Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Про проведении различных юридических операций очень важно сделать так, чтобы все документы были в порядке, а их содержание полностью соответствовало фактическому состоянию собственности.

Это не только избавляет стороны от рисков, но и помогает избавиться от большинства проблем в будущем.

Но не всегда то, что прописано в бумагах, соответствует тому, что имеется на самом деле, в особенности в плане планировки жилплощади.

В этой статье мы рассмотрим вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Мы рассмотрим все спорные моменты этой операции, опишем процедуру и расскажем обо всех последствиях для продавца и покупателя.

Возможность продажи

Сразу ответим на вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Да, такая операция возможна благодаря неточности законодательства и особенности работы Росреестра и регистрационных палат.

Дело в том, что перед проведением купле – продажи осмотр собственности сотрудниками госслужб не производится, так как это входит в обязанности покупателя.

Так что продавать квартиру можно даже в том случае, если в ней произошли даже очевидные и абсолютно незаконные изменения.

Процедура с юридической точки зрения ничем не будет отличаться ни для продавца, ни для покупателя. Будет составляться все тот же договор купли – продажи, будет так же проводиться переда средств, осмотр помещения и перерегистрация жилплощади в Росреесте.

Но при этом стоит учесть, что как только будет проведена перерегистрация вся ответственность за незаконные работы ляжет на нового владельца – доказать факт того, что перепланировку провел предыдущий собственник, будет практически невозможно.

В связи с этим покупателю стоит внимательно проверять соответствие планам и уделять больше времени акту приема – передачи.

Последствия для продавца

После продажи квартиры с незаконной перепланировкой вся ответственность с продавца переходит на самого покупателя. Связано это с тем, что дату перепланировки установить нельзя, так как она нигде не регистрировалась, а как то доказать, что строительные ремонты с момента покупки не проводились, практически нереально.

Так что продавцу может грозить только одно – иск со стороны покупателя в том случае, если он пострадает из – за незаконной перепланировки. Правда у покупателя шансов на победу будет очень мало. Таким образом, проведя переоформление по договору купли – продажи продавец избавляться практически ото всех рисков.

Последствия для покупателя

Если для продавца избавление от переделанной не по закону квартиры сулит только выгоду, то покупатель наоборот, рискует вместе с квартирой получить дополнительную головную боль и финансовые проблемы. Во первых, если обнаружатся нарушения, то покупателю грозят штрафы. В их число входят:

  • Штраф в 1500 – 2500 рублей за незаконную перепланировку;
  • Штраф в 300 рублей за самоуправство;
  • Штраф от 1500 рублей за нарушение пожарной безопасности;
  • Штраф от 1000 до 1500 рублей за переоборудование жилплощади.

Оформляем сделку правильно

Чтобы не рисковать при проведении купли – продажи квартиры лучше заранее узаконить перепланировку. Тем более что тому, кто её проводит, будет гораздо легче это сделать. Узаконить перепланировку можно двумя способами: быстрым и дешевым, но не совсем законным, или же полностью законным, но сложным и медленным.

Первый способ достаточно прост – достаточно провести стандартную регистрацию перепланировки, не сообщая о том, что она уже сделана. Просто оформите все бумаги в архитектурной палате и немного позже пригласите экспертов, которые проверят, как ваша работа выполнена. После этого закажите новый план квартиры и продавайте её без всяких рисков.

Второй способ гораздо сложнее. Для этого вам потребуется:

  • Обратиться в архитектурную палату администрации с заявлением об узаконивании перепланировки;Заказать проверку архитектурного отдела, МВД и санэпидемстанции;
  • Со всеми заключениями обратиться в суд, написав заявление об узаконивании работ;
  • После получения положительного решения запросить новые документы на квартиру в кадастровой палате и БТИ.

Этот способ намного более длинный, но при этом он полностью законен и избавляет вас от всех рисков при проведении купли – продажи.

(2 votes, average: 4,50 5)
Loading…

Источник: http://zakon.center/kvartira/pereplanirovka/mozhno-li-prodat-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html


Перепланировка квартиры

Последнее обновление: 16.10.2017

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости.

 То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн. 

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние.

Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами,  возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry/


Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

30/07/2018

    Далеко не всех владельцев квартир устраивает состояние их жилья, поэтому они делают перепланировку. Причин на самом деле довольно много, но давайте обсудим хотя бы одну из них.

    Так, многим владельцам квартир хочется сделать свою жилплощадь более просторной. С этой целью они убирают определенную стену в квартире, при этом забывают о тот, что такие действия должны проводиться обязательно в соответствии с законом, документально фиксироваться.

Ситуация еще не так страшна, если продавать квартиру вы не собираетесь. Однако, если все-таки такое желание есть, то, скорее всего, возникнут проблемы на пути к данной цели.

Поэтому вам нужно знать способы решения тех сложностей, которые обязательно возникнут, если перепланировка не согласована.

Возможные проблемы при продаже квартиры без перепланировки

    Пункт относительно перепланировки квартиры регулируется законом России «О защите прав потребителей». В феврале 2018 года в нем произошли изменения, согласно которым владелец квартиры, собирающийся делать перепланировку, должен сообщить о ней соответствующие органы.

Но сделать саму перепланировку – это лишь часть работы, поскольку изменение конфигурации помещения будет разрешено только в том случае, если оно будет соответствовать санитарным, противопожарным и строительным нормам. В противном случае возникнут проблемы юридического характера.

Они могут носить следующий характер:

  • согласно закону, даже если перепланировка сделана без согласования с соответствующими органами, все равно Росреестр обязан поставить квартиру на учет. Однако на практике дела обстоят иначе. Скорее всего, регистрирующим органом заявление будет отклонено, если в техпаспорте на квартиру будут пометки от Бюро технической инвентаризации, гласящие, что произошли изменения в конфигурации жилплощади.
  • если провести усовершенствование квартиры, предварительно согласовав данный процесс с соответствующими органами, то ее стоимость поднимется на 10% и более, а если не согласовывать, то – упадет.
  • даже если вам удастся продать незаконно перепланированную квартиру, новый владелец вправе расторгнуть договор.

    Понятие «незаконной перепланировки» применяется в тех случаях, когда сама перепланировка уже совершена, но ее не согласовали. В данном случае нужно просто оформить всю необходимую документацию, и проблема будет решена. Другое дело, что не все перепланировки можно признать законными.

Перепланировка, которая будет считаться незаконной

    Суть незаконной перепланировки состоит в том, что новая конфигурация не соответствует разработанным нормам. В данном случае такое переустройство нельзя считать законным.

Перепланировку будут считать незаконной, если:

  • произошло объединение балконной зоны непосредственно с зоной, в которой живет владелец;
  • произошли разрушения стены между лоджией и жилым помещением;
  • радиаторы, предназначенные для отопления комнаты, перенесли на балкон или лоджию;
  • нарушалась конфигурация несущих стен;
  • произошли нарушения в пожарных, строительных, санитарных нормах;
  • состояние комнат стало непригодным для проживания;
  • были внесены изменения в вентиляцию или другие коммуникации.

    Вы не получите разрешение, если квартира переустроена незаконно. Чтобы исправить ситуацию, конфигурацию квартиры нужно будут привести в первичное состояние.

Можно ли продать квартиру, которая незаконно перепланирована?

    Такая возможность действительно есть, но при этом вам нужно будет сказать новому владельцу квартиры, что вся ответственность переходит на него.

Чтобы продать квартиру, нужно придерживаться следующих правил:

  • сообщить покупателю о том, что перепланировка не согласована с соответствующими органами;
  • если покупатель соглашается купить незаконно перепланированную квартиру, то ему необходимо сделать скидку, чтобы он в будущем смог все оформить в соответствии с законом и требованиями;
  • вам необходимо будет заранее рассчитать с покупателем стоимость узаконивания перепланировки. Полученную сумму нужно будет внести в соответствующий договор.

    В итоге получится, что передача помещения будет производиться по старым документам. В то же время новый владелец квартиры соглашается на добровольное узаконивание перепланированной квартиры.

    Если квартира, которая незаконно перепланирована, покупается за счет средств ипотеки, то могут возникнуть сложности в ее предоставлении. Дело в том, что банки не всегда предоставляют заем, если квартира не оформлена надлежащим образом. Если заимодавца все устраивает, то продавец получит деньги, предназначенные на квартиру.

    Необходимо помнить, что перепланировка, которая нарушает закон и не подлежит согласованию, должна быть владельцем квартиры возвращена в первоначальное состояние. На крайний случай можно обратиться в суд, однако в этой ситуации он вряд ли сможет вам помочь.

Источник: http://akcent.pro/content/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi


Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Подводные камни

Сегодня перепланировка квартиры довольно-таки частое явление. Зачастую владельцы недвижимости не задумываются о том, что при наличии неузаконенной планировки могут возникнуть проблемы с продажей квартиры. Причинами самовольной перепланировки могут быть незнание законодательства, либо попытка избежать внушительных затрат.

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е. нарушение законодательных норм при перестройке. Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду.

В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ.

К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений.

После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт.

Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка?

Устраивая самовольные перепланировки, многие не задумываются над тем «нужно ли узаконить переделку?» и не оповещают соответствующие органы, думая что легче заплатить штраф и спокойно наслаждаться свежим ремонтом.

Но дело обстоит куда серьезней. При выявлении факта неузаконенной перепланировки по жалобе (от соседей, управляющей компании и т.д.

), собственнику, помимо административного штрафа размером 2000-2500 тысячи рублей, выдается предписание о согласовании перепроектировки.

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс.

Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к.

в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

Оформление неузаконенной планировки

Узаконить перепланировку можно только если она соответствует всем нормам законодательства. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • документы устанавливающие право собственности;
  • согласие собственников;
  • техплан помещения;
  • план БТИ.

Для начала необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и предоставить указанные документы, что бы получить новый план, отражающий все сделанные изменения. Составляется этот план после того, как сотрудник БТИ самостоятельно осмотрит и произведет все замеры у вас в квартире. Следующий шаг это обращение в жилинспекцию с составленным планом. Помимо этого необходимо иметь при себе:

  • проект перепроектировки;
  • заключение надзорных и контролирующих органов (Роспотребнадзор и т.д.);
  • согласие каждого собственника жилья, если задеты интересы соседей, то согласие соседей.

То есть необходимы те документы, которые предоставляются в случае еще невыполненной перепланировки. Также необходимо вложить заявление на согласование.

В течение 45 дней после подачи документов, заявление рассматривается и выдается решение о согласовании в изменении проектировки либо отказ в получении разрешения.

Если ответ положительный, следует обратиться в МФЦ или Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт с внесенными изменениями. При обращении необходимо предоставить следующие документы:

  • технический план;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость, в которой осуществлялось переустройство;
  • план БТИ;
  • решение надзорных и контролирующих органов РФ о том, что перепроектировка согласована.

В случае изменения размеров жилплощади, этот пакет документов следует так же направить в Росреестр новый правоустанавливающий документ.

С 2016 года в соответствии со статьей 2 ФЗ от 3 июля 2016 г. No 360-ФЗ, правоустанавливающим документом на недвижимость является только выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа квартиры с неузаконенным переустройством

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продажа квартиры с перепланировкой без согласования довольно-таки трудоемкий процесс, поэтому рекомендуется узаконить эти изменения до заключении сделки купли-продажи. В этом случае снижаются возможные риски как для продавца, так и для покупателя, да и стоимость жилплощади возрастает.

На законодательном уровне продажа квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена, но при выявлении нарушений, т.е. если человек купил квартиру с незаконной планировкой, такая сделка может быть расторгнута Росреестром. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это возможно, но незаконная перепланировка при продаже квартиры является большой проблемой.

В сегодняшних реалиях сложно найти человека, который захочет купить квартиру с этой проблемой. А если неузаконенная перепланировка при продаже квартиры всплывет, т.к. в документах БТИ она изображена красными линиями, то это приведет к существенному снижению стоимости недвижимого имущества.

Ответственность за переустройство несет собственник жилья, поэтому прежде чем купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно все взвесить. Покупка квартиры с перепланировкой должна осуществляться только после тщательного изучения поэтажного плана Бюро технической инвентаризации и сравнения его с текущей планировкой.

Зачастую покупатели узнают о том, что планировка неузаконенна, пройдя процедуру регистрации.

Если продавец осуществил сделку по старым планам БТИ, тем самым скрыв переустройство от покупателя, то договор можно расторгнуть.

В этом случае суд будет на стороне покупателя, поэтому помимо выигрыша дела пострадавшая сторона помимо уплаченной за квартиру суммы, получит компенсацию за переезд и моральный ущерб.

Следует помнить, что как правило банки не оформляют ипотеку для приобретения жилплощади с неузаконенной перепланировкой. Это возможно при условии, что после приобретения жилплощади перепроектировка будет узаконена.

В таком случае в договоре прописываются четкие сроки, в среднем около 6 месяцев. Но высока вероятность того, что переустройство окажется незаконным и не подлежит согласованию.

В таком случае уже приобретателю придется либо подводить переустройство к согласуемому варианту, либо восстанавливать исходный вид. Поэтому прежде чем осознанно приобрести такую недвижимость, следует обсудить этот вопрос со специалистами, т.к.

стоимость процесса узаконивания планировки может оказаться куда больше, чем предоставленная скидка на жилплощадь.

Источник: http://EgrpZhkh.ru/pro-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi