Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Снижение кадастровой стоимости и возможность ее оспаривания — очень актуальный на сегодняшний день вопрос.

Довольно часто показатели, которые предоставляются специалистами после проведения кадастровой оценки, не совпадают с действительностью.

Это приводит к значительному завышению налоговых выплат при различных операциях с имуществом. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости и уменьшить ее? Ответим на этот вопрос более подробно.

Что обозначает этот показатель?

Продажа, покупка, дарение и другие процедуры с имуществом по закону облагаются налогами. При нахождении суммы этих выплат учитывается налоговая база — стоимость недвижимости. Государство заинтересовано в том, чтобы размер налоговой базы и налоговых выплат был выше. Именно поэтому и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость представляет собой показатель ценности квартиры, дома и любого другого вида недвижимости в денежном эквиваленте. Она максимально приближена к реальной рыночной цене объекта.

Для чего нужен этот показатель?

Как уже было сказано выше, термин «кадастровая стоимость» используется при налогообложении. Этот показатель может учитываться в следующих случаях:

  • Погашение налога на имущество.
  • Погашения налога за пользование недвижимостью.
  • Расчет и погашение выплат при выполнении процедур и операций, связанных с недвижимостью.
  • Кредитование на покупку недвижимости.
  • Выплаты при процедуре наследования и т. д.

Так как кадастровая стоимость недвижимости намного больше, чем инвентаризационные цифры, что указывают лишь на траты на строительство, то и налоговые пошлины в государственный бюджет тоже возрастают.

Какие факторы влияют на размер показателя?

Кадастровая стоимость — непостоянный показатель, который может меняться ежегодно. Это зависит от того, что на него влияет большое количество факторов, некоторые из которых также поддаются изменениям. К основным факторам можно отнести:

  • Площадь объекта.
  • Расположение квартиры. Оно бывает географическим и внутридомовым. Первое включает в себя регион страны, район города, улицу и т. д. Второе же расположение обозначает, на каком этаже расположена квартира.
  • Дата возведения объекта.
  • Состояние объекта (степень его износа).
  • Степень износа объекта.
  • Степень развития инфраструктуры района, в котором расположена недвижимость.
  • Уровень жизни жителей района и т. д.

Довольно сильно на этот показатель влияет и экономическая ситуация в стране: из-за инфляции, изменений на рынке недвижимости кадастровая стоимость того или иного объекта может увеличиваться или уменьшаться. Как правило, наблюдается не уменьшение, а именно увеличение этого показателя.

Кто занимается оценкой объектов?

Кадастровой оценкой недвижимости занимается не сам Росреестр, а сторонняя оценочная организация. Эта процедура довольно сложна в исполнении. Именно поэтому проводится строгий отбор исполнителя.

Конкурс устраивается среди ведущих оценочных компаний на современном рынке. Кандидаты оцениваются по ряду критериев: опыт работы на рынке, статус и отзывы клиентов, условия, которые они могут предложить и т. д.

Оценивая все эти критерии, выбирают наиболее подходящую компанию-исполнителя, с которым заключают договор о долгосрочном сотрудничестве. Независимые эксперты и буду проводить кадастровую оценку.

Как проводится кадастровая оценка?

Процедура кадастровой оценки имущества проводится регулярно, так как показатель ее рыночной стоимости постоянно меняется. Оценка проводится в несколько этапов:

  1. Принятие решения о проведении процедуры.
  2. Составление списка объектов, которые участвуют в процедуре.
  3. Проведение конкурса среди оценочных компаний и выбор исполнителя.
  4. Заключение договора с исполнителем.
  5. Проведение кадастровой оценки независимыми экспертами.
  6. Составление отчета о проведении процедуры.
  7. Проверка результатов оценки и их утверждение.
  8. Внесение изменений в ЕГРН.

Но не всегда оценка имущества проводится объективно. В таких случаях просто необходимо оспорить результаты проверки.

Основания для оспаривания конечного показателя

Главное основание для оспаривания кадастровой стоимости и ее уменьшение — использование в процессе оценки недостоверных данных об имуществе. В таком случае реальная цена объекта может быть сильно завышена.

К чему может привести подобное искажение данных? Во-первых, будут сильно увеличены налоговые пошлины на имущество и пользование недвижимостью. Кадастровая стоимость является налоговой базой.

При увеличении этого показателя увеличиваются и налоги.

Во-вторых, сильно затрудняется процедура продажи, покупки или дарения квартиры.

Это также происходит из-за того, что данные о рыночной стоимости квартиры или дома сильно искажены.

Именно поэтому при выявлении несовпадений следует обращаться в соответствующие государственные органы для их устранения.

Обращение в комиссию

Существует несколько способов уменьшения этого показателя. Один из них — обращение в комиссию при Росреестре. К этому способу необходимо прибегнуть сразу же после установления несовпадений.

В комиссию необходимо подать следующие документы:

  • Отчет о реальной рыночной стоимости квартиры. Он должен быть предоставлен независимым экспертом. К его услугам необходимо прибегнуть для оспаривания решения Росреестра. Обойтись это может в 4-20 тысяч рублей. Стоимость услуг полностью зависит от типа недвижимости.
  • Документ, подтверждающий соответствие отчета всем требованиям и правилам законодательства Российской Федерации.
  • Справка о проведении оспаривания кадастровой стоимости.
  • Копия документа, подтверждающего право собственности лица.

Но не всегда обращение в комиссию при Росреестре приносит результаты. Комиссия часто отклоняет запросы лиц и отказывает в уменьшении данного показателя. В таком случае стоит прибегать к более серьезным мерам.

Обращение в суд

Обращение в суд — долговременный и перспективный для владельца имущества процесс. Как правило, судебные разбирательства заканчиваются в пользу истцов. Но они могут продлиться несколько месяцев и повлечь за собой крупные денежные траты. Владельцу квартиры или дома нужно оплатить услуги не только оценщика, но и представителя в суде.

Для обращения в суд необходимо подготовить:

  • Кадастровый паспорт квартиры или дома.
  • Документ, подтверждающий право собственности истца.
  • Документ, подтверждающий использование недостоверных данных об объекте при его оценке.
  • Отчет независимого оценщика.
  • Копия документа, подтверждающего отказ комиссии в уменьшении кадастровой стоимости.
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины, которая составляет 200 рублей.

Подробнее о процедуре снижения кадастровой стоимости можно узнать в следующем видеоролике:

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/na-imushhestvo/snizhenie-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti.html


Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры, и как? Какие
документы необходимы для снижения кадастровой стоимости, на основе чего можно пробовать это делать? Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В настоящий момент и вплоть до 2020 года (за исключением городов федерального значения) для оплаты расчета налога

используется учетная оценка – остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом

ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на
всей территории РФ налог будет рассчитываться только с кадастровой стоимости объекта. Действующая процедура кадастровой оценки для меня

не понятна. Документ, который регламентирует оценку — приказ минэкономразвития

об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от

3.11.2006 г. Номер 358.

Данный документ устанавливает общие правила
проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение
оценщиков.

При этом оценка происходит не каждого конкретного уникального
объекта недвижимости, а методом статистической модели однородных групп объектов
недвижимости.

Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно,

что с учетом “прозрачности” рынка недвижимости достоверную информацию получить

практически не возможно. Поэтому кадастровая-рыночная оценка вещь очень и очень приблизительная.

Порядок рассмотрение споров о результатах определения кадастровой
стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьей
24.18 и включает в себя следующие основные моменты:
Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки: 1. Заявительный, 2. Судебный.

Заявление
о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре
не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: —

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при

определении его кадастровой стоимости; —

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату,

по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В

первом случае, заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки

(Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. При 
получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи
рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации. Во

втором случае, речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости

объекта, и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами. Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без

которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются:

кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа,

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости,

использованных при определении его кадастровой стоимости или отчет оценщика,

составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Положительное
экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

После
подачи документов в Росреестр, заявление о пересмотре кадастровой стоимости
должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, с даты его поступления. При проведении оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена

на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. (см.

судебную практику). В

случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения

кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней, с даты его принятия комиссия
направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой
оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В течение
десяти рабочих дней, с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган
кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр
недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в

суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным

Решения

комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.

Переплата налога В

соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости

для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки “задним” числом
возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром. Очевидно, что оба основания пересмотра

стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и,

следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная

с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре

кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период
оплачивается в следующем году, то для избежание сюрпризов, лучше уточнить
внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.

Судебная практика Виновных нет Показательно

судебное дело в алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с

договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, насчитанный
размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не
может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении
кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Соответствующие
сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной
власти, в порядке информационного взаимодействия. Орган кадастрового учета не
уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой
стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами.
Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости.

Привлечь к ответственности оценщика так же не удастся, так как понятие средних

значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.

Установленная в сделке стоимость – не рыночная, а какая? не

понятно … Несмотря

на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все

равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого
оценщика. Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной
сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку
имущества. Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра
оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться — в силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости

должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет

расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости

документов.

Срок имеет значение Заказывая рыночную оценку для изменения кадастровой стоимости,

рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, в случае оспаривания результатов определения кадастровой

стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на

дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На 

практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 
году, а оспорить оценку вы решили в 2014, то и рыночная оценка должна быть
исполнена в характеристиках 2012 года. Не выполнение условия является
основанием отказа в пересмотре стоимости.

Ресурс http://realty.dmir.ru/blogs/5899/?utm_source=didgestRealty&utm_medium=email&utm_term=30032015&utm_campaign=realty

Источник: https://Professionali.ru/Soobschestva/investitsii-i-stroitelstvo-v-moskve-i-mo-28012/kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-kvartiry/


Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как? Какие документы необходимы для снижения кадастровой стоимости, на основе чего можно попробовать это сделать? Нотариус из Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о несовершенствах законодательства и правилах оспаривания сделанной кадастровой оценки.

Вплоть до 2020 года в России, за исключением городов федерального значения, для расчета налога на недвижимость используется учетная оценка — остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только от кадастровой стоимости объекта.

Действующая процедура кадастровой оценки не очень ясна. Документ, который регламентирует оценку — приказ Минэкономразвития об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от 3.11.2006 г. № 358 — устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков.

При этом оценка происходит не для каждого конкретного объекта недвижимости, а методом построения статистической модели для однородных групп объектов.

Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что из-за непрозрачности рынка недвижимости достоверную информацию получить практически невозможно. Поэтому кадастровая/рыночная оценка — вещь очень приблизительная.   

Порядок рассмотрения споров

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьей 24.18. Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки: заявительный и судебный.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

— Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В первом случая заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки (Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. И при получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации.

Во втором случае речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости объекта и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами.   

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет.

К заявлению прилагаются: кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. А также положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

После подачи документов в Росреестр заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

При проведении оценки рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (см. судебную практику).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения.  В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Решения комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.

Переплата налога

В соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки задним числом возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром.

Очевидно, что оба основания пересмотра стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и, следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то во избежание сюрпризов лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога. 

Судебная практика: виновных нет

Показательно судебное дело в Алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, начисленный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального.

Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость.

Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия.

Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами.

Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости. Привлечь к ответственности оценщика также не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.   

Не рыночная оценка

Несмотря на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все равно требует проведения рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика.

Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества.

Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться — в силу Федерального закона от 29.07.

1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

Срок имеет значение

При заказе рыночной оценки для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ−135,в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 году, а оспорить оценку вы решили в 2014, то и рыночная оценка должна быть исполнена в характеристиках 2012 года. Невыполнение условия является основанием отказа в пересмотре стоимости.

Источник: http://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2015/03/17/kak-snizit-kadastrovyu-stoimost-kvartiri/


Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры, и как? Какие документы необходимы для снижения кадастровой стоимости, на основе чего можно пробовать это делать? Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В настоящий момент и вплоть до 2020 года (за исключением городов федерального значения) для оплаты расчета налога используется учетная оценка – остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора. После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только с кадастровой стоимости объекта.

Действующая процедура кадастровой оценки для меня не понятна. Документ, который регламентирует оценку — приказ минэкономразвития об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от 3.11.2006 г. Номер 358.

Данный документ устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков. При этом оценка происходит не каждого конкретного уникального объекта недвижимости, а методом статистической модели однородных групп объектов недвижимости.

Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что с учетом “прозрачности” рынка недвижимости достоверную информацию получить практически не возможно.

Поэтому кадастровая-рыночная оценка вещь очень и очень приблизительная.

Порядок рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьей 24.18 и включает в себя следующие основные моменты:

Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки: 1. Заявительный, 2. Судебный.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае, заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки (Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. При получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации.

Во втором случае, речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости объекта, и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами.

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет. К заявлению прилагаются:

кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

После подачи документов в Росреестр, заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, с даты его поступления.

При проведении оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. (см. судебную практику).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней, с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения. В течение десяти рабочих дней, с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным

Решения комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.

Переплата налога

В соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки “задним” числом возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром.

Очевидно, что оба основания пересмотра стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и, следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то для избежание сюрпризов, лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.

Судебная практика

Виновных нет

Показательно судебное дело в алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, насчитанный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального.

Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия.

Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости.

Привлечь к ответственности оценщика так же не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато.

Установленная в сделке стоимость – не рыночная, а какая? не понятно …

Несмотря на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика.

Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества.

Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться — в силу Федерального закона от 29.07.

1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

Срок имеет значение

Заказывая рыночную оценку для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 году, а оспорить оценку вы решили в 2014, то и рыночная оценка должна быть исполнена в характеристиках 2012 года. Не выполнение условия является основанием отказа в пересмотре стоимости.

27 Марта 2015 14:28 Автор: Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Источник: Нотариальная контора Комарова Алексея Викторовича

Источник: http://www.1rre.ru/lenta/realty/92241/