Что такое долевое строительство квартир

Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Согласно статистике, большинство граждан Российской Федерации не может позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночной стоимости, а кредиты или ипотечные программы имеют слишком высокие процентные ставки.

В таком случае, единственным доступным вариантом для нуждающихся является участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Ниже будет описано, что такое долевое строительство квартир и какие существуют нюансы данного процесса.

Дополнительно мы рекомендуем прочитать информацию о базовых принципах оформления квартиры в новостройке в собственность.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости.

Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников.

Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора.

В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку.

Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство.

Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья.

За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию.

Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры.

Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Плюсы и минусы долевого строительства

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас.

Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков.

Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта.

Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании.

Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе, что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам.

Дольщики в случае банкротства застройщика являются совладельцами земельного участка и всей уже возведенной постройки. Данное имущество может быть ими продано на публичном аукционе или они могут самостоятельно найти другого застройщика, что сможет закончить начатое строительство.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания.

Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда.

Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

В новом законе очень точно и определенно выведены обязанности обеих сторон, дольщик обязан вовремя оплатить услуги застройщика, а тот должен в срок и в должном качестве выполнить свои строительные работы.

Поиск добросовестного и надежного застройщика, задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это. Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали. К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи.

Если оно выдано еще до апреля 2005 года, то новый закон на данные отношения между застройщиком и дольщиком не распространяется. Фирма такая работает с участниками долевого строительства, как с обычными инвесторами. Права дольщиков здесь довольно сильно могут быть ущемлены.

Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов.

Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать.

Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось. Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве.

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку. Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму.

Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика. Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья.

Здесь должен быть четко прописан адрес, номер квартиры, ее жилая и общая площадь, количество комнат, наличие лоджии, состояние внутренней отделки и элементов сантехники, если предусмотрено. Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость.

Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика. Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации, что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы.

Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/dolevoe_stroitelstvo_chto_eto_takoe_riski_dolevogo_stroitelstva_34066.html

Каким образом можно участвовать в долевом строительстве?. Подробная инструкция по долевому участию, рисках, какие есть способы и особенности

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

Вернуться к содержанию ↑

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

  • Дольщика регулярно вносить взносы.
  • Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
  • Срок сдачи здания в эксплуатацию.
  • Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
  • Срок гарантии на квартиру.
  • Права и обязанности сторон.
  • Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
  • Дополнительные условия.
  • Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

Вернуться к содержанию ↑

○ Виды участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ ДДУ

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

  • Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
  • Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
  • Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

  • Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
  • Необходимость получения согласия застройщика.
  • Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
  • Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов,  размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

  • Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
  • Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
  • Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки долевого участия

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом.  Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

  • Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
  • Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

  • Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
  • Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
  • Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
  • Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы.

Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование.

Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54092-uchastie-v-dolevom-stroitelstve.html

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство является одной из современных популярных форм приобретения жилья. Оно позволяет сэкономить определенную сумму средств, поскольку купить квартиру можно на ранней стадии строительства дома.

Вместе с тем, это и дополнительные риски, поскольку по разным причинам недвижимость может быть недостроена, и придется нести затраты на съем квартиры совместно с уплатой процентов по ипотеке и не получить жилье в собственность.

Причем, как поступать в такой ситуации закон «О долевом строительстве» не регламентирует.

Понятие долевого строительства

С экономической точки зрения, участие в долевом строительстве – способ приобретения жилья по более низким ценам, но с большими рисками. Финансирование покупки недвижимости производится за счет собственных денежных ресурсов дольщика (человека, заключившего договор об участии в долевом строительстве).

Такое решение жилищной проблемы является финансово привлекательным, но вместе с тем, очень рискованным.

Привлекательность заключается в том, что данным способом можно приобрести недвижимость на треть дешевле, чем после завершения строительства, однако в процессе возведения дома могут возникнуть различные проблемы, в том числе, нехватка денежных средств у застройщика, что приведет к существенному затягиванию сроков, а также возникновению других проблем.

Избежать проблем долевого строительства можно, если тщательно выбирать застройщика.

Для этого рекомендуется изучить его репутацию в сети Интернет, посетить его официальный сайт, на котором ознакомиться с разрешительными документами на стройку, желательно пообщаться с уже существующими участниками долевого строительства дома, где планируется приобретение квартиры. Подробное изучение всех обстоятельств позволит существенно снизить собственные риски.

Плюсы и минусы

Основные достоинства описываемого методы приобретения жилья являются следующими:

  • Привлекательные финансовые условия. Дольщик приобретает недвижимость по более низкой цене по сравнению с аналогичными квартирами или домами при покупке их на первичном или вторичном рынке. Это связано с дополнительными рисками, которые несет инвестор, ведь с правовой точки зрения приобретение квартиры в долевое строительство – это покупка по предоплате, то есть денежные средства уже переданы застройщику, а жилья еще нет.
  • Возможность оплатить приобретение недвижимости поэтапно. Все зависит от условий договора, в частности, для участника долевого строительства можно предусмотреть удобный график платежей за покупаемую квартиру, что позволяет оптимизировать финансовую нагрузку.
  • Приобретение жилья более высокого класса. Поскольку стоимость квартиры ниже из-за дополнительных рисков, за ту же сумму денежных средств в рамках долевого строительства можно приобрести жилье более высокого класса или большей площади.

В качестве отрицательных сторон договора участия в строительстве выделяют следующие:

  • Высокие риски, поскольку может попасться недобросовестный застройщик, не выполняющий свои обязательства.
  • В соответствии с соглашением участия в строительстве, человек покупает не жилое помещение в собственность, а только право ее требования у застройщика.
  • Присутствует вероятность нарушения сроков возведения здания.

Таким образом, принимая решение о выборе способа приобретения квартиры, следует тщательно взвешивать положительные и отрицательные моменты долевого строительства и сравнивать их с другими инструментами покупки недвижимости.

Что говорит закон

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в данной сфере, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. Он регламентирует следующие вопросы:

  • Права и обязанности сторон в договоре на участие в строительстве (ДДУ);
  • Ответственность застройщика и покупателя в случае нарушения условий соглашения;
  • Процесс заключения, расторжения и корректировки описываемого документа;
  • Порядок обеспечения выполнения сторонами своих обязанностей в рамках соглашения;
  • Направления и способы защиты людей, принимающих участие в процессе долевого строительства.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – это важный документ, который контролирует отношения застройщика и покупателя недвижимости. Он заключается в письменном виде и содержит следующие положения:

  • Точный срок, когда строящийся дом будет сдан, и квартира перейдет в собственность покупателя.
  • Обязанность сторон по государственной регистрации договора в соответствующем государственном органе.
  • Сведения об объекте долевого строительства: его описание, позволяющее однозначно идентифицировать покупаемое жилье; стоимость квартиры; порядок, каким образом производится оплата за недвижимость; гарантийные обязательства застройщика; инструменты обеспечения выполнения сторонами своих обязательств.

Нехватка в договоре какого-либо из указанных пунктов делает его недействительным.

Процесс

Процесс участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выглядит следующим образом:

  • Оформление в аренду строительной компанией земельного участка, где будет производиться возведение недвижимости. При заключении договора аренды на длительное время, в нем предусматривается возможность последующего приобретения его в собственность.
  • Заключение договора долевого участия с каждым покупателем помещений в строящемся здании.
  • Сдача построенного дома в эксплуатацию и передача предмета соглашения в собственность дольщику.

Конечно, в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию могут возникать различные нюансы, поэтому желательно составить бумагу таким образом, чтобы риски долевого строительства никак не отразились на инвесторе. Для этого предусмотрены различные механизмы защиты прав участвующих людей на государственном уровне, включая обязательную государственную регистрацию договора долевого участия.

Принципы

Возведение многоквартирных домов с использованием описываемых схем осуществляется на следующих принципах:

  • Оплата за строящееся жилье в полном объеме осуществляется до его ввода в эксплуатацию. При этом застройщик не имеет права изменять стоимость недвижимости, несмотря на увеличение цен на материалы, работы и так далее.
  • При предоставлении инвесторы возможности поэтапно вносить денежные средства за строящее жилье, у застройщика возникает право изменять стоимость с учетом инфляции, величины банковского процента и других подобных факторов.
  • Возможность обмена квартирами. Застройщик может предоставить новую квартиру взамен имеющейся у инвестора. При этом старое жилье переходит в собственность строительной компании, и она будет им распоряжаться. Такая схема часто применяется при расселении владельцев аварийного или ветхого жилья.

На что обратить внимание

Помимо установленных в законе 214-ФЗ обязательных пунктов для признания инвестиционного соглашения действующим, рекомендуется предусмотреть в договоре следующие нюансы:

  • Порядок изменения стоимости недвижимости в случае изменений различных экономических факторов. Либо определить, что стоимость объекта не меняется ни при каких условиях (такой пункт является наиболее выгодным для покупателя недвижимости).
  • Количество попыток сдачи дома в эксплуатацию государственным органам. Если ими будут обнаружены существенные недостатки объекта, рекомендуется отметить в документе, что застройщик устраняет их за свой счет.
  • Сроки, в течение которых обнаруженные государственной комиссией или инвестором недостатки, необходимо устранить.
  • Порядок управления зданием после сдачи его в эксплуатацию.
  • Сведения о порядке оформления права собственности на недвижимость (кто является ответственным со стороны застройщика, какие сроки подготовки документов и передачи их в государственные органы и так далее).

Заключение договора долевого участия в строительстве

Основной особенностью описываемого договора является наличие обязательной государственной регистрации. Данные действия производит Росреестр. Чтобы осуществить данное действие, застройщик и покупатель после заключения соглашения обязаны предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  • Заявление установленной формы;
  • Инвестиционный договор на участие в строительстве;
  • Документ, удостоверяющий личность и его копия;
  • В случае приобретения недвижимости в ипотеку – соответствующие договоры с банком;
  • При наличии супруга или супруги – согласие на приобретение жилья или брачный договор, если таковой заключался;
  • Подробное описание объекта (предоставляется покупателю застройщиком);
  • Платежные квитанции, подтверждающие оплату пошлины в бюджет;
  • Учредительные документы застройщика;
  • Разрешение на постройку дома;
  • Проектная документация.

Таким образом, отвечая на вопрос, что такое долевое участие в строительстве дома, можно сделать вывод, что это финансово выгодный, но достаточно рискованный инструмент приобретения жилья.

Чтобы избежать возможных неприятностей, рекомендуется тщательно выбирать застройщика, изучать его репутацию, а также регистрировать в установленные законом сроки договор в государственных органах.

Также имеется возможность страховать ответственность застройщика в определенных компаниях, что существенно уменьшает риск невыполнения им своих обязательств.

Что такое долевое строительство? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo

Долевое строительство жилых домов: что это, риски и выгоды договора ДДУ

Содержание

Что такое долевое строительство

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Что нужно знать до заключения договора

Выгоды долевого строительства

В современных условиях долевое строительство жилых домов является наиболее выгодным, хоть и несколько рискованным способом улучшения жилищных условий.

Ежегодно тысячи людей покупают квартиры таким путем, но одновременно постоянно растет количество обманутых пайщиков, потерявших деньги и не получивших ожидаемого жилья.

Принимая в 2017 году изменения в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, правительство рассчитывало коренным образом изменить ситуацию в данной сфере. Результаты действия можно будет оценить через пару лет, когда будут сданы многоквартирные дома, заложенные в 2017 году в соответствии с новыми требованиями.

Что такое долевое строительство

В связи с тем, что любое строительство требует значительных вложений, существует механизм, при котором желающие приобрести жилье передают свои средства застройщику в качестве авансовых платежей.

За счет этих и других (собственных, кредитных) строительная компания возводит и сдает в эксплуатацию многоквартирный дом, а лица, заключившие договора и вложившие средства получают ключи и документы на квартиру в этом доме.

Чтобы максимально защитить обе стороны, участвующие в процессе, законодательно утверждены многочисленные обязательные условия долевого строительства, которые отражаются в договоре или контролируются государством.

Новые требования к долевому строительству со стороны государства заключаются в том, что с июля 2017 года предусмотрена прогрессивная шкала обязательного уставного капитала, минимальный размер которого зависит от площади жилья, строящегося по данной схеме, и предусматривается отдельно на каждый объект строительства.

Также обязательное отсутствие задолженности в бюджет является один из факторов, дающих разрешение на заключение ДДУ.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Прежде чем покупатель внесет первые средства за будущую квартиру, оформление долевого строительства происходит в виде подписания договора о долевом участии (ДДУ) в соответствии с условиями закона № 214-ФЗ.

После этого отказ от долевого строительства невозможен ни одной из сторон до полного окончания строительства, кроме как по решению суда. Это положение преследует цели защиты прав застройщиков долевого строительства.

Обязательными пунктами в тексте договора долевого участия являются:

  • площадь квартиры, планировку и ее место нахождения (этаж, сторону), при сдаче жилья площадь помещений может отличаться не более чем на 5%;
  • конкретный срок передачи объекта долевого строительства, который указывается в виде даты и после окончания ее дольщик получает право обратиться в суд на невыполнение застройщиком своих обязательств;
  • сроки погашения оплаты за квадратные метры, а также условие, что квартплата и прочие коммунальные платежи начисляются только после приемки квартиры собственником по акту;
  • фиксированная стоимость долевого строительства, которую обязан соблюдать застройщик, несмотря на экономические сложности или выгоды строительства;
  • гарантии на сданное жилье не менее 5 лет на строительные конструкции и не менее 3 лет на инженерные сети и оборудование.
  • перечень финансовых санкций за нарушение условий договора.

В случае несоблюдения условий соглашения дольщик может самостоятельно или с помощью адвоката по гражданским делам подать в суд на компанию, чтобы расторгнуть договор и вернуть внесенные суммы платежей или потребовать взыскание неустойки по долевому строительству за дни просрочки.

Что нужно знать до заключения договора

Законодательно предусмотрено, что застройщик прежде, чем начнет привлекать покупателей жилья к долевому участию, обязан получить разрешение на долевое строительство, т.е. оформить все документы на земельный участок, согласовать проектную документацию. В результате не получится так, что компании будет отказано в строительстве на конкретном месте, что вызовет возмущение людей, уже внесших свои средства.

Застройщик обязан открывать официальный сайт, на котором отражать информацию о себе, включая:

  • полное наименование;
  • дату организации;
  • данные из регистрационных документов;
  • разрешение на строительство и сопутствующие документы;
  • проектную декларацию на объект строительства с ее систематическим обновлением;
  • заключение аудиторской проверки за предыдущий год об экономической деятельности и финансовом состоянии компании;
  • информацию о ранее построенных объектах и о тех, которые находятся в рабочей стадии;
  • проектную документацию вместе с заключением по ней;
  • сведения о наличии квартир и их характеристиках;
  • оперативную информацию о ходе строительства, а также динамике продажи жилья.

Такие сведения – это простейший и самый доступный способ проверить информацию о застройщике, так как все приведенные данные можно перепроверить в других источниках (реестре юридических лиц, реестре застройщиков, местной печати и просто на строительной площадке).

Каждый заключенный договор проходит регистрацию в Росреестре, чтобы избежать двойной продажи одной жилплощади. Первый платеж осуществляется только после того, как договор будет зарегистрирован.

После сдачи жилья обязательно производится регистрация квартиры долевого строительства за ее собственником на основании договора и акта приема-передачи.

Предусмотрены гарантии того, что дольщики смогут получить свои средства в случае банкротства участника долевого строительства. Для этого застройщик обязан:

  • оформить страховку в пользу дольщиков, страховой полис вручается вместе с ДДУ (до 2017 года);
  • перечислять средства в размере 1,2% по каждому ДДУ в компенсационный фонд, который начал свою деятельность в ноябре 2017 года.

В случае объявления застройщика банкротом дольщики будут принимать решение о дальнейшем строительстве или о возврате им выплаченных средств из компенсационного фонда.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Выгоды долевого строительства

Высокая цена на квартиры в РФ по сравнению с уровнем средних доходов приводит к тому, что жители вынужденно прибегают к различным способам, позволяющим снизить стоимость жилья.

Одна из возможностей — это участие в долевом строительстве, при котором стоимость на жилье в стадии строительстве оказывается несколько ниже, чем на готовые квартиры. Кроме того, стороны договора долевого строительства составляют график погашения платежей, т.е. взносы платятся не одновременно, а растягивается на весь строительный период.

Продлить сроки погашения можно, если дополнительно заключить ипотеку на долевое строительство сроком на 15-20 лет.

Для облегчения финансового бремени на застройщиков правительство предусмотрело льготы при долевом строительстве, которые позволяют уменьшить величину прибыли на суммы, которые в отчетном периоде были перечислены компенсационному фонду. Дольщики, в свою очередь, освобождаются от уплаты налогов на полученные ими суммы возмещения из этого фонда.

Несмотря на то, что меры ответственности со стороны государства ужесточены, все недостатки долевого строительства преодолеть до настоящего времени не удалось. Поэтому, не удивительно, что рассматриваются предложения о полном отказе от механизма долевого участия.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/dolevoe-stroitelstvo-zhilyh-domov/

Долевое строительство. Строить или не строить – вот в чем вопрос

Жилищный вопрос.

На сегодня он все чаще поднимается в Минске ввиду того, что не каждый минчанин может себе позволить прийти в риэлтерское агентство и разом выдать несколько тысяч долларов за отдельную жилплощадь.

Поэтому многие жители столицы ищут другой, более длительный, но не настолько бьющий сразу по карману путь. В последнее время самой распространенной формой приобретения жилья является долевое строительство. 

Что такое долевое строительство квартир?

Строительная или инвестиционная организация использует денежные средства граждан (дольщиков) или юридических лиц для строительства недвижимости. То есть дом строится непосредственно за счет будущих жильцов.

Конечно, такой процесс длительный, однако это дешевле, чем купить квартиру в готовом доме, да и всю сумму сразу не нужно выкладывать. При долевом строительстве дольщик получает рассрочку, оплачивая имущество частями вплоть до сдачи объекта.

Однако, как известно, в каждой бочке меда есть ложка дегтя, и долевое строительство далеко не сказочный вариант. Конечно, приобретая квартиру в строящемся доме, вы экономите, однако зачастую дольщики очень рискуют своими деньгами. Дело в том, что будущие обладатели этих квартир не всегда могут быть уверены, что квартира будет построена в срок.

Строительство может быть заморожено, не говоря уже о том, что качество новостройки также нельзя предугадать. К минусам долевого строительства в последнее время можно также отнести и не самые бюджетные цены на него. Средняя стоимость за кВ.м жилья составляет 1250–1800 долларов.

Вместе с тем чаще всего дольщики не всегда готовы ждать десятки лет в очереди на квартиру и вынуждены прибегать к долевому строительству. 

Не секрет, что некоторые жители Беларуси, вложив деньги в долевое строительство, были обмануты. Застройщики пропадали, а дольщики оставались без денег и без жилья. Конечно, граждане, вложившие деньги в имущество, которое так и не приобрели, не стали молчать об этом. Для того чтобы защитить граждан Беларуси, указ о долевом строительстве уже несколько раз претерпевал изменения.

В Указе Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» были введены весьма жесткие ограничения, которые свидетельствовали о том, что стоимость жилья не будет меняться в процессе его строительства.

Многие из застройщиков были вынуждены покинуть ранок, коммерческий интерес был потерян. Резкое сокращение застройщиков привело к сокращению предложений о строящемся жилье, что в свою очередь вызвало повышение цен на вторичном рынке жилья. Граждане Беларуси также были лишены возможности приобретать жилье в рассрочку на период строительства.

Последующие указы Главы государства были более лояльными. Указ от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» создал неплохие условия для застройщиков, мотивируя их на сотрудничество. Основным условием является получение прибыли при долевом строительстве.

Лишь при долевом строительстве для нуждающихся осталось ограничение прибыли 5 %.

Для остальных граждан, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий, застройщики имеют право закладывать стоимость жилья, которой будет достаточно для обеспечения рентабельности строительного производства. 

Последний указ был подписан президентом Беларуси 7 июня 2013 года. Основной момент, который необходимо отметить: если раньше застройщик был сам себе хозяин, со своими правилами и требованиями, то сейчас правила для всех застройщиков будут едины. Одно из основных правил:

«Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства объектов долевого строительства только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды», а также «при наличии документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства, документов, подтверждающих опубликование проектной декларации и договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами».

Основной заслугой этого пункта можно считать то, что практически исключены неблагонадежные и финансово неустойчивые застройщики. А значит, граждане Беларуси не будут играть в русскую рулетку, гадая, построят ли их дом вовремя и построят ли вообще? 

Хотя и у застройщиков праздник.

Положительным для них моментом можно считать то, что ограничение прибыли 5 %, о которых говорилось выше, если дольщиком является гражданин, который состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, теперь будет распространяться лишь на нормируемую площадь.

С чем это связано? Дело в том, что в последнее время «нуждающиеся» строят себе апартаменты, которые не по карману даже людям, которые зарабатывают отнюдь не плохо. Они используют косвенную льготу, которая ограничивает застройщика в прибыли.

Также в последнем указе сообщается о том, что гарантийный срок объекта долевого строительства увеличивается с 2 до 5 лет. Для того чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется тщательно изучить договор долевого строительства, при возможности проконсультироваться с юристом. Также стоит узнать опыт застройщика, уточнить, сколько лет работает на рынке, какая у него репутация.

Условия долевого строительства.

«Граждане РБ, в том числе те, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут сами выбирать вариант строительства жилья по договорным ценам с застройщиком, на условиях долевого строительства и заключить соответствующий с ним договор. Согласно п.

5-1 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.

2006 № 396 при строительстве жилых помещений для граждан с использованием государственной поддержки прибыль застройщика, включаемая в стоимость одного квадратного метра, не должна превышать 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.

Также необходимо знать о том, что застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании.

Оно должно распространяться в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

При строительстве многоквартирного жилого дома не менее 50 % дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее 30 дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию».

Долевое строительство набирает обороты. Это весьма выгодное, хотя и рискованное вложение. Однако не стоит забывать, что, зная свои права, обязанности и законы, вы будете защищены.

Материалы на социально-жилищную тематику можно найти здесь

Источник: https://mag.dom.by/socialno-zhilischnye-voprosy/3768-dolevoje-stroitelystvo-stroity-ili-ne-stroity-vot-v-chem-vopros/

Долевое строительство – обзорная статья

Одной из насущных проблем современности было и остается строительство собственного жилья. Есть различные способы ее решения, но далеко не все являются посильными для большинства. Самым распространенным является долевое строительство (ДС), но дабы не попасть в плен разочарований, следует хорошенько разобраться и в самом понятии, и в нюансах такого строительства, и в рисках, которые его сопровождают.

Что такое долевое строительство?

Под понятием «долевое строительство» принято понимать определенную форму инвестиционной деятельности в рамках строительства, которая характеризуется привлечением финансовых ресурсов «дольщиков» (граждан-участников ДС) застройщиком (строительной организацией) с целью возведения объектов недвижимости, которые переходят участникам строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Что прописано в законе?

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, претерпевшим изменения летом 2015-го, «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено определение законодательно верных рамок и действий при совершении сделок с застройщиками. Так, Статья 4, посвященная особенностям и содержанию договора, «говорит» следующее.

  1. Согласно договору, одна из сторон – застройщик – обязана в определенные сроки, прописанные в документе, построить дом или другой оговоренный объект недвижимости, а после введения его в эксплуатацию (получения соответственных, позволяющих это сделать, документов) передать другой стороне – дольщику, который, в свою очередь, документально обязуется внести определенную, указанную в договоре, сумму — и принять введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
  2. Правительство РФ оставляет за собой право внесения дополнительных пунктов-правил для сторон договора, как во время его заключения, так и в период исполнения.
  3. Любой договор на долевое строительство обязан содержать:
  • определение самого объекта недвижимости в соответствии с проектом;
  • все необходимые сроки: начала строительства, внесения денежных сумм, передачи объекта «дольщику»;
  • цену договора и порядок выплат;
  • гарантии застройщику, что все обязательства по договору будут надежно исполнены.
  1. В рамках порядка предоставления отчетности застройщиком существуют утвержденные Правительством РФ Правила о ежеквартальном осведомлении о проведении работ, связанных с привлечением денег «дольщиков», определенной формы.
  2. В случае отсутствия какого-либо из приведенных пунктов Статьи 4, договор принято считать незаключенным.
  3. Риск, связанный с гибелью (смертью) участника ДС (в таком случае все его права/обязанности переносятся на наследников, которым застройщик, если иное не предусмотрено законом, не имеет права отказать во вступлении в ДС) или неумышленным повреждением объекта постройки до момента передачи «дольщику», несет застройщик.
  4. В тех случаях, которые прописаны в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры об участии в ДС жилых объектов, все показатели которых относят помещения к жилью класса эконом, должны включать в себе особые сведения, установленные соответствующим законом РФ.
  5. В случае, если застройщик-юридическое лицо, заключившее по всем правилам договор о возведении и строительстве жилья эконом класса, договор должен быть дополнен специальными пунктами, содержащими:
  • подтверждение того, что жилое помещение (объект долевого строительства) отвечает всем необходимым условиям, соответствующим жилью экономического класса, и возводится (создается) лицом, заключившим соответствующий договор об освоении территории с целью строительства именно такого жилья;
  • данные (реквизиты) сторон, отвечающие требованиям договора на строительство жилья эконом класса;
  • сведения о цене договора для участия в ДС из расчета 1 м. кв. общей площади жилого помещения, которая не должна быть выше аукционной цены, указанной в протоколе на предоставленное право заключения договора на освоение земель под строительство жилья эконом класса (данный протокол должен быть включен в договор, как приложение).

Плюсы и минусы долевого строительства

Плюсы:

  1. Экономия на стоимости квартиры — для участника ДС она может составлять от 15% до 30% того, что они могли бы заплатить за уже готовое жилье.
  2. Возможность вступить в «долю» на различных этапах строительства здания: от вырытого котлована (что станет более выгодным для дольщика) до непосредственной сдачи.
  3. Наличие рассрочки с длительными временными рамками (после уплаты первоначального взноса сопровождающего заключение договора об участии в ДС).
  4. Для погашения необходимых денежных сумм в рамках платежей в рассрочку участник-«дольщик» может воспользоваться различного рода кредитами и займами.
  5. Все положительные характеристики первичного жилья: от отсутствия «запаха и духа» прежних жильцов до «молодых» материалов постройки.
  6. Возможность определить для себя желаемую планировку и даже забронировать понравившуюся квартиру еще до ее возведения.
  7. По окончанию строительства «дольщики» создают товарищества, самостоятельно выбирают методы и способы обслуживания, как самого дома, так и прилегающей к нему территории, решают вопросы о необходимости ограждения территории, закрытых парковочных местах, круглосуточной охране, создании необходимой инфраструктуры и т.д.

Минусы:

  1. Время. Для тех, кому приходится снимать жилье или ютиться в квартире у многочисленных родственников, это весомый показатель, ведь ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию, порой приходится довольно долго — до 5 лет (в среднем, 1,5-3 года). А если еще возникнут какие-то проблемы, что для долевого строительства не редкость (не хватило привлеченных средств, документы не соответствуют нужным параметрам, финансовый кризис, ряд форс-мажорных обстоятельств и т.д.), названные сроки могут увеличиться еще больше (в разы).
  2. Небольшие, в сравнении с банковскими кредитами, сроки погашения долга, поэтому при заключении договора следует не только внимательно читать условия и обязанности застройщика (что, несомненно, очень важно), но и адекватно оценивать свою платежеспособность.
  3. «Кот в мешке». Покупая жилье на рынке недвижимости, пусть и переплачивая за него, вы можете максимально оценить то, за что отдаете немалую денежную сумму. В случае же с долевым строительством, вы платите за то жилье, которое еще не построено, следовательно, есть риск приобретения некачественной недвижимости.
  4. Риски, риски и еще раз риски. К сожалению, статистика твердит о весомом количестве обманов фирм-однодневок, мошенников и аферистов. Дабы не попасться на и удочку и не потерять крупные суммы денег, оставшись без жилья, тщательно подходите к выбору компаний-застройщиков, внимательно читайте все предоставленные вам документы, при первой же необходимости по возможности обращайтесь за консультацией грамотных специалистов и юристов.

Важная информация

Несмотря на то, что данный вид строительства весьма популярен сегодня, властями РФ было внесено предложение об отмене долевого строительства жилья к 2020-му году по закону №214-ФЗ.

Видео

Источник: http://stroylab.su/dolevoe-stroitelstvo-obzornaja-statja

Долевое строительство: что это и стоит ли вкладывать в него деньги?

Долевое строительство недвижимости – это своеобразный способ инвестирования денег в свое будущее жилье. Этот метод приобретения жилья ставят наряду с ипотекой, так как он является достаточно популярным способом.

Для того чтобы приобрести жилье таким способом, необходимо вложить определенную сумму в проект еще до начала его реализации. Таким образом, строительство жилого дома осуществляется за счет инвестиций. Итак, долевое строительство недвижимости – это еще один способ выгодного вложения денег для приобретения собственного жилья.

Заключение сделки между строительной компанией и инвестором

Как правило, строительная компания привлекает множество инвесторов. Среди них могут быть как крупные компании, так и мелкие риелторские компании или граждане, которые планируют приобрести жилье у застройщика.

После решения инвестора вложить деньги в тот или иной проект между застройщиком, и каждым из дольщиков подписываются договора. Эти документы являются основными право регулирующими бумагами между застройщиком и инвесторами.

Договор долевого строительства жилой недвижимости заключается непосредственно перед переводом средств на счет компании-застройщика.

Обязательные реквизиты договора

Для того чтобы такой документ имел свою юридическую силу в нем в обязательном порядке должны быть указаны:

  • характеристики объекта сделки;

Внимание! В этот пункт, как правило, входит количество этажей объекта, количество квартир или особенности объекта (если планируется строительство коммерческих помещений). сроки начала строительства и сдачи в эксплуатацию помещений;

  • стоимость строительства объекта;
  • количество человек или инвесторов, которые вкладывают деньги в это строительство;
  • способы и сроки уплаты взносов каждого из дольщиков;

Обратите внимание! Исходя из того, что каждый из дольщиков строительства вносит определенную сумму (она гораздо ниже полной стоимости, например, квартиры), то такой инвестор должен будет заплатить полную стоимость несколькими платежами. Таким образом, сроки выплаты полной стоимости квартиры (до, после или во время строительства), минимальные суммы выплат, а также сумма первого инвестирования должны быть указаны в этом пункте.

  • риски, которые могут понести как застройщик, так и инвестор в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств.

Как правильно приобрести квартиру с помощью инвестиций в строительство?

Современный мир, нестабильное экономическое положение страны, большие риски при покупке жилья и высокие ставки кредитования – все это дает повод для возникновения новых способов приобретения жилья, например, такого как долевое участие в строительстве.

Совет! Всегда помните, что такой способ покупки квартиры имеет свои риски, преимущества и недостатки. Для того чтобы минимизировать все риски, до подписания договора между вами и застройщиком. Необходимо заранее удостовериться в компании, которая будет осуществлять строительство.

Найти необходимую информацию о той или иной строительной компании, достаточно просто. При этом стоит обращать внимание на отзывы других инвесторов об этой организации, а также количество и качество сданных в эксплуатацию объектов.

Кроме того, нужно удостовериться в легальности работы такой компании. Посмотреть все документы, подтверждающие законность и права на строительство, как правило, можно на официальном сайте компании или непосредственно при визите в офис организации.

Первый важный момент

Инвестиция в недвижимость – это достаточно большое вложение, результат которого вы сможете увидеть и получить только через несколько лет. Вкладывая свои средства, необходимо быть уверенным в той организации, в которую вы собираетесь инвестировать.

Это не значит, что ответственными и надежными являются только хорошо прорекламированные и крупные строительные компании. В каждой компании могут быть свои оплошности и проблемы. Именно поэтому, нужно учитывать все проблемы, которые возникали при строительстве на других объектах этой строительной компании.

Второй важный момент

Кроме того, объект на который вы делаете ставку, должен нравиться именно вам, так как чаще всего, дольщики недовольны тем жильем, что получают в конечном итоге. Обращайте внимание на инфраструктуру и транспортные магистрали. Этот пункт также следует обсудить с представителями строительной компании и описать свои требования в документе-договоре.

Таким образом, перед тем как сделать вложение обратите внимание на:

  • объект, проект объекта;
  • характеристики строительной компании, рекомендации риелторов, других независимых организаций;
  • стоимость строительства и вашей будущей квартиры;
  • расположение объекта на карте, инфраструктура и транспорт;
  • минимальную сумму инвестиции.

После того как вы будете знать все детали и риски, вы сможете трезво принять решение, стоит ли вкладывать деньги в тот или иной объект.

Особенности заключения договора

Долевое строительство объектов недвижимости привлекает множество желающих приобрести собственную квартиру. При этом, большинство вкладчиков не обращают значительного внимания составлению и подписанию договора. Среди строительных компаний вам могут попасться и мошенники.

Для того чтобы избежать мошенников, перед составлением договора с компанией-застройщиком необходимо потребовать представить такие документы:

  1. Разрешение на застройку. Этот документ можно легко проверить, обратившись в организацию, которая выдает подобные бумаги.
  2. Наличие права собственности на земельный участок (в некоторых случаях это может быть договор аренды).
  3. Документация относительно проекта.

Внимание! Этот документ является одним из самых важных, так как от него будет зависеть, насколько точно и качественно будет построен, например, многоэтажный дом. В проектной документации должны быть указаны данные о составителях этого проекта, и тех, кто проверял его. В противном случае, при «сбое» строительных работ – стройка будет заморожена, что скажется не только на самой компании, но и на инвесторах.

  1. Государственная регистрация строительства.
  2. Бумаги компании.

Внимание! Составление договора долевого участия (ДДУ) должен подписываться с указанием почтового адреса будущей постройки. В случае если такой адрес еще не присвоен, необходимо узнать временно присвоенный адрес.

Далее, нужно только контролировать процесс строительства, и, при необходимости, обращаться в офис строительной компании для внесения поправок в договор.

Почтовый адрес постройки может изменяться по некоторым причинам и в случае если окончательный адрес после завершения строительства не будет совпадать с тем, что указан в вашем договоре, трудно будет доказать ваше право на ту или иную недвижимость.

Подписать ДДУ просто, но при его составлении желательно подключить третью, незаинтересованную сторону, например, юриста. Таким образом, вы сможете снизить риски при подписании этого контракта.

Безусловно, приобретение квартиры таким способом имеет множество как преимуществ, так и недостатков. Кроме того, что вам придется ждать некоторое время для получения ключей от квартиры, вы во многом рискуете. Несмотря на это, такой способ получить заветные квадратные метры является достаточно безопасным и востребованным на рынке недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/517-dolevoe-stroitelstvo.html

Что такое долевое строительство квартир — возможные нюансы

Предприятия и организации, занимающиеся строительством домов, привлекают не только крупных инвесторов, способных спонсировать проект целиком, но и рядовых граждан, желающих приобрести жильё. На эти средства происходит процесс строительства жилого дома, а после официального ввода в эксплуатацию квартиры переходят в собственность людей, чьи денежные средства были задействованы.

Средства, которые вносятся в качестве доли за собственность, предоставляются не в полном объеме, а по частям. Таким образом, жилье приобретается практически на условиях рассрочки. А стоимость такой жилплощади будет заведомо ниже, чем обычной в уже сданном доме.

Для покупки квартиры это хоть и выгодный, но весьма авантюрный проект. Для того чтобы обезопасить дольщиков, к застройщику предъявляются требования, не выполнив которые он не имеет права привлекать средства.

Плюсы и минусы

Основные преимущества и недостатки:

Плюсы Минусы
Стоимость квадратного метра Риск срыва сдачи
Первичное жилье (как правило, улучшенная планировка и отделка) Банкротство застройщика
«Белая» история Ожидание въезда

Стоимость квартиры в среднем ниже рыночной на 30-50%. «Свежее» жильё, в котором до вас никто не проживал. Уверенность в том, что покупая квартиру, вы не столкнетесь с такими же покупателями (снятие риска «двойных» продаж).

Застройщик обязан согласовать всю проектную документацию в соответствующих органах, то есть можно быть уверенным в качестве возводимых метров. Законодательно установленные ситуации, при которых договор долевого строительства, возможно, расторгнуть в сторону дольщика с дополнительными компенсационными выплатами со стороны застройщика.

При всей привлекательности такого приобретения жилья, имеется и ряд весьма негативных моментов как для покупателя, так и для продавца. Застройщик, признанный банкротам не несет никаких финансовых обязательств, то есть вернуть свои средства не удастся. При сдаче объекта может возникнуть ситуация, когда покупатель-дольщик будет вынужден доплачивать чтобы недвижимость перешла в его собственность.

Права и обязанности сторон-участников строительства закреплены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Договор, составленный после тщательного ознакомления с этим законом, оградит от большинства рисков.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

Приобретая недвижимость в многоквартирном доме необходимо выбрать на рынке услуг застройщика, которому вы доверите свои средства, и заняться оформлением необходимой документации.

Грамотно составить договор долевого строительства, в котором будут прописаны все нюансы процесса.

В этом документе должны быть в обязательном порядке упомянуты следующие моменты:

  • конкретная жилплощадь, с указанием всех особенностей и характеристик;
  • номер счета, на который покупатель переводит средства;
  • реквизиты расчетного счета застройщика;
  • длительность обязательств;
  • цена недвижимости по договору (договорная);
  • размер и график оплаты;
  • права и обязанности;
  • срок гарантии (минимум пять лет);
  • порядок приема и передачи квартиры;
  • условия и основания для расторжения договора досрочно;
  • порядок возврата денег дольщику.

Необходимые документы

При совершении такого рода сделки, кроме типового договора, который в полной мере описывает права и обязанности обеих сторон, прилагаются дополнительные не менее важные документы.

К таким можно отнести:

  • характеристика приобретаемой жилплощади;
  • установленный график оплаты (если она не производится единовременно);
  • расчет, в котором прописаны все затраты, которые несет застройщик при возведении жилья (при государственной поддержке);
  • не включенные в сводный сметный расчет затраты застройщика (при государственной поддержке);
  • график возведения объекта недвижимости.

Договор заключается письменно и в двух экземплярах. Вносить в него изменения и поправки (если в условиях не прописан запрет на это) также оформляется в письменной форме.

Договор проходит обязательную регистрацию в соответствующих органах. Изменения регистрируют в том случае, если они существенны.

Нюансы оформления

«Предупрежден, значит вооружен». При оформлении любой документации существуют свои нюансы, а когда на кону стоят настолько существенные финансовые вложения, отношение к этому становится еще более серьезным.

Фирма, занимающаяся строительством, должна иметь зарегистрированное право собственности на участок, на котором будут идти работы.

Условие, которым зачастую пренебрегают продавцы, в обязательном порядке должно быть выдано разрешение на строительство.

Квадратура квартиры. В договоре застройщик указывает обязательную доплату, в случае увеличения площади, но обратная ситуация рассматривается редко. Этот момент нельзя оставлять без внимания.

Предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия, но выгодна она покупателю, поэтому продавец с этим не спешит. Следует проверять лично сроки регистрации.

Нужно быть готовым к тому, что получив квартиру, в придачу достается пакет документов на нее. Заниматься регистрацией прав собственности придется дольщику, а это достаточно длительная юридическая процедура. Застройщик может брать на себя обязательства по оформлению, но за отдельную плату, прописанную в договоре.

Стоимость квартиры

Стоимость квартиры, приобретенной на таких условиях, разительно отличается от средней рыночной стоимости квартир.

Она включает в себя:

  • затраты фирмы застройщика на процесс строительства;
  • расходы, не включенные в сметный расчет;
  • прибыль, которую получит застройщик.

Необходимо заметить, что стоимость недвижимости рассчитывается с учетом индексов изменения СМР. Расчет, проведенный на дату подписания договора, является недействительным на этапе сдачи объекта. Если расчеты ведутся с учетом прогнозных индексов, цена останется неизменной и это, в обязательном порядке, отражено в ДДУ.

Также стоимость не меняется при составлении договора в иностранной валюте.

Стоимость может меняться если:

  • это согласовано обеими сторонами;
  • происходит изменение стоимостных индексов;
  • в процессе СМР произошло изменение законодательной базы, затрагивающей налогообложение;
  • вносятся изменения в проектную документацию.

Регистрация права собственности

Когда наступает самый ожидаемый момент – ввод в эксплуатацию дома, появляется необходимость проведения не самой приятной бюрократической процедуры регистрации прав собственности.

Не следует путать понятие регистрации ДДУ и права собственности на построенную квартиру. В первом случае регистрацию проходит непосредственно сам договор, а во втором, закрепляется право собственности на недвижимость.

Вступить в полноправное владение жильем, покупатель сможет только после того, как застройщик передаст в органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью, разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Последнее необходимо получить в БТИ после приемки дома.

На этой стадии обычно и происходят задержки, из-за которых жильцы не могут зарегистрировать свою собственность.

Если же продавец уже имеет это разрешение, то дольщик может обращаться в регистрирующие органы.

При себе необходимо иметь:

  • заявление;
  • чек, подтверждающий что госпошлина оплачена;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • поэтажный план и экспликацию (которые необходимо предварительно получить в БТИ).

Если вся собранная документация в порядке, то процедура самой регистрации происходит в течение 30 дней, по истечении которых, дольщик становится полноправным владельцем жилья. С этого момента он имеет право пройти регистрацию по месту жительства, продавать или совершать любые операции с этой недвижимостью.

Иногда бывают случаи, когда застройщик намеренно не оформляет должную документацию. В этом случае право собственности можно зарегистрировать в судебном порядке, и как показывает практика в таких делах дольщики преимущественно выигрывают.

Возможно вас заинтересует: Рекомендуем: аренда строительной техники в Санкт-Петербурге на арендастрой-спб.рф.

Источник: http://www.alef-agency.com/dolevoe-stroitelstvo.htm

Преимущества участия в долевом строительстве

Покупка недвижимости – серьезный шаг для любого человека. Не имеет значения, решили вы приобрести элитную квартиру в центре города, новостройку в Сосновоборске или загородный коттедж.

Чтобы купить квартиру, полностью удовлетворяющую вашим требованиям, придется изучить много информации, в том числе и о долевом строительстве.

В этой статье вы сможете узнать о преимуществах долевого строительства и о том, как сэкономить с помощью долевого участия.

Начнем с терминов. Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это вид строительства, финансирование которого производится на основе договора долевого участия. В свою очередь, договор долевого участия – это вид договора, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок, а инвестор (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную сумму и впоследствии принять объект долевого строительства.

Таким образом, долевое участие – это способ финансирования строительства, когда деньги поступают не от одного генерального инвестора, а от многих будущих владельцев квартир.

Договор долевого участия и права его сторон регулируются отдельным федеральным законом — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Рассмотрим наиболее существенные условия договора долевого участия:

  • объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, которая должна быть четко определена в проектной документации, чтобы после завершения строительства быть переданной инвестору);
  • срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
  • цена договора долевого участия и порядок оплаты.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде и обязательно регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Плюсы участия в долевом строительстве:

  • Стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке. Покупка недвижимости требует серьезных вложений, и даже небольшая разница в цене дает в итоге существенную экономию. В итоге вы можете купить квартиру очень выгодно.
  • Есть возможность выбора параметров будущего жилья. Заключая договор долевого строительства, вы выбираете этаж, площадь, расположение окон в своей квартире. Вы точно знаете, что получите в итоге, и можете даже изменить геометрию комнат.
  • Участвуя в долевом строительстве, вы можете получить совершенно новую квартиру по выгодной цене – вам не придется дополнительно вкладываться в капитальный ремонт и иметь дело с аварийными подъездами, старыми лифтами и ржавыми трубами.

Договор долевого участия и переуступка права требования

При покупке недвижимости по договору участия в долевом строительстве часто встречаются сделки переуступки права требования. Что это такое и для чего нужно?

Объект долевого строительства хоть и не существует в природе до завершения строительства, в правовом поле является полноценным объектом и может быть продан с помощью договора переуступки права требования.

Сделка происходит по такой же схеме, что и обычная покупка квартиры: покупатель передает продавцу денежные средства, они подписывают договор переуступки права требования и регистрируют его в регистрационной палате.

После прохождения процедуры государственной регистрации право на объект долевого строительства переходит к покупателю. Именно покупатель получит квартиру после завершения строительства.

Покупка квартиры с помощью переуступки происходит у инвестора – это может быть как юридическое, так и физическое лицо. Иногда один объект бывает перепродан много раз, прежде чем строительство завершится, но такая сделка ничем не отличается от обычной покупки недвижимости.

Долевое участие и оформление ипотеки

Одним из самых волнующих вопросов при покупке недвижимости является возможность кредитования или оформления ипотеки. Мало кто может позволить себе купить квартиру полностью за счет собственных средств.

У российских граждан возможность оформления ипотеки на долевое появилась в 2008 году: банки стали выдавать кредиты на покупку недвижимости, не законченной строительством. Программа пользуется большим успехом, потому что долевое – это возможность приобрести квартиру по выгодной цене, иногда на 20-30 % дешевле, чем на вторичном рынке.

Отметим наиболее важные нюансы оформления ипотеки на долевое:

  • Приобретаемая квартира становится залогом по кредиту в момент сдачи дома в эксплуатацию, а до того момента кредит считается необеспеченным. Это влияет на процентную ставку и способ выдачи: в среднем ставки по ипотеке на долевое выше на 2-3 %, чем на готовое. Кроме того, до момента окончания строительства банки требуют от заемщика предоставление поручительства третьих лиц, которое снимается после оформления залога.
  • Страховой платеж по кредиту до момента оформления ипотеки на построенную квартиру будет выше. Причина та же – повышенные риски и отсутствие залога.

Но, несмотря на некоторые неудобства, купить квартиру в долевом с помощью кредитных средств выгодно. Совершенно новая квартира по отличной цене стоит того, чтобы понести затраты на этапе кредитования.

Покупка квартиры от застройщика – как это делается

Итак, вы определились с суммой, выяснили условия кредитования, если оно вам необходимо, и приняли решение покупать долевое. Что нужно сделать дальше?

  1. Выбрать район и предполагаемые параметры будущей квартиры. Нравится вам жить в центре или же, наоборот, вы предпочтете квартиру в тихом районе за городом с видом на сосновый бор – решать вам.
  2. Составить список строящихся объектов в выбранном районе. Сейчас в Красноярске и Сосновоборске идет массовое строительство, новые дома возводятся быстро в соответствии с требованиями растущего спроса на жилье.
  3. Выяснить, кто является застройщиком и можно ли доверить свои деньги данной компании. Вопрос болезненный для тех, кто помнит долгострои конца девяностых, но сейчас ситуация поменялась: права дольщика защищает закон. И все же, если хотите не заниматься защитой своих прав, а жить в новой квартире, выбирайте застройщика тщательно. Репутация строительной компании должна говорить сама за себя.
  4. Выбрав застройщика, нанесите визит в офис и пообщайтесь с менеджерами: они покажут вам имеющиеся в продаже объекты, подробно объяснят их достоинства и недостатки и проконсультируют по поводу ипотеки, скидок и акций.
  5. После этого останется только подписать договор долевого строительства на выбранный объект, оплатить его и ждать окончания строительства. Если вы выбрали правильного застройщика, то вскоре порадуетесь новоселью и будете жить в новой квартире долго и счастливо.

«Зодчий» — застройщик с безупречной репутацией

Строительная компания «Зодчий» работает на красноярском рынке долевого строительства с 1997 года. Уже 20 лет все дома от «Зодчего» сдаются в срок, несмотря на экономические кризисы и непростую обстановку в стране. Компания дорожит своей репутацией – звание одного из самых надежных застройщиков Красноярска обязывает ко многому.

Выбирая квартиру от «Зодчего» в Красноярске или Сосновоборске, вы всегда можете рассчитывать на:

  • Своевременную сдачу объекта. Это правило железно соблюдается – строительство должно быть завершено в срок без каких-либо исключений. Если вы приобрели долевое в «Зодчем», вы получите свою квартиру вовремя.
  • Качественное жилье. Мы не экономим на материалах, потому что знаем, что некачественная работа обойдется дороже: современный потребитель умеет защищать свои права и отличать плохое от хорошего.
  • Дом с развитой инфраструктурой. Мы не просто строим дома — мы организуем пространство вокруг них. Наши дома сдаются с благоустроенными дворами, дорогами и детскими площадками, чтобы будущим жильцам было удобно.
  • Льготную ипотеку от Сбербанка. «Зодчий» — компания известная и серьезная, Сбербанк решил, что покупателям «Зодчего» можно предложить особые условия по кредитованию строящегося жилья.
  • Скидки и акции. Покупая долевое от «Зодчего», поинтересуйтесь у менеджеров компании насчет акций – «Зодчий» любит делать подарки своим покупателям.

Долевое от «Зодчего» — надежно и выгодно!
Тел. 256-03-53

Google+

Источник фото: © depositphotos.com/timonko/Alex_Ishchenko/ piotr_marcinski/primagefactory

Источник: http://zodchiysk.ru/article/preimushchestva-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Долевое строительство: преимущества, нюансы, советы

20.05.2016

Итак, предположим, что вы прошли первые четыре шага из статьи-инструкции «Покупаем квартиру в новостройке. Просто о сложном». Настало время решать денежные вопросы, знакомиться с условиями оплаты, скидками и акциями застройщика.

И именно на этом этапе приходит понимание того, что словосочетание долевое строительство вроде встречалось и вроде понятно, но, тем не менее… Дабы помочь вам избежать этого «тем не менее», Metr.by подготовил очередной материал из серии «Просто о сложном».

Здесь мы разложили по полочкам информацию о самой популярной схеме покупки квартир в новостройках.

Долевое строительство

Не будем пространно ходить вокруг да около и обратимся за толкованием термина «долевое строительство» к самой полной и самой доступной энциклопедии:

«Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости».

(с) Wikipedia.org

В Беларуси долевое строительство – одна из трех законных схем приобретения жилья (плюс жилищные облигации и участие в ЖСК). Несмотря на многочисленные риски, связанные с процедурой «долевки», этот способ обрел в РБ широкое распространение.

И неудивительно, ведь ДДУ (договор долевого участия) подразумевает под собой фактическую рассрочку на период строительства.

Инвесторы могут вносить всю сумму единоразово, но делать это стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в застройщике и своевременном вводе дома в эксплуатацию.

 

Застройщик, с которым вы планируете сотрудничать, должен обладать безупречной репутацией на рынке

Важно! Если хотя бы маленький червячок сомнения гложет душу, то обязательно стоит подстраховаться: «долевка» предполагает внесение стоимости квартиры равными долями ежемесячно – вплоть до даты сдачи новостройки, указанной в договоре.

Вот, кстати, типовой пример ДДУ (полный текст можно скачать в сети, либо запросить у застройщика):

Согласно законодательству РБ, долевое строительство предполагает наличие объекта строительства (помещение в новостройке) и двух субъектов: дольщика и застройщика.

И если в обязанности первого входит лишь подписание всех необходимых документов, своевременное внесение оплаты и приемка квартиры, то второй субъект обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

Приносим извинения за казенные формулировки, они были нужны для примера. Даже небольшой текст, напичканный терминами, сложен для восприятия человека, далекого от строительной и юридической сфер. Что говорить о ДДУ, который составляется для кого угодно, но точно не для людей? И потому совет:

 

В день подписания договора захватите с собой профессионального юриста

Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.

Мы не будем приводить здесь полный перечень пунктов договора, перечислим лишь самые главные, те, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:

срок исполнения обязательств по договоруцена квартиры (цена договора)размер и порядок внесения денежных средствгарантийный срок на квартирупорядок приемки-передачи квартирыоснования досрочного расторжения договора

порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора

Важно! Если по отдельным пунктам возникают сомнения или вы нуждаетесь в подробном их разъяснении, не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику компании, либо юристу. Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства.

Второй документ, не менее важный для сделки долевого строительства – проектная декларация на новостройку.

Декларация публикуется не позднее, чем за 7 дней до старта подачи заявлений хотя бы в одном печатном СМИ, распространяемом в населенном пункте, где будет вестись строительство.

Информация о выходе декларации появляется заранее, найти ее можно в новостных разделах тематических порталов, либо непосредственно в рекламном объявлении.

В проектной декларации указывается информация о застройщике, характеристика объекта строительства, стоимость «квадрата», сроки строительства, дата подачи заявлений.

 

Сверьте проектную декларацию с ДДУ и покажите оба документа юристу

И только если эксперт вынес положительный вердикт, а застройщик ответил на все ваши вопросы, беритесь за ручку и ставьте подпись, закрепляющую сделку между продавцом и покупателем.

Долевое строительство неспроста обрело популярность в городах Беларуси. В каталоге Metr.by размещены десятки объявлений о «долевке», охватывающие все регионы страны. И, несмотря на то, что такая схема покупки жилья обусловлена определенными рисками, число желающих приобрести квартиру не сокращается. Это ли не показатель того, что схема работает и работает стабильно? Вопрос, как вы понимаете, риторический.

Портал недвижимости Metr.by

Источник: http://metr.by/article/4826

Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве, покупая квартиру в новостройке у застройщика. — Юридические советы

Заключение договоров долевого участия в строительстве в последнее время получило широкое распространение. Многие предпочитают покупать жилье именно в новостройке.  Вторичное жилье пользуется все меньшей популярностью. Мы рассмотрим, что нужно учесть, покупая недвижимость напрямую у застройщика.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и дольщиком, застройщик обязуется построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, а дольщик – принять его и оплатить.  Все предельно просто.

Однако в связи с частым мошенничеством именно в сфере  недвижимости, нужно знать, на что обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве (далее- ДДУ), как не оказаться обманутым, и что делать, если застройщик не торопится сдать объект.

Какими законами регулируются данные правоотношения?

  1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
  2. ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом..
  3. Гражданский кодекс РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке:

  1. Застройщик – это хозяйственная организация, то есть юридическое лицо. Законом предусмотрено, что застройщиком может быть некоммерческая организация, но никак не физическое лицо.
  2. Договор должен содержать: описание объекта долевого строительства, срок его передачи, цену, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект недвижимости, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. Если договор не содержит хотя бы одного из этих условий – он не заключен.
  3. Форма договора – письменная.
  4. Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с этого момента.

На что нужно обратить внимание  при заключении договора  долевого участия в строительстве?

Покупая квартиру в новостройке,  нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Обратите внимание на репутацию застройщика. Если застройщик функционирует на рынке длительное время, имеет большое количество завершенных объектов, то заключать с ним договор значительно безопаснее, чем с застройщиком, о котором никто никогда ничего не слышал.
  2. Узнайте, аккредитована ли новостройка, в которой Вы приобретаете квартиру, в банке.  Если ни один банк предоставляет кредит на этот объект недвижимости, то это может  говорить о проблемах застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является крупный банк с хорошими финансовыми ресурсами.
  3. Смотрим на название договора – если у договора иное название, нежели «Договор долевого участия в  строительстве» (например, «Договор Инвестирования»), то застройщик стремится избежать требований закона «О долевом строительстве». Конечно, договор определяет не название, а содержание, и такой договор все равно будет попадать под действие вышеназванного закона. Но становиться участником судебных тяжб с недобросовестным застройщиком все равно неприятно.
  4. Вы имеете право ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Сверьте указанные документы с договором, застройщиком везде должно быть одно и то же лицо.
  5. Реквизиты застройщика должны быть указаны подробно: полное наименование организации, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
  6. Договор должен быть подписан Генеральным директором.
  7. Все характеристики объекта недвижимости также должны быть подробно описаны: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. Безусловно, в договоре должна быть указана площадь квартиры, балконов, лоджий. В ДДУ указывается проектная площадь квартиры, которая в последствии может не совпадать с реальной. Поэтому также должно быть прописано, что в случае расхождения застройщик вернет деньги за недостающую площадь.
  8. Гарантийный срок на квартиру по закону составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств нарушают законодательство.
  9. Смотрим на сроки. Во-первых,  сам договор должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.  Во-вторых, должен быть указан срок передачи объекта недвижимости. Указание в договоре квартала, в котором будет передан объект, допустимо, но просрочка будет идти от последнего дня квартала.
  10. Проверяем пункт о цене. Она должна быть четко прописана и указана в рублях. Цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
  11. Если недвижимость продается через посредника, то к договору должен быть приложен документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на продажу объекта.

Смотрим документы застройщика:

  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора.

    Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.

  • Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения.

    На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.

  • Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

  • Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Как зарегистрировать договор долевого участия в строительстве?

Государственная регистрация ДДУ  производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр. Возможна подача документов через МФЦ или электронная регистрация.  Для регистрации  необходимо представить:

  1.  заявление о государственной регистрации застройщика и дольщика,
  2. квитанция об уплате госпошлины ( 350 рублей для физического лица).
  3. паспорт, если участником сделки является физическое лицо, учредительные документы – если юридическое.
  4. доверенность, если от имени лица действует представитель
  5. ДДУ – три экземпляра.
  6. Документы с описанием объекта, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется-
  8. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.

Регистрация обычно производится в течение 5-7 дней. После государственной регистрации  нужно получить документы с паспортом  и распиской, которую выдают при приеме документов. Государственная регистрация договора удостоверяется регистрационной записью на нем.

Что дает государственная регистрация?  Государственная регистрация ДДУ позволяет  исключить возможность «двойной» продажи жилого помещения недобросовестными организациями.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Как продать квартиру по договору долевого участия?

Бывает, что купив по ДДУ квартиру в новостройке, дольщик решает ее продать (понадобились деньги, перепродает дороже и т.д.). Как быть в таком случае? Продажа квартиры в недостроенном доме, как и любой другой недвижимости, не переданной в эксплуатацию, возможна только путем договора переуступки права требования (цессии).

Таким образом, продажа квартир от застройщика широко распространена: многие хотят жить в новостройках. В связи с распространенным мошенничеством в сфере недвижимости нужно быть внимательным при заключении договора.

Покупатель квартиры – физическое лицо считается  менее защищенной стороной, поэтому дольщикам законодательством предоставлены дополнительные гарантии. При неопределенности в договоре или противоречии пункта договора закону,  применяется закон, который на стороне дольщика.

 Тем не менее, дольщик в силу невнимательности или незнания может подписать договор, ущемляющий его интересы. Поэтому, в случае сомнений рекомендуем обращаться к юристу для проверки документов.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/novostroyka.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *