Как продать квартиру с ипотекой

Продавать ли квартиру «ипотечному» покупателю?

Игорь Чубаха

Источник фотографии

Не все продавцы квартир рады покупателям, которые берут в банках ипотечные кредиты. Но предложение на рынке недвижимости сегодня превышает спрос. И у продавцов зачастую не остается выбора, кроме как соглашаться на такую сделку.

Банкиры утверждают, что реализация квартиры за «ипотечные» деньги выгодна продавцу. Банк берет на себя оформление договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Однако есть несколько крайне важных моментов, на которые собственнику жилья следует обратить внимание.

Можно ли продать без ипотеки?

Согласно опросу АИЖК и «ГФК-Русь» более 60% российских заемщиков выплачивают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом не все продавцы положительно относятся к сделкам с привлечением ипотечного кредита. Правда, число «недовольных» постепенно снижается.

«Ипотека стала стандартным инструментом приобретения недвижимости», – говорит руководитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Марина Гориловская. Так что, по ее мнению, отличий между продажей квартиры за счет собственных или заемных средств для продавца обычно не возникает.

«Схема проведения сделок на рынке недвижимости между частными лицами с использованием заемных средств в настоящее время качественно отработана в большинстве банков и понятна для продавцов», – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Андрей Рублев.

«Продавцы жилья заинтересованы в быстром получении денег», – уточняет первый заместитель председателя правления Энергомашбанка Ольга Щербакова. Таким образом, большинству продавцов невыгодно ждать, когда наконец объектом заинтересуется покупатель с «живыми» деньгами.

«Конечно, лучше продать квартиру за “реальные” деньги, но когда у вас дорогой объект, на который нет других предложений, вариантов не остается», – делится своими соображениями начальник отдела ипотечного кредитования «Александр Недвижимость» Владимир Черепанов.
Проще говоря, в доброй половине случаев у продавца нет выбора: сегодня на рынке предложение превышает спрос.

Но продажа квартиры за «ипотечные» деньги имеет свои особенности. И это несет продавцу определенные риски.

Завтра была ипотека

Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов.

– Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».

По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика.

«Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов. Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар».

Таким не дают ипотеку

После «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры.

При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Часть требований к предмету залога у банков совпадают.

Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.

Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.

У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…

Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).

Впрочем, как подытоживает Виктория Полякова, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

О деньгах либо хорошо, либо ничего

Еще одним «камнем преткновения» в отношениях между продавцом и покупателем служит порядок расчетов.

Последние годы о случаях мошенничества при передаче денег, как минимум в Петербурге, не слышно. Тем не менее определенная осторожность не помешает.

«Продавцу обращать внимание в первую очередь нужно на то, чтобы вся оговоренная сумма при закладке попала в сейфовую ячейку.

И на то, какие документы потребуются для вскрытия ячейки», – советует управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.

При этом региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын, заверяет, что участие в сделке банка практически полностью защищает ее от негативных юридических последствий для обеих сторон.

«Главное, к чему должен быть готов продавец, – деньги за продажу квартиры он сможет забрать из своей сейфовой ячейки только после регистрации сделки в Росреестре, которая происходит по ускоренной схеме за три-четыре рабочих дня», – утверждает эксперт.

Правда, некоторые заемщики участвуют в различных программах субсидирования. И в этом случае продавцу приходится дожидаться выплаты дополнительное время. Более того, как подчеркивает Владимир Черепанов, с субсидиями работают не все банки.

«Процесс выдачи ипотеки при использовании городских и региональных субсидийных программ удлиняется в среднем на полтора месяца, при условии что субсидийные деньги уже зачислены на счет в банке, – рассказывает руководитель ипотечного направления NAI Becar Елена Дятел. – Нужно будет лишь согласовать объект с органом, выдающим субсидию, а затем заключить договор».

«Все зависит от профессионализма организаторов сделки и вида субсидии, – более пессимистична Марина Гориловская. – В отдельных случаях согласование окончательных параметров субсидии может затянуть сделку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев».

Естественно, не все продавцы соглашаются ждать так долго. По словам Владимира Черепанова, случаи отказа от сделки с участием «военной ипотеки» или «материнского капитала» со стороны продавцов вполне возможны.

А, по утверждению Марины Гориловской, в вариантах с субсидиями продавцы нередко повышают цену объекта.

Однако, повторимся, сегодня на рынке выставляется больше квартир, чем приобретается. И, как констатирует ведущий специалист отдела ипотечного брокериджа «Адвекс. Недвижимость» Владимир Цой, продавцы все чаще соглашаются на сделки с оплатой «материнским капиталом». К текущему моменту это уже порядка 20% сделок с привлечением кредитных средств.

А руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова утверждает, что после бесплодных ожиданий клиента с «живыми» деньгами, владельцы соглашаются и на сделки с оплатой по схеме «военной ипотеки».

И в свете неблагоприятных общеэкономических прогнозов для страны можно ожидать, что доля субсидируемой ипотеки на рынке будет только расти, а продавцы будут относиться к такому предложению все лояльней.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/prodavat-li-kvartiru-ipotechnomu-pokupatelyu.html


Как продать ипотечную квартиру?

В жизни случаются непредвиденные ситуации – развод, потеря работы или какие-то другие обстоятельства, когда пропадает возможность выплачивать ипотеку…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, представителей банков и риелторов, можно ли продать находящуюся в ипотеке квартиру и как это сделать.

Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по выплате ипотеки банку?

Если речь идет не о ситуации, когда из полученных от продажи средств сразу же гасится ипотека, а именно о варианте, когда с приобретением объекта покупатель обязуется выплачивать ипотечные платежи за предыдущего владельца, то это зависит от конкретного банка. Нужно выяснить, предусмотрел ли такую возможность Ваш кредитор.

Оказывается, не все банки одобряют описанную схему. Например, представители ВТБ отметили, что их заемщикам разрешается продать залоговую квартиру только после полного погашения ипотечного кредита.

По словам риелторов, теоретически такая схема возможна, но в реальности они видели такие случаи всего пару раз, а крупные банки вообще не хотят идти на это.

Они говорят, что куда проще продать ипотечную недвижимость привычным путем – погасить кредит из полученных от продажи средств. Такой вариант привычен для банков и не несет рисков для покупателя.

Юридическое оформление сделки

Приобретатель ипотечной квартиры становится на место залогодателя и принимает обязанности по договору ипотеки, в том числе те, которые первый залогодатель не выполнил надлежащим образом. То есть покупатель становится должником по договору ипотеки – вместе с квартирой он приобретает и кредит.

Схема продажи ипотечной квартиры

Прежде чем заключить сделку купли-продажи ипотечной квартиры, покупатель должен получить одобрение в банке, где оформлена ипотека. Банк проводит такую процедуру по всем правилам, не делая каких-либо скидок и послаблений. По сути, это смена заемщика.

Важно помнить, что купить жилье, обремененное ипотекой, может не каждый. Поскольку в  этом случае вместе с квартирой продается и кредит, покупатель должен соответствовать всем критериями, которые банк предъявляет к ипотечным заемщикам. Требования разных кредиторов могут отличаться: может оцениваться размер дохода, кредитная история.

Процедура продажи квартиры предполагает аренду продавцом и покупателем двух банковских ячеек. В одну из них закладываются деньги, необходимые для погашения задолженности, во вторую – оставшаяся сумма. Далее подписывается договор купли-продажи и подается в Росреестр. Вместе с правом собственности к покупателю переходит и залоговое обязательство.

Затем продавец берет деньги из первой ячейки и погашает ипотеку, а банк выдает закладную. С этим документом покупатель идет в Росреестр, который выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременения. Лишь после этого продавец может взять деньги из второй ячейки.

Такая схема реализации ипотечной квартиры – наиболее безопасна для всех сторон.

Пакет документов

Покупатель ипотечной квартиры передает банку полный пакет документов, чтобы его могли оформить как заемщика.

Как правило, это справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия паспорта, данные о составе семьи и расписка от мужа/жены о согласии на оформление ипотеки, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Также при заключении сделки купли-продажи квартиры необходимо взять выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги, чтобы узнать, есть ли другие обременения и зарегистрированы ли на жилплощади несовершеннолетние.

Эксперты рекомендуют нотариально заверять договор купли-продажи – так Вы получите дополнительную гарантию безопасности сделки.

Будет ли стоимость ипотечной квартиры значительно ниже рыночной?

Обычно квартира, находящаяся в залоге у банка, стоит на 10-15% ниже, чем в среднем по рынку. Уровень скидки во многом зависит от локации. Квартиры в центре, обремененные ипотекой, продаются так же успешно, как и аналогичные объекты без кредитной истории. А в спальном районе продавцам ипотечных квартир придется привлекать покупателей дисконтом, поскольку конкуренция здесь выше.

Кроме того, банк может взять процент за сопровождение.

Если покупателю нужны деньги для покупки ипотечной квартиры, как правило, их сможет предоставить только банк-залогодержатель. В таком случае ему стоит приготовиться к дополнительным издержкам, поскольку необходимо будет пройти процедуру одобрения в качестве заемщика.

Разве покупателю не проще сначала погасить ипотеку продавца, а потом купить квартиру?

Юристы настаивают, что не стоит покупать квартиру с обременением путем погашения ипотеки продавца. Когда задолженность будет выплачена, банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником  жилья.

В этом случае покупатель не сможет принудить его к подписанию договора купли-продажи. Но покупатель может подстраховаться, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны все условия.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11589/


Как продать квартиру покупателю с ипотекой

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Источник: https://www.vsevkudrovo.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-pokupatelyu-s-ipotekoi-88.html


Практикум: как продать квартиру вместе с ипотекой?

Причин для того, чтобы избавить от квартиры с ипотекой, может быть несколько. Одна из них — чисто финансовая, нет средств, чтобы погашать кредит. Теоретически в этом случае даже можно немного заработать, если квартира подорожала, или хотя бы вернуть первоначальный взнос и часть процентов.

Специалисты рекомендуют не доводить ситуацию с проблемным кредитом до такой степени, что банк отберет жилплощадь. Тем более что и самому банку функции риелтора не очень-то по душе — лишние проблемы и хлопоты. Так что банк постарается побыстрее избавить от квартиры, реализовав ее по минимальной цене.

Заемщику такой вариант невыгоден — самостоятельно реализовать квартиру можно будет с большей выручкой. В идеале если квадратные метры подорожали (к примеру, за пять-шесть лет), то продажа квартиры с ипотекой может обернуться выгодным предприятием.

Но в любом случае сначала решать проблему необходимо непосредственно с банком. Ведь причины, условия могут быть разные, а банк может потребовать обосновать такой поступок. Все решается в индивидуальном порядке, для этого в банке имеются специально обученные для этого люди.

А если продается квартира в строящемся доме, то на сцену выходит уже четвертое заинтересованное лицо — застройщик.

«Существует два типа сделок: сделка со сменой залогодателя и последующим снятием обременения и сделка с одновременным погашением записи об ипотеке, — поясняет руководитель группы по управлению залоговым имуществом АО «КБ ДельтаКредит» Алeксандр Лапин. — Разница между ними в том, в какой момент происходит погашение кредита и отказ от залоговых прав со стороны банка».

Конечно, добавляет эксперт, данные типы сделок являются достаточно общими, поскольку они носят индивидуальный характер. Существует большое количество факторов, влияющих на сделку.

К ним можно отнести и валюту, в которой заемщик-продавец оформил ипотечный договор, и форму расчета (наличный или безналичный), и источник средств приобретения недвижимости (собственные средства или кредит) покупателем, и схему сделки – простую или альтернативную.

«Стоит учесть, что если продавец залоговой квартиры имеет задолженность по ипотеке и не в состоянии исполнять свои обязательства, банк самостоятельно назначает стоимость реализации квартиры и выставляет объект на продажу, — добавляет Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

— Если же заемщик не имеет задолженности перед банком, то никаких трудностей с продажей залоговой квартиры у него не возникнет. Главное, чтобы сумма продажи квартиры перекрывала сумму задолженности по ипотеке». Хотя, по словам Александра Лапина, многие банки вообще не разрешают продавать недвижимость из-под залога.

Основная причина – уменьшение кредитного портфеля и, соответственно, недополученные процентов по кредитам. «Мы не ставим перед собой цели отказать клиенту в продаже квартиры из-под залога. Хотя бы потому, что многие клиенты, продавая такие квартиры, снова берут у нас кредит и приобретают другие объекты недвижимости.

Кроме того, продажа из-под залога является одним из наиболее эффективных инструментов в работе с просроченной задолженностью», — отмечает банкир.

Алгоритм действий один: случай с погашением

Итак, заемщик получил «добро» от банка, и теперь может приступить к поиску покупателя, привлекать риелторов (по своему усмотрению), определяет цену продажи. Сделка готовится как только найден покупатель.

Чтобы она прошла успешно для всех сторон, продавцу необходимо до сделки обсудить все существенные условия не только с покупателем, но и с кредитной организацией, получить от нее всю необходимую информацию (схема сделки, порядок взаиморасчетов и т.д.). «Покупатели, как правило не опасаются приобретать залоговую недвижимость.

Для некоторых из них покупка такой квартиры несет даже меньше рисков, чем приобретение квартиры без обременений», — резюмирует Александр Лапин.

Вначале необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель жилья с ипотекой перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить (по сути, она является задатком).

Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку (это может быть любой банк – не обязательно тот, который выдавал кредит).

Вынуть из нее деньги продавец жилплощади сможет только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.

Как при разводе супругу сохранить за собой жилье, если оно приобреталось во время брака на его средства? Вопрос очень сложный, ведь в законодательстве однозначно прописано, что на имущество, приобретенное в браке, каждый из супругов имеет равные права.

Покупателю есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов.

Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, продавцу выдается хранящаяся у кредитора закладная и справка об отсутствии кредитной задолженности. С этими документами он направляется в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя.

Алгоритм действий два: ипотека+ипотека

Возможен также вариант, когда сам покупатель перекладывает на себя ипотечное бремя предыдущего хозяина квартиры. Тот же банк, что выдавал ипотеку прежнему владельцу, может переоформить ипотечный кредит на новичка.

Однако тут следует быть готовым, что финансисты потребуют пройти стандартный процесс одобрения кредита, со справками с места работы и бухгалтерии, который, как известно, не всегда завершается одобрением. Ну и плюс ставка может быть изменена сообразно сегодняшним макроэкономическим тенденциям не в лучшую сторону.

Из-за того, что такой вариант «обмена ипотечным кредитом» занимает больше сил и времени, продавец должен быть готов продать свою квартиру по цене ниже среднерыночной, чтобы возместить дополнительные хлопоты.

Идеальный вариант

Впрочем, некоторые заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую — если хотят тоже в ипотеку.

Для покупателя же покупка «обременненой квартиры» может оказаться удачным вариантом.

Во-первых, приобрести ее можно дешевле, а во-вторых, поскольку банк выступает гарантом и выполнения обязательств со стороны продавца залоговой квартиры и «чистоты» сделки, покупатель «ипотечной» квартиры полностью защищен от каких-либо рисков.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/mortgage/praktikum-kak-prodat-kvartiru-vmeste-s-ipotekoy/


Можно ли продать квартиру в ипотеке

Спустя время после получения жилищного кредита человек может задаться вопросом – можно ли продать квартиру в ипотеке? Независимо от причин и прочих факторов реализовать такое жилье в большинстве случаев можно. Давайте разберем возможные варианты.

Обратитесь к договору: если в нем есть пункт, не позволяющий продать квартиру в ипотеке, совершить намеченную сделку не получится

Для продажи заемщик может иметь несколько поводов. Далеко не всегда главным аргументом выступает непосильная финансовая нагрузка на семейный бюджет. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и купить другую разрешает кредитно-финансовая организация, в которой была осуществлена сделка.

Итак, предваряя ответ на вопрос: как продать квартиру под невыплаченной ипотекой, разберемся в том, какие причины могут для этого быть? Ключевыми будут:

  • Приобретение лучшего жилья. Желание продать квартиру взятую в ипотеку и приобрести другое жилье, которое имеет лучшие показатели.
  • Трудности при выплате долга банку. Речь идет о случае возникновения финансовых затруднений, когда ежемесячные платежи становятся слишком тяжелыми.
  • Получить прибыль. Ипотечники пользуются предлагаемой возможностью для осуществления заработка, так как полученная прибыль часто выводит продавца в плюс.

Таким образом, примерный список причин, которые могут подтолкнуть заемщика искать ответ на вопрос о продаже ипотечной квартиры с обременением, мы установили (здесь подробнее: как снять обременение с квартиры). Приступаем к разбору схемы сделки купли-продаже при таком варианте.

Как продают ипотечные квартиры с обременением

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку без договора с кредитным учреждением? Кто из родственников может стать покупателем квартиры, по которой еще не выплачена ипотека? В какие сроки происходит сделка? С чего начать и куда обращаться? Вопросов очень много. Разбираемся по порядку.

Получите согласие банка на реализацию жилья

В первую очередь следует понимать, что совершать продажу квартиры в ипотеке можно только получив разрешение от банка, где был оформлен жилищный кредит. Все права на недвижимость (до полной выплаты долга) переходят банку, ст.301 ГК РФ.

Первый шаг, независимо от выбранного метода продажи квартиры в ипотеку – получить разрешение банка

В случае отказа клиент имеет право оспорить решение, если подобный нюанс не прописан в исходном договоре и не был оговорен во время оформления сделки. Стоит помнить об этом и внимательно изучить ипотечный договор.

Не получается продать квартиру с ипотечным обременением — попробуйте рефинансирование или изучите положения программы государственной поддержки ипотечников. Если продажа была затеяна ради спасения бюджета, то это поможет.

Определите способ продажи квартиры, взятой в ипотеку

Есть 3 проверенных временем и установленных законодательством реализации жилья под невыплаченной ипотекой:

  1. Сделка под руководством банка-кредитора через 2 ячейки.
  2. Досрочное погашение остаточной задолженности с последующим договором купли-продажи.
  3. Замена ипотечных должников без снятия обременения.

Нижем дадим тезисную характеристику каждому из вариантов и постараемся разобраться, какой способ будет наиболее выгодным в каждом отдельном случае. Для полноты картины предлагаем посмотреть видео, где эксперт по недвижимости дает разъяснения по законным схемам продажи ипотечного жилья с обременением:

Продавцу нужно найти покупателя, согласного купить квартиру с долгом. На этот случай составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, за время его действия продающая сторона должна погасить остаток задолженности в банке, после этого заключается основной договор.

Алгоритм действий:

  • Узнать точную сумму долга.
  • Получить положительный ответ от банка.
  • Составить нотариально заверенный договор купли-продажи (предварительный).
  • Внести платеж, который должен быть равен сумме остаточного долга.
  • Переоформить собственность на нового владельца.

Когда осталось выплатить малую долю от общей ипотечной задолженности, выгодно будет сделать это досрочно, снять обременение с жилья и быстро продать его, следуя поставленной цели

Продать квартиру, не погасив ипотеку можно. Возможно в некоторых случаях это будет не так быстро, как хотелось бы. Возьмите консультацию эксперта по недвижимости, кредитного специалиста, вооружитесь точной информацией для быстрого проведения сделки.

Выгодным будет способ в отношении квартир в строящемся доме. Это товар, на который всегда есть спрос.

Однако не всегда передать жилье новому собственнику можно, минуя трудности. К примеру, заемщикам, чьи суммы ипотечной задолженности на момент решения продажи квартиры все еще велики, лучше воспользоваться иным вариантом. В нем активное участие будет принимать сам банк-кредитор.

Сделка купли-продажи при участии банка

Главное правило – не скрывать факт обременения квартиры ипотекой. В противном случае заемщик вовлекает покупателя в аферу, что расценивается как нарушение закона.

Продажа ипотечной квартиры происходит с использованием двух банковских ячеек, где покупатель оставляет часть средств для банка — это остаток задолженности первого заемщика и вторая часть средств для продавца.

Как можно продать квартиру, взятую в ипотеку, и имея непогашенные обязательства:

  • Покупатель должен обратиться к заемщику с намерением выкупить залог.
  • Продавец обращается в банк за разрешением на договор.
  • Покупателю необходимо внести суммы в разные ячейки – одну для банка, другую – заемщику.
  • Банк передает документы для снятия обременения в Росреестр.
  • Заемщик и кредитная организация могут получить доступ к деньгам.

Минус схемы заключается в минимальной выплате средств заемщику

Здесь продажей занимается, по большей части, кредитор. Продавцу необходимо только найти покупателя.

Замена ипотечного должника

Продать квартиру, не погасив ипотеку можно даже не снимая с нее обременения. Речь идет о замене должника.

Покупатель квартиры, которая находится в ипотеке, примеряет в этом случае на себя не только роль собственника новой квартиры, но и «наследника» невыплаченной суммы задолженности с не снятым обременением в придачу.

Такой способ продажи может быть выгоден для продавца и банка, но очень опасен для покупателя. К непогашенной доли жилищного кредита могут прибавиться штрафы и пени. Избавиться от такой жилплощади даже по сходной цене в будущем будет сложно. На плечи нового кредитного заемщика (именно такой статус он будет иметь после сделки) ложится финансовая нагрузка.

Заключение

Можно ли продать квартиру в ипотеке: да. В первую очередь следует соблюдать законность подобных сделок, так как в противном случае могут возникнуть серьезные не приятности. Продать квартиру под ипотекой не так сложно, как может показаться, особенно если доверить операцию банку. Перед тем, как приступать к осуществлению сделки следует пообщаться с квалифицированным специалистом.

Источник: http://ipoteka.zone/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html