Как продать приватизированную квартиру с долями

Как продать доли в приватизированной квартире?

Все вопросы, связанные с реализацией доли в квартире, прошедшей приватизацию, регулируются с помощью норм, установленных гражданским законодательством. Само жилье относят к приватизированному в случае, если оно до этого находилось в собственности государства и было передано конкретным лицам, основываясь на условиях спецсоглашения.

Когда последнее проходит соответствующую регистрацию, гражданин приобретает статус полноправного владельца такого недвижимого объекта.

Приватизированная квартира: как продать долю

Как результат приватизационного процесса, в случае участия в нем нескольких жильцов, объект недвижимости отходит в их общую собственность. Каждому такому жильцу, в случае принятия им участия в процедуре, должна причитаться отдельная имущественная часть (преимущественно, она является равной, если при приватизационном процессе не заключалось другое соглашение).

Согласно законодательным нормам, каждый из сособственников имеет полное право распоряжения своей долей по личному усмотрению.

Но, все же, существуют определенные ограничения:

  • Совершать с объектом недвижимости какие-либо действия (реализовывать, передавать в дар, менять, проводить капремонт), владельцы имеют право только по согласованию друг с другом: при отказе от принятия конкретного решения хотя бы одним из владельцев, станет невозможным заключение сделки или любое другое распоряжение жильем;
  • При реализации конкретной доли, преимущество в приобретении имеют остальные сособственники (часть жилья должна быть предложена им первым).

То есть когда один из владельцев принял решение выставить свою долю в квартире (приватизированной) на реализацию, первое, что ему следует сделать согласно закону, – известить о своем намерении остальных совладельцев, с предложением конкретной цены. Только когда совладельцы откажутся от приобретения доли, у владельца есть право заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.

В итоге, процесс реализации доли жилья проходит по следующей схеме:

  • Владелец обозначает конкретную цену, по которой он намеревается выставить на реализацию свою собственность, а затем разыскивает покупателя, которого эта цену устраивает;
  • До того, как приступить к заключению договора с покупателем, он проводит извещение остальных сособственников жилья о запланированной реализации. Форма извещения – письменная. Ее необходимо соблюсти даже в том случае, если все совладельцы живут вместе и ежедневно видят друг друга;
  • Извещенные о проведении продажи, сособственники принимают решение о том, выкупать ли им долю самим. Законодательно для принятия подобного решения отводится срок, не превышающий одного месяца;
  • В случае, если сособственники жилплощади не желают, чтобы доля, выставленная на реализацию, приобреталась кем-то посторонним, они должны провести ее выкуп именно по цене и при условиях, которые продавец выдвигал изначально при намерении заключения договора купли-продажи;
  • В случае получения отказа либо когда на протяжении одного месяца ни один из владельцев не решился на приобретение предложенной доли жилплощади, у продавца есть полное право заключения договора с любым из посторонних граждан.

Как реализовать долю в квартире, прошедшей приватизацию, не допуская ошибок?

Как таковая, реализация доли происходит по таким же правилам, что и другая подобная сделка с объектом недвижимости: процесс производится в письменной форме через Росреестр с оплатой госпошлины и т. д.

Но, все же, существуют определенные нюансы, которые могут изрядно подпортить продавцу его жизнь. Давайте рассмотрим, как избежать таковых.

Первый нюанс состоит в том, что продавец уже оформил договор, однако, один из совладельцев стал заявлять о том, что его не известили о планируемой сделке и, следовательно, какого-либо согласия на ее заключение им не давалось.

В течение ближайших трех месяцев, у него есть право подачи иска с требованием вынесения судом решения о юридической недействительности заключенной сделки.

Противодействие такому развитию сценария состоит во внимательном документировании каждого проделанного шага. Извещение о запланированной реализации проводится только через заказное письмо, с наличием описи вложения.

В случае передачи извещения лично из рук в руки, документ подготавливается в двух одинаковых экземплярах, на одном из которых извещенный сособственник должен оставить личную подпись, удостоверив, таким образом, получение документа. Отказ от приобретения следует заверять нотариально. Эти действия смогут обезопасить от возможных в будущем претензий.

Правило, связанное с предупреждением и преимущественным правом, может не действовать только в случае с дарственной. Но следует учитывать, что попытка применения дарственной в качества маскировки договора купли-продажи (собственник доли передает ее в дар постороннему лицу, которое, поскольку это не воспрещено, передает дарителю денежные средства), может окончиться совсем не так, как рассчитывают стороны.

Кто-либо из числа сособственников жилья может предпринять попытку с помощью суда доказать притворность подобной сделки: при этом он будет иметь неплохие шансы выиграть судебное дело.

Согласно законодательству, на притворные сделки распространяются правила, которые определены для тех сделок, которые намеревались скрыть.

При данных обстоятельствах, это будет договор купли-продажи, который, без получения разрешения от сособственников или отказа их от проведения выкупа, будет считаться юридически недействительным.

Вариант второй можно отнести больше к хитрости лица, реализующего долю. Определенные продавцы, чтобы не обременять себя сложностями подготовки и рассылки предупреждений, подготавливают вместо договора продажи, договор мены. Предпринимать подобный шаг крайне не рекомендуют, поскольку преимущество будет действовать и в этом случае.

Все это связано с тем, что законодатель стремился сохранить круг сособственников или же способствовал тому, чтобы их количество плавно сужалось. По этой причине, и в случае с меной также необходимо заручиться разрешением остальных сособственников.

В третьей «хитрой» процедуре также все на первый взгляд законно:

  • Собственник доли получает денежные средства в качестве долга, определяя долю как залоговый предмет;
  • Средства им в срок не возвращаются;
  • Вторая сторона истребует заложенную часть недвижимости в свое владение, что соответствует законодательным нормам.

Возможностей опротестовать такой договор у сособственников гораздо меньше, нежели при ситуации с меной: закон не может запретить заем денег, а обозначать как предмет залога часть недвижимости возможно по закону, без получения какого-либо разрешения от остальных сособственников.

Но и тут могут применяться правила, используемые к сделке, признанной притворной, последствия будут аналогичными указанным ранее.

Реализация с помощью принудительного выдела имущественной доли

Если в отношении жилья ведутся затяжные споры, без желания уступки с какой-либо стороны, по причине чего возможности реализовать долю с помощью права преимущественной покупки нет, владелец, который желает приобрести в качестве замены доли денежные средства, может потребовать ее выдела. Законодательно предусмотрено проведение выдела в натуре. Должны получиться четко обозначенные «квадраты» в жилье.

Так как фактически в любой городской квартире (прошедшей приватизацию) нельзя выделить отдельную ее часть, обеспечив изолированность помещения, инициирующий выдел может потребовать от сособственников забрать принадлежащую ему часть жилплощади с соответствующей выплатой компенсации. Объем компенсации определяется в судебном порядке.

Подобный метод является удобным, поскольку при его использовании не нужно согласие прочих сособственников, но при этом имеются две неустранимые сложности:

  • Требуется проведение независимой оценки жилья при помощи эксперта;
  • Этап получения средств растянется на неопределенное время, поскольку сам процесс истребования задолженности с лица, которое не выражает желания платить, довольно непрост.

Продать долю в приватизированной квартире с несовершеннолетним

Сложности могут появиться, и когда среди совладельцев присутствует лицо, не достигшее возраста 18 лет. При данных обстоятельствах, каждая сделка, которая затрагивает напрямую интересы такого лица, нуждается в дополнительном согласовании с органом опеки и попечительства на месте. Без соблюдения подобных условий, реализацию доли могут признать сделкой, совершенной на незаконных основаниях.

Подобное правило не затрагивает те случаи, при которых, по результату запланированной сделки, имущественная часть ребенка подлежит увеличению. Но если сами родители или прочие лица, выполняющие их обязанности, запланировали реализацию части недвижимости, принадлежащей ребенку, получение разрешения от уполномоченного органа является обязательным.

Подобное разрешение может быть получено лишь при наличии гарантий что:

  • На ребенка будет приобретена большая или равная прошлой доля в новом жилье;
  • Все средства, приобретенные по результатам проведения сделки и которые отходят ребенку, будут перечислены на его депозит, которым он сможет распорядиться с момента своего совершеннолетия.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html


Как продать приватизированную квартиру с долями

Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире

Такие можно выделить только в частных домах, где есть возможность оформления отдельного входа.

Реализация части жилого помещения – процесс достаточно простой, но требующий внимательности и соблюдения всех основных правовых требований.

Если вы собрались проститься со своей частью имущества и продать её, то необходимо уведомить об этом остальных жильцов. Это правило применимо не только к жил.помещениям, но и к остальному имуществу.

Схемы продажи доли в квартире

Естественно, предметом залога будет доля в приватизированной квартире.

  • Деньги вовремя не возвращаются – залоговое имущество переходит во владение залогодержателя.
    • Соглашение об определении долей.
    • Договор передачи определенной доли во владение и свидетельство о праве собственности на с обязательным указанием размеров доли и размеров всей квартиры.
    • Справка из БТИ (в ней указывается балансовая стоимость приватизированного жилья и жилья).

    Как быстро и выгодно продать долю квартиры

    Правила в отношении отдельной части квартиры немного другие. Первым шагом при продаже квартиры одним владельцем доли является обращение к собственникам других частей.

    Суть этого обращения – предложить приобретение продаваемой. Согласно ГК РФ совладельцы одной недвижимости имеют право первыми приобрести продаваемую долю.

    Кроме того, обязательно следует оповестить письменно дольщиков о предполагаемой продаже, чтобы избежать оспаривания сделки.

    Выдел доли в натуре, в случае с квартирой, практически невозможен, особенно, если квартира однокомнатная.

    Спорные ситуации, возникающие с разделом общего имущества, решаются путем судебного разбирательства. 1. Изначально необходимо уведомить совладельцев о своих намерениях и предложить им выкупить эту.

    Согласно действующему законодательству, совладельцы имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли квартиры.

    Продажа доли в квартире

    Органы опеки и попечительства согласятся на продажу доли жилья с несовершеннолетним, только если взамен ребенок получит равную по стоимости часть недвижимости или более привлекательный по характеристикам объект.

    Эти права тщательно соблюдаются и должны выполняться. В случае продажи объекта недвижимости с несовершеннолетним, взамен требуется предоставить аналогичный или лучший по характеристикам вариант.

    Продать жилье, собственником которого (или в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично — как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом.

    Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации с несовершеннолетними).

    в случае если у вас это не единственное жилье вам нужно будет прописать несовершеннолетнего ребенка на другой квартире,(предоставив ему такую же долю на новом месте) это исключит претензии со стороны работников отдела опеки.

    либо в день продажи квартиры предоставить сведения о сделке по покупке новой квартиры где ребенку будет предоставлена такая же часть доли в новой квартире. Однако как на это отреагирует органы опека остается только догадываться.

    в вашем случае военная ипотека и как этот момент будет урегулирован также предугадать невозможно.

    Для начала вам необходимо обратиться в органы опека и попечительства и получить от работников консультацию о существующей практике в вашем регионе в таких случаях.

    удачи!

    Продажа приватизированной квартиры

    Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников.

    Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности. При продаже необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ ).

    Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

    Источник: http://myeconomist.ru/kak-prodat-privatizirovannuju-kvartiru-s-doljami-19287/


    Как продать приватизированную квартиру с долями

    Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

    Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

    Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

    Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

    Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

    Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

    Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

    Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

    Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

    1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
    2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
    3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
    4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

    В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

    Как можно продать долю?

    Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

    Продажа доли осуществляется следующим образом.

    1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
    2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
    3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
    4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
    5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
    6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

    Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

    Доля в приватизированной квартире

    При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

    Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

    Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

    Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

    Кроме того, в Росреестр подаются:

    • копии паспортов всех собственников недвижимости;
    • разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
    • технический паспорт на недвижимость;
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

    Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

    При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

    задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

    Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

    Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

    Можно ли продать долю ребенка?

    Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

    Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

    Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

    Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

    Продажа без согласия её совладельцев?

    Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

    Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

    В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

    Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

    Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

    Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

    Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami


    Как продать приватизированную квартиру с долями если не все согласны

    02.04.2018

    Процедура приватизации переводит квартиру в общее владение ее жильцов. Чаще всего это владение равное, если в добровольном порядке между жильцами не было заключено никакого иного соглашения.

    И согласно действующему законодательству, каждый из приватизировавших жилье может распоряжаться принадлежащей ему в квартире долей как захочется.

    Только сначала нужно выделить долю в приватизированной квартире из общего права собственности.

    Продажа доли в приватизированной квартире

    С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

    Продажа доли в приватизированной квартире

    1. Установить ее стоимость.
    2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
    3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
    4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
    5. Оформить акт приема-передачи доли.

    6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

    Сособственники (т.е. вы) либо направляют почтой заказным письмом с уведомлением о вручении извещение о продаже доли, в соответствии с нормой закона, приведенной выше, либо действуют через нотариуса.

    Также, можно просить сособственника (бывшего мужа) лично подписать извещение — о получении извещения.

    Рекомендуем прочесть:  Как получить технический паспорт в бти на квартиру

    Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

    Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

    Как правильно продать доли в приватизированной квартире? Схемы, нюансы оформления сделок и документов

    • Общегражданский паспорт или свидетельство о рождении собственника.
    • Согласие на сделку супруги/супруга, если доля является совместно нажитым имуществом.

    • Документ-основание возникновения права собственности – свидетельство о приватизации или наследовании, дарственная, договор купли-продажи и т.д.
    • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
    • Выписка из домовой книги.
    • Техническая документация из БТИ.

    • Разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
    • Отказ других сособственников от приобретения доли.

    Как продать долю в квартире в 2018 году? Пошаговая инструкция

    Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

    Как продать приватизированную квартиру с долями

    1. Продавец определяется, за какую сумму он готов реализовать недвижимость.
    2. О факте продажи уведомляются другие совладельцы, и им озвучивается цена. Осведомление лучше осуществлять письмом, телеграммой или через нотариуса с обязательным уведомлением о его получении.

    3. В период 30 дней долевые собственники должны решить, заинтересованы ли они в процессе покупки.
    4. Если заинтересованы — оформляется договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости и на условиях продавца.
    5. Если нет — оформляется отказ и заверяется нотариально.

      После этого долю можно продать третьему лицу по цене, предложенной изначально.

    6. Если при продаже третьему лицу цена была снижена, сделка может быть признана недействительной по обращению других совладельцев в судебные инстанции.

    Рекомендуем прочесть:  Кто проводит межевание земельных участков

    Как продать долю приватизированной квартиры без последствий

    Все эти сложности описаны для ситуаций, когда вы думаете, как продать долю приватизированной квартиры, и не иметь дело с другим собственником, потому что он, в свою очередь, не желает ни выкупать долю приватизированной вами квартиры, ни продавать ее целиком. Хотя, по сути, второму собственнику намного удобней и выгодней просто выкупить вашу долю.

    Как быстро и выгодно продать долю квартиры

    Регистрация права на приобретенную собственность невозможна при отсутствии отказа от покупки совладельцами. Подписать такой отказ владельца одной из частей заставить невозможно. Что же делать, если владелец доли отказывается принимать письменное извещение о продаже?

    Как продать приватизированную квартиру с долями если не все согласны Ссылка на основную публикацию

    Источник: http://svoijurist.ru/semejnoe-pravo/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami-esli-ne-vse-soglasny