Правила землепользования и застройки это

Градостроительные документы: ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Правила землепользования и застройки это

Жилищное право > Оформление недвижимости > Оформление земли > Градостроительные документы: ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются?

Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования.

Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы. Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.

Законодательство о ПЗЗ

Что такое Правила землепользования и застройки? Фото № 1

Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается понятие их понятие. По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования, которым устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом. Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

  • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
  • привлечения инвесторов для их развития;
  • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей, в частности, сам план и описательную часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить. Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки. Фото № 2

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей. Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

  • разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
  • устанавливаемые ограничения в их использовании;
  • предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
  • уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

В чем отличия генплана и пзз?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки. В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями органов муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Ппз или генплан: что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки. Фото № 3

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ. фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям.

Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления.

Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы. Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей. Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто. Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/pzz-chto-eto.html


Зачем нужны Правила землепользования и застройки

«ПЗЗ, что это такое?» — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя сам ответ прост.

ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки – документ, в котором содержится информация о зонах, на которых разделена конкретная земля.

  • Что такое ПЗЗ
  • Что включает в себя
  • Внесение изменений в ПЗЗ сельского поселения

Что такое ПЗЗ

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.

Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.

Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.

: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.

В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.

Само деление может проходить по:

  1. Естественным границам: особенно относится к природным участкам – лесам, водоемам.
  2. Линиям улиц, шоссе, дорог: применяется в городах.
  3. Границам населенных пунктов или земельных зон: используется для деления в регионах.
  4. Любым отмеченным линиям на карте.

Целями ПЗЗ являются:

  1. Создание оптимальных условий при планировке города, выделении новых микрорайонов.
  2. Охрана прав владельцев домов и участков в конкретной зоне: например, купив квартиру в жилом квартале, они могут быть уверены, что рядом внезапно не вырастет завод.
  3. Охрана природы, объектов культуры.
  4. Привлечение инвесторов: вкладчики могут выбрать наиболее подходящую территорию.

Юристы рекомендуют знать нюансы получения ЗОС при строительстве объекта.

Что включает в себя

Правила землепользования состоят из пунктов:

    1. Правила использования и внесение изменений в сами правила:
      • регулирование пользования землей и возведения на ней;
      • изменение варианта использования недвижимости;
      • подготовка муниципалитетом документов, касающихся планировки;
      • проведение публичных слушаний по данным вопросам;
      • правила внесения изменений.
    2. Регламенты градостроения. Они применяются к объектам внутри конкретной территории. В них прописывают:
      • виды разрешенного строительства и пользования землей;
      • размеры участка и строительства (максимальные и минимальные);
      • ограничения по пользованию.

Важно знать: последние соответствуют закону РФ.

  1. Карты с обозначенными зонами. На ней отмечают все границы данных зон, при этом одна зона может состоять из нескольких участков, а вот один участок из нескольких зон – нет. Это легко объяснить: на территории одного заповедника может располагаться несколько участков (например, лес, гора, озеро), но один участок не может состоять из заповедника, жилой части и промышленного производства.

За порядок внесения изменений, в том числе в план сельского поселения, отвечает статья 33 Гражданского Кодекса РФ.

Она состоит из 5 пунктов:

    1. Внесение изменений производится в соответствии со статьями Кодекса.

Стоит отметить: речь идет о статье 31 («Подготовка проекта») и 32 («Порядок утверждения»).

  1. Рассмотрением проекта занимается местная администрация. Основанием будут являться:
    • выявление несоответствий между ПЗЗ и нарисованным планом;
    • внесение предложения об изменениях;
  2. Последнее может быть направлено исполнительной властью, местным самоуправлением, физ. и юрлицами.
  3. Специальная комиссия рассматривает предложение и выносит свое решение о принятии или отклонении предложения, которое отправляет главе местного муниципалитета. На это комиссии дается месяц. В случае отказа необходимо указать причину.
  4. Окончательное решение выносит глава администрации в течение месяца, основываясь на рекомендациях комиссии. Решение направляется заявителю, при отказе – с указанием причины.

Чаще всего ПЗЗ требуется при начале какого-либо строительства или его планировании. Зонирование позволяет выявить наиболее удачное место для реализации идеи, не волнуясь за «соседей» и другие застройки.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как найти Правила землепользования и застройки своего округа:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/zemlya/zachem-nuzhny-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html


Правила землепользования и застройки

Нормативы территориального планирования регламентируют все аспекты строительства, развития и эксплуатации территории населенных пунктов. Ключевыми документами, которым должна соответствовать вся перечисленная деятельность, являются генеральный план и правила застройки и землепользования (ПЗЗ).

Указанные бумаги утверждают органы местного самоуправления и являются обязательными к исполнению на муниципальном уровне. В документах не должно быть противоречий ГрК и ЗК РФ.

Правила землепользования и застройки – что это

У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.

Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.

Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.

Цель создания ПЗЗ

Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:

  • Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;
  • Защита законных интересов и прав граждан и организаций, владеющих участками земли, а также объектами недвижимости;
  • Увеличение инвестиционной привлекательности территорий, в т. ч. через предоставление выбора самых эффективных видов разрешенного использования участков земли и объектов недвижимости.

ПЗЗ упорядочивает деятельность градостроительной отрасли, является основой развития муниципальных территорий и оптимизации процессов пользования земельными ресурсами населенных пунктов. Документ формирует основные принципы застройки различных функциональных зон города (села, деревни и пр.) в соответствии с существующими регламентами.

Вид разрешенного использования участка земли на территории муниципального образования происходит собственниками данных объектов недвижимости.

Для этого не требуется собирать многочисленные согласования и разрешения и добиваться принятия местными властями различных постановлений при выполнении одного условия: новые виды разрешенного использования перечислены в градостроительном регламенте в числе основных, вспомогательных или условно разрешенных к существующему наделу.

При выполнении данного условия действует уведомительный принцип внесения изменений.

Законный хозяин участка земли лично обращается в кадастровую палату с заявлением, в котором сообщает о смене вида разрешенного использования территории.

В документе указывается один из допустимых вариантов, соответствующий утвержденным правилам землепользования и застройки территории без необходимости прикладывать еще какие-либо бумаги.

В том случае, когда надел находится на территории, для которой нет существующих градостроительных регламентов или они на них не распространяются, смена вида разрешенного использования (ВРИ) происходит через принятие соответствующего решения исполнительными органами субъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством.

Правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований существенно упростили и сократили сроки решения вопросов по установлению и смене ВРИ участков земли в зоне действия градостроительных регламентов.

Утверждение правил землепользования и застройки

Разработка правил землепользования и застройки начинается с составления проектной документации. Регламентируется этот этап статьей 31 ГрК РФ. Указанный нормативный акт гласит, что решение о разработке проекта принимает глава местного самоуправления. В создании документа принимает участие специально созданная комиссия из специалистов администрации муниципалитета.

Как только решение о разработке проекта принято, в средствах массовой информации и на официальной странице администрации в интернете размещаются соответствующие сведения. На это властям отводится 10 дней.

Сообщение о начале работ по созданию проекта ПЗЗ должно содержать следующие данные:

  • Состав комиссии и ее работа;
  • Нюансы градостроительных зон;
  • Сроки работы над проектом;
  • Способы подачи предложений по разработке и иной информации, которая касается этого вопроса.

Получив предварительно составленный документ, глава местного самоуправления должен в течение десяти дней организовать публичные слушания по проекту. Согласно нормативным актам, их длительность составляет 2-4 месяца с момента публикации проектной документации.

Публичные слушания протоколируются и составляется заключение. На основании этих документов проект корректируется, а сами бумаги в обязательном порядке прилагаются к проекту ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки утверждает представительный орган местной власти (Гордума или Совет депутатов). Своим решением он также может отправить документ на доработку, если в нем обнаружены недочеты и ошибки. Утвержденный проект публикуется на официальной странице администрации в интернете и в местных средствах массовой информации.

Правом оспаривания в судебном порядке принятого народными избранниками решения обладают физические, юридические лица и органы власти. Последние вправе делать это только тогда, когда выявлено несоответствие проекта законодательству Российской Федерации и утвержденным до этого документам территориального планирования всех уровней.

Каким образом вносятся коррективы в ПЗЗ?

Предложить изменения в существующие правила землепользования и застройки могут:

  • Государственные органы власти разного уровня (от федерального до местного) в случае, когда ПЗЗ негативно влияют на деятельность или нарушают расположение объектов капитального строительства любого масштаба;
  • Органы местного самоуправления в случае, когда необходимо изменение способа регулирования пользования землей или ее застройки на рассматриваемой территории;
  • Физические и юридические лица в случае, когда согласно существующим правилам землепользования и застройки права собственников участков ущемляются (снижается эффективность использования земельных ресурсов и объектов капитального строительства или наносится прямой ущерб владельцу).

Все предложения рассматриваются специально созданной комиссией, которая в течение одного календарного месяца выносит заключение: внести изменения в правила землепользования и застройки или отклонить замечание. Последнее должно быть сделано мотивированно. Заключение передается главе местного самоуправления.

Руководитель администрации, основываясь на поступившем документе, в месячный срок принимает одно из двух решений: разработать проект внесения коррективов в правила землепользования и застройки или мотивированно отклонить предложение. Лицо, направившее предложение, уведомляется о нем в письменном виде. Ему передается копия принятого главой администрации решения.

В данном списке можно найти правила землепользования и застройки для конкретного города:

г. Абакан

г. Анадырь

г. Ангарск

г. Архангельск

г. Астрахань

г. Барнаул

г. Белгород

г. Биробиджан

г. Благовещенск

г. Брянск

г. Владивосток

г. Владикавказ

г. Владимир

г. Волгоград

г. Волжский

г. Вологда

г. Воронеж

г. Горно-Алтайск

г. Грозный

г. Дзержинск

г. Екатеринбург

г. Иваново

г. Ижевск

г. Иркутск

г. Йошкар-Ола

г. Казань

г. Калининград

г. Калуга

г. Каменск – Уральский

г. Кемерово

г. Киров

г. Комсомольск-на-Амуре

г. Кострома

г. Краснодар

г. Красноярск

г. Курган

г. Липецк

г. Магадан

г. Магас

г. Магнитогорск

г. Майкоп

г. Махачкала

г. Москва — Проект правил землепользования и застройки г. Москвы находится на стадии рассмотрения (не утвержден). Градостроительный кодекс города Москвы (с изменениями на 16 декабря 2015 года)

г. Мурманск

г. Набережные Челны

г. Нальчик

г. Нарьян-Мар

г. Нижневартовск

г. Нижний Новгород

г. Нижний Тагил

г. Новокузнецк

г. Новороссийск

г. Новосибирск

г. Омск

г. Орел

г. Оренбург

г. Пенза

г. Пермь

г. Петрозаводск

г. Петропавловск-Камчатский

г. Псков

г. Ростов-на-Дону

г. Рязань

г. Салехард

г. Самара

г. Санкт-Петербург

г. Саранск

г. Саратов

г. Севастополь

г. Смоленск

г. Ставрополь

г. Старый Оскол

г. Сызрань

г. Тамбов

г. Тверь

г. Тольятти

г. Томск

г. Тула

г. Тюмень

г. Улан – Удэ

г. Ульяновск

г. Уссурийск

г. Уфа

г. Хабаровск

г. Чебоксары

г. Челябинск

г. Черкесск

г. Чита

г. Элиста

г. Южно-Сахалинск

г. Якутск

г. Ярославль

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-eto.html


Пзз города москвы 2017 год

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. 

Что можно узнать из ПЗЗ?

 В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

  • виды разрешенного использования земельного участка;
  • предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
  • охранные зоны.

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». 
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленный вид разрешенного использования.

    На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:

    • Вариант 1 — в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
    • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
    • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки. 
    • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки

  1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения — «Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства». 
  2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
  3. Определить установленные предельные параметры.

    На каждой территории есть обозначенные параметры:

  • Вариант 1 — в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик «4», «15», «прочерк»). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй — максимальную высоту застройки (м). Третий — Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен. 
  • Вариант 2 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 3 — в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
  • Вариант 4 — обозначена литера «Ф» — территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные  фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
  • Вариант 5 — обозначена литера «Н» — территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Можно ли изменить параметры участка, указанные в ПЗЗ?

Да. Можно. 

По вопросам внесения изменений в ПЗЗ города Москвы обращайтесь в нашу компанию. 

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Источник: https://razreshenie-na-stroitelstvo.ru/pages/pzz-moskvy-2018/


Правила землепользования и застройки: разработка и использование

При эксплуатации, сделках и иных операциях с недвижимостью в 2017 г. ее владельцы обязаны учитывать правила землепользования и застройки (П33). Если собственники знают, как использовать объекты и распоряжаться ими, проблем не возникает. Отметим, что чаще всего сложности связаны с распоряжением собственными земельными участками и оформлением документации на них.

На основании чего разрабатываются правила землепользования и застройки

По Градостроительному кодексу РФ, планировка и зонирование территорий производятся на основании схем планирования территорий России, субъектов страны, МО, а также генеральных планов и П33. При строительстве недвижимости используют, главным образом, генеральные планы и правила землепользования и застройки на той или иной территории.

Генеральный план утверждает поселок или городской округ. В Москве Генплан – общий для всего города.

В данном документе всегда прописан порядок развития конкретного участка на ближайший период. Также в генеральный план заносят сведения:

  • о границах населенных пунктов;
  • функциональных зонах (рекреационных, промзонах и т. д.), в том числе об участках обновляемой (назначение которой меняется) или сохраняемой застройки;
  • зонах с особыми условиями эксплуатации, а также территориях, которые нельзя застраивать или можно с ограничениями;
  • транспортных магистралях;
  • метрополитене и ж/д транспорте.

Генплан создают, чтобы наметить главные задачи по развитию территорий. В документ заносят предполагаемый порядок эксплуатации зон. Цель подобных действий – максимально приблизиться к параметрам желаемого развития тех или иных территорий. В рамках проводимых работ участки делят на зоны. При этом застройка на участках может быть сохраняемой, планируемой и сохраняемой с изменением назначения.

Если не опираться на правила землепользования и застройки, информацию, необходимую для заполнения ГП3У, нельзя узнать только из генплана. В нем не упоминают о предельных параметрах – высотности и плотности зданий при возведении.

Генплан – это исходная документация, на основе которой разрабатывают правила эксплуатации и застройки участков. А правила землепользования и застройки – это сводная основная документация, где прописано, как делить городские территории на отдельные зоны. Документ создают, утверждают и реализуют по местным регламентам.

Отметим, сначала всегда проводят публичные слушания и только потом утверждают градостроительные регламенты.

Чаще всего правила землепользования и застройки утверждают муниципалитеты. Принять их также может:

  • орган самоуправления села, поселка или иного образования, входящего в муниципалитет;
  • орган субъекта федерации (если П3З устанавливают для Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя; данные города – непосредственно субъекты России).

Одной из важнейших частей правил землепользования и застройки является карта территориальных зон наряду с регламентами для каждой, а также карта зон с особыми условиями использования территорий. В правилах землепользования и застройки о территориальных зонах рассказано более подробно, чем о функциональных зонах в генплане.

В городе или поселке застройка обычно ведется в следующих зонах:

  • жилых (в них строятся частные, малоэтажные и дома средней этажности, а также высотки). В жилых зонах также разрешено возводить офисные здания, торговые, спортивные и образовательные объекты;
  • общественно-деловых, где размещают торговые объекты, офисы, госучреждения и т. д.;
  • различных промзонах и коммунально-складских зонах, включая соединенные с общественно-деловыми;
  • специальных зонах, предусмотренных для расположения разных построек коммунального хозяйства и т. д.;
  • садоводческих и дачных.

На некоторых зонах возводить объекты нельзя: например, в лесопарковых, сельхоззонах и т. д.

Необходимо знать, как допустимо использовать ту или иную зону. Виды использования бывают основными, условно разрешенными и вспомогательными. Также должно быть известно, какой процент застройки и этажность считаются предельными.

Применительно к некоторым объектам могут действовать индивидуальные требования, к примеру «О предельных площадях магазинов в зонах жилой застройки».

В П3З также устанавливают территории, в пределах которых можно вести деятельность, связанную с их комплексным и устойчивым развитием.

Как в правилах землепользования и застройки, так и в генплане содержатся сведения о зонах с особыми условиями использования. В сведениях кратко отражена суть ряда документов, устанавливающих данные зоны.

Кроме того, в ПЗЗ включены положения более важной документации о планируемом размещении транспортных и иных линейных магистралей, а также объектов районного, федерального или регионального значения.

Правила землепользования и застройки сельского поселения могут стать основой для заполнения ГП3У, если составлены корректно.

  • Проблема застройки городов и варианты ее решения

Кто впервые разработал правила землепользования и застройки поселения

Правила застройки впервые появились в начале XX века в США. Безусловно, они отличались от современных. Однако разрабатывали ПЗЗ для решения почти тех же задач, что и сейчас.

цель американских правил состояла в исключении вероятности возведения несочетающихся объектов рядом друг с другом.

Например, существенный вред экологии и демографическому развитию населения могло нанести размещение завода по переработке химических отходов возле жилого района и т. п.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102351-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki


Как действуют правила землепользования и застройки

Согласно Закону каждый орган местной власти на своей территории устанавливает определенные правила по использованию земли. В соответствии с этим документом принимаются решения, где и как производить строительство зданий и использовать имеющиеся земельные участки. Эта статья посвящена более подробному рассмотрению вопросов, связанных с землепользованием и застройкой.

Что представляют собой правила землепользования и застройки, и для каких целей они создаются?

Началом действия термина, обозначающего определенную регламентацию порядка в использовании земельных участков населенных пунктов, является момент принятия в 1998 году Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статья 1 этого кодекса содержит понятие правил землепользования и застройки (далее по тексту – Правила).

Согласно содержанию этой статьи, Правила – это специальный документ, регламентирующий градостроительные нормы, в соответствии с которыми утверждается определенное зонирование населенного пункта, принимаются регламенты, порядок применения Правил, внесения изменений в землепользование в соответствии с существующими нормативно – правовыми актами.

Какие же цели ставятся при использовании Правил? В 2004 году была принята новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации, а 30.12.2005 г. – изменения к основной редакции, вступившие в силу с 2016 года. Так, в ст. 30 этого кодекса четко сформулированы следующие основные задачи, которые решаются с помощью данного документа:

  1. Обеспечение соответствующих условий для непрерывного развития территорий, подведомственных муниципалитету, сохранению на них историко-культурных и архитектурных ценностей, сохранения флоры и фауны, окружающей среды.
  2. Создание наиболее благоприятных вариантов при планировании развития соответствующей территории муниципалитета.
  3. Содействие защите интересов и прав физических и юридических лиц, особенно если это касается принадлежащих им объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных на территории населенного пункта.
  4. Обеспечение благоприятных условий для привлечения на территорию населенного пункта инвестиционных потоков. Эта цель предусматривает предоставление права выбора наиболее выгодных, с точки зрения максимального эффекта для населения, земельных участков для размещения на них объектов капитального строительства.

В целом, правила землепользования и застройки существуют для того, чтобы в некотором роде упорядочивать территориальную деятельность по возведению объектов недвижимости на земле населенного пункта. Правила также позволяют зонировать город или поселок и определять приоритетные участки для эффективного использования имеющихся земельных ресурсов.

Что входит в список документов, регулирующих землепользование?

В соответствии с существующим законодательством, необходимо выделить следующие виды документов, которые регламентируют порядок освоения городских территорий в части принятия решения о застройке, развитии, и реконструкции районов населенного пункта:

  1. Генеральный план развития населенного пункта. Этот документ имеет стратегическое значение и принимается, как правило, не менее чем на 20 лет.
  2. Правила землепользования и освоения территорий под застройку. Этот документ составляется с учетом принятого генерального плана. В нем более конкретно расписывается, какие именно территории планируются под застройку, какого вида здания могут возводиться, на какие участки делится населенный пункт по приоритетам. Кроме того, именно в Правилах определяются смежные территории, которые в будущем могут быть введены в план застройки города.
  3. Градостроительные регламенты. Этот документ является производным от Правил, и конкретизирует, какие же действия можно предпринимать на том или ином участке территории города. Поскольку регламенты – это, по сути, техническое дополнение Правил, то здесь определяются такие моменты относительно правил застройки, как этажность строений, плотность размещения объектов недвижимости и прочие ограничения. Также регламентом определяются предельные параметры разрешенного строительства и нормы выделяемых земельных участков.

В соответствии с существующей практикой, все такие документы принимаются на уровне муниципальных органов власти. Но в отдельных случаях возникает необходимость и других вариантов рассмотрения подобного рода правил. Так, в случае особой важности вопроса, решения по поводу принятия в действие таких документов, могут приниматься такими инстанциями:

  • территориальный орган самоуправления, относящийся к соответствующему населенному пункту, который является составной частью муниципалитета;
  • высший исполнительный орган субъекта Федерации (так, например, все решения по поводу землепользования в городах Москва и Санкт – Петербург, принимаются их соответствующими исполнительными органами).

Какая существует процедура утверждения правил землепользования и застройки на муниципальном уровне?

Правила землепользования и застройки, как правило, принимаются на уровне местных органов муниципалитетов. Их действие распространяется на все территориально подчиненные населенные пункты. Порядок принятия Правил следующий:

  1. По распоряжению главы администрации готовится проект документа. Эту работу выполняет специально назначенная комиссия, для которой отдельным распоряжением устанавливаются сроки и порядок осуществления полномочий ее членов.
  2. Далее формируется соответствующее сообщение о начале подготовки такого проекта. Оно публикуется в местных средствах информации и дублируется на официальном сайте муниципалитета.
  3. После завершения работы над текстом проекта документа его проверяют представители местной власти в лице соответствующих уполномоченных органов. задача при проведении такой проверки – выявить, нет ли несоответствий в Правилах с действующими нормативными документами на территории муниципалитета. При обнаружении несоответствий проект отправляется на доработку. Если же все в порядке, то – направляется главе администрации.
  4. Следующий шаг главы администрации после получения проекта – это объявление публичных слушаний. Порядок их проведения регламентируется правилами, установленными Уставом муниципалитета. При этом самое важное условие слушаний должно быть соблюдено неукоснительно – обсуждение проводится с участием представителей общественности и некоммерческих организаций.
  5. В случае положительного итога рассмотрения документа всеми представителями, и принятия проекта без дополнений и изменений, он направляется комиссией на рассмотрение и утверждение в соответствующий местный совет депутатов.

Какие особенности применения правил землепользования и застройки в сельской местности?

Бывают случаи, когда обстоятельства требуют принятия Правил не только для всей территории города, района и другого крупного муниципального образования, а также для отдельного населенного пункта. На практике это обычно касается крупных поселков, где необходимо определять приоритетные зоны застройки и особенный порядок проведения строительства зданий.

В сельских населенных пунктах правила землепользования и застройки принимаются практически в таком же порядке, как и в муниципалитете. Их содержание также особо не различается, разве что картографическими данными и конкретной индивидуальной информацией, являющейся актуальной для географического положения данной территории.

Часто в сельских населенных пунктах появляется необходимость рассматривать порядок изменения видов разрешенного землепользования. Как регламентируются эти изменения для собственников земельных участков, рассмотрим более подробно.

Так, в некоторых случаях изменять виды разрешенного землепользования владельцы земли могут без дополнительного согласования и разрешения органов власти, а также без принятия соответствующих постановлений советами местных депутатов.

Это возможно, если в результате изменений применяются такие виды использования, которые утверждены градостроительным регламентом в качестве основных.

Также это могут быть вспомогательные виды использования по отношению к тем, что существуют на данный момент в пределах объекта собственности, как основные, или условно разрешенные.

В этом случае собственник земельного участка может обратиться самостоятельно в местный орган кадастрового учета с соответствующим заявлением.

В нем необходимо указать, что правообладатель земельного участка желает провести государственный кадастровый учет изменения разрешенного ранее вида использования этого участка земли.

При этом в заявлении обязательно указывается необходимый для владельца основной или вспомогательный вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными на данной территории Правилами. Никаких дополнительных документов к этому заявлению прикладывать не нужно.

Как быть, если необходимо решить вопрос по земельному участку, на который не распространяется действие градостроительного регламента, или он вообще не подлежит такому учету? В этом случае необходимо обращаться в соответствующие уполномоченные органы исполнительной власти, ориентируясь в своих действиях на принятые Законы в отношении проведения процедур с земельными участками.

Источник: http://yuristbp.ru/kak-dejstvujut-pravila-zemlepolzovanija-i-zastrojki/