Реализация способа управления многоквартирным домом это

Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД

Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.

Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД

Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.

Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.

Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.

Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.

В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.

Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.Разрешение судебных споров об общем имуществе в МКД

Обязанности ОМС, если способ управления не выбран

Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте.

Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75.

Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.

Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.

Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.Лицензия управляющей организации: рекомендации по защите в суде

Действия управляющей организации в начале управления МКД

Для управления домом нужна лицензия, выданная органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.

В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения решений и протокола общего собрания собственников обязана направить эти документы в орган ГЖН, который внесёт изменения в реестр лицензий субъектов РФ. Такие изменения считаются подтверждением реализации выбранного способа управления МКД.

Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий, управляющая организация имеет право приступить к выполнению обязательств по договору управления МКД с даты внесения таких изменений.

Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.

УО не выполнила требований законодательства и суд признал, что избранный собственниками способ управления МКД не реализован.Компенсация морального вреда при ненадлежащем управлении МКД

Собственники реализовали способ управления МКД

Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.

В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления.

А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления.

УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.

Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.

По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.

Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.

Источник: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/8708/sudy-o-realizacii-vybrannogo-sobstvennikami-sposoba-upravleniya-mkd


Что такое реализация выбранного способа управления?

При непосредственномуправлении реализация выбранногоспособа подтверждается заключениемсобственниками помещений или уполномоченнымими лицом договоров, предусмотренныхЖилищным кодексом РФ.

При выборе способауправления товариществом собственниковжилья или потребительским кооперативомкритериями реализации будет получениесвидетельства о государственнойрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

Если собственникипомещений выбрали на общем собранииспособ управления управляющейорганизацией, но не выбрали конкретнуюорганизацию или не заключили с выбраннойуправляющей организацией договоруправления, то способ управления небудет считаться реализованным.

В каких случаях органы власти обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

Если собственникипомещений многоквартирного дома невыбрали и не реализовали способ управлениямногоквартирным домом, то Орган местногосамоуправления в порядке, установленномПравительством Российской Федерации,проводит открытый конкурс по отборууправляющей организации, если в течениегода до дня проведения указанногоконкурса собственниками помещений вмногоквартирном доме не выбран способуправления этим домом или если принятоерешение о выборе способа управленияэтим домом не было реализовано. Открытыйконкурс проводится также в случае, еслидо окончания срока действия договорауправления многоквартирным домом,заключенного по результатам открытогоконкурса, не выбран способ управленияэтим домом или если принятое решение овыборе способа управления этим домомне было реализовано.

Орган местногосамоуправления в течение десяти днейсо дня проведения открытого конкурса,уведомляет всех собственников помещенийв многоквартирном доме о результатахуказанного конкурса и об условияхдоговора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирномдоме обязаны заключить договор управленияэтим домом с управляющей организацией,выбранной по результатам  открытогоконкурса, в порядке, установленномстатьей 445 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации

Орган местногосамоуправления не позднее чем за месяцдо окончания срока действия договорауправления многоквартирным домомсозывает собрание собственниковпомещений в этом доме для решения вопросао выборе способа управления этим домом,если такое решение ранее не было принято.

Любой собственникпомещения в многоквартирном доме можетобратиться в суд с требованием обязатьорганы местного самоуправления выбратьуправляющую организацию.

Заключение договорауправления многоквартирным домом безпроведения открытого конкурса,допускается, если указанный конкурс всоответствии с законодательствомпризнан несостоявшимся.

Что такое непосредственное управление?

Непосредственноеуправление – это управление безпосредников, самостоятельно, под своюответственность. Непосредственныйспособ управления изначально предназначендля домов с небольшим количествомквартир, в которых собственники могутбез затруднений собираться на общеесобрание.

При таком способекаждый из собственников самостоятельнозаключает договоры на поставку тепла,электроэнергии, воды, газа и водоотведения.

Договоры оказания услуг по содержаниюи (или) выполнению работ по ремонтуобщего имущества в таком доме собственникипомещений заключают на основании решенияобщего собрания.

От имени собственниковпомещений в таком доме в отношениях стретьими лицами может действовать одиниз собственников помещений или иноелицо, имеющее доверенность в письменнойформе, выданную ему всеми или большинствомсобственников помещений в таком доме.

Источник: https://StudFiles.net/preview/5272359/page:4/


Реализация способа управления многоквартирным домом это

31.05.2018

COMPARE_DELETE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.php?action=DELETE_FROM_COMPARE_LIST&id=#ID# [BUY_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.php?action=BUY&id=#ID# [ADD_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.

php?action=ADD2BASKET&id=#ID# [SUBSCRIBE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.php?action=SUBSCRIBE_PRODUCT&id=#ID# [COMPARE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.

php?action=ADD_TO_COMPARE_LIST&id=#ID# [COMPARE_DELETE_URL_TEMPLATE] => /current-activity/cooperation/news/73320/index.

php?action=DELETE_FROM_COMPARE_LIST&id=#ID# [CONVERT_CURRENCY] => Array ( ) [CATALOGS] => Array ( ) [MODULES] => Array ( [iblock] => 1 [catalog] => [currency] => [workflow] => ) [PRICES_ALLOW] => Array ( ) [CATALOG] => [CAT_PRICES] => Array ( ) [PRICES] => Array ( ) [PRICE_MATRIX] => [MIN_PRICE] => [ID] => 73320 [

Управление многоквартирными домами

  • управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
  • управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Методические рекомендации по реализации решений о выборе способа управления многоквартирным домом или изменении способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме

г) прежней УО (ТСЖ) и вновь выбранной УО (ТСЖ) осуществить прием-передачу (уступку прав требования) задолженности (переплаты), указанной в пунктах 7,8 Рекомендаций, за фактически потребленные энергоресурсы, услуги по сбору, вывозу и захоронению отходов, жилищно-коммунальные услуги;

Что значит выбрать способ управления многоквартирным домом

Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету.

Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками.

Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.

Нормативная база

Конституция России закрепляет право граждан осуществлять свою власть непосредственно (пункт 2 статьи 3). Это относится и к осуществлению жилищных прав собственников.

Соответственно Жилищный кодекс позволяет выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме одну из форм управления МКД, в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ: 1) непосредственное управление собственниками помещений в доме;2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией.

В настоящее время некоторая часть собственников МКД выбрали одну из форм – непосредственное управление домом, тем самым реализуя своё право на участие и решение вопросов по содержанию и ремонту общего имущества дома напрямую с обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими предприятиями.

Данный способ является самым «старым» и проверенным, так как возник, когда жилищно-коммунальное хозяйство ещё не существовало.В соответствии с положениями ЖК РФ (пункт 1.1.

статья 164) при непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений, на основании решения общего собрания указанных собственников, заключается договор с управляющей организацией оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

В данном случае необходимо избрать Совет дома, что и устанавливает статья 161.1 ЖК РФ, который, в свою очередь, будет непосредственно решать вопросы управления домом. Совет наделяется доверительным правом собственников, тем самым представляя их интересы во взаимоотношениях с третьими лицами, какими и являются управляющие организации и ресурсоснабжающие предприятия.

При непосредственном управлении обслуживание общего имущества дома производит управляющая организация, тем самым сохраняя за собой обязательства в силу законодательных актов, в части Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г.

№ 491 («Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).Весь комплекс услуг по содержанию и ремонту дома управляющая организация оказывает своими силами, как и на сегодняшний день, то есть, по своей сути, существенных изменений по содержанию общего имущества дома не произойдет.Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей и т. д.

Преимущества непосредственного способа управления.

При непосредственном способе управления МКД:— собственники помещений имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, которые существуют на настоящее время на основании публичного договора;— собственники квартир не могут быть отключены от коммунальных услуг за чужие долги;— каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников; — исключается посредник при передаче коммунального ресурса, то есть управляющая организация;— исключаются убытки от конфликтов законов и подзаконных актов;

— управляющие организации не привлекаются к административной ответственности за некачественно предоставленные коммунальные услуги, тем самым сохраняя денежные средства, полученные от собственников на содержание общего имущества МКД.

Официальный сайт органов власти МО — Селенгинский район

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

Меняем способ управления многоквартирным домом

2. Для контроля за использованием собираемых средств имеет смысл из числа собственников помещений сформировать счетно-ревизионную комиссию либо привлечь на договорной основе профессионального бухгалтера. Такой контроль позволит исключить злоупотребления со стороны руководства ТСЖ (правления и председателя правления) и добиться существенной экономии за счет умелого управления финансами.

С учетом этих источников можно сделать вывод: ключевое в определяемом понятии слово «реализация» означает добросовестное совершение управляющей организацией совокупности действий по управлению МКД согласно утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам.

Способы управления многоквартирным домом

представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, действующих на территории субъекта Российской Федерации, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов), действующих на территории субъекта Российской Федерации;

Способы управления многоквартирными домами Текст научной статьи по специальности — Государство и право

регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства [3].

В результате оказывается, что товарищество было создано одними лицами, а участвовать в нем будут другие, причём участие в товариществе определялось фактом приобретения прав требования по договору, а не добровольно выраженным согласием на участие в товариществе.

Поэтому исключение из ЖК РФ положений об образовании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах следует приветствовать.

Как изменить способ управления многоквартирным домом

Управление домами воплощается в форме деятельности обеспечивающей безопасную эксплуатацию и техническое обслуживание здания, а также снабжение дома водой, электричеством и иными коммунальными благами. Конечной целью является создание комфортного пространства для проживания жителей.

Данные акты подписываются при передаче такой документации от других лиц, не участвующих в подписании основного акта приема-передачи дома. С каждым держателем документации подписывается отдельный акт.

Например, отдельно оформляется акт с РКЦ на данные лицевых счетов собственников помещений и нанимателей, отдельно – акт с паспортной службой при расчетной организации по передаче поквартирных карточек и карточек регистрации и т. п.

Это приложение является необязательным в том смысле, что если передача такой документации не производится или производится совместно с технической документацией в основном акте передачи дома, то он может отсутствовать.

Реализация способа управления многоквартирным домом это Ссылка на основную публикацию

Источник: http://onejurist.ru/strahovanie/realizatsiya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-eto