Что значит переуступка при покупке квартиры

Что значит переуступка при покупке квартиры? | КТО?ЧТО?ГДЕ?

Переуступка права на собственность в жилищной сфере связана с договором долевого участия и новостройками. Ею пользуются для продаж в период строительства, вплоть до сдачи здания в эксплуатацию.

Когда появляется возможность приобретения отстроенной квартиры на окончательном этапе работ, рекомендуется уточнить, что значит переуступка при покупке квартиры.

Зачастую после этого реально можно выкупить жилье исключительно у инвесторов.

Что значит термин «переуступка» при покупке квартир?

На завершающем этапе строительства вложить деньги в квартиру можно тремя путями

  • подписать договор инвестирования с застройщиком
  • стать участником ФФС (фонда финансирования строительства)
  • купить целевые облигации

Участие в ФФС относится к безопасным способам, поскольку членам фонда разрешено переуступать права и обязанности перед застройщиком иным лицам.

Оформив сделку о переуступке прав, можно получить возможность требования, а не право собственника на жилье. Им можно воспользоваться после того, как здание будет сдано и подписаны все документы.

Что нужно знать о переуступке права?

Когда потенциальный клиент желает выступать в роли хозяина жилья в выбранном доме с подходящим расположением и инфраструктурой, а квартиры распроданы, нужно искать другие пути осуществления желания.

Часть продавцов готовы переуступить права по причине семейных обстоятельств либо наследства более привлекательной недвижимости, другие желают выгодно вложить средства. Если приобрести квартиру на этапе закладки здания, а потом ее перепродать, вполне реально выручить до 100% прибыли.

Согласно законам, доходы российских граждан в обязательном порядке облагаются налогом. Это относится и к прибыли после переуступки прав на жилье. Налоговую базу снижают на объем расходов, иными словами, сбор оплачивается из разницы суммы по продаже и суммы приобретения доли у застройщика. Если суммы одинаковы, налоговый сбор равняется нулю. В любом случае необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ.

Правила оформления договора

Данное соглашение оформляется в соответствии с законом. Сделка регистрируется государственными органами, а дольщик обязан уведомить застройщика о намерении продажи права переуступки.

В случае, если первый владелец оплатил сумму не полностью, требуется письменное согласие от застройщика.

Обозначим перечень обязательных документов

  1. Первоначальный договор долевого строительства
  2. Договоры и претензии, связанные с недвижимостью
  3. Акт взаиморасчетов
  4. Документы для подтверждения расчетов

Договор цессии (уступки прав) популярен и удобен при продаже строящейся недвижимости.

Мы настоятельно рекомендуем покупателю заручиться поддержкой опытного юриста. Это позволит не только сэкономить время, но и защитить себя от возможных рисков.

Источник: http://kto-chto-gde.ru/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiry/

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

  1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
  2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом  такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

  • Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
  • Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
  • Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
  • Акт по передаче пакета документов.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

  • Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
  • Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/pereustupka-pri-pokypke-kvartiri.html

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Понятие: субъекты цессии

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Что значит переуступка при покупке квартиры

Что значит переуступка при покупке квартиры в новостройке? На самом деле это понятие не несет в себе ничего сложного. Просто одно лицо приобрело квартиру в строящемся здании на начальном этапе его возведения, тем самым став правообладателем. А другое лицо выкупает эти права через какое-то время.

Именно этот процесс и называется переуступкой прав на недвижимое имущество

Цессия, что значит переуступка при покупке квартиры в новостройке, является другим названием такой сделки. Договор, заключаемый в этом случае, обязательно должен быть трехсторонним. С одной стороны — продавец, тот самый владелец прав на квартиру. С другой стороны — покупатель, который хочет выкупить эти права и стать владельцем будущей квартиры.

Третьей стороной выступает застройщик, потому что именно у него изначально были приобретены эти права и такой договор затронет его в первую очередь. Юридически в договоре переуступки продавец именуется — цедент, а покупатель — цессионарий. После того, как договор будет заключен, подписан всеми участниками и сделка вступит в законную силу, все права и обязанности лягут на покупателя.

Взаимодействие с компанией застройщика также ляжет на него.

Такая сделка по переуступке прав на недвижимое имущество имеет два вида.

  • Договор долевого участия, который заключается между покупателем и застройщиком, является основой первого варианта развития событий. В такой ситуации правообладатель может продать недвижимость, как только выплатит застройщику ее полную стоимость. Однако иногда квартира продается с задолженностью, такое тоже практикуется. Важно знать, что договор такого вида можно заключать несколько раз. Конечной точкой в этом случае служит ввод дома в эксплуатацию. Как только это произошло, такую сделку проводить уже нельзя.
  • Договор купли-продажи является основой для второго вида переуступки прав на квартиру. В таком случае квартира продается с задолженностью, и покупатель обязуется выплатить ее полную стоимость. При заключении такой сделки передача квартиры от продавца к покупателю нигде не фиксируется. А суть состоит в том, что стороны договора обязуются в дальнейшем оформить договор по переуступке прав. А если этого не произойдет, то покупатель получит обратно внесенную сумму.

Второй вид сделки наиболее рискованный в силу ряда причин. Во-первых, не исключается повторная продажа квартиры. Во-вторых, переоформление прав в будущем многоэтапный и длительный процесс.

Источник: https://estate24.moscow/articles/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiry/

Что значит переуступка при покупке квартиры и как ее осуществить: все нюансы приобретения

Что значит переуступка при покупке квартиры? Это гражданско-правовое действие, которое характеризуется передачей прав на недвижимость. Отличием же переуступки от других видов имущественных сделок является слабая правоспособность объекта, ввиду которой он не допускается к участию в обычных торгах.

Речь идет о недостатке правоустанавливающей документации на недвижимость, что чаще всего наблюдается в процессе возведения здания до того момента, как оно было введено в эксплуатацию.

Читатели считают данные материалы полезными:

  • Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке: как не стать обманутым покупателем
  • Купить квартиру в новостройке: распространенные схемы и подводные камни

Переуступка — это выгодный процесс покупки, который имеет, тем не менее, определенные риски

Говоря простым языком, покупка квартиры по переуступке происходит до того момента, как здание будет полностью готово к заселению. Продажа таких объектов недвижимости чаще всего осуществляется инвесторами. Ими могут выступить как физические, так и юридические лица, которые вложились в объект на начальном этапе его возведения (чаще всего на так называемом этапе «котлована»).

Для продавца выгода подобной сделки очевидна: при строительстве дома, продолжающемся в течение 2-3 лет, стоимость квартир вырастает на 40-60%. Дело в том, что большинство новостроек начинает продавать квартиры еще на этапе получения разрешения на строительство.

Важно! Когда здание находится на этапе котлована, к базовой сумме добавляется 10%, при возведенном первом этаже квартиры дорожают еще на 10%, а на завершающем этапе строительства недвижимость на объекте дорожает еще на столько же.

На какая же выгода в том, чтобы купить квартиру по переуступке? Дело обстоит таким образом, что после получения права собственности стоимость квартиры еще возрастает. Однако некоторые инвесторы не ожидают этого момента, желая зафиксировать прибыль. Потому покупка квартиры по переуступке прав всегда дешевле квартир от застройщика, предлагаемых в том же доме.

Этот материал отлично дополнят следующие публикации:

  • Покупка квартиры через нотариуса: обязательные условия заключения сделки
  • Какие документы от продавца необходимы при покупке квартиры?

Основной риск заключается в том, что приобретение осуществляется без прав на жилплощадь

Ввиду того, что подобное приобретение недвижимости не предполагает получения покупателем окончательных прав на жилплощадь, существуют определенные риски при покупке квартиры по переуступке. Их обязательно следует учесть при заключении сделки.

Покупка квартиры по переуступке от подрядчика, физического или юридического лица, может быть проведена на основании двух договоров:

  1. Договор долевого участия, или ДДУ.
  2. Предварительный договор купли-продажи, или ПДКП.

В зависимости от вида договора во многом зависит возможный исход сделки и уровень сопряженных рисков. Относительно первого варианта картина будет следующей:

  1. Уступка является возможной до момента передачи объекта. То есть до того момента, как владелец получит ключи от квартиры, недвижимость может переуступаться бесчисленное количество раз.
  2. Договор долевого участия предполагает одномоментное внесение всех денежных средств.
  3. Как сам договор уступки, так и договор долевого участия, в отношении которого она осуществляется, в обязательном порядке проходят государственную регистрацию.

Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то уступка заключается в праве требовать заключения основного договора на владение квартирой в определенный срок, но не предоставляет права требовать передачу недвижимости в собственность. Дело в том, что по предварительному договору не предполагается совершение самого акта купли-продажи, данная сделка лишь предполагается в будущем.

Внимательно изучите условия договора перед подписанием

Таким образом, покупатель на основании данного договора может лишь добиться от продавца подписания окончательного договора купли-продажи. При этом у него отсутствует право требовать передачу квартиры в свою собственность.

И в случае расторжения или прекращения действия предварительного договора право покупателя на квартиру аннулируется вне зависимости от размера внесенных им средств.

Единственное, что он может потребовать — это возвращение уплаченной суммы.

Важно! Покупка квартиры по предварительному договору переуступки возможна с даты его подписания и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Как проводится сделка

Теперь рассмотрим, как купить квартиру по переуступке. При передаче прав новый кредитор получает те же самые полномочия, которые были и у его предшественника.

Важно! Ввиду этого очень важным является указание того, по какому именно договору уступается право и какие документы продавец передает покупателю. Здесь же может быть указана также цена уступки, сроки, содержание уступаемого права и ряд других условий, если они не отличаются от тех, которые были установлены в первичном договоре.

Разновидности договоров

Уступка допускается только после того, как будет оплачена цена договора с переводом имеющегося долга на покупателя. Кстати, если сделка предполагает перевод долга, то в документе содержится еще большее количество деталей касательно взаиморасчета между ее участниками.

Важно! Процедура покупки квартиры по переуступке является невозможной без непосредственного участия компании-застройщика, от которой требуется согласие на совершение сделки. Следует также получить подтверждение того, что договор правообладателя учтен застройщиком и данная квартира не была переуступлена другим лицам.

Успешное оформление возможно только через надежное нотариальное агентство

В результате сделки покупатель получает на руки следующие документы:

  • Основной договор, относительно которого осуществлялась переуступка. Это может быть как оригинал, так и нотариально заверенная копия, к которой прилагаются все необходимые дополнения.
  • Подтверждение того, что между сторонами договора был осуществлен расчет, что обычно отражено в соглашении о переуступке.
  • Акт передачи документов, перечисленных выше.
  • Если в договоре не предусмотрено согласие второй стороны на уступку, то оно прилагается отдельным документом.
  • Договор уступки.

Не пропустите эти важные советы наших экспертов:

  • Как получить жилье по договору социального найма?
  • Правила заполнения и получения налогового вычета при покупке квартиры в 2018

Перед тем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку или за имеющиеся средства, необходимо потребовать у застройщика полный пакет документов. Также выясняется готовность объекта, время предполагаемой сдачи в эксплуатацию и другие нюансы. Очень важной является оценка репутации и деловой активности застройщика. Не лишним будет поинтересоваться судьбой других реализуемых им проектов.

Покупая жилье по переуступке, важно знать все риски

Важно! Если осуществить правильную проверку застройщика, то можно свести на нет все риски, связанные с приобретением квартиры по переуступке. Для этого можно обратиться к опытному юристу или риэлтору.

Многие специалисты настаивают на том, что при подписании ДДУ риски отсутствуют практически полностью. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве покупатель теряет часть средств, уплаченных за объект. В итоге конечному покупателю вернется не та сумма, которая была заплачена им по уступке, а первоначально внесенная стоимость объекта, прописанная в договоре долевого участия.

Договор долевого участия — единственный вариант, при котором следует соглашаться на переуступку

Этот материал отлично дополнят следующие публикации:

  • Как выгодно взять кредит на покупку квартиры: ипотека или потребительский?
  • Как купить квартиру с оформлением на ребёнка и стать несовершеннолетним владельцем недвижимости

Зная, что такое переуступка при покупке квартиры, покупатель понимает, какую выгоду может принести грамотно заключенная сделка. Риски покупки квартиры по переуступке существуют, однако при грамотном подходе к делу и тщательной проверке объекта их можно практически полностью исключить.

Источник: http://tutnedvizhimost.ru/pokupka/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke/

Продажа и покупка квартиры по договору переуступки прав собственности

Сейчас самым распространенным видом сделки по покупке жилой недвижимости является цессия — переуступка прав собственности на квартиру.

Например, кто-то не успел стать участником долевого строительства в понравившемся ему доме, а у кого-то на тот момент не оказалось денег, кого-то привлекают более выгодные условия инвестирования по сравнению с покупкой уже сданной с эксплуатацию квартиры.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

На данном этапе есть три пути вложений инвестиций в строящийся дом – это быть соучастником фонда финансирования строительства (ФФС), купить целевые облигации или заключить с застройщиком договор инвестирования. Здесь важен один момент, с 14 января 2006 года последний вид вложения средств в строящийся дом запрещен.

Поэтому если вам сейчас предложат такой вид инвестирования – лучше отказаться! Исключение составляет только нежилая недвижимость.

По причине меньшей популярности такого вида инвестирования в строительство как покупка целевых облигаций, хотя и более безопасной, остается ФФС, участники которого могут переуступить свои права, и не только, но и обязанности перед застройщиком другому лицу. При этом заключается договор, который и называется переуступкой прав.

Здесь следует понимать, что после оформления сделки переуступки, вы получаете только право требования на жилую квартиру, но не право собственности на нее. Это право вы получите только после окончательной сдачи дома и оформления всех необходимых документов на право владения жильем. Но ведь дом могут и не сдать или сдать с большой задержкой!

Возможность переуступки прав не зависит от вида первоначального договора инвестора с застройщиком, но если с целью оплаты строящихся метров задействована схема страхования, то и договор страхования, в этом случае, подлежит изменению.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Если потенциальными покупателями движет желание владеть квартирой именно в конкретном понравившемся доме, с определенной инфраструктурой и удобном для него местоположении, а квартиры в нем уже распроданы, то продавцами преследуются совсем иные мотивы.

Если одни продавцы переуступают свои права на жилье в силу сложившихся жизненных обстоятельств, например, при разводе, или невозможности погашения взятого ранее кредита, или унаследования лучшего варианта жилой недвижимости, то другие преследуют цель выгодного инвестирования.

Далее узнаете о тонкостях покупки квартиры в ипотеку.

Купив квадратные метры в доме на этапе строительства, а перепродав со временем права на них по гораздо большей цене, такие владельцы порой получают до 100% чистой прибыли.

А есть случаи, когда получив конфиденциальную информацию о приближающемся крахе проекта строительства, дольщики быстро хотят избавиться от неперспективного вложения денег и переуступают свои права на квартиру другому.

Риски и заключение договора переуступки

Несложная, на первый взгляд, с юридической точки зрения процедура при оформлении договора имеет ряд особенностей и некоторые риски.

Перед ответственным шагом заключения договора переуступки квартиры в новостройке необходимо внимательно изучить всю историю переуступок, так как такие сделки можно совершить множество, причем с одной и той же квартирой. Это возможно по причине необязательности регистрации договора права требования в госреестре, в отличие от других видов сделок с недвижимостью.

Чтобы не быть обманутым, заключить рекомендуется только переуступку прав на жилье, после чего договор вносится в госреестр, а оплату внести уже после внесения в него соответствующих данных. В этом случае будьте спокойны, вы сделали все правильно.

После совершения юридической операции у вас должны остаться на руках такие документы:

  • Непосредственно сам документ переуступки прав на жилую недвижимость;
  • Квитанция об оплате по договору;
  • Иные документы, обусловленные в договоре;
  • Письменное согласие второй стороны на совершение сделки;
  • Акт передачи вам всех необходимых документов.

Передачу документов, их условия и детали рекомендуется проводить с юристом для перепроверки правильности проведения сделки.

Скачать Договор уступки права на квартиру — Образец

Следует помнить, что причиной переуступки и оформления сделки может предшествовать информированность продавца о несостоятельности или будущего банкротства застройщика.

Тем более, что после совершения сделки бывший владелец прав уже не несет перед вами никакой ответственности за дальнейшее развитие событий, поэтому, в случае замораживания строительства, отстаивать свои претензии в суде придется только вам.

И нередко бывает, что отсудить хоть часть потраченной суммы не удается, а если и выносится решение суда в вашу пользу, то получить причитающиеся вам деньги, по разным причинам, все равно не получится.

Условиями заключения переуступки прав есть наличие таких документов:

  • Квитанция или выписка из банка о произведенной оплате первоначального взноса по изначальному договору;
  • Письменное согласие застройщика о переуступке продавцом вам прав на жилые квадратные метры;
  • Письменное разрешение кредитной организации (в случае оформления квартиры в ипотеку).

При несоблюдении хотя бы одного из этих пунктов, при обжаловании в суде сделка будет считаться недействительной. Таковой она будет и в случае заниженной стоимости прав переуступки, а также оформление договора в течение 1 года с момента начала производства дела о признании строительной компании банкротом.

Знание этих нюансов поможет обезопасить вас от совершения необдуманных шагов и бесперспективного вложения денежных средств.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Виды переуступки квартиры в новостройке

На рынке недвижимости есть два вида таких сделок:

Цессионный договор (переуступка) в первом случае оформляется только после полной оплаты по первоначальному договору продавцом, либо остаток непроплаченной суммы передается в обязательство покупателю.

Кроме того, заключение такого договора возможно только до начала эксплуатации дома и может повторяться неоднократно.

Все договора, включая долевого участия и цессии обязательны к прохождению фиксации их в Росреестре.

Во втором случае уступка оформляется только на возможность истребовать заключение основного договора на покупку или продажу жилой недвижимости с положенным соблюдением застройщиком как определенных условий, так и оговоренных сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

При расторжении данного вида договора сторона-покупатель может претендовать только на возвращение своих денежных средств, но не на сами квадратные метры, даже если им была выплачена 100%-ная стоимость всего жилья.

Сделка может быть признана в промежуток времени, начиная с момента подписания предварительного документа до подписания окончательных документов, подтверждающих приобретение жилья.

Некоторые застройщики негативно относятся к заключению цессионных договоров исходя из вполне логичных и меркетинговых соображений:

  • С целью исключения так называемых временных инвесторов. Если это дом, например, премиум-класса, то продажа квартир в нем происходит только исходя из проведения специального фейс-контроля, где подбираются жильцы-соседи не только по размеру кошелька, но и по социальному и психологическому типу, общности интересов и т.п. А это возможно только лишь исключив временных инвесторов;
  • Временные инвесторы подчастую выступают в качестве невыгодных застройщику конкурентов и продают свои права по ценам ниже, чем у компании-застройщика;
  • Нежелание застройщику иметь дело с лишними бумагами с целью исключения ошибок при их заполнении.

Оплата цессионных налогов

В данном случае, согласно российскому налоговому законодательству, налог нужно заплатить за разницу суммы продажи по «уступке» и по «долевке».

Например, по договору долевого участия квартира у застройщика куплена за 3 млн.руб., а переуступлена за 3,5 млн.руб.

Любой полученный доход облагается 13%-ным налогом, в нашем случае доход составляет 500 тыс. рублей.

Следовательно, необходимо заплатить налог в сумме 65000 рублей.

(3500000-3000000) Х 13% = 65000 рублей.

Если же все документы оформлены правильно, стороны соблюли все обязательства, то выдается сам договор в 3 экземплярах.

Для того, чтобы заключить легальный договор переуступки квартиры нужно уяснить для себя один важный аспект – все права и обязанности перед компанией-застройщиком абсолютно в полной мере переходит к вам как покупателю.

Советуем на первоначальной стадии оформления договора, когда нужно проверить историю уступки, саму компанию, а также ее имидж на строительном рынке доверится грамотным юристам. Это сбережет вам время и деньги, а самое главное, обеспечит спокойное и счастливое проживание в новой квартире.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/prodazha-i-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *