Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как можно продать квартиру, если несовершеннолетний тоже имеет долю в ней?

Продажа доли в квартире – дело юридически непростое. А когда вопрос касается имущества несовершеннолетнего гражданина, процесс еще больше усложняется. Расскажем в статье, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, что включает в себя процесс такой сделки и какие могут возникнуть трудности.

Законодательно ответ на вопрос, можно ли продать долю в квартире с несовершеннолетним, утвердительный. Однако многие люди и организации не хотят связываться с подобными обременениями, так как процесс продажи такой жилплощади весьма затруднителен.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка регулируют:

  • Конституция РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве»;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • нормативные акты субъектов РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний гражданин является полноправным членом общества и обладает всеми возможными правами и свободами. Отличие ребенка от совершеннолетнего гражданина РФ только в том, что часть своих прав до 18-ти лет он может реализовать через своих официальных представителей – родителей или опекунов.

Если планируется продажа имущества несовершеннолетнего гражданина, на защиту его прав встают органы опеки и попечительства. На любое изменение статуса жилой площади квартиры в собственности несовершеннолетнего необходимо получить разрешение на свои действия. Без этого документа продажа доли несовершеннолетнего невозможна и не будет зарегистрирована.

Кроме того, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только если взамен ему будет передана доля на другое жилье, эквивалентное площади существующего. То есть для реализации сделки купли-продажи существуют только два варианта:

  1. Ребенку предоставляется взамен доля в любом другом месте. Это может быть квартира ближайших родственников.
  2. Если после продажи доли ребенка планируется покупка нового жилья, то его часть должна быть передана несовершеннолетнему собственнику.

В любом случае, оставить несовершеннолетнего владельца доли без собственности не удастся. Рекомендуется перед продажей доли ребенка в квартире обратиться в органы опеки и попечительства и уточнить, на какое альтернативное жилье они вам выдадут разрешение. Учтите, что доля несовершеннолетнего в новом жилье не может быть меньше той, которая находится у него в собственности.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления

Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.

Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.

Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.

Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.

Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:

  • общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
  • документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
  • документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
  • заявление о выдаче разрешения;
  • документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
  • технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
  • выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
  • выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
  • разрешение на продажу, выданное нотариусом.

Таким образом, алгоритм получения разрешения на продажу доли в квартире несовершеннолетнего ребенка будет следующим:

    1. Получение в паспортном столе справки о проживающих в квартире лицах.
    2. Обращение в органы опеки и попечительства с пакетом документов.
    3. Написание заявления. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он подписывает заявление наряду с родителями.
    4. Ожидание вынесения решения. Разрешение органов опеки и попечительства выдается в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов. Разрешение или отказ выдается в письменной форме.

После получения разрешения порядок действий следующий:

  1. Происходит выписка ребенка с последующей пропиской в новой квартире.
  2. Заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариально.
  3. Подписывается акт приема-передачи.
  4. Регистрируются права собственности.
  5. Копии документов передаются в органы опеки и попечительства.

Важный момент! Даже если ребенок не является собственником квартиры, выписать его в «никуда» невозможно. Он прописывается по месту жительства одного из родителей.

Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

  1. Если новая квартира приобретается в рассрочку, а все остальное жилье при этом продано.
  2. Если оформляется договор дарения, а не купли-продажи.
  3. Если дом, где находится новая квартира, еще не введен в эксплуатацию и имущественные права не могут быть там реализованы.
  4. Если новое жилье имеет меньшую площадь.
  5. Если новое жилье не оснащено каким-либо видом коммунального удобства в сравнении с продаваемым.
  6. Если в новом месте жительства отсутствует необходимая инфраструктура.

Получать разрешение не потребуется при достижением ребенка дееспособного возраста. Это может произойти и до 18-ти лет. Например, если несовершеннолетний в возрасте 16 лет вступит в брак или устроится на работу с полным социальным пакетом.

Органы опеки всегда действуют в интересах ребенка. Поэтому допускается возможность приобретения жилья с худшими условиями, если:

  • ребенку требуется дорогостоящее лечение;
  • ребенок не может проживать в прежней квартире по состоянию здоровья;
  • ребенок должен получить определенное образование, но проживая по старому месту жительства это невозможно.

Перечисленные случаи – это исключения из правила. Перед продажей доли несовершеннолетнего ребенка рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего.

Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий.

Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть.

Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ.

Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки.

Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой.

Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

к содержанию ↑

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка.

В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

к содержанию ↑

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения.

В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд.

Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

к содержанию ↑

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

к содержанию ↑

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Источник: http://kvartira3.com/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

В действующем законодательстве четко прописано, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка, чтобы сделку впоследствии никто не смог признать ничтожной через суд. Данные нормы распространяются на всех лиц, которым не исполнилось 18 лет.

Условия

Главным условием, при котором возможна продажа доли несовершеннолетнего, является получение разрешения на эту операцию с недвижимостью от органа опеки и попечительства.

Такая позиция государства предельно ясна: оно стоит на защите интересов детей. А указанная норма направлена на недопущение ухудшения условий для проживания несовершеннолетних.

Поэтому, продавая часть жилого помещения, которая является собственностью ребенка, родители или законные представители должны обеспечить его аналогичной по размеру долей жилья.

При этом совершенно неважно, каким способом это будет осуществлено:

  • выделением аналогичного размера доли во вновь приобретенном жилом помещении;
  • предоставлением доли такого же размера в ином жилье, которое не принадлежит родителям.

Как получить разрешение органов опеки

Для получения соответствующего документа, подтверждающего согласие органа опеки и попечительства на реализацию части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, потребуется присутствие его отца и матери. Если кто-либо из родителей по различным причинам отсутствует, разрешение на проведение сделки может быть получено через суд.

Волеизъявление несовершеннолетнего принимается во внимание в том случае, если ему исполнилось 14 лет (имеется ограниченная дееспособность).

В орган опеки должен быть предоставлен полный перечень документов, который позволит судить о том, что права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены.

Прежде чем выдать разрешение установленного образца, уполномоченное лицо должно убедиться, что условия проживания ребенка не будут хуже, чем до совершения сделки.

Для этого предоставляется документальное подтверждение того, что несовершеннолетний уже обеспечен или будет обеспечен в будущем жилой площадью в размере, не меньшем, чем составляла его доля в реализуемой квартире.

Это может быть договор купли-продажи недвижимости или письменное обязательство передать жилье в будущем.

Пакет документов

Если вы планируете продать долю жилого помещения, принадлежащую вашему несовершеннолетнему ребенку, необходимо заранее подготовиться и собрать следующие документы:

  1. Оригинал паспорта каждого из родителей (этот документ в подобной ситуации предпочтительнее других удостоверений личности).
  2. Свидетельство о рождении (а при наличии, паспорт) несовершеннолетнего.
  3. Документ, подтверждающий факт обеспечения ребенка долей жилой недвижимости (в данный момент или в будущем). Чаще всего это соглашение о покупке нового жилого помещения.
  4. Заявление от продавца в письменной форме.
  5. Документ, подтверждающий факт заключения брака между родителями.
  6. Документ, подтверждающий право собственности ребенка на часть квартиры.
  7. Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины за совершение сделки.

В ряде ситуаций могут понадобиться дополнительные документы:

№ п/п Возникшая ситуация Необходимый документ
1. Один из родителей был лишен своих прав по отношению к своему несовершеннолетнему ребенку Соответствующее решение суда, подтверждающее факт лишения родительских прав
2. Смерть одного из родителей Свидетельство, удостоверяющее факт смерти
3. Один из родителей находится в другом государстве Удостоверенное нотариально или заверенное в установленном порядке в консульстве согласие
4. Место нахождения одного из родителей неизвестно Соответствующее решение о признании указанного лица безвестно отсутствующим

Вместе с тем, на родителей по умолчанию возлагается обязательство предоставить неоспоримые доказательства того, что для ребенка условия в результате совершения сделки будут улучшены:

  • размер доли в новом жилье больше, чем был до этого в реализуемой квартире;
  • благоприятный климат, который является оптимальным для здоровья ребенка;
  • хорошие экологические условия в регионе расположения нового жилья.

Решение о выдаче разрешения на сделку принимается компетентным лицом (или комиссионно) в течение двух недель с момента обращения. В этом документе в обязательном порядке указывается старое и новое место жительства ребенка. Теперь продажа доли несовершеннолетнего может осуществляться беспрепятственно.

Документы для заключения договора купли-продажи

Если говорить о продаже доли квартиры, владельцем которой выступает ребенок, (квартиры полностью, частью которой владеет несовершеннолетний), то для составления и подписания соглашения потребуются:

  1. Разрешение органа опеки и попечительства.
  2. Свидетельство или паспорт несовершеннолетнего продавца. Если ребенок не достиг 14-летия, то его интересы при подписании соглашения будут представлять родители или законные представители (попечители или опекуны). В ситуации, когда у продавца имеется паспорт, то он может быть стороной сделки (при наличии согласия родителей).
  3. Паспорта в оригинале иных сособственников жилья.
  4. Удостоверение личности покупателя.
  5. Правоустанавливающие документы на часть жилого помещения.

Договор должен соответствовать требованиям, установленным Гражданским кодексом к подобной категории сделок по отчуждению недвижимого имущества и включать в себя сведения о цене, предмете соглашения, дате подписания.

Если предметом договора является квартира, то основной его особенностью будет наличие двух или нескольких продавцов, являющихся совладельцами данной недвижимости.

Порядок оформления

Итак, согласие органа опеки и попечительства на руках, все документы собраны, теперь можно переходить и к непосредственному оформлению сделки. Она состоит из следующих этапов:

  1. Подписание договора. Зачастую договор, соответствующий нормам действующего законодательства, предоставляет нотариус, который тут же и осуществляет его нотариальное удостоверение. Но иногда будет нелишним заручиться поддержкой юриста в этом вопросе и отправиться к нему на консультацию с образцом соглашения. Если вас беспокоят какие-то особо значимые нюансы, то во избежание негативных последствий, их лучше отобразить в тексте документа. К примеру, покупатель желает расплатиться за квартиру не сразу, лучше эту особенность отразить в договоре, указав конкретную дату, до которой вся сумма должна быть передана продавцу. Одновременно с договором стороны подписывают и акт приема-передачи жилого помещения.
  2. Удостоверение нотариусом. Вы можете обратиться к государственному или частному нотариусу, офис которого расположен вблизи от вашей работы или дома. Этот специалист тщательно проверит ваши документы и, при условии, что такая сделка не нарушает права несовершеннолетнего, заверит ее в установленном порядке.
  3. Государственная регистрация. Производится уполномоченным органом на основании представленных регистратору документов о совершении сделки.

Стоит учесть, что одновременно, с продажей части квартиры несовершеннолетнего ребенка чаще всего происходит оформление приобретения доли в новом жилом помещении. В этой сделке ребенок выступает в роли покупателя, и если он полностью недееспособен, от его имени действуют родители. Никаких разрешений для покупки нового жилья не понадобится.

Запомните: как только будет завершено оформление права собственности (и его регистрация в установленном порядке), родители должны сообщить о том, что их ребенок стал владельцем части жилого помещения и предоставить соответствующий документ, подтверждающий это (договор купли-продажи, дарения), в орган опеки и попечительства по месту жительства.

На видео о продаже квартиры

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что продать квартиру, долей в которой владеет ребенок вполне реально. Безусловно, такая сделка требует значительных затрат по времени, зато, можно не беспокоиться в отношении того, что законные интересы ребенка будут соблюдены в полной мере.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/prodat-kvartiru-est-dolya-nesovershennoletnego.html

Особенности продажи квартиры, если в ней есть доля несовершеннолетнего

Столкнувшись с реализацией недвижимости, каждый собственник понимает, что процедура непростая и очень хлопотная. Очень часто, возникает вопрос о том, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

С первого взгляда, кажется, что никаких проблем нет, поскольку родитель является законным представителем малыша и при наличии его согласия можно инициировать продажу жилплощади, однако, на самом деле, все обстоит намного сложнее.

Данная статья будет посвящена особенностям проведения сделки по реализации жилой недвижимости, если право собственности на ее часть есть у малолетнего ребенка. Выделим наиболее значимые моменты и расскажем о том, какие документы потребуется оформить дополнительно.

Когда доля малолетнего ребенка в квартире может быть продана?

Процедура продажи квартиры – это непростое мероприятие, однако, оно может стать еще сложнее, если собственником доли является несовершеннолетний гражданин.

Часто родители ребенка хотят продать жилье, чтобы улучшить условия проживания семьи и в дальнейшем приобрести более просторную квартиру.

Иногда продажа недвижимости связана с переездом семьи в другой город или микрорайоне, что также предполагает покупку квартиры по новому месту пребывания.

Каждый из перечисленных случаев позволяет осуществить продажу недвижимости, но при условии, что родители обратятся в службу опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения. В Гражданском кодексе РФ прописаны все условия проведения подобной сделки, а также указано, что права ребенка не должны быть ущемлены, иначе, сделка признается недействительной.

Чтобы иметь возможность реализовать квартиру, вместе с долей малолетнего гражданина потребуется обратиться в попечительский совет и оформить соответствующее разрешение.

Только этот орган наделен соответствующими полномочиями, чтобы проверить соблюдение прав ребенка.

Если разрешения опеки нет в пакете обязательной документации, то соглашение будет аннулирована через суд, а в отношении каждого нарушителя будут применены соответствующие меры наказания. Таким образом, существует два варианта продажи жилплощади:

  1. Передать в распоряжение ребенка долю в другой квартире и реализовать жилье, где он проживает сейчас.
  2. Оформить разрешение органов опеки, реализовать недвижимость и сразу передать такую же часть в новом жилье.

Каждый способ имеет свой регламент, который закреплен законом и предполагает предварительную подготовку необходимой документации и соблюдение всех правил.

В каком порядке выделяется доля для ребенка?

Важным аспектом проведения сделки является размер доли малолетнего ребенка. Прежде чем реализовать квартиру, родители ребенка должны подробно изучить документы и обратившись в службу опеки оформить разрешительный акт именно на ту долю, которой владеет малыш.

Иногда возникают такие ситуации, когда родители ребенка приобрели недорогую комнату и оформили ее на сына или дочь, не достигших совершеннолетнего возраста. В итоге, попечительский совет не дает разрешения на продажу, поскольку ребенок проживать один не может, а на двоих такая жилплощадь недостаточна.

Если старая доля ребенка составляла третью часть от общей площади жилья, то новая не должна быть меньше. Уменьшение доли является прямым ущемлением прав ребенка и причиной для отказа в разрешении опеки на продажу.

Какие документы требуются для продажи?

Процедура оформления проводится исключительно при участии нотариуса и наличии вышеописанного разрешения. Об родителя или законные представители малыша должны присутствовать во время оформления разрешения, кроме случаев, когда родители находятся в разводе или один из родителей против реализации жилья. В этом случае процедура может быть осуществлена только после рассмотрения дела в судебной инстанции.

Подтверждающими документами тогда станут судебные заключения, акт о разводе, или акт о смерти родителя. В разных регионах требования к общему пакету документации могут быть разными, но общий перечень документации должен выглядеть следующим образом:

  • паспорта родителей и ребенка (если есть);
  • свидетельство о рождении малыша;
  • бумаги на жилье и на долю ребенка;
  • заявление в принятой форме;
  • акт о брачном союзе или о расторжении брака;
  • разрешение на продажу от органов опеки;
  • технические бумаги на квартиру;
  • квитанция о плате госпошлины;
  • соглашение на приобретение нового жилья.

После того, как все документы подготовлены, и разрешение получено, сделка может быть проведена на законных основаниях. В дальнейшем органы опеки уведомляются в письменном виде о том, что квартира продана. Инспектор составляет специальное заявление, где родители расписываются, подтверждая свои намерения выделить долю имущества в новом жилище.

Заключение

Чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего гражданина, потребуется обратиться в попечительский совет и получить разрешение на проведения данной процедуры.

Если права ребенка в ходе сделки ущемляются, то разрешение выдано не будет, а само соглашение в последствие суд признает недействительным. Чтобы избежать такой ситуации, необходимо правильно подготовить документы и соблюдать все установленные правила.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/est-dolya-nesovershennoletnego.html

Продажа квартир с несовершеннолетним собственником законодательная база

Главная » Страхование » Продажа квартир с несовершеннолетним собственником законодательная база

Законодательная сторона вопроса

На законодательном уровне утверждено, что дети, несмотря на малолетство имеют право владеть недвижимостью или её частью. Родители или родственники могут приобрести жильё для ребенка или подарить. Ещё один вариант владения жилплощадью приватизация. Во время её проведения владельцами становятся все зарегистрированные лица, в том числе и дети до 18 лет.

В силу небольшого жизненного опыта ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет принимает участие в юридических сделках по недвижимости с письменного разрешения родителей или представителей несовершеннолетнего.

Дети до 14 лет совсем не участвуют в операциях с недвижимостью. Но родители или представители не до конца вольны в своих решениях относительно жилплощади ребенка.

По законам РФ, все действия с квартирой или её частью должны одобрить органы опеки и попечительства.

Несовершеннолетние и недееспособные

Малолетним называют ребенка не достигшего 14 лет, старше 14 и до 18 лет несовершеннолетним, с 18 лет он вступает в свои права и становится полноправным дееспособным гражданином.

А вот недееспособность не имеет возрастных рамок, дееспособность можно потерять в любом возрасте.

Следуя 37 статье Гражданского кодекса, сделки с квартирой, собственник которой не может самостоятельно принимать решения по состоянию здоровья, совершаются с разрешения законных представителей.

Ребёнок просто зарегистрирован в квартире

В случае, если ребёнок просто прописан в приватизированной квартире и не является собственником, задача упрощается достаточно выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом, например, у близких родственников. Единственное условие соответствие санитарным нормам.

Ребёнок собственник квартиры или её части

Оставить ребёнка без доли по в новой квартире нельзя, а при продаже квартиры учитывается сколькими квадратными метрами владеет ребенок.

В покупаемой квартире или доме метраж в его собственности не меньше, чем по старому адресу, условия проживания не хуже (например, взамен квартиры в хорошем районе с развитой социальной инфраструктурой предполагается покупка жилплощади на окраине, загородном), а в случае приобретения жилья на этапе строительства дом готов к сдаче на 90%. Иначе опека не даст на такую сделку разрешение.

Если опекунский совет одобрит, то возможна покупка жилплощади с небольшой разницей в метрах (например, доля составляла 20 кв.м, а станет 18). Разницу стоимости замораживают на счёту несовершеннолетнего.

Важно! Родители или законные представители, близкие родственники не имеют права покупать долю у ребенка.

Возможна ситуация, когда ребёнка выписывают без дальнейшей регистрации, например, переезд в другой город, родителей или законных представителей обязуют в течение 3 месяцев приобрести жильё и выделить долю равной доле проданного жилья. Невыполнение обязательств несёт за собой отмену сделки по продаже. Ещё одна ситуация переезд на ПМЖ заграницу необходимо предоставить документы из ОВИРа.

Документы для покупки квартиры у ребенка

Источник: http://season-mir.ru/straxovanie/prodazha-kvartir-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-zakonodatelnaya-baza

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Часто случаются ситуации, когда необходимо срочно продать недвижимость. Например, сейчас много программ трейд ин, при которых можно приобрести новую квартиру по лучшим условиям.

Но если прописан в старой квартире несовершеннолетний ребенок, то здесь есть несколько особенностей.

Что нужно знать?

Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.

Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения прав несовершеннолетнего. А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.

Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.

При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.

Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.

Если родитель не ущемляет права своего чада, то он получает возможность продажи квартиры. Но необходимо изначально доказать целесообразность действия и отсутствие ущемления интересов ребенка.

Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.

Законодательная база

Регулируют вопрос несколько правовых актов:

  • Конституция Российской Федерации. Статья 17 о правах и статья 38 о семейной защите.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. Статья 60 об имущественном праве ребенка и статья 65 об осуществлении родительского права.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 20 о местах жительства человека, статья 26 о несовершеннолетних детях при дееспособности, статья 28 о дееспособности несовершеннолетних, статья 37 об имуществе подопечного.

Права детей на жилье

Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.

Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.

При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.

На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.

Аналогичная ситуация происходит и при улучшении жилищных условий. Просматривается квадратура недвижимости и выявляется недостаток жилплощади. На основании этого выносится решение о позволении продажи.

Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.

Можно ли?

Как следует из выше перечисленного, сделать это можно, но с соблюдением некоторых нюансов.

Поэтому, прежде чем идти на оформление новой недвижимости, нужно ознакомиться с порядком действий в данном процессе.

Порядок действий

Изначально стоит получить разрешение у нотариуса о реализации имущества с долей несовершеннолетнего. Он выдает такое разрешение только на основании документа от органов опеки и попечительства.

При процессе получения документов должны присутствовать оба родителей. Это оговорено в действующем законодательстве.

Если один из родителей не может присутствовать по какой–либо причине, то дело переносится в судебную инстанцию. Для минимизации такого шанса лучше заручиться письменным согласием второго супруга.

Если супруг по уважительным причинам отсутствует, например лишение родительского права или судебные тяжбы, то здесь выносится решение в отсутствии стороны.

Если родитель отсутствует по причине длительной командировки, то вполне достаточно нотариально заверенного разрешения. Дополнительно нужно заверить документ консульством страны, где пребывает второй супруг.

Необходимые документы

В каждом конкретном случае перечень документов может быть разным. Поэтому начинать процесс продажи стоит только после ознакомления с перечнем необходимых документов.

Часто список документов выглядит так:

  • документы, удостоверяющие личность каждого родителя;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие приобретение недвижимости;
  • заявление установленного образца;
  • свидетельство о браке или бракоразводном процессе;
  • документация на продаваемый объект недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на реализуемый объект недвижимости;
  • нотариальная лицензия на реализацию, а также аналогичный документ законных представителей ребенка;
  • квитанция об уплате обязательного платежа в виде государственной пошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • документ о купле–продаже новой недвижимости.

Попечительский совет самостоятельно принимает решение об условиях проживания малыша и выдает окончательный документ, на основании которого можно или нельзя осуществлять продажу недвижимости.

Разрешение органов опеки

Многие граждане желают знать как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение органов опеки – обязательный документ к получению. И именно поэтому, в 2017 году необходимо сначала получить документ такого рода, а затем обращаться в иные организации.

Причины отказа

Причинами для отказа могут стать:

  • приобретение недвижимости в рассрочку, продав все объекты недвижимости;
  • при оформлении сделки продажи–дарения;
  • при вложении в строящийся объект;
  • при приобретении меньшей жилплощади;
  • при плохой инфраструктуре;
  • при отсутствии коммуникаций.

Проведение сделки

Многие граждане желают знать как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли правильно. Ведь часто процесс занимает несколько месяцев только потому что люди некорректно оформляют документы.

Для продажи квартиры потребуется пройти несколько шагов:

  • получение разрешение у органов опеки и попечительства;
  • получение разрешение у нотариуса, составление договора купли–продажи;
  • регистрация прав собственности всех участников процесса;
  • реализация старой недвижимости происходит одновременно с покупкой;
  • при переходе прав покупателя, ребенок перерегистрируется по новому адресу;
  • далее органы опеки получают копии документов для понимания равноценности сделки.

Возможные проблемы

Многие родители задаются вопросом как продать квартиру если несовершеннолетние дети в доле и какие подстерегают проблемы.

Проблемы могут возникнуть только при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства.

Тогда сделка признается недействительной. Аналогичные последствия сулят и тем, кто не прописал ребенка в сроки, указанные законодательством по новому адресу.

На видео о продаже жилья

Источник: http://nam-pokursu.ru/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolja-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка

 Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка. 

Сделка купли-продажи с недвижимостью таит в себе опасность, а если в ней участвует несовершеннолетний, тем более. Как продать квартиру, если в ней сособственником является ребёнок. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Когда в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Согласие органов опеки обязательно. Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребёнку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.

Так что возможны только два варианта совершения сделки:
продажа квартиры с долей ребёнка и одновременное приобретение другой квартиры и выделение в этой квартире доли для ребенка.
Второй вариант, это продажа квартиры и выделение доли ребёнку в имеющейся жилплощади.

Это в том случае, если предостаточно другого жилья. Или прописка где-нибудь на территории бабушки или дедушки.
Доля у ребёнка должна остаться в любом случае. Если ребёнок является собственником в квартире, то органов опеки нам не избежать.

Их разрешение на сделку обязательно.

Сначала мы получаем нотариальное разрешение на продажу доли ребенка.
Второе, мы должны обязательно обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения. Обязательно нужно поинтересоваться, какие требования у органов опеки к жилью. Проще говоря, под какое жильё органы опеки выдадут вам разрешение на сделку.

У инспекторов попечительского совета свои требования к будущему жилью и с ними желательно заранее ознакомиться. Бывают случаи, когда органы опеки забракуют не одну квартиру.

В органах опеки должны быть оба родителя либо опекуна. Если один из родителей отсутствует, то тут возможны варианты. Либо предоставить согласие супруга на продажу доли.

В случае пропажи одного из супругов нужно предоставить судебное решение о пропаже супруга без вести пропавшим.

Разрешение на продажу органы опеки дадут только после получения документов, которые показывают, что ребенок получает в собственность другое жильё. Причем новое жилье должно быть не хуже, равноценно, а то и лучше старого. Каким образом оценивается?
Во-первых, площадь жилья не должна быть меньше.

Во-вторых, тип жилья, его качество не должно быть хуже. Это обязательно проверят органы опеки. Они по закону должны проверить это.
Органы опеки нужно письменно уведомить о продаже квартиры. Нужно узнать, какой пакет документов нужно им предоставить.

В каких случаях органы опеки не дают разрешение на сделку? Если продаются одновременно все квартиры в собственности и покупается при этом жильё в рассрочку. Не дадут разрешение, если покупаете квартиру в строящемся доме. Если покупаете по договору дарения.

В общем, во всех сомнительных вариантах, которые чреваты последствиями для ребёнка, органы опеки скорее всего откажут.

Продать долю несовершеннолетнего ребёнка непросто, поэтому многие покупатели не хотят связываться с продавцами, у которых есть доля несовершеннолетнего ребенка в квартире.
Когда выдадут разрешение? Разрешение органы опеки выдадут через 2 недели после собеседования.

Продажа доли в квартире с прописанным с несовершеннолетним ребенком.

Если дети не собственники квартиры, а только прописаны в ней, то их можно выписать без разрешения органов опеки и продать квартиру. Продать квартиру с прописанным ребенком гораздо проще. Обращаться в органы опеки можно только в том случае, если у детей нет родителей, а их интересы представляют опекуны.

Далее сделка происходит по обычной схеме. Договор купли-продажи, регистрация в УФРС, передача квартиры.
Если родители являлись собственниками квартиры, а дети нет, то их можно выписать не получая разрешения в органах опеки и попечительства. Но такую сделку государственный регистрационный центр отказывается регистрировать.

Потому что по суду можно признать выписку несовершеннолетних детей незаконной. Регистрацию могут заставить восстановить. Поэтому чистота сделки является сомнительной. Для совершения сделки с последующей регистрации необходимо постановление органов опеки и попечительства все-таки взять.

Вся остальная часть сделки производится по обычному сценарию. Нотариальное заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи и регистрация прав собственности на покупателей. Другие статьи по теме: Сделка с материнским капиталом.

 Галина Черкис

Источник: https://capital-realtor.ru/stati/prodat-dolyu-nesovershennoletnego

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

7:54, 05 октября 2016 5   0   6745

Очень часто дети проживают с родителями на правах общего владения. Иными словами, ребенок является собственником доли конкретной жилплощади. Встречаются также случаи, когда дети выступают единоличными хозяевами. Возможна ли в этих ситуациях продажа квартиры и как правильно провести подобную сделку?

Возможна ли сделка?

Несовершеннолетних граждан принято подразделять на две условные группы:

  1. Малолетние, не достигшие 14 лет. Они признаются законом недееспособными, поэтому в их интересах действуют родители или опекуны.
  2. Несовершеннолетние, старше 14, но не достигшее 18 лет. За такими детьми закон уже закрепляет частичную гражданскую ответственность.

Если одним из полноправных владельцев выступает несовершеннолетнее лицо, осуществить стандартную процедуру продажи квартиры не получиться.

Тем не менее закон не запрещает проведение таких сделок просто устанавливает для них ряд ограничений. Первым вопросом продажи жилья, где один из продавцов не достиг 18 лет, становится: кто же будет подписывать документы? Гражданско-семейное законодательство отвечает тем, что определяет для осуществления таких сделок следующие обязательные условия:

  • наличие на ее проведение разрешения от органов опеки и попечительства;
  • предоставление ребенку новой жилплощади или ее доли, соответствующей по условиям проживания и размерам, предыдущей собственности.

В остальном вся процедура проводится в стандартном порядке: заключаются письменные договорные отношения, проводятся нотариальные заверения и регистрация сделки в Росреестре.

Получаем разрешение

Чтобы получить разрешение опекунской комиссии на продажу жилплощади необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Получить в отделении УФМС справку о составе жильцов, зарегистрированных на территории продаваемой квартиры. Для этого потребуются документы:
  • родительские паспорта;
  • детское свидетельство на ребенка до 14 лет, для детей постарше — их паспорт;
  • оригинал свидетельства о праве собственности, в котором указан несовершеннолетний гражданин.
  1. С полученным в паспортном столе документом обратиться в органы опеки и попечительства с установленным законом пакетом документов. При этом в организацию должны явиться оба родителя, даже находящиеся в разводе, и ребенок, если ему более 14 лет.
  2. В ООП написать заявление установленной формы, содержащее сведения о продаже старой и покупке новой квартиры. Документ должен быть подписан родителями или опекунами и несовершеннолетними лицами, старше 14 лет.

Завершающим этапом обращения в опеку становиться ожидание ее решения. Как правило, уполномоченный орган проводит проверку на наличие возможных ущемлений детских прав в течение двух недель, после чего выдает официальное согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего или отказ.

Могут ли органы опеки отказать?

Опекунская комиссия проверяет не только подлинность документации, но и реальные условия продажи жилья. Сотрудники органа тщательно изучают все сопутствующие сделку обстоятельства на возможность ущемления законных интересов ребенка.

По результатам проверки ООП могут выдать согласие на продажу квартиры или отказать. Наиболее вероятен риск отрицательного решения в следующих случаях:

  • когда новая жилплощадь покупается на условиях рассрочки и при этом продается все жилое имущество, числящееся за собственником;
  • когда параллельно с договором купли-продажи проводиться договор дарения;
  • когда новая квартира располагается в доме, который не сдан в эксплуатацию (по договору долевого участия и т. п.);
  • когда жилая площадь новой квартиры меньше, чем продаваемая жилплощадь;
  • когда в новой квартире условия проживания хуже, чем в реализуемом жилье.

Независимо от соблюдения всех условий продажи квартиры, в которой одним из собственников выступает несовершеннолетний гражданин, при возникновении у органов опеки малейших сомнений ущемления его прав и интересов, они не выдадут разрешение на совершение сделки.

Собираем документы

Как вы уже поняли первым делом при продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки. Чтобы его получить следует подготовить и сдать специалистам службы обязательный перечень документов:

  1. Заявление установленной формы, подписанное обоими родителями.
  2. При участии в сделке детей старше 14 лет, их письменное согласие на ее проведение.
  3. Выписка о составе зарегистрированных жильцов, оформленная на основании домой книги.
  4. Детское свидетельство, а при наличии паспорт.
  5. Правоустанавливающий документ, в котором отмечены все собственники, включая лиц, моложе 18 лет.
  6. Кадастровый план на продаваемую квартиру.
  7. Оценочная справка БТИ, отражающая рыночную стоимость квартиры.
  8. Справка из ИФНС об отсутствии налоговых долгов.

В ситуациях, когда заявление может подписать только один родитель, необходимо документально обосновать отсутствие подписи другого.

Для этого потребуется предоставить одну из следующих официальных бумаг:

  • свидетельство о смерти отсутствующего родителя;
  • нотариальное разрешение второго родителя на совершение сделки;
  • справку о признании одного из родителей пропавшим без вести;
  • и другие.

Перечисленный список документации является обязательным к сдаче, но при этом неограниченным в своих пунктах. При необходимости ООП вправе запросить дополнительны документы и справки, например, об отсутствии коммунальных долгов.

Для увеличения шансов получить от опеки согласие на сделку стоит иметь в наличии пакет документов на новую жилплощадь, иногда его могут затребовать и в обязательном порядке. Если договора и технической документации на новую квартиру еще нет, то от родителей просят предоставить договор о намерениях.

Проведение сделки

Сделка по продаже квартиры, где одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, проводится в следующем порядке:

  1. Обращение в местное отделение ООП с прошением о выдаче разрешения на продажу. Подача письменного заявления должна сопровождаться предоставлением обязательного документального перечня.
  2. С официальным разрешением опеки следует отправиться в нотариальную контору, где будет зарегистрирован договор купли-продажи квартиры. Так же, как и в опеку, к нотариусу потребуется предоставление документального доказательства о дальнейшем приобретении нового жилья, о его размерах и условиях.
  3. С заверенным нотариально договором и согласием опекунской службы проводится обращение в государственный кадастровый орган для снятия с учета и регистрации прав собственности.

На всех этапах сделки важно различать возраст несовершеннолетнего продавца. Так, если его можно отнести к категории малолетних детей, то он не вправе подписывать никакие документы и за него это должны делать родители или опекуны. Дети старше 14 лет, должны расписываться во всех заявлениях, бланках и договорах самостоятельно, что касается и заявления о выдаче разрешения от опеки.

Важные нюансы

При совершении сделок с квартирой, прежде всего, важно знать про запрет проведения ее купли-продажи или обмена между родителями (опекунами), близкими родственниками и их подопечными. В этом случае разрешено только передавать жилое помещение по наследству.

При получении разрешения от опеки на продажу жилья, в котором одним из собственников жилья является ребенок, стоит учесть законные требования, касающиеся его нового места жительства. При этом закон рассматривает несколько вариантов, когда для получения положительного решения на продажу не требуется предоставление документальных сведений о приобретении новой собственности:

  1. При переезде семьи за границу. В этом случае предъявляются документы из ОВИР.
  2. При переезде семьи в другой регион на постоянное проживание. В этом случае деньги за продажу доли ребенка должны быть перечислены на открытый на его имя счет в течение трех месяцев.
  3. При приобретении квартиры в строящемся доме, находящемся на последнем этапе возведения. В этом случае ребенок должен иметь постоянную регистрацию в каком-либо жилом помещении, а родители должны предоставить официальный договор с застройщиком.

Кроме того, опекунская комиссия должна выдать согласие на ухудшение условий проживания, если доказано, что:

  • часть средств от продажи будет потрачена на лечение ребенка;
  • переезд обусловлен изменением климатических условий, необходимым для здоровья ребенка;
  • переезд связан с поступлением ребенка в образовательное учреждение, отсутствующее в регионе расположения квартиры.

При совершении сделки продажи квартиры, в которой так или иначе вынужден принимать участие несовершеннолетний гражданин, важно различать его правовое отношение к жилплощади. Дело в том, что он может выступать ее собственником, тогда возникает множество проблем, связанных с поиском лучших вариантов проживания, сбором документации и получением согласия ООП.

Если же ребенок просто зарегистрирован на продаваемой территории, то достаточно будет его перепрописать на новый адрес. Согласно последним изменениям в законодательстве для такой процедуры разрешение опеки не требуется.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/prodazha-nesovershennoletnim.html

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным. Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей. В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями. Дело обстоит с первичным жильем — ведь сразу можно оформить квартиру на ребенка, например, в ЖК микрорайон черемушки и ЖК на Дундича.

Отвечает специалист.

Поделиться статьей:

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.

Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались. Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей. В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться.

Однако в ряде случаев от правила можно отступиться.

О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета.

Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний. Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении.

Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение. На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка.

Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно. Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества.

Уменьшать его размер нельзя.

Необходимая документация

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.

Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Видео

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Видео

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2018 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Видео

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Видео

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: что важно знать

Нередко возникает проблема, как продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка. Человек, которому еще не исполнилось 18 лет, не может в полной мере участвовать в сделках – продавать имущество, передавать его в дар и получать.

Сделка по купле-продаже непростая, а ситуация с долей у несовершеннолетних детей ее только усложняет. Однако это не значит, что продать имущество не получится.

Просто потребуется учесть дополнительные нюансы – например, можно ли продать квартиру, если новую вы покупать не собираетесь, и как получить разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетними

Для того чтобы продать квартиру, потребуется разрешение от попечительского совета. Без этого не получится провести сделку.

Кроме того, обязательным условием является передача доли ребенку и в новой квартире или доме. Она должна быть равна той, что была в старом жилье.

Можно попробовать провести сделку без соглашения, но в итоге ее аннулируют через суд, а вы понесете наказание, так как нарушили российское законодательство.

Для того чтобы продать дом или квартиру с долей у несовершеннолетнего ребенка, есть 2 варианта.

  1. Предоставить малышу долю в другой месте. Сделать это просто, если у него есть бабушки и дедушки. Малыш может быть в доле любой недвижимости, которая не меньше площади старой квартиры.
  2. Предоставить долю в новом жилье. Малолетний собственник квартиры не может остаться без своей доли.

Новая доля в квартире не может быть меньше той, которую малыш имел до этого. Если в старой квартире ему полагалась ¼ часть, то при покупке новой ему также требуется ¼ часть. Разрешение от попечительского совета можно получить не на все жилье. Они могут не согласиться с вашим решением и отказать. Лучше, если вы узнаете обо всех нюансах заранее, что предотвратит множество проблем.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2018 году невозможна, если вы не предоставляете малышу ничего взамен. Должна быть куплена иная недвижимость или предоставлена доля в другой квартире. С несовершеннолетним ребенком не возникнет проблем, если вы являетесь собственником нескольких квартир – тогда просто передать ему долю в другом жилье.

Источник: https://SemyaiZakon.ru/nesovershennoletnie/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним собственником?

Защита интересов несовершеннолетних собственников представляет собой приоритетное направление деятельности государства. Это касается правоприменительной практики и в других сферах деятельности.

Согласно положениям гражданского закона, собственники наделены правом владеть объектами недвижимости. Несовершеннолетнему собственнику может принадлежать приватизированное помещение или часть объекта. Источник получения может быть различным – наследование, сделка дарения.

Порядок продажи приватизированной квартиры с несовершеннолетними

Государством законодательно установлено ограничение в отчуждении приватизированных объектов недвижимости, которыми владеют несовершеннолетние дети. Не допускается лишения их принадлежащего приватизированного имущества. Поэтому продать объект недвижимости, невозможно.

Особенность продажи и покупки приватизированного жилья при участии таких собственников, заключается в его ограниченной дееспособности.

По закону, собственник, не достигший 18-я, не может самостоятельно совершать юридически значимые действия, отвечать за поступки. Поэтому, продажа и покупка жилых помещений осуществляется через представителя.

Как правило, представителями собственника признаются родители, опекуны, иные родственники.

Пошаговая инструкция продажи приватизированной квартиры с маленьким ребенком:

  • Шаг 1. Необходимо подобрать другой объект недвижимости. Возможно, это будет другой приватизированный объект, часть домовладения. Ребенка невозможно лишить объекта недвижимости, допускается только замена объекта на другой;
  • Шаг 2. Высвобожденное жилье следует согласовать с администрацией. Органы опеки и попечительства принимают решение, насколько другое помещение соответствует интересам ребенка, насколько оно лучше предыдущего;
  • Шаг 3. Нужно получить от органов опеки письменное разрешение сделки. Если имеется документ, то покупка приватизированного помещения становится возможной.

Дальнейшие действия происходят по обычному алгоритму. Только от имени несовершеннолетнего собственника выступает его родитель, опекун. Покупка квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком имеет также особенности.

Его надо снять, прекратив регистрационный учет. Сделать это допускается при условии предоставления другого жилого помещения. Необходимо соблюсти условие о не ухудшении условий жизни ребенка.

Это проверяется органами опеки обязательно.

Продажа жилья с долей ребенка

Продажа приватизированной квартиры с долей несовершеннолетнего собственника осуществляется по указанным выше правилам. Доли приватизированной квартиры представляют собой отдельную недвижимость.

Право на нее принадлежит ребенку, поэтому в этом случае действуют нормы закона, не допускающие отчуждать владения у ребенка.

Продажа и покупка указанного помещения потребует выделения доли несовершеннолетнему в другом жилье.

Новая доля не должна быть хуже предыдущей. Иначе, органы опеки не дадут одобрения на сделку. Необходимо предоставлять доли равной площади, одинаковой по типу здания, условиям проживания. Фактическое проживание собственника не имеет значения. Предоставляемый объект недвижимости должен быть приватизированным, соответствовать полной мере предыдущему.

Документы

Имеются особенности предоставления документов.

Список документов для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего собственника:

  • ключевое значение имеет письменное согласие органов опеки муниципалитета. Без него, завершение сделки невозможно;
  • нужны копии личных документов лица, не достигшего совершеннолетия и его законного представителя;
  • если законным представителем выступает опекун, потребуется предоставить документ установления опеки;
  • следует иметь бумаги о предоставлении ребенку другого объекта недвижимости;
  • основной бумагой станет договор купли — продажи между сторонами.

Наибольшую сложность представляет получение согласия от опеки. Поэтому, начинать процесс следует с получения указанного документа.

Образец договора купли — продажи

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Условия, как купить квартиру, если часть жилья принадлежит несовершеннолетнему ребенку, обозначены законом. Покупка — продажа квартиры предполагает необходимость покупателя убедиться в наличии разрешения. Продавец обязан иметь согласие органов опеки. Без указанного документа, составлять договор не имеет смысла. Сделка не будет зарегистрирована.

Документы для оформления сделки предоставляются в оригинале:

  • одобрение органов опеки;
  • личные паспорта;
  • свидетельство о рождении;
  • бумаги на право собственности каждого дольщика квартиры.

Порядок действий покупателя и продавца определен законом. Сначала продавец квартиры собирает нужные бумаги. Покупатель проверяет их, удостоверяет подлинность. После чего, допускается переходить к составлению договора, проведению стандартной сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Детям до 18 лет запрещено многое –  водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.


Право на собственность
Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова.

Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права,  в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить: — письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.


Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем  они располагали до сделки.К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей.

Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у  несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов.

В органы опеки необходимо предоставить:- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,- выписки из домовых книг (по двум адресам),- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками.

Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источник: https://realty.ria.ru/home_advice/20121102/398788579.html

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире — инструкция для жителей СПб

Любая сделка с недвижимостью таит в себе подводные камни, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок. Что нужно знать о такой сделке, и как продать долю ребенка в квартире?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка, и в каких случаях?

Продать долю ребенка в квартире очень сложно, но возможно. При этом обойтись без органов опеки и попечительства не получится. Именно их согласие становится зеленым светом для совершения сделки. При обращении к органам опеки следует сразу готовиться к тому, что вы будете обязаны выделить ребенку долю в новой квартире. Какие есть варианты? Их всего два:

• Продажа квартиры, в которой прописан ребенок, и одновременное оформление на ребенка доли в приобретаемой квартире.

• Продажа квартиры, в которой прописан ребенок, и выделение ребенку доли на иной жилплощади (например, у бабушки) – в случае, если покупка квартиры не планируется.

То есть, при продаже доли ребенка вы обязаны предоставить ему долю взамен продающейся.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним. Инструкция

Главный нюанс такой сделки – это права ребенка на продаваемую квартиру. Следует знать, что если ребенок собственник доли в квартире, то разрешение органов опеки и согласие обоих законных представителей ребенка обязательны. Схема продажи выглядит следующим образом:

• Получение нотариального разрешения на продажу доли ребенка.

• Обращение в органы опеки и попечительства для получения аналогичного разрешения. Обращаясь в органы опеки, следует помнить:

— Оба родителя (опекуна) должны присутствовать в органах опеки.

— При отсутствии кого-либо из родителей (опекунов) следует сказать об этом представителям органов опеки.

Если, например, отец ребенка является бывшим мужем и скрывается от супруги, или принципиально не желает давать согласия на продажу доли ребенка, или его местоположение вообще неизвестно – то вопрос решается в судебном порядке.

То есть, мама ребенка, в любом случае, должна либо предоставить согласие отца ребенка на продажу доли, либо решение суда о лишении родительских прав отца, либо судебное решение о том, что отец является без вести пропавшим.

— Разрешение на продажу доли выдают исключительно после предъявления документов, доказывающих, что ребенок получит в собственность другую площадь.

— Новая площадь ребенка должна быть равноценна старой. То есть, не меньшей площади и, конечно, без ухудшения условий.

— Органы опеки обязаны оценить условия проживания ребенка.

— Органы опеки уведомляются письменно о продаже квартиры. В заявлении указывается, что родители обязуются соблюдать права ребенка. Заявление составляют при обязательном присутствии инспектора УЗСН, который тут же это заявление и заверяет.

— С родителями и ребенком (старше 14 лет) в органах опеки проводят собеседование. Иногда требуется и присутствие собственников того жилья, приобретение которого планируется. Это нужно для их письменного согласия на продажу доли жилья несовершеннолетнему ребенку.

— Помимо заявления, следует подать и необходимый пакет документов (само собой, копии и оригиналы): паспорта, заявление, св-ва о браке/расторжении/рождении детей, документы на продающееся и покупаемое жилье.

— Ребенок старше 14 лет в сделках участвует самостоятельно с согласия родителей, оформленного в письменном виде.

— Скорее всего, опека не даст согласия, если осуществляется покупка квартиры в рассрочку с одновременной продажей всех квартир в собственности; если сделка представляет собой продажу с одновременным дарением; если покупаемая квартира находится в строящемся доме.

• Предварительное разрешение от опеки выдается через 2 недели после собеседования.

• Далее ребенка выписывают на основании снятия с регистрационного учета родителей.

• Если ребенок собственником не является, то его можно выписать без специального согласия органов опеки. Но данная сделка, скорее всего, не будет зарегистрирована, потому что любой суд, при случае, признает выписку ребенка незаконной.

• Далее сделка осуществляется в обычном режиме:

• Заключение у нотариуса договора купли-продажи, составление акта приема/передачи, регистрация прав собственности на каждого участника сделки.

• Продажа бывшей и покупка новой квартиры должны совершаться одновременно.

• После перехода права собственности к новому собственнику ребенка прописывают по новому адресу.

• После чего следует известить органы опеки (и предоставить копии договоров) о том, что ребенок имеет равноценное имущество в собственности.

Куда обращаться?

Органы опеки по месту жительства:
http://www.sirota-spb.ru/

Где получить св-во о праве собственности на свою квартиру?

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПБ:
https://rosreestr.ru/

Источник: https://pravo812.ru/useful/262-kak-prodat-dolyu-nesovershennoletnego-v-kvartire-instruktsiya-dlya-zhitelej-spb.html

Как правильно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – документы и порядок действий

Как правило, ребенок получает долю в квартире или жилом доме в результате дарения или наследования по закону или завещанию, а также при приватизации родителями жилья, полученного от государства (как вариант, при использовании материнского капитала для покупки жилья). Законодательство Российской Федерации надежно охраняет интересы детей. Лишить ребенка принадлежащего ему имущества или ухудшить условия, в которых он проживает, невозможно ни при каких обстоятельствах.

Что же делать родственникам несовершеннолетнего, перед которыми встал вопрос о продаже квартиры или иного жилья, часть которого принадлежит лицу, не достигшему восемнадцатилетнего возраста? В каких ситуациях закон допускает продажу такого имущества?

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 500-27-29 доб. 882. Это быстро и бесплатно!

Порядок продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Если продажа квартиры является необходимостью (например, в случае расширения имеющейся жилплощади или раздела имущества между бывшими супругами), нужно выполнить следующие действия:

Обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на продажу имущества. Только здесь можно получить документ, на основании которого заключенная сделка купли-продажи будет считаться действительной.

Разрешение выдают только при условии, что заявитель сможет обосновать свою просьбу документами, подтверждающими, что в случае продажи квартиры права ребенка не будут ущемлены, т.е. стоимость имущества, которым он обладает, не будет уменьшена в случае приобретения иного жилья на его имя.

Таким образом, для получения разрешения необходимо, чтобы ребенку была выделена доля в:

  • новом жилье, приобретаемом вследствие реализации предыдущего;
  • уже имеющемся жилье у родителей или других родственников в том случае, если покупка нового жилья не планируется.

Стоит обратить внимание на жилищные условия в новой квартире. Если она имеет большую площадь по сравнению с предыдущим жильем, но при этом не является отапливаемой, не имеет водоснабжения и иных коммуникаций, расположена вдали от объектов инфраструктуры (при условии что в предыдущем жилье эти показатели отличались в лучшую сторону), органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу.

Для того чтобы не попасть в ситуацию, при которой вариант обмена уже найден, бумаги готовы и дело только за решением опеки, которая, рассмотрев предоставленные документы, не дает своего разрешения, необходимо осуществить предварительный визит в указанное учреждение.

Получив сведения о том, какие требования предъявляются к приобретаемому жилью в конкретной ситуации, можно подобрать квартиру, руководствуясь данной информацией.

Визит в органы опеки должны нанести оба родителя несовершеннолетнего ребенка. В том случае, если один из супругов отсутствует, необходимо представить его нотариально заверенное согласие на продажу части собственности ребенка. Если родитель является без вести пропавшим, и установить его местонахождение не представляется возможным, необходимо предъявить решение суда о присвоении ему указанного статуса.

Пакет документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства

Для вынесения решения о предоставлении возможности продажи жилья, другим его собственникам необходимо представить следующие документы в государственный орган:

  • заявление;
  • документацию, подтверждающую право собственности ребенка на долю в жилом помещении;
  • договор купли-продажи на новое жилое помещение;
  • выписки со счетов обеих квартир (как приобретаемой, так и продаваемой), чтобы подтвердить отсутствие обременения жилья неуплаченными налогами, задолженностью по квартплате и иными долговыми обязательствами;
  • свидетельство о рождении ребенка, являющегося собственником доли в жилом помещении.

По итогам рассмотрения указанных документов выдается разрешение на продажу квартиры.

Заключить договор купли-продажи. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и совершить сделку согласно законодательным нормам. Продажа прежнего жилья должна осуществляться одновременно с покупкой нового. После того, как новая квартира переходит в собственность покупателей, ребенка необходимо зарегистрировать по новому адресу.

Уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки. После оформления всех документов, необходимо представить в указанный орган копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, не уступающую по всем характеристикам его предыдущему имуществу.

В каких случаях органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу жилья?

Сотрудники указанного органа со всей тщательностью подходят к изучению жилищных условий ребенка для того, чтобы ни в коей мере не ущемить его права по итогам сделки. Вероятность того, что в выдаче разрешения будет отказано, довольно велика в следующих случаях:

  • если новая квартира приобретается в рассрочку при том, что одновременно реализуются все жилые помещения, имеющиеся у собственника;
  • если помимо договора купли-продажи оформляется договор дарения;
  • если приобретаемая квартира располагается в строящемся доме (т.е. по факту еще не существует);
  • если площадь приобретаемого жилья уступает по площади предыдущей квартире, или жилые условия ухудшаются каким-либо иным образом.

В любом случае, если у органов опеки возникают малейшие сомнения в том, что новые условия будут для ребенка лучшими, нежели прежние, они не дадут своего разрешения на осуществление сделки.

Итак, продать квартиру, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку непросто, но возможно. Главным условием реализации такой жилплощади является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

В том случае, если хотя бы один существенный момент будет упущен из виду, в будущем на его основании суд может вынести решение о признании сделки купли-продажи недействительной, что принесет немало проблем всем ее сторонам.  Заручившись согласием представителей указанного органа можно смело оформлять соглашение и переселяться в новое, большое и уютное жилье.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему и получить бесплатную консультацию — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:8 (800) 500-27-29 доб. 882.

Источник: http://www.Law-Education.ru/realty/prodazha-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Законодательная сторона вопроса

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется.

Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости.

В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Рассмотрим некоторые особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Может возникнуть несколько типичных ситуаций в данном процессе.

Ребенок просто зарегистрирован в квартире

Если ваша недвижимость является приватизированной собственностью, а ребенок не является ее собственником, то согласие на продажу от органов опеки уже не потребуется, что значительно упрощает вам задачу по продаже недвижимости.

Однако, в таком случае необходимо заранее побеспокоиться о новой прописке для вашего ребенка, так как при продаже жилья взрослые члены семьи могут выписаться без срочной новой регистрации (то есть практически «в никуда»), при этом выписывая детей, необходимо сразу их регистрировать по другому месту жительства.

Новое место регистрации по правилам не должно отличаться по условиям проживания от первоначального, то есть права ребенка не должны быть ущемлены ни в коем случае.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок является собственником квартиры или части квартиры

Одним из случаев получения доли недвижимости ребенком является процесс приватизации муниципальной квартиры. То есть, прежде, чем продать недвижимость, которая изначально не является вашей собственностью (находится в социальной найме), необходимо ее приватизировать.

В этом случае собственниками жилья являются все члены семьи, прописанные в данной квартире или доме, причем, доли собственности у всех равные в зависимости от количества проживающих.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Необходимо обратиться в муниципалитет по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).

В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.

Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире.

Другие возможные ситуации — особенности

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

  • Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
  • Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ.

    Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю.

    Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.

  • Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства.

    При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убеждать их в том, что интересы ребенка ни в коем случае не пострадают.

Насколько бы это не усложняло вам жизнь, закон все равно остается на стороне несовершеннолетних, так как случаи обмана и ущемления их прав недобросовестными родителями, которые руководствуются только лишь своими интересами (а зачастую и алкоголем, наркотиками, игровой и другими видами зависимости) нередки. Закон призван защитить ребенка в подобных ситуациях.

Источник: http://rieltor-ask.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *