Что нужно знать при покупки квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры и на что обратить внимание в документах?

Нередко люди, намереваясь приобрести жильё, даже не подозревают, что нужно знать при покупке квартиры.

На что обратить особое внимание и о чём спросить продавца? Как проверить, подлинны ли предоставленные документы на недвижимость? Как приобрести уверенность, что покупаемая недвижимость «чиста» с юридической точки зрения? Возможно ли обезопасить стороны договора во время проведения сделки? Как избежать «подводных камней» и не потерять денежные средства или квадратные метры? Об этом и пойдёт речь в данной статье.

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры?

Риски приобретения жилья от частного лица ассоциируются с мошенничеством, связанным с использованием подложных документов, а также с возможными трудностями при оформлении права в дальнейшем (например, из-за лиц, проживающих в помещении после выписки).

Во избежание проблем необходимо проверять документы:

  • Подтверждающие право продавца на квадратные метры.
  • Паспорт либо иной документ, подтверждающий личность продавца.
  • Бумаги, которые свидетельствуют, что история жилплощади «чистая».

Какие вопросы необходимо задать продавцу?

Покупателю стоит спрашивать о следующем:

  1. Как много лиц, обладающих правом собственности.
  2. Имеются ли в числе собственников несовершеннолетние.
  3. Основанием права собственности.
  4. Сколько времени объект находится в собственности.
  5. Количеством прописанных и есть ли в их числе ребёнок. Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком узнайте здесь.
  6. Планируется простая или альтернативная сделка.

Как проверить право собственности?

Для того чтобы подтвердить наличие права нужно смотреть:

  • Соответствующее свидетельство.
  • Договор, свидетельствующий о факте приватизации.
  • Договор о купле или о дарении.
  • Решение судьи, согласно которому признаются права собственности лица.

В вышеперечисленных документах в обязательном порядке должно указываться лицо, обладающее правом собственности на недвижимость.

В случае, когда квартира продаётся одним лицом, а в документе прописано другое, следует выяснить причину расхождения и основание, на котором продавец распоряжается имуществом, принадлежащим другому гражданину.

Проверить достоверность информации можно, получив свидетельство о факте государственной регистрации с указанием имени собственника.

Затем необходимо оформить запрос в ЕГРП (прописав номер интересующего свидетельства) и получить правоподтверждающий документ.

Что нужно проверять у продавца квартиры?

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

При визуальном осмотре обращают внимание на следующее:

  • Водяные знаки.
  • Последовательность нумерации страниц.
  • Размер и цвет страниц.
  • Каким органом выдан документ.
  • Не истёк ли срок действия.
  • Регистрацию. Если лицо долго не было прописано по данному адресу, а теперь вновь зарегистрировалось, это может стать свидетельством наличия у него судимости.

Зная номер и серию паспорта, можно проверить его подлинность, используя сервис Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Особое внимание следует уделить вопросу о том, не является ли собственником продаваемого жилья несовершеннолетний. В такой ситуации покупателю должно быть предоставлено не только согласие родителей, но и, согласно нормам ГК РФ и ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласие органов опеки, которые контролируют соблюдение прав ребёнка.

Другая ситуация, когда продажей занимается представитель собственника.

Подтверждением прав представителя являются:

В любом из этих документов должны быть подробно расписаны полномочия представителя, сам документ должен быть заверен нотариусом.

Проверка юридической «чистоты» объекта

Сведения об истории операций с квартирой можно почерпнуть из:

  • домовой книги;
  • выписки из ЕГРП;
  • справки о составе семьи.

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

Пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:

  • Наличие детей, на момент сделки пребывающих в интернате, но признающихся наследниками продаваемой жилплощади.
  • Имел ли место развод собственников недвижимости.
  • Не прописаны ли в квартире граждане, отбывающие на момент заключения сделки лишение свободы.

Чтобы избежать сложных ситуаций в будущем, следует прописать в договоре пункт о том, что помещение свободно от прав третьих лиц, а также от обременений.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

Новая недвижимость привлекает доступными ценами, но её приобретение связано с рядом опасностей. Наиболее оптимальным вариантом для покупателя является вступление в кооператив и подписание договора долевого строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

В ситуации, когда предлагается заключить предварительный договор, по которому будут перечисляться деньги, необходимо прописать условие перечисления финансов. При спорных обстоятельствах покупатель сможет через суд взыскать не только вложенные деньги, но и моральную компенсацию. В случае оплаты по векселю доказать что-либо будет практически невозможно.

Наиболее рациональным будет совершение сделки с компанией-застройщиком, порядок покупки квартиры у застройщика в этой статье. Если договор с застройщиком на продажу квартир подписывается с посредником, то возникнет необходимость проверить, имеет ли право посредник на его заключение. Проверку можно осуществить, запросив информацию из ЕГРЮЛ.

Какие документы спрашивать у застройщика?

У организации-застройщика следует запросить следующие документы:

  • Документ, подтверждающий право владения землёй. Назначение участка должно совпадать с планами застройки. Проектная документация должна соответствовать нормам права.
  • Разрешение на осуществление застройки.
  • Устав кооператива (если покупатель вступил в него). Внимание стоит уделить пункту о размере взносов, которые впоследствии придётся платить.

Как продавцу обезопасить себя от обмана со стороны покупателя?

Для безопасного совершения сделки используется банковская ячейка как способ передачи средств. Выглядит это следующим образом: стороны заключают договор аренды банковской ячейки с доступом «под условие». Условием в данном случае станет ключ, а также договор купли-продажи, на котором стоит отметка ФРС о факте регистрации права.

В течение как минимум 2-х недель продавец не имеет доступа к ячейке, в которую заложена денежная сумма, поскольку указанный срок является гарантированным периодом доступа для покупателя.

Какие документы должен подготовить продавец?

Перед совершением сделки у продавца должна быть готова следующая документация:

  • Документ о праве собственности.
  • Кадастровый паспорт, экспликация и план.
  • Справка о стоимости недвижимости.
  • Технический паспорт (предоставляется по просьбе покупателя).
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансово-лицевого счёта.
  • Согласие органов опеки (в случае наличия ребёнка-собственника).

Дополнительная информация о нюансах покупки квартиры в этом видео:

Пи покупке квартиры необходимо осуществлять тщательную поверку как предоставленных документов, так и юридической истории жилья. Не стоит стесняться задавать продавцу интересующие вопросы, так как в противном случае можно лишиться денег, не приобретя жильё.

Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat.html


Аспекты, которые нужно знать и учитывать при покупке квартиры

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

  • Военнослужащие;
  • Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
  • Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
  • Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

  • Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
  • Посетите строящийся объект;
  • Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
  • Изучите учредительные документы компании;
  • Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
  • Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

  1. Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
  2. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
  3. Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

  1. Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.
  2. Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
  3. Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
  4. Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
  5. Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
  6. Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.
  7. В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
  8. Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

  • Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
  • Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
  • При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

  1. Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
  2. Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Источник: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/aspekty-kotorye-nuzhno-znat-ponimat-pri-pokupke-kvartiry.html


Что нужно знать при покупке квартиры?

Когда планируется покупка квартиры, вопросов возникает масса. Один из основных среди них – выбор рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынок жилья имеют свои привлекательные стороны и недостатки.

Первый вариант замечателен тем, что приходится иметь дело с компанией-застройщиком, которая проведет покупку по типовому договору с предоставлением всего пакета документов и осуществлением большинства формальностей. С другой стороны, все недочеты обнаружатся после заключения сделки.

Просмотр жилья на вторичном рынке проще выявляет несовершенства технического состояния, чем проверка квартиры в новостройке. При этом вселения в квартиру в новом доме придется ждать до сдачи объекта в эксплуатацию.

Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Такую ответственность можно возложить на специалиста-риэлтора или заняться самостоятельно. Находить и оформлять недвижимость лучше с человеком, хорошо разбирающимся во всех нюансах, но при этом не избежать дополнительных расходов на его услуги.

Риэлтор должен иметь юридическое образование, опыт работы в сфере недвижимости и умения проверки приобретаемой квартиры.

Если досконально изучить вопросы приобретения недвижимости на вторичном рынке и проверки жилья при покупке, от риэлтора можно будет и отказаться. Экономия средств составит 2-5% от стоимости квартиры – запросы риэлторского агентства.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это крупные суммы денег, связанные с немалыми рисками. Любой неверный шаг в юридическом оформлении, проверке квартиры может обернуться и потерей денег, и жилья. Недвижимость – популярное поле деятельности для нечистых на руку людей.

К факторам риска при покупке вторичного жилья относятся проблемы «юридической чистоты» квартиры, ее техническое состояние и документация, безопасность оформляемой сделки.

Юридическое прошлое при небрежном исследовании может в конечном итоге приготовить сюрприз – потерю права собственности на жилье. Покупатели, не обладающие правовыми знаниями в области приобретения недвижимости, легко попадаются в ловушки ложных сделок:

  • Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
  • По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
  • Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
  • По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
  • С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
  • Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
  • С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
  • С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
  • Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
  • По подложному паспорту;
  • По домам, числящимся на расселении.

Технические характеристики объекта не повлияют на право собственности. Новый хозяин квартиры будет ущемлен со стороны комфортабельности условий. Потери финансового плана будут подстерегать впоследствии, если не учесть:

  1. Состояние целого дома: помимо квартиры внимание должны привлечь подъезд, подвал и чердак;
  2. Санитарное состояние подъезда и мусоропровода, территории возле дома;
  3. Наличие сырости и плесневого грибка;
  4. Состояние электропроводки, водопроводной и отопительной систем;
  5. Расположение окон по направлению сторон горизонта, открывающемуся виду;
  6. Материал стен дома, соответствие планировки ожиданиям покупателя;
  7. Законность совершенных перепланировок;
  8. Социальный статус соседей;
  9. Соответствующий реальной обстановке технический паспорт.

Эти критерии сложно поддаются быстрой объективной оценке. Их неисправность часто выявляется при непосредственной эксплуатации жилья покупателем.

Безопасная сделка – гарантия вложения денег по прямому назначению, а не передача их в руки неблагонадежных особ. Для этого нужно хорошее юридическое сопровождение. Стоит поинтересоваться существующими «черными списками» риэлторов с сомнительной репутацией. Следует в обязательном порядке:

  • Убедиться в «юридической чистоте» жилища во избежание возникновения оснований для аннулирования сделки;
  • Обеспечить безопасность расчетов. Лучше это сделать с помощью профессионалов банка;
  • Проверить документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждающие его право на собственность объекта.

Чтобы процесс покупки квартиры на вторичном рынке прошел успешно, нужно изучить личность продавца:

  1. Надо убедиться, что продавец является собственником квартиры и изучить его паспорт на подлинность, обратившись в местный паспортный стол.
  2. Если в сделке участвует третье лицо, он должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Документ не должен быть просрочен, полномочия представителя должны быть определены документально.
  3. Выяснить степень дееспособности продающего жилье. Он не может находиться в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом состоянии) и должен быть психически здоровым.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры?

Право на собственность приобретаемого жилья можно получить только при наличии:

  • Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
  • Договора о приватизации покупаемого объекта;
  • Договора купли-продажи;
  • Документов о вступлении в наследство;
  • Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
  • Документов из БТИ;
  • Соглашения об участии в инвестиционном проекте.

Супруг продающей стороны и любой, имеющий право на данное жилье, должны дать свое согласие на его продажу. Если в этом задействован несовершеннолетний, вопрос решается с согласия органов опеки.

Территориальное отделение ЕГРП даст информацию о возможном нахождении жилья в залоге, взято ли оно в ипотеку или имеет наложенный запрет отчуждения.

В случае сохраненных за продавцом долгов по оплате за коммунальные услуги они автоматически перейдут покупателю.

Следует внимательно изучить всех возможных претендентов на покупаемую квартиру. К ним относятся родственники, временно находящиеся в заключении, армии, интернате или за рубежом. Необходима расширенная выписка из домовой книги.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

  1. Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья.

    Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;

  2. Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
  3. В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве.

    Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;

  4. Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки.

    Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;

  5. Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру.

    Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?

Покупатель недвижимости, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий подоходный налог 13%, имеет право на получение налогового вычета. Это компенсация 13% потраченной на покупку суммы, которая не превышает 2 млн. рублей. Процесс заключается в уменьшении налоговых сборов до тех пор, пока компенсация не будет погашена.

Для этого подается заявление в налоговую службу вместе с документами, свидетельствующими о праве на собственность.

Если у вас остались вопросы по теме « Что нужно знать при покупке квартиры

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/poryadok-pokupki-kvartir-na-vtorichnom-rynke-chto-nuzhno-znat.html


На что обратить внимание при покупке квартиры

Решив стать обладателем недвижимости, не стоит действовать быстро, приобретя первую же понравившуюся жилплощадь. Это очень рискованный метод покупки. Ведь нет гарантии, что вы не имеете дела с мошенником.

Кроме того, квартира может оказаться с обременениями, обязательства по которым перейдут к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы заключить чистую сделку, необходимо тщательно проверять каждый этап. Учитывая, что недвижимость можно приобретать в новостройке или на вторичном рынке, рассмотрим оба варианта. Итак, на что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме, необходимо внимательно проверять документы, которые вы будете подписывать. Ведь сделку вы будете заключать с компанией, то есть юридическим лицом.

Обычно в таких фирмах имеются грамотные юристы, которые умело маскируют подводные камни. Поэтому проверяя предложенный вам пакет документов, лучше не рисковать, а проконсультироваться с независимым юристом, специализирующемся в этой области.

Исключением являются застройщики, действующие по поручению местных органов власти. Их деятельность обычно строго контролируется государственными надзорными органами.

Не стесняйтесь задавать представителям компании любые интересующие вопросы. Запомните, вы рискуете своими сбережениями, если вы столкнётесь с нечистыми на руку дельцами, вернуть деньги практически нереально!

В договоре обязательно должны быть рассмотрены следующие аспекты:

  • точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
  • сроки ввода здания в эксплуатацию;
  • окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
  • ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
  • срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Важно! Приобретая недвижимость на первичном рынке, рекомендуется использовать безналичную систему оплаты. Расплачиваясь наличными, обязательно требуйте кассовый чек. Иначе подтвердить  передачу денег будет проблематично.

Покупка на вторичном рынке

Это самый обширный сегмент рынка недвижимости. Стоит отметить, что именно покупатели «вторички» часто становятся жертвами различных махинаций. Ведь здесь вы будете иметь дело непосредственно с продавцом.

Варианты приобретения квартиры через агентство недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь сделку будет проводить риэлтор, который будет оформлять все документы. Оплачивать его услуги придётся покупателю.

Обычно продавец хочет выручить за своё жильё определённую сумму денег. Угадайте, откуда берутся проценты для оплаты риэлтерских услуг? Правильно, из завышенной стоимости квартиры, то есть из кармана покупателя.

Итак, давайте разберёмся, на что обратить внимание при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

Документы, подтверждающие право домовладения

Сюда можно отнести паспорт, где в графе прописка указанна именно эта квартира. Свидетельство права собственности, технический и кадастровый паспорт жилья. Отсутствие любого из документов должно вас насторожить. Если продавец обещает принести недостающие бумаги позже, не подписывайте никаких документов, пока не увидите оригиналы указанных паспортов.

Если квартира приватизирована, обязательно требуйте письменного согласия всех собственников жилья. Иначе любой из членов семьи, участвовавших в приватизации, может оспорить сделку через суд.

Если продавец не является владельцем, а действует по доверенности, имеет смысл посетить нотариуса, который заверял документ. На что обратить внимание в этом случае? Выписанная доверенность может быть отозвана или аннулирована.

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Юридическая чистота квартиры

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Кроме того, у продавца может быть большая задолженность по коммунальным платежам. После заключения сделки, все долги переходят к новому владельцу. Однако из этой ситуации можно найти выход. Например, погасить имеющуюся задолженность самостоятельно, включив потраченную сумму в стоимость квартиры.

Важно! Если продавец просит внести предоплату, в документах, подтверждающих передачу денег, рекомендуется использовать понятие залог, а не аванс. С юридической точки зрения, залоговая сумма считается вашей собственностью, а аванс считается оплатой каких-либо услуг.

При покупке квартиры сравните её реальную планировку с технической документацией. Если имеет место незаконная перепланировка, то после передачи права собственности, ответственность за это ляжет на ваши плечи. При обнаружении любых несоответствий в планировке квартиры, требуйте, чтобы продавец самостоятельно их узаконил.

Права третьих лиц

Проверьте, что продавец является единственным владельцем квадратных метров. Случается, что один из владельцев проходит срочную службу, находится в длительной командировке или исправительном учреждении.

У продавца обязательно должно быть согласие от этих лиц на продажу квартиры. Помните, что если права одного из собственников будут нарушены, он может восстановить справедливость через суд. Сделка оспаривается и вам придётся освободить квартиру.

Самая распространённая ситуация, когда один из супругов продаёт квартиру, приобретённую  в браке без согласия другого. Продавец может вас уверять, что они с женой (мужем) давно не живут вместе и возражений по поводу продажи не будет. Возможно, это и так, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, должно быть письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Советуем поинтересоваться, не сдана ли квартира на длительный срок. Договор аренды не может служить препятствием для продажи квартиры, но здесь есть один нюанс. Арендатор имеет право проживать на указанной в договоре жилплощади, даже после смены владельца. Сроки аренды чётко указаны в договоре и передача прав собственности не является основанием для его расторжения.

Если квартира получена продавцом по наследству, советуем удостовериться, что он является единственным человеком, указанным в завещании. Обратите внимание на графу «Семейное положение» в паспорте продавца. Если имеются несовершеннолетние дети, владелец должен предъявить разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

В большинстве случаев, это лишняя мера предосторожности. Но если ребёнок решит, что при продаже квартиры были нарушены его права, он вправе подать исковое требование в суд.

Соблюдая все меры предосторожности и тщательно проверяя каждый документ, вы сможете превратить приобретение недвижимости в радостное и запоминающееся событие.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry.html