Как сменить управляющую компанию в доме

Порядок и нюансы смены управляющей компании многоквартирного дома

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

  • Жильцы принимают решение о смене организации.
  • Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
  • Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
  • Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
  • Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Обязанности УК

О том, какие обязательства несет управляющая компания по содержанию дома — читайте в статье здесь

  • Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в ании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
  • Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
  • Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
  • Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет , оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Выбираем — ТСЖ или УК

Что лучше выбрать — ТСЖ или УК. Какие у них плюсы и минусы? Разберем на нашем сайте здесь

  1. Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
  2. Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
  3. Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
  4. Согласование условий с управляющей организацией.
  5. Перезаключение соглашения.

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Источник: https://realtyinfo.online/6196-menyaem-upravlyayushhuyu-kompaniyu


Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

  • ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
  • прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
  • выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
  • изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
  • непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
  • посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

  • завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
  • отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
  • действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
  • управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
  • прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

  1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:
    • собрание для принятия решения путем очно-заочного ания;
    • отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
    • выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
    • избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
    • одобрение нового договора управления — рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
    • Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
    • в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
    • нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
    • способ информирования собственников об итогах собрания.
  2. За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа здесь). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления — указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений — с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).
  3. Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное ание фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.
  4. 4. Провести заочное собрание — обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для ания продолжается заполнение того же бланка решения.
  5. 5. Составляется протокол собрания.
  6. 6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия — в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.
  7. 7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию — аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола — необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца — новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ, составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома.

При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде.

Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/


Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Напомним, что в обязанности управляющей организации входит надлежащее оказание коммунальных услуг и содержание общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, а именно:

  • Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
  • Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
  • Озеленение и облагораживание территории;
  • Установка общедомовых счетчиков;
  • Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
  • Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
  • Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Таким образом, причиной смены управляющей компании могут стать низкое качество выполнения коммунальных услуг и ненадлежащее содержание общедомового имущества, игнорирование обращений от жильцов и несвоевременное исполнение обязательств, сокрытие информации о деятельности и нецелевой расход финансовых средств.

Порядок смены управляющей организации

  • Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
  • Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
  • Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
  • Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
  • Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
  • Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами ания.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% . Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины .

В результате положительного ания управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Источник: https://VsePoDomu.ru/zhkh/kak-smenit-kompaniyu-v-dome/


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2018 — порядок, процедура

м многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

  • злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
  • УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
  • не проводятся ремонтные работы;
  • организация игнорирует обращения граждан;
  • управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2018 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение собрания жильцов;
  • предоставление соответствующей информации руководству УК;
  • оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

  • расторжение соглашения с УК;
  • выбор новой организации;
  • оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в ании.

Здесь представлен образец протокола собрания собственников о смене управляющей компании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

  • состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
  • перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
  • стоимость услуг, способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
  • способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

На видео о порядке смены УК

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр.

, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е.

сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ.

Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%.

Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления.

В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им.

Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании — что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД.

Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % от общего числа (ст. 45 ЖК РФ).

Решение о выборе новой УК принимается большинством от общего числа принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания.

До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.

Источник: https://www.9111.ru/post/t203613-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/


Причины и процедура смены управляющей компании

Как сменить управляющую компанию для того, чтобы жилое здание в полной мере соответствовало нормам безопасности, определенным в законодательстве, и могло обеспечить жильцов нормальным проживанием?

К основным задачам управляющих фирм относятся:

  • поддержание функционирования коммуникаций в доме;
  • обеспечение безопасности прав владельцев жилья и т. д.

В ситуации, когда организация не способна выполнить возложенные на нее задачи, нужно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме – смириться с недостаточно хорошими условиями жизни нельзя.

Объединившись с остальными людьми, проживающими в здании, можно начать смену правления. Как сделать это грамотно в 2018 году?

О смене компании

Владельцы квартир имеют право на выбор метода правления. Они могут создать товарищество собственников жилья или поручить правление управляющей организации.

С 2015 года порядок ведения работы компаний, занимающихся управлением, был ужесточен: к примеру, теперь они обязаны получать соответствующую лицензию.

Работа подобных организаций часто не полностью удовлетворяет людей, проживающих в доме, особенно если за обслуживание регулярно вносятся немалые суммы. По этой причине актуальным является вопрос, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Законодательство

Российский Жилищный Кодекс определяет обязанности таких фирм. Они должны делать все для обеспечения высокой степени комфорта при проживании людей в месте, которое такими компаниями контролируется.

Статья 162, являющаяся частью данного Кодекса, говорит о том, что организация управляет зданием, основываясь на управленческом соглашении, заключающимся с каждым из жильцов здания в обязательном порядке.

Подписи в контракте должны быть проставлены сразу после того, как люди, проживающие в доме, выберут смену управляющей компании – о смене управляющей компании говорится дальше.

Причины смены

Есть несколько причин, по которым жильцы могут потребовать смены правления дома:

  • собрание хозяев жилья, предназначенное для решения вопроса о смене управляющего предприятия;
  • отсутствие у управлявшей фирмы лицензии, позволяющей обеспечивать дом;
  • невыполнение своих обязанностей, привлечение к ответственности и желание жильцов перейти – переход в другую управляющую компанию.

Процедура

Смена управляющей компании в многоквартирном доме подразумевает осуществление нескольких этапов:

  • согласие хозяев жилья на смену правления дома;
  • выбор другого управляющего предприятия;
  • передача протокола, сформулированного на собрании о предыдущей и будущей фирме.

Также есть и дополнительный шаг – проведение собрания среди собственников квартир многоквартирного дома. Может проводиться сразу несколько собраний, а также главное, на котором будет вынесено решение об отказе от услуг старой фирмы и выборе нового управляющего предприятия.

Извещение

Для того чтобы собрание имело законную силу, извещение о смене правления должен получить каждый из владельцев жилья в доме заказным отправлением не раньше чем за 10 дней до дня проведения собрания.

Если хотя бы один жилец не получит уведомление, то собрание и решения, которые были на нем приняты, не будут считаться действительными. Для того чтобы результаты обладали законной силой, на собрании должно быть не менее 50% от общего количества жильцов жилого здания.

Передача документов

Выбранный уполномоченный представитель или новая управляющая компания (председатель товарищества) подает обращение в предыдущее правление с заявлением о передаче бумаг. Заявление должно сопровождаться следующими документами:

  • паспорт;
  • протокол о замене организации управления;
  • регистрационное свидетельство (если в предыдущую организацию обращается председатель в ТСЖ или нового предприятия).

Если собрание, на котором жильцы приняли решение об отказе от одной управляющей фирмы и выборе другой, является заочным, то заявление сопровождает реестр собственников помещений в нежилом здании, справка, подтверждающая их извещение о проведении собрания, и бумаги об осуществлении ания и наборе нужного числа .

В соответствии с действующим законодательством предыдущая компания может продолжать осуществление своей деятельности не больше двух месяцев после того, как было принято решение о ее замене.

Провести проверку документации от представителя нового правления прошлая фирма должна в течение 2 дней со дня предоставления. Если в бумагах найдены неточности, отправитель должен быть об этом уведомлен.

Важно! Если документация в полном порядке, старая компания начинает передачу необходимых бумаг новому правлению. Передача должна состояться в течение месяца до того, как выбранное правление получит обязанность по контролю над МКД.

Если не получается сменить

Иногда жильцы дома не способны отстранить от работы управляющую компанию. Тогда лучше обратиться в ведомство по защите прав потребителей и в Роспотребнадзор. Некоторые органы специализируются в сфере ЖКХ. Кроме того, можно проконсультироваться в частных компаниях, где помогут провести собрание жильцов и направить иск в органы суда (в судебной практике это не редкость).

Источник: https://kvadmetry.ru/upravlyayuschaya/kompaniya-kak-smenit.html


Смена УК в многоквартироном доме

Управляющая компания является важнейшим органом для любого дома. Именно от ее работы зависит, насколько хорошо будет осуществляться очистка территории, капитальный ремонт дома, насколько быстро будут решаться возникающие проблемы по дому и между соседями.

Что делать, если ваша управляющая компания не справляется со своими задачами? Рассмотрим в данной статье возможные способы, как сменить плохо работающую управляющую компанию.

На данный момент рынок предоставления своих услуг переполнен управляющими компаниями (УК) с услугами управления многоквартирным домом.

В этом заключается преимущество простого населения.

Важно! Если ваша УК не справляется со своими обязанностями, необходимо провести собрание и  разместить объявление о переходе. У жильцов квартир также есть возможность организовать свое товарищество собственников жилья.

Будет ли выбранная организация проводить необходимый ремонт в каждой квартире? Ответ однозначный – нет. Каждый владелец жилья несет свою ответственность за состояния жилищных условий внутри помещения. Водопровод, свет, проведение интернета – все это личная проблема каждого.

Управляющая компания не обязана устранять поломки, связанные с квартирой.

Заключая договор о предоставлении услуг управляющей компании, нужно четко прописывать и составлять перечень того, что в дальнейшем будет называться общественным имуществом. Такой документ – важная составляющая контракта. К этому вопросу нужно подойти с особым вниманием.

От того, насколько прописан список необходимых услуг, зависит будущее сотрудничество. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, даже такая обыденная тема, как уборка и облагораживание территории, должна быть подробно изложена в документах.

В противном случае ошибки при заключении договора придется оплачивать за свой счет.

Причины смены УК в многоквартирном доме

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации (ст. 162, ч. 8) собственники имеют право на расторжение договора о предоставлении услуг управляющей компании в одностороннем порядке в случае, если УК не выполняет свои обязанности или делает это не в соответствии с документом. То есть смена вашей управляющей компании возможна, если она попадает под следующие пункты:

  • завышает тарифы на предоставленные услуги;
  • когда систематично ошибается в расчетах (образцы тарифов можно посмотреть на официальных сайтах);
  • нецелесообразно расходует общие средства;
  • не выполняет работу, которая в последующем может привести к угрозе для здоровья и безопасности (не убирает территорию от снега, не осуществляет охрану, если это указано в договоре и т.д.);
  • когда не соблюдает лицензионных требований и т.д.

Организация, которая берет на себя такую ответственность, должна обеспечить безопасность жильцов многоквартирных домов, чистоту придомовой территории, общественных помещений и свободный доступ к их использованию. Предлагаем изучить стандартный набор предоставляемых услуг. К ним относятся:

  1. обслуживание систем инженерно-технического обеспечения;
  2. обеспечение чистоты на всей территории многоквартирного дома, ремонт и уборка детских площадок, содержание в должном состоянии различных общественных участков;
  3. обеспечение безопасности, как в техническом плане, так и в плане преступном (если в договоре прописано предоставление охраны территории);
  4. процедура ремонта основных элементов конструкций.

Из приведенного списка можно понять, что обеспечивать чистоту дворов и подъездов должна управляющая структура, которую выбрали жильцы. Опрятные окна и сияющие чистотой батареи – именно это радует глаз на пути в свою квартиру.

Достаточное освещение, наличие лампочек, исправность и свежесть лифта должны радовать владельцев жилья. Клумбы и различные насаждения на территории домов также находятся под контролем. Такую неприятную проблему, как подвальные крысы и отовсюду выползающие вредители, можно смело забыть.

Если нужно поменять какие-то элементы декора или технического обеспечения, то также это выполняет компания.

Важно! Избавление от посторонних животных – это задача управляющих властей. За внешний вид жилого дома также отвечает компания. Перейти на новую УК с согласия большинства жителей можно в случае, если все вышеуказанные пункты в МКД не выполняются должным образом.

Пошаговый порядок смены УК в многоквартирном доме

Прежде чем непосредственно приступать к вопросу, как сменить старую управляющую компанию в многоквартирном доме необходимо подобрать ей альтернативу. Сделать это можно, рассмотрев варианты управляющих компаний у соседей или в ближайших районах. Если речь касается ЖК, то можно посмотреть партнеров застройщика.

В данном деле главное не спешить, так как отказаться от плохой компании не трудно, важнее найти достойную замену на ее место. Легче всего составить рейтинг управляющих компаний, на которые можно перейти, пообщавшись с жильцами домов, посмотреть форумы и группы в социальных сетях. Работа УК видна даже со стороны.

Важно! После того, как вы нашли альтернативу, необходимо приступить непосредственно к расторжению договора. Все этапы следует проводить четко согласно законодательству РФ, а для этого нужно знать свои права.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме подразумевает в первую очередь необходимость проведения общего собрания собственников всех жилых и коммерческих помещений в доме. Собрание не является действительным в случае, если не был обеспечен кворум 50%.

Если по каким-то причинам собственник не может лично принять участие и проать, стоит ли поменять УК, то его интересы представляет любой родственник или друг по доверенности (образец можно получить непосредственно у нотариуса).

На повестке дня собрании выдвигаются следующие вопросы:

  • расторжение договора управления с УК с точным предоставлением списка причин на это;
  • выбор новой управляющей компании для многоквартирного дома;
  • заключение договора на переход и обслуживание МКД с новой управляющей компанией.

Уведомление о проведении данного общего собрания собственников помещений необходимо вручить не позднее, чем за десять дней до даты. Делается это или лично под роспись, или заказным письмом.

Важно! Во время собрания проводится ание, во время которого за смену управляющей компании должны выступить более половины присутствующих. Согласно регламенту, все решения, а также весь процесс проведения собрания в обязательном порядке необходимо протоколировать.

После процедуры собрания, бывшая управляющая компания получает уведомление о принятом решение не позднее, чем в течение 5 рабочих дней. В течение календарного месяца старая управляющая организация обязана передать все документы новой компании.

В случае, когда часть документов была утеряна, то управляющая компания обязана за три месяца восстановить все бумаги.
Также решение о смене УК должно быть вывешено в общедоступном месте (подъезд, доска объявлений и т.д.) для того, чтобы все жильца были оповещены.

Объявление о переходе также может быть размещено в официальных группах, если они есть.

Какие документы нужны для смены УК

Мы рассмотрели, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме с согласия собственников, однако немаловажной стороной вопроса является документация. Рассмотрим также все необходимые документы, а также образец уведомления о смене управляющей компании.

После удачного проведения собрания жильцов в администрацию вашего города необходимо будет представить следующие документы:

  1. договор со старой УК — данная бумага необходима для того, чтобы доказать факт осуществления деятельности в отношении вашего многоквартирного дома;
  2. протокол собрания жильцов — если в совете дома нет специалиста, который знает, как правильно, согласно 162 статьей Жилищного кодекса РФ, протоколировать собрание, то лучше обратиться к специалисту, так как без грамотно составленного документа перейти на новую УК будет трудно;
  3. заявление — документ, в котором жильцы обращаются с просьбой о смене УК с предоставлением списка причин;
  4. доказательства — данная категория включает в себя все возможные бумаги, который в той или иной степени будут доказывать факт наличия нарушений со стороны вашей управляющей компании. Это могут быть чеки с завышенными тарифами, документы из счетной комиссии, фотографии, видеоматериалы и т.д.

Мы рассмотрели способ, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме самостоятельно с согласия собственников и полностью по закону. Если подойти к вопросу грамотно и точно следовать инструкции, проблем с процедурой смены УК в МКД не возникнет.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (499) 703-35-33 доб. 766 (Москва)

8 (812) 309-06-71 доб. 420 (Санкт-Петербург)

8 (800) 777-08-62 доб. 398 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

  Смена УК в многоквартироном доме Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/smena-uk-v-mnogokvartironom-dome


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Согласно российского Жилищного кодекса граждане, проживающие в многоквартирном доме, на законодательном уровне имеют право выбирать управляющую компанию (УК). Этот момент подробно рассматривается в восьмом разделе ЖК. В этом документе также описывается как производится выбор метода управления домом, на каких условиях можно сменить одну УК на другую и много другое.

УК представляет собой организацию, которая управляет домом. Управляющие организации по форме собственности бывают:

  • государственные;
  • негосударственные (коммерческие).

Договор, который подписывается с каждым владельцем жилищной площади, является основой для управления многоквартирным домом. Это соглашение с УК заключает после того, как жильцы выберут ее в роли управляющей организации.

Документ имеет свой срок действия: минимальный – 1 год, максимальный – пять лет. Если жильцов не устраивает, то как управляющая компания выполняет свои обязанности, то ее можно сменить на другую.

Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?

После окончания времени действия договора

Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа.

В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг.

Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.

Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.

Закон Российской Федерации гласит, что каждое здание должно подчиняться только одной управляющей организации.

Способы расторжения договора

Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.

Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:

  • по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
  • согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
  • согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
  • согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
  • на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.

Порядок и правила проведения коллективных сборов для жильцов многоквартирного дома

На коллективном собрании владельцев жилья многоквартирного дома, согласно российского Жилищного кодекса разрешается рассматривать следующие решения:

  • о проведении ремонтно-строительных работ и реконструкции здания;
  • о том как должен использоваться земельный участок, на котором возведен их дом;
  • каким образом можно передавать в пользование коллективное имущество;
  • выбор организации, которая будет управлять этим многоквартирным домом.

Закон допускает проведения собрания как в очной, так и в заочной форме. Выбор УК осуществляется методом ания. Жильцы по собственному желанию могут не принимать участия в таких коллективных собраниях.

Но закон гласит, что те соседи, которые не принимали участие в сборе должны выполнять распоряжения и решения, принятые без их участия.

Согласно российского жилищного законодательства в обязанности владельцев жилья входит проведения коллективного собрания раз в год.

Остальные сборы закон называет внеочередными. Инициировать сбор может любой владелец жилья в доме. Стоит учитывать, что повестку дня определяет организатор собрания и поменять ее никто не имеет права. Также закон гласит, что сам организатор может вносить изменения не позднее десяти дней до даты сбора.

Оповещать о проведение сборов необходимо за 10 дней до назначенного времени. Закон предусматривает следующие формы извещения:

  • при помощи заказного письма;
  • вывешивание объявления в подъезде;
  • путем сообщения каждому жильцу информации о собрании под роспись.

Объявление о проведение собрания владельцев помещения должно содержать следующую информацию:

  • кто именно созывает собрание;
  • в какой форме оно будет проводиться;
  • указывается дата, время и место, где оно будет проведено;
  • повестку дня. Здесь и можно написать, что на собрание необходимо выбрать УК;
  • указываться место, где можно будет ознакомиться с принятыми на нем решениями.

Результатом общего собрания должен стать протокол и выбор новой УК. Образец этого документа можно взять у компании, которая управляет или только собирается управлять домом. Копии протокола необходимо передать старой и новой УК.

Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК

Бывают случаи, когда владельцы жилья своими силами не могут избавиться от организации, которая управляет их домом.

При возникновении таких проблем лучше всего обращаться в общество, защищающее права потребителей и в Роспотребнадзор. Определенные из них специализируются по работе в области жилищно-коммунального хозяйства.

Также можно обращаться в частные фирмы, которые помогут провести собрание и подать иск в судебные органы.

Как грамотно произвести выбор УК?

Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:

  • какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
  • узнать отзыв о ней;
  • какое количество домов она обслуживает;
  • имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
  • наличие квалифицированных специалистов;
  • уточнить спектр оказываемых ею услуг;
  • какая стоимость предоставляемых услуг;
  • наличие материальной базы и пр.

Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.

Конкурс для выбора УК

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может проводиться в нескольких случаях. Один из них – если владельцы помещений не смогли самостоятельно сделать выбор на протяжении года, кто будет управлять их домом, то в этом случае органы местного самоуправления проводят открытый конкурс для того, чтобы сделать отбор УК. Для этих целей разработан специальный закон, который регулирует эту процедуру.

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может быть назначен представителями органов власти. Делается это в случае, если после окончания текущего договора, жильцы не знают с какой организацией им лучше заключить соглашение. Для этого представители органов государственной власти имеют право провести за месяц до окончания действия текущего договора собрание.

Если жильцы на этом сборе не примут решение о том, кто будет управлять их домом, то разрешается объявлять конкурс, где будет произведен отбор УК.

Конкурс, для того чтобы произвести отбор УК, проводится по следующим принципам:

  • отбор УК необходимо проводить честно и максимально прозрачно. Если будет обнаружено нарушение, необходимо жаловаться в ФАС;
  • конкурс, где производится отбор УК, которая будет осуществлять управление домом должен предусматривать одинаковые условия для организаций любой формы собственности;
  • конкурс предусматривает избрание лучшей организации, которая должна с максимальной эффективностью использовать материальные средства владельцев помещений для удобства проживания и обеспечения безопасной жизнедеятельности людей;
  • открытый конкурс, где будет произведен отбор УК, должен находиться в свободном доступе. Представители органов власти обязаны обеспечить полную прозрачность этого процесса;
  • конкурс, где будет произведен отбор УК, должен контролироваться специальной комиссией, которая обязана следить за самой процедурой проведения. Также она определяет победителя.

Источник: http://bytrf.ru/organizuemsya/kak-vybrat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-dlya-mnogokvartirnogo-doma.html


Как сменить управляющую компанию

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

  • поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
  • защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

  • при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
  • при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

  1.  Принять совместное решение о смене УК.
  2.  Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
  3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
  4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
  5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.

Принятие решения

Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Как выбирать УК

К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа. 

Как перезаключить договор

Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:

  • составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
  • провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
  • обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
  • раздать копии договора владельцам квартир.

Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.

Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую или на ТСЖ

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

Как сменить одну УК на другую

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.

Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.

Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

  1. Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
  2. Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
  3. Составление протокола заседания.
  4. Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.

Замена на основании собрания собственников: процедура

Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.

Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.

Необходимое количество для смены управляющей ЖКХ компанией

Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.

Особое внимание нужно уделить необходимому количеству , при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.

На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся.

Из прибывших жителей более половины должны проать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.

Возможна ли смена УК без собрания собственников

Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.

В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.

На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.

Сколько раз можно менять УК

Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.

При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией.

Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др.

В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: рассказываем пошагово

Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.

  1. Планирование замены и уведомление собственников жилья.
  2. Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.
  3. Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
  4. Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
  5. Проведение ания.
  6. Подведение и подсчет итогов.

В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.

В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной.

Также рекомендуем посмотреть это видео:

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ и наоборот

В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше.

В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления.

В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД.

В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор. После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица.

Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ, образец

Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом. Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников. К такому акту прикрепляется и протокол собрания.

Образец уведомления не сложно скачать. ⇐

Незаконная смена управляющей компании, как это бывает

Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.

Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.

Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства.

Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении.

В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-na-druguyu-ili-na-tszh.html


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Но, чаще всего, такая причина уже есть, раз возникла необходимость в переменах. Например, УК объявило о скором банкротстве или из месяца в месяц не оказывают услуги, которые прописаны в договоре.  Процедура смены УК потребует от вас терпения, времени и поддержки соседей.

Весь процесс состоит из нескольких этапов. Придерживаясь их, можно не бояться упустить какие – то детали.

Выберите УК в которую хотели бы перейти

Этот выбор потребует времени. Вместе с соседями отправьтесь в дома, которые уже находятся под управлением компании, которая вам понравилась. Поговорите с жильцами, осмотрите дом и двор.

Не лишним будут обратиться в Жилищную инспекцию и проверить,  вызывала ли работа выбранной УК какие – то нарекания.

Обратитесь к руководителю компании, вместе с инициативной группой обговорите условия, на которых работает УК, какие услуги вносит в договор.

Выберите основание для замены УК

Как мы уже и говорили, просто так расторгнуть договор нельзя. Сменить УК можно в случае:

  1. договор с управдомом подходит к концу
  2. УК существенно нарушила условия договора с жильцами и они могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Но тут есть поправка. Жители могут разорвать отношения с УК сами, если приняли такое решение на общем собрании собственников. При этом им не нужно ждать никаких грубых нарушений. Это право жильцам дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11.
  3. УК потеряла лицензию на управление
  4. Старая УК согласна прекратить управление вашим домом
  5. Договор можно разорвать, если вы решили организовать ТСЖ. Но в этом случае полностью оборвать связи с управляющей компанией не удастся. Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, жители обязаны нанять УК как исполнителя работ в доме.

Кстати, если вы состоите в ТСЖ и хотите сменить нанятую УК, достаточно провести собрание собственников и отказаться от услуг своего «подрядчика». Это право должно быть отражено в уставе ТСЖ.

Проведите общее собрание собственников

В повестку дня внесите пункты, которые хотели бы рассмотреть коллективно:

  1. Проведение ания в очно-заочной форме;
  2. Прекращение отношений с прежней УК;
  3. Выбор способа управления и переход к новой УК;
  4. Обсуждение условий договора с новым управдомом, а также стоимости его услуг (тариф на текущий ремонт, содержание общего имущества дома).
  5. Время которое будет отведено на передачу технической документации на дом и средств на счет новой УК ( обычно – не более недели).

Всем собственникам нужно сообщить о том, что собрание состоится. Это важно и будет гарантировать вам законность проведенной процедуры.  Это можно сделать с  помощью объявлений, заказным письмом или лично. Законодательство также требует вести реестр уведомлений. В нем должны расписаться все жильцы. С 2016 года этот документ должен обязательно прилагаться к протоколу собрания.

После этого проведите очную и заочную часть собрания, соберите голоса жителей, заполнив бланк решения. Последний этап — составление протокола собрания. В течении 10 дней председатель домового комитета должен известить о решении жителей и отправить копию протокола собрания в действующую УК.

Сообщите, что ваш дом меняет управляющую организацию

Для этого жильцы отправляют уведомление о смене и копию решения общего собрания в старую УК и Госжилинспекцию. На это отводится 5 дней.

Заключите новый договор

Запомните:  в новом договоре должны подписаться не менее 50% жильцов дома. Иначе он не считается действительным, несмотря на решения собрания.

Еще одна важная деталь: новая УК обязана направить запрос с Госжилинспекцию, чтобы внести изменения в свою лицензию на управление. Только после этого компания имеет право взимать платежи с жителей.

Источник: http://prozkh.ru/2018/06/26/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/


Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Реформирование жилищно-коммунальной структуры не стоит на месте. Собственники жилья вправе самостоятельно решать, кто и каким способом будет управлять многоквартирным домом. Ненадлежащее исполнение или полное невыполнение возложенных обязанностей дает право жильцам выбрать новую управляющую компанию.

Причины для смены управляющей компании

Деятельность управляющей компании строится на основании заключенного с ней договора. Собственники жилья могут поменять УК в случае неисполнения или полного невыполнения возложенных обязанностей организацией.

К основным причинами расторжения договорных отношений с УК относят:

  • окончание срока действия договора и отсутствие в нем условия о его пролонгации;
  • невыполнение возложенных обязанностей;
  • предоставление услуг в неполном объеме, ненадлежащего качества или с нарушением сроков;
  • отсутствие реакции на заявки по проведению ремонтных работ;
  • окончание срока лицензии;
  • сокрытие деятельности, мошеннические действия с финансами и т.д.

Для начала процедуры смены УК достаточно нарушения хотя бы одного из условий договора. Соглашение заключается на срок от 1 года до 5 лет. Как правило, УК дается 12 месяцев на то, чтобы вникнуть в суть работы и привести дела в порядок. Если после отведенного времени недостатки деятельности не будут устранены, то собственники вправе избрать новую компанию.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Сменить управляющую компанию можно при соблюдении определенной процедуры:

  • принятие решения о смене УК;
  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение общего собрания;
  • составление протокола;
  • передача протокола.

Принятие решения

Решение принимается на общем собрании собственников жилья. Каждый жилец извещается о месте и времени проведения собрания за 10 дней. Если один из жильцов не будет оповещен в надлежащем порядке, то решение собрания может быть признано недействительным.

Надежным способом сообщения информации является направление заказного письма с уведомлением. Дополнительно оповестить о собрании можно с помощью объявлений, размещенных на специальных информационных стендах в доме.

  Температура воды в батареях – норма

В сообщении (или объявлении) указываются:

  • информация об инициаторе или инициативной группе (ФИО, паспортные данные);
  • форма: собрание или заочное ание;
  • дата, время и место проведения ания;
  • повестка (изменение в момент собрания темы обсуждения не допускается);
  • способы оповещения;

При заочном ании предоставляются бюллетени. Подсчет осуществляется привлекаемой счетной комиссией. Она подсчитывает голоса и составляет протокол. На основании оформленной документации принимается решение о продлении сотрудничества или выборе нового управленца.

Если в многоквартирном доме имеются квартиры, предоставляемые по договору социального найма, то обязательно на собрании должны присутствовать представители муниципального органа. Для признания собрания состоявшимся (а решения принятым) необходимо более 50% . Голоса учитываются по количеству занимаемых квадратных метров.

Выбор новой УК

В повестке дня помимо расторжения договора со старой управляющей организацией ставится вопрос о выборе новой. Инициаторам собрания следует заранее подобрать подходящие варианты новых УК. Выбор останавливается на компании, предложившей перечень услуг по выгодной цене.

Договор составляется заранее и предоставляется на ознакомление собравшимся гражданам. Документ включает положения, необходимые для поддержания МКД в надлежащем состоянии. Согласно ст.

162 жилищного законодательства в договор должны быть включены следующие обязательные пункты:

  • Состав имущества дома, принадлежащего всем собственникам. Жильцы самостоятельно определяют, какое имущество передается в управление нанятой организации, а которое остается в распоряжении собственников. Например, содержание коммуникаций и мест общего пользования дома передается в управление, а поддержание порядка на придомовой территории остается в ведении жильцов (очередность уборки придомовой территории, самостоятельное озеленение и т.д.).
  • Перечень предоставляемых работ и услуг, порядок их изменения.
  • Определение платы за предоставленные услуги и работы (размер, сроки, внесение изменений, способы оплаты и т.д.).

Важно: тарифы, связанные с содержанием общего имущества, устанавливаются жильцами, а по предоставлению коммунальных услуг – компаниями-поставщиками на основании тарифов, определяемых органами местного самоуправления в определенном районе.

  • Предоставление отчетности о проделанной работе. УК обязана предоставлять отчет не реже раза в год.

Составление протокола собрания

На общем собрании принимаются решения только по вопросам, вынесенным на повестку дня. Решение признается недействительным, если оно принято, но на повестку не выносилось.

  Как снять обременение с квартиры?

Производимые действия на собрании фиксируются в протоколе. Он составляется в письменной форме и обязательно содержит подписи Председателя, секретаря и счетной комиссии.

При оформлении документа учитываются следующие процедурные моменты:

  • уведомление собственников о проведении общего собрания;
  • повестка дня;
  • проведение ания;
  • составление протокола;
  • донесение принятого решения до всех собственников жилья;
  • сообщение старой УК о прекращении деятельности.

Заключение договора с новой УК

Протокол собрания передается старой и новой УК. Одна оповещается о том, что собственники больше не нуждаются в предоставляемых услугах, а вторая — о желании заключить с ней договор.

Важно: документация передается в месячный срок с момента принятия решения.

В случае отказа или задержки передачи документов новая УК вправе обратиться в арбитражный суд, в прокуратуру или жилищную инспекцию. Иногда можно продолжить работу со старой УК. В таком случае следует перезаключить договор: дополнить его новыми условиями или отредактировать старые положения в соответствии с жилищным законодательством.

Договор составляется в письменной форме и содержит следующие положения:

  • состав имущества (в некоторых случаях ссылка делается на технический паспорт дома);
  • список работ и услуг, предоставляемых управляющей компанией;
  • перечень тарифов, способов и сроков оплаты;
  • права сторон;
  • ответственность за неисполнение условий договора;
  • форма контроля;
  • отчетность.

Стоимость энергетических ресурсов устанавливается органами местного самоуправления. Размер средств, вносимых на содержание и ремонт, определяется самими жильцами с учетом предложений УК и норм жилищного законодательства. Документ подписывается новой УК и собственниками жилья. Он вступает в силу с даты, указанной в документе.

С какого момента платить новой ук?

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ старая управляющая компания обязана передать техническую документацию на дом за 30 дней до прекращения договорных отношений. В случае отказа новая организация, занимающая управлением дома, вправе обратиться в суд с иском о принуждении в передаче документов.

Старая управляющая организация может предоставлять квитанции на оплату до даты прекращения действия договора. Срок обсуждается на общем собрании собственников жилья. Согласно ст. 162 жилищного законодательства новая УК приступает к исполнению обязанностей в срок не позднее 30 дней с момента подписания соглашения. Дата устанавливается собственниками жилья, но не должна быть более 30 дней.

Источник: http://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome.html


Власть переменилась: как сменить ТСЖ или ЖСК на управляющую компанию в многоквартирном доме?

Зачастую собственников квартир не устраивает качество работы действующей управляющей компании. Однако ее смена представляется чем-то невообразимо сложным. SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

  • Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • Создание жилищного кооператива (ЖК);
  • Выбор управляющей компании большинством собственников;
  • Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

  • Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
  • Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
  • Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проало за смену на общем собрании;
  • Если УК лишили лицензии;
  • По обоюдному соглашению сторон договора;
  • При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» — одно лицо.

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

  1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
  2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
  3. Отправить копию протокола управляющей компании;
  4. Выбрать новую управляющую компанию;
  5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

  • Необходимо провести общее собрание;
  • Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии «за» смену формы управления – больше 50%);
  • Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
  • Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
  • ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
  • Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика.

Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта.

Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.

ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/


Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме — Про сад и дом

Стараясь облегчить себе жизнь, жильцы часто отдают управление жилыми помещениями сторонним компаниям, но вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме возникает часто.

Причин тому может быть несколько, но чаще всего это следствие уклонения УК от выполнения своих обязательств или плохое качество обслуживания. Если в вашем подъезде грязно, забился мусоропровод или не работает лифт, настало время перемен.

Мы расскажем о том, как это сделать правильно, и какие факторы учесть, в первую очередь.

Что входит в обязанности УК

Заключая договор с «управдомом», жильцы должны тщательно изучить договор, в котором указывается перечень оказываемых услуг по поддержанию надлежащего порядка, обеспечению функционирования коммуникаций и сохранности общедомовой собственности.

Среди обязанностей УК можно выделить:

  • Обеспечение комфорта и безопасного проживания для жильцов дома, а это означает постоянное поддержание в надлежащем состоянии поверхностей пола потолка, кровли, обеспечение хорошего освещения, в том числе.
  • Своевременный вывоз мусора, организация уборки в помещениях общего пользование, поддержание порядка на хозяйственных площадках, и территориях, предназначенных для сбора мусора.
  • Проведение комплекса мероприятий по благоустройству придомовой территории, включая работы по озеленению и устройству безопасных покрытий.
  • Установка и обслуживание счетчиков учета расхода воды, газа, света и тепла, подготовка коммуникаций к зиме.
  • Организация капитального ремонта.
  • Оповещение жильцов относительно возможного отключения коммуникаций, чтобы это не стало неожиданностью.

Довольно часто между жильцами и собственниками коммуникаций возникают финансовые споры, которые также должны своевременно решать специалисты управляющей компании.

Они должны предоставлять жильцам своевременно информацию относительно стоимости тарифов ЖКХ, и особенно в случае их изменениях.

Вести финансовую деятельность управляющая компания должна прозрачно, а если этого не происходит, жильцы начинают задумываться о ее смене.

Возможные способы смены управляющей компании

Если вы решили, что УК перестала выполнять свои обязанности или к ее работе возникают множественные вопросы, необходимо узнать, в первую очередь, какие способы для смены существуют.

Важно также знать, когда такая необходимость возникает, в принципе:

  1. Чаще всего острая необходимость в переменах возникает, если срок договора истекает, а дальнейшее сотрудничество со старой управляющей компанией не представляется возможным.
  2. Не редко причиной смены является нарушение договора, что дает жильцам полное право на смену УК (ст.162 ЖК РФ).
  3. Управляющая компания по каким-либо причинам была лишена лицензии, дающей право управлять домом (ст.199 ЖК).
  4. Договор расторгается по достижению договоренностей обеими сторонами (в добровольном порядке).
  5. В случае смены формы управления многоквартирным домом.

Смена управляющей компании проводится без нарушения прав сторон, при этом присутствует полная свобода действий и демократия. Инициировать смену УК может один жилец, недовольный деятельностью управленцев.

Чтобы это произошло, достаточно провести всего одно собрание жильцов товарищества собственников (ТСЖ), что предусмотрено его уставом, как правило.

Чтобы все прошло идеально, собрание надо подготовить и правильно провести.

Как провести собрание о смене управляющей компании

Подготовка к собранию, на повестке которого будет стоять вопрос о смене управляющей компанией, инициативная группа должна тщательно изучить договор, заключенный со старой компанией. Следующим шагом является подготовка повестки дня собрания, где особенно важно обсудить форму ания (очная, заочная или смешанная).

Участникам собрания предстоит подготовить порядок расторжения договора со старой компанией, утвердить новую кандидатуру и подготовить новый договор, учитывая допущенные ранее недочеты. Также оговариваются конкретные сроки передачи техдокументации.

Лучше всего сделать это через 2-3 дня после собрания, не позже, чем за месяц до окончания полномочий старой УК.

Важно! В случае утери документации старая управляющая компания должна восстановить их, на что закон отводит не более трех месяцев.

Не менее чем за 10 дней до проведения собрания об этом уведомляются жильцы, причем делать это надо заказным письмом или путем обхода квартир (под подпись).

О сроках проведения мероприятия могут сказать также объявления на подъездах, вывешенные на самом видном месте. После проведения очной части собрания, члены инициативной группы обходят жильцов, которые не смогли принять участие в мероприятии.

Составляется протокол, а информация относительно результатов собрания доносится всем собственникам жилых помещений.

Как сообщить о своем решении

О решении сменить «управдома», если оно было подтверждено собственниками на собрании, необходимо сообщить руководству УК, уведомить о смене придется и контролирующие организации. В дополнение к уведомлению подается копия решения собрания собственников, а сделать это необходимо, согласно закону, в пятидневный срок.

Как заключить новый договор

Прежде чем передавать дела по управлению многоквартирным домом новой компании, надо тщательно ее проверить. Для этого надо, в первую очередь, изучить всех претендентов. Найти список УК в любом городе можно в Интернете, где эта информация находится в открытом доступе.

Не лишним будет почитать отзывы жильцов, и пообщаться на форумах. Выбрав одного или несколько претендентов, желательно лично посетить объекты, управлением которыми занимаются управленцы.

На многое откроет глаза информация, полученная в контролирующих органах, визит в офис УК и знакомство с руководством.

Смена УК возможна только в случае, если свыше половины собственников жилья с этим решением согласно, что подтверждается наличием их подписей под решением собрания.

В противном случае любое решение будет считаться не легитимным. К слову, подписать новый договор желательно во время собрания, так как собрать необходимый кворум снова будет проблематично.

После заключения договора, руководство новой УК обращается в органы жилнадзора, которые вносят соответствующие изменения в лицензии компании.

На оформление уходит порядка 10 рабочих дней, а оплачивать услуги новой компании можно только после внесения изменений в лицензию.

Есть ли другие способы смены УК

Как видите, законная процедура смены управляющей компании длительная, поэтому многие собственники задумываются об альтернативных способах, и они есть, к счастью.

Ускорить процедуру, в частности, можно, если провести процедуру перезаключения существующего договора, но для этого надо, чтобы все участники процесса пришли к общему мнению и решили все разногласия добровольно. Жильцы в этом случае должны тщательно изучить договор и внести в него коррективы.

В случае достижения согласия, членами инициативной группы жильцов и специалистами УК составляется новый договор. Утверждается он также во время собрания, которое надо собрать и провести по правилам.

Прочтите также: Как правильно написать и подать жалобу на управляющую компанию: образец 2018

© 2018, Expert. Все права защищены.

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/gkh/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/


Как сменить управляющую компанию?

Управление многоквартирными домами в России приобрело другие механизмы после того, как был принят новый вариант Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Старые ЖЭКи, к которым было так много нареканий, ушли в прошлое. Однако у жильцов и собственников жилья стало появляться немало претензий и к работе новых структур.

Как быть в той ситуации, когда работа управляющей компании не выдерживает никакой критики? Как действовать, когда качество коммунальных услуг резко упало, а размер сумм в платежках, напротив, резко увеличился?

Смена управляющей компании в этом случае – совершенно необходимый шаг, но сделать его непросто. Для этого надо обладать необходимыми знаниями в этой сфере.

Что такое управляющая компания?

ЖК РФ предполагает три основных варианта управления общим имуществом многоквартирного дома. Это могут делать непосредственно сами жильцы и собственники жилья напрямую.

Они же могут это делать путем создания специального юридического лица (скажем, товарищества собственников жилья, ТСЖ).

Либо можно нанять уже существующее юридическое лицо или индивидуального предпринимателя, которые специализируются в указанной сфере.

Это и будет управляющая компания (УК). Она, с одной стороны, будет выполнять роль посредника между конечными потребителями и поставщиками коммунальных ресурсов. А, с другой стороны, оказывать услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов.

Закон требует, чтобы одним домом управляла только одна компания. Если вдруг появляются двойные-тройные платежки – это всегда нарушение закона. И часто такой вариант возникает именно тогда, когда жильцы принимают решение сменить УК.

В каких случаях возможна смена УК?

По большому счету, сотрудничество с той или иной УК – это полностью желание заказчика, то есть собственников жилья. А потому они вправе менять компании хоть по нескольку раз за год, без всяких ограничений. Но это теоретически, а на практике это процесс довольно сложный и затянутый – по той простой причине, что УК не так-то просто заставить расстаться со своим источником доходов.

Наиболее простая ситуация – когда просто истек срок договора между собственниками жилья и УК. Такой договор, согласно действующему законодательству, может заключаться на срок не менее года и не более пяти лет.

Когда срок действия договора близится к концу, и вы в своем доме планируете сменить УК или, вообще, выбрать иной способ управления общим имуществом, то необходимо принять соответствующее решение общего собрания.

И сделать это следует не позднее, чем за месяц до истечения срока договора. Дело в том, что при отсутствии такого заявления от какой-либо из сторон договора, он автоматически пролонгируется на прежний срок действия.

Как сменить УК, если срок договора еще не истек?

Это довольно сложный вариант, поскольку при этом жильцам и собственникам жилья придется обосновать свое решение. Это необходимо на тот случай, если УК не согласится и обжалует ваше решение в суде.

При этом варианте хорошо бы заручиться поддержкой не только профессиональных юристов, но и новой УК, с которой вы готовы заключить договор на обслуживание. У компании будет стимул вас поддержать и оказать всю необходимую помощь.

Хорошо, если удастся договориться о расторжении договора по соглашению сторон. Иные основания возможного расторжения договора следует заранее прописать в самом тексте договора при его заключении. Иными словами, надо думать о возможном будущем и негативном развитии взаимоотношений с УК.

Если же никаких условий в договоре не прописано, то расторжение должно происходить на основании положений Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

При рассмотрении таких вопросов в суде, как правило, основанием для расторжения договора становится существенное нарушение его условий, что приносит определенный ущерб другой стороне.

В нашем случае к существенным нарушениям можно отнести плохую уборку придомовой территории, низкий температурный режим при отоплении, постоянное отключение воды или света. Главное, чтобы такие нарушения носили систематический характер и были документально подтверждены.

Источник: https://www.juristbox.ru/smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu/