Переуступка квартиры что это

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Разница между переуступкой и чистой продажей квартиры

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.

палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности.

Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже.

Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру.

Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов.

А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке – предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п.

Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки – лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pereustupka-ili-chistaya-prodazha


Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия.

Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/


Что такое переуступка прав на квартиру? :

В последнее время часто практикуется продажа квартиры по переуступке прав собственности. Такая сделка называется цессией. Как правило, она заключается в отношении жилых помещений в строящихся домах. Рассмотрим далее подробно, как осуществляется покупка квартиры по переуступке прав.

Общее описание сделки

Если в договоре с застройщиком не запрещено продать квартиру по переуступке прав, то будущий владелец вправе осуществить цессию. Обычно цена на такой объект выше суммы, выплаченной строительной компании.

Вместе с этим приобретатель такой недвижимости должен понимать, что цессия предусматривает не только непосредственный переход прав, но и обязанностей.

Кроме этого, новый владелец будет нести соответствующие риски, которые могут возникнуть при нарушениях условий договора или закона застройщиком.

Соглашение о долевом участии

Перед тем как продать жилье по такому договору, владелец обязан передать застройщику всю сумму или часть ее за объект. В последнем случае остаток долга можно перевести на приобретателя.

Такая переуступка права требования на квартиру допускается законом до того, как дом не будет сдан, а собственник не получит передаточный акт.

Сделка по соглашению о долевом участии должна пройти процедуру государственной регистрации.

Законодательная база

С 1-го апреля 2005-го года действует предписание, в соответствии с которым договор инвестирования или долевого участия должен быть зафиксирован регистрирующим органом.

Таким образом, если недвижимость была приобретена до указанного срока, постановку сделки на учет можно не осуществлять. Переуступка прав на квартиру в таком случае может проводиться по соглашению.

Оно также может не регистрироваться в уполномоченном органе.

Важный момент

Переуступка прав на квартиру может оформляться только в двух случаях. В первом — после того, как будет произведена оплата застройщику всей суммы по договору. Также сделка допускается при одновременном заключении соглашения о переводе долга на нового владельца.

Первый этап оформления сделки

Перед заключением соглашения необходимо проверить, имеется ли у застройщика разрешительная документация, в порядке ли она. Для этого можно обратиться непосредственно в офис фирмы и попросить:

  • Учредительную документацию, Устав.
  • Св-во о госрегистрации компании.
  • Документ, удостоверяющий, что фирма стоит на учете в налоговом органе.
  • Бумаги на земельный участок.
  • Бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал года.
  • Разрешение на осуществление строительства.

Кроме этого, у компании должна быть проектная документация. Она включает в себя сведения о цели, сроках, этапах строительства. Также должна быть указана предполагаемая дата сдачи дома. В проектной декларации описывается способ исполнения обязательств. Кроме этого, у компании должен быть договор, в котором указан источник финансирования проекта.

Подготовка к сделке

О том, что будет совершаться переуступка прав на квартиру, следует уведомить застройщика в письменном виде. Это можно сделать по почте либо принести извещение лично в офис. При отсутствии уведомления о том, что будет проводиться цессия, сделка впоследствии будет признана недействительной. Специалисты рекомендуют включить в договор представителя застройщика в качестве третьей стороны.

Согласие компании

Оно также оформляется письменно. Как правило, за согласие и процедуру переуступки застройщик просит 5 %. Эту сумму вычисляют в соответствии с ценой, по которой собственник предлагает жилую площадь. К примеру, человек приобрел помещение за 1.5 млн рублей, а продает за 2 млн. Таким образом, 2 000 000 х 5 % = 100 000 р. Эту сумму необходимо внести на счет компании.

Справка об отсутствии долга

Ее также нужно взять у застройщика. В справке должна быть указана информация о том, что расчеты по условиям договора полностью произведены, то есть, обязанность продавца квартиры погашена.

Такой документ застройщик выдаст только в том случае, если вся положенная сумма выплачена или одновременно заключается договор о переводе остатка долга на нового приобретателя.

В этом соглашении в обязательном порядке застройщик указывается в качестве третьего лица.

Дополнительные документы

Переуступка прав на квартиру допускается при согласии супруга/супруги (при их наличии в момент приобретения жилья). Поэтому необходимо, чтобы муж/жена письменно подтвердили сделку.

Если на квартиру оформлялся ипотечный кредит, то следует также взять согласие банка на перевод прав требования. Кроме этого, потребуется выписка из ЕГРП. В ней указывается продавец квартиры как правообладатель.

Такая справка будет выдана только в том случае, если договор инвестирования либо долевого участия был зарегистрирован в соответствующем органе.

Действия нового приобретателя

Если покупатель состоит в браке, то перед покупкой квартиры необходимо письменное согласие мужа/жены. Оно должно быть заверено нотариально. Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор. Они могут также вдвоем участвовать в сделке (тогда квартира будет оформлена на них двоих). В этом случае также согласие не нужно.

Составление договора

Следующим этапом станет оформление соглашения о переуступке. В нем должен быть указан тип договора, который был заключен первоначально. Составить соглашение можно в юридической компании или непосредственно в офисе застройщика. Документ должен пройти регистрацию в уполномоченном госоргане.

Документы для постановки на учет

Зарегистрировать переход прав можно в Регпалате или МФЦ. Договор цессии подписывается в присутствии сотрудника уполномоченного органа. Вместе с соглашением, кроме указанных выше документов, предъявляются паспорта сторон, первоначальный договор с застройщиком, квитанция о госпошлине.

Регистратор составляет соответствующее заявление, согласно предъявленным бумагам. Каждый участник сделки подписывает эту бумагу. Регистратор забирает все предоставленные документы и дает расписку на получение оригиналов предъявленных бумаг, а также зарегистрированного соглашения.

Вся процедура занимает от 5-ти до 15-ти дней.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-chto-takoe-pereustupka-prav-na-kvartiru.html


Что такое переуступка права при продаже квартиры

В гражданско-правовых взаимоотношениях переуступка права оформляется как договор цессии. Это довольно распространенная схема, позволяющая приобрести права на квартиру в многоэтажной новостройке у предыдущего дольщика.

Но, несмотря на свою популярность – на этапе сдачи квартир почти 90% и них приобретаются по договорам цессии, эта сделка может быть достаточно рисковой.

После того, как в начале 2005 года вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», у дольщиков, подписавших с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, появилась возможность переуступить свое право на строящуюся квартиру третьему лицу.

Переуступка права на недвижимое имущество возможна, в соответствии со ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст. 11 этого закона, в любой момент после того, как договор долевого участия был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра и до того, как дольщиком был подписан передаточный акт на квартиру.

Поскольку не секрет, что на этапе строительства, особенно в его начале, приобрести квартиру можно по вполне доступным ценам, вариант переуступки права является довольно привлекательным для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Другой вопрос – причины, по которым первоначальный дольщик – цедент — хочет продать строящуюся квартиру по договору цессии, уступив свое право на недвижимость новому участнику долевого строительства — цессионарию.

Одной из распространенных причин, по которой дольщик хочет переуступит право, могут являться его долги перед застройщиком. Поэтому прежде, чем цессионарий будет подписывать договор цессии, ему необходимо уточнить у застройщика, имеется ли задолженность по внесению очередных платежей за квартиру.

Еще одна причина, по которой цедент захотел избавиться от квартиры – это ставшие ему известными сведения о нарушениях качества строительства или о предстоящем банкротстве компании-застройщика, за действия которого он перед цессионарием ответственности не несет.

Если новый дольщик даже и захочет расторгнуть договор, ему это не удастся и все претензии он сможет предъявить только застройщику и только в судебном порядке.

С другой стороны, цессионарий должен знать, что договор переуступки прав может быть признан недействительным, если не выполнен ряд существенных условий.

Например, заключен он может быть только после того, как цедент полностью рассчитался с застройщиком и выплатил ему цену договора. Подтверждением этому является соглашение о зачете взаимных требований. Кроме того, обязательным условием договора цессии является получение письменного согласия застройщика на переуступку права.

И, конечно, для его заключения потребуется разрешение кредитной организации, если цедент приобретал квартиру по ипотеке.

Что такое переуступка права при продаже квартиры

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-843799-chto-takoe-pereustupka-prava-pri-prodazhe-kvartiry-


Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации  недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности.

То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку.  Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями.  Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Риски

Больше всего рисков связано с признанием договора недействительным, причем в этом случае рискуют и покупатель и продавец.

Причины на то могут быть разные, но для того, чтобы не попасться в ловушку мошенников, при оформлении договора цессии необходимо указывать реальную стоимость, которая была уплачена/получения. В таком случае, при расторжении договора в судовом порядке, каждый останется при своем.

Причем занижение стоимости неудобно именно для покупателя, ведь он сможет получать налоговый вычет. Если размер уплаченной суммы ниже реальной, то он сможет рассчитывать не на весь доступный ему вычет.

Еще одна распространенная уловка – это двойная или даже тройная продажа. То есть когда одна квартира продается дважды или трижды разным людям. Избежать этого можно только тщательным контролем предоставляемых документов продавцом. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в едином реестре, по таким ведется учет.

Если квартира была оформлена в ипотеку, новый владелец прав будет обязан уплачивать ипотеку по согласованным ранее условиям. Уступка права требования приветствуется банками, при оформлении ипотеки этот момент может указываться в документах.

В чем разница между переуступкой и покупкой квартиры

При переуступке новый владелец, а точнее дольщик получает право и требования на получение квартиры в собственность. Предъявлять это требования можно в неопределенном будущем, тогда, когда квартира будет сдана в эксплуатацию. Что касается купли-продажи, когда есть свидетельство о собственности, то есть квартира уже принадлежит человеку, то тут происходит покупка именно права владения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»переуступка при покупке квартиры риски» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

С договором цессии также передаются обязанности, что при купле невозможно. Переуступка – это сделка, при которой продавец обязан предоставить целый пакте документов и согласовать продажу с застройщиком. Все эти документы должны быть зафиксированы актом приема-передачи, в таком случае удастся избежать претензий в будущем.

С покупкой ничего подобного не нужно, потребуется только свидетельство о праве собственности и документ, который является основанием для получения права владения. Дополнительный пакет зависит от конкретных обстоятельств.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»что значит переуступка при покупке квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Вывод

Покупка квартиры по договору цессии остается актуальной и будет таковой еще долго. Все потому что многие инвесторы заинтересованы в своей же прибыли, они скупают квартиры еще на стадии начала строительства, а в момент, когда объект почти готов успешно распродают недвижимость по цене на 20-30% большей, нежели была затрачена. При этом стоимость все равно ниже той, что просит сам застройщик.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-po-pereustupke.html


Квартира по переуступке: особенности и преимущества 21.09.2017

Основной схемой, позволяющей стать обладателем квартиры в новостройке, является заключение договора долевого строительства. Но есть еще один весьма распространенный на рынке способ приобретения недвижимости: это договор переуступки прав собственности на квартиру.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке и каковы ее особенности? На юридическом языке переуступка называется цессией. Цессия – это переход прав и обязанностей по договору от продавца к покупателю. После оформления переуступки квартиры новый собственник будет обязан вносить ежемесячные платежи, если квартира изначально была куплена в рассрочку или по ипотеке.

Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.

Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.

Переуступки от физических и юридических лиц: в чем отличия?

Осуществить могут как физические, так и юридические лица. Причины, по которым цедент, то есть изначальный владелец недвижимости, желает осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, могут быть различными.

  • частные лица нередко продают жилье в связи с невозможностью дальше выполнять свои обязательства по договору из-за возникших материальных трудностей;
  • организации нередко реализуют таким способом квартиры полученные в качестве оплаты за выполнение подрядных работ на строительном объекте;

И те, и другие могут при помощи цессии реализовывать приобретенную в инвестиционных целях недвижимость.

Нередко подрядные организации, имеющие в своем распоряжении квартиры, продают их по более выгодной, чем у застройщика, цене: они заинтересованы в скорейшем превращении товара (квартиры) в живые деньги.

Подводные камни переуступок

Нередко потенциальные цессионарии (приобретатели недвижимости) задаются вопросом: есть ли риски покупки квартиры по переуступке? Да, к сожалению, есть.

Возможность признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если в ходе сделки были нарушены права третьих лиц, например, супругов или детей цедента.

Вероятность двойных продаж. Этот пункт актуален только в том случае, если изначальный договор был оформлен не по ДДУ. Поэтому договоры ЖСК и ПДКП требуют особенно тщательной проверки.

В случае приобретения жилья у юридического лица — подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.

Наконец, поскольку переуступка осуществляется только на квартиры в строящихся домах, всегда сохраняется риск возможной задержки сроков сдачи жилья или даже недостроя. Поэтому лучше выбирать жилье в объектах надежных застройщиков.

Как продать или купить квартиру по переуступке: этапы сделки

В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:

  • необходимо получить согласие застройщика на переуступку жилья и акты взаиморасчетов по оплате квартиры текущим владельцем;
  • в случае, если изначально квартира приобреталась в ипотеку, нужно заручиться согласием банка на передачу прав и обязанностей по выплатам;
  • перезаключить договор на нового владельца;

Важно помнить, что нужно в обязательном порядке заплатить налоги с покупки и продажи квартиры по переуступке. Для продавца налогом облагается разница между суммой, затраченной на покупку квартиры у застройщика и полученной в результате продажи по переуступке. Ну а покупатель может рассчитывать на налоговый вычет, предоставив в органы декларацию 3-НДФЛ.

По вопросам покупки квартиры с использованием материнского капитала, пожалуйста, обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «АБСОЛЮТ-Сити» по телефону 8 (812) 575-00-00, для региональных покупателей 8-800-50-50-498.

Поделитесь новостью в социальных сетях!

Источник: https://AbsCity.ru/stati/pereustupka-kvartiryi-v-novostrojke


Что такое переуступка прав собственности при сделках с недвижимостью

Довольно часто продажа недвижимости происходит по переуступке прав собственности. Такие сделки имеют, как ряд преимуществ, так и некоторые риски.

Прежде чем рассмотреть особенности оформления этих договоров, необходимо разобраться, что такое переуступка при продаже или покупке квартиры.

Суть сделки при продаже квартиры по переуступке прав, заключается в передаче от одного лица другому прав и обязанностей, которые имеются у него перед третьей стороной (чаще всего в качестве третьей стороны выступает застройщик).

При этом не имеет значения, какой вид договора заключался с застройщиком изначально.

Выгоды покупателя и продавца при оформлении договора переуступки прав

Как правило, такой способ является единственной возможностью приобрести жилплощадь в новом доме, квартиры в котором уже распроданы или же их продажа приостановлена.

Еще одно преимущество такого способа приобретения квартиры – выгодная цена.

По окончанию строительства застройщик выставляет цену на готовую квартиру, которая почти всегда выше той стоимости, которую платит покупатель по договору переуступки прав.

Для продавца, кстати, такая схема также материально выгодна. В большинстве случаев, способом переуступки прав продаются квартиры, купленные на стадии закладки фундамента здания, то есть по договору инвестирования.

Разумеется, стоимость квартир в доме, который только начинает возводиться, будет ниже, чем их цена на завершающих стадиях строительства.

Доход от таких операций с недвижимостью может достигать до 100% от исходной стоимости квартиры.

В то же время, далеко не всегда продавцами движет цель наживы. Причиной продажи квартиры по переуступке прав часто бывают изменившиеся жизненные обстоятельства, например, необходимость срочного погашения кредитов. Кроме того, приобретенная недвижимость в недостроенном доме может просто оказаться ненужной – в случае развода или наследования другой квартиры.

Однако может оказаться, что продажа прав происходит из-за недобросовестности застройщика. Естественно, в этом случае продающие квартиру по договору переуступки прав вряд ли будут сообщать информацию о неблагоприятных перспективах строительства потенциальным покупателям. Поэтому прежде чем заключить такой договор, следует учесть все возможные риски покупки квартиры по переуступке прав.

Риски покупки квартиры по переуступке

Как уже отмечалось, основная причина рискованности покупки жилья по договору переуступки, это недобросовестность застройщиков. Другими словами, вместе с правом на квартиру к покупателю переходят и все возможные риски договора, заключенного ранее продавцом этой квартиры с застройщиком.

К сожалению, случаи, когда дома сдаются в эксплуатацию со значительным опозданием или же так и остаются недостроенными, не такое уж редкое явление. Причем уровень риска, никак не зависит от вида оформленного договора.

Поэтому, крайне важно перед оформлением сделки переуступки прав, лично убедиться в том, что можно доверять компании-застройщику, с которой заключен договор.

Стоит также отметить, что одна и та же квартира может переходить от одного владельца к другому по договору переуступки неограниченное количество раз.

Чтобы избежать возникновения возможных проблем, следует заранее выяснить, переуступалась ли прежде данная квартира, и если да, то сколько раз.

Если квартира уже несколько раз меняла собственников по договору переуступки, то это повод задуматься — почему ее прежние владельцы не оставляют квартиру себе, а стараются от нее избавиться.

К рискам совершения сделок по переуступке прав относятся:

  1. Банкротство застройщика. Часто причиной продажи квартиры с помощью переуступки прав, являются нарушения сроков строительства многоквартирного дома, и даже банкротством застройщика. Старые владельцы просто избавляются от квартиры почуяв неладное в действиях компании застройщика.
  2. Недейственность договора уступки. Все действия по уступе прав другому лицу, не должны противоречить действующему законодательству, а так же договору долевого участия в строительстве.
  3. Двойная переуступка. Недобросовестные дольщики могут переуступить право на квартиру нескольким покупателям. Чтобы этого не произошло, совершать сделку по уступке прав необходимо только по договору долевого участия, которая регистрируется в Росреестре, а не по предварительным договорам купли-продажи или иным инвестиционным соглашениям, которым не требуются государственная регистрация.
  4. Неуведомление застройщика. Застройщик должен быть письменно уведомлен о переуступке прав. Иначе, договор переуступки может быть признан недействительным.

При оформлении купли-продажи квартиры по переуступке прав собственности обязательным является наличие следующих документов:

  • договор уступки прав
  • заверенная копия или оригинал основного договора долевого участия в строительстве, по которому происходит переуступка (в том числе приложения и дополнения к нему)
  • от застройщика — соглашение о зачете взаимных требований, которое подтверждает факт выплаты всей суммы по основному договору долевого участия, между застройщиком и первоначальным дольщиком
  • письменное согласие застройщика на переуступку
  • акт передачи покупателю документов, указанных выше
  • если квартира приобреталась по ипотеке, то необходимо разрешение кредитной организации на переуступку прав по квартире

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку

Этот вид переуступки прав является довольно распространенным. Ведь законодательством РФ закреплено право залогодержателя:

Передать свои права другому лицу:

  • по договору об ипотеке
  • по обеспеченному ипотекой обязательству

Но при этом одним из обязательных условий, при переуступке квартиры по ипотеке, является согласие на это банка, который выдал ипотечный кредит.

Кстати, банк оставляет за собой право изменять условия ипотеки в случае переуступки, вплоть до оплаты половины стоимости жилья.

Особенности налогообложения при переуступке прав на квартиру

Как уже упоминалось стоимость квартир, при их продаже по переуступке прав, возрастает по отношению к той стоимости, по которой изначально приобреталась эта жилплощадь.

Эта разница рассматривается, как получение прибыли, с которой необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц.

То есть, необходимо уплачивать подоходный налог при продаже квартиры по переуступке, который в данном случае удерживается из разницы между изначальной стоимостью квартиры и ее ценой на момент продажи.

Согласно налоговому законодательству, физические лица имеют право на налоговый вычет при покупке квартиры по переуступке, только после оформления права собственности, осуществить которое возможно лишь после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию. По этой же причине продавец, в этом случае, не может рассчитывать на налоговый вычет, поскольку акт переуступки совершается им до сдачи строения в эксплуатацию.

Собираясь покупать квартиру по договору уступке прав, необходимо взвесить все плюсы и минусы данного соглашения, так как, несомненно, такие сделки являются одними из самых рискованных. Необходимо проверить надежность застройщика, проверить оплаты по договору долевого участия прежнего владельца квартиры, оплаты всех предыдущих уступок, если они были, убедиться в отсутствии нарушений законодательства.

Видео — какие существуют проблемы при покупке квартир в новостройках

Источник: http://finance-obzor.ru/chto-takoe-pereustupka-prav-sobstvennosti-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu.html