Организация по обслуживанию жилищного фонда это

Техническая эксплуатация жилищного фонда: обзор правовых норм

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда. В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).

Какие цели преследует техническая эксплуатация жилищного фонда

В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда. Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:

1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.

В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:

1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение , ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.

Указанные выше лица в обязательном порядке должны:

• сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
• не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
• соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
• своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.

• Защита прав собственников помещений в многоквартирном доме

Источник: https://www.gkh.ru/article/102357-tehnicheskaya-ekspluatatsiya-jilishchnogo-fonda

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Система технической эксплуатации строений представлена в виде совокупности взаимосвязанных организационных и технических мер, нацеленных на поддержание безопасности и сохранности объекта. Данная система включает материальные, трудовые и денежные ресурсы и подкрепляется нормативными и техническими документами.

Система техобслуживания и ремонтных работ обеспечивает функционирование строений на протяжении всего периода их эксплуатации по назначению.

Сроки осуществления ремонтных работ на объектах определяются, исходя из оценки их технического состояния. В процессе планирования ремонтно-строительных работ, их периодичность определяется на основании рекомендаций ВСН 58-88.

Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда

Управление жилыми сооружениями должно быть нацелено на обеспечение нормальных и безопасных условий проживания людей, обслуживание соответствующим образом совместного имущества, разрешение задач, касаемо использования этого имущества и оказание коммунальных услуг жильцам.

Жилищный кодекс передает обязательства по управлению и содержанию в подобающем состоянии совместного имущества ряду лиц:

• В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса, на владельцев недвижимости возлагается не только обязательство по ее содержанию, но и если данные объекты являются квартирами, то также совместного имущества в доме. Владелец жилья должен поддерживать его в подобающем состоянии, предотвращать антисанитарные условия, не нарушать права соседствующих лиц, следовать правилам использования жилых помещений, а также выполнять правила содержания совместного имущества в доме;
• Согласно статье 43 Жилищного кодекса, на владельцев комнат в коммунальных квартирах возлагается обязательство по содержанию совместного имущества владельцев комнат в квартирах, если иное не определено федеральными законами или соглашениями;
• В соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса, на арендодателя жилья по соглашению о социальном найме возлагается обязанность участвовать в надлежащем содержании и в ремонте совместного имущества в доме, где располагается сданная квартира, а также принимать участие в капитальном ремонте жилья.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Обязательства, которые затрагивают содержание совместного имущества указанными гражданами, Жилищным кодексом не предусмотрены.

Эксплуатация и ремонт жилья, входящего в состав всех типов жилфонда, реализуются с обязательным исполнением всех правил эксплуатации и проведения ремонтных работ.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилфонда обозначены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилфонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года № 170.

Цели обслуживания и эксплуатации включают:

• Поддержание сохранности жилфонда любой формы собственности;
• Реализация единой технической политики в сфере жилья, обеспечивающей исполнение требований действующих нормативно-правовых актов, касаемо содержания и ремонта жилых строений, их элементов и инженерных систем, а также прилегающих территорий;
• Исполнение установленных правил по содержанию и ремонту владельцами жилфонда или уполномоченными на то управляющими компаниями любой организационно-правовой формы, задействованных в обслуживании жилфонда.

Физические и юридические лица, являющиеся арендаторами и владельцами жилья в домах любой формы собственности, вправе принимать участие в управлении жилфондом по месту проживания с целью защиты собственных социальных и экономических интересов и прав, а также принимать участие в выборе эксплуатационной и ремонтной компании.

Вышеназванные лица обязаны:

• Эксплуатировать жилье, подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных и других прав и свобод жильцов;
• Относиться к жилфонду и участкам земли, предназначенным для эксплуатации жилфонда, подобающим образом, а также использовать жилфонд без ущерба остальных граждан;
• Исполнять определенные законами санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, эксплуатационные и архитектурные требования;
• Оплачивать жилье и коммунальные услуги в установленные сроки.

Жилищно-эксплуатационные компании (если их нет – организации, осуществляющие эксплуатацию жилых многоквартирных домов) поддерживают сохранность и безопасность жилфонда и его эксплуатацию должным образом, должный уровень обслуживания проживающих в доме лиц, а также проверяют соблюдение лицами правил эксплуатации жилья, содержания дома и прилегающих территорий.

Техническое обслуживание жилфонда включает:

• Управление жилфондом;
  • Организация обслуживания;
  • Совместная работа со смежными компаниями и поставщиками;
  • Все разновидности работ с арендодателями и съемщиками;
• Техническое обслуживание и проведение ремонтных работ зданий и инженерных систем предполагает (в соответствии с пунктом 1.8 Правил и норм технического обслуживания):
  • Техобслуживание (содержание), в т. ч. диспетчерское и аварийное, что представлено в виде комплекса работ по поддержке в должном состоянии элементов и внутридомовых систем, установленных параметров и режимов функционирования конструкций, оборудования и технического оборудования;
  • Проведение осмотров – их цель заключается в определении возможных причин неисправностей и разработка мер по их ликвидации. Во время осмотра также контролируется эксплуатация и содержание помещений;
  • Подготовительные сезонные работы – их целью является реализация сроков и качества исполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонтным работам) жилфонда, обеспечивающих нормативные требования к проживанию жильцов и режимам работы инженерных устройств зимой.

Подготовительные работы, касаемо эксплуатации жилфонда в зимний период, включают:

• Ликвидацию неисправностей несущих конструкций, фасада, крыш, перекрытий, оконных и дверных проемов, подвалов и других элементов, а также систем отопления, дымоходов, газовых систем, водоснабжения и электроснабжения;
• Приведение в технически исправное состояние придомовых территорий с беспрепятственным отведением атмосферных осадков и сточных вод от спуска в подвалы и оконных приямков;
• Обеспечение надлежащего качества гидроизоляции фундамента, подвальных стен и цоколя и смежных конструкций, лестничных пролетов, подвалов и чердаков, машинных кабинок лифтов, исправности пожарного гидранта;

• Текущие ремонтные работы включают ремонт занимаемых жильцами жилых и вспомогательных помещений. Представлен в виде производства таких работ, как беление потолков, окрашивание стен, оклеивание обоями, окрашивание подоконников, остекление и т. д. Текущий ремонт съемщиками жилья по соглашению о социальном найме осуществляется на условиях и в порядке, установленными соглашениям и Жилищным кодексом.

Он включает совокупность строительных и организационно-технических мер, с целью ликвидации неполадок (восстановление работоспособности) элементов, устройств и инженерных систем сооружения для соответствия определенным эксплуатационным показателям.

Текущие ремонтные работы делятся:

• На планируемые – сюда относятся регулярные осмотры и профилактические ремонтные работы;
• Незапланированные – ликвидация мелких неисправностей по заявкам проживающих лиц, ликвидация последствий аварий и стихийных ненастий, осуществление незапланированных осмотров после аварий и стихийных ненастий. По завершении текущего ремонта сооружения, его принимает комиссия, включающая представителей владельцев жилья и обслуживающей компании;
• Капремонт представлен в виде восстановления в период эксплуатации здания отдельных износившихся элементов и устройств дома. В результате капремонта, осуществляется устранение или минимизация физического износа конструкций и инженерных систем дома.

Капремонт может быть проведен в жилом доме полностью либо только в отдельных его составляющих: подъезде, на этажах, в подвале и т. д.

В процессе его проведения, производится комплексная ликвидация неполадок всех изношенных составляющих строения и оборудования, их восстановление или замена на более надежные и долговечные, улучшение эксплуатационных характеристик жилфонда, проведение технически возможной и целесообразной модернизации строения с установкой счетчиков воды, тепла, газа, электричества и обеспечение экономичного потребления.

Капремонт в домах, отведенных под снос, восстановление и облагораживание которых нецелесообразно, на протяжении ближайших десяти лет производится только в виде исключения и только в объемах, обеспечивающих безопасность и надлежащие санитарные условия проживающих лиц на указанный срок.

Поскольку, в соответствии с Жилищным кодексом, осуществление капремонта возлагается на арендодателя жилья по соглашению о социальном найме, то, в соответствии со статьей 88 Жилищного кодекса, при осуществлении капремонта или реконструкции строения, если они не могут быть реализованы без выселения съемщика, именно арендодатель должен предоставить съемщику и его семье на время проведения ремонтных работ другое жилье. Договор социального найма при этом не расторгается.

Переезд съемщика и его семьи в другую квартиру, предоставленную маневренным фондом, и обратно к предыдущему месту проживания, реализуется за средства арендодателя.

В целом, система техобслуживания (содержания и проведения ремонтных работ) жилфонда призвана обеспечивать надлежащее функционирование строений и инженерных систем на протяжении определенного срока службы строения с применением в нужном объеме материальных и денежных ресурсов.

Техобслуживание жилфонда включает работы, направленные на контроль над его состоянием, поддержание его исправности и работоспособности, отладку и регулирование инженерных систем и т. д.

• Санитарное содержание включает:
  • Уборку мест совместного использования (чистота лестничных клеток, чердачных и подвальных помещений, технического подполья);
  • Уборку прилегающих территорий (газонов, площадок, двора, тротуаров, проезжих частей и т. д.). Она проводится компанией по обслуживанию жилфонда, тротуары могут убирать специализированные службы;
  • Осуществление ухода за зелеными насаждениями, озеленительные работы. Проводятся после очистки территорий от оставшихся стройматериалов, мусора, прокладывания подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проезжих частей, тротуаров, а также после обустройства площадок и ограждений.

Владельцы озелененной территории должны:

• Поддерживать сохранность насаждений;
• В жаркую и сухую погоду поливать газоны, клумбы и деревья;
• Препятствовать вытаптыванию газонов, предотвращать складирование на них стройматериалов, мусора, снега и проч.;
• Проводить высаживание новых деревьев и кустарников, прокладывать дорожки, размещать оборудование только в соответствии с проектной документацией, согласованной в определенном порядке, с обязательным соблюдением агротехнических норм;
• Вырубку и пересаживание деревьев, необходимость которых вызвана ремонтными работами, проводить только в соответствии с установленными требованиями правил и технологического регламента;
• Содержать в чистоте водоемы, находящиеся на озелененной территории (если таковые имеются). Капитальная чистка проводится раз в десять лет.

Жильцы обязаны надлежащим образом относиться к благоустроенным объектам и озелененным территориям, следовать правилам содержания прилегающих территорий, предотвращать любые загрязнения.

На придомовых территориях запрещено проводить мойку автотранспорта, осуществлять слив бензина и масла, отлаживать сигнал, мотор и тормозную систему.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/normy-i-pravila-texnicheskoj-ekspluatacii-zhilishhnogo-fonda.html

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Эти правила являются обязательными для выполнения органами местного самоуправления, таковыми госконтроля и надзора, исполнительной властью субъектов РФ.

Предназначение документа

Настоящие Правила устанавливают требования, а также порядок осуществления ремонта и обслуживания жилфонда.

Осуществляется это в целях:

• гарантирования сохранности жилфонда всех форм собственности;
• осуществления единой политики в жилищной сфере, направленной на обеспечение выполнения требований актуальных нормативов, оговаривающих содержание и ремонт жилых домов и придомовых территорий, инженерных систем и конструктивных элементов;
• обеспечения исполнения нормативов, регулирующих порядок содержания и ремонта жилфонда, как собственниками, так и уполномоченными управляющими и организациями (вне зависимости от организационно-правовой формы), занимающихся обслуживанием этого жилфонда.

Рассмотрим общие положения Правил.

Жилищный фонд и его виды

По жилищным фондом следует понимать совокупность жилых помещений без учета формы собственности, в том числе жилые и специализированные дома, квартиры, служебные помещения, прочие жилые помещения в строениях, которые являются пригодными для проживания.

Различают четыре вида жилфонда: частный, государственный, муниципальный и общественный.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

• управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
• техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
• санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Кто имеет право участвовать в управлении жилфондом

В управлении жилфондом в целях защиты собственных социальных и экономических прав и интересов вправе участвовать по месту жительства: граждане РФ; организации (общественные, неправительственные); объединения, сформированные на добровольных началах нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах любой формы собственности.

Кроме того, данные категории могут принимать участие в выборе ремонтных и эксплуатационных организаций.

Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:

•  связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
• бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
• выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
• своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.

Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Такие изменения, возникновение которых обычно связано с ремонтом, реконструкцией, модернизацией и перепланировкой, должны обязательно фиксироваться в техпаспорте на дом (строение, земельный участок).

В состав такой документации входят:

• паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
• акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
• схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
• проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
• план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Внесение корректировок в техническую документацию длительного хранения должно происходить с учетом изменений техсостояния, проведения капремонта, реконструкции, переоценки основных фондов, прочее.

Условия и порядок переоборудования

Переоборудование помещений (жилых и нежилых) в домах можно производить только после получения соответствующих разрешений.

Этот процесс может включать в себя:

• установку бытовой электроплиты вместо газовой;
• установку переносно нагревательного сантехнического (газового) прибора;
• переоборудование либо устройство с нуля туалетов и ванных комнат;
• замену либо прокладку новых трубопроводов (подводящих и отводящих);
• замену либо прокладку электрических сетей (устройств) в целях установки душевых кабин и других приборов.

Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:

• перегородок, их разборки и переноса;
• дверных проемов, их устройства и переноса;
• многокомнатных квартир, их разукрупнения (укрупнения);
• кухонь и санузлов, их устройства в качестве дополнительных комнат;
• жилой площади, ее расширения за счет вспомогательных помещений;
• тамбуров, их устройства и переоборудования.

Не допускается переоборудование, если в результате нарушается:

• прочность несущих конструкций зданий;
• работа инженерных систем и оборудования;
• сохранность и внешний вид фасадов;
• противопожарные устройства;
• условия проживания других граждан.

В противном случае наниматель должен привести помещение в прежний вид (состояние).

Скачать полный текст правил эксплуатации жилфонда в последней редакции.

Источник: http://nedvigist.ru/jkh/pravila-ekspluatatsii-zhilogo-fonda.html