Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Начиная с середины 2014 г. ко мне за советом стали обращаться люди, недовольные слишком высокой кадастровой стоимостью их земельных участков и, следовательно, суммой земельного налога. Они хотели бы изменить кадастровую стоимость, по которой теперь рассчитывается и налог на имущество граждан.

Однако целесообразно ли добиваться изменения кадастровой стоимости – большой вопрос.

Давайте обратимся к размеру налога. Сейчас в большинстве случаев в столичном регионе он рассчитывается так: 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,1–0,3% от стоимости квартиры (не дороже 300 млн руб.).

Если вы думаете, что кадастровая стоимость ваших земель или недвижимости сильно завышена относительно рыночной цены, это надо проверить. Для этого получаете в Федеральной кадастровой палате (официальное название очень длинное) справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и кадастровый паспорт.

У профессионального оценщика заказываете отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с положительным заключением саморегулируемой организации (СРО, в которой состоит оценщик) о соответствии вышеуказанного отчета действующему законодательству РФ. Только так можно понять, вы были правы или нет.

Только если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%, есть основания идти в суд.

Заявление в суд подаете по правилам Кодекса административного судопроизводства в РФ. Ответчиком надо указать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Ведь именно эта организация ответственна за изменения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Приложите к заявлению отчет оценщика и заключение СРО – без них у суда не будет оснований устанавливать кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости. Замечу, что наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя.

Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Если из отчета оценщика следует, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой более чем на 30%, будьте готовы к проведению судебной экспертизы по определению рыночной цены. Лучше заранее определить круг независимых оценочных компаний, которые вы предложите для этих целей в рамках судебного разбирательства.

Если суд согласится с вашими доводами и экспертными оценками, то платить уменьшенную сумму налога вы сможете уже за тот год, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в последующие периоды.

Важно принять во внимание расходы, которые вы должны будете понести. Пошлина за получение справки и кадастрового паспорта – 600 руб., стоимость услуг оценщика – 80 000 руб., заключения СРО – около 20 000 руб., судебной экспертизы – 80 000 руб., услуг юриста – не меньше 70 000 руб.

, госпошлина при обращении в суд – 6000 руб., плюс транспортные расходы (не меньше 400 руб.). Таким образом ваши затраты составят не менее 257 000 руб. Конечно, суд может возложить на ответчика расходы на ведение дела, однако сначала эти деньги вы потратите из собственного кармана.

К тому же суд редко взыскивает расходы на юристов в полном объеме.

Получается, снижать кадастровую стоимость квартиры или земли через суд имеет смысл, если она приближается к 50 млн руб. и вы полагаете, что она завышена в 2 раза и более. В этом случае затраты на ведение судебного процесса смогут окупиться за несколько лет экономии налогового платежа. Но, может быть, вы считаете по-другому?

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/06/17/645722-kak-snizit-kadastrovuyu-nedvizhimosti


Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Для многих собственников недвижимости и земельных участков начало 2016 года оказалось не таким уж удачным: суммы, указанные в налоговых квитанциях в графе «имущественный налог», оказались выше обычных в 2-3 раза. А, например, в Приволжском федеральном округе нередки случаи роста налога в 20-30 раз. Можно ли с этим что-то сделать?

 Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Что случилось?

А случилось вот что – изменился порядок расчёта налога на имущество (с 2014 г. – для собственников-юридических лиц (ст. 378.2 НК РФ), а с 2015 г. – и для граждан). Перемены коснулись базы для оценки имущества, в той части, где инвентаризационная стоимость была изменена на кадастровую.

Инвентаризационная стоимость – это, по сути, себестоимость недвижимости, то есть затраты на возведение объекта, включая оплату рабочей силы, стоимость материалов и прочее. Такой подход не учитывает многих важных нюансов, например, территориального расположения объекта, ввиду чего его стоимость оказывалась в десятки, а то и в сотни раз ниже рыночной.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта, определённая независимыми оценщиками в ходе государственной кадастровой оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.

1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Иными словами, точного определения кадастровой стоимости в законах нет, есть лишь понимание, что она близка к рыночной стоимости объектов, допустим, в центре города, а в спальных районах может рыночную стоимость многократно превышать.

Особое внимание стоит уделить термину «массовая оценка», которая подразумевает «оценку схожих элементов». Например, в определенном районе за эталон берётся тот или иной участок под многоквартирным домом, по которому рассчитывается оценочная формула.

А в дальнейшем оценщики, чтобы не обходить каждый дом, считают, что все остальные участки земли под многоквартирными домами стоят примерно столько же. Аналогично считаются земли под бизнес-центрами, частными домами, сами дома, автостоянки, салоны, магазины и т.д.

Иными словами, оценка проведена без учета особенностей конкретного объекта, и именно благодаря этому кадастровую стоимость можно пересчитать.

Важно! Расчёт кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, арендную плату, налога на недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, НДФЛ при продаже недвижимого имущества по цене менее 70% кадастровой стоимости), а также на выкупную цену земельного участка.

Как оценивают

У массовой оценки недвижимости есть несколько общих критериев, учитываемых при расчёте кадастровой стоимости.

Если речь о квартире, то, в первую очередь, оценщики смотрят на год постройки здания, его расположение (центр или окраина), площадь квартиры, стоимость земли под многоквартирным домом, а затем сравнивают с рыночной стоимостью аналогичного объекта.

Интересно, но благодаря тому, что важнейшим критерием является год постройки, дома в исторической части города (даже если она в самом центре) будут оцениваться по очень низкой цене.

Несколько другая ситуация с земельными участками.

Здесь, в первую очередь, оценщики смотрят на вид разрешённого использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Помимо этого, при расчёте кадастровой стоимости земли учитывают её площадь, наличие коммуникаций и дороги, месторасположение и рыночную цену земельных участков в заданном районе.

Важно! Председатель Коллегии адвокатов Кемеровской области Дмитрий Малинин в одной из своих статей рассказывает, что благодаря изменению вида разрешенного пользования земельного участка в Кемерово с земель промышленности на земли под объектами сельского хозяйства стоимость 1 кв.м. земельного участка изменилась с 6500 рублей на 66 копеек. Но надо также учесть: если на один участок имеется несколько разрешённых видов, то учитываться будет тот, что оценивается выше.

За счет чего можно снизить кадастровую стоимость?

На данный момент существует два законных механизма по снижению кадастровой стоимости недвижимости (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  1. Перерасчёт после обращения в территориальную комиссию Росреестра (заявление о пересмотре, документы на право собственности или аренду);
  2. Через судебный иск к Росреестру и организации, проводившей оценку недвижимости (кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы, справку от независимых экспертов о том, что предыдущая оценка была произведена неверно, заключение эксперта о рыночной стоимости жилья). Юрлица – в Арбитражный суд, физлица – в суд общей юрисдикции.

Важно! Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трёх месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Право на оспаривание имеют как физические, так и юридические лица, чьи права оказались затронуты в результате неправильного расчёта кадастровой стоимости — собственники, арендаторы или лица, заинтересованные в выкупе недвижимости.

Юрист Службы правовой поддержки Александр Чаплыгин рассказал Knowrealty, что попытки оспорить сам нормативный акт (распоряжение о массовой оценке), установивший непомерно высокую кадастровую стоимость земельного участка, сегодня представляется неэффективным в силу крайне сжатых сроков оспаривания (которые, кстати, уже давно пропущены).

«Что касается судебного направления снижения стоимости, то оно оказалось достаточно неопределённым.

Дело в том, что ранее эту категорию дел рассматривал арбитражный суд, который «набил руку» на подобного рода делах и сформировал определённую практику разрешения, но затем эти дела передали в компетенцию областных судов субъектов РФ, которые демонстрируют совсем иной подход к разрешению дел, порой ставя своими выводами истцов в тупик. Более того, зачастую даже при выигрыше дела суды заявляют о невозможности возложить на ответчика судебные расходы, в том числе на проведение экспертизы. Иными словами, все расходы ложатся целиком на заявителя, что необходимо заранее учитывать при формировании бюджета судебного участия. Именно поэтому при оспаривании необходимо уделять самое пристальное внимание правильному выбору ответчиков, их полномочиям, а также датам проведения независимой оценки», — подчеркнул эксперт.

Можно с большой долей вероятности утверждать, что найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости весьма затруднительно, если вообще возможно.

Но при массовой оценке считают иначе, поэтому при расчёте кадастровой стоимости могут быть включены либо неправильные данные о недвижимости (опечатки, ошибки в размерах, типе дома и т.д.), либо несоответствие между кадастровой и рыночной стоимостью – об этом говорится в ст. 24.

19 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (к примеру, был тихий коттеджный посёлок, но рядом стали строить аэропорт или обнаружили газовую полость прямо под домами, и цены резко обвалились).

Далее при оценке считается, что, если у вас есть земля или коммерческая недвижимость на ней, то она обязательно приносит доход. Однако если удастся доказать, что из 100 офисов сдается только 30, центральный вход находится во дворе, а налог за единый объект имущества превышает 10% от выручки предприятия, то это может оказаться хорошим подспорьем для вынесения положительного решения о переоценке.

Старые договоры аренды под угрозой

Для многих предпринимателей и арендаторов это может показаться удивительным, но после массовых переоценок «старые» договоры аренды (заключенные в 2000-х годах или ранее) с конкретной арендной платой неожиданно оказались также пересчитаны, и теперь предприниматели вынуждены платить в 10-30 раз больше. Сегодня для предпринимателей цифры, указанные в старом договоре, перестали быть панацеей от неожиданных расходов, а учитывая, что многие не знают о новом порядке расчёта и размере платы за недвижимость, то предприятия попадают в многомиллионные долговые ямы (по статистике, в арбитражный суд поступает 10-15 исков в неделю на взыскание арендной платы). Более того, взыскание таких долгов устроено таким образом, что о перерасчёте арендной стоимости соответствующие органы сообщат вам не сразу, а лишь спустя пару лет, когда набежит значительная сумма.

Юрист Александр Чаплыгин подчеркнул: исходя из его практики оспаривания кадастровой стоимости, около 80% обратившихся не могли поверить, что они должны платить больше, чем это указано в «старых» договорах аренды, и считали, что в расчётах допущена какая-то ошибка.

Всё это неудивительно, ведь даже юристы не всегда успевают отслеживать изменения российского законодательства.

«Как бы то ни было, тактика «меня это не коснётся» может быть крайне опасна для вашего бизнеса, а возможности снижения кадастровой стоимости также ограничены временем, поэтому не следует откладывать данный вопрос до судебных исков с пенями и штрафами», — заключил эксперт.

Андрей Шенин

10.05.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/


Как самостоятельно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровый паспорт – один из важнейших документов на собственность. Ведь в нем не только указывается базовая информация по недвижимости, но и её кадастровая стоимость – установленная государством цена. Эта цифра – один из главных параметров, участвующий в налогообложении, купле – продаже и иных операциях, связанных с деньгами.

В этой статье мы расскажем о том, как изменить кадастровую стоимость квартиры, дома или участка, а так же ответим на вопрос «Как уменьшить кадастровую стоимость в том случае, если в самом паспорте она указана верно?».

Когда нужно проводить изменения?

Для начала рассмотрим причины, по которым вообще проводится изменение кадастровой стоимости квартиры в большую или меньшую сторону. Они могут быть связаны как с личными интересами собственника имущества, так и с более простыми юридическими причинами:

  • Стоимость квартиры сильно завышена. Хоть это и полезно при купле – продаже, завышенная стоимость квартиры так же увеличивает и размер налогообложения, что не так выгодно для её владельца. В этом случае можно требовать уменьшения цены для подачи новых бумаг в налоговую;
  • Стоимость квартиры сильно занижена. Такой вариант благоприятен для тех, кто оплачивает налог, но он же создает определенные проблемы при продаже имущества. Во первых, сильно заниженная стоимость приведет к убыткам при передаче прав собственности, а во вторых, вы можете привлечь нежелательное внимание со стороны Росреестра и все той же налоговой, и вам же будут грозить штрафы за их неправомерное снижение;
  • Стоимость квартиры указана неверно. Порой из – за ошибки работников Росреестра или каких – либо сервисов и баз стоимость квартиры в кадастровом паспорте указывается абсолютно неверной. Такую ошибку надо срочно исправлять, проводя переоценку – ошибки в кадастровом паспорте могут создать проблемы при абсолютно любых юридических операциях с недвижимостью, так как кадастровая стоимость – один из важнейших показателей, имеющихся у недвижимости.

Как запросить проверку?

Сделать это достаточно просто. Вам потребуется следовать весьма простой инструкции:

  • Соберите необходимый пакет бумаг. В него входят: правоустанавливающие бумаги на недвижимость, технический паспорт, кадастровый паспорт с неверными сведениями, ваше удостоверение личности;
  • Обратитесь в отделение Росреестра, за которым закреплена недвижимость. Там вам потребуется запросить стандартную форму заявления на внесение изменений в кадастровый паспорт собственности;
  • Заполните заявление. Внесите в него все данные о собственности, а также укажите причину, по которой вам потребуется перепроверка. Затем оплатите пошлину и подайте заявление;
  • Дождитесь решения Росреестре, в назначенный день проведите проверку вместе с инженером. Получите от него все нужные вам бумаги или же закажите их после проведения всех необходимых процедур отдельно.

Как видите, изменение кадастровой стоимости – процесс достаточно простой. Но это в идеале – на практике порой приходится проводить её самостоятельно или даже через суд.

Проводим проверку самостоятельно

Проверка кадастровой стоимости хоть и является работой госслужб возможна и силами самого собственника жилплощади.

Для того, чтобы выполнить её, можно обратиться в специальное оценочное бюро имеющее все необходимые права и лицензии на проведение оценки недвижимости.

Сделать это достаточно просто – нужно будет только обратиться в одну из таких организаций, договориться о времени проверки, оплатить услуги. При себе нужно будет иметь только паспорт, документы на недвижимость и, при необходимости, правоустанавливающие бумаги.

В назначенный день к вам будет обязан явиться инженер, который проведет необходимые измерения, составит план и при этом укажет верную стоимость жилплощади.

После этого вам выдадут пакет бумаг, заверенный подписью специалиста и печатью оценочного бюро, который вы сможете использовать как документы, устанавливающие реальную кадастровую стоимость.

При этом изменения в кадастровом паспорте все равно нужно проводить, так как в государственных бумагах так же должна содержаться верная информация.

Что делать в случае отказа?

Все Наследникам — стандартный блок

Зачастую случается так, что Росреестр либо не признает за собой ошибки вовсе, либо отказывает заявителю в его просьбе о перепроверке, ссылаясь не недостаточно обоснованные причины или вовсе их не называя.

Если вы подали заявление и бумаги по всем правилам, И у вас действительно есть основания для снижения кадастровой стоимости, то такой отказ будет неправомерен, и вам придется бороться с несправедливостью. И сделать это можно с помощью суда.

Для того, чтобы принудить государственные службы к проведению проверки, вам потребуется сначала сообщить о нарушении ваших прав в суд. Сделать это можно с помощью искового заявления. В нем вам потребуется указать:

  • Наименование суда, в который подается ваше обращение, а так же сведения о вас как об истце и о Росреестре как ответчике;
  • Общее описание проблемы, причины отказа Росреестра и иные трудности, которые не дают вам провести переоценку собственности;
  • Ваши требования и их обоснования с точки зрения закона;
  • Перечень документов, которые будут использованы при подаче заявления в качестве доказательств;
  • Вашу роспись и дату подачи иска в суд.

После того, как вы закончите составлять иск, его потребуется правильно подать. Сделать это можно самостоятельно, лично обратившись в нужный вам суд, с помощью представителя, имеющего от вас доверенность, или через «Почту России», отправив заявление заказным письмом.

Как снизить цену?

Теперь ответим на вопрос «Как снизить кадастровую стоимость самостоятельно?». Такая операция нужна тем, кто не желает выплачивать налог или его размер кажется несправедливо завышенным. Ответ на поставленный вопрос прост – чтобы снизить стоимость земли, дома или квартиры в кадастровом паспорте, уменьшите её фактическую стоимость. Напомним, что на цену недвижимости в основном влияют:

  • Её адрес;
  • Площадь;
  • Дата постройки;
  • Физическое состояние и уровень износа;
  • Материалы, и которых постройка возведена;
  • Назначение постройки и возможность её использования для получения выгоды;
  • Наличие улучшений;
  • Роль для окружающей инфраструктуры.

Информация!

Некоторые из этих параметров никак не изменить, но большинство все же можно. Уменьшите площадь имущества, проведя перепланировку, снесите пристройки, замените некоторые элементы на более старые. Иными словами, ухудшите состояние недвижимости.

При этом такие работы так же окажутся весьма затратными, да и повторная оценка и заказ бумаг далеко не бесплатны.

Поэтому стоит подумать «А стоит ли проводить какие – либо действия для уменьшения кадастровой стоимости самостоятельно в том случае, если она измерена правильно?», так как сама эта операция крайне невыгодна.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/kak-samostoyatelno-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html


Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости в 2018 году

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости – это актуальный вопрос, который волнует многих землевладельцев в 2018 году. Это касается не только земельных участков, но и квартир, поскольку в настоящее время переоценка позволяет значительно сэкономить в данном аспекте.

Понятие термина

Кадастровая стоимость представляет собой фактическую цену недвижимости, будь то квартира или земельный участок. Данная цифра определяется с учетом рынка продаж, но не учитывает индивидуальные особенности, которые подлежат рассмотрению и последующей переоценке только по заявлению владельца. Процедура позволяет снизить кадастровую стоимость, исходя из ухудшения качества имеющихся условий.

Факт востребованности переоценки основывается на том, что при наличии более низкой стоимости, отличающейся от установленной официально, налог, который выплачивается при совершении каких-либо сделок, будет значительно ниже.

Переоценка требуется на регулярной основе, поскольку на основании кадастровой стоимости формируется общая статистика по регионам. Очень часто она бывает ошибочной, являясь завышенной и неактуальной. Поэтому подобную процедуру решают либо в досудебном порядке, либо открывают спор в арбитражном суде.

Действующее законодательство устанавливает временные рамки, которые соблюдаются при оценочной деятельности.

Они определяют, что переоценка должна происходить не реже одного раза в пять лет, но не чаще в два или три года, что зависит от региона и его индивидуальных особенностей.

Поправочные коэффициенты напрямую зависят от этой стоимости, поэтому нельзя говорить о достоверности данных, если с момента последней переоценки произошли какие-либо капитальные изменения.

Кто имеет право знать стоимость

Поскольку данная информация не является юридической и не содержит никаких персональных данных, на основании действующего законодательства она может быть доступна любому заинтересованному лицу.

Чтобы узнать стоимость недвижимости, необходимо либо посетить официальный сайт Росреестра, либо обратиться за справкой в местное отделение Кадастра.

Эти сведения представляют собой ценность при произведении различных операций, в том числе и аренды недвижимости с любой целью.

Тем не менее, оспаривать стоимость могут только субъекты, которые заинтересованы в эксплуатации недвижимости, так как упомянутый показатель влияет на формирование налога и оказывает значительное влияние на права собственника.

Субъекты, имеющие право знать кадастровую стоимость недвижимости:

  • сам владелец после регистрации прав собственности на недвижимость;
  • арендатор, который заключил договор об аренде долгосрочного типа с различными муниципальными властями, если предметом договора является земля или имущество, относящееся к коммунальному комплексу владения;
  • юридические и физические лица, которые владеют иной недвижимостью, связанной с субъектом спора.

Следует отметить, что физические лица могут обращаться в любую инстанцию, которая занимается вопросами оспаривания. Юридические же лица должны подать заявление в комиссию, и только при отсутствии возможности урегулирования ситуации в досудебном порядке обращаться в арбитражный суд.

Процедура снижения стоимости

Чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости, физическое лицо должно следовать понятному алгоритму действий. На данный момент существует два варианта, которые применимы в реальной жизни:

  • досудебное разбирательство посредством обращения в соответствующую комиссию по урегулированию споров, касающихся кадастровой стоимости недвижимости;
  • открытие судебного спора через обращение в арбитражный суд.

Следует помнить, что юридические лица в обязательном порядке должны обратиться сначала в комиссию, а уже затем начинать судебное разбирательство за неимением иных вариантов.

Во внимание принимаются два основания для пересмотра стоимости:

  1. Настоящие сведения, касающиеся характеристики недвижимости, не являются достоверными, следовательно, сумма установлена неверно.
  2. Существует различие между официальной и рыночной стоимостью, которая составляет более 30%. Данный факт должен быть подтвержден оценщиком в профессиональном отчете.

Выгода переоценки

Уменьшение кадастровой стоимости дома позволяет снизить налог, который выплачивается как физическими, так и юридическими лицами за совершение каких-либо сделок. Тем не менее, следует помнить, что судебные издержки могут стоить дороже, превышая денежную выгоду от уменьшения стоимости недвижимости.

Если заинтересованное лицо не уверено в том, что процесс стоит как временных, так и денежных затрат, есть смысл не начинать судебное разбирательство, а затребовать регулярную переоценку на основании норм, установленных действующим законодательством.

Заключение

Уменьшение кадастровой стоимости на недвижимость – это актуальный вопрос, который затрагивает не только систему налогообложения, но и личные интересы лица, заинтересованного в снижении суммы.

Процедура переоценки производится профессиональным оценщиком, что означает обращение в соответствующую инстанцию.

Так как переоценка должна производиться на регулярной основе, никто не имеет права отказывать в произведении процедуры, если имеются законные основания требовать изменения официальной стоимости.

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/na-imushhestvo/umenshenie-kadastrovoy-stoimosti.html


Как снизить кадастровую стоимость

4 октября 2014 года был принят новый Федеральный закон Российской Федерации (N 284-ФЗ) «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

По новым правилам россияне будут платить налог с 1 января 2015 года. Сумма сбора будет рассчитана на основе кадастровой стоимости имущества. Физические лица будут иметь льготы на уплату имущественного налога, но предоставляться он будет только на один объект недвижимости. Владельцы коммерческих объектов и жители старых домов льгот иметь не будут.

Регионы полностью перейдут на новый закон в течение пяти лет, за это время сумма налога будет увеличиваться каждый год на 20%. С 2020 года россияне начнут платить налог в полном объеме.

Налоговое бремя у большинства граждан России увеличится почти в 10 раз – выразили свое мнение эксперты.

Юристы и участники биржи недвижимости уже сейчас говорят, что нововведения в Налоговый кодекс вызовут шквал заявлений в суд по обжалованию кадастровой оценки имущества.

Кадастровая стоимость объекта, при установлении рыночной цены, признается равной рыночной.

В интервью с журналистами «РБК-Недвижимость» столичный адвокат  Олег Сухов сказал, что при таких обстоятельствах обладатели недвижимого имущества, пользуясь своими правами, будут намерены отстоять их.

Он не исключает, что это суды будут «завалены» исками об уменьшении кадастровой стоимости, а по итогу — уплачиваемого налога. Все это «приведет к большому количеству судебных споров по данной проблеме», — подытожил  Олег Сухов.

Эксперт по жилищному законодательству, управляющий партнер Центра согласований «Столица» Михаил Киселев тоже выразил свое мнение: «Особенно много исков, оспаривающих кадастровую стоимость недвижимости, будет в городах, где высокая стоимость и неоднородное качество жилья (Москва, Санкт-Петербург и т. п.) Многое в определении кадастровой стоимости будет зависеть от методов и сроков проведения данной оценки».

Адвокат Андрей Тваури сказал, что  это сильно затронет владельцев недвижимости большой площади, инвесторов, а также лиц, которые имеют в собственности не один объект недвижимого имущества, так как средняя кадастровая стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве приблизительно равняется 165000 рублям.

На сегодня кадастровая стоимость меньше  рыночной на 15-20%. Но, как утверждают эксперты, скоро система оценки кадастровой стоимости будет отрегулирована, и она приблизится к рыночной.

Чем дороже жилье, тем больше будет несоответствие между  кадастровой и рыночной стоимостью. Специалисты аналитического агентства RWAY отметили, что для многих элитных квартир столицы кадастровая стоимость может быть ниже рыночной больше, чем на 80%.

 Для  новостроек повышение налога будет минимальным, так как их инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной.

Законом установлено:  кадастровая оценка должна пересматриваться не реже, чем один раз в пять лет, но, по решению органов власти субъекта,  это может делаться чаще.

Это должен знать каждый:

Гражданин России имеет право оспорить (как в судебном, так и в досудебном порядкеоценку кадастровой стоимости.

Досудебный порядок предполагает подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Подобное заявление подается в комиссию не позднее 6 месяцев со дня внесения данных в государственный кадастр недвижимости.

Если этот срок пропущен, надо обратиться в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии или Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ.

Основания для пересмотра  

результатов кадастровой оценки:

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в суд к исковому заявлению прикладывается отчет независимого оценщика. В отчете должна быть отражена рыночная цена оспариваемого объекта, в доказательство обоснованности заявляемых требований.

Если решение суда первой инстанции не устроит какую-либо из сторон, последняя вправе его обжаловать в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Для этого необходимо составить и подать апелляционную жалобу с оплатой государственной пошлины.

При рассмотрении вопроса об обоснованности жалобы и правомерности принятого судом первой инстанции решения апелляция либо оставляет его в силе, либо отменяет и выносит новое/иное решение.

Изменение кадастровой стоимости при определении налоговой базы будет учитываться начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление.

По мнению Андрея Тваури, досудебный порядок оспаривания осложняется пропуском шестимесячного срока на обжалование подавляющим большинством собственников имущества. Судебный порядок обжалования ничем не отличается от обычного искового производства и в зависимости от обстоятельств может продлиться от двух до шести месяцев.

«Нужно понимать, что кадастровая стоимость снижается не произвольно, а лишь до среднего рыночного уровня. Рыночная же стоимость определяется на основании отчета оценщика.

Если отчет выполнен грамотно, соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, имеет положительное экспертное заключение, юрист правильно составил исковое заявление, подготовил все необходимые документы, прикладываемые к иску, то однозначно суд вынесет решение в пользу заявителя.

Но надо признать, что практика арбитражных судов в настоящее время неоднородна, в связи с чем могут возникнуть дополнительные препятствия в реализации права заинтересованного лица. Судебное разбирательство занимает обычно три-четыре месяца», — прокомментировал Михаил Киселев.

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/4730/


Как снизить кадастровую стоимость квартиры или участка. Действенные механизмы и порядок их использования

Уже к 2020 году в России в основу налога на любое недвижимое имущество будет положена его кадастровая оценка.

В Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге подобный порядок расчета в отношении зданий и сооружений уже действует, а с земельных участков взимается практически во всех регионах страны.

Зачем повсеместно вводят кадастровую стоимость объекта и каким образом ее можно изменить? Мы приводим экспертные рекомендации.

Мотивы для внедрения

В период бурного роста цен на жилье вторичному рынку недвижимости правила развития диктовали перекупщики. На первичном рынке они приобретали квартиры, находящиеся еще на нулевом цикле строительства, а перепродавали их уже после получения свидетельства о собственности уже на «вторичке».

«Это были времена продавцов недвижимости, — говорит нотариус Алексей Комаров, член Ассоциации юристов России. — Именно они устанавливали условия продажи. Так, в договоре купли-продажи перекупщики всегда занижали стоимость объекта для того, чтобы уйти от налогообложения полученного таким образом дохода».

И если вдруг у приобретателя возникало желание указать в документе реальные цифры, продолжает эксперт, то цена сразу же автоматически увеличивалась ровно на сумму налога к оплате.

В некоторых случаях покупатели жилья принимали решение о занижении цены и по некоторым другим причинам. Например, просто из-за непонимания принципов налогообложения. Или, как говорится, «на всякий случай» — вдруг государство какую-нибудь очередную инициативу внедрит.

Читайте по теме

Завещание в чрезвычайных обстоятельствах

Что надо знать наследникам и наследодателям об этом документе

С юридической точки зрения сделки подобного плана незаконны и относятся к категории так называемых притворных сделок. «Нотариусы, присутствуя при подобных операциях, отказывают в удостоверении таких договоров, понимая, к каким последствиям приводит заниженная цена, — говорит Алексей Комаров.

— Но, к сожалению, практика продажи недвижимости пошла по пути того, что безопасность на рынке жилья сегодня не рассматривается как аргумент. О ней вспоминают тогда, когда уже бывает поздно.

Безопасность — это же время и скрупулёзность, а главная ценность рынка в его распространенном и упрощенном понимании — это простота и быстрота».

В связи с тем, что на вторичном рынке жилых объектов как не было, так и нет эффективных механизмов регулирования, то установить реальную стоимость объекта из договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме, сегодня никак не возможно.

Поэтому государство для расчета налога и решило определить стоимость всей существующей недвижимости по кадастровой системе оценки. Что называется, «на глазок», потому что кадастровая оценка — это установление цены, приближенной к реальной рыночной стоимости объекта.

Особенности определения

«Оценивается не каждый конкретный объект недвижимости отдельно, — уточняет Алексей Комаров. — Для этого применяется метод построения статистической модели для однородных групп объектов».

При создании этой статмодели оценщики берут на вооружение различные рыночные показатели. Здесь учитывается и цена сделок, и стоимость предложения, и стоимость спроса, и величина арендных ставок.

«И при этом всем вроде бы понятно — поскольку рынок вторичной недвижимости непрозрачен, достоверную информацию раздобыть практически не представляется возможным», — резюмирует Комаров.

Не удивительно, что такое положение дел способствует возникновению казусов, когда цена объекта по кадастру намного превышает его реальную стоимость.

Механизмы изменения и степень их эффективности

«Чтобы скорректировать данные, полученные в ходе проведения кадастровой оценки, гражданину доступны два предусмотренных законом способа: судебный и заявительный, — констатирует Алексей Комаров. — При этом заявление на их пересмотр подается в специальную комиссию при Росреестре в срок не позднее 5 лет после даты внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр объектов недвижимости».

Читайте по теме

Столичные наймодатели меняют ставки

Самые дешевые и самые дорогие предложения по округам Москвы

Важно помнить, что просто так, по желанию собственника, никто переоценивать объект не будет. Для этого должны быть серьезные основания, а таковых на данный момент российское законодательство, опять же, предусматривает только два.

Поэтому пересматривать кадастровую оценку будут, во-первых, если во время ее проведения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости. А, во-вторых, заявление примут в работу, если на дату определения кадастровой стоимости объекта в его отношении была установлена рыночная стоимость.

«Предполагается, что в случае оспаривания кадастровой оценки в заявительном порядке должен быть предоставлен определенный перечень документов, без которого никто ничего не не рассмотрит, — уточняет Алексей Комаров.

— Поэтому к заявлению необходимо дополнительно прикладывать кадастровую справку и нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Кроме того, сюда обязательно должны входить и документы, которые подтверждают недостоверность использованных сведений об объекте.

Это может быть и отчет независимого оценщика, составленный в двух вариантах — на бумажном носителе и в электронной форме.

В последнем случае в комплект должно быть включено положительное экспертное заключение, которое выдается представителями той саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Этот документ также должен быть представлен в электронном и бумажном видах».

Если в таком порядке изменить величину кадастровой оценки недвижимости не получается, уточняет нотариус, тогда гражданин должен обратиться в суд. Однако не стоит забывать, что имеющаяся на данный момент судебная практика по этим вопросам весьма занимательна: виноватых нет.

«В качестве иллюстрации уместно вспомнить о судебном прецеденте в Алтайском крае, — рассказывает Алексей Комаров. — Там кадастровая оценка земли в сравнении с данными договора купли-продажи была завышена аж в 35 раз! Соответственно, и исчисленный при этом налог ровно во столько же превышал размеры реального.

Но Росреестр не может выступать в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, поскольку ее не определяет. А орган кадастрового учета не имеет полномочий для проведения экспертизы и определения достоверной оценки, так как в его штат не входят соответствующие специалисты.

Привлечь к ответственности оценщика тоже не представляется возможным, поскольку само понятие средних значений в процессе массовой кадастровой оценки слишком расплывчато».

С учетом того, что все расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения кадастровой оценки документов, возлагаются на плечи лица, ее оспариваемого, этот путь сложновато назвать перспективным.

Дополнительную остроту вопросу о корректности кадастровой стоимости добавляет и тот факт, что уже с 1 января 2016 года подоходный налог с продажи объектов недвижимости будет также рассчитываться на основании ее размера.

Читайте по теме

За качество сделок ответят спецслужбы

ФСБ выдвигает новую законодательную инициативу для рынка недвижимости

«Очевидно, что упрощение оборота рынка жилья (в том числе и бесконтрольность содержания условий в текстах договоров купли-продажи), негативно влияет на положение дел в сегменте недвижимости. Если бы в тех же договорах отражалось истинное положение дел, вся эта история с кадастровой оценкой была бы абсолютно никому не нужна», — подытоживает Комаров.

Но поскольку все идет так, как идет, гражданам остается довольствоваться хоть какими-то плюсами. Так, например, для собственников недвижимости процедура определения кадастровой оценки бесплатна. А проводиться она должна не чаще одного раза в 5 лет и не реже одного раза в 2 года, что дает повод надеяться на ее снижение без дополнительных утомительных и накладных разбирательств.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/129354/


Как меняется кадастровая стоимость недвижимости

Многие знают, что от кадастровой стоимости будет зависеть и налог на недвижимость, и арендные платежи.

 Правда, не все осведомлены, что такая стоимость — величина не статичная и может меняться в зависимости от характеристик недвижимого имущества.

Давайте разбираться, кто вправе внести изменения в госкадастр, на основании чего, и как бороться с произволом местных властей и оценщиков, устанавливающих завышенную стоимость объектов.

Фото с Flickr.com/brian nz

Начиная с 2006 года государство проводит повсеместную оценку и учет объектов недвижимости. За период с 2006 по 2010 гг. стоимость всех оцененных государством участков земли составила свыше 180 трл рублей. На текущий год оценено более 100 млн объектов капитального строительства.

Министерство финансов открыто заявляет, что местные бюджеты могут получить прибавку в 6 раз за счет исчисления налога с кадастровой стоимости. Судите сами – если раньше вы платили налог на «двушку» в размере 300 рублей, то по новым правилам он составит примерно 4 тыс. рублей.

Что влияет на кадастровую стоимость

При кадастровой оценке должно учитываться много показателей, как общих, так и индивидуальных. Проблема госоценки в том, что применяются не всегда адекватные методики, нивелируются важные показатели. Оценивая объект, необходимо учитывать:

  • местоположение;
  • размеры;
  • год постройки;
  • состояние объекта;
  • материалы строительства;
  • окружающую инфраструктуру;
  • целевое назначения;
  • возможность извлечения прибыли для коммерческих объектов;
  • неотделимые улучшения;
  • и другие показатели.

Некачественная оценка – это проблема не только оценщиков при госорганах, но и частных оценочных компаний. Стоимость должна быть адекватна экономике в данном субъекте, отражать актуальное состояние рынка недвижимости в конкретном регионе. Из-за указанных несовершенств и приходится добиваться изменения кадастровой стоимости.

Изменение кадастровой стоимости – кто, когда и как

Поменять стоимость могут как местные власти, так и собственник недвижимого имущества. Закон устанавливает, что очередная оценка должна проводиться не реже пятилетки. А вот как часто, это можно делать? – по закону, сколько угодно. Сейчас местные власти сами могут инициировать оценку и переоценку объектов. Какие характеристики объектов служат поводом для изменения кадастровой стоимости:

  • площадь объекта;
  • границы земельного участка;
  • категория земли;
  • вид разрешенного использования;
  • качественный характеристики (была «незавершенка» — ввели в эксплуатацию);
  • усовершенствование социальной и иной инфраструктуры (например – построили хорошую дорогу);
  • рыночные показатели.

Таким образом, местным властям даже не надо придумывать повод для переоценки – изменились рыночные показатели. В некоторых регионах каждый год меняется стоимость в сторону повышения, а потом налоговая увеличивает фискальную нагрузку.

Указанные основания служат поводом для изменения стоимости и самими собственниками. По общему правилу – собственник сам должен сообщать в Росреестр о новых характеристиках объекта, его удорожании или удешевлении.

Однако многие предприниматели активно скупают производственные цеха, переоборудуют их под офисы, а налог платят как за промышленные объекты.

Понятно, что сам коммерческий объект и земля под ним стоят дороже, чем завалившийся цех в промзоне.

Внимание: если органы установят указанные нарушения, то налог вам пересчитают за весь период, когда объект изменил свои характеристики.
 

Противоположная ситуация – госоценка не соответствует реальной стоимости и превышает ее в десятки раз. Решение – менять кадастровую стоимость самостоятельно.

Есть два пути изменения кадастровой стоимости.

 Административный

При Росреестре созданы специальные комиссии, которые вправе вынести решение об изменении стоимости по Вашему заявлению. Недостатки:

  1. Сделать это можно в течение 6 месяцев после внесения сведений в госкадастр.
  2. Не во всех регионах России такие комиссии созданы.
  3. В случае отказа все равно придется обращаться в суд.

Судебный.

Судебное решение устанавливает новую стоимость на дату проведения госоценки. Соответственно по логике вещей – новый налог должен быть перерасчитан  с даты оценки. Не все налоговики так думают, многие начинают исчислять новый налог, руководствуясь  датой вступления судебного акта в силу, то есть с начала налогового периода.

Проще – решение вступило в силу в сентябре, новая налоговая ставка будет применяться с января следующего года. Судебная практика по этому поводу разнообразна, бывает, что суды поддерживают бизнес, бывает, что государство. Все зависит от конкретных обстоятельств дела.

Правда, Минфин уже открыто заявлял, что из-за оспаривания кадастровой стоимости и ее уменьшения бюджет недополучает денежные средства.

Недостатки судебного решения проблемы:

  1. Существенные финансовые затраты (госпошлина, оплата услуг юриста и оценщика).
  2. Сроки (разбирательство длится от 3-х до 6 месяцев).

Как считается налог при изменении кадастровой стоимости

  1. Если стоимость изменилась в течение налогового периода, то налог следует исчислять с даты изменений, исходя из нового показателя. (Эта позиция высших судов, которую поддержал Минфин. Пока это касается – изменения категорий и видов разрешенного использования земельного участка).

  2. Если права на объект возникли до 15 числа месяца или прекратились после 15 числа месяца, то налог рассчитывается за полный месяц.
  3. Если стоимость установлена в текущем периоде, то новый налог будет применяться в следующем.

    Финансисты настаивают на том, что основания изменения фискальной нагрузки – внесения записи в госкадастр.

Подробнее о налогах можете прочитать в этой статье.

В целом позиции судов и налоговых органов в вопросах сроков и порядка исчисления налога в связи с изменившейся кадастровой стоимостью во многих моментах не сходятся. Такая несогласованность дает бизнесу и физическим лицам право оспаривать решения налоговых органов и добиваться снижения фискальной нагрузки.

Таким образом, изменить кадастровую стоимость могут как местные власти, так и собственники. Советуем вам не ждать нового налога, а на сайте Росреестра проверить стоимость своей недвижимости, и если она окажется несоразмерна реальной, пытаться установить справедливость.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-menyaetsya-kadastrovaya-stoimost/


Как снизить кадастровую стоимость своей недвижимости

15 Октября 2013

Кадастровая стоимость (КС) земельных участков, домов и квартир является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера ставок аренды и выкупа территории. Одной из неприятных проблем, с которыми сталкиваются собственники, является завышенная госоценка.

Это приводит к необоснованно крупной ставке земельного налога. Но кадастровую стоимость все-таки можно уменьшить.

При этом способов два: решить свою проблему можно в досудебном порядке либо прибегнуть к помощи юристов, которые в суде, возможно, смогут вам помочь, рассказывает газета «Московский Комсомолец».

Напомним, новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков будут платить больше, начнет свое шествие по России в 2014 году. По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог.

По сути, платить придется за единый объект недвижимости – дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру.

Отметим, что сейчас земельный налог берут с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе – инвентаризационной.

 Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и значительно выше инвентаризационной.

Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро «Сретенский бульвар» площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс.

руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. По расчетам ФНС, фискальная нагрузка в среднем по стране составит около 1,5 тыс. рублей в год с небольшой стандартной «двушки». Но это в среднем.

А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придется вдвойне, а то и втройне, уточняет «МК».

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена законом «Об оценочной деятельности». Для этого создается рабочая группа по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам.
В случае, если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, на эту процедуру отводится всего шесть месяцев.

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его правЕсли вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке.

Стоит обратить внимание, что подача в суд с исковых требований относительно пересмотра кадастровой стоимости без обращения в комиссию с соответствующими требованиями не имеет под собой правовых оснований.

Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без удовлетворения.

И здесь нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации.

Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, рассказывают журналисты «МК». В том случае, если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут.

Источник

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/731341/?day=11&month=5&year=2018


Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2018

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размер земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ.

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.

Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Способы снижения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Уменьшение стоимости в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Например

Источник: http://juresovet.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/


Оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка самостоятельно

Задача: оспорить кадастровую стоимость квартиры / дома / земельного участка, с целью уменьшения налога на имущество.

Участники правоотношений: собственник или любой иной владелец недвижимого имущества на законном основании (Заявитель).

Вопрос об оспаривании кадастровой стоимости имущества становится наиболее актуальным в связи с тем, что с 2015 года размер налога на имущества будет исчисляться именно от этой цифры.

В соответствии со статьей 24.12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (Закон об оценочной деятельности) исполнительные органы государственной власти обязаны проводить государственную кадастровую оценку (ГКО) не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Естественно, что массовая оценка не учитывает всех особенностей имущества и ее размер может быть выше, чем его реальная стоимость.

По этой причине для граждан часто более выгодна кадастровая стоимость, определенная индивидуально, однако для того, чтобы получить таковую необходимо уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, проведенную методом массовой оценки.

Перед тем, чтобы начать оспаривание результатов ГКО, необходимо убедиться в том, что результаты ГКО внесены в государственный кадастр, с момента проведения последнего ГКО не прошло пять лет, а также, предпочтительно заказать независимую экспертизу стоимости объекта недвижимости.

Оспаривание результатов ГКО возможно двумя путями:

1. Оспаривание результатов ГКО в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Комиссия).

Для физических лиц обращение в Комиссию не является обязательным.

Оспорить результат ГКО в Комиссии можно по двум причинам:

—  недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

—  установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Каждая Комиссия формируется при территориальных отделах Росреестра. При обращении в Комиссию подается Заявление о пересмотре (уменьшении) кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому прилагаются:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

— отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— заключение эксперта о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности;

— иные, необходимые по мнению заявителя документы, обосновывающие ошибочность результатов ГКО.

Для того, чтобы узнать сведения об объекте недвижимости, которые использовались для проведения ГКО Заявитель может обратиться в Управление Росреестра по субъекту РФ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения ГКО, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Решение Комиссии может быть оспорено в суде в установленном порядке.

2. Оспаривание результатов ГКО в судебном порядке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости оспариваются в арбитражном суде, независимо от того является ли заявитель физическим или юридическим лицом.

Обжалование осуществляется в установленном порядке. Основания для обжалования результатов ГКО те же что и принимаются к Комиссии.

Также необходимо заметить, что арбитражный суд рассматривает жалобы по данной категории споров в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают экономические интересы Заявителя.

Следовательно, необходимо не только обосновать ошибочность результата ГКО, но и привести расчет суммы налога на имущества при завышенной кадастровой стоимости имущества. Т.е.

необходимо обосновать целесообразность уменьшения кадастровой стоимости объекта.

Такой спор, как оспаривание кадастровой стоимости квартиры (дома, земельного участка) можно осуществить самостоятельно, с пошаговой консультационной поддержкой наших специалистов. Подобное решение будет стоить Заявителю минимальных затрат.

Выбор способа защиты нарушенных прав зависит от предпочтений самого Заявителя, но так или иначе важно понимать, что оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка – значит снизить налог на имущество, который к 2020 году будет составлять значительную сумму.

19.11.2014 г.

Источник: http://xn--e1agnngg4f.xn--p1ai/osporyt-kadastrivyi-stoimpst/