Что такое жилищный кооператив по управлению домами

Жилищные кооперативы: преимущества и недостатки ЖСК

Жилищные кооперативы — когда наступает необходимость приобретения жилья, большинство людей знает только два способа купли квартиры: прямая покупка или ипотечный кредит. Однако существует еще и такой способ, как вступление в жилищные кооперативы. Как регистрируется ЖСК, какие необходимы документы? О разновидностях таких объединений и их основных задачах читайте в статье.

Один из способов возведения МКД для получения в них квартир с целью дальнейшего проживания или перепродажи – это вступление в жилищно-строительный кооператив. В нем могут объединяться как граждане, так и организации. После завершения строительства многоквартирный дом обычно остается в кооперативном управлении.

ЖСК существовали в советские времена, в 1980-е годы их усилиями возводилось 7-8 процентов городского жилья. Сохранились ЖСК и в РФ. Большинство таких объединений занимается эксплуатацией жилого фонда, но остаются и те, которые действительно строят дома в интересах своих участников.

При вхождении в кооператив его члены вносят определенную сумму в качестве взноса. На собранные деньги организуется строительство и другие необходимые работы. Например, некоторое время назад методом кооперации обманутые дольщики достраивали МКД, доставшиеся им на разных стадиях готовности от исчезнувших строительных компаний.

Типы кооперативов

Жилищные кооперативы делятся на два основных вида: строительные (ЖСК) и накопительные (ЖНК), оба эти варианта закреплены в действующем законодательстве. Они решают несколько отличающиеся задачи. ЖСК создается и функционирует для того, чтобы все его члены были обеспечены жилплощадью. Для этого осуществляются необходимые строительные работы.

Когда возведение дома заканчивается, он сдается в эксплуатацию, а участники объединения становятся полноправными владельцами квартир. После этого на основе ЖСК создается управляющая организация. Именно она в дальнейшем занимается содержанием дома и управлением им.

ЖНК также собирается из тех, кто хочет получить жилую недвижимость. Однако в нем сочетаются признаки ЖСК и финансового кооператива. Вступившие в ЖНК участники не ведут строительства, они собирают средства на то, чтобы приобрести готовую недвижимость. Многие рекомендуют вступать именно в накопительные объединения, так как в них движение средств контролируется значительно строже.

Плюсы и минусы ЖСК

Потребительские жилищностроительные кооперативы обеспечивают своих членов жилплощадью в возводимых домах в соответствии с размерами взноса, который был сделан при вступлении. Основные преимущества таких объединений заключаются в следующем:

  • не нужно собирать уставный капитал;
  • у членов нет обязанности работать именно в ЖСК и вкладывать свои силы в строительство, хотя совсем недавно такой способ практиковался;
  • величина взноса не имеет в себе коммерческой составляющей, поэтому жилье обходится дешевле. Пай рассчитывается в зависимости от реальных потребностей объединения, в него включается стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих и другие прямые расходы;
  • не нужно переплачивать проценты, так как не привлекаются заемные средства, например, как в случае с ипотекой. Дополнительные расходы нужны только для обеспечения работы кооператива в процессе стройки;
  • в ЖСК может быть любое количество участников. В зависимости от него подбирается подходящий проект застройки. При небольшом числе членов можно построить 2-3-этажные дома или таунхаусы. Если пайщиков много, то они могут запустить строительство сразу нескольких многоэтажек.

Есть у жилищных кооперативов и определенные минусы. Их мы опишем ниже в пункте с рисками.

ЖНК появились сравнительно недавно. Утверждающий их федеральный закон принят в 2004 году. При использовании такого объединения нет строительных рисков, так как пайщики приобретают уже готовую жилплощадь. Опишем основные плюсы вступления в ЖНК:

  • небольшой порог вхождения и минимальная переплата. При попадании в кооператив уплачивается вступительный взнос (один раз), после чего регулярно платятся паевые и членские взносы. Первые идут на погашение стоимости квартиры, вторые платятся как проценты за заем. Работа ЖНК оплачивается из фонда, сформированного из вступительных взносов;
  • заем предоставляется под 2-6% в год;
  • участники сами определяют, какую сумму каждый месяц нужно вносить для погашения стоимости квартиры;
  • прозрачность работы – оборот денежных средств может контролировать любой член кооператива;
  • участники свободны в выборе любого жилья. Это может быть недвижимость в новых домах и на вторичном рынке, а также коммерческие объекты;
  • ЖНК невозможно ликвидировать. Этого не произойдет, даже если в его составе останется один участник.

Есть у накопительных объединений и недостатки:

  • значительный размер первого взноса, составляющий около трети цены жилья;
  • заселиться в квартиру можно только после того, как будет оплачено больше половины ее стоимости;
  • право собственности наступает только после выплаты 100% суммы. До этого момента жилье остается во владении кооператива.

В целом создание ЖНК несет значительно меньше рисков в сравнении с жилищно-строительным. Однако и переплата в накопительном объединении будет заметно выше. ЖНК часто позиционируется в качестве альтернативы ипотеке. Низкий процент за пользование средствами действительно делает участие в кооперативе значительно более выгодным в сравнении с получением денег на покупку жилья от банковской организации.

Процесс регистрации ЖСК

Порядок регистрации жилищной кооперативной организации достаточно прост. Для ее создания нужно разработать учредительную документацию и пройти стандартную процедуру государственной регистрации, чтобы получить статус юридического лица.

В уставе ЖСК прописывается следующая информация:

  • название и род деятельности объединения;
  • адрес и телефон управляющего органа;
  • величина паевого взноса;
  • обязанности участников. Они обычно заключаются в бережном отношении к общему имуществу и субсидиарной ответственности при каких-либо убытках;
  • правила вступления и выхода членов;
  • порядок управления объединением.

Для создания жилищно-строительного кооператива по закону требуется собрать не менее пяти участников. Максимальное количество членов ограничивается только числом квартир в МКД, который будет построен или приобретен.

Для регистрации нужно предоставить документы обо всех лицах, выступающих в качестве учредителей. Кроме этого, раскрывается информация о тех лицах, которые могут действовать от имени кооператива без доверенности. Обычно сюда включается директор и члены правления.

У нескольких небольших жилищно-строительных кооперативов есть возможность собраться в один крупный. Для такого объединения создается единое управление.

Управление кооперативом

Управление осуществляет общим собранием его участников. Если их больше 50, то управляющий орган называется конференцией. На собрании или конференции выбирают:

  • правление, руководящее текущей работой объединения;
  • ревизионную комиссию, контролирующую его деятельность.

Ревизионная комиссия назначается на срок до трех лет. Ее задача заключается в плановых проверках финансово-хозяйственной деятельности объединения. Это делается не реже одного раза в год. В то же время у ревизоров есть право на внеплановые проверки, которые проводятся в любой момент на их усмотрение.

Риски участия в ЖСК

При организации жилищно-строительных кооперативов нужно помнить о рисках, которым подвергаются их участники.

1. Основной риск – невыполнение объединением своей прямой задачи, например, строительства дома. Причины этого могут быть разные:

  • недостаток финансирования;
  • сложности с реализацией проекта;
  • невозможность оформления разрешительных документов и так далее.

2. Увеличение стоимости строительства в сравнении с заявленной изначально. Дополнительные средства должны вносить сами члены организации.

3. Отсутствие компенсаций для членов при срыве сроков по вине жилищного кооператива. Каждый член объединения отвечает за строительство наравне с остальными, поэтому и ответственность делится на всех.

4. ЖСК не предоставляют гарантий на передающееся членам жилье.

5. Финансово-хозяйственная деятельность контролируется только той комиссией, которую он избирает внутри себя.

6. Конкретные квартиры для каждого члена кооператива выбираются управляющим органом. Заселение происходит на основании данного решения. При нарушении уставного порядка в ходе распределения возможны споры между участниками объединения.

Описанные риски достаточно серьезны, при их возникновении страдают интересы обычных членов кооператива. Опасность наступления негативных явлений возрастает, если управляющие органы ЖСК связаны с застройщиками или инвесторами, а простые участники не проявляют активности в работе объединения.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102121-jilishchnyy-kooperativ


Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

У обеих сторон сделки есть свои права и обязанности, соблюдение которых регулирует жилищное законодательство.

Жилые помещения, расположенные в кооперативных домах, можно сдавать в наем. Порядок их сдачи регулирует Жилищный кодекс, а конкретнее статья 128. Это соглашение практически ничем не отличается от стандартной аренды помещений. У обеих сторон сделки есть свои права и обязанности, соблюдение которых регулирует жилищное законодательство.

Что такое жилищный кооператив

Это некоммерческая организация, деятельность которой направлена на приобретение или строительство жилого дома.

Помещения в этом доме распределяются между членами кооператива, за что они обязаны вносить определенные паевые взносы.

В целом, жилищный кооператив – это объединение, в котором присутствует определенная иерархия, то есть существует правление, различные комиссии и т. д. Порядок создания кооператива закреплен несколькими нормативными актами.

Естественно, что проживать в кооперативном доме могут исключительно члены организации. Тем не менее, закон разрешает использовать свободные помещения для того, чтобы сдавать их в найм.

Особенно это касается собственников квартир, которые могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Другими словами, жилищные кооперативы на данный момент – это отличная альтернатива ипотеке, так как они позволяют без особых проблем получить жилье.

Условия сдачи квартиры в доме жилищного кооператива

Член кооператива, который еще не до конца выплатил взносы, имеет право сдать часть свободного помещения в наем. Но для этого ему требуется разрешение не только от членов жилищного кооператива, но и от лиц, проживающих вместе с ним.

Причем согласие должно быть оформлено в письменном виде. Этот документ является доказательством в случае судебных тяжб. При этом стоит отметить, что во время своего отъезда член кооператива может сдавать в найм все помещение полностью.

 

Совсем другое дело, если наймодатель не имеет долгов перед кооперативом. В этом случае он становится полноценным владельцем квартиры и может сдавать ее в наем за определенную плату без разрешения сторонних лиц. Таковы основные условия сдачи в наем квартиры в кооперативном доме.

Порядок сдачи в наем жилья в доме жилищного кооператива

Члены жилищного кооператива имеют право сдать квартиру, в которой никто не проживает, в аренду. Такие квартиры в доме нередко остаются свободными, когда из кооператива выходят добровольно или исключаются его участники. Это право правление может осуществлять до тех пор, пока в кооператив не вступят новые члены.

Для сдачи кооперативного жилья в наем необходимо составить соглашение.

В целом, достаточно оформить договор поднайма. Это указано и в Жилищном кодексе. Договор обязательно должен иметь письменную форму.

Также он обычно содержит данные сторон, информацию о членах семьи наймодателя, проживающих в сдаваемой квартире, сроки аренды жилого помещения и т. д. Если срок не указан, то договор имеет юридическую силу в течение 1 года.

По окончанию этого срока он расторгается, и найм жилого помещения становится недействительным.

Права и обязанности нанимателя жилья в кооперативном доме

Помещения жилого кооператива сдаются только физическим лицам. Наниматель квартиры, которая находится в кооперативном доме, для комфортного проживания должен соблюдать ряд условий. Итак, обязанности нанимателя жилого помещения:

  • пользоваться жильем только по назначению, то есть для личного проживания в нем;
  • делать все необходимое, чтобы обеспечить сохранность помещения;
  • ремонтировать квартиру, если был причинен ущерб по вине арендатора;
  • не задерживать платежи за наем и коммунальные услуги;
  • вовремя ставить в известность наймодателя об изменениях условий соглашения.

Дополнительные обязанности указываются в самом соглашении о найме жилья. Но у нанимателя кооперативной квартиры есть не только обязанности, но и определенные права. Они содержатся не только в договоре, но и в нескольких нормативных актах, в том числе и в Жилищном кодексе. Права у нанимателя, как правило, следующие:

  • возможность предоставлять арендованное помещение для проживания третьим лицам;
  • обращаться к наймодателю с просьбой провести капитальный ремонт и т. д.

Помимо этого, некоторые права нанимателя могут быть указаны в договоре или подразумеваться нормативными актами жилищного законодательства.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель, неважно, это собственник квартиры или уполномоченное лицо жилищного кооператива (председатель правления), имеет право требовать от жильца своевременной платы за найм жилья. Помимо этого, он может требовать соблюдения условий проживания. А в обязанности наймодателя входит:

  • передача жильцу свободного жилого помещения в наем;
  • по возможности участие в ремонте и содержании квартиры;
  • проведение капитального ремонта, особенно если жилье не соответствует техническим или санитарным нормам;
  • контролировать предоставление жильцу качественных коммунальных услуг.

Также у наймодетеля есть определенная ответственность за наем жилого помещения. Злостное невыполнение обязанностей, предусмотренных соглашением и нормативными актами, может обернуться для него серьезным наказанием. Чаще всего это возмещение различных убытков жильцам и снижение платы за найм.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Для начала необходимо разобраться, кого именно закон подразумевает под членами семьи в этом случае. В первую очередь, это супруги, родители и дети, которые проживают на одной территории с нанимателем. Другие родственники могут быть признанными в качестве членов семьи, если также ведут с нанимателем общее хозяйство.

Вселение в кооперативную квартиру жильца с семьей подразумевает, что члены семьи будут иметь равные с арендатором права. И они также несут одинаковую с ним ответственность, установленную соглашением.

Все члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре. В случае, когда лицо перестает быть членом семьи арендатора, но все так же проживает в данном помещении, то все его права сохраняются.

Однако ответственность за соблюдение условий аренды он несет единолично.

Расторжение договора найма

Законом утверждены положения, на основании которых осуществляется расторжение соглашения о найме жилого помещения. Жилец, арендующий помещение, может расторгнуть договор, предупредив об том наймодателя не позднее, чем за 3 месяца. При этом для сначала ему необходимо заручиться согласием членов своей семьи, которые проживают вместе с ним.

Выселить нанимателя из жилого помещения может и его владелец. Это реально осуществить только в судебном порядке и только при определенных обстоятельствах.

Если найм долгосрочный, то причиной расторжения соглашения может служить нежелание нанимателя оплачивать арендную плату в течение последних 6 месяцев. При краткосрочной аренде для этого достаточно пропустить 2 платежа.

Владелец кооперативной квартиры или председатель жилищного объединения может потребовать расторжения соглашения, если нанимателем был причинен серьезный ущерб имуществу. В этом случае суд может пойти навстречу арендатору и назначить ему срок для устранения ущерба. Если за это время наниматель не исправит все нарушения, суд в итоге расторгнет договор.

Найм квартиры жилищного кооператива – это вполне обычное дело. Это могут осуществлять собственники жилья или председатели правления, которые из-за своего статуса вынуждены нести ответственность за сохранность кооперативного жилья.

При этом обязательно следует заключать соглашение, прописывая в нем все необходимые условия заселения, обязанности и права сторон и т. д.

Без такого договора затем будет очень сложно доказать наем помещения, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Источник: http://Advokat-Malov.ru/tszh/sdacha-vnaem-zhilogo-pomeshheniya-v-dome-zhilishhnogo-kooperativa.html


Жилищные кооперативы – в чём подвох?

Инна Пчелянская | krisha.kz

Сегодня в Казахстане широко распространены схемы приобретения жилья через жилищно-строительные кооперативы. Что это за сообщества, откуда они взялись, безопасно ли приобретать у них жильё, кто может скрываться под видом ЖСК и всегда ли прозрачны схемы таких покупок, «Крыша» разобралась совместно с юристом.

ЖСК, призванные решать квартирный вопрос, известны ещё со времён СССР. В их основе лежало и до сих пор лежит объединение обычных граждан — пайщиков, которые сообща строили жильё для себя. Но тогда в эту цепочку нередко входило государство, выдавая населению льготные ссуды. Наверное, многие помнят такое понятие, как «кооперативная квартира». Это из этой серии.

В Казахстане бум ЖСК начался несколько лет назад, когда после многочисленных шумных историй с проблемными долевыми стройками государство было вынуждено ужесточить нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве». С выходом в 2016 году нового документа требования, предъявляемые к застройщикам, стали ещё жёстче.

Обмануть граждан стало сложнее, в результате ЖСК стали своеобразной лазейкой для недобросовестных строительных компаний.

Интересы покупателя в таких кооперативах защищены меньше, чем при обычном долевом строительстве, так как все права пайщика определяются уставом кооператива, который готовит заинтересованная стройфирма ещё до вступления в него реальных членов.

Не совсем порядочный застройщик, выдвинув в правление кооператива необходимых инициативных граждан, может лоббировать свои условия и решения, начиная с размера вступительных и иных взносов и заканчивая порядком сдачи жилого помещения. 

Справедливости ради, следует отметить, что на казахстанском рынке были и есть добросовестные ЖСК, в которых граждане, объединившись, реально строят для себя жильё без проблем. Другое дело, что суметь определить добросовестность кооператива непросто. О том, как это сделать, мы расскажем ниже. 

Что же такое ЖСК? Это некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации дома.

Право собственности на недвижимость здесь принадлежит кооперативу, а его члены обладают правом владения и пользования закреплёнными за ними помещениями, в отдельных случаях — правом распоряжения в установленном порядке.

Важно понимать, что изначально будущими жильцами покупаются паи, а не квадратные метры. Но внесение полной суммы паевого взноса служит основанием для приобретения права собственности.

Какие риски «общения» с недобросовестными ЖСК существуют?

Самый большой — угроза сноса почти достроенного дома, когда в один «прекрасный» момент объект вдруг арестовывают, а администрация ЖСК исчезает в неизвестном направлении. Впоследствии выясняется, что кооператив не имел никаких разрешительных документов на стройку и даже участок ему не принадлежал.

Также нередки случаи двойной продажи квартир или строительства только на бумаге. В таких ситуациях покупатель беззащитен. Вроде он заключил договор, платил взносы, а в итоге оказался ни с чем.

Что следует сделать перед заключением договора с ЖСК

1. Изучите устав кооператива.

В нём обязательно должны указываться: — предмет, цели деятельности кооператива; — размер паёв, порядок их внесения, ответственность за невыплату пая; — состав и компетенция органа управления кооперативом и порядок принятия им решений (особенно в вопросах, решения по которым принимаются единогласно или большинством ); — порядок покрытия членами кооператива понесённых им убытков; — размер вступительных и иных взносов; — порядок сдачи помещения внаём или использования его по нежилому назначению; — условия вселения временных жильцов; — порядок пользования жилплощадью при разделе паенакопления; — порядок и условия передачи прав и обязанностей другим лицам;

— иные условия пользования помещениями в доме.

Устав ЖСК подлежит обязательной государственной регистрации в ЦОНе по месту регистрации членов кооператива.

2. Обратите внимание на отношения ЖСК и застройщика.
В их внутренних договорах могут быть положения, разрешающие стройкомпании не передавать ЖСК незавершённое строительство, если последний не расплатится по обязательствам.

Риск в том, что даже добросовестный покупатель не сможет получить жильё, если не все квартиры будут проданы или между ЖСК и застройщиком возникнут административные разногласия.

3. Тщательно изучите необходимую разрешительную документацию.
Проверьте наличие лицензии на строительство, госакта на землю, разрешения на строительство, а также целевое назначение участка, на котором застройщик собирается возводить дом.

Это должно быть «Для многоквартирного строительства»! Не гостиницы, не спорткомлекса, не ещё чего-то! И не нужно верить словам руководства компании, что они уладят проблему, договорятся в акимате, изменят целевое назначение земли или легализуют.

На практике этого не случается, поэтому покупатели остаются ни с чем.

4. Изучите договор паевого взноса, порядок выплат.
Как правило, размер пая увеличивается пропорционально росту себестоимости проекта. Если пайщик не сможет платить, то договор разрывается.

Риск в возвращении уже выплаченных денег, потому что по условиям соглашения такое возможно только после продажи квартиры пайщика третьему лицу. Ждать этого момента можно очень долго.

5. Узнайте о возможных финансовых издержках.
Нередко на члена кооператива перекладывают всевозможные расходы по изготовлению необходимых документов и регистрации прав собственности.

6. Уточните параметры готовности квартиры и её технические характеристики.
Распространены случаи, когда этот важнейший фактор вообще не определён, что позволяет ЖСК объявить жильё готовым для передачи на абсолютно любом этапе.

Что касается теххарактеристик, то самым важным пунктом является площадь жилья. Некоторые ЖСК в своих договорах указывают, что при превышении площади на 5–15 % пайщику придётся доплачивать. А это обычно немалая сумма.

7. Узнайте условия выхода из ЖСК.
Нужно помнить, что вступление и выход из подобных кооперативов — дело добровольное. Никаких комиссий, штрафов за выход быть не должно!

Важно!

  • Первоначальный взнос должен составлять не менее 1/3 паевого взноса.
  • Размер взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемой квартиры к общей площади дома.
  • Решением общего учредительного собрания ЖСК определяются сроки внесения паевых взносов.
  • Взнос полной суммы служит основанием для приобретения права собственности на жильё.
  • Если все члены кооператива приобрели право собственности на квартиры, ЖСК может быть преобразован в КСК.

Бахыт Касымбеков

юрист по жилищному праву

— Член ЖСК является участником добровольного объединения и, соответственно, на него не распространяется законодательство о защите прав потребителей. Такие кооперативы не обязаны указывать окончательную стоимость квартиры.

Цена по решению общего собрания может быть увеличена из-за инфляции, издержек и иных факторов. Это означает, что ЖСК может требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам.

Как правило, в уставе ЖСК или другом внутреннем документе не прописано, что кооператив несёт ответственность за сроки реализации проекта. Также большой вопрос возникает с возвратом денег в случае затягивания или невозможности строительства.

Лучший вариант снизить риски при вхождении в такие кооперативы — воспользоваться услугами компетентных юристов, которые изучат внутренние документы ЖСК и дадут необходимые советы и рекомендации.

Правительство РК намерено основательно изменить законодательную базу в части работы жилищно-строительных, жилищных и потребительских кооперативов. Изменения коснутся юридического статуса пайщиков — ими смогут стать только физические лица.

Также предлагается пересмотреть пункты, касающиеся регистрации ЖСК, установить норму по обязательности наличия у кооператива собственного или арендуемого земельного участка и многое другое. Подробно о предлагаемых поправках читайте здесь.

Когда ЖСК вовсе не ЖСК!

Сегодня никого не удивишь рекламой разных сообществ, предлагающих купить жильё на «более льготных, чем в банках, условиях, с небольшим первоначальным взносом и возможностью въехать в квартиру через полгода».

Здесь организаторы скрываются не только за маской жилищно-строительных, но и других кооперативов: жилищных и потребительских. Проблема в том, что за мягкими условиями скрывается жёсткая реальность: гражданин проживает в квартире только на условиях аренды до полной оплаты оставшейся суммы.

Кроме того, сам принцип покупки жилья за счёт новых участников является отличительной чертой финансовых пирамид.

Мы не раз писали о видах обмана мошенников, скрывающихся под видом потребительских кооперативов или страховых компаний, которые предлагали приобретать жильё в рассрочку. Также давали юридический ликбез о том, как обезопасить себя в случае встречи с подобными сообществами.

«Крыша» рекомендует внимательно изучать условия любых сделок и быть предельно внимательными. Безопасных вам схем!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/zhilishchnye-kooperativy-v-chyom-podvoh


Жилищный кооператив: cовместное решение квартирного вопроса

Кто изучал общественное мнение, тот знает, что не менее 70% всех россиян ищут возможность улучшить свои жилищные условия. Однако для многих это становится неподъемной задачей по той простой причине, что денег не хватает.

Как поступить, если так сразу выложить из кошелька приличную сумму, чтобы купить квартиру, нет возможности?

Что такое Жилищный кооператив?

Многообещающей выглядит ипотека, но не для всех. Тенденция на сегодня такова, что только каждый десятый россиянин может взять деньги в банке, чтобы купить жилье. Ведь получение кредита под залог приобретенной квартиры обходится очень дорого.

В том смысле, что проценты пока еще очень высокие. Как подсчитали экономисты, вместе с обязательными страховками ипотечные ставки возрастают еще сильнее. В итоге в зависимости от условий и срока кредитования переплата может составить от 80 до 150% стоимости кредита.

Как быть?

Вступить в жилищный кооператив! Так называют некоммерческую организацию в форме потребительского кооператива, которая, строго следуя Жилищному кодексу РФ, осуществляет свою деятельность на территории России.

Деятельность эта направлена на то, чтобы обеспечить членов кооператива столь желанными для них квадратными метрами в жилых домах.

Каждый такой дом возводят или покупают на средства кооператива, в который могут добровольно входить не только граждане, но и юридические лица.

Так как в схему создания общей кассы взаимопомощи не входят коммерческие банки с их высокими процентными ставками, то приобретенная квартира для новосела обходится примерно наполовину дешевле.

И это очень заманчиво. Ко всему прочему жилищный кооператив по возможности строит или покупает жилье, не привлекая посредников.

Вместе с налоговыми льготами это существенно уменьшает себестоимость каждого квадратного метра жилья.

Система управления жилищным кооперативом

И как только дом вводят в эксплуатацию, сами же участники жилищного кооператива становятся его хозяевами, то есть управляют им, содержат его (кстати, кооператив может быть нацелен и на строительство нежилых помещений). И в будущем они, если понадобится реконструкция, например, могут ее провести опять-таки собственными силами и за счет собственных средств.

Однако чтобы вселиться в новую квартиру, член кооператива должен выплатить часть пая, размер которого определяется уставом. Когда же он выплачивает паевой взнос полностью, то становится собственником квартиры.

Устав – это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью жилищного кооператива. Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и Правление кооператива. Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры.

Так же решаются все самые важные вопросы. По решению Общего собрания можно, например, лишить кого-то членства в кооперативе. Конечно, не просто так, а если он систематически и без уважительных причин нарушает свои обязанности.

Каковы обязанности члена жилищного кооператива, указано в Жилищном кодексе РФ или в основанном на его требованиях уставе кооператива.

А ревизионная комиссия, в которую члены кооператива уже не входят, осуществляют контроль его финансовой деятельности.

Чем отличаются виды кооперативов

Действующее законодательство предусматривает три разновидности жилищных кооперативов:

  • жилищный кооператив (ЖК),
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и
  • жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Принципиального различия между ЖК и ЖСК нет. Оно лишь в том, что каждый такой кооператив, как разновидность потребительского кооператива, создается под какой-то конкретный дом.

Только предназначение жилищного кооператива в том, чтобы купить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом.

А предназначение жилищно-строительного кооператива в том, чтобы организовать строительство конкретного дома.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) тоже создается для того, чтобы удовлетворить потребность членов кооператива в жилье. Они добровольно объединяются и делают паевые взносы. Однако ЖНК создается не под какой-то конкретный дом. Деньги идут на строительство и приобретение квартир в разных многоквартирных домах.

Как видно, граждане вправе выбирать тот вариант, который им подходит лучше всего. Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно.

Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид.

Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.

Ситуация изменилась после того, как с первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Закон урегулировал правовые, экономические и организационные вопросы деятельности ЖНК и установил жесткие стандарты работы данной организации, предусматривающие защиту пайщиков от недобросовестных или просто непрофессиональных руководителей.

Ключевые понятия: Жилищный кооператив, Ипотечная ставка, Кредит

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_147.html


Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом.

На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей.

Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

  1. Не требуется уставной капитал.
  2. Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
  3. Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
  4. Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
  5. Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

  1. Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
    • связываться с архитекторами-разработчиками;
    • приобретать стройматериалы;
    • нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
    • поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
  2. Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
    • если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
  3. Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
  4. Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

  • наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
  • адрес и контактный телефон управления ЖСК;
  • необходимый размер паевого взноса;
  • обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНКЭто сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

  1. Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
    • Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
  2. После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
  3. Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

  • Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
  • Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
  • Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

  • Сравнительно большой первый взнос:
    • он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
  • Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
  • Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

  • 2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
  • 2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
  • 2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
  • 2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
  • 2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

  • С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
    • 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
  • В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

: Покупка жилья через жилищный кооператив Best Way.

(5 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/zhilishhnye-kooperativy.html


Отличие ТСЖ от ЖСК

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы.

При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК.

Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Что это такое

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья.

Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов.

За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив.

Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости.

Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

Говоря о соотношении товарищества и кооператива, необходимо определить несколько критериев, которые бы отражали их сущность и значение:

  • организационно-правовая форма;
  • учредительные бумаги;
  • цель формирования организации;
  • способы формирования;
  • сроки;
  • участники организаций;
  • особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Соотношение и сходство

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами.

Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ.

Всё это регламентируется гражданским законодательством.

Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

Прежде чем говорить о различиях между ТСЖ и ЖСК, важно отметить некоторые сходства, которые также наблюдаются, несмотря на очевидную разрозненность в целях создания:

  1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
  2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
  3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Различия форм организации

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера.

Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.[/attention]

Говоря о конкретно-определённых различиях между таким организациями, как товарищество собственников и кооператив жилого и строительного характера, можно определить несколько основных отличий:

  1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
  2. Цель создания. Для ЖСК главное — это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
  3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
  4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
  5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/tszh/luchshe-zhsk.html