Что такое предварительный договор купли продажи

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

Причины в этом случае могут быть следующими:

  • отсутствие у продавца необходимых документов;
  • необходимость срочного отъезда одной из сторон;
  • отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.

На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно). Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

Описание объекта договора

В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

  • полный адрес;
  • кадастровый номер;
  • общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
  • число комнат;
  • этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).

Цена

Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.

Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

Срок действия документа

Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

Стороны договора

Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

  • ФИО;
  • адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
  • другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).

В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

Права и обязанности сторон

Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

Оплата расходов

В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

Правоустанавливающие документы

Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

Гарантии и риски

Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

  • отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
  • риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
  • вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
  • риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).

Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

 

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

 

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного  договора формально и использовать чужой образец.

Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется  этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или  для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры.  Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи,  ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния   Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

На основании Предварительного договора легко  составить основной договор купли-продажи > > >

Предварительный договор нужен! консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/10/01/predvaritelnyiy-dogovor-nuzhen/

Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку в Сбербанке

Обращаясь за согласованием на выдачу ипотечного кредита в Сбербанк, клиенту нужно быть уверенным, что сделка по выбранной им жилплощади не сорвется. Для этого рекомендуется заключать предварительный договор купли продажи квартиры, в Сбербанк ипотека будет оформляться относительно его основных пунктов.

Современный ипотечный процесс может содержать такой элемент как заключение предварительного договора

Зачем заключать предварительный договор?

Подобрав жилье и переговорив обо всех нюансах будущей сделки с продавцом, нужно понимать, что любые устные договоренности не имеют никакой силы. Уверенности, что квартиру не продадут раньше или не изменят требования относительно внесения за нее оплаты, нет. Юристы предлагают наиболее оптимальный вариант – заключение преддоговора.

Он выступает своеобразной гарантией, что в указанный срок одна сторона выплатит необходимую величину денег, а вторая – передаст свое право владения. При ипотеке данный контракт рекомендуется заключать, чтобы избежать проблем.

Ведь после получения ответа от банка, у клиента есть ограниченное время на предоставление бумаг по купленному жилью.

Если выбранный вариант «сорвется», потребуется срочно возобновлять поиски, что может привести и к срыву сделки по кредиту.

Нередко покупатель считает, что выплатив задаток, он может быть уверенным в покупке квартиры. Но данное действие выполняется на свой риск, так как преддоговор такой пункт не включает.

Если же задаток оплачен, следует получить расписку и отметить это в контракте. Если продавец не выполнит свои обязательства и сделка не может быть выполнена, он обязан вернуть указанную сумму.

Но, если покупатель не смог выполнить обязательства и соглашение потеряло силу, деньги обратно он не получает.

Основные пункты предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке Сбербанка

Документ включает такие основные пункты:

  1. Личные и паспортные данные участников сделки.
  2. Характеристики и описание квартиры: местонахождение, площадь, дата постройки.
  3. Доказательства или основания, что продавец имеет право распоряжаться данным жильем.
  4. Конкретный день для передачи покупателем полной суммы за квартиру.
  5. Дата для подписания окончательного варианта договора на покупку недвижимости.

Заключив предварительное соглашение о купле-продаже жилья, можно быть уверенным, что сделка не сорвется

Соглашение следует заключить согласно нормам закона и поставить подписи. Обе стороны несут ответственность за указанные обязательства. Он выступает основой для окончательного соглашения и выступает гарантией, что гражданин получит именно выбранную им квартиру.

Подбор параметров ипотеки

К подаче заявления стоит переходить после того, как составлен предварительный договор купли продажи. В Сбербанк ипотека 2018г. предлагается по разным программам согласно условиям клиента. Отличаются они размерами кредита и ставками, а также типом жилья: новостройка, квартира «с рук», частный дом или кредит на строительство.

В среднем условия кредитования носят такой характер:

  • Размер: от 300 тыс. рублей.
  • Максимальный период для выполнения кредитных обязательств: до 30 лет.
  • Возможность выплатить долг по займу досрочно (при заблаговременно поданном соответствующем заявлении).
  • Первая выплата: 15%.

договора отличается суммой кредита и процентной ставкой, а также типом жилья

Ставка назначается индивидуально, согласно параметрам кредита и характеристикам доходов клиента: от 12,5%. Более низкий показатель могут получить зарплатные клиенты и лица, имеющие возможность обеспечить свой заем залогом.

Размер ипотеки не может превышать стоимости выбранного жилья за вычетом 15%. Наиболее выгодный вариант ипотечного кредитования банк предоставил многодетным семьям – 6% годовых.

Но данная программа рассчитана только на приобретение жилья на первичном рынке, от застройщиков.

Для обращения в банк следует подготовить первичный пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Иной документ личности: заграничный биометрический или обычный паспорт, удостоверение, дающее право на вождение, военный билет, пенсионное и т.п.
  3. Трудовая книжка или справка о наличие стажа нужной величины.
  4. Справка НДФЛ-2 или иная с указанием размера дохода.
  5. Прочие бумаги, показывающие дополнительные прибыли семьи.
  6. Документы супруга (и), который выступает созаемщиком в обязательном порядке.
  7. Дополнительные документы для получения льготных условий кредитования: справка о материнском капитале, удостоверение многодетной семьи, бумага о получении государственной субсидии и т.п.

При обращении для оформления соглашения понадобится: паспорт, трудовая книжка, справка НДФЛ-2 и другие документы

Особенности оформления предварительного договора в Сбербанке

Чтобы не возникло трудностей, в отделение стоит обратиться до подписания соглашения и уточнить у менеджера правильность его составления. Обычно, банку необходима такая информация о недвижимости:

  • Оценочная стоимость. Необходимо заручиться отчетом эксперта, чтобы иметь на руках актуальные данные.
  • Информация обо всех лицах, имеющих право на часть жилья, в т.ч. прописанных в нем.
  • Бумага, что квартира не выступает залогом под любые кредитные обязательства.

Проверив основные пункты, позволяющие получить гарантию о «чистоте» сделки, банковское учреждение согласовывает выбранное клиентом жилье.

До начала совершения сделки сотрудники банка проверяют верность заявленных данных по жилью

Заключив предварительный договор купли продажи для ипотеки в Сбербанк (образец можно запросить у юриста или нотариуса), стоит обезопасить себя еще дополнительными способами.

В частности можно передать на хранение документы на жилье нотариусу или положить на сохранность в банковскую ячейку. При этом доступ будет предоставлен только обеим сторон одновременно, если оформить ячейку «для сделок с недвижимостью».

Такой услугой часто пользуются риэлторы для крупных сделок, чтобы обезопасить себя и дать дополнительные гарантии клиентам.

Образец предварительного договора купли продажи для ипотеки в Сбербанк

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию покупки жилья, которое считается «обремененным». Это обозначает, что оно находится в залоге или на него уже оформлена ипотека.

При этом клиент обязан передать продавцу размер его задолженности в качестве аванса, что указывается в преддоговоре.

Обычно, выполнить такое действие он сможет только после получения положительного ответа от кредитной организации на оформление ипотеки.

Скачать файл:

Предварительный договор купли-продажи (образец)

В предварительном контракте указываются дополнительные пункты: дата передачи аванса и дата уплаты обязательств продавца за квартиру своему финансовому учреждению. Эти пункты стоит согласовать со Сбербанком. Преддоговор важно заключить грамотно, заручившись поддержкой юристов, чтобы обезопасить себя от различных нюансов.

Если продавец своевременно не оплатить долги, переживать не стоит. С него можно в судебном порядке взыскать данную величину.

Подписание договора на основании предварительного

У клиента есть порядка 60 дней для заключения окончательного договора и уплаты первой части кредита.

Окончательный контракт оформляется с учетом нюансов преддоговора. Также в него включаются обязательные пункты по требованию Сбербанка. Их стоит получить у своего менеджера. Кроме данного документа, в банк потребуется передать иные бумаги по приобретаемому жилью:

  1. Выписка из гос. реестра о смене права собственности.
  2. Согласование от родственников продавца (супруги) на сделку.
  3. Отказы лиц, которые имели долю в недвижимости.
  4. Отчет эксперта, удостоверяющий стоимость квартиры.

Наряду с бумагами, клиент должен подтвердить наличие первого взноса. Если он выплатил аванс (залог) продавцу, следует предъявить копии: расписка, преддоговор, включающий данный пункт, приходный документ и т.п. В остальных случаях достаточно иметь указанную величину на расчетном счете и предъявить с него выписку.

Конечным пунктом завершения сделки выступает подписание ипотечного договора

После того, как стороны подписали предварительный договор купли продажи, в Сбербанк ипотека оформляется. Последним этапом выступает подписание ипотечного договора.

Объяснения эксперта простыми и понятными словами того, зачем происходит оформление преддоговара и что важно указать в этом документе.

Заключение предварительного соглашения на покупку жилья между участниками будущей сделки является гарантией того, что она состоится в обязательном порядке и все обязательства сторон будут соблюдены. Особенно такая услуга актуальна для покупателей, оформляющих ипотечный договор на выбранную недвижимость.

07-05-2018

  • Поделиться
  • Нравится
  • Класс!
  • Нравится

Источник: https://sbankami.ru/ipoteka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku-ot-sberbanka.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры: как заключать

При любых манипуляциях с недвижимостью по соглашению­ сторон подписывается договор о намерениях купли-продажи. Такое подготовительное соглашение часто подкрепляется внесением задатка, аванса – четко фиксированной суммы. Это так называемая «подготовка» к предстоящей основной сделке, которая оговаривает все нюансы предстоящей покупки.

Характерное письменное соглашение является нормативно-правовым документом, который действует в рамках ГК РФ.

Согласно 1 части 429 статьи, заинтересованные стороны обязуются совершить основную сделку, в чем обязуются при составлении подготовительного акта. При работе агентств недвижимости часто привлекают такой документ, как гарант сделки.

Предварительный договор купли-продажи не исключает отсрочку на проведение основной сделки. С таким вопросом лучше обратиться к компетентному юристу.

Когда в планах приобрести недвижимое имущество, чтобы удачная сделка не сорвалась, рекомендуется составлять «пробное соглашение».

После его изучения и определения всех пунктов, которые будут перенесены в главный документ, можно внести задаток – заранее оговоренную сумму.

Итак, предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом для покупателя является своего рода «бронированием», чтобы продавец не выбрал нового претендента на пока еще свою собственность.

Сначала имеет место устная договоренность, но для серьезности намерений обеих сторон целесообразно заключить пробное соглашение по установленному юриспруденцией шаблону. Для этого обратиться в юридическую контору, оговорить все условия предстоящего соглашения. По сути, документ дублирует основную сделку, поэтому к его составлению требуется отнестись с особой ответственностью, точностью.

По ипотеке

Изначально понятие «ипотека» – это залог, который Сбербанк предоставляет покупателю, чтобы в будущем он смог стать полноправным собственником приобретенной недвижимости.

Кроме того, продавец или посредник получают гарантию, что деньги, выданные в качестве займа на приобретение жилья, по истечению заранее оговоренного срока будут добросовестно возвращены вместе с процентами.

Залогом может оказаться материнский капитал, что актуально при покупке жилья родителями с двумя и более детьми. Это лучше, чем прибегать к помощи Сбербанка кредитного отдела.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается необязательным, но рекомендованным документом, когда при покупке недвижимости третьей стороной становится банк.

Для такой коммерческой организации это уверенность, что использование кредитных средств будет направлено исключительно на приобретение недвижимости.

Не имеет значения, где приобретается жилье – в новостройке или на рынке вторичного жилья, при получении ипотеки лучше заполнить документ по установленному правовыми нормами стандарту.

Доли в квартире

Этот рекомендованный, но необязательный документ желательно составить при участии дипломированного юриста. Оформление документа не бесплатное, а его действие ограничивается временем проведения основной сделки.

С одной стороны кто-то скажет, что это необдуманные финансовые затраты.

Однако если посмотреть с другой стороны, в таком соглашении отражены точные сроки, когда будет организована основная сделка, и описаны все ее главные нюансы.

Жилое помещение переходит к собственнику только после подписи основного документа, не ранее. До этого момента остается только ждать указанного срока проведения соглашения.

Когда предварительный договор купли-продажи доли в квартире выходит за рамки установленной даты и времени, то с таким нормативным актом человек может обратиться для дальнейшего разбирательства в суд.

Претензия несоблюдения соглашения предъявляется к собственнику, а не посреднику (риэлтору).

Как выглядит бланк, можно посмотреть в любой юридической конторе либо на просторах всемирной паутины. Там же указан образец его заполнения, оговорены все нюансы при подписании.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры – формальность при четком желании провести основную сделку, однако в случае сомнения лучше воздержаться от такого этапа. В противном случае может последовать разбирательство уже в судебном порядке.

Действовать продавцу и покупателю можно от первого лица либо по доверенности, оформленной по всем правовым стандартам.

Оформление

При намерении продать или приобрести недвижимость, лучше обсудить предварительный договор купли-продажи объекта, выбрать авансовым способ оплаты и получить заранее задаток. Это уверенность, что сделка в скором времени состоится.

Само оформление договора купли-продажи квартиры проводится в лицензионной нотариальной конторе, а по результатам документ скрепляется подписями, приобретает юридическую силу.

В этот самый момент пробное соглашение утрачивает свои полномочия, становится ненужной бумажкой на долгую память.

Срок предварительного договора купли-продажи квартиры

Перед тем как принимать на веру и подписывать какой-либо пакет документов, важно ознакомиться с его содержанием. Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по своему содержанию типовой, но все равно рекомендуется скачать его в сети, заполнить по образцу. Но, прежде чем подписать ценные бумаги, уместно оговорить все нюансы с юристом. К примеру, как скоро будет заключена основная сделка.

Срок предварительного договора купли-продажи квартиры оговаривается в содержании: указывается конкретная дата подписания основного документа, после чего вносится оставшийся после задатка платеж. Вопрос рассрочки и условия ипотечного кредитования оговариваются индивидуально. После подписания в силе пробное соглашение, а после заключения сделки – основной документ права собственности.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

При намерении отказаться от своих обязательств одна из сторон обязана знать основные правила расторжения указанного документа. Например, через суд реально расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы избежать повышенного давления от второй стороны.

Если же внесена предоплата, но после объект сделки снят с продажи, преддоговор расторгается, а продавец должен вернуть полученный ранее задаток. Чтобы документ изначально имел юридическую силу, его требуется регистрировать еще при подписании.

Иначе получить назад аванс будет проблемно.

Задумав такой масштабный проект, первым делом требуется разузнать больше о программе материнского капитала, условиях кредитования от Сбербанка.

Кроме того, требуется внимательно изучить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, уточнить моменты его регистрации.

Также важно выяснить, как при расторжении сделки избежать установленных судом выплат по моральному ущербу. Только после этого давать согласие на заключение ПДКП.

Источник: https://sovets.net/9221-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.

Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

  • играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
  • входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет. 

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Ознакомиться с образцами предварительного и договора о намерениях можно здесь: Предварительный договор купли-продажи недвижимости — образец. Соглашение о намерениях — образец. 

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору 

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор.

Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат. При покупке гаража достаточно адреса и площади. Т. е.

совершенно необязательно указывать точные идентифицирующие признаки конкретно определенного объекта.

Кроме того, рекомендуется включить:

  • цену подлежащего продаже объекта;
  • в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
  • срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году). 

Чтобы избежать ошибок, стоит помнить: договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). 

ВАЖНО! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ). 

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям. 

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ 

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит по общим основаниям гл. 29 ГК РФ, то есть если:

  • стороны договорились о расторжении (путем заключения дополнительного соглашения);
  • существенно изменились обстоятельства (доказывается в суде инициатором расторжения, причем лишены перспективы иски, мотивированные предпринимательскими рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть, например, см. постановление АС ДО от 10.10.2016 по делу № А51-17213/2015);

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/predvaritelnyj_dogovor/predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Что такое ПДКП

Предварительный договор купли-продажи – это гарантия двух сторон о заключении сделки. Когда между собственником и покупателем происходит договоренность о покупке, заключают такой тип договора. Совместно с ПД, заключают договор задатка, аванса или залога.

Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

Что указывается в договоре:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  2. Контактные и паспортные данные сторон.
  3. Указывается сумма задатка, а также полная стоимость квартиры.
  4. Обязательно вносится графа «Риски». В ней пишется, что если одна из сторон нарушит условия предварительного договора, то он может считаться недействительным. В этом случае пострадавшая сторона может потребовать компенсацию за все расходы на нотариуса.
  5. Если на территории жилплощади остается мебель, то необходимо приложить опись. В случае если при въезде в квартиру собственник забрал технику и мебель, указанную в описи, то можно обратиться в суд для решения этого вопроса.

Что гарантирует предварительный договор

ПДКП заключается, когда продается недвижимость (дача, земельный участок, квартира). Гарантии договора:

  • защита прав обоих сторон.

    Договор гарантирует, то все проводимые мероприятия (согласование, предъявление справок для проверки) имеют юридическую чистоту;

  • предварительный договор заключается, когда покупатель не может внести на данный момент полную сумму за приобретаемое жилье, но обязуется выплатить остаток по истечении установленного срока.

    Для собственника такой договор будет 100% гарантией покупки его «товара». Нередко бывают случаи, когда покупатель просит собственника снять недвижимость с продажи, а через некоторое время просто исчезает.

    В итоге в минус уходит собственник, так как теряет и время, и деньги, и потенциальных покупателей;

  • договор гарантирует, что все проводимые мероприятия (сбор справок, проверка документов, оформление у нотариуса) будет оплачиваться одной из сторон;
  • ПДКП заключается с целью исполнения всех обязанностей сторон в установленный срок, а также гарантируется порядок проведения расчетов. Например, собственник при показе недвижимости указал определенную стоимость, а при покупке резко увеличил показатель. Как быть в таком случае? Все просто: нужно заключить предварительный договор, где будет указано, что собственник не вправе менять стоимость без одобрения покупателя;
  • предварительный договор может гарантировать компенсацию потраченных средств, если сделка не состоялась. Нотариально заверенный договор станет основанием для подачи иска в суд.

Риски заключения ПДКП

Риски ПДКП – это невыполнение обязанностей, установленных договором. На самом деле в юридической практике редко появляются риски при заключении предварительного договора. проблема – это отказ исполнения договора в действие, в установленный срок. Несмотря на это, существуют перечень популярных рисков, которые периодически возникают:

Двойная продажа

Является одним из самых популярных рисков, которые возникают на рынке недвижимости. В этом случае на одну жилплощадь могут претендовать несколько собственников и покупателей. Нередко, после заключения договора купли-продажи, покупатель обнаруживает свою квартиру в газете объявлений.

Двойные продажи часто случаются, когда собственник намеренно отказывается регистрировать ДКП в Росреестре.

Происходит ситуация: один собственник заключает предварительный договор с несколькими покупателями, возможно, берет аванс или задаток, а в течение времени просто пропадает. Так как недвижимость — это дорогостоящий «товар», то и задаток может достигать до 1 млн. рублей. Иногда бывают случаи, когда мошенники скрываются под маской собственников или представителей, пытаясь незаконно продать жилье. Такой риск возникает, потому что предварительный договор не регистрируется в государственных органах и не подкрепляется никакими фактами.

Риск потери вложенных денег

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием.

Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации.

Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

Риск признания договора недействительным

ПДКП аннулируется, если предварительная сделка будет составлена с ошибками. Рассмотрим распространённые ситуации:

  1. Не стоит доверять собственникам, которые не позволяют покупателю участвовать в заключение такого договора. Все просто: если собственник совершит ошибку и укажет неверный адрес квартиры, то договор сразу же становится недействительным.
  2. Не стоит забывать «характер» ПДКП. Предварительный договор является обязательством, которые приняли на себя две стороны в добровольном порядке.

    Договор будет аннулирован, если заключался без разрешения других владельцев, входящих в долевую собственность.

    Как правило, такая ситуация происходит, когда один из собственников ничего не знает о сделке, либо находится в местах лишения свободы, проходит медицинскую реабилитацию или военную службу.

  3. Предварительный договор будет признан недействительным, если заключение происходило с застройщиком, предлагающим первичное жилье. В таком договоре невозможно указать площадь будущей жилплощади, точный адрес, так как вся недвижимость заключается после возведения жилого комплекса.

Риск неполучения квартиры

Предварительный договор не обязывает собственника пускать в квартиру покупателя сразу же, после заключения. Права на квартиру переходят новым собственникам, как правило, после заключения основного договора купли-продажи.

Бывают случаи, когда собственник отказывается составлять основной договор на основании имеющейся предварительной сделки. Соответственно, риск неполучения жилплощади снижается.

В такой ситуации нужно обращаться в суд с просьбой аннулировать ПДКП или заставить собственника заключить основной договор в срочном порядке.

Другие риски

Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме.

Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья.

Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

Как минимизировать риски

Чтобы минимизировать риски, соблюдайте следующие рекомендации:

  • договор необходимо заключать в двух экземплярах и обязательно в письменной форме;
  • несмотря на то, что предварительный договор нельзя зарегистрировать в Росреестре, его можно заверить у нотариуса;
  • при заключении ПДКП должны присутствовать обе стороны и до тех пор, пока не будут подписаны оба экземпляра, они могут вносить правки, но по обоюдному согласию;
  • указывайте в договоре всю подробную информацию о состоянии дома, о предмете сделки, о площади, стоимости. В-пятых, не забывайте про сроки.

Предварительный договор купли-продажи является гарантией для обоих лиц, участвующих в сделке. Важно при составлении договора обращать внимание на обязанности сторон. Это поможет оспорить вопросы, в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/riski-pdkp.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *