Расторжение договора купли продажи земельного участка

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

  1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
  2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
  3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

  1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
  2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
  3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
  4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
  5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html


Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка

Оформление сделки по купле-продаже земельного участка предусматривает необходимость обязательного оформления договора в бумажном виде, и без этого документа в дальнейшем сделка может быть признана недействительной.

При этом многие граждане не знают о том, когда может проводиться расторжение предварительного договора купли-продажи земельного участка и как осуществляется такая процедура в 2018 году.

Возможно ли это

Общие нормы, касающиеся расторжения проведенных сделок, прописаны в статье 450 Гражданского кодекса. В частности, часть 1 данной статьи говорит о том, что оформленная сделка расторгается только в том случае, если каждая из сторон согласна на проведение такого мероприятия.

Таким образом, если оформленный договор купли-продажи, к примеру, захочет аннулировать покупатель имущества, то в таком случае нужно будет предварительно договориться с продавцом, а если ситуация обратная и прекращение правоотношений инициируется со стороны продавца, берется согласие у покупателя.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Стоит отметить тот факт, что нормы, указанные в части 1, являются диспозитивными, то есть в процессе оформления договора обе стороны изначально могут предусмотреть какой-либо другой порядок расторжения. Если данное условие изначально указывалось в процессе заполнения документа, в дальнейшем нужно будет следовать именно тому порядку, который указывался в договоре, а не нормам действующего законодательства.

Если же вторая сторона не согласна на аннулирование оформленной сделки, договор все равно можно будет расторгнуть, если были нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные договором, или же при наличии других ситуаций, предусмотренных нормами действующего законодательства или оформленного соглашения.

Основания согласно закона

В соответствии с нормами, указанными в статье 450 Гражданского кодекса, расторжение договора купли-продажи одной из сторон осуществляется только в том случае, если другая сторона существенно нарушила условия составленного соглашения.

В то же время статья 451 Гражданского кодекса указывает на то, что одностороннее расторжение договора может осуществляться в том случае, если существенно изменились какие-либо обстоятельства, которые учитывались сторонами в процессе оформления соглашения.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Таким образом, расторжение договора может осуществляться только по обоюдному согласию или же при существенном изменении условий.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Доступные вариации

Процедура расторжения соглашения будет зависеть от обстоятельств конкретной ситуации.

Таким образом, может быть выбран один из следующих способов:

  • подача заявления в государственный орган;
  • оформление дополнительного договора;
  • оформление претензии;
  • обращение в судебные инстанции.

Процедура расторжения договора купли-продажи земельного участка

Нередко бывает так, что перед оформление договора купли-продажи квартиры, особенно если речь идет о приобретении полноценной квартиры или земельного участка, оформляется предварительное соглашение. Такой документ не регистрируется, но при этом ему предоставляется полноценная юридическая сила, так как в нем обе стороны описывают существенные условия сделки и перечисляют основные документы.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Проще всего расторгнуть оформленный договор купли-продажи посредством подачи обоюдного обращения в территориальное отделение органа Министерства юстиции.

Если на данный момент в Росреестре еще не были внесены сведения о новом собственнике недвижимости, можно подписать новый договор, который отменит действие ранее составленного документа.

Использовать такой способ можно только в том случае, если обе стороны согласны на расторжение договора без каких-либо взаимных претензий.

Если нет желания решать конфликтную ситуацию в судебном порядке, но при этом также нет возможности достичь соглашения с другой стороной, то в таком случае может оформляться претензия о расторжении.

Направляется претензия по поводу нарушенных обязательств другой стороне, причем отправлять ее можно вне зависимости от того, был ли уже зарегистрирован основной договор в государственных органах.

Претензию нужно оформить в письменном виде, а также она не имеет какой-либо обязательной формы.

При этом в ней обязательно указывается полный перечень требований к продавцу, а также сумма, на которую предъявляется претензия.

Крайней мерой является решение конфликтной ситуации через суд. Для этого подается соответствующее исковое заявление, после чего обе стороны посещают заседание, на котором принимается решение в пользу того или иного участника сделки.

Порядок действий

Если обе стороны согласны на расторжение оформленного договора купли-продажи, то в таком случае действовать нужно будет в зависимости от обстоятельств:

  • если не были поданы документы на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра, оформляется новый договор, в котором указывается, что предыдущее соглашение является недействительным;
  • если документы были поданы в Росреестр, но при этом уполномоченные сотрудники органа еще не зарегистрировали право собственности, то в таком случае подается совместное заявление прекращении регистрации;
  • если сделка была зарегистрирована Росреестром, то в таком случае осуществляется повторное оформление договора купли-продажи, но в обратном порядке.

Если одна из сторон не хочет расторгать соглашение, действовать нужно будет так:

  • если договор не был зарегистрирован, нужно подавать соответствующее обращение в судебные органы;
  • если Росреестр еще не зарегистрировал соглашение, можно написать заявление об остановке регистрации;
  • если право собственности было передано покупателю, единственным решением будет подача обращения в суд с требованием о расторжении соглашения.

Особенности алгоритма

В процессе оформления сделки купли-продажи в договоре обязательно прописываются условия, на которых в дальнейшем будет осуществляться перечисление требуемой суммы покупателем, а также прописывается точная стоимость участка и дата исполнения обязательства.

На самом деле далеко не всегда оформление договора заканчивается сделкой, так как еще неисполненный договор может быть расторгнут в досудебном порядке, если на то есть соглашение каждой из сторон сделки или кем-то из них не были выполнены обязательства.

К примеру, если договор был подписан, но при этом деньги не были переданы продавцу, это является непосредственным нарушением оформленного договора. В частности, по этой причине передача средств в обязательном порядке должна фиксироваться соответствующими документами, одним из которых является расписка в получении требуемой суммы.

Расторжение в досудебном порядке предусматривается при наличии согласия второй стороны. В частности, нужно направить другой стороне соответствующее обращение с предложением о расторжении договора купли-продажи. Обращаться в суд можно только после того, как сторона даст свой ответ или если она проигнорирует обращение на протяжении более 30 дней.

Если оформлено предварительное соглашение с указанием срока подписания основного договора, но этот документ не был подписан, договор расторгается.

Установленные сроки

Если стороны оформили договор купли-продажи, то в таком случае он моментально вступает в законную силу, в то время как право собственности на указанный объект недвижимости возникает только после того, как будет проведена процедура регистрации этого права.

Данная норма прописана в статье 131 Гражданского кодекса, которой устанавливается необходимость государственной регистрации прав собственности, а также любых манипуляций с имущественными правами. В частности, для того, чтобы зарегистрировать право собственности, предоставляется 18 дней, в связи с чем временные промежутки в этой ситуации достаточно сильно ограничены.

Даже в том случае, если была запущена процедура регистрации права собственности на земельный участок, неудовлетворенная сторона имеет полное право на то, чтобы подать соответствующее обращение в территориальное отделение Росреестра с требованием об остановке регистрационных действий.

При этом несогласная сторона в суде должна будет предоставить какие-либо аргументы, на основании которых был расторгнут оформленный договор купли-продажи.

Предельно допустимый срок, на который может приостанавливаться процедура регистрации прав собственности, составляет три месяца.

Раздел имущества и прочие проблемы

Любая недвижимость может иметь определенные недостатки, включая:

  • техническое состояние не соответствует тому, что было указано в процессе оформления договора;
  • на недвижимости лежат какие-то обременения;
  • если речь идет о жилой недвижимости, то в ней могут быть прописаны какие-то лица, которых невозможно выселить;
  • не были предоставлены необходимые документы на недвижимость.

Это только краткий перечень возможных проблем, но в любом случае в соответствии с действующим законодательством любые имеющиеся недостатки должны сообщаться покупателю, а лучше всего прописываться в самом соглашении.

При этом, если человек уже после оформления договора узнал о том, что на имуществе есть какие-то обременения третьих лиц, он имеет право на то, чтобы потребовать расторжения этого договора или снижения стоимости приобретения имущества.

Как защититься и вернуть задаток

Если расторжение договора осуществляется по вине другой стороны, заинтересованное лицо имеет право потребовать возврата той суммы средств, которая ранее была заплачена за указанное имущество. При этом есть определенный ряд нюансов, и в первую очередь, нужно правильно понимать, что в соответствии с действующим законодательством аванс и задаток различаются между собой.

Выплата аванса осуществляется не в случае приобретения какого-либо товара, а в процессе оформления договора подряда. В то же время в случае с покупкой предоставляемая сумма будет называться задатком.

Тот, кто признается виновным в расторжении оформленного соглашения, должен возвращать задаток после проведения данной процедуры, но при этом, если условия договора не были соблюдены той стороной, которой предоставлялся задаток, указанная сумма может быть и не возвращена.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/


Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

  • Гражданским кодексом РФ;
  • Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

  • ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

  • на участок наложен арест либо обременение;
  • ограничены возможности использования земли;
  • затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
  • может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
  • качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

  • добровольное согласие обеих сторон;
  • расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
  • расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим.

Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

  • если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
  • аналогично – если покупатель отказывается принять его;
  • если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора.

Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

  • написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
  • подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

  • совместного заявления сторон – участников сделки;
  • судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Источник: https://triumf-uc.ru/stati/zashhita-prav-potrebitelya/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/


Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка или иск в суд – как действовать?

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Рекламный блок:

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  3. Подписание соглашения о расторжении.
  4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

Рекламный блок:

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/


Срок расторжения договора купли продажи земельного участка

Заключили договор купли-продажи на земельный участок, сдали документы в регистрационную палату. Покупатель отдал деньги и принял имущество. Может ли в одностороннем порядке покупатель отказаться от сделки и потребовать обратно сумму спустя 10 дней?

Документы из регистрационной палаты еще не получены. Причина: соседи перемеряют участок и ругаются с ними, «-мы не хотим тратить нервы» 1.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как видите это должны быть существенные изменения условий.

Договор продажи земельного участка, может быть, расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст.

Добрый вечер! Приобрела комнату 06.10, получила свидетельство о регистрации прав на недвижимость. Произошла такая ситуация, что продавец продал комнату и должен был найти подходящий вариант для себя, но что-то у него не получилось, и продавец намекнул, если он в течение недели не найдет себе подходящее жилье, то может вернуть комнату. Подскажите, имеет ли продавец право вернуть комнату и в какой срок?

И могу ли я на данный момент попросить его выехать из комнаты (по договору срок освобождение квартиры 06.11)?

Спасибо. Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по недвижимости.

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37.

Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален.

На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах. Кроме этого, любой закон на практике действует немного не так, как звучит на бумаге.

Консультации наших специалистов

Из вашего вопроса не совсем ясно, с какой целью денежные средства (700 000 р.) закладывали в ячейку банка, да еще к тому же на срок меньший, чем требуется для государственной регистрации.

Это была закладка под условия? Если да, то под какие? Свидетельство или его копия являлись условием доступа к деньгам? Сейчас деньги все еще в ячейке?

В любом случае, если Вы не получили денег и не давали никаких расписок о получении основной суммы по договору, Вы можете обратиться в Суд о расторжении заключенного договора на основании не исполнения покупателем своего обязательства по оплате и взыскании с покупателя убытков, причиненных несвоевременной оплатой.

Порядок расторжения договора купли-продажи земли

Статья 450 Гражданского кодекса РФ гласит, что купли-продажи по требованию одной из сторон может быть не только расторгнут, но и изменен. Требуя изменений условий договора купли-продажи, покупатель, например, может заявить о необходимости уменьшения покупной цены и возврата разницы продавцом. Могут быть и другие требования, в этом несогласная сторона не ограничена, но у нее должны быть веские основания.

После принятия закона о частной собственности, у граждан появилось право распоряжения своим имуществом. К наиболее распространенному относится отчуждение недвижимости.

К предмету недвижимости относятся земельные участки, квартиры, дома, здания, офисы, целые строения и части строений.

Договор купли-продажи является всегда возмездным и взаимным договором. Составить и правильно оформить самостоятельно практически невозможно, это делает обычно юрист по недвижимости, работающий в юридической фирме.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами.

Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

При наличии каких оснований можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Люди, которые вынуждены самостоятельно продавать, либо приобретать недвижимость, задают вопрос, можно ли по закону отменить подписанный ранее купли-продажи жилья.

Например, бывают случаи, что сделка уже фактически состоялась, но при этом продавец не торопится выписываться из квартиры.

С подобными проблемами лучше обратиться к юристу по жилищному праву, например на сайте: http://ur-pro.ru/zhilischnoe-pravo/ .

Источник: http://juridicheskii.ru/srok-rastorzhenija-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-38415/