Как разменять квартиру

Размен квартиры

Размен квартиры – это вид гражданско-правовых отношений, юридическая сила которых определена Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Терминологически определяется как «мена», привлекая к участию в сделке граждан, а иногда – и муниципальные структуры власти.

Главная характеристика, определяющая процесс размена – разъезд участников долевого владения из принадлежащего им и совместно используемого жилья,  в полученные отдельные помещения.

Если при этом используется распространённый на рынке недвижимости альтернативный вариант в виде сбыта, с последующим приобретением объектов, подобная сделка приобретает вид купли-продажи недвижимости.

Она допускает юридическое обозначение размена только на начальном этапе, при условии, что имущественный акцент сделан на разъезде участников сделки, или на освобождении жилья с заменой на получение нового.

Варианты, принятые впоследствии по соглашению сторон, допускают разъезд, как путём непосредственной мены, так и в результате перехода процесса в гражданско-правовые отношения купли-продажи.

Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

  • Развод супругов.
  • Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
  • Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
  • Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
  • Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

Способы размена квартиры

Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

Таковыми принято определять:

  • орган местного самоуправления;
  • физическое лицо;
  • участников долевого владения.

Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

К этому числу относятся размены:

  • равноценные по площади и стоимости;
  • предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
  • город на город;
  • квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
  • на жильё и иные имущественные ценности.

Главное – сохранение вида права.

Иногда по разрешению исполкома его, допустимо изменять. Но подобные юридические инициативы допускаются до начала расселения совместно проживающих граждан.

Размен квартиры без приватизации

Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.

Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.

В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:

  • приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
  • конкретно указанные требования (пожелания);
  • готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.

Источник: https://myestate.club/razdel/razmen-kvartiry.html


Как осуществить размен квартиры? Советы специалистов

Оглавление:

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости.

По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.

Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.

  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.

  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.

  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства.

Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки.

Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится.

Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором.

Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна.

Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир.

В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых.

При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3.

Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить.

А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё.

Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей.

Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге.

Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой.

Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/razmen-kvartiry-kak-provesti-vygodnuyu-sdelku.html


Особенности размена квартир

Уже более 20 лет проходит в России приватизация недвижимости, которая заканчивается 1 марта 2015 года. Но до сих пор многие не могут определиться, в каких квартирах лучше жить: в собственной приватизированной или по договору социального найма. И если предстоит размен квартиры, то обязательно надо знать, как разменять приватизированную квартиру и что для этого необходимо.

Приватизация имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Приватизация или наем

Основным преимуществом приватизации является полноправное обладание недвижимостью и возможность распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению: завещать, дарить, продавать, разменивать, сдавать в аренду.Пожилой одинокий человек, имея в собственности квартиру, может заключить договор ренты для переезда в приличный социальный дом.

Ветхое жилье лучше не приватизировать, потому что в будущем могут возникнуть не только финансовые проблемы в связи с ремонтом, но и невозможность продать или сделать размен приватизированной квартиры. Нужна ли будет квартира в таком состоянии кому-нибудь? Стоимость ветхого жилья будет намного меньше стоимости равнозначной площади для размена или продажи.

Приватизация комнат с площадью менее 18 м2 в коммунальных квартирах, в общежитиях нежелательна, так как при расселении только жители неприватизированных комнат могут улучшить в последующем свои жилищные условия. Собственник приватизированной собственности получит жилье в другом месте именно с той же площадью, как и старое.Из приватизированного помещения трудно выселить за неуплату коммунальных услуг, можно только обязать по суду погасить эту задолженность с процентами и пенями.Коммунальные долги неприватизированного жилья могут обернуться принудительным выселением.Муниципальная квартира, если в ней никто не был зарегистрирован, возвращается государству. Она не может наследоваться родственниками умершего.

Содержание, оплата коммунальных услуг в приватизированном жилье обходится дороже, чем в муниципальной квартире. Однако с 1 января 2016 года все граждане, независимо от того, кто является собственником помещения, будут вносить ежемесячные платежи на капитальный ремонт дома, в котором они проживают.

Собственники квартир оплачивают налог на имущество, однако этот налог не большой и его легко может оплатить любой россиянин.

Способы размена

Жизненные ситуации могут поставить перед любым собственником жилья вопрос: можно ли разменять приватизированную квартиру, какие действия при этом необходимы? Существует несколько решений данной проблемы.Размен приватизированной квартиры можно осуществить 2 способами. Первый способ: когда квартира предлагается на продажу.

Если находится покупатель на эту жилую площадь, тогда ищется другое жилище для покупки.Вторая модель подразумевает прямой обмен, когда происходит одновременный подбор всех квартир для обмена или размена. Юридическое оформление договоров мены и купли-продажи практически одинаково, в конечном результате регистрируется переход права собственности на жилье.

Размен квартиры бывает необходим, если проживание в одном жилье, по каким-либо причинам невозможно. Причины могут быть разные: это могут быть скандалы, обычный развод или же простое увеличение количества проживающих членов семьи в одном помещении. Часто разменивают жилье,если в семье есть взрослые дети, которым необходимо свое собственное пространство, а возможности купить квартиру нет.

Если возникает непонимание на размен у проживающих по одному адресу и имеющих свою долю в этой квартире, то в этом случае возможны следующие два варианта. Нужно найти компромисс или продать свою долю в этой квартире одному из дольщиков либо совершенно постороннему человеку. Последнее бывает очень сложно осуществить, не каждый захочет жить рядом с чужим человеком.

Присутствие стороннего человека, возможно и жилищного юриста, трезво оценивающего эту обстановку, может помочь решить эту проблему, договориться по-мирному, предложив для этого правильные варианты.

Если приватизированная квартира имеет маленькую площадь и находится в долевой собственности, то размен приватизированной квартиры можно совершить, продав ее и разделив деньги между собственниками согласно их доли.

По Гражданскому кодексу РФ, принудительный размен может получить только муниципальное жилье. Чего нельзя совершить с приватизированной квартирой, комнатой. Владелец приватизированной квартиры вправе сам распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Никто не может заставить его расстаться со своей собственностью даже через суд.

Интересы несовершеннолетних детей, недееспособных при размене

Если в квартире, которая должна быть разменяна, проживают несовершеннолетние дети, то обязательно должны соблюдаться интересы этих детей. Государственные органы опеки призваны защищать интересы несовершеннолетних. Имущественное и жилищное положение детей при обмене не должно пострадать.
Стандартных документов для органов опеки для выдачи разрешения на отчуждение не существует. Обычно это:

  • документы на приватизированную собственность по всем помещениям, которые должны участвовать в сделке размена;
  • документы о родстве родителей и ребенка;
  • выписка из домовой книги;
  • ксерокопии лицевых счетов на квартиру;
  • кадастровый, технический паспорт;
  • справка об оценочной стоимости квартиры.

Рекомендуется перед началом обмена приватизированного жилья побывать на приеме у инспектора отдела опеки, объяснить ситуацию, уточнив список документов. Все это позволит избежать неприятных сюрпризов при размене.

При размене жилой площади должны обязательно учитываться права недееспособных и людей с ограниченными способностями. Права этих людей защищают законные представители, опекуны.

Top

Источник: http://1nasledstvo.ru/privatizaciya/kak-razmenyat-privatizirovannuyu-kvartiru.html


Размен муниципальной квартиры по законодательству РФ

Размен муниципальной квартиры по российскому законодательству возможен в определенных случаях. Так как право собственности на муниципальное жилье принадлежит государству, то для любых сделок с ним необходимо разрешение органов муниципалитета. Для того чтобы не зависеть от решения государственных органов жилье можно приватизировать. Тогда право собственности перейдет на ее жильца.

Если приватизация по определенным причинам невозможна или нежелательна, то размен – одна из самых простых и распространенных сделок с муниципальной собственностью.

Способы размена

Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:

  • по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
  • через суд.

В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд, согласие от органов опеки будет также необходимо.

Что не подлежит размену

Законодательством установлен определенный перечень ситуаций, в которых размен муниципального жилья будет не согласован администрацией. Для того чтобы узнать, можно ли разменять конкретное жилье, нужно знать ситуации, когда это не возможно. К ним относятся:

  1. Ситуации, когда жилая площадь и этот дом подлежат в скоро времени капитальному ремонту и перепланировке квартир.
  2. Жилье признано негодным для проживания.
  3. Жилье находится в аварийном доме или принятом под снос.
  4. В определенных случаях, когда жилец может скоро лишится права на жилье.
  5. Когда на жильца подано заявление о расторжении договора найма.
  6. Если некоторые зарегистрированные жильцы против размена.

На основании этих пунктов, перед началом оформления сделки по размену жилья важно проверить ее на соответствие установленным требованиям.

Нюансы размена

Перед тем как начинать поиски возможных вариантов размена обязательно нужно подготовить свою квартиру для обмена. Чем лучше будет ее внешнее состояние, тем быстрее найдется покупатель, готовый обменять свою квартиру.

К тому же сделав хороший ремонт и устранив все существенные недочеты, квартиру можно обменять по более выгодной стоимости.

Также значимым нюансом является, оставляете ли вы мебель. Возможно, что она не подойдет к вашей новой квартире и вам проще будет обменять квартиру с определенной доплатой. Это будет преимущество для другой стороны сделки, так как им не придется покупать новую или перевозить свою. А вы можете получить от них ту мебель, которая идеально подходит для новой квартиры.

Кроме этого перед началом поиска размена нужно точно определить стоимость муниципальной квартиры. Она обладает такой же рыночной ценой, только процентов на 30 ниже таких же приватизированных квартир.

Также учитывать нужно и территориальное месторасположение дома в населенном пункте, близость к инфраструктурным объектам. И даже этаж расположения квартиры играет большую роль в ценообразовании.

После такой оценки нужно грамотно оценить реальную рыночную стоимость понравившегося жилья. Так как его жильцы изначально могут ее очень завысить.

Порядок действий

Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок их действий должен быть следующим:

  • поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
  • сбор необходимых документов;
  • предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
  • подписание договора размена и оформление сделки;
  • расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.

Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.

Документы

Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должен предоставить следующий пакет документов:

  • договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
  • паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
  • заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
  • технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
  • бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
  • справка о количественном составе семьи.

Кроме этих документов нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.

Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.

Основания для отказа

Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:

  1. Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
  2. Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
  3. Квартира признана официально непригодной для проживания.
  4. Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
  5. При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
  6. Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
  7. Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.

Данные основания отказа от проведения сделки оспорить в судебном порядке будет очень сложно. А вот другие основания, когда один из жильцов выступает против размена, можно попробовать оспорить в суде.

Размен через суд

В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.

Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.

Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и будет переехать туда, куда примет решение суд.

Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/pokupka/razmen-munitsipalnoy-kvartiryi.html


Как разменять квартиру с выгодой

Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт «РИА Недвижимость» узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях.

Каждый при своем

Конечно, идеальным вариантом было бы разменять квартиру без всяких доплат и радостно разъехаться каждому в свое жилье. Но все опрошенные эксперты предупреждают, что это будет совсем непросто и придется чем-то поступиться (районом, качеством дома и квартиры).

Так, руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова уверена, что разменять трехкомнатную «хрущевку» на две «однушки» в том же районе Москвы будет нереально.

«Сейчас 6,5-7 миллионов рублей — это максимально возможная цена для такой квартиры в районах на окраинах, а однокомнатная стоит от 4,8 миллиона рублей. Соответственно, остается 2,2 миллиона рублей, на которые можно купить или комнату в том же районе (при необходимости сохранить локацию), или «однушку» в «хрущевке» в области, или новостройку в новой Москве или Подмосковье», — говорит она.

В свою очередь ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин добавляет, что средний бюджет продажи трехкомнатной квартиры в Москве составляет 9,85 миллиона рублей.

Если ориентироваться не на минимальные цены, а на более частые предложения, то потенциально «трешку» можно разменять на одну однокомнатную квартиру и одну двухкомнатную.

Но это будут в основном квартиры в старых домах 1970-х годов постройки, с малым метражом квартир, рассуждает он.

По мнению Лунина, если смотреть на более новые серии домов, к примеру, улучшенные панельные серии, то, скорей всего, получится приобрести только одну двухкомнатную.

Были б деньги

Конечно, если люди при размене готовы доплатить, то многие проблемы решаются сами собой и возможность выбора значительно расширяется. «В последнее время чаще всего продавцы прибегают к приобретению квартир с привлечением ипотеки. Во-первых, многие хотят остаться проживать в своем районе Москвы, при этом улучшив жилищные условия.

Во-вторых, понижение ипотечной ставки ключевыми банками, также влияет на принятия решения. В-третьих, каждый хочет приобрести объект недвижимости не только с точки зрения улучшения его качественных характеристик, но и с точки зрения эстетики, например, наличие хорошего ремонта квартиры и ее меблировка», — говорит эксперт «Азбуки Жилья».

По его словам, доплата относится к одному из самых распространённых вариантов при размене: либо, когда вы доплачиваете и расширяете жилищную площадь, либо, когда вам доплачивают, и вы получаете меньшую площадь и доплату.

В первом случае, такой вариант чаще возможен при рождении детей. Меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой.

Во втором случае, двухкомнатную квартиру на однокомнатную, чаще меняют пенсионеры, так как содержать такую площадь, нет возможности, либо они нуждаются в деньгах.

Вообще, в каждом случае есть огромное количество нюансов по каждой такой квартире. Район, качество дома, год постройки, метраж и еще масса факторов ценообразования. Но, как считает эксперт из «Миэль», например, квартиру в сталинском доме можно разменять достаточно свободно и при достаточно небольшой доплате, во всех остальных случаях вопрос лишь в том, сколько вы готовы доплатить.

Нюансы оформления

При осуществлении размена, конечно, встает вопрос оформления, так как здесь проводится целая цепочка сделок и процесс значительно усложняется.

Все эксперты сходятся в том, что лучше оформлять такие сделки договором купли-продажи. Хотя в некоторых случаях имеет место быть и договор мены.

«Вообще, договоры мены сейчас встречаются редко — и в основном, когда люди боятся вступать в денежные отношения», — говорит Антясова.

По ее словам, при выборе мены важно понимать, что это влечет за собой гораздо более серьезные последствия, чем приобретение квартиры по договору купли-продажи.

Если предположить, что была некая цепочка мен, в которой участвовали 10 собственников, то если хотя бы в одной сделке будет найдено что-то «нехорошее», позволяющее ее оспорить, то разрушена будет вся эта цепочка, всем участникам сделки придется восстанавливать статус-кво, возвращаясь в старое жилье.

«А вот решение жилищного вопроса через обычную альтернативную сделку позволяет на каждую квартиру заключать отдельный договор. И даже если предположить, что сделка будет оспорена, это коснется только одного покупателя и одного продавца. Остальные участники цепочки вообще никак не затрагиваются», — объясняет эксперт из «Миэль».»Последний раз с договором мены мы сталкивались в нашей практике более 10 лет назад», — вспоминает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По ее мнению, на сегодняшний день этот способ продажи практически изжил себя, абсолютное большинство сделок проходит по традиционной схеме с заключением договора купли-продажи, когда продавец получает за жилье деньги и только потом покупает на них другую недвижимость.

Вместе с тем, эксперт из «Метриума» отмечает как минимум два случая, когда договор мены объективно имеет право на существование. Первый — ситуация, когда супруги разводятся и имеют в собственности несколько квартир. К примеру, каждый из них владеет по 1/2 доле в трехкомнатной «хрущевке», при этом есть еще одна «однушка», оформленная на супруга-супругу еще до брака.

При разводе в таких случаях чаще всего заключается договор мены, когда1/2 доля в трешке меняется на «однушку».

Вторая распространенная ситуация, когда используется договор мены, это деление наследства. Например, сын получил от родителей дачу, а его сестра квартиру. Нередко дети решают обменяться наследством, заключая как раз договор мены.

Однако, как показывает статистика, подобные сделки в итоге могут быть расторгнуты, причем порой даже через несколько лет. Например, кто-то из наследников решит, что обмен был неравноценным и стоимость, скажем, дачи куда меньше квартиры.

Суд часто встает на сторону истца, которому для обоснования требований нужно всего лишь сделать оценку собственности, предупреждает Литинецкая.

Источник: https://woman.rambler.ru/home/39036533-kak-razmenyat-kvartiru-s-vygodoy/


Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

«Можно ли разменять неприватизированную квартиру?» — этот вопрос и сейчас волнует многих. Несмотря то, что приватизация идёт уже 2 с лишним десятилетия, доля муниципального и государственного жилья всё ещё достаточно велика. И немало людей, живущих в таких квартирах, имеют желание разъехаться. Попробуем разобраться, как правильно это сделать. 

Как разменять неприватизированную квартиру по суду?

Каковы варианты размена?

Когда не допускается размен?

Хочешь делать — делай сам

Что необходимо для размена?

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Краткие итоги

Как разменять неприватизированную квартиру по суду?

Ранее, до вступления в действие нового Жилищного кодекса, существовала возможность в спорной ситуации провести принудительный размен жилья, если совместное проживание больше не возможно. Однако сейчас это уже почти невероятно.

Теоретически закон допускает такую ситуацию, но в действительности судебная практика по таким делам состоит почти из одних отрицательных решений.

Поэтому можно сделать первый вывод: не нужно доводить дело до спора — договаривайтесь с другими жильцами в квартире по-хорошему.

Каковы варианты размена?

Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству).

А это — довольно сложная операция: число приватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См.

Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против).

И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.

Когда не допускается размен?

Можно ли разменять неприватизированную квартиру, если за коммунальные услуги не плачено уже полгода и больше? Ответ здесь, скорее всего, должен быть отрицательным. По закону такая задолженность служит одним из поводов для расторжения договора социального найма через суд. А предъявленный собственником иск делает обмен невозможным по закону.

Кроме судебных тяжб вокруг квартиры, обмену также препятствуют:

  • аварийное состояние жилья;
  • идущий капитальный ремонт;
  • решение о сносе дома.

Не допускается и обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одним из заболеваний, включённых в особый список (туберкулёз и т. п.). Наконец, может оказаться «заблокированным» размен квартиры, если в результате на несовершеннолетних детей будет приходиться площадь, меньшая, чем предусмотренная законом.

Хочешь делать — делай сам

Допустим, препятствий не обнаружено. Что тогда нужно делать гражданину? Ответ прост: самому подыскивать варианты обмена. Увы, никто другой этим заниматься не будет.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через агентство недвижимости? К сожалению, в большинстве случаев — нет. Практически никто из риелторов этим заниматься не станет, так как для них работа по такому обмену просто невыгодна.

А муниципальные или государственные организации не обязаны помогать гражданам в подобных вопросах.

Тем не менее найти жильё для обмена возможно. Более того, закон не запрещается вести размен и на другие города. С согласия организаций-собственников допускается даже вселение в неприватизированное жильё граждан, ранее проживавших в другом городе. В этом случае новый жилец просто заключает договор социального найма и принимает по нему все права и обязанности.

Что необходимо для обмена?

Скачать запрос справки

Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свои экземпляры договора социального найма.

Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен.

Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.

Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:

  • о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
  • о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).

Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.

После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.

Краткие итоги

Так можно ли разменять неприватизированную квартиру? Подытожив, можно сказать: да, можно. Однако такой размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.

Источник: http://nsovetnik.ru/privatizaciya/mozhno_li_i_kak_razmenyat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/


Размен квартир: с чего начать, необходимые документы. Как не попасть на мошенника :

Проанализируем все нюансы, которые нужно учесть, проводя размен квартиры, а также рассмотрим способы выявления преступных намерений участника сделки.

Виды мошенничества при обмене квартиры

Риелтор часто сознательно совершает противоправные действия, предлагая клиенту размен квартиры в Москве. Любое мошенничество с недвижимостью является уголовным преступлением. Существует реальная ответственность за подобные противоправные деяния.

Например, граждане хотели провести размен квартиры. Рассмотрим ситуацию. Очень часто люди, желающие осуществить размен 3 комнатной квартиры на жилье меньшей площади, оказываются «на улице». При этом доходы мошенников резко увеличиваются. Есть случаи, когда однокомнатная квартира в столице становится причиной гибели ее владельца.

Информация о противоправных действиях в сфере недвижимости с завидной периодичностью появляется в средствах массовой информации, на различных интернет-ресурсах.

Кем чаще всего совершаются преступления с недвижимостью

В числе таких лиц риелторы, оформляющиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, либо регистрирующие фирмы для оказания посреднических услуг с объектами недвижимости. Подобные компании стараются работать по одной из нескольких преступных схем:

  • создание «липовых» компаний с оформлением поддельных документов;
  • периодическое внесение изменений в наименование компании, описание фирмы;
  • работа через подставных лиц, оформляение документов на посторонних людей;
  • работа в нескольких городах страны;
  • периодическое внесение изменений во внешний облик своих сотрудников (возможно изменение фамилий, имен, переоформление поддельных паспортов);
  • формирование сложной цепочки продажи объектов недвижимости для разрыва причинно-следственных связей.

Варианты мошенничества

Помимо психологических приемов, мошенники привлекают жертв интересными ценами. Предлагая выгодный обмен, например, такие риелторы убеждают клиента в том, что муниципальная квартира может быть обменена на приватизированную жилплощадь с доплатой.

Среди предложений, от которых сложно отказаться, и покупка недвижимости по ценам, значительно более низким, чем рыночная стоимость жилья. Обычные граждане часто попадают в такие мошеннические схемы, теряют деньги, жилье.

На самом деле муниципальная квартира не может быть обменена без разрешения собственника, то есть муниципальных органов власти.

Обмен по поддельным документам

Подобный вариант мошенничества имеет существенные масштабы. Мошенники получают незаконным путем всю необходимую для обмена документацию: поддельные бланки, свидетельства о праве собственности на недвижимость, технические паспорта жилья.

После того, как сделка по обмену завершается, во время вселения выясняется, что в квартире есть иные жильцы, которые даже не подозревают о том, что был совершен обмен их недвижимости. Единственным способом разрешения ситуации будет обращение в суд.

В ходе судебного разбирательства выясняется подлинность документов, по которым была совершена сделка, по которой, например, однокомнатная квартира была обменена на жилье большей площади. Если выясняется, что документы были поддельными, обманутым гражданам пытаются вернуть потерянные деньги, возвратить их старую квартиру.

Практика свидетельствует, что на изготовление фальшивых штампов, печатей, регистрационных документов на недвижимость мошенники тратят примерно 100000 американских долларов.

Неоднократный обмен одного объекта недвижимости

Часто мошенниками неприватизированная квартира обменивается 5-6 раз, при этом преступниками используются поддельные дубликаты документов.

Один пакет поддельных документов показывают первому лицу, с которым совершают обмен. Собственник квартиры приглашается на оформление обмена недвижимости, получает (если это предполагается в договоре) денежную сумму за обмен.

Далее снимают копии с документов и используют их для следующих незаконных сделок.

Мошенники получают за размен квартир деньги по следующей схеме: первую часть сразу после заключения договора (аванс), вторую часть предлагают гражданину заплатить после оформления объекта в государственных инстанциях.

Доверчивые люди не задумываются, что имеют дело с мошенниками, тем более, что оплачивается не сразу вся сумма гонорара за помощь в обмене. Пока обманутые люди поймут, что стали жертвами обманщиков, их уже невозможно найти.

Варианты с подменой недвижимости

Во многих случаях мошенники предлагают на обмен одну квартиру, но в итоге выясняется, что договор оформлен на другой объект недвижимости.

Доверчивые покупатели даже не пытаются проверять правильность заполнения документов, стараясь поскорее «провернуть» выгодный размен квартир, и не обращают внимания на то, что в договоре указан абсолютно другой адрес, а не тот, по которому они проводили предварительный осмотр квартиры.

Удивительного в этом ничего нет, ведь мошенники умело пользуются доверием покупателей, стараясь извлечь из этого собственную материальную выгоду.

Обмен квартиры после смерти ее владельца

Бывают и такие ситуации, что обмен квартиры выполняют после смерти официального владельца. На период совершения сделки по обмену недвижимости ее собственник уже мертв, при этом именно его данные фигурируют в договоре обмена. Безусловно, подобные сделки не являются законными, и право на владение квартирой получают прямые наследники.

Обмен жилья с невыписавшимися из квартиры людьми

Данная мошенническая схема считается сложной. Ее применяют в тех ситуациях, когда в квартире проживает лицо, признанное нетрудоспособным, либо имеющее проблемы со здоровьем. Человек, признанный бюро МЭС нетрудоспособным, проживающий в квартире, автоматически получает на нее права.

При проведении обмена от такого лица должно быть получено официальное согласие, причем его права не должны быть ущемлены либо нарушены. 4-5 таких сделок дают мошенникам возможность безбедно жить за пределами страны. В худшем случае лицо, имеющее инвалидность, оказывается на улице, не может защитить свои права в суде, вернуть утраченную недвижимость.

В лучшем случае человек после обмена окажется в коммунальной квартире, либо его вывезут за пределы города.

Обмен с занижением реальной стоимости квартиры

Если при обмене происходит существенное занижение рыночной цены квартиры, делается это для того, чтобы уйти от уплаты официальных налогов. Для выхода из сложившейся ситуации важно как можно быстрее обратиться в суд, найти опытного юриста.

Те риелторы, которые выбирают такой вариант работы, циничны, не скрывают своей наглости, готовы выставить своего клиента не в самом лучшем свете. Покупатель получает при обмене только ту сумму, что указана в договоре, в реальности он платит гораздо больше. Высок риск потери квартиры, а не планируемого размена недвижимости.

Мошенники выплачивают разницу между стоимостью квартир частями, нет гарантии, что их размер будет полным.

Мошенничество с обменом на «Авито»

Данный сайт считается одним из самых посещаемых, а потому на нем часто появляются выгодные предложения по обмену от мошенников. Качественные фотографии, привлекательные условия обмена – ловушка, в которую попадают доверчивые покупатели, мечтающие улучшить свои жилищные условия. Если владелец квартиры, предлагающий обмен, находится за пределами страны, не стоит продолжать с ним сотрудничество.

Вряд ли сделка по обмену будет «чистой» и выгодной для клиента. Сайт не имеет ограничений по размещению фотографий, описанию жилья, предлагаемого к обмену, этим и пользуются мошенники. Они размещают снимки, не имеющие никакого отношения к реальной квартире, предлагаемой на обмен.

Не знаете, как разменять квартиру, чтобы все было юридически грамотно? Ищите себе хорошего юриста, не покупайтесь на сомнительные предложения.

Просмотр вариантов обмена за деньги

Данная схема развита в крупных мегаполисах, считается самой безопасной и безобидной. Риелтор предлагает клиентам за определённую денежную сумму просмотр квартиры для обмена. Такие презентации продолжаются до момента реального оформления продажи либо обмена этого объекта недвижимости. Посредник пропадает, вернуть деньги за просмотр не представляется возможным.

Лично встречайтесь с лицом, предлагающим обмен, на встречу обязательно приглашайте опытного юриста. Прежде чем подписывать документы, внимательно их изучайте, проверяйте соответствие между фактическим адресом, по которому вы обращались, и тем адресом, что записан в договоре.

При выявлении любого несоответствия сразу же отказывайтесь от подписания договора на обмен недвижимости.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-razmen-kvartir-s-chego-nachat-neobxodimye-dokumenty-kak-ne-popast-na-moshennika.html


Как разменять муниципальную квартиру: 3 этапа

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

  • Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
  • Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
  • Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
  • Жильё имеет статус аварийного.
  • Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
  • Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

  1. Сначала подписывается договор мены.
  2. Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
  3. Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

  • Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
  • Выписок из домовых книг.
  • Техдокументации на все квартиры из БТИ.
  • Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
  • Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
  • Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
  • Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

  1. Этажным расположением.
  2. Состоянием.
  3. Размером жилой площади.
  4. Уровнем развития инфраструктуры.
  5. Отдалённости от общественного транспорта.
  6. Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.

Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.

Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:

  1. Мена.
  2. Продажа.
  3. Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

  • Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
  • Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
  • Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
  • Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
  • Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
  • Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья  имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

  1. Свидетельства о браке, либо его расторжении.
  2. Справки о прописке.
  3. Паспортов каждого из участников.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Копии лицевого счёта.
  6. Справки по оценочной стоимости.
  7. Кадастрового номера.
  8. Свидетельства о регистрации прав собственности.
  9. Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/kak-razmenyat-munitsipal-nuyu-kvartiru.html


Принудительный размен квартиры при отказе одного из собственников — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Во все времена важное место среди материальных ценностей занимал квартирный вопрос. В современном обществе мало что изменилось. В одной крупногабаритной квартире зачастую могут уживаться представители трех поколений. Иногда единственно правильным решением в стремлении расширить личное пространство выступает размен жилья, который способен в то же время сохранить здоровье и сон всех родственников.

Возможные варианты

Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.

Второй вариант – с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.

Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?

Нюансы принудительного размена

В спорных моментах целесообразно действовать по закону, не прибегая к скандалам и всеобщему выяснению отношений.

В данном случае речь будет идти о принудительном размене и, соответственно, возможных судебных разбирательствах. Процесс, бесспорно, длительный, и не всегда он приводит к желаемому исходу.

Как правило, процедура размена проходит в несколько этапов:

  • сбор и подготовка необходимого пакета документов;
  • личное обращение в арбитражный суд;
  • посещение экспертной комиссией указанного в заявлении жилого помещения с целью поиска возможных вариантов решения путем натурального раздела имущества;
  • рассмотрение судом выводов экспертной комиссии;
  • непосредственно вердикт, вынесенный судом.

Причин, которыми руководствуются граждане, когда обращаются в суд, может быть две:

  • когда все доводы к взаимному поиску решений мирным путем безнадежны. В частности, нет возможности обговорить условия сделки обмена, часто так бывает при разводе.
  • если один из собственников ведет себя неприемлемо, часто бывает нетрезв, хулиганит, мешает соседям и нарушает их покой.

Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.

Итак, помимо заявления, потребуются:

  • паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
  • свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • информация о проживающих;
  • извещение для органов опеки и попечительства;
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.

Разрешение проблемы

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение – продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.

Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.

Дальнейшие действия и все шаги по поиску возможных вариантов жилья, способов размена, документальному оформлению прав собственности будут зависеть только от самих владельцев.

Если против зарегистрированное в квартире лицо

Отдельный момент – если против размена выступает не собственник, а прописанное лицо.

В случае, если правом собственности на квартиру обладает только один человек, количество прописанных в ней лиц в случае размена не имеет значения. Согласие остальных здесь не требуется, собственник сам вправе решать, какие манипуляции он будет проводить со своим имуществом. Сняться с регистрации прописанные лица могут как добровольно, так и через суд.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/prinuditelnyj-razmen.html


Как разменять жилплощадь?

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко.

Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья.

При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kak-razmenyat-zhilploschad.html


Размен квартир

Что сделать, чтобы разменять квартиру в Москве?

 1. Правильно оценить квартиру

 2. Найти покупателя, готового купить вашу квартиру

 3. Найти альтернативные площади

 4. Подготовить и провести сделку

Вот и всё! Быстро и просто. Просто, когда этими вопросами занимаются профессионалы! 

Профессионалы в области совершения альтернативных сделок — ОБМЕН.РУ

Как правило, многих потенциальных покупателей и, главное, их риэлторов пугает перспектива покупки квартиры, которую будут менять на несколько площадей, как минимум 2-х, реже 3-4. В практике ОБМЕН.РУ проводились сделки по разъезду на 5, 6  и даже 7 площадей одновременно!

Почему люди боятся «связываться» с покупкой квартиры, которую нужно разменять?

Боятся, что это затянется дольше, чем изначально пообещали продавцы при показе этой квартиры.

Вообще перспектива запросто может стать «бесперспективной» — даже у нас в практике случались курьёзные случаи — счастливые концы несчастливых историй с разъездами — когда в итоге разъезжающиеся бывшие супруги мирились, и вопрос разъезда становился неактуальным.

Но это скорее исключение, чаще всего надежды на покупку квартиры с разъездом рушатся в том случае, когда разъезжающиеся не могут подобрать себе альтернативное жильё.

Нас не пугает подбор альтернатив! 

   — мы всегда обговариваем условия альтернативных площадей «на берегу» — в самом начале работы, мы не ищем варианты по принципу «пальцем в небо» — мы сами точно знаем сколько стоит квартира размениваемая и какие именно и за какие деньги можно купить альтернативные площади

   — мы готовы подобрать и показать столько необходимых вариантов, сколько будет необходимо!

Нас не пугает прохождение опеки! 

Мы знаем законодательство и требования опекунских советов и что немаловажно, требования к документам, предоставляемым в опекунские советы для получения разрешения на обмен.

Нас не пугает покупка квартиры в строящейся новостройке, и вы не должны этого бояться!

     — мы рекомендуем объекты только проверенных застройщиков, зарекомендовавших себя, только с положительной историей строительства

     — на время строительства новостройки мы подбреем вам квартиру для проживания по аренде

Нас не пугает покупка альтернативной площади в Подмосковье. 

Практически все наши менеджеры передвигаются на автомобилях. Поэтому и для вас путешествие в Подмосковье не будет обременительным.

Мы действительно найдем покупателя быстро. 

Использование технологии быстрых продаж позволяет нам находить покупателя на квартиру в кратчайшие сроки.

У нас разъездами занимаются только опытные сотрудники — наши звёзды!     

Вообще в компании риэлторы обслуживают клиентов по территориальному принципу. 

При разъезде на первое место ставится именно категория — грамотность риэлтора

Все этапы разъезда строго определены

— маркетинг стоимости объекта не более 2-х недель

— поиск покупателя – 1-1,5 месяца

— поиск альтернативы 10 -14 дней

— подготовка к сделке не более недели

Юридическая проверка документов покупаемых квартир 

Особое внимание при разъезде уделяется проверке документов покупаемых квартир в качестве альтернативного жилья. Только после получения разрешения от старшего юриста компании происходят следующие действия:

— внесение предоплаты за альтернативу 

— выход на сделку

Что именно входит в услугу по размену квартиры

— Нахождение покупателя(реклама, показы квартиры, принятие предоплаты) 

— Подбор альтернативных объектов недвижимости(поиск и показ альтернативных объектов)

— Юридическая экспертиза документов, подготовка к сделке

— Проведение сделки 

ОБМЕН.РУ предоставляет своим Клиентам гарантии в виде документа — Свидетельства на оказание юридической помощи и проведение профильных консультаций, связанных с правоотношениями, возникающими после совершения сделки с недвижимым имуществом, осуществленной при помощи Компании ОБМЕН.РУ. Вы получаете документ после полного проведения сделки с недвижимым имуществом.

Заключите договор до 14 февраля 2015 года и получите услугу по фиксированной цене!

Фиксированная оплата за полный комплекс услуг ОБМЕН.РУ по факту 

Оплата услуг в рублях:

— разъезд на 2 квартиры в Москве — 365 000

— разъезд на квартиру и комнату(в Москве) — 315 000

— Разъезд на недвижимость в Подмосковье — 350 000

Повышающие коэффициенты:

— опека +30 000

— квартира в ипотеку (вне зависимости участвует ли специалист компании в одобрении) +50 000

— за каждую дополнительную площадь при разъезде +100 000

— в случае превышения общей стоимости недвижимости 

Если общая стоимость недвижимости* превышает 18 000 000 рублей, с суммы превышающей указанную, оплата услуг происходит из расчета +3% к озвученной стоимости услуги. 

Стоимость недвижимости – это стоимость квартиры, которую вы хотите разменять + стоимость квартир, на которые меняется 

 Оценка — всегда точно! Продажа — всегда быстро! Звоните сейчас: +7(495) 223-70-00 еж-но с 9:00 до 21:00

Источник: http://www.Obmen.ru/information/razmen_kvartir


Как разменять двухкомнатную квартиру?

Жизненная ситуация не всегда складывается желаемым образом. Речь идёт о том, что манипуляций с недвижимостью подавляющее большинство старается избегать до последнего момента. Отметим, что в размене квартир нет ничего «сверх-криминального». Естественно, риски присутствуют всегда. Но при корректном подходе Вы без труда сможете их нивелировать.

На сайте https://vartovsk.etagi.com/vtorichnoe/dvuhkomnatnye-kvartiry/ представлен перечень предложений по двухкомнатным квартирам. Обмен двухкомнатной недвижимости на двухкомнатную является самым одним из наиболее привлекательных вариантов, так как процедура обмена нередко выполняется без доплат с одной из сторон. Тем не менее, существуют и боле интересные варианты.

Меняем двухкомнатную квартиру на две однокомнатные

К такому варианту часто приходят супруги, которые встали перед процедурой раздела имущества в результате развода. Конечно, разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных вполне реально. Однако, от владельца двухкомнатной квартиры скорее всего, потребуется доплата.

Ниже представлено обоснование необходимости дополнительной оплаты:

  • общая площадь двух однокомнатных квартир получается больше, чем одна двухкомнатная;
  • в каждой из однокомнатных квартир присутствует отдельный санузел;
  • расположение одной из однокомнатных квартир гораздо привлекательнее, чем предложение со стороны владельца двухкомнатной недвижимости.

Конечно, рынок весьма обширен и разнообразен. Вполне возможно найти равноценные варианты. Но для этого потребуется потратить большое количество времени и сил. Упрощение процесса возможно лишь в случае привлечения профессионалов (риэлторов).

Территориальное расположение квартир – основная причина, в виду которой не удаётся достичь условий, равно устраивающих все участвующие в сделке стороны.

Где искать привлекательные предложения?

Если Вы новичок на рынке недвижимости, всё, что Вам остаётся – это печатные СМИ и Интернет. Естественно, найдёте подходящие варианты в таком случае Вы очень и очень не скоро.

В агентствах недвижимости уже присутствует база потенциально подходящих вариантов. Первое, что Вам предложит профессионал – ознакомиться с тем, что у него есть (подходит в теории под условия сделки).

Кроме того, не будем забывать о том, что процедура размена недвижимости осуществляется на основании договора мены. Составление его тоже лучше осуществлять в присутствии профессионалов.

Это позволит избежать проблем в будущем.

В видео рассказывается о возможностях размена квартиры без доплаты:

Источник: http://stroybud.com/kak-razmenyat-dvuhkomnatnuyu-kvartiru/


Как разменять квартиру

Довольно часто в жизни человека возникают различного рода вопросы, тесно связанные с жильем, поэтому вопрос о том, как разменять квартиру, возникает довольно часто. Размен — процедура весьма ответственная, и выполнить ее можно несколькими способами. Поэтому стоит детально разобраться во всех нюансах.

Договор с проживающими лицами

Вопрос о том, как разменять не приватизированную квартиру, возникает довольно часто. Это связано с тем, что такого рода работа имеет ряд особых нюансов, которые не только можно, но и нужно учитывать в обязательном порядке.

Собственники недвижимости могут попросту продать свое жилье, и на полученные в ходе сделки средства, приобрести новый подходящий вариант квартиры. Что касается недвижимости, входящей в муниципальную собственность, то ее можно поменять только на собственность этой же категории.

Главная сложность такой манипуляции заключается в том, что жилья, относящегося к  такому фонду, довольно мало, поэтому найти подходящий вариант весьма сложно. Однако прежде чем проводить размен квартиры, нужно получить согласие всех пользователей жилплощади, которые имеют прописку. Согласие нужно брать и у тех, кто временно отсутствует. Для такого согласия нужна доверенность или письменное подтверждение.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, то процедуру можно проводить только после получения разрешения органов опеки. Как правило, заявка рассматривается в течение 2 недель. Но в отдельных случаях специалисты могут не дать согласия на проведение размена, как правило, это касается тех случаев, в которых условия жизни значительно ухудшаются.

Поиски достойного жилья

Ответ на вопрос, как разменять неприватизированную квартиру, тесно связан с подбором правильного жилья. Однако, найти правильное жилье довольно сложно, это связано с такими факторами:

  • Небольшой выбор жилья, приходящего в муниципальную собственность.
  • Процедура размена подразумевает то, что в квартире будет проживать две семьи.

Найти несколько семей, которые захотят жить на одной территории, конечно можно, но очень сложно.

Но поиск подходящего жилья необязательно выполнять самостоятельно. Можно обратиться за помощью к специалистам, но такого рода сделками занимаются не все риелторы. В большинстве случае искать жилье нужно своими силами, а именно:

  • Давать информацию в газеты.
  • Публиковать данные в интернете.
  • Активно искать встречные предложения.

Жителям Московской области помогают решить эту задачу в центре арендного жилья.

В эту организацию можно обратиться и получить максимально полную информацию об объектах муниципалитета и тех лицах, которые хотят произвести обмен.

Однако, даже при обращении в такой центр, количество вариантов особо не увеличивается, единственное преимущество заключается в том, что специалисты могут проконтролировать чистоту сделки.

Кроме того, стоит обязательно учитывать, что жилье, в которое планируется переезд, должно нравиться всем участникам обмена. Это связанно с тем, что в ходе такой процедуры кому-то может достаться хорошее жилье, а кому-то коммунальное, к примеру.

Процесс размена

После того, как были найдены оптимальные варианты для всех сторон и достигнута определенная договоренность, можно проводить размен квартиры и подготавливать необходимые бумаги. Для каждого объекта должно быть свое заявление о размене с подписями всех лиц, а также договор найма и техническая документация. В отдельных случаях нужны данные об отсутствии у лиц другой жилплощади.

Договор об обмене вместе с другими бумагами можно предоставить в муниципалитет. На рассмотрение обращения, как правило, уходит около 10 дней. На основании представленных данных специалисты примут решение об оформлении сделки. Но стоит обязательно учитывать, что органами может быть отказано в ее проведении в следующих случаях:

  • Исковое заявление о расторжении или имении договора.
  • Оспаривание права пользования в суде.
  • Жилье не пригодно для проживания.
  • После выполнения процедуры в коммунальном жилье будет проживать лицо с тяжелым хроническим недугом.
  • Жилье подлежит сносу.
  • В здании планируется проведение перепланировки и переустройство жилья.

Кроме того, одной из причин, которая может повлечь запрет сделки, выступает тот, факт, что для одной из семей она может повлечь значительное ухудшение жилищных условий. Если заявление одобряется, то в течение недели старые договоры расторгаются и составляются новые.

Что делать, если жильцы не согласны?

Если жильцы не согласны на размен жилплощади и прийти к согласию не удается, можно попробовать добиться желаемого результата через суд.

Что качается обмена жилья, то государственный фонд значительно легче разделить, что обуславливает более выгодное положение в этом вопросе. Ведь приватизированные квадраты нельзя разделить даже при помощи суда.

Но при таком обращении, в первую очередь, истцу нужно найти аргументы, чтобы доказать необходимость проведения процедуры.

При таком размене все проживающие в квартире, которые имеют соответствующую прописку, получат площадь, которая пропорциональна их доле в жилье.

Но, по мнению большинства специалистов, такой вариант развития событий крайне невыгоден всем сторонам. Это связано с тем, что тот, кто не согласен, не может принимать участие в подборе новой недвижимости. А инициатору процедуры крайне сложно найти лицо, которое будет ждать, пока закончиться весь период тяжб.

Разделить квартиру, находящуюся в собственности государства, довольно сложно. Для этого необходимо найти подходящий вариант и подготовить все необходимые бумаги. Однако в отдельных случаях такую процедуру могут помочь провести соответствующие госорганы.

Сохранить

ПОМОГЛА ЛИ ВАМ БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА?

Источник: http://konsultiruet-yurist.ru/zhilishhnoe/kak-razmenyat-kvartiru.html


Как разменять муниципальную квартиру

Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше.

Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.

По обоюдному согласию

Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.

В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены.

Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.

Трудности выбора 

Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности.

Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного.

В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве. В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит.

Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.

Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете.

С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости.

Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена. Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.

Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.

Мнение собственника

Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.

Итак, вам откажут, если: — К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма, — ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке, — жилье признано непригодным для проживания, — принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира, — приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.

При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.


Принудительный размен

Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена. 

Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда.

Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.

Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.

При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.

Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская.

Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется.  Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.

Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать.

А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.

Источник: https://realty.ria.ru/home_advice/20121210/399058895.html


Как разменять неприватизированную квартиру?

Последние изменения: март, 2018 года

Закон разрешает нанимателям размен неприватизированной квартиры. На практике решение этого вопроса довольно хлопотное, особенно если кто-то из жильцов не согласен с процедурой размена.

Список документов

Для размена требуется подать следующие документы:

  • Заявление об обмене с подписями всех совершеннолетних жильцов. Согласие несовершеннолетних и людей с ограниченными возможностями подтверждается опекунами и попечителями.
  • Паспорт каждого участника обмена. Для несовершеннолетних требуется предоставить свидетельство о рождении.
  • Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
  • Договор соцнайма.
  • Техническая документация.
  • Заявление об отсутствии другой недвижимости у нанимателя или же документы на нее.
  • Для операций с недвижимостью в Москве требуется также единый жилищный документ.

Добровольный размен

Если все жильцы согласны на размен, это наиболее удобный вариант. В таком случае порядок действий следующий:

  1. Найти подходящий вариант. Обмен неприватизированного жилья на приватизированное запрещен, что значительно сужает круг поисков. Разрешается подобрать недвижимость не только в своем населенном пункте, но и в других.
  2. Собрать все необходимые документы на квартиру, убедиться в отсутствии задолженности по квартплате и обременений. Если договора соцнайма нет – обязательно его оформить. При наличии прописанных несовершеннолетних нужно письменное разрешение опекунского совета.
  3. Получить разрешение на размен в муниципалитете. После подачи документов все процедуры должны быть завершены в 10-дневный срок.
  4. Оформить мену в учреждении, уполномоченном совершать сделки по размену.
  5. Оформить договор социального найма на новую квартиру.

Размен через суд

Как подать на размен квартиры через суд? Если кто-либо из прописанных в квартире жильцов не согласен на добровольный размен, потребуется обращаться в суд. При этом принимаются во внимание интересы всех участников спора.

Как показывает судебная практика, примерно в половине ситуаций выносится отрицательное решение о принудительном размене. В любом случае суду необходимо предоставить конкретный вариант размена, иначе заявление будет отклонено.

Если один из членов семьи не согласен с решением остальных, можно попытаться разменять только часть жилья, хотя это довольно проблематично.

Запрет на размен

Процедура размена невозможна в таких случаях:

  • В настоящее время проводится капитальный ремонт.
  • Жилье находится в аварийном состоянии, принято решение о сносе дома.
  • Жилье является специализированным (например из маневренного фонда) или служебным.
  • Если после размена несовершеннолетний получит меньшую площадь, чем положено по норме.
  • На нанимателя был подан иск о расторжении договора социального найма.
  • В жилье планируется вселиться человек, страдающий одним из внесенных в особый список заболеванием.
  • Существует задолженность по коммунальным услугам в течение полугода и более.

Также следует отметить, что большинство риелторов предпочитают не работать с таким разменом. Государственные организации не обязаны помогать в поиске жилья. В некоторых случаях оказывается проще сначала приватизировать квартиру, а затем уже разменять ее.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-razmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом — как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

Размен приватизированной квартиры

Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья.

В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети.

Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения.

Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства.

Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

Как разменять неприватизированную квартиру

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие.

 Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда.

Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности.

Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир.

 Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это — ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов, а именно:

— Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

— Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

— Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

— Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

В каких случаях обмен недопустим

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, — подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено.  Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор 

Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон — и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за:

— накопившихся в течение полугода долгов,

— повреждений, нанесенных нанимателем,

— наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

— многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание. 

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение. 

4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством.

То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен.

Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

 — активные формы туберкулеза,

— затяжные психические расстройства,

— эпилепсия,

— уретральный или кишечный свищ,

— гнойные поражения кожи,

— гангрена конечностей,

— абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении. 

Еще статьи по теме:

 Как приватизировать квартиру (пошаговая инструкция) 

 Разделение лицевого счета по оплате коммунальных услуг 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Источник: http://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/35-kak-razmenyat-privatizirovannuyu-i-neprivatizirovannuyu-kvartiru