Что нужно знать при покупке квартиры

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов | Rusbase

18:46, 23 июня 2011 квартира недвижимость риелтор советы

Расскажите друзьям

Facebook

Вконтакте

Одноклассники

Twitter

18:46, 23 июня 2011

Тонкости, о которых знают не все

Покупка квартиры — серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу. Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП).

Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки совершенные с ней.  В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана. Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные).

Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры.

Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

— Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру».

Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

                                                     Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.                                                                                                                  Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы — гниют, а пол — проваливается, —  комментирует Александр Зиминский. —  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней.

Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег — ячейка в банковском депозитарии.Ячейка арендуется  на время, превышающее срок гос.

регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет  12  дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель — для того, чтобы положить туда деньги.

Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно — 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась.

Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли — продажи — квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб.

, то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб. Получить данную льготу можно двумя способами. Первый — можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию.

Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки.

Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу.

С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным. «Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить», — заключает Александр Зиминский.

Penny Lane Realty

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://rb.ru/article/kak-ne-oshibitsya-pri-pokupke-jilya-na-vtorichnom-rynke-5-sovetov/6721257.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.

Оглавление

  • Порядок сделки
  • Документы
  • Передача денег

Порядок сделки

При оформлении купли-продажи можно пользоваться услугами посредников, таких как риэлторы, юристы, нотариусы. За свои услуги все они берут определенное денежное вознаграждение. Но в определенных случаях эти суммы могут защитить сделку от мошеннических схем и сэкономить всю сумму денег от передачи ее злоумышленникам.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Однако никогда нельзя полностью полагаться на других людей и важно самостоятельно контролировать все важные этапы сделки. Для этого нужно знать некоторые нюансы при сделках с недвижимостью на вторичном рынке.

Порядок действий, независимо от наличия посредников будет следующий:

  1. Выбор подходящей квартиры.
  2. Проверка всех документов на квартиру, желательно вместе с юристом или нотариусом.
  3. Подписание договора купли-продажи, желательно заверить его легитимность у нотариуса.
  4. Проведение осмотра квартиры и подписание акта передачи.
  5. Передача документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
  6. Получение документов, подтверждающих приобретенное право.
  7. Этап передачи денежных средств продавцу может быть любым в данном порядке. Оплата может быть предусмотрена после заключения договора или после получения документов о регистрации сделки. Все эти условия прописываются в договоре купли-продажи.

Нужно знать все эти этапы и соблюдать установленный порядок, а также не стоит экономить деньги на нотариусе, чтобы проверить сделку на законность и отсутствие подводных камней.

Выбор жилья

С этого этапа начинается покупка любого жилья. Это очень ответственный выбор, поэтому нужно знать, на что в первую очередь обратить свое внимание:

  • район;
  • состояние дома;
  • состояние подъезда и месторасположение квартиры;
  • внутреннее состояние жилья.

При выборе района нужно обращать внимание на следующие моменты:

  1. Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
  2. Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
  3. Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Также могут учитываться иные важные предпочтения для каждого члена семьи. После того, как выбраны желаемые районы, нужно оценить состояние дома и его месторасположение. Для этого нужно обойти дом пешком и внимательно его изучить. Нужно обращать внимание на следующее:

  1. Осмотреть дом на наличие в стенах трещин и существенных разломов.
  2. Оценить благоустроенность прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка, наличие пандусов и прочее).
  3. Оценить близость шумных заведений, таких как предприятия или дискотеки, бары.

После внешней оценки дома, нужно провести тщательный осмотр подъезда. Важны следующие моменты:

  1. Наличие лифта, мусоропровода, ширина лестничного пролета.
  2. Обратить внимание на чистоту в подъезде.
  3. Этаж квартиры также может играть существенную роль, так как последний и первый этажи обычно ценятся меньше, и они должны стоить меньше стоимости остальных квартир.
  4. Нужно обратить внимание на то, кто здесь проживает. Бывают дома, где проживают преимущественно пожилые люди, военнослужащие, сотрудники определенных учреждений или предприятий.

Также по состоянию подъезда можно определить в целом, какие люди могут стать вашими потенциальными соседями. В самой квартире нужно обратить внимание на:

  1. Косметический ремонт.
  2. Наличие и состояние коммуникаций.
  3. Тепловой режим помещения.

Бывает сложно определиться между несколькими вариантами квартир и подробный анализ по каждому пункту поможет сделать более выгодный выбор.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
  2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будут указаны наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
  3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием, и не нарушены ли законные нормы.
  4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
  5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.

Для того чтобы проверить полную законность сделки нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

  1. Арендовать банковскую ячейку.
  2. Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев.

Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу.

В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытым покупателем и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например по предъявлению необходимых бумаг.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/na-chto-obratit-vnimanie.html

Что нужно знать при покупке квартиры?

Сделка по приобретению жилья — достаточно сложная процедура, которая обязывает к знанию множества нюансов. Вот мы и дадим полезные советы, чем нужно интересоваться в первую очередь, и что нужно знать покупателю при покупке квартиры.

Для начала определитесь с выбором агентства по продаже недвижимости, обязательно посетите его. Не поленитесь поинтересоваться, входит ли выбранное вами риэлтерское агентство в какое-либо из профессиональных объединений, например, РГР, МАР или им подобные, а также, какие именно обязательства накладывает на агентство членство в этих объединениях. И, разумеется, проверьте наличие лицензии.

Не забывайте, что, работая с ними, вы и компания несете ответственность за все риски. А потому во всех договорных документах должно быть записано не фамилия маклера, а название агентства.

Когда будете подписывать договор на обслуживание агентством, продумайте и пропишите все варианты кризисных ситуаций, различных форс-мажорных обстоятельств, а также, кто, в какой мере, и какие именно несет риски и т. д.

Вас не должно успокаивать то, что вам предлагают подписать «стандартный» договор. Вы обязательно должны настоять на вписании в него пунктов, удовлетворяющих именно вас.

При осмотре покупаемой жилплощади определитесь с ремонтом. Если вам необходима чистовая отделка, аналогичная капитальному ремонту, это обойдется от ста долларов за кв. метр. Если косметический ремонт — дешевле.

Прикиньте, сколько проработает сантехника, и во сколько обойдется ремонт. Чтобы выяснить полную стоимость покупки, сложите сумму стоимости квартиры и сумму, в которую обойдется ремонт. Придерживаясь этой стоимости, сравнивайте расценки различных вариантов.

При сравнении вторичного жилья с квартирами в новостройках, это важно.

При контакте с владельцами задайте вопросы, касающиеся предыстории квартиры, современного ее статуса, а также касающиеся того, кто в ней прописан, обязательно поинтересуйтесь, есть ли среди них психически больные, находящиеся в местах лишения свободы, несущие срочную службу в рядах ВС, несовершеннолетние и т. п.

Окончательно определившись, решите, кто будет нести затраты на оформление сделки, за какое время и куда будет совершена выписка, как и кем будет проверяться отсутствие пени и задолжности по плате за коммунальные услуги и квартиру, что случится с телефонным номером. Также договоритесь, какая денежная сумма будет указана в договоре, и какую ответственность понесет владелец, если не сможет вовремя освободить жилплощадь или передумает ее продавать.

Вопрос цены, записанной в договоре состоит в том, что вам выгоднее указать настоящую сумму операции по купле – продаже, потому что, покупая недвижимость, имеете возможность возвратить подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошедших лет.

А владелец заинтересован, чтобы в договоре была указана цена, определенная экспертом БТИ, ведь он обязан уплатить налоги с разницы между 5 тысячами МРОТ и ценой рынка, если не купит в ближайшее время иное недвижимое имущество. Все эти вопросы решаются во время торга.

Определившись с покупкой, вы должны выплатить задаток. При этом стоит учитывать некоторые нюансы: внесенный вами задаток оформляется риэлтерской фирмой и скрепляется договором. В данном договоре должно указываться то, что деньги переданы не одному из физических лиц, а именно риэлтерскому агентству.

Последовательность выплат должна четко изложена в договоре. Сначала — регистрация сделки в органе гос. регистрации. После ее осуществления стороны должны привести в исполнение условия сделки в определенной законом последовательности. Потом – регистрация перехода права собственности на жилую площадь.

Выплачивайте остаток только после осуществления всех стадий сделки, дождавшись освобождение жилплощади. Даже если договор уже заверен нотариально, не стоит отдавать деньги, пока не реализована хотя бы первая стадия сделки.

Риэлтерское агентство обязано предоставить документальное подтверждение любых, совершенных вами денежных проплат.

Немаловажным является планирование выписки лиц, прописанных на этой жилплощади, оно документально заверяется.

Если приобретение квартиры продающим совершалось в состоянии супружества, и владелец до сих пор состоит в данном браке, обязательно потребуется подтверждение супруга о своем согласии на данную сделку.

Немаловажным фактором при совершении сделки являются несовершеннолетние дети, их опекуны или родители обязаны предоставить свое согласие об их выписке в документальном виде.

Даже используя стоимость квартиры по оценке БТИ, вы должны указать сумму сделки в долларах. Ведь, указав сумму в рублях, вы рискуете потерять деньги из-за инфляции, в случае признания сделки ничтожной, что вполне может случиться по закону, в течение 10 лет.

Подумайте, стоит ли заключать договора только в письменной форме, без заверения нотариусом, как сейчас разрешено законодательством? Действительно, заключив договор только в письменной форме, вы не несете затрат, но в этом случае вы теряете возможность получить консультацию и помощь со стороны опытного нотариуса, ведь риэлтор все же — тоже заинтересованная личность.

Заверив документы нотариально, вы подстраховываете свою сделку, чтобы быть уверенным в ее действительности и знать, что ваши документы не завернут в органе регистрации, признав не соответствующими установленным образцам и правилам. Хотя за это приходится платить пошлины, выгода очевидна, тем более что в Регистрационной палате не проводят настоящей проверки всех бумаг.

Каждое риэлтерское агентство применяет свою собственную схему. Полностью безупречной схемы оплаты нет. После того, как вы ознакомитесь с предложенной вам схемой, проконсультируйтесь у специалиста и посмотрите, что случится в случае наступления различных форс-мажорных ситуаций с выплачиваемой вами суммой.

А случится может всякое: продавец решит отказаться исполнять договоренности сделки, покупаемая жилплощадь подвергнется повреждениям вследствие стихийного бедствия, агентство по продаже недвижимости может прекратить свою деятельность, регистрационная палата может не зарегистрировать вашу сделку и переход права владения, и т. п.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=316

Аспекты, которые нужно знать и учитывать при покупке квартиры

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

Содержание

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

  • Военнослужащие;
  • Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
  • Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
  • Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

  • Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
  • Посетите строящийся объект;
  • Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
  • Изучите учредительные документы компании;
  • Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
  • Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

  1. Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
  2. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
  3. Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

  1. Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.
  2. Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
  3. Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
  4. Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
  5. Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
  6. Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.
  7. В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
  8. Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

  • Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
  • Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
  • При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

  1. Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
  2. Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Источник: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/aspekty-kotorye-nuzhno-znat-ponimat-pri-pokupke-kvartiry.html

Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

  1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
  2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
  3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

  • поддельной;
  • аннулированной;
  • истекшей;
  • оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица — военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-chto-nuzhno-znat.html

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены.

    Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.

  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий.

    Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.

  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом.

    Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke-i-na-vtorichnom-rynke.html

На что обратить внимание при покупке квартиры

Решив стать обладателем недвижимости, не стоит действовать быстро, приобретя первую же понравившуюся жилплощадь. Это очень рискованный метод покупки. Ведь нет гарантии, что вы не имеете дела с мошенником.

Кроме того, квартира может оказаться с обременениями, обязательства по которым перейдут к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы заключить чистую сделку, необходимо тщательно проверять каждый этап. Учитывая, что недвижимость можно приобретать в новостройке или на вторичном рынке, рассмотрим оба варианта. Итак, на что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме, необходимо внимательно проверять документы, которые вы будете подписывать. Ведь сделку вы будете заключать с компанией, то есть юридическим лицом.

Обычно в таких фирмах имеются грамотные юристы, которые умело маскируют подводные камни. Поэтому проверяя предложенный вам пакет документов, лучше не рисковать, а проконсультироваться с независимым юристом, специализирующемся в этой области.

Исключением являются застройщики, действующие по поручению местных органов власти. Их деятельность обычно строго контролируется государственными надзорными органами.

Не стесняйтесь задавать представителям компании любые интересующие вопросы. Запомните, вы рискуете своими сбережениями, если вы столкнётесь с нечистыми на руку дельцами, вернуть деньги практически нереально!

В договоре обязательно должны быть рассмотрены следующие аспекты:

  • точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
  • сроки ввода здания в эксплуатацию;
  • окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
  • ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
  • срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Важно! Приобретая недвижимость на первичном рынке, рекомендуется использовать безналичную систему оплаты. Расплачиваясь наличными, обязательно требуйте кассовый чек. Иначе подтвердить  передачу денег будет проблематично.

Покупка на вторичном рынке

Это самый обширный сегмент рынка недвижимости. Стоит отметить, что именно покупатели «вторички» часто становятся жертвами различных махинаций. Ведь здесь вы будете иметь дело непосредственно с продавцом.

Варианты приобретения квартиры через агентство недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь сделку будет проводить риэлтор, который будет оформлять все документы. Оплачивать его услуги придётся покупателю.

Обычно продавец хочет выручить за своё жильё определённую сумму денег. Угадайте, откуда берутся проценты для оплаты риэлтерских услуг? Правильно, из завышенной стоимости квартиры, то есть из кармана покупателя.

Итак, давайте разберёмся, на что обратить внимание при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

Документы, подтверждающие право домовладения

Сюда можно отнести паспорт, где в графе прописка указанна именно эта квартира. Свидетельство права собственности, технический и кадастровый паспорт жилья. Отсутствие любого из документов должно вас насторожить. Если продавец обещает принести недостающие бумаги позже, не подписывайте никаких документов, пока не увидите оригиналы указанных паспортов.

Если квартира приватизирована, обязательно требуйте письменного согласия всех собственников жилья. Иначе любой из членов семьи, участвовавших в приватизации, может оспорить сделку через суд.

Если продавец не является владельцем, а действует по доверенности, имеет смысл посетить нотариуса, который заверял документ. На что обратить внимание в этом случае? Выписанная доверенность может быть отозвана или аннулирована.

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Юридическая чистота квартиры

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Кроме того, у продавца может быть большая задолженность по коммунальным платежам. После заключения сделки, все долги переходят к новому владельцу. Однако из этой ситуации можно найти выход. Например, погасить имеющуюся задолженность самостоятельно, включив потраченную сумму в стоимость квартиры.

Важно! Если продавец просит внести предоплату, в документах, подтверждающих передачу денег, рекомендуется использовать понятие залог, а не аванс. С юридической точки зрения, залоговая сумма считается вашей собственностью, а аванс считается оплатой каких-либо услуг.

При покупке квартиры сравните её реальную планировку с технической документацией. Если имеет место незаконная перепланировка, то после передачи права собственности, ответственность за это ляжет на ваши плечи. При обнаружении любых несоответствий в планировке квартиры, требуйте, чтобы продавец самостоятельно их узаконил.

Права третьих лиц

Проверьте, что продавец является единственным владельцем квадратных метров. Случается, что один из владельцев проходит срочную службу, находится в длительной командировке или исправительном учреждении.

У продавца обязательно должно быть согласие от этих лиц на продажу квартиры. Помните, что если права одного из собственников будут нарушены, он может восстановить справедливость через суд. Сделка оспаривается и вам придётся освободить квартиру.

Самая распространённая ситуация, когда один из супругов продаёт квартиру, приобретённую  в браке без согласия другого. Продавец может вас уверять, что они с женой (мужем) давно не живут вместе и возражений по поводу продажи не будет. Возможно, это и так, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, должно быть письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Советуем поинтересоваться, не сдана ли квартира на длительный срок. Договор аренды не может служить препятствием для продажи квартиры, но здесь есть один нюанс. Арендатор имеет право проживать на указанной в договоре жилплощади, даже после смены владельца. Сроки аренды чётко указаны в договоре и передача прав собственности не является основанием для его расторжения.

Если квартира получена продавцом по наследству, советуем удостовериться, что он является единственным человеком, указанным в завещании. Обратите внимание на графу «Семейное положение» в паспорте продавца. Если имеются несовершеннолетние дети, владелец должен предъявить разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

В большинстве случаев, это лишняя мера предосторожности. Но если ребёнок решит, что при продаже квартиры были нарушены его права, он вправе подать исковое требование в суд.

Соблюдая все меры предосторожности и тщательно проверяя каждый документ, вы сможете превратить приобретение недвижимости в радостное и запоминающееся событие.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *