Как происходит сделка купли продажи квартиры

Как происходит процесс покупки квартиры

Как происходит процесс покупки квартиры

Вы нашли квартиру, которую хотели бы купить. Теперь впереди Вас ожидает сама сделка. Что она из себя представляет, как проходит и чего от нее ждать – именно на эти вопросы будем искать ответы.

Кстати, если к моменту сделки вы уже безумно устали от бесконечных просмотров, разъездов по городу и совершенно бесполезных встреч, есть вероятность, что вы что-то делали не так. Нужно было с самого начала искать на Стериуме: там просто, быстро и все понятно.

Но все же вернемся к процессу сделки.

После выбора недвижимости можно подписать предварительный договор купли-продажи и заплатить депозит, который, как правило, составляет 5% от суммы покупки.  Этот документ устанавливает срок покупки, включая окончательную дату подписания основного договора.

Данный договор подписывается в присутствии нотариуса. После подписания основного (нотариального) контракта купли-продажи необходимо произвести оплату оставшейся суммы. Продавец и покупатель обращаются к нотариусу, у которого договорились заключить сделку.

Они должны предоставить ему целый пакет документов. Итак, процесс начинается.

Шаг первый — подготовка и проверка

На этом этапе нотариус сверяет все необходимые документы у обеих сторон. От продавца требуются:

  1. Документ, определяющий собственника недвижимости: это может быть свидетельство о приватизации, договор купли-продажи  и т.д.)

  2. Паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости.

  3. «Вытяг» — выданная  в БТИ  справка-характеристика.

  4. Технический паспорт квартиры.

  5. Свидетельство о браке/его расторжении .

  6. Свидетельство о смерти супруга/супруги, если продавец овдовел.

  7. Свидетельство о рождении детей, если они являются фигурантами в документах на недвижимость.

  8. Разрешение органов опеки и попечительства, если они опять же упоминаются в документах на квартиру.

  9. Форма №3.

Покупатель должен предоставить:

  1. Паспорт

  2. Идентификационный код

  3. Паспорт супруги/супруга

  4. Свидетельство о браке

  5. Супруг/супруга

  6. Если супруг/супруга отсутствует на сделке, то нотариально заверенное заявление.

Если этот этап не вызывает никаких затруднений, следует переходить к следующим действиям.


Шаг второй – репетиционный.  

Стороны читают предварительный вариант договора купли-продажи, ищут ошибки, вносят необходимые исправления. Особое внимание нужно обращать на то, чтобы имена, адреса, метраж квартиры, паспортные данные и идентификационные номера, суммы , сроки – все мельчайшие детали были записаны правильно.

Шаг третий  —  нотариус в поиске.  

Пока участники сделки  знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус берет необходимые справки из реестров.

Шаг  четвертый — необходимые заявления.  

Вторые половины участников сделки должны написать заявления о том, что они не возражают против заключения договора купли-продажи. Продавцу нужно будет написать заявление о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт.

Шаг пятый – настоящая типография

Договор с трепетом и аккуратностью печатается на нотариальных бланках. Обе стороны ставят на нем свои подписи, но нотариус его пока не заверяет.

Шаг шестой – финансовый.

Если сумма сделки превышает 150 тыс.грн., то оплата должна осуществляться через банк. Покупатель и продавец отправляются в банк. В банке обе стороны предъявляют нотариальную выписку, паспорта, заполняют анкеты, открывают два счета.

Сегодня стоимость этих открытий всего 260-270 грн. Покупатель переводит деньги на счет продавца. Раньше покупатель отдавал продавцу средства в комнате для расчета, теперь он делает это в отделении банка.

Договор купли-продажи подписывается только после полного расчета с продавцом.


Кроме того, существует подоходный налог, которым облагается недвижимость. Его продавец платит только в случае, если владеет квартирой меньше трех лет. Также, продавец платит этот налог и в случае не первой продажи недвижимости в текущем году. В этих обстоятельствах  гражданин Украины должен отдать в государственную казну 5% от суммы, о которой идет речь в договоре купли-продажи.

Обычно при покупке жилья расходы, связанные с оформлением сделки, несет покупатель. К ним относятся:

  • 1% от стоимости квартиры, зафиксированной в договоре купли-продажи – в пенсионный фонд, оплачивается по квитанции, которую выписывает  нотариус;
  • еще 1% от оплачиваемой суммы за услуги банка;
  • государственная пошлина — 1% от стоимости по договору, эта сумма передается нотариусу, который сам вносит эту сумму по назначению;
  • услуги нотариуса — в среднем 1000 грн.

Шаг седьмой – и снова вместе.

Снова все возвращаются к нотариусу. Подтверждается факт передачи денег. Нотариусу необходимо заверить договор и внести его в реестр. Договору нужно присвоить  регистрационный номер. Обе стороны расписываются в реестре. Оригинал документов и их нотариально заверенная копия выдается покупателю. Еще одна нотариально заверенная копия нового договора передается продавцу.

Шаг в сторону — «опекунский».

Если в квартире прописаны дети, по  решению опекунского совета  квартира может быть продана при условии покупки взамен другой  квартиры. Обе сделки необходимо осуществить в один день у одного нотариуса. Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже той квартиры, в которой они прописаны.

Процедура выглядит следующим образом:

  • Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются покупателями.
  • Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются продавцами.
  • После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.

Ну вот собственно и вся процедура. Сделка оформлена. Всего 7 шагов — и договор оформлен.

Источник: https://odessa.sterium.com/blog/207-kak-proishodit-protsess-pokupki-kvartiry


Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья.

И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник: http://proipoteku24.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/


Как происходит купля-продажа квартиры: особенности и нюансы

На данный момент не каждый владелец недвижимости знает, как происходит купля-продажа квартиры, поскольку этот процесс достаточно сложен и редко может происходить без посредничества специалиста, знающего все юридические тонкости и нюансы оформления документов.

Но даже с наличием помощи от какой—либо юридической конторы, владелец недвижимости должен сам знать, на какие моменты следует обращать внимание, чтобы заключение сделки прошло согласно нормам, установленным действующим законодательством.

Какие необходимы документы?

Существует ряд документов, без которых заключение сделки является невозможным. Они подразделяются на две категории — дополнительные (в зависимости от ситуации) и обязательные. Без них никакая купля или продажа недвижимости осуществляться не может.

Среди них можно отметить:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Среди них могут быть договор, дарственная, договор о мене, купле, свидетельство о приватизации или завещание. Если квартира куплена согласно долевому строительству, то необходимо будет предоставить подтверждающую квитанцию и те документы, которые свидетельствуют о заключении соответствующей сделки.
  2. Технический паспорт. Если в квартире происходила перепланировка, необходимо отразить это в документе. Для подобной процедуры необходимо вызвать сотрудников БТИ, которые соберут требующуюся информацию и обновят сведения в техпаспорте.
  3. Удостоверение личности владельца недвижимости. Следует заранее проверить, не вышел ли срок годности данных документов.
  4. Идентификационный код.
  5. Справка из ЖЭК о прописанных в квартире жильцах. Для заключения сделки понадобится выписаться. Если сделать это заранее, можно значительно ускорить процесс.
  6. Если в квартире прописаны дети до 18 лет, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы данная инстанция удостоверилась в том, что никакие права ребенка не ущемляются, и он будет в обязательном порядке вписан в другую недвижимость в качестве жильца.
  7. После этого потребуется обратиться в налоговую службу и взять справку, подтверждающую то, что недвижимости не является залогом, не обременена никакими долгами, на неё не наложены аресты или ограничения.
  8. Если у владельца имеется супруг или супруга, необходимо оформить его письменное согласие у нотариуса перед заключением сделки.

Без предоставления данных документов невозможно оформить сделку. Некоторые из них являются дополнительными, поскольку могут не требоваться в отдельных случаях (выписка из опеки, согласие супруга и т.д.), но в остальном их сбор обязателен.

Следует отметить, что хотя сделка и не требует справку из коммунальных служб, подтверждающую отсутствие долгов, её может затребовать покупатель. Он же, вполне вероятно, откажется от купли, если за квартирой числятся крупные долговые суммы.

В некоторых случаях продавец делают покупателю значительную скидку, если имеются крупные долги. В таком ситуации продажа не всегда выгодна и осуществляется больше с целью избавления от долгового обязательства.

Процедура оформления

Чтобы процедура и её этапы прошли своевременно и без нарушения норм действующего законодательства, необходимо заранее озаботиться сбором всех необходимых документов. Нередко случается так, что за время продажи квартиры успевает что—то измениться — умирает супруг или производится развод, рождается ребенок и т.д.

В таком случае необходимо убедиться, что все документы не истекли по сроку годности, отображают достоверную информацию. Только в таком случае произвести сделку получится быстро.

Если же существуют какие—либо проблемы с одним или несколькими документами, их восстановление или изменение может потребовать достаточно большое количество времени.

Второй этап — это заключение договора. Оно производится только у нотариуса, который сверяет подписи.

Перед подписанием документа необходимо перепроверить все важные сведения, убедиться, что в документах нет ошибок.

Проверить следует не только черновик, но и сам конечный результат после внесения всех возможных правок. Если этого не сделать, как покупатель, так и продавец могут оказаться в неприятной ситуации, исправить которую получится не всегда.

Производится передача требующейся суммы одним из возможных вариантов — наличным или банковским переводом. Далее следует выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов, и продавец отдает покупателю ключи. На данном этапе покупатель забирает документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость.

Стоимость сделки

Следует отметить, что за продажу квартиры собственник должен уплатить определенную сумму посредникам. Она будет составлять от 2,5 до 3 процентов от общей стоимости недвижимости. Если же сделка проводится самостоятельно, то речь идет об уплате государственной пошлины, которую зачастую совершает покупатель. Она включает в себя оформление технического и кадастрового паспортов, справки из Росреестра.

Заключение

Заключение сделки по купле-продаже квартиры имеет свои особенности и сложности. Если их не соблюдать, как покупатель, так и продавец могут столкнуться с серьезными проблемами. Зачастую, чтобы все прошло согласно действующему законодательству, необходимо заказывать юридическое сопровождение, то есть специалиста, который поможет провести все необходимые сделки согласно существующим нормам.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/kuplya-prodazha-kvartiryi.html


Как происходит сделка купли продажи квартиры

Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены. К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи.

При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Внимание Для ПРОДАВЦА: Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти: 1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки.

Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.) 2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку.

Как происходит купля-продажа квартиры

Главным из них является стремление самого продавца, как можно быстрее, реализовать недвижимость или, напротив, готовность потратить на сделку большое количество времени. Оформление сделки Оформление сделки… Пошаговая инструкция по продаже недвижимости Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки.

В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами. Способы Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и…

Купля-продажа квартиры

Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии, грамотный риэлтор или юрист выяснит, не наложены ли на квартиру обременения или аресты.

Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших право доли в собственности, и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.

Подчеркнем: абсолютно все необходимые сведения, подтверждающие юридическую чистоту квартиры, ни покупатель, ни риэлтор самостоятельно добыть неспособны. Некоторые справки, к примеру, из диспансеров (психоневрологического, наркологического), являются закрытой информацией.


Важно Но закрытые сведения из паспортной службы или справку из диспансера имеет право взять сам продавец. И если вы или ваш представитель не слишком уверены в своем контрагенте, то можно попросить его такие справки представить.

Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

Этап второй: проверочный После подписания предварительного договора приступаем к следующему этапу – к проверке чистоты объекта. Требуем от продавца или его представителя (риэлтора или просто физического лица, имеющего доверенность на продажу собственности доверителя) максимальный пакет документов.

Они должны быть внимательно изучены.

Справка БН Перечень документов для продажи квартирыПравоустанавливающий документСвидетельство о регистрации права собственностиКадастровый паспортТехнический паспортВыписка из ЕГРПФорма 9Согласие супруга/брачный договорРазрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования Прежде всего специалист проверяет достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом.

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Для заключения сделки обе стороны должны собрать такие документы:

  1. Паспорт продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие бумаги на жилую площадь и свидетельство права собственности.
  3. Согласие от супруга на продажу квартиры (в письменной форме, заверяется у нотариуса), свидетельство вступления в брак (ксерокопия).
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний гражданин.
  5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  6. Предварительный договор (если он был заключен).
  7. Дополнительные документы, подтверждающие юридическую «чистоту» недвижимости: выписка из домовой книги о числе прописанных граждан в квартире, из Росреестра о количестве собственников, из ЖКХ об отсутствии задолженностей по уплате коммунальных платежей.

Здесь представлен образец согласия супруга на продажу квартиры.

Все о продаже квартиры

Заключение договора Заключение договора об отчуждении недвижимости осуществляется после сбора всех необходимых документов. Его положения составляются с учетом пожеланий обеих сторон. Чтобы в последующем избежать двойного толкования или иных проблем, рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу. В договоре должны содержаться следующие сведения:

  • ФИО покупателя и продавца, их паспортные сведения;
  • информация об объекте документа (квартире) – указывается её точный и полный адрес, краткое описание: этаж, площадь, количество комнат и т.д.;
  • перечисляются права и обязанности участников правоотношений;
  • полная сумма стоимости жилой площади;
  • последствия в случае неисполнения обязательств;
  • подпись обеих сторон, дата составления.

Образец типового договора купли-продажи квартиры представлен здесь.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь. Как правило, заключение сделки происходит в два этапа: 1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка.

Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.).

Источник: http://dolgoteh.ru/kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/


Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Процедура купли — продажи квартиры на рынке жилья, именуемым вторичкой, складывается из определенного числа этапов. К ним возможно причислить:

Подписание соглашения в предварительном порядке.

  • Аудит всей документации у покупателя и продавца.
  • Подписание соглашения об отчуждении имущества.
  • Регистрация сделки.
  • Переход имущества от одной стороны к второй.
  • Непременно, что продавец квартиры должен иметь соответствующие документы на собственный имущество. И не только правоустанавливающие. К примеру, это смогут быть:

    • техническое описание квартиры;
    • информация о лицах, каковые зарегистрированы на реализуемой в будущем жилой площади.

    Назовем и правоустанавливающие акты. К ним относятся соглашение приватизации, купля-продажа, дарение и т.д. Другими словами, эти акты призваны сказать клиенту, что квартира находится в собственности того человека, что ее реализовывает.

    Процедура купли — продажи квартиры — советы юристов

    Как происходит сделка купли — продажи? Постараемся максимально четко осветить предстоящие действия участников разглядываемого правоотношения. По окончании того, как заключено договоренность о продаже, должен быть внесен задаток со стороны продавца.

    Процедура купли — продажи квартиры предусматривает обязательность внесения данной суммы денег. Оплату авансовой цене и условия грядущей сделки необходимо отразить в контракте предварительного содержания.

    Внимательно внимание направляться выделить значительным положениям сделки. Потому, что их несоблюдение влечет ее недействительность, чего не требуется сторонам, имеющим договоренность о покупке и продаже жилья. Затем, клиент пристально контролирует целый пакет документов. К ним относятся правоустанавливающие документы, а

    кроме этого проверка того, нет ли арестов либо обременений на недвижимое имущество.

    Крайне важно в данной связи проверить юридическую чистоту квартиры. в которую именно и входит аудит помещения по обременению либо по правам третьих лиц. На этом этапе не нужно жалеть сил, поскольку неблагополучная и «нечистая» в этом отношении квартира может погубить всю сделку.

    На вопрос о том, как происходит сделка купли — продажи, направляться ответить: необходимо составить соглашение об отчуждении. Законодательство разрешает по соглашению участников заверять у нотариуса соглашение. Или составить его в несложной форме письменного документа.

    Как происходит купля — продажа квартиры?

    Потом, по договоренности сторон указывается цена на квартиру. В зависимости от того, какова сумма приобретения, должен быть вычислен налог, что обязан уплатить продавец с реализации собственной квартиры. Продавцы в контракте стремятся указать сумму, меньшую, какая уплачена в действительности.

    Это делается чтобы сэкономить на налогах.

    Нужно обратить внимание на тот факт, что при оспаривании сделки, клиент рискует утратить собственные деньги. Суд принимает ту сумму договора, которая зафиксирована на бумаге, и какая была искусственно снижена благодаря уклонения индивида от уплаты полной суммы налогов.

    Используем банковскую ячейку

    Как происходит купля продажа квартиры? Через банковскую ячейку продавец приобретает наличные деньги за собственную квартиру. Условия передачи денежных средств должны быть зафиксированы в соглашении купли-продажи.

    Полная сумма передается клиенту лишь по окончании того, как квартира передана, и регистрация всех жильцов ликвидирована.

    Источник: www.yurist-online.net

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Интересные записи

    Источник: http://kbrbank.ru/kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/


    Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке

    Итак, вы получили кредитное решение Сбербанка и теперь вам надо в течении 4-х месяцев выйти на сделку.

    За этот срок нужно выбрать квартиру, внести аванс, проверить юридическую чистоту, предоставить все документы в банк и выйти на сделку, то есть подписать кредитный договор и получить денежные средства. Четыре месяца для этого более чем достаточно. Об этапах ипотечной сделки мы уже рассказывали, поэтому здесь поговорим только об особенностях схемы работы Сбербанка.

    Поручите нам покупку своей квартиры. Мы окажем Вам юридическое сопровождение сделки любой сложности и в любом банке. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

    Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

    У Сбербанка никаких существенных ограничений требований к приобретаемым квартирам нет. То есть, возможно купить квартиру в панельной пятиэтажке, в сталинском доме со смешанными перекрытиями, и даже в доме 19-го века. Это большое преимущество перед конкурентами.

    Однако, банк не любит перепланировки. Еще недавно Сбербанк, как большинство других ипотечных банков, разрешал покупать квартиры с незначительными перепланировками.

    То есть, если объединен санузел, демонтирован шкаф из дсп и т.д., то купить такую квартиру можно было без проблем.

    В таких случаях заемщик на сделке писал обязательство банку о том, что узаконит данную перепланировку или вернет все в прежнее состояние.

    Сейчас же необходимо все вернуть в прежнее состояние или согласовать перепланировку до сделки. Учитывая, что квартир с такими «недостатками» очень много, это может стать реальной проблемой для клиента Сбербанка.

    Еще одной отличительной особенностью Сбербанка является то, что специально для него и по его образцу покупатель с продавцом должны заключить предварительный договор и представить его в банк. Ни один другой банк этого не требует и не вмешивается до сделки в отношения и договоренности продавца с покупателем.

    На практике происходит так, что стороны заключают два договора: подписывают свой договор аванса (реже задатка), где проговаривают все условия выхода на сделку, и  предварительный договор по форме Сбербанка. Подписание предварительного договора Сбербанка носит формальный характер, поэтому зачастую этот договор подписывается в одном экземпляре.

    У Сбербанка отсутствуют требования застраховать здоровье заемщика и титул права. Но страховка конструктива обязательна; стоимость этой страховки составляет незначительную сумму. При этом клиенту не нужно выбирать страховую компанию, писать заявление на страховку и предоставлять документы на недвижимость. За него все действия сделает сотрудник банка.

    Перед сделкой (можно в день сделки) заемщику необходимо зачислить весь первоначальный взнос на свой счет в Сбербанке. Если же часть средств уже была передана продавцу, то надо с него взять расписку и предоставить ее в банк.

    С помощью такой процедуры Сбербанк усложняет задачу недобросовестным покупателям завысить фактическую цену недвижимости, а также провести сомнительную сделку. 

    Сделка проходит так же, как и в других банках. Порядок действий такой: сначала подписание договора страхования, кредитного договора, оплата всех комиссий, после чего происходит зачисление кредитных средств на счет. При этом личный взнос в счет стоимости квартиры уже должен «лежать» на счете.

    Затем подписывается договор аренды сейфа, в который закладываются личные и кредитные средства. Заключительный этап — это подписание договора купли-продажи и подача документов на регистрацию. Через 5 дней покупатель становится собственником. Сделка может длиться от 1,5 часов до рабочего дня. 

    У Сбербанка есть два существенных минуса при проведении сделки. Во-первых, можно арендовать только одну ячейку под одну сделку. Если сделка альтернативная, то арендуется также одна ячейка на одну квартиру. Это очень неудобно, когда у квартиры несколько собственников, и каждый хочет иметь индивидуальный доступ.

    Во-вторых, в условиях доступа к сейфу не всегда возможно прописать те условия, о которых уже договорились покупатель и продавец. Например, на момент сделки в квартире прописано третье лицо, и покупатель, чтобы обезопасить себя от неприятностей, хочет указать в условиях доступа к деньгам выписку третьего лица из квартиры.

    В Сбрербанке такое не проходит, к сожалению.  

    Сбербанк Другие банки
    Покупка квартир в старом фонде В любом доме Можно, но не во всех. Также есть требования к износу дома.
    Срок действия  кредитного решения 4 месяца В основном 3 месяца
    Подтверждение взноса Требуется Не требуется
    Арендовать дополнительные ячейки Нельзя Возможно
    Вписать условия доступа Нельзя Возможно
    Купить с перепланировкой Нельзя Возможно
    Страхование Обязательно только страхование конструктива Все 3 вида рисков

    Автор: Горбачев Дмитрий 

     

    Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

    Источник: http://podboripoteki.ru/articles/kak-proiskhodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/


    Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры

    Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги.

    Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство.

    Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.

    Подготовка к сделке купли-продажи квартиры

    Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.

    Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

    Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.

    Необходимые документы

    Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.

    От продавца понадобится:

    1. Национальный паспорт. Потребуются копия и оригинал.
    2. Свидетельство о вступлении в брак, а также согласие на продажу от супруга. Потребуется только в том случае, если квартира была приобретена после заключения брачного союза.
    3. Основание, по которому появилось право собственности. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, наследования. Обязательно нужно требовать оригинал документа.
    4. Выписка из Росреестра. Она подтвердит, что у человека действительно есть права на квартиру. Также там можно будет посмотреть наличие или отсутствие обременений на недвижимость.
    5. Справка об отсутствии долгов за квартиру. В частности, она покажет, все ли человек выплатил по коммунальным услугам.
    6. Выписка из домовой книги. Стоит требовать полную версию, чтобы можно было просмотреть всех когда-либо прописанных в квартире людей. Возможно, среди них есть граждане, которые на данный момент в силу обстоятельств не присутствуют в доме, однако могут вернуться. В этом случае у них останется право проживать в квартире, даже если сменится ее владелец.
    7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний.
    8. Технический и кадастровый паспорта. Их продавец может получить в БТИ.

    Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html


    Как происходит сделка по ипотеке? Этапы, документы, процедура оплаты

    В процессе взятия ипотечного кредита все без исключения уже наслаждаются мыслью о том, что скоро их ждет квартира мечты. Но на самом деле процесс оформления документов отнимает довольно много времени и начинать наводить в доме уют можно будет далеко не сразу.

    В целом существует 4 этапа покупки жилья:

    • Подбор недвижимости, ее проверка и оценка;
    • Подготовка всех участников и документов к заключению сделки;
    • Оформление залога в виде недвижимости;
    • Передача денег и оформление договора нотариально.

    На начальном (подготовительном) этапе потенциальному заемщику нужно будет собрать большой пакет документов, в который обычно входит:

    1. Заявление по форме, которое в том числе можно подать в режиме онлайн;
    2. Копия паспорта заемщика, а также его поручителей или созаемщиков;
    3. Копия идентификационного кода;
    4. Справка из психоневрологического диспансера;
    5. Копия всей трудовой книжки с необходимыми печатями и записями;
    6. Справка о размере доходов по утверждённой форме (за последние несколько месяцев, полгода, год).

    Выбор квартиры, экспертная оценка

    Банку не все равно, какую именно недвижимость заемщик хочет приобрести. Поэтому получить ипотеку на квартиру в аварийном доме или малоэтажном не получится.

    Лучше всего обратиться к аккредитованным застройщикам – таким, которые уже заключили договора на продажу недвижимости с определенным банком. Так можно получить стопроцентное одобрение на покупку, это и будет следующим этапом оформления сделки.

    Сделка по ипотеке будет заключена только в том случае, если на месте будет выполнена официальная оценка страховой компанией. Здесь опять-таки лучше всего обратиться в те организации, договор с которыми заключен у самого банка.

    Придется дополнительно предоставить им такие документы:

    • Технический паспорт покупаемого объекта;
    • Кадастровый паспорт;
    • Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру;
    • выписка из ЕГРП и прочие справки по требованию.

    Оформление страховки и визит к нотариусу

    Обязательное страхование – это то условие, без которого банк не будет выдавать ипотеку. После этого может быть выполнена сделка купли продажи по ипотеке. Представителю страховой компании необходимо явиться в день заключения договора в банк и подписать соответствующие документы.

    Если есть необходимость – заёмщику нужно будет предоставить некоторые документы дополнительно. В целом же о точной дате подписания договора уведомляются все его участники, продавцам квартиры лучше позвонить заранее, ведь без их участия договоренность заключить нельзя.

    Теперь заемщику осталось посетить нотариуса, который поможет составить договор и отправит его в банковскую организацию. В процессе может понадобиться письменное согласие второй половинки заемщика, копии подтверждающих личность документов и обязательно копии всех основных документов на саму квартиру.

    Процесс оплаты и тонкости использования ячейки

    Теперь наступает через получения денежных средств, перед этой процедурой обязательно нужно подписать:

    1. Договор купли-продажи недвижимости;
    2. Договор аренды двух ячеек в сейфе;
    3. Расписку о том, что продавец получил деньги;
    4. Кредитный договор.

    На этом этапе сделки купли продажи квартиры в ипотеку очень важно проверить все документы, в которых указаны личные данные покупателя и продавца. Теперь все участники переходят в депозитарий банка, где под присмотром камер и специалиста происходит передача денег.

    Длительность процедуры зависит в первую очередь от суммы, ведь каждый покупатель и продавец сам хочет получить возможность пересчитать деньги.

    Каждый участник получает одинаковые ключи и права доступа к ячейке. Пока недвижимость не переходит к собственнику, то продавец не имеет возможности забрать деньги из сейфа.

    Регистрация ипотеки

    Теперь вы знаете, как происходит сделка по ипотеке. Остался лишь заключительный этап – регистрация ипотечного договора в Росреестре. Покупатель отправляется в регистрационную палату, после оплаты необходимой пошлины и сбора нужных для этого бумаг.

    Здесь сведения о праве собственности официально регистрируются. По традиции все расходы, связанные с выполнением этой процедуры ложатся на плечи самого заемщика, так что тут сэкономить не получится.

    Источник: http://moneybrain.ru/ipoteka/sdelka-po-ipoteke/


    Передача денег при продаже квартиры: как происходит сделка и порядок передачи

    Одним из важнейших вопросов при совершении сделок с недвижимостью выступает передача денег при продаже квартиры. Закон не ограничивает граждан возможными способами расчетов — допускается не только передача наличных средств, но и безналичные переводы, использование различных банковских инструментов, а также передача средств через нотариуса.

    В представленном материале можно узнать, в какой момент лучше передавать деньги, чтобы соблюсти интересы обоих контрагентов, и какие способы передачи денег являются самыми безопасными.

    Как происходит сделка и порядок передачи денег

    Как происходит передача всех денег при продаже квартиры? При оформлении договора на продажу недвижимости стороны должны самостоятельно определить множество дополнительных условий сделки, в том числе и порядок передачи денежных средств за жилье.

    Сделка купли-продажи характеризуется достаточной свободой для партнеров при определении условий купли-продажи, поэтому момент передачи может быть определен следующим образом:

    • до подписания договора и обращения в службу Росреестра для регистрации сделки;
    • в день сделки, путем передачи продавцу документа, подтверждающего передачу денег (например, банковского аккредитива);
    • после оформления и регистрации сделки.

    Обратите внимание! Вне зависимости от того, когда происходит расчет между сторонами, гражданам можно получать деньги в наличной и безналичной форме. Если в сделке участвует юридическое лицо, возможность получить наличные деньги существенно ограничена лимитом в 100 000 рублей. Аналогичные правила действуют и в случае, если происходит продажа доли квартиры.

    Если деньги передаются до регистрации сделки купли-продажи и это обстоятельство зафиксировано в тексте договора, то в результате регистрационных действий будет сразу возникать безусловное право собственности у нового владельца квартиры.

    Если происходит купля-продажа квартиры без передачи денег (например, с рассрочкой платежа или по условиям кредитного договора), будет зарегистрирован залог в силу закона.

    В этом случае покупатель будет ограничен в праве распоряжения жильем до момента полного исполнения денежных обязательств.

    Схема передачи денег за строящуюся недвижимость в многоквартирном доме заключается в оформлении договора долевого участия в строительстве.

    При этом стороны вправе предусматривать как полную оплату на момент оформления договорных отношений, так и поэтапное внесение денежных средств или ипотечное кредитование.

    Безопасная передача денег при продаже квартиры

    Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.

    Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.

    Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.

    В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:

    • наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
    • будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
    • через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
    • путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
    • расчеты с использованием банковской ячейки;
    • передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.

    Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.

    Наличными через нотариуса

    Практически полностью безопасная передача денег при совершении сделки продажи недвижимости возможна через нотариуса.

    Еще на стадии оформления договора покупатель может обратиться в нотариальную контору для открытия специального депозита, на который будут перечислены денежные средства за квартиру.

    В настоящее время через нотариальную контору продавец сможет законным способом получить деньги после купли-продажи жилья, так как с 2015 года в полномочия нотариуса было включено открытие и ведение депозитов.

    Все условия открытия и использования депозита определяются в соглашении между покупателем и нотариусом, а сама услуга является платной и включает в себя:

    • нотариальный тариф — его сумма будет существенно меньше, если договор оформлялся через нотариальную контору;
    • комиссия за перевод денежных средств между депозитом и сторонами.

    Таким способом продавцу не получится получить деньги до регистрации сделки по продаже жилья покупателю.

    Чтобы получить доступ к деньгам необходимо будет предоставить в нотариальную контору выписку из Госреестра ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности.

    Через банковскую ячейку

    Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку. В этом случае покупатель помещает необходимую сумму в ячейку, а получение их будет возможно только при соблюдении определенных условий (например, сроки обращения и перечень документов, которые обязан представить продавец).

    Услуга по открытию ячейки и хранению денежных средств является платной, размер тарифа необходимо уточнить в выбранном банковском учреждении.

    Такой вариант передачи денег также не позволит провести расчет до регистрации договора купли-продажи, что исключит практически любые риски для покупателя.

    По ипотеке

    При оформлении ипотечного договора заемные средства будут перечислены продавцу после регистрационных действий и представления в банк не только выписки из госреестра ЕГРН, но и сведений об установленном залоге.

    Перевод будет осуществляться в безналичной форме по реквизитам, указанным в тексте договора.

    Безопасную передачу денег за ипотечную квартиру гарантирует именно такой способ передачи денег, однако, от стадии регистрации договора до момента получения средств может пройти от нескольких дней до нескольких недель (например, по ипотеке Сбербанка срок перечисления может составлять до двух месяцев).

    Для продавца такой вариант не повлечет дополнительных затрат, поскольку все комиссии за перевод учтены в содержании ипотечного договора.

    Со счета на счет

    Безналичные переводы между счетами покупателя и продавца являются законным вариантов расчета при любом момента передачи средств — до или после регистрации.

    Поскольку за совершение указанной банковской операции будет взиматься комиссия, стороны вправе сами предусмотреть порядок ее распределения между собой.

    Если по условиям договора предусмотрен перевод после завершения сделки, то будет зарегистрирован залог в силу закона. Снятие залога будет возможно после фактического получения денег на счет продавца.

    Банковский аккредитив

    Аккредитивом признается денежное обязательство банковского учреждения произвести платеж или выдать наличные средства определенному лицу после представления документов о регистрации сделки.

    Для этого покупатель заблаговременно размещает в банке необходимую сумму, которые будут возвращены при неудачном завершении сделки.

    Услуги по оформлению и выдаче аккредитива платные, причем стоимость данного банковского инструмента довольно большая и может достигать 30–50 тысяч рублей.

    Дополнительные затраты

    При использовании любых вариантов, кроме передачи наличных средств, сторонам придется нести дополнительные расходы.

    В их состав будут входить:

    • тариф нотариальной конторы за депозит;
    • оплата аренды банковской ячейки;
    • оплата услуг при оформлении аккредитива;
    • комиссии за перевод между счетами и с депозита;
    • комиссии за снятие наличных средств.

    Сумму дополнительных расходов необходимо уточнять в конкретном учреждении или органе, который выбрали стороны для расчетов. Порядок распределения расходов может устанавливаться по договоренности сторон.

    Проверка денежных купюр

    Среди дополнительных услуг, которые могут потребоваться контрагентам при расчетах, можно выделить проверку денежных купюр. Данная услуга является платной и оказывается любым банковским учреждением.

    Оправданность обращения за указанной проверкой определяется самими сторонами, ее можно использоваться при любом варианта расчетов с использованием наличных средств (по расписке, через банковскую ячейку и т. д.).

    Если платеж осуществляется в безналичном порядке, проверка подлинности купюр не требуется.

    Проценты банку

    За совершение любых банковских операций взимается комиссия, которая, как правило, составляет определенный процент от суммы перевода.

    Существенной экономии на стоимости процентов добиться сложно, поскольку у большинства банков расценки на услуги и тарифы примерно одинаковы.

    На практике, проценты банку оплачивает покупатель, поскольку в его обязанности входит полная и своевременная передача денежных средств продавцу.

    Тем не менее стороны вправе определить иной порядок распределения расходов в виде банковских процентов за совершение операций.

    Получите бесплатную юридическую консультацию

    Источник: https://provashiprava.ru/kvartira/prodazha/peredacha-deneg.html