Переуступка квартиры в новостройке спб что это

Переуступка квартиры в новостройке: что это, особенности, советы, примеры

Многие потенциальные клиенты агентств недвижимости, выбирая себе объект, так или иначе, сталкиваются с предложением, купить квартиру по переуступке.

Позволим себе дать вам несколько советов, как разобраться, что такое переуступка, выгодно ли ее приобретение, какие существуют юридические гарантии и насколько это сложно.

Прежде чем перейти к советам, рассмотрим юридическую природу такого рода продаж.

Застройщики, привлекая средства граждан по договору долевого участия (ДДУ) или по договору ЖСК, возводят многоквартирные дома и, по результатам постройки дома и сдачи его в эксплуатацию, гарантируют предоставление каждому инвестору квартиры, исходя из объема вложенных в строительство средств. Данного рода деятельность регулируется 214-ФЗ, который позволяет защитить инвестора от такого неприятного события, как, например, двойные продажи.

Если дольщик, в какой-то момент, решит выйти из финансирования строительства, или, говоря простым языком, продать свой строящийся объект, то вот это и будет переуступкой. Переуступка оформляется договором уступки прав требования или, на юридическом языке, договором цессии.

В соответствии с этим договором, продавец уступает покупателю право требовать от застройщика достроить и передать готовый объект недвижимости. Обязательно стоит добавить, что переуступка возможна только до момента подписания акта приема-передачи объекта от застройщика дольщику.

Советы по выбору квартиры по переуступке

  • Во-первых, оцените застройщика. В Санкт-Петербурге их великое множество. Обычно, переуступка прав на объект происходит на этапе завершения строительства, то есть когда до передачи ключей остается 2-3 месяца. Объект практически готов и, более того, можно проследить всю историю его строительства, включая моменты связанные с задержками этого самого строительства. На этом этапе уже понятно, насколько надежен застройщик, как он выдерживает сроки, есть ли у него финансовые проблемы и т.д.
  • Во-вторых, торгуйтесь за цену объекта. При общении с застройщиком такое невозможно в принципе, а при покупке по договору цессии, всегда есть возможность поторговаться с продавцом. Таким образом, при правильном подходе, можно приобрести объект, которого уже нет в продаже у застройщика, по цене ниже, чем у застройщика на 15, а то и на 20%.
  • В-третьих, выясните, какие дополнительные расходы вы понесете. У большинства застройщиков существует, так называемый «штраф за переуступку». В среднем, он составляет 50 000 рублей, но есть застройщики, у которых он доходит до 200 000 рублей. Если такой «штраф» существует, то он обязательно будет указан в договоре, и чтобы не попасть в затруднительное положение, лучше узнать сумму заранее.
  • В-четвертых, определитесь с порядком взаиморасчетов и возможностью использования ипотеки или субсидий. Не все объекты можно покупать за деньги банка. Существует ряд жилых комплексов, которые еще не аккредитованы банками, либо аккредитация закончилась. Что касается вариантов взаиморасчетов, то и здесь существует большое разнообразие. Есть способ расчетов непосредственно у застройщика, при подписании договора цессии. Есть проверенный вариант с использованием банковской ячейки. Есть более современные варианты, такие как аккредитив или счет нотариуса. В любом случае, об этом надо договариваться в начале сделки, чтобы в конце не получать неприятных сюрпризов.

Ну и, наконец, самое главное: найдите хорошего, проверенного специалиста по недвижимости. Есть ряд нюансов, которые знают только те люди, которые постоянно занимаются продажами переуступок.

Если вы уже столкнулись с трудностями покупки квартиры по переуступке или хотите продать свою переуступку, наши опытные специалисты готовы включиться в работу на любом этапе.

Наш Центр Переуступок СПб всегда в открытом доступе, вы можете выбрать подходящий вариант на сайте и воспользоваться услугами наших специалистов, которые ответят на все ваши вопросы и в случае сделки проведут полное ее юридическое сопровождение. 

Источник: http://allestate.ru/news/pereustupka-kvartiry-v-novostroyke-chto-eto-osobennosti-sovety-primery/


Покупка квартиры по переуступке: правила и риски

На первичном рынке приобрести квартиру можно не только у застройщика, но и у физического лица, при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Подобные сделки осуществляются по договору уступки прав. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов петербургского рынка недвижимости, на что нужно обращать внимание покупателю в таких случаях.

Договор уступки прав или цессия служит для передачи права требования об исполнении обязательств от одного лица другому. Применительно к покупке квартиры в новостройке лицо, заключившее договор с застройщиком, передает свое право требования квартиры после ввода дома в эксплуатацию другому лицу.

«Такие сделки часто совершаются между двумя физическими лицами, когда первый покупатель, приобретал квартиру на начальной стадии строительства для вложения своих денежных средств и переуступает свои права на эту квартиру в конце строительства дома другому покупателю, который желает приобрести почти готовую ликвидную квартиру, но по более низкой цене, чем у застройщика, или в случае, когда у застройщика таких квартир в продаже уже не осталось», – рассказал Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

«Обычно, хороший выбор квартир по уступке появляется ближе к завершению строительства дома, когда у самого застройщика квартир почти не остается. Соответственно, для покупателя появляется шанс купить интересную ему квартиру в почти готовом доме и практически без всякого риска недостроя, которого многие боятся», – отметила Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк».

В 24 главе Гражданского кодекса РФ указаны требования, которым должен соответствовать договор переуступки:

— Договор цессии составляется в письменной форме, при этом права на квартиру у нового владельца появятся только после государственной регистрации. — Договор должен включать описание квартиры, ее цену и схему расчетов.

— Необходимо получить письменное согласие на переуступку от девелопера, если так указано в ДДУ.

Кроме того, согласно статье 11 214-ФЗ, необходимо соблюдение следующих условий:

— Договор переуступки может быть заключен только в случае полной оплаты квартиры либо обязательство о выплате долга переходит к покупателю.
— Договор переуступки можно заключить до передачи квартиры по акту.

По словам Арсения Васильева, прежде всего, нужно обратить внимание на полное выполнение первым покупателем всех своих обязательств перед застройщиком.

Кроме того, необходимо понимать, что для нового покупателя будут обязательны все условия ДДУ, который был ранее подписан между застройщиком и первым покупателем – застройщики изначально крайне неохотно идут на изменение его условий, поэтому при заключении договоров цессии шанс внести изменение в ДДУ путем подписания дополнительного соглашения близится к нулю.

Очень важно, чтобы в договоре продавец гарантировал юридическую чистоту квартиры. Передача договора долевого участия и платежных документов от продавца к покупателю должна быть оформлена отдельным актом.

Кроме того, для подтверждения полного расчета между покупателем и продавцом нужно составить акт о взаиморасчетах. В обязанности покупателя входит уведомление застройщика о факте уступки прав.

Перед тем, как договор переуступки будет заключен, нужно убедиться, что покупатель действительно обладает правами на квартиру.

«На покупателя переходят все риски, которые несет в себе участие в долевом строительстве. Кроме этого, есть риск вообще остаться без денег и без квартиры, если сделка по уступке прав была проведена с грубыми нарушениями», – говорит Юлия Жалеева.

Перед оформлением договора переуступки нужно запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав, которая покажет, действителен ли ДДУ на квартиру, кто является правообладателем, нет ли ипотеки, судебных арестов и прочих обременений.

Также внести ясность поможет визит в офис девелопера, который не заинтересован в том, чтобы недействительные права на квартиру были преданы третьим лицам.

Поскольку после заключения договора переуступки новому владельцу придется общаться непосредственно с застройщиком, нужно убедиться в его надежности.

Как рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», после заключения договора уступки прав требования покупатель становится дольщиком у застройщика, и все вопросы придется решать с ним. «Изучите документы на землю, посмотрите разрешение на строительство, если документы в порядке, то можно смело покупать», – добавил Дмитрий.

К документам, с которыми важно ознакомиться до заключения договора, также относятся: договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Кроме того, у застройщика вы сможете узнать информацию о возможном переносе сроков сдачи, данные предварительных обмеров квартиры и ориентировочную стоимость ее эксплуатации.

Очень важно, чтобы денежные расчеты при договоре переуступки проходили без рисков. Если покупатель платит до регистрации договора, он рискует потерять свои деньги. В свою очередь, продавец также рискует, регистрируя договор без получения платы.

Для устранения рисков принято использовать банковскую ячейку, доступ к которой можно получить только после регистрации договора.

Также можно использовать банковский аккредитив для безналичных расчетов, но из-за высокой стоимости данной услуги она не получила широкого распространения.

Существует несколько видов рисков при покупке квартиры посредством переуступки прав требования:

— дольщик-продавец может скрыть тот факт, что квартира оплачена не полностью;

— если договор переуступки прав требования готовится непосредственно дольщиком-продавцом, существует риск наличия ошибок в договоре;

— в договоре переуступки дольщик может вольно трактовать пункты основного договора, что приводит к отказу его регистрации и обману ожиданий потенциального покупателя.

Не следует указывать в договоре уступки уменьшенную цену квартиры, чтобы снизить налог, поскольку в случае признания сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на сумму, указанную в договоре.

Застройщик может оказать содействие в оформлении договора переуступки, но нужно учитывать, что это платная услуга. Если на момент заключения договора квартира оплачена не полностью, участие застройщика обязательно.

«При регистрации соглашения уступки прав могут возникнуть трудности, вызванные, например, техническими ошибками в документах, представленных на регистрацию, или некорректно, с юридической точки зрения, составленным текстом самого соглашения», – сказала Юлия Жалеева и порекомендовала покупателям, не чувствующим себя достаточно «подкованными» для проведения подобной сделки самостоятельно, прибегнуть к помощи юристов.

Дата публикации 09 июля 2015

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/pokupka_kvartiry_po_pereustupke


База переуступок

Ст. / 1 этаж / 21м2

1 170 000

Цена: 1 170 000 ₽
Ипотека: Только 100%

Ст. / 2 этаж / 22м2

1 200 000

Цена: 1 200 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 5 этаж / 29м2

1 450 000

Цена: 1 450 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 3 этаж / 21м2

1 460 000

Цена: 1 460 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 7 этаж / 30м2

1 535 000

Цена: 1 535 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 1 этаж / 20м2

1 540 000

Цена: 1 540 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 3 этаж / 21м2

1 590 000

Цена: 1 590 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 18 этаж / 26м2

1 590 000

Цена: 1 590 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 5 этаж / 27м2

1 635 000

Цена: 1 635 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 4 этаж / 26м2

1 635 000

Цена: 1 635 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 11 этаж / 22м2

1 645 000

Цена: 1 645 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 12 этаж / 22м2

1 645 000

Цена: 1 645 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 1 этаж / 31м2

1 685 000

Цена: 1 685 000 ₽
Ипотека: Только 100%

Ст. / 2 этаж / 23м2

1 690 000

Квартира
забронирована

1-к / 3 этаж / 29м2

1 690 000

Цена: 1 690 000 ₽
Ипотека: Только 100%

1-к / 2 этаж / 29м2

1 690 000

Цена: 1 690 000 ₽
Ипотека: Только 100%

Ст. / 10 этаж / 22м2

1 695 000

Цена: 1 695 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 13 этаж / 28м2

1 720 000

Цена: 1 720 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 2 этаж / 21м2

1 725 000

Цена: 1 725 000 ₽
Ипотека: Возможна

Ст. / 3 этаж / 26м2

1 730 000

Цена: 1 730 000 ₽
Ипотека: Возможна

Переуступка — это передача прав на квартиру в новостройке. Пока дольщик не подписал акт приёмки-передачи квартиры, он обладает не недвижимостью, а правом требовать квартиру у застройщика.

Основные этапы покупки квартиры по переуступке: проверка документов объекта и застройщика, уведомление застройщика о переуступке, получение письменного согласия застройщика, получение у застройщика справки об отсутствии долга перед ним, получение выписки из ЕГРН, составление и регистрация договора переуступки права, получение договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.

Занимаемся переуступкой в Санкт-Петербурге с 2013 года

«BPI Group» — первая и единственная компания в Петербурге, специализирующаяся на продаже и покупке квартир по переуступке. Была основана в 2013 году, и сегодня предлагает полный спектр услуг по сделкам с недвижимостью.

Специалисты «BPI Group» помогают выбрать объект от надёжного застройщика и проводят полное юридическое сопровождение сделки. В том числе, помогают получить ипотеку под минимальный процент, использовать материнский капитал и прочие субсидии.

Крупнейшая база недвижимости

На сегодняшний день в базе «BPI Group» содержится более 1000 квартир в новостройках Петербурга, которые можно купить по переуступке. В неё квартиры попадают только после проверки надёжности застройщика и всех документов объекта. С этой базой работает большинство других агентств.

В таком разнообразии легко подобрать квартиру по размерам, району и стадии строительства. Мы предлагаем множество бюджетных вариантов в новых районах города, а также комфортное строящееся жильё в центре. Все объекты отлично подойдут как для инвестиций, так и для скорейшего приобретения собственного жилья.

Купите квартиру по переуступке в BPI Group: лучшие предложения по переуступкам квартир в новостройках СПб и ЛО. Звоните: +7 (812) 607-13-25

Источник: https://www.bpi-group.ru/kupit-kvartiru


Переуступки в Санкт-Петербурге

Ничего не найдено

Первая причина – это инвестиционные сделки на первичном рынке. Стоимость жилья с момента начала строительства и до приемки дома государственной комиссией возрастает на 30-50%. В некоторых случаях данная величина может отличаться от заявленных цифр в большую сторону. Все зависит от спроса и предложения в данный момент времени.

Вторая причина – это изменение обстоятельств у клиентов, которые решили купить квартиру для проживания.

Если вторая причина не зависит от времени и является субъективной причиной, то инвесторы ждут максимальной цены на объекте и начинают реализовывать квартиры на стадии, близкой к сдаче дома и подписанию акта приема- передачи. Как правило, это быстрые сделки, не размазанные во времени. Они ограничены законом во времени.

Вот здесь-то, как раз, и кроятся плюсы для будущих покупателей. Для реализации квартир нужна реклама. Биться с рекламными бюджетами строительных компаний клиенты не в состоянии. Соответственно, для того, чтобы быстро продать свою квартиру (переуступить права требования), им приходится скидывать цену по сравнению с ценами застройщика.

Иногда разница в цене очень значительна.

Переуступить можно как договор долевого участия (ДДУ), так и договор паевого взноса (ЖСК). В случае с ДДУ — уступка проходит государственную регистрацию в УФРС, так как является неотъемлемой частью основного договора.

Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован, и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. Либо в случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика.

В соответствии с законом долевого участия переуступка права требования по договору долевого участия допускается с момента регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.

ЖСК же регистрирует сам Застройщик, являясь гарантом сделки.

Источник: https://SzvDom.ru/pereustupki/


Нужно ли платить застройщику при переуступке права собственности

Цессия (от лат. cessiо – передача) – это переуступка права собственности, подтверждающегося некоторыми документами. Приобретение квартир по договору цессии   стало сейчас популярным явлением на первичном рынке недвижимости.

Происходит это так: дольщик покупает жилье в рассрочку и в какой-нибудь момент понимает, что ему нужно перепродать квартиру. Находятся желающие на этом заработать: купить жилье на начальном цикле и продать по переуступке на завершающем.

Но так как операция цессии имеет много особенностей, нужно учитывать, по какой схеме первоначально продавалась квартира и на каких условиях.

Необходимость согласия на рецессию

Основательные застройщики, которые ценят свою репутацию, не требуют за переуступку дополнительной платы, но включают в договор пункт о необходимости получать согласие на операцию рецессии. Все договоры таких компаний предусматривают возможность переуступки прав только с согласия застройщика. Таким образом, компании всегда точно знают, с кем заключена сделка.

В большинстве случаев переуступка согласуется с клиентами и оформляется абсолютно бесплатно. Отказы бывают в редких случаях, например, если дольщик хочет переоформить жилье не на родственника, а в товарном резерве имеются аналогичные квартиры.

Согласование подобной сделки приведет к тому, что квартира, реализуемая по уступке прав требования, будет конкурировать с похожим жильем застройщика.

Эксперты строительного рынка считают, что данное требование не противоречит законодательству, поскольку в ст.11 ФЗ № 214   есть норма о том, что уступка допускается в порядке, определенном Гражданским кодексом, который позволяет требовать согласия на совершение цессии.

Однако некоторые юристы иначе трактуют нормы закона, ссылаясь при этом на прецеденты судебной практики. Нормы 214-ФЗ имеют приоритет перед положениями ГК о переуступке, если в законе нет прямой ссылки на Гражданский кодекс.

А федеральный закон прямо не указывает на то, что для уступки надобно согласие застройщика. Многие юристы считают включение в договор уступки условий об обязательном согласии нарушением определенных прав потребителей.

Например, считается, что застройщик не имеет права отказать дольщику в оформлении уступки права требования, но судебная практика на данный момент еще только формируется.

Юридические компании считают, что если дольщик оплатил квартиру, то для него есть только одно ограничение, установленное в ФЗ №214.

В законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в сроки между регистрацией договора переуступки и подписанием акта передачи.

То есть дольщик не может перепродать жилье по договору цессии после того, как объект будет сдан. В этом случае нужно дожидаться оформления прав собственности.

Комиссия за переоформление

Отношения между застройщиками и покупателями регулируются ФЗ №214. Он предусматривает способы привлечения средств на строительство жилья: договор долевого участия, покупка квартиры через вступление в ЖСК или приобретение сертификатов. Первый способ наиболее целесообразен, поскольку договор подлежит обязательной регистрации, что защищает от двойных продаж.

При всем том застройщики не спешили переходить на работу по новому закону и стали заключать предварительные договоры купли-продажи, которые не отражали интересы граждан. А некоторые предприятия продолжали работать по ФЗ № 39 и заключать инвестиционные договоры, хотя такие операции законны только в случае, если строительство началось до 2005 года.

Застройщики приспособились взимать комиссию с тех граждан, которые решили переуступить квартиру до оформления собственности. Согласно положениям Гражданского кодекса, если в договоре не сказано о возможности цессии, то покупатель вправе переуступить собственность другому лицу, не требуя согласия продавца.

Однако застройщики, как правило, указывают в договорах, что для переуступки дольщик обязан получить письменное разрешение компании.

Как поясняют юристы, тут действует принцип свободы договорных отношений, поскольку предварительные соглашения не подпадают под действие ФЗ № 214. Когда дольщики приходят за согласием на переуступку, компании требуют с них комиссию за переоформление. У многих компаний она составляет более 20 000 рублей.

Как правило, застройщики зачисляют эти деньги по отдельному договору, например, за консультационные услуги. Иные фирмы просят не закрепленную плату, а процент от суммы договора цессии, и тогда речь идет о сотнях тысяч рублей. Между гражданами и застройщиками неоднократно возникали конфликты по этому поводу.

Судебная практика в последнее время складывается в пользу покупателей.

По мнению экспертов, застройщики часто навязывают свои платные услуги, тогда как Закон о защите прав потребителей накладывает запрет на условия приобретения товаров. Допустим, есть дело по взысканию с одной крупной компании 500 000 рублей.

Эта фирма заключала с покупателями инвестиционные договоры, в которых указывала, что для переуступки требуется ее согласие. Один из пайщиков решил перепродать квартиру и заключил отдельный договор с агентством недвижимости, которое подыскало покупателя. За согласие на переуступку застройщик потребовал 3% от сделки.

Покупателю пришлось заплатить полмиллиона рублей, подписав с застройщиком договор на оказание консультационной помощи. В этом случае гражданин может вернуть деньги. Мы можем представить его интересы в суде и доказать, что застройщик беспочвенно получил деньги.

Впрочем, эксперты полагают, что ввязываться в подобные судовые процессы оправданно лишь в том случае, если на кону стоит достаточно большая сумма.

Возможна ли рецессия без согласия

В последнее время государство пытается освободить рынок от обходных методов, вынуждая застройщиков соблюдать ФЗ № 214. Несколько лет назад Госдума приняла поправки в данный закон, ужесточающие наказание. После этого застройщики стали переходить на работу по новому закону, но при этом некоторые из них продолжали взимать комиссию за переуступку.

Юристы поясняют, что правило для переуступки прав по ДДУ устанавливает ст.11 закона № 214. Из ее положений вытекает: если цена по договору уступки выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, но с уведомлением застройщика. Если же сумма выплачена не полностью, согласие застройщика обязательно.

Следовательно, письменное согласие застройщика необходимо лишь в том случае, если на момент уступки дольщик не оплатил квартиру в полном объеме.

Таким образом, если дольщик выполнил финансовые обязательства, то получать согласие застройщика и платить за него не должен. При работе по ФЗ №214 договор цессии подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ.

Поскольку документы в Росреестр подает сам застройщик, он может попросить компенсацию за эти услуги. Но если дольщика не устраивает сумма, он может отказаться оплачивать и обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Если же покупатель не оплатил квартиру полностью, компания имеет полное право отказать в согласии на переуступку. Юристы подчеркивают, что свою комиссию фирма обязана обосновать. Вопрос о плате за уступку законом не регулируется.

Однако взимание такой платы законно лишь тогда, когда ее размер прямо установлен в договоре и обоснован реальными затратами на переоформление документов, подготовку договора уступки, государственную регистрацию.

Приобретая квартиры по договору цессии, следует учитывать и другие нюансы.

В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, покупателю квартиры по договору переуступки будет возвращена только начальная стоимость объекта – та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по переуступке, как правило, выше чем стоимость квартиры по начальному договору, то дольщик рискует потерять часть своих денег.

Источник: http://VNovostroike.ru/spb/news/osobennosti-priobreteniya-kvartir-po-dogovoru-cessii


Переуступка прав на квартиру в новостройке (вариант ДДУ)

Как правило, перепродажа квартиры в новостройке еще до подписания акта приемки происходит в том случае, если она была всего лишь средством инвестирования.

Расчет относительно простой: жилье, покупаемое «на стадии котлована» намного дешевле квадратных метров в том же доме, но уже выстроенном и подготовленном к сдаче.

Это естественно, ведь когда подходит срок сдачи дома, та же квартира уже стоит намного дороже.

Весь фокус в том, чтобы продать свои законные квадратные метры когда дом уже сдан, но еще до подписания акта приема-передачи. Ведь в этом случае не платится налог. А поскольку дольщик или член ЖСК (в зависимости от схемы, по которой осуществлялась покупка будущего жилья) еще не является собственником квартиры, то юридически возможна только переуступка прав требования на объект недвижимости.

Все эти тонкости давно известны людям, занимающимся инвестициями в недвижимость и процесс переуступки для них – открытая книга. Но иногда бывают и другие ситуации.

Весна 2014 заставила поволноваться россиян резкими скачками роста на валютном рынке и ослаблением рубля. Поэтому, не видя другого способа сохранить накопленное за годы, люди предпочитали взять потребительский кредит на недостающую сумму для покупки квартиры и купить хотя бы какой-нибудь объект недвижимости.

Как правило, это была квартира в новостройке на стадии «котлована». И когда пройдет определенный период стабилизации, весьма вероятно, что новички-инвесторы захотят реализовать вложенные деньги в недвижимость. То есть, опять же подойдут вплотную к процессу переуступки прав.

Вот только напомним, что в этом процессе существуют свои «подводные камни». Приводим несколько из них.

Как грамотно оформить переуступку прав на квартиру

По законам РФ (ФЗ-214 ст. 11 и ГК РФ ст. 382) переуступить права на недвижимое имущество еще до подписания акта приема-передачи можно, но только при условии выполнения следующих пунктов:

  • Дольщик выплатил всю сумму, указанную в договоре долевого участия.
  • Есть письменное подтверждение о выплате установленной суммы от застройщика в виде соглашения о зачете взаимных требований.
  • Застройщик письменно подтверждает свое согласие на переуступку прав.

Последний пункт нуждается в пояснении. Дело в том, что по действующему законодательству подобное согласие застройщика необязательно. Но если необходимость согласия прописано в ДДУ, то его необходимо получить в письменном виде и в обязательном порядке. А этот пункт в договоре, скорее всего, будет предусмотрен.

Судите сами: свое согласие застройщик рассматривает как услугу и берет за «услугу» до 3% от стоимости объекта недвижимости. Вряд ли какая-либо компания откажется от денег, даже от такого небольшого процента. А вот покупателю это выльется в дополнительные финансовые затраты.

Но, справедливости ради надо сказать, что все компенсируется новой, более высокой ценой квартиры в уже построенном доме.

Кроме того, если дольщик упустит этот момент из виду и не оформит согласие письменно, то в дальнейшем суд может признать переуступку прав недействительной. Прецеденты уже были и вряд ли стоит рисковать.

Еще один момент стоит напомнить: переуступка прав требования на квартиру возможна только после регистрации договора в государственном регистрационном органе (Росреестре для Санкт-Петербурга).

Вроде бы очевидный факт, но иногда покупатели не знают и такого.

Бывает, что переуступается квартира с обременением в виде ипотечного кредита. Этот момент уже обсуждался здесь. Но времена меняются и банки уже с бОльшей охотой идут на уступку прав по ДДУ и особой сложности переоформление кредита не вызывает. Более того, банки предоставляют ипотечные кредиты на уступку прав по ДДУ. Все, что для этого нужно – чтобы новостройка была аккредитована в этом же банке.

Доля банков, предлагающих услуги кредитования по уступке прав в Санкт-Петербурге неизменно растет. Если раньше можно было обратиться в Сбербанк, МТС-банк и Банк «Санкт-Петербург», то теперь их ряды пополнили ВТБ-24, Промсвязьбанк и Банк Москвы.

Небольшое примечание. Все мы – законопослушные граждане. Но если вы участник сделки по схеме «Переуступка прав требования на объект недвижимости» в еще несданной новостройке, то, как правило, в договоре уступки не прописываете настоящую цену. Ведь потом придется платить налог с бОльшей суммы.

В договоре обычно указывают ту цену, по которой приобреталась квартира на начальном этапе строительства. Разницу покупатель и продавец (если они – физические лица) обсуждают между собой и передают из рук в руки или другим способом без лишней огласки.

Поэтому постарайтесь найти наиболее безопасный и надежный способ передачи/получения денег.

В этой статье обсуждались тонкости переуступки прав на квартиру в новостройке при заключении ДДУ. Но есть и другие варианты: схема ПДКП, ЖСК и другие. Рассмотрены они будут в следующих статьях.

Нажмите, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МОВнимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Источник: https://pitermoidom.ru/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostroyke-variant-ddu/


Новостройки и вторичка, купить квартиру в Санкт-Петербурге

Добро пожаловать!

Санкт-Петербург – один из красивейших городов мира, с каждым годом его население только увеличивается, и для новых жителей нужны новые квартиры, торговые площади, пространства для ведения бизнеса.

Сегодня рынок недвижимости Санкт-Петербурга заполнен множеством предложений: вы можете купить квартиру в новостройке или на вторичном фонде, арендовать место под офис или магазин, подобрать подходящее помещение для любой задачи.

И если вы хотите сделать это быстро и просто, избавить себя от множества хлопот, компания «Ленинградское агентство недвижимости» предлагает вам свои услуги.

Почему именно мы?

Клиенты выбирают «Ленинградское агентство недвижимости», так как мы можем предложить высокий уровень профессионализма и большое количество возможностей. Вот лишь несколько наших основных достоинств:

  • С клиентом работают профессионалы – в нашем штате состоят специализированные юристы, риэлторы, специалисты по работе с клиентами. Их компетентность гарантируется большим опытом успешной работы.
  • Мы даем большой спектр возможностей — с нами вы сможете купить, продать и арендовать недвижимость самого разного типа. У нас собрана крупная база объектов, а на сайте представлен максимум полезной информации.
  • Для наших клиентов – индивидуальный подход и доступные цены.

Чем наше агентство недвижимости может быть полезным для Вас?

Купить квартиру на вторичном рынке
Подбор вариантов, оценка стоимости, проведение сделки — одним словом сопровождение купли / продажи квартиры на вторичном рынке под ключ — это одна из основных услуг нашего агентства.
Купить квартиру в новостройке
Рынок строящихся объектов расширяется с каждым днем. Мы предлагаем Вам профессиональную помощь в подборе интересующего жилищного комплекса, выборе планировки квартиры и проведении сделки под ключ.
Купить квартиру по переуступке
Приобрести недвижимость можно как на вторичном рынке, так и на первичном. В последнем случае есть распространенный способ – переуступка квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге.
Аренда квартир на длительный срок 
Мы предлагаем услуги подбора и оформления долгосрочной аренды квартир. Мы оказываем полный спектр услуг по детальному поиску и рассмотрению различных вариантов жилой недвижимости, как для нанимателей, так и для лиц-собственников.
Аренда квартир посуточно
Аренда квартиры на сутки – это действительно просто. На сегодняшний день это одна из наиболее распространенных операций на рынке недвижимости и можно встретить множество предложений с самыми различными критериями и условиями договора.
Аренда коммерческой недвижимости
Подбор вариантов, консультации и помощь в оформлении сделок с коммерческой недвижимостью любого типа от магазина до банковского помещения под ключ. Предлагаем профессиональные услуги в области коммерческой недвижимости.
Доли в квартире
Одной из острых проблем в сфере недвижимости является — квартирная доля. Когда непосредственными собственниками жилого помещения официально являются несколько человек и более. Мы предлагаем профессиональное решение долевых вопросов любой сложности.
Военная ипотека
Программа «Ипотека для военных», требует больших знаний и опыта для успешного результата. Обращайтесь в наше агентство и мы поможем Вам решить Ваши проблемы с минимальным риском и затратами. Окажем профессиональную консультацию и проведем всю сделку в случае необходимости.

ВНИМАНИЕ! Весь материал представленный на сайте составлен сотрудниками компании «ЛАН (Ленинградское Агентство Недвижимости)». Любое полное или частичное использование фото, статей и другого текстового материала с сайта допустимо только при условии размещения активной ссылки на источник «ЛАН (Ленинградское Агентство Недвижимости)  igoroleg55@mail.ru ».

Источник: http://lan-spbarenda.ru/index.php?fr=0&id=127&sr=39


Квартиры по переуступке в новостройках СПб

Хотите продать квартиру? Быстрый поиск цена по возрастанию цена по убыванию

Переуступка прав в готовых и строящихся домах от агентства недвижимости «М16». Ознакомьтесь с предложениями агентства, подробная информация – в карточках товаров!

Такой формат сделки позволяет вам купить подходящее жилье на высокой стадии готовности. Лучшие квартиры покупают уже на первых этапах продажи, а к моменту сдачи в доме может не остаться непроданных квартир. Если вы не готовы рисковать и покупать на стадии котлована, переуступка – ваш выход!

Цена на такие предложения разнится в зависимости от срока сдачи дома и его расположения. У нас вы найдете квартиры в уже сданных проектах, тогда ключи будут переданы сразу после переоформления прав. Также в активе компании большой выбор объектов, которые будут сданы в текущем или следующем году.

Членство в «Клубе партнерских продаж» позволяет нам добиваться более выгодных условий для наших клиентов! А собственная юридическая структура обеспечивает безопасность проведения сделки. Мы предлагаем следующие схемы:

  • Переоформление права требования происходит в офисе застройщика. Мы выступаем в роли посредника;
  • Права требования передаются по договору цессии. Оформление и нотариальное заверение договора происходит в нашем офисе. Затем агенты «М16» отвозят документы застройщику;
  • Стороны сами подписывают обычный договор передачи прав требования в нашем офисе. Такой договор не заверяется нотариусом.

Источник: https://m16-estate.ru/assignment


Покупка по переуступке – будут сложности?

Иногда при выборе квартиры покупатели сталкиваются с объявлениями о продаже имущества по переуступке. Насколько такой вариант более выгоден, и какие риски в себе таит, помогут разобраться наши эксперты.

Переуступка – это приобретение квартиры не напрямую от застройщика, а от физического лица, который переуступает свои права на жилье другому покупателю.

В целом, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Натальи Шаталиной, покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования (цессии) не сильно отличается от покупки по договору долевого участия.

По сути, при заключении такого договора происходит перемена лиц в обязательстве по первоначальному ДДУ, заключенного продавцом (цедентом) с застройщиком. 

По данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, в Москве за 2017 год из 66 828 проданных квартир и апартаментов 11 288 было зарегистрировано по договору уступки прав, что составляет 16,9% от общего количества реализованных жилых единиц.

Причем 4 459 лотов, оформленных по договору уступки прав, приходится на юридические лица, а в 3 047 случаях была использована ипотека. В анализе принимали участие 225 новостройки Москвы. Однако не во всех домах наблюдается такой высокий процент переуступок.

Например, в ЗАО «Балтийская жемчужина» не более 1% продаж квартир приходится на переуступку. Обусловлено это тем, что в их проектах нет квартир-студий, которые в большинстве случаев и продаются по подобной схеме.

Жилые комплексы рассчитаны на семьи со стабильным доходом, строятся для комфортной жизни внутри микрорайона, со всеми удобствами и развитой социальной инфраструктурой. И люди выбирают квартиры для жизни, для себя, поэтому процент переуступок минимален. 

На начальном этапе реализации нового дома уступок практически нет, и разница в цене небольшая, максимальное количество подобных предложений появляется ближе ко вводу объекта в эксплуатацию, объясняет руководитель управления по реализации первичной недвижимости ФСК «Лидер».

Светлана Бирина. Например, человек купил квартиру-студию еще на этапе строительства котлована за 1,7 млн рублей, а через 2 года уже переуступает ее за 3,5 млн рублей.

На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Нередко квартиры по переуступке реализуются по цене ниже рынка, что может быть вызвано несколькими причинами. Одна из них срочная продажа, когда дольщику очень нужны деньги по семейным обстоятельствам, по состоянию здоровья или в связи с невозможностью платить ипотеку.

Необходимо учитывать, что ценообразование формируется с учетом параметров объекта и его конкурентоспособности. Если типичных предложений много, то собственник может простимулировать спрос за счет ценовых уступок, что делает такие варианты более интересными для покупателей.

Если дольщик изначально приобретал квартиру на старте продаж по минимальной цене, то к моменту уступки, когда стоимость квартиры выросла в связи с ростом стадии готовности объекта, он может позволить себе сделать скидку, поясняет руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Марина Комогорова.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что для некоторых клиентов покупка квартиры по переуступке – это не только возможность купить жилье по привлекательной цене, но и уникальная возможность найти и приобрести квартиру именно той планировки, которой нет в ассортименте у застройщика. 

Нельзя сказать, что переуступки осложнняют жизнь застройщикам, комментирует Марина Комогорова. Такие сделки – неизбежность, так как у покупателей могут появиться причины на то, чтобы поменять свои планы и, например, купить другую квартиру.

Стоимость квадратного метра растет, и зачастую выгоднее продавать, чем возвращать. Кроме того, переуступки связаны с инвесторами, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости. Хотя их число и сократилось, сделки полностью не исчезли.

В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия.

Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки. Что может повлечь повышение расходов для покупателя.

Единственная негативная составляющая для застройщика, по мнению Светланы Бириной, заключается в том, что таким образом создается конкуренция внутри своего проекта. Но это некритичный момент, поскольку львиная доля покупателей предпочитают приобретение квартиры у застройщика. 

Наталья Шаталина предупреждает, некоторые застройщики пытаются за согласие на уступку прав требования взымать дополнительно с участника долевого строительства деньги, однако, данное предложение является незаконным и встречается все реже.

Безусловно, основная опасность при переуступке прав требования – двойная цессия, считает Яна Глазунова.

Если изначально покупатель приобрёл квартиру не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре, мошенники могут таким образом «уступить» права нескольким людям.

Кроме того, всегда есть риск связаться с долгостроем, но он такой же, как и при покупке недвижимости напрямую от застройщика, а зачастую даже ниже, ведь переуступка происходит обычно на более поздних этапах строительства.

Опасность при приобретении квартиры через уступку может заключаться и в неполной оплате ДДУ, вследствие чего договор может быть расторгнут, поясняет Наталья Шаталина. Кроме того, если продавцом выступает юридическое лицо, необходимо удостовериться, что оно не находится в стадии ликвидации и\или банкротства.

Приобрести квартиру по уступке в ипотеку несложно – ее можно как продать с непогашенной ипотекой, так и купить. Сейчас банки без лишних проволочек соглашаются на подобные сделки. Однако для покупателя уступки важно понимать, что, приобретая квартиру у застройщика, он может рассчитывать на всяческие преференции и самые выгодные субсидированные ипотечные программы.

Если говорить об уступках от физических лиц, то зачастую кредитные ставки будут более высокими. По данным Анны Борисовой, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, ставка, как правило, выше на 1,5%-2%, что не очень выгодно по сравнению с условиями, которые банки предлагают клиентам, приобретающим квартиры напрямую от девелопера.

 

Также сложность заключается в том, что заинтересованным лицом (кроме застройщика) становится еще и банк. Яна Глазунова советует по возможности обратиться к кредитной организации, являющейся партнёром застройщика или аккредитовавшей жилой комплекс.

Наталья Шаталина отмечает, что в настоящее время вариант приобретения недвижимости по переуступке банки оценивают так же, как и ДДУ, особенно если объект аккредитован. Для них соблюдаются единственно важное условие – залог.

Уступка прав требования сама по себе безопасная сделка. Тем не менее, чтобы не попасть впросак, нужно обратить внимание на некоторые нюансы. В первую очередь следует изучить всю исходно-разрешительную документацию и прочие параметры, подтверждающие надежность проекта. А также проследить, чтобы застройщик дал согласие на уступку прав и внес соответствующее изменение в реестр.

Яна Глазунова считает, что к сделке по переуступке необходимо подойти как к покупке квартиры в новостройке напрямую у застройщика. Во-первых, узнать подробности об объекте, репутации застройщика и других моментах. Во-вторых, обратить внимание на договор долевого участия цедента.

В случае его отсутствия, даже при наличии иных документов, подтверждающих его право, стоит проявить особенную осторожность.

В-третьих, сделку могут посчитать подозрительной и признать недействительной, если она совершена по заведомо заниженной цене или менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве цедента.

По мнению Натальи Шаталиной, приобретателю квартиры по схеме переуступки необходимо проверить факт оплаты ДДУ (или его части в отношении приобретаемой квартиры), которым является платежный документ (квитанция или платежное поручение) с указанием по какому договору происходит оплата, а также изучить все существенные условия ДДУ. Особенно внимательно следует проверить документы, их историю и все акты, подтверждающие факт проведения взаиморасчетов между сторонами, когда уступка проводилась неоднократно. 

Если у покупателя остаются сомнения по поводу честности сделки, на помощь придут специалисты, которые проверят ее безопасность.

Например, купить квартиру по переуступке можно через агентство, реализующее данный проект в партнерстве с застройщиком, поясняет Марина Комогорова.

Сотрудник агентства возьмет на себя все рабочие процессы по организации сделки и взаимодействию с застройщиком, включая помощь в оформлении ипотечного кредита, если это будет нужно.

Специально для портала «Все новостройки»

25 апреля 2018

Источник: http://vsenovostroyki.ru/expert/13806/


Переуступка квартиры в новостройке спб порядок действий

Главная > Наши услуги > Как правильно заключить договор по переуступке квартиры в новостройке

Как правильно купить квартиру по переуступке

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

Когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже – категорически нельзя

Последовательность действий при заключении договора уступки

Кто заключает договор уступки в новостройке:

• Граждане–участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы)

• Граждане–участники долевого строительства, не имеющие возможность выплачивать деньги по договору

• Граждане–участники долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности

• Граждане–участники долевого строительства, которые пытаются переложить риск невыполнения обязательств застройщика перед ними на третьих лиц

• Юридические лица (подрядчики, поставщики материалов и др.), с которыми застройщик рассчитывается квартирами

Факторы, влияющие на увеличение количества договоров уступки в новостройке:

Сложная финансово экономическая ситуация в стране, следствием чего являются возможные:

• Увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору

• Увеличение числа застройщиков, не имеющих возможность выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц

• Увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами

Изменение налогового законодательства

• Увеличение с 01.01.2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения.

Обязательные условия, при которых возможна уступка права требования:

• Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства

• Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта

• Договор об уступке прав требования подлежит государственной регистрации

• Если уступка совершается одновременно с переводом долга, требуется письменное согласие застройщика (или заключение трехстороннего соглашения)

Последовательность действий при заключении договора уступки

• Узнать, какой договор заключен с застройщиком

• Проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки

• Проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства

• Проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору

• Изучить акт сверки взаимных расчетов

• Проверить содержание договора уступки

• Согласовать, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга

• Получить, в случае необходимости, нотариально заверенное согласие супруга

После подписания договора:

• Сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра

После регистрации договора:

• Подписать акт приема–передачи документов

• Направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав

В договоре уступки должно быть указаны:

• Договор, по которому уступается право

• Содержание уступаемого права

• Сроки, цена уступки

• Документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования

• Иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре

Основные преимущества при заключении договора уступки

• Возможность приобрести жилье в доме, где все квартиры раскуплены

• Возможность приобрести квартиры по более выгодной цене

• Возможность приобрести квартиру в доме с высокой степенью строительной готовности

• Возможность заработать на разнице цен

• Возможность вернуть внесенные деньги без штрафных санкций от застройщика

Основные риски при заключении договора уступки

• Возможность признания договора уступки недействительным

• Двойная переуступка прав по договору

• Риск невозврата своих денежных средств, в части превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения

• Возможное банкротство застройщика

Когда договор заключать нельзя:

• Договор уступки предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком

• Строительство объекта не ведется;

• Многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами;

Когда договор заключать нецелесообразно:

• Произошла смена застройщика

• Неоднократно продлевались сроки завершения строительства

• Наличие у застройщика отдельных судебных споров

• За допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности

• В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ

• Если цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ

• В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки

• Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.

Когда договор заключать нежелательно:

• У застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов

• Гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства

• Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию

• Закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства)

• Серьезные претензии к качеству строительства со стороны жителей построенных застройщиком домов.

Источник: http://www.sovmultik.ru/kvartiry/47304-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke-spb-poryadok-deystviy.html


Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье переходит от настоящего владельца к новому. Такой договор заключается на основе документа о купле-продаже, инвестировании или ипотечном кредитовании. Особенно актуальна данная процедура на момент строительства нового жилого дома.

Что такое переуступка права собственности?

Переуступка права на квартиру – это переход всех прав на недвижимость и всех обязательств в отношении жилого помещения от одного собственника к другому. Такая процедура может быть следствием сделок самого разного рода: от долевого строительства до ипотеки.

Самое удивительное, что продавец может заключать договор о переуступке прав с несколькими покупателями, если квартира имеет более 2-х комнат. От одного к другому недвижимость может передаваться n-ное количество раз, не ограниченное законодательством.

Это говорит о том, что прежде, чем перенимать на себя ответственность за жилье, важно поинтересоваться о предыдущей судьбе квартиры.

Виды переуступки права собственности

Переуступка права собственности делится на два вида:

  1. цессия или переуступка права на основе договора о долевом участии;
  2. переуступка прав на основе договора купли-продажи.

Первый вид сделки – договор цессии – происходит по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Долевое участие в нынешнее время весьма популярная процедура и пользуется спросом среди всех слоев населения.

В данном случае застройщик и собственник подписывают договор, в котором четко оговаривается, что собственник становится полноправным хозяином жилья сразу после сдачи жилого объекта.

Однако по причине длительно периода строительства, будущий собственник может изменить свое мнение о приобретении жилья и передать все права на квартиру третьему лицу. Такая сделка будет иметь место в свете уступки права собственности под названием цессия.

По предварительному договору купли-продажи сделка между покупателем и застройщиком не производится. Однако договор позволяет сделать это в дальнейшем. Таким образом, покупатель, расторгая договор продажи квартиры по переуступке права собственности, не имеет право на жилье, а застройщик возвращает ему все выплаченные денежные средства.

Если квартира покупается в ипотеку, передача права собственности подразумевает погашение всех задолженностей бывшего владельца покупателем. В этом отличие одного вида переуступки от другого, так как при заключении договора ДДУ продавец выплачивает застройщику всю сумму в полном объеме или же передает это права новому собственнику.

Покупка и продажа квартир по договору цессии

Покупка квартиры по переуступке права собственности – выгодный инструмент современного рынка недвижимости, который позволяет приобретать жилье в новостройках. Такая переуступка, как было рассмотрено выше, называется цессией. Порой договор является единственным возможным вариантом приобретения жилья, поэтому он так востребован в нынешних условиях.

Механизм переуступки служит гарантом стабильности цены и приобретения жилья, как для покупателя, так и для застройщика. Например, если покупатель передумал покупать жилье в новостройке и хочет вернуть свои деньги, или инвестор желает вложить средства и обезопасить себя от возможного поднятия цен.

Покупая жилье по договору цессии необходимо учитывать тот факт, что переуступка прав возможна до тех пор, пока права не будут реализованы. После того, как дом будет сдан, а между застройщиком и владельцем составлен акт приема-передачи, переуступку прав собственности осуществить будет невозможно.

Будь-то покупка или продажа квартиры по переуступке права собственности, обе стороны всегда имеют массу преимуществ. Однако у такой сделки есть и свои риски, о которых не стоит забывать.

Возможные риски по переуступке прав

Заключение договора цессии связано и с некоторыми рисками в сфере недвижимости. Виной большинству из них служит невнимательно прочтенные условия сделки и отсутствие минимальных правовых знаний. Ниже приведен список основных и наиболее частых рисков, которые помогут будущим покупателям-продавцам тщательнее анализировать условия договора цессии.

Признание договора цессии недействительным – самая большая опасность, которая может ожидать цедента. Новый правообладатель будет предъявлять претензии именно к покупателю, а не к застройщику.

Чтобы избежать этого, необходимо проконтролировать некоторые нюансы договора цессии.

Договор будет действителен при условии полной оплаты дольщиком суммы, обозначенной в нем, наличии письменного согласия компании на переуступку прав, наличии разрешения кредитора в случае ипотечного финансирования.

Второй риск – банкротство застройщика. Это случается достаточно редко, но имеет место быть. Распознать будущего банкрота-застройщика можно по слишком низкой от рыночной цене жилья, срывам сроков строительства и нарушениям условий договора. Если вы переуступили права на жилье, и компания обанкротилась, то все претензии новый дольщик будет предъявлять застройщику, а не продавцу.

Переуступка права собственности третьим лицам дважды и более раз – очередной риск, который может ожидать будущих собственников.

В практике не редки случаи, когда по договору цессии квартиру продавали несколько раз, а итоговым владельцем стал первоначальный дольщик. Остальные же могут лишь требовать свое право на недвижимость от застройщика.

Избежать этого так же поможет тщательное изучение условий договора. Соглашение о переуступке должно быть государственного зарегистрировано, как и основной договор долевого участия.

Последнее в этом списке рисков – нарушение цедентом условий договора цессии. Пострадавшим в данном случае оказывается цессионарий, то есть застройщик.

Статьи, описывающие подобные ситуации, неоднократно появлялись в газетах и единственным «оружием» против таких грубых нарушений договора служит только изучение права и тщательный анализ условий договора. Если вы не можете сделать это самостоятельно, не лишним будет показать документы опытному юристу, который и поможет вам застраховать себя от неприятных последствий.

Договор переуступки права собственности

Для того, чтобы заключить договор о переуступке права собственности на квартиру, необходимо сделать следующие шаги:

  1. ознакомиться с документами застройщика от разрешения на строительство и сроков реализации, до права на земельный участок и цели проекта;
  2. уведомить компанию-застройщика о продаже квартиры по договору цессии;
  3. получить согласие от застройщика на проведение процедуры;
  4. получить справку об отсутствии долга у дольщика;
  5. получить нотариальное согласие супруги или супруга;
  6. если квартира в залоге по ипотеке, получить согласие банка;
  7. получить выписку из госреестра на квартиру;
  8. составить договор с покупателем в офисе застройщика, агентстве недвижимости или у юриста;
  9. зарегистрировать договор в регистрационной или кадастровой палатах.

Налоги при переуступке прав

Данный вид сделки облагается налогом, оплата которого ложится на первоначального дольщика. Налоги рассчитываются от суммы всей сделки. Однако часто стороны приходят к соглашению и делят все расходы пополам, так как первый инвестор в процессе торга уступает от первоначальной стоимости жилья.

Основания для признания переуступки недействительной

Признать договор купли-продажи по переуступке прав собственности может только судебный орган. Основания, служащие этому, могут быть разные:

  • сделка противоречит закону или основам правопорядка;
  • мнимость, повторность сделки;
  • один из участников признан недееспособным или был несовершеннолетним на момент сделки;
  • договор был заключен в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д.

Проблема может быть решена и частично, когда требуют признания недействительным не всего договора, а лишь некоторых его пунктов. Также существуют отдельные основания для признания недействительным договора для юридических лиц.

В каждом отдельном случае необходимо, чтобы с делом ознакомился специалист, который сможет представлять ваши интересы в суде. Чтобы не попадать в такие ситуации, тщательно проверяйте застройщика и внимательно читайте договор.

Знания – ваш главный помощник.

Источник: https://NovoHata.ru/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru


Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Достаточно часто инвестор перепродает жилье в новостройке. Иногда такая ситуация связана с необходимостью возвращения вложенных средств.

Но гораздо чаще он проводит такую операцию для получения прибыли за счет разницы в цене недвижимости на различных этапах строительства.

В любом случае, поскольку объекта недвижимости как такового пока не существует, то предметом договора выступает не купля-продажа, а переуступка прав. Что значит переуступка прав при покупке квартиры, рассмотрим в этой статье.

Оглавление:

  • Договор переуступки — что это
  • Порядок оформления цессии
  • Какие существуют риски
  • Ключевые моменты договора

Инвестор, заключивший договор с застройщиком о строительстве жилья, вправе передать свои права третьему лицу.

Такая передача оформляется договором переуступки прав или иными словами договором цессии.

Причем подписанием этого соглашения новый инвестор приобретает не только права, но также и обязанности по договору с застройщиком.

Продавец прав носит название цедента, а лицо, которое их покупает – цессионария. Договор цессии также заключается при непосредственном участии подрядчика, то есть строительной организации, которая занимается возведением жилья.

Необходимость его привлечения связана с тем, что все обязательства цедента по отношению к подрядчику переходят к новому участнику сделки – цессионарию. Соответственно все вопросы, касательно договора, заключенного еще первичным инвестором, цессионарию придется решать напрямую с подрядчиком.

Сделку можно заключить только в отношении строящейся недвижимости. В любом случае, если инвестор еще не принял жилье от застройщика по акту либо не оформил договор купли, то он вправе передавать свои права третьему лицу.

Поэтому в отдельных случаях можно оформить цессию относительно уже готового, но еще не переданного инвестору жилья.

Порядок оформления цессии

Нередко перед гражданами, которые согласовали между собой приобретение недвижимости на стадии ее строительства, возникают вопросы о технической стороне дела.

Как именно оформить переуступку в строящемся доме?

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько вариантов переуступки прав:

  1. Путем заключения предварительного соглашения купли — продажи. Согласно его условиям покупатель получает право от своего имени заключить сделку о приобретении уже готового жилья.
     
  2. Через долевое участие. Но первичный инвестор еще до оформления цессии должен полностью рассчитаться с подрядчиком. В противном случае неоплаченные долги возлагаются на цессионария.
     
  3. Оформление договора о переуступке пая в жилищном кооперативе. Но эта схема применяется достаточно редко. Она предусматривает продажу членом кооператива своего пая третьему лицу. К решению вопроса привлекается общее собрание членов кооператива, на котором старому пайщику возвращается его взнос, а лицо, принятое вместо него в кооператив, вносит пай.
     

Какие существуют риски

Потенциальных инвесторов чаще всего волнует вопрос, опасно ли покупать строящуюся недвижимость по договору цессии?

Следует отметить, что практически в любой сделке есть определенные риски.

Меньше всего гарантий при заключении соглашения о предварительной купле – продаже, ведь его оформление нигде не регистрируется. Поэтому нечистые на руку продавцы могут заключить сделку сразу с несколькими покупателями.

Также никто не застрахован от банкротства строительной организации. В этой ситуации особенно страдает цессионарий, ведь его расходы не будут компенсированы. Наиболее безопасным считается вариант с оформлением переуступки прав по соглашению о долевом участии.

Чтобы максимально застраховать себя от всевозможных неприятностей потенциальному цессионарию следует потребовать от подрядчика предъявления разрешительных документов на осуществления строительных работ.

А также рекомендуется ознакомиться с проектной документацией, чтобы убедиться, что реальная готовность здания соответствует заявленной.

Ключевые моменты договора

При оформлении договора цессии нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • вид соглашения, по которому проводится переуступка;  
  • позицию строительной организации касательно переуступки прав.Так, первоначальный договор может содержать условие относительно обязательного получения согласия подрядчика на оформление переуступки;
  • объем обязательств, которые передаются на основании договора цессии.

К договору о переуступке прав прилагается основное соглашение (имеется в виду договор долевого участия либо предварительная сделка купли-продажи), а также все дополнения.

Также цедент должен документально подтвердить проведение расчета с подрядчиком. Кроме того, в пакет документов входит письменное согласие застройщика, если это предусмотрено договором.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности покупки квартиры, в том числе новостройки по переуступке прав требования:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 333-45-16 доб.

450 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: http://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/pereustupka-v-novostrojke.html


Что такое переуступка квартиры в новостройке спб

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2017 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

Каковы преимущества и недостатки

Данный вид сделок регулирует такой документ:

  1. Права требования нужно документально удостоверить.
  2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
  3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
  4. Договор подлежит регистрации.
  5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Что такое обременение на квартиру, читайте здесь.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

  • уступка по соглашению долевого участия;
  • предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

  • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
  • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
  • получить согласие третьих лиц;
  • снять обременения;
  • подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
  • паспорта сторон;
  • первичное соглашение;
  • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
  • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие супруга на проведение сделки

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Видео: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Требования к договору цессии:

  1. Он должен быть письменным.
  2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
  3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.

  4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
  5. Указывают сумму.

  6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

  • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
  • описание квартиры;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • порядок и сроки расчетов;
  • дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия:

  • уголовная ответственность дольщика;
  • признание сделки недействительной;
  • отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.
  • сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
  • проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.

    ;

  • осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
  • уточните, на какой стадии строительства находится здание;
  • подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
  • осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Сколько стоит приватизировать квартиру в Москве, читайте здесь.

Можно ли получить квартиру как мать одиночка, смотрите здесь.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Купить недвижимость, заключив договор переуступки, не трудно. Статистика показывает, что 30% сделок с недвижимостью в СПб и других регионах оформляется таким способом, ведь такое жилье будет дешевле.

И инвесторы — как граждане, так и юридические лица. Но стоит помнить об основных особенностях сделки. Это позволит избежать неприятностей и свести риски к минимуму.

Источник: http://villaromania.info/34607/