Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной — Экономика, Недвижимость — МК

Государство считает каждую копейку в кошельках граждан

21.11.2016 в 18:24, просмотров: 26979

К 2020 году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Причем сейчас в Москве кадастровая стоимость 36% многоквартирных домов выше рынка. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. «ЭВ» решил узнать: сколько же придется платить за обладание «квадратами» в ближайшем будущем?

фото: Геннадий Черкасов

Равнение на кадастр

Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в 2014 году. Согласно ст. 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества будет проходить постепенно, за счет ежегодного увеличения налоговой ставки на две десятых процента, к 2020 году. В переходный период (с 2016 по 2020 гг.

) налог будет увеличиваться ежегодно на 20% от суммы превышения налога, исчисленного по кадастровой стоимости, над суммой, которую вы платили в предыдущий год, исходя из инвентаризационной стоимости. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8.

За 2016 год он будет равен 0,4.

Главное нововведение — теперь налог с недвижимого имущества платится от кадастровой стоимости жилья. Раньше за основу бралась инвентаризационная стоимость. Разница между ними более чем значительная. Инвентаризационная стоимость включала в себя такие параметры: конструкция здания, год ввода в эксплуатацию, строительные работы и материалы.

Кадастровая стоимость определяется независимыми экспертами и обновляется не реже чем 1 раз в 5 лет. В ней помимо того, что учитывается при инвентаризационной оценке, также принимаются во внимание расположение дома, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам и наличие дополнительных параметров (охрана, парковка и т.д.).

Дороже в 10 раз

«В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по Москве к 2020 году в 10 раз.

Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 руб., а налог с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 руб.

Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей.

В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей», — пояснил ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

На имущество введены разные уровни налоговой ставки. «Налог ранжируется. Если кадастровая стоимость составляет менее 10 млн руб., то налог составит 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15% (ставки для Москвы. — «ЭВ»). Существует также некий эквивалент налога на роскошь: если стоимость превышает 300 млн руб., то налог составит 2%.

Если в собственности имеются несколько квартир, налогообложение не изменяется.

Налоговая ставка на жилую недвижимость (также гаражи, хозяйственные постройки), которая не используется в предпринимательской деятельности, составляет по умолчанию 0,1% от кадастровой стоимости, но муниципальные власти могут увеличить ее (максимум в три раза)», — разъяснил руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Кортиков.

Вычеты и льготы

Предусмотрены также вычеты и льготы. На вычет имеют право все собственники жилья за исключением владельцев элитной недвижимости, стоимость которой превышает 300 млн руб. Вычет производится за счет уменьшения рассчитываемой площади на необлагаемые налогом квадратные метры: 10 кв. м для комнаты, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома.

Если собственников у квартиры несколько, то вычет не суммируется, а делится на количество собственников. То есть если квартира разделена на две доли, то каждому собственнику положен вычет по 10 кв.м.

Традиционно от налога полностью освобождаются пенсионеры, ветераны, инвалиды I и II групп. Всего 15 льготных категорий граждан.

Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить.

Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза.

Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м.

Оценка с потолка?

Главная цель изменения правил налогообложения — увеличить поступления в бюджет. Власти не жалеют слов о том, что данная система налогообложения более справедлива, поскольку кадастровая цена более справедлива и приближена к рыночной. Однако, как показывает практика, это не всегда так.

«В целом по РФ качество кадастровой оценки можно признать неудовлетворительным. Имеются случаи систематического завышения кадастровой стоимости на территории субъектов. Такая ситуация наблюдается не во всех регионах.

Например, в Москве власти участвуют в процессе кадастровой оценки, стараясь придать результатам наиболее объективный вид.

К сожалению, есть и такие регионы, где самым главным показателем качества результатов региональные чиновники считают максимально возможные сборы имущественных налогов, определяемых на основе кадастровой стоимости», — считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба.

С ним не совсем согласен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «В то время, когда разрабатывался закон о кадастровой стоимости объектов недвижимости, цены на столичные квартиры были гораздо выше.

А мы фиксируем, что за последние 2–3 года стоимость недвижимости в Москве — мы говорим не о заявленных продавцами ценах, а о продажных — уменьшилась как минимум на 20%, а по некоторым позициям — на 25%. Соответственно, становится понятно, что налог на эту недвижимость подсчитан некорректно.

Возможно, сейчас не самое удачное время для введения нового налога на недвижимость, потому что в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, и люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку.

Но государство тоже считает каждую копейку, и в условиях дефицита бюджета страны и удешевления нефти как раз встал вопрос о необходимости разработки нового налога на недвижимость».

По оценке ЦИАН, в 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев — ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаются редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельным.

Остров невезения

Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов.

Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой.

При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба.

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к.

инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров.

Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой».

Ясно, что в подавляющем большинстве случаев собственникам жилья придется платить больше. Причем с каждым годом, вплоть до 2020-го, сумма будет увеличиваться. Росреестр немного подсластил пилюлю, упростив и ускорив процедуру регистрации и учета объектов недвижимости. С 1 января 2017 года в России будет действовать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В нем будет содержаться информация об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременения прав на них. Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав будут проводиться одновременно, за исключением отдельных ситуаций.

Это, конечно, упростит различные бюрократические процедуры при оформлении жилья в собственность, но никак не облегчит налоговое бремя граждан.

Источник: http://www.mk.ru/economics/2016/11/21/pochemu-kadastrovaya-ocenka-zhilya-chasto-vyshe-rynochnoy.html


Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Юридическая консультация > Недвижимость > Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с кадастровой и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Особенности рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки кадастровая стоимость на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только судебный процесс. На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

     Поделитесь с друзьями! Напишите об этом материале в социальной сети с помощью кнопок ниже. Большое спасибо!

Источник: http://JuristPomog.com/realty/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-kvartiry-rynochnaya-stoimost-kvartiry.html


Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — в чем разница?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-97-52. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

  • Для чего нужна рыночная?
  • В чем разница?
  • Как соотносятся?
  • Случаи превышения

О том, как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или по ее кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Рыночная стоимость жилищных объектов диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру по какой-то эфемерной стоимости, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная стоимость объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную стоимость жилья? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

Нужно понимать, что через некоторое время, исчисляемое полугодом – годом, все может измениться кардинально, и тогда нужно будет уточнить этот показатель ценности недвижимости заново.

О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

Кадастровая стоимость квартиры чем отличается от рыночной?

В чем разница?

Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная стоимость?

Кадастровая стоимость квартиры определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки кадастровой стоимости квартиры, и о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя из нее.

Как соотносятся?

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся? Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую стоимость, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

По квартирам в старых домах эти стоимости обычно совпадают. По последним исследованиям, несовпадение кадастровой и рыночной стоимости жилья составляет до 30% в среднем, а иногда и вдвое, причем колебания отмечаются в обе стороны.

Влияет ли кадастровая стоимость на рыночную? Влияния одна оценка на другую не оказывают.

Принцип подсчетов стоимостей один и тот же, но рыночная стоимость имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния квартиры и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной стоимости?

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую стоимость, внесенную в ГКН. Рыночная же оценка может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную? Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Уточнив кадастровую стоимость квартиры, дома и обнаружив, что она значительно выше рыночной, следует ни дня не медлить и заказать свежую справку о рыночной стоимости своего жилья на момент, которым датировано внесение сведений в кадастр.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат рыночной оценки, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания кадастровой стоимости.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

Об отличиях рыночной и кадастровой стоимости квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 350-97-52 (Москва)

+7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/kadastr/kd-stoimost/otlichie-rynochnoj.html


Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

К 2020 году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Причем сейчас в Москве кадастровая стоимость 36% многоквартирных домов выше рынка. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. «ЭВ» решил узнать: сколько же придется платить за обладание «квадратами» в ближайшем будущем?

Равнение на кадастр

Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в 2014 году. Согласно ст. 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества будет проходить постепенно, за счет ежегодного увеличения налоговой ставки на две десятых процента, к 2020 году. В переходный период (с 2016 по 2020 гг.

) налог будет увеличиваться ежегодно на 20% от суммы превышения налога, исчисленного по кадастровой стоимости, над суммой, которую вы платили в предыдущий год, исходя из инвентаризационной стоимости. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8.

За 2016 год он будет равен 0,4.

Главное нововведение — теперь налог с недвижимого имущества платится от кадастровой стоимости жилья. Раньше за основу бралась инвентаризационная стоимость. Разница между ними более чем значительная. Инвентаризационная стоимость включала в себя такие параметры: конструкция здания, год ввода в эксплуатацию, строительные работы и материалы.

Кадастровая стоимость определяется независимыми экспертами и обновляется не реже чем 1 раз в 5 лет. В ней помимо того, что учитывается при инвентаризационной оценке, также принимаются во внимание расположение дома, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам и наличие дополнительных параметров (охрана, парковка и т.д.).

Дороже в 10 раз «В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по Москве к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 руб.

, а налог с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 руб. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей.

В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей», — пояснил ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

На имущество введены разные уровни налоговой ставки. «Налог ранжируется. Если кадастровая стоимость составляет менее 10 млн руб., то налог составит 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15% (ставки для Москвы. — „ЭВ“).

Существует также некий эквивалент налога на роскошь: если стоимость превышает 300 млн руб., то налог составит 2%. Если в собственности имеются несколько квартир, налогообложение не изменяется.

Налоговая ставка на жилую недвижимость (также гаражи, хозяйственные постройки), которая не используется в предпринимательской деятельности, составляет по умолчанию 0,1% от кадастровой стоимости, но муниципальные власти могут увеличить ее (максимум в три раза)», — разъяснил руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Кортиков.

Вычеты и льготы

Предусмотрены также вычеты и льготы. На вычет имеют право все собственники жилья за исключением владельцев элитной недвижимости, стоимость которой превышает 300 млн руб. Вычет производится за счет уменьшения рассчитываемой площади на необлагаемые налогом квадратные метры: 10 кв. м для комнаты, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома.

Если собственников у квартиры несколько, то вычет не суммируется, а делится на количество собственников. То есть если квартира разделена на две доли, то каждому собственнику положен вычет по 10 кв.м.

Традиционно от налога полностью освобождаются пенсионеры, ветераны, инвалиды I и II групп. Всего 15 льготных категорий граждан.

Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить.

Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза.

Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м.

Оценка с потолка?

Главная цель изменения правил налогообложения — увеличить поступления в бюджет. Власти не жалеют слов о том, что данная система налогообложения более справедлива, поскольку кадастровая цена более справедлива и приближена к рыночной. Однако, как показывает практика, это не всегда так.

«В целом по РФ качество кадастровой оценки можно признать неудовлетворительным. Имеются случаи систематического завышения кадастровой стоимости на территории субъектов. Такая ситуация наблюдается не во всех регионах. Например, в Москве власти участвуют в процессе кадастровой оценки, стараясь придать результатам наиболее объективный вид. К сожалению, есть и такие регионы, где самым главным показателем качества результатов региональные чиновники считают максимально возможные сборы имущественных налогов, определяемых на основе кадастровой стоимости», — считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба.С ним не совсем согласен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «В то время, когда разрабатывался закон о кадастровой стоимости объектов недвижимости, цены на столичные квартиры были гораздо выше. А мы фиксируем, что за последние 2–3 года стоимость недвижимости в Москве — мы говорим не о заявленных продавцами ценах, а о продажных — уменьшилась как минимум на 20%, а по некоторым позициям — на 25%. Соответственно, становится понятно, что налог на эту недвижимость подсчитан некорректно. Возможно, сейчас не самое удачное время для введения нового налога на недвижимость, потому что в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, и люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку. Но государство тоже считает каждую копейку, и в условиях дефицита бюджета страны и удешевления нефти как раз встал вопрос о необходимости разработки нового налога на недвижимость».

По оценке ЦИАН, в 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев — ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаются редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельным.

Остров невезения

Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов.

Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой.

При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба.

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к.

инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров.

Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой».

Ясно, что в подавляющем большинстве случаев собственникам жилья придется платить больше. Причем с каждым годом, вплоть до 2020-го, сумма будет увеличиваться. Росреестр немного подсластил пилюлю, упростив и ускорив процедуру регистрации и учета объектов недвижимости. С 1 января 2017 года в России будет действовать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нем будет содержаться информация об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременения прав на них. Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав будут проводиться одновременно, за исключением отдельных ситуаций. Это, конечно, упростит различные бюрократические процедуры при оформлении жилья в собственность, но никак не облегчит налоговое бремя граждан.

Источник: https://news.rambler.ru/economics/35339386-pochemu-kadastrovaya-otsenka-zhilya-chasto-vyshe-rynochnoy/


Пересмотр цен на жилье или почему увеличилась кадастровая стоимость квартиры

В России для определения размера налога на квартиру каждые пять лет проводится кадастровая оценка объекта недвижимости. Многие владельцы сталкиваются с тем, что цена квартиры меняется после очередной оценки.

Наиболее неприятным вариантом становится рост стоимости жилья, ведь владельцу придется платить государству увеличенный налог на ту же квартиру, которую он и имел раньше.

Мы разберемся, почему растет кадастровая стоимость и что делать, если вы оказались в такой ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-63-48. Это быстро и бесплатно!

Недостатки инвентаризационного вида оценки жилья

Инвентаризационная стоимость представляет собой вариант оценки, который определяет размер налога в адрес государства.

При проведении анализа квартиры учитывается всего несколько показателей – площадь, состояние дома, коммунальные удобства или их отсутствие.

Такой алгоритм имел ряд недостатков, главным из которых стала оторванность инвентаризационной стоимости от реального положения вещей на рынке.

Правительство задумалось над новой системой, которая бы учитывала расположение квартиры, наличие инфраструктуры, положение относительно метро или критических объектов социального обслуживания. Так и был создан алгоритм расчета кадастровой стоимости. Она приближена к положению вещей на современном рынке.

На заметку. Кадастровая цена квартиры включает в себя множество факторов, которые имеют вес при проведении рыночной оценки, поэтому такая цена в идеале должна быть аналогичной рыночной или приближенной к ней.

Не исключены и другие варианты, о них мы поговорим ниже.

Как узнать цену кадастра?

Росреестр предоставляет гражданам услугу онлайн информирования о кадастровой стоимости.

  1. Для этого достаточно зайти на сайт организации, выбрать раздел «Электронные услуги», а затем – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  2. Введите адрес квартиры, чтобы узнать ее кадастровую стоимость.
  3. Также посмотреть этот параметр есть возможность в кадастровом паспорте (если он был выдан после 2012 года).

Письменную справку с данными по стоимости вашего жилья выдают Многофункциональные центры по всей Российской Федерации и кадастровая палата.

Далее ответим на вопрос: «Почему у моей квартиры повысился данный вид стоимости?»

Почему растет?

Владельцы недвижимости столкнулись с резким ростом стоимости своих квартир еще в момент внедрения кадастровой стоимости вместо инвентаризационной.

Так как же увеличивается данный показатель? В первую очередь имеет место учет таких факторов, как расположение жилья, комфортабельность, наличие транспортных объектов в большинстве случаев привел к удорожанию жилья, что и было целью правительства.

Ведь таким образом кадастровая стоимость действительно позволила сделать правительственную оценку приближенной к рыночным реалиям и более динамичной.

Она привела к тому, что налог увеличился на 70% квартир, в 30% случаев стоимость осталась прежней. Кадастровая стоимость и сама по себе увеличивается, поскольку в алгоритме расчета используются утвержденные правительством цифры.

Возьмем для примера Москву. В 2015 году минимальная ставка за квадратный метр в столице Российской Федерации выросла на 30-40%. В зависимости от площади квартир и расположения в определённом округе меняется и алгоритм. Весь алгоритм оценки утвержден Министерством экономического развития.

Важно! Обращаем ваше внимание и на то, что только с 2020 года россиянам придется платить налог в полном объеме. А до того момента действуют сниженные ставки для переходного периода.

Кадастровый тариф квартиры может вырасти и после изменения одной из характеристик. Местные власти наделены полномочиями проводить переоценку по собственной инициативе. Поводом для повторной экспертизы могут послужить:

  • Перепланировка (с увеличением площади).
  • Завершение строительства (раньше объект был в процессе, теперь стал законченным и готовым к эксплуатации).
  • Улучшение социальной инфраструктуры. Удивительно, но на кадастровую стоимость повлияет даже новая дорога около многоэтажного дома.

Чаще всего переоценку проводят из-за так называемых рыночных показателей, если они изменились, то и кадастровая стоимость должна стать иной, как правило, увеличиться. В некоторых регионах такие пересмотры уже стали традицией, раз в два-три года местные власти меняют минимальные цены для квадратных метров, чтобы увеличить налоговые отчисления в бюджет.

Теперь вы знаете, почему бывает так, что выросла кадастровая стоимость жилья.

Из-за чего она часто выше рыночной?

Рыночная цена основывается на показателях, которыми оперирует рынок. В условиях сделок купли-продажи, окончательной стоимостью квартиры можно назвать сумму, за которую покупатель готов приобрести объект.

Рыночное достоинство нельзя назвать объективным или стабильным, но оно стратегически важно для каждого владельца.

Недвижимость продается по завышенной и заниженной стоимости, конкретные примеры для рынка нивелируются, главное, понять, объективную востребованность для покупателя.

Рыночная цена крайне нестабильна, она может меняться даже на основе факторов, которые не касаются квартиры напрямую, политических событий или валютной нестабильности в государстве. Не говоря уже о том, что жилье распродается в разные времена года с разными наценками и темпами.

Кадастровая стоимость имеет не так много общего с рыночной, несмотря на то, что сам алгоритм был введен затем, чтобы унифицировать два показателя. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» утверждает критерии кадастрового исследования, они включают в себя определения износа здания, расходов на строительство и так далее.

Справка. На практике вышеуказанные показатели не всегда совпадают. В сложную ситуацию попадают хозяева, которые вынуждены платить налоги в соответствии с кадастровым тарифом, который оказывается выше рыночного.

Чаще всего казус происходит с квартирами, построенными в новостройках по самым современных технологиях. Такое строительство дорогостоящее, используются элитные материалы, а износа нет. Если такая постройка располагается в не обустроенном районе, то рыночная стоимость ее окажется гораздо ниже. Это только один пример того, как разные критерии оценки могут повлиять на цену квартиры.

Увеличение налоговой ставки

Как мы упоминали выше, кадастровая стоимость напрямую связана с налоговыми выплатами. И речь идет не только о том, что изменится сумма налога, иной станет и ставка.

На начало 2018 года установлены следующие параметры:

  1. Владельцы недвижимости стоимостью до 10 млн рублей выплачивают государству налог в размере 0,1% от суммы.
  2. Если стоимость выше 10 млн рублей, ставка вырастает до 0,15%.
  3. Свыше 50 млн рублей – ставка поднимается до 0,2%.
  4. А владельцам апартаментов стоимостью свыше 300 млн рублей придется платить налог по ставке 2%.

За квартиры с большой площадью хозяева платят теперь значительно больше, а налог на однокомнатное жилье увеличился не так ощутимо. В основу алгоритма закладывали истину о том, что большие квартиры принадлежат состоятельным гражданам, значит они могут передавать государству более значительные выплаты за свою недвижимость.

Что делать, если показатель стал больше?

Хозяин имеет право оспорить изменение кадастровой экспертизы, сделать это можно через суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах.

Чтобы избежать расходов на ведение судебного процесса, с обжалованием стоит поторопиться – комиссия принимает претензии по процессам, которые были проведены в течение шести месяцев.

Рекомендуется до обращения провести рыночную оценку квартиры, нанять независимо специалиста (чтобы результаты процедуры не оказались несправедливо высокими), она станет существенным аргументом в процессе рассмотрения дела.

Кадастровая стоимость имеет значение при определении размера налогов, она может быть завышена, что приводит к переплатам. Алгоритм неидеален, однако владелец может оспорить вердикт. Для этого ему необходимо обратиться в Росреестр. Теперь вы знаете ответ на вопрос: «Почему увеличилась кадастровая стоимость жилья?»

Полезное видео

Смотрите далее в видео как рассчитать и оспорить налог:

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/prichiny-povysheniya.html


Отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости квартиры

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости.

При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни.

Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам.

К ним относятся:

  • рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • при приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • тип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • кадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/dokumenty/otlichiya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/.html


Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Особенности расчёта кадастровой стоимости

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.

Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:

  • повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
  • время сезона;
  • оживление или спад рынка;
  • гибкость оценки;
  • конкурентоспособность;
  • соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
  • необоснованное завышение величины кадастра.

Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:

  1. Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
  2. С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
  3. Низкая платёжеспособность населения.
  4. При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

  • при приватизации государственного объекта;
  • при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
  • для определения налога при продаже земельного участка;
  • для оформления ипотеки;
  • для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

  1. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
  2. Копия паспорта владельца.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Документы об обременениях.
  5. План по межеванию.
  6. Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

  • тип строений и категория недвижимости;
  • какая форма собственности;
  • на какой территории расположен объект;
  • описание особенностей земельного участка;
  • условия купли/продажи;
  • для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
  • описание рельефа участка;
  • общее состояние объекта недвижимости.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

  • выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
  • заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
  • дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

  1. Купля/продажа жилья.
  2. Обмен квартиры.
  3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
  4. При оформлении кредита.
  5. Взятие ссуды.
  6. Дарение.
  7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

  • возраст здания;
  • престижность месторасположения дома и района;
  • комфортность внутренней обстановки;
  • сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
  • наличие и состояние сантехнических приборов;
  • качество внутренних коммуникаций;
  • обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
  • этажность;
  • работа лифта;
  • вывоз мусора и пр.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

  • престижность района расположения жилья;
  • проведённая перепланировка квартиры;
  • свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 — 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost.html


Почему кадастровая оценка оказалась выше рыночной

Почему растет количество судебных дел по пересмотру кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости

Механизм кадастровой оценки недвижимости необходимо усовершенствовать в течение текущего полугодия. Об этом заявил президент в своем послании к Федеральному Собранию. По мнению главы государства, кадастровая стоимость не должна превышать реальную рыночную стоимость объектов.

Сейчас во многих регионах РФ, в том числе и в субъектах Северо-Западного федерального округа, наблюдается обратная ситуация.

Из-за этого и предприниматели, и граждане сталкиваются с проблемами при уплате налогов, которые рассчитываются на основе кадастровой стоимости квартир, домов и земель.

Переоценили

До 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости в регионах определяли независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие оценщики, как признают в Росреестре, со своей задачей справились плохо.

Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости, которые владельцы и арендаторы недвижимости подают в специальные комиссии.

Эти структуры работают при управлениях Росреестра во всех регионах России.

В Псковской области кадастровую оценку земель в 2016 году провела петербургская фирма, получившая за эту работу больше семи миллионов рублей из регионального бюджета. Однако эксперты серьезно переоценили стоимость многих участков — для садоводов, к примеру, она выросла в 10-25 раз.

— До 2016 года мои 15 соток в садоводческом товариществе «Ветеран» стоили около 30 тысяч рублей, после — уже 356 тысяч, — делится информацией председатель правления псковской региональной ассоциации садоводов Анатолий Бибаев.

— А значит, вырос и земельный налог — с 98 рублей до практически одной тысячи. Благодаря различным льготам размер налога удалось снизить.

Но в принципе ситуация, когда по документам наша земля стоит намного дороже, чем на рынке недвижимости, требует изменений.

Чтобы достучаться до чиновников, садоводы несколько раз выходили на митинги. В результате летом прошлого года областные депутаты решили еще раз провести переоценку земельных участков, чтобы установить их справедливую кадастровую стоимость. В области создали новую региональную бюджетную структуру, которой выделили на эти цели 32 миллиона рублей.

Работа должна завершиться к 2020 году. Фактически государственным оценщикам предстоит исправить ошибки своих предшественников. Однако семь миллионов рублей, которые получил частный подрядчик, переоценивший псковскую землю, в казну уже не вернутся.

Смотрите сами

В скором времени отдавать кадастровые работы на откуп коммерческим структурам перестанут все субъекты РФ. В прошлом году вступил в силу новый закон «О государственной кадастровой оценке».

Согласно этому документу, право определять кадастровую стоимость недвижимости получат только бюджетные организации, которые должны создавать региональные органы власти.

Пока действует переходный период — регионы могут учреждать государственных оценщиков по собственной инициативе. Но с 1 января 2020 года эта практика станет обязательной и повсеместной.

— Важно, чтобы новые оценщики активно взаимодействовали с собственниками земли, профильными ассоциациями и объединениями, — продолжает Анатолий Бибаев.

— В этой связи нас радует даже не то, что новая структура является государственной, а то, что она располагается в Псковской области. Во многих садоводческих товариществах какие-то земли находятся на возвышенности, какие-то — в низине.

Последние часто подтопляются, на рынке они стоят дешевле, но предыдущие эксперты оценили все сотки одинаково-ведь организация находится в Санкт-Петербурге.

Как заявили нам представители компании, оценку они проводили дистанционно, по бумагам, полученным от администрации Псковской области. Сейчас же всегда можно будет прийти на прием к руководителю новой структуры, позвать сотрудников на места, чтобы они могли своими глазами увидеть оцениваемые участки.

И собственники, и арендаторы

В Калининградской области тоже создали бюджетный Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости. В текущем году он займется исследованием земель специального назначения. На 2019 год запланирована кадастровая оценка земель населенных пунктов, на 2020 год — участков лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и сельскохозземель.

Пока же для калининградцев, как и для псковичей, проблема завышенной кадастровой стоимости недвижимости продолжает оставаться актуальной.

Только в декабре прошлого года комиссия при калининградском управлении Росреестра рассмотрела заявления в отношении 405 объектов недвижимости. В январе 2018-го таких обращений было 295, в феврале — 82.

Практически в 80 процентах случаев заявителям удавалось снизить стоимость земли и зданий. Иногда цифра уменьшалась в несколько десятков раз.

— К нам регулярно обращаются не только собственники, но и арендаторы недвижимости, желающие снизить ее кадастровую стоимость, — рассказывает управляющий партнер калининградской юридической фирмы Станислав Солнцев.

— Ведь в большинстве случаев арендная плата зависит от кадастровой стоимости земли. К этому же показателю привязана и процедура выкупа арендуемого участка. И практически в ста процентах случаев вопрос решается в пользу наших клиентов.

Если комиссия принимает отрицательное решение, на сторону граждан и предпринимателей встает суд.

Заработать на налогоплательщиках

Получается, что подавляющему большинству владельцев и арендаторов недвижимости удается доказать, что кадастровая стоимость их земли или помещения была завышена.

А те, кто этого не делает, платят завышенные налоги и арендную плату. Поэтому исправлять ситуацию необходимо как можно скорее. Причем делать это надо и на федеральном, и на региональном уровнях, отмечают эксперты.

По мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты по саморегулированию, руководителя агентства недвижимости Константина Апрелева, многие регионы решили за счет завышенной кадастровой стоимости пополнить свои бюджеты.

Однако в последние годы такие попытки заработать на налогоплательщиках все чаще и чаще оборачиваются судебными процессами.

— Поэтому неплохо было бы учесть европейский опыт. Там все просто: кадастровая стоимость составляет 70 процентов стоимости рыночной. Это сразу снимает многие вопросы и не толкает несогласных граждан в суды, — говорит Константин Апрелев.

Станислав Солнцев опасается, что создание государственных оценочных организаций только облегчит региональным чиновникам задачи по увеличению объема собираемых налогов.

Однако возвращаться к предыдущему опыту, когда коммерческих оценщиков выбирали с помощью торгов, на которых победитель предлагал наименьшую цену, тоже нельзя.

— Возможно, необходимо было не создавать государственных оценщиков, а менять критерии выбора подрядчиков, отказавшись от дешевизны в пользу качества услуг, — рассуждает управляющий партнер калининградской юридической фирмы.

Еще одно возможное новшество — передача дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в арбитражные суды.

Как поясняет эксперт, там лучше, чем в областных инстанциях, развит электронный документооборот, да и опыт работы с оценочной экспертизой выше, чем в судах субъекта. А на уровне комиссий важно упростить процедуру сбора документов.

— В орган, созданный при Росреестре, мы до сих пор предоставляем свидетельство или выписку ЕГРН на объект недвижимости. А также справку о кадастровой стоимости, которую должны получить там же, в Росреестре. Почему нельзя наладить документооборот между комиссией и федеральной службой напрямую, минуя заявителей? Кроме того, необходимо менять методику определения кадастровой стоимости объектов, которую утвердило минэкономразвития РФ. Речь, в частности, идет об участках с несколькими видами разрешенного использования. Сейчас их цена рассчитывается исходя из самых высоких удельных показателей, и такой подход, на мой взгляд, нельзя назвать справедливым по отношению к владельцам и арендаторам земли, — подводит итог Станислав Солнцев.

Источник: http://spb-dacha.ru/news/337-pochemu-kadastrovaja-ocenka-okazalas-vyshe-rynochnoi.html


В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр.

Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной.

В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях
1 день 3 дня 5 дней
Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500
Московская область 3000 2000 1500

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/126-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj.html


Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

В настоящее время владельцу недвижимости важно знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, поскольку формирование данных сумм влияет на образование соответствующего налога и, следовательно, процента, который выплачивается при продажа имущества, относящегося к данной категории.

Определение кадастровой стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость имеют различия, которые заключаются в факторах, влияющих на формирование конечной суммы. Следует отметить, что точного определения кадастровой стоимости не существует. Это обусловлено несколькими нюансами, которые следует учитывать при попытках разобраться, в чем заключается основополагающая разница.

КС – это результат оценки государственными независимыми экспертами, которые устанавливают стоимость недвижимости с учетом суммы расходов на строительство за минусом установленного износа здания.

При произведении подобной оценки не участвуют многие определяющие сведения, являющиеся важными для формирования рыночной стоимости. Кадастровый показатель влияет на следующие моменты:

  • формирование налогов;
  • подсчет сборов при оплате процедуры дарения, наследования, оформлении ипотеки и т.д.

Исходя из упомянутого, можно отметить, что кадастровый показатель имеет свою важность для налоговой системы и различных государственных сборов, выплачиваемых всеми категориями граждан при произведении каких-либо процедур с недвижимостью, будь то квартира или земельный участок.

Оценку недвижимость производят независимые эксперты из Федерального кадастра или из Кадастровой палаты. Важно помнить, что существует регулярность для данной процедуры, которая устанавливается действующим законодательством. Это значит, что её нарушение влечет за собой последствия.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой реальную сумму, которую владелец может получить при продаже имущества на соответствующем рынке. Такая экспертиза учитывает несколько факторов, среди которых можно отметить:

  1. Инфраструктуру. Учитывается местоположение различных объектов, составляющих минимум, который необходим для комфортного проживания (детские сады, школы, больницы, продовольственные магазины и т.д.).
  2. Особенности района. Территориальная удаленность от центра города, близость различных промышленных структур, наличие пустырей, заброшенных строек и т.д. Крайне снижает рыночную стоимость объекта факт наличия поблизости свалок и иных заброшенных территорий.
  3. Реальное состояние жилой площади. Здесь оценивается не только состояние самого дома и его подъездной площади, но и придомовая территория. Учитывается качество ремонта жилплощади и необходимость капитальных процедур.

Кто проводит экспертизу?

Как уже говорилось, оценку производят независимые эксперты, результат работы которых определяет величину налога и соотношение двух показателей – кадастрового и рыночного.

Для заказа экспертизы потребуются такие документы:

  • правоустанавливающая документация, подтверждающая факт владения недвижимостью;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии или наличии обременения;
  • план межевания, если он существует;
  • копия арендного договора.

Основные отличия

Основные отличия между двумя стоимостями заключаются в следующем:

  1. Рыночная стоимость является более гибким и объективным показателем, поскольку учитываются не только расходы на строительство, но и иные факторы. Они включают в себя местоположение недвижимости, ремонт, территориальные особенности, близость различной инфраструктуры и т.д.
  2. Кадастровый показатель не учитывает сезонные факторы, состояние рынка и иные подобные показатели.
  3. Стоимость, определяемая кадастровой экспертизой, учитывает только материальную сторону вопроса. Это значит, что не анализируется ни соотношение спроса и предложения, ни конкурентоспособность.
  4. Экспертиза по кадастровому показателю может быть необъективной и необоснованной, поскольку процедура анализа имеет свои недочеты.

Почему кадастровая стоимость выше?

В некоторых случаях оценка недвижимости бывает неактуальной и необъективной, поэтому важно знать, почему кадастровая стоимость выше рыночной в конкретных случаях.

Завышенный показатель обусловливается тем, что подобная оценка не учитывает состояние рынка и платежеспособность населения. К тому же большую роль в данном вопросе играет актуальность проведенной экспертизы.

Именно с целью уравнения показателей её произведение необходимо осуществлять на регулярной основе.

Действующим законодательством установлено, что подобная оценка должна производиться не чаще одного раза в 2-3 года (в зависимости от региона), но не реже одного раза в пять лет.

Завышенный кадастровый показатель приводит к тому, что владелец недвижимости обязуется выплачивать достаточно высокий налог. В таком случае необходимо заказать экспертизу, которая понизит повышающий коэффициент и позволит сэкономить.

Заключение

Кадастровая стоимость определяет величину налогов, что требует регулярного пересмотра суммы. При отсутствии проведенной экспертизы владелец недвижимости рискует столкнуться с серьезными переплатами, которые обусловлены неактуальностью или необъективностью произведенной оценки недвижимости.

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/na-imushhestvo/kadastrovaya-ot-ryinochnoy.html


Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

23:00, 18 мая 2017 1   0   620

Когда произвели общую реформу в системе прав на имущество, появились обязательные правила. Например, внесение информации об объектах в единый реестр, а также ведение расчета кадастровой и рыночной стоимости. Чтобы понять, чем отличаются между собой эти схожие понятия, надо рассмотреть каждый термин по отдельности.

Кадастровая стоимость: что это?

Кадастровая стоимость представляет собой оценку объекта (квартира, дом, земельный участок). Такая стоимость проводится в соответствии с нормами, установленными законодательством, при этом производится либо индивидуальный расчет, либо массовый. По сути, это стоимость объекта, которая действует на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость не затрагивает информацию о состоянии недвижимости или придомовой территории, а основывается лишь на предложениях среди всех существующих вариантов. Для вычисления могут воссоздаваться модели, где сотрудники Управления оценки недвижимости вычисляют точную стоимость.

Кто и как производит оценку

Кадастровую стоимость вычисляют независимые эксперты из Кадастровой палаты или Федеральной Службы Кадастра. Для этого необходимо обратится в местный отдел Управления оценки. Перечень документов, которые необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающие документы на объект.
  2. Кадастровый паспорт (некоторые отделы требуют технический паспорт).
  3. Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Если недвижимость находится под обременением, то важно приложить справки и документы с детальной информацией.
  4. План межевания, если есть.
  5. Копия договора аренды.

Кадастровая палата рассматривает документы в течение нескольких дней, после чего назначает на ваш участок экспертную группу. В течение установленного срока на место приедут несколько человек, которые оценивают инфраструктуру, расположение участка, рельеф, общее состояние.

Зачем нужна кадастровая оценка

Кадастровую стоимость запрашивают, когда происходит процесс приватизации недвижимости. А также в случаях, когда на земельный участок накладывается налог, заключается ипотечный кредит, решаются конфликтные ситуации через суд и если объект является залоговым имуществом при ипотеке.

Рыночная стоимость: что это?

Представляет собой актуальную и реальную цену на данный момент, так как эксперты проводят тщательную проверку не только рельефа и расположения недвижимости. Главная задача оценщика – это сделать «глубокую» проверку всех факторов.

На что обращает внимание оценщик:

  • инфраструктура. Какие муниципальные здания находятся, есть ли поблизости магазины, детские сады, больницы;
  • оценка района. Удаленность от центральных улиц, количество новостроек в ближайшем радиусе. Значительно снижается стоимость жилья, если рядом находятся промышленные зоны, свалки, пустыри, замороженные строительные участки;
  • состояние жилплощади. Качество ремонта, состояние подъезда, дома и придомового участка.

По сути, рыночная стоимость объекта – это сумма, за которую собственник сможет продать «товар» на рынке недвижимости.

В каких случаях оценивают рыночную стоимость

когда недвижимость арестовывают или определяют под обременение. например, если квартира, участок или дом были заложенным имуществом в банке.

если собственник не успевает вовремя погасить задолженность, то финансовая организация вправе изъять недвижимость через суд. чтобы банк получил свою компенсацию, он выставляет недвижимость на торги, предварительно оценив рыночную стоимость.

а также рыночную стоимость производят для одобрения ипотечного кредита, для составления договора купли-продажи.

какая разница между рыночной и кадастровой стоимостью

На первый взгляд может показаться, что кадастровая и рыночная стоимость – это одинаковая оценка, которая проходит по одним и тем же критериям. Ошибочное мнение, что кадастровую оценку проводят на законных основаниях, а рыночную в личных целях. На самом деле существует несколько различий:

  1. Рыночный показатель является точным, так как оценщик обращает внимание на реальные факты. При оценке кадастровой стоимости нередко происходят ошибки, так как расчеты не точные. По этой причине кадастровая стоимость бывает выше, чем рыночная.
  2. Кадастровая оценка не заостряет внимание на вид из окна, на состояние жилых домов в районном комплексе и на толщину стен. Рыночная оценка учитывает все детали: как быстро происходит смыв канализации, какая высота потолков и есть ли трещины на потолке лоджии.
  3. Кадастровая оценка проводится раз в несколько лет, тогда как рыночная стоимость может варьироваться каждый месяц. На рыночную оценку влияет и изменение курса иностранных валют, и состояние бюджета государства, и спрос на вторичную недвижимость.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

Несмотря на разный алгоритм проверки, кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Причины, почему стоимость увеличивается:

  • неправильные расчеты с использованием недостоверных фактов;
  • стоимость повышается, если на участке обнаружены месторождения полезных ископаемых. Например, земельный участок 15 соток находится над угольным месторождением. Государство может установить цену в 7 млн. рублей, хотя рыночная цена участка вместе с домом не превышает 3 млн;
  • для выявления кадастровой стоимости используют массовую оценку. Существует средний показатель, который используют для вычислений. По этой причине стоимость намного выше рыночной. Например, оценка квартиры в малонаселенном пригороде показывает, что кадастровая стоимость не менее 2 млн. рублей, а рыночная стоимость на самом деле не превышает 700.000 руб. Все потому, что учитывается земля, рельеф, местность, нахождение полезных ресурсов. Причем не только руды, но и леса, озера, национальные парки, находящиеся в ближайшем радиусе.

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно оспорить. Для этого нужно обратиться в МИО (Министерство Имущественных Отношений). Необходимо подать заявление на рассмотрение, указать причины несоответствия цены, прикрепить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Сейчас можно подавать документы в электронном виде, отправив все копии на электронную почту отделения МИО.

Как еще можно снизить стоимость:

  1. Обратиться в суд с требованием, чтобы Кадастровая палата произвела полный расчет. Как правило, при рассмотрении, государственный орган обязан прислать на объект другую команду независимых экспертов.
  2. В некоторых случаях назначается экспертиза, которая будет выявлять соответствие рыночной и кадастровой стоимости.

Не всем известно, но собственник вправе сам выбирать независимую экспертную компанию. Произведение оценки на кадастровую стоимость требует также дополнительных затрат, например, на оплату услуг оценщиков, государственной пошлины, получения справок, а также на поиск юриста и оплату его труда.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kadastr/raznitsa-mezhdu-kadastrovoy-i-ryinochnoy-stoimostyu.html


Стоимость квартиры: может ли кадастровая превышать рыночную

Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.

Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна

Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.

Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:

  • купля-продажа;
  • обмен;
  • залог;
  • оформление ссуды;
  • дарение;
  • завещание и т.д.

Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.

Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.

Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

  • применяется массовая оценка;
  • ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
  • процедура оценки регламентируется законом;
  • применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
  • основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
  • стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

  1. Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
  2. Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
  3. Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
  4. Цена земли, на которой находится жилплощадь.
  5. Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
  6. Местонахождение и общее число помещений в строении.
  7. Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
  8. Число этажей в здании.

Соотношение цен

Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?

Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.

По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.

Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.

Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.

Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, т.к. именно он подписывает документы с финальным результатом, т.е. берет на себя практически всю ответственность.

Использование показателей

Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:

  • вступления в обязательства по залогу;
  • осуществления процесса приватизации;
  • ипотечного кредитования;
  • разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
  • расчета имущественного налога и прочих сборов.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:

  • изъятия квартиры для нужд государства;
  • установления правоотношений по залогу или ипотеке;
  • покупки или продажи недвижимого объекта;
  • при банкротстве заемщика;
  • для осуществления безвозмездных сделок;
  • установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
  • принятия решений, касающихся управленческой деятельности.

Превышение

Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение?

Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.д.

В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.

Еще один вариант – привязка и возведение жилья класса «люкс» в неинтересном, с точки зрения обычного покупателя, месте, где не развит привычный инфраструктурный комплекс, и не имеется транспортных линий в достаточном объеме.

Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.

Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.

Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.

В течение шести месяцев со времени указания информации с итогами оценки в кадастре можно воспользоваться только составлением заявления в Росреестр, контролирующий подобные вопросы.

Если срок истек или после обращения был получен отказ, необходимо обратиться в суд. Сомневаться в этом вопросе не стоит, так как отстоять собственные права и платить меньшую сумму за собственную квартиру может каждый российский гражданин. Превышенная кадастровая стоимость непосредственно воздействует на размер налоговых выплат, и об этом следует помнить.

Кадастровая и рыночная цена имущества – абсолютно разные показатели. Стоимость объекта на рынке отображает общее восприятие и цену, близкую к действительности, тогда как кадастровый показатель является унифицированным, определяемым на продолжительный срок и не способным охватить воздействие огромной массы факторов.

Источник: https://kvadmetry.ru/kadastr/mozhet-li-kadastrovaya-stoimost-prevyshat-rynochnuyu.html


Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

Ст.24.18 упомянутого выше закона дает право оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости. Каждый гражданин имеет право сделать свой выбор, по какому пути ему пойти. Можно согласиться с кадастровой стоимостью, а можно ее оспорить, и приблизить эту стоимость к рыночной цене.

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

Оценка квартиры от оценщиков, кадастровая стоимость квартиры и цена продажи

Почему кадастровая стоимость выше рыночной объяснить довольно легко, стоит только ознакомиться с грядущими изменениями по налогообложению в сфере недвижимости.

С занижением цены, за которую в итоге продавались объекты, все-таки как-то нужно бороться. Уверен, что планы по изменению системы налогообложения очень быстро претворятся в жизнь ибо государству уже реально нужны денежки.

Нефть, Крым, санкции и прочие проблемы, ну надо же с этими проблемами справляться.

Рекомендуем прочесть:  Возврат товара в декларации по прибыли

Укрощение кадастра

Для вашего сведения, Ирина Николаевна, мы проводили сравнительный анализ. Доля налогов на имущество среди всех затрат физлиц по сравнению с коммунальными платежами, транспортным налогом очень незначительная. Например, годовой налог на небольшой жилой дом (150 кв. м) с земельным участком 10 соток не превышает 6 — 7 процентов от годовых затрат на коммунальные платежи и транспортный налог.

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру по какой-то эфемерной стоимости, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная стоимость объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной

Кадастровая стоимость определяется таким же образом, как рыночная оценка. Учитываются многие факторы, расчет ведется сотрудниками государственной кадастровой организации. Разница между двумя оценками состоит в том, что кадастр не учитывает субъективных признаков недвижимости. Например, не берется в расчет фактор ремонта, престижность района и подобные оценки.

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

По словам Павла Карцева, MRICS, к.э.н., генерального директора Valrus Ltd, основу рыночной информации составляют цены предложений по продаже квартир, апартаментов и других объектов.

«Из собранных объявлений формируется база, описывающая как признаки и характеристики аналогов, так и ценовую информацию по ним. Сформированная выборка обрабатывается компьютерной программой, которая выдаёт варианты моделей, описывающих зависимость цены от отдельных показателей.

Конечно, в рамках массовой оценки осмотр объектов не производится».

Рекомендуем прочесть:  Бесплатный адвокат при разводе

Чем кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной

Наибольшие расхождения в оценке государством и рынком для земельных участков наблюдается в Пушкинском, Курортном, Красносельском и Петродворцовом районах, где кадастровая оценка может быть в 1,5—2 раза выше рыночной. Первый повод сравнить кадастровую и рыночную стоимость — определение, за какую сумму продавать дом и участок.

Источник: http://zakonandpravo.ru/razdel-imushhestva/mozhet-li-kadastrovaya-stoimost-byt-vyshe-rynochnoj


Почему разница в кадастровой стоимости квартир одного многоэтажного дома

Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг», также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным. Выгода кадастровой переоценки – стоит ли связываться? Желание любыми путями снизить сумму кадастровой стоимости, вероятно, в ближайшие годы посетит многих россиян.

Однако на практике борьба за внесение изменений в базу Росреестра далеко не всегда окажется целесообразной. Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика.

В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

Для чего нужна рыночная? Рыночная стоимость жилищных объектов диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас. Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру по какой-то эфемерной стоимости, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная стоимость объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной

При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», — добавляет специалист.

В любом случае, эксперты советуют россиянам не затягивать с оспариванием результатов кадастровой оценки. Это особенно важно, если сумма существенно завышена, так как пересчитать уже начисленный налог не получится.

Лучше обратиться в суд в первом полугодии, тогда можно надеяться на адекватный расчет пошлины уже в следующем налоговом периоде.

Что влияет на величину кадастровой стоимости?

Установить цену приказным порядком невозможно, цифры могут увеличиваться или снижаться в зависимости от конъюнктуры момента. Участники сделок ориентируются на рыночную оценку при оформлении купли-продажи, мены, аренды, дарения, наследования и проч.

Учет свободных расценок на жилье широко применим на практике, но существует кроме того государственная оценка, основанная на ряде критериев.
Имеет значение этаж квартиры, наличие лифта и внутренний ремонт.

Многие факторы значительно влияют на рыночную стоимость, которую запрашивает продавец.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Основания для переоценки недвижимости Учитывая достаточно внушительные суммы нового налога на имущество, большинство экспертов рынка прогнозирует наплыв желающих внести коррективы в кадастр.

Уже сейчас в судах общей юрисдикции рассматривается множество подобных исков по земельным участкам, где чаще всего встречаются случаи некорректной оценки объекта.

Есть вероятность, что оспорить стоимость жилья пожелает около 10% собственников.
«

Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности.

Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», — комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».

«Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».

Пересмотр цен на жилье или почему увеличилась кадастровая стоимость квартиры

Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков. Что такое кадастровая стоимость жилья? Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов. Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Насколько этажность влияет на стоимость квартиры

У меня 2 одинаковые по площади квартиры в одном доме. Может ли быть разная кадастровая стоимость. Одну квартиру рассчитали по стоимости 42 тыс. руб. за кв.м, вторую — по 37 тыс. руб. за кв.м. Квартиры на одном этаже, только в разных подъездах. Спасибо.
номер вопроса №11523315 прочитан 385 раз Срочная консультация юриста8 800 505-91-11 бесплатно

  • Добрый день. Данном случае это результат работы кадастрового инженера. Вы имеете право обратиться за разъяснениями в службу кадастра.
    Тел. +7 (910) 440-19-04 (только для записи на прием)Офис: г. Серпухов, ул. Урицкого, д. 4аhttps://emil Личная консультация Я все понял, благодарю!
  • Кадастровая-может, т.к. никто не знает каким образом была рассчитана эта стоимость, кто занимался оценкой и пр. (возможно, стоимость определена на разные даты, посмотрите на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра).

Внимание

При оформлении сделки в Росреестре всегда требуется выписка из государственного кадастрового реестра. Справку можно заказать и получить в МФЦ, предварительно оплатив стоимость государственного сбора. По установленным правилам, справка выдается в течение 5 дней по предъявлении устанавливающих право документов.

Потребуется предъявить паспорт владельца и свидетельство на право собственности на объект недвижимости. Справка может быть не только востребована при сделках, но дает представление собственнику о текущей государственной оценке квартиры. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной? Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-41-19 (Москва, Московская обл.) +7 (812) 309-86-51 (СПб, Ленинградская обл.) 8 (800) 333-45-16 доб.
Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве. Что делать, если кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную? Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения. Уточнив кадастровую стоимость квартиры, дома и обнаружив, что она значительно выше рыночной, следует ни дня не медлить и заказать свежую справку о рыночной стоимости своего жилья на момент, которым датировано внесение сведений в кадастр.
Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде.

Важно

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную? Да, рыночная оценка может быть ниже.

Почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной стоимости? Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр. В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую стоимость, внесенную в ГКН. Рыночная же оценка может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей. Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится.

Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной.

«Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», — комментирует Елена Щепкина.

По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.

Источник: http://kodeks-alania.ru/pochemu-raznitsa-v-kadastrovoj-stoimosti-kvartir-odnogo-mnogoetazhnogo-doma/