Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Как свидетельствуют статистические данные, до сих пор огромное количество семей, владеющих «материнским» сертификатом, тратят полученные по нему денежные средства на то, чтобы сделать жилищные условия лучше. Такая тенденция вполне объяснима: квартирный вопрос для россиян сегодня актуален как никогда.

Но порой приходится отказываться от апартаментов, приобретенных за счет вышеуказанного сертификата: кого-то не устраивает район проживания, планировка, метраж и так далее.

В этой связи многие задаются вопросом: «Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом?» Ответ на него будет положительным, однако следует принимать во внимание некоторые нюансы, о которых и пойдет речь в данной статье.

Продавать или нет…

Как правило, собственники сертификата особо не задумываются над тем, каким образом можно продать квартиру, купленную под материнский капитал. Как говорится, дареному коню в зубы не смотрят.

К тому же хлопоты, связанные с юридическим оформлением недвижимого имущества, отнимают много сил и времени. И все же вариант расширения квадратных метров за счет реализации апартаментов, приобретенных посредством «материнского» сертификата сбрасывать со счетов не стоит. Справедливости ради следует подчеркнуть, что данная процедура может быть сопряжена с определенными сложностями.

Конкретные шаги

Во-первых, должны быть учтены права и интересы несовершеннолетних детей, которые имеют долю в апартаментах – это контролируют госструктуры в лице органов опеки и попечительства.

Не знаете с чего начать решение вопроса: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?» Совет: подготовьте пакет документов для вышеуказанной государственной структуры.

Другими словами, вы должны получить «добро» на сделку с продажей квартиры со стороны государства.

Родители в обязательном порядке должны проинформировать данное ведомство об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного за счет «материнского» сертификата. Они должны доказать, что в результате совершения сделки не произойдет ухудшение жилищных условий, а права отпрысков не будут нарушены.

При этом семье не обязательно продавать «заветную» квартиру: допускается вариант обмена жилья на более просторное. Если же все-таки имеется намерение реализовать квартиру, то новые хоромы должны располагаться в более престижном районе.

В противном случае процесс купли-продажи жилья может не состояться по инициативе госорганов.

О чем следует помнить еще

Существует еще один немаловажный аспект в рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский сертификат.

Речь идет о ситуации, когда семья, в которой единственный источник дохода – это имеющаяся жилплощадь, планирует сделку по отчуждению апартаментов, при этом принимается решение о передаче детей в детский дом.

Здесь государственные структуры могут одобрить продажу квартиры, только если будут в письменной форме подтверждены намерения родителей.

Параллельно с этим родители должны открыть депозит в банке на имя ребенка, о котором будет заботиться государство, и «положить» на него денежную сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемом объекте недвижимости.

Документы

Тем папам и мамам, которые имеют весьма отдаленное представление о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, будет небезынтересно узнать о перечне документов, передаваемых в ведомство, занимающееся вопросами опеки и попечительства.

Во-первых, следует заполнить заявления от отца и матери несовершеннолетнего ребенка. Также потребуется заявление от самого несовершеннолетнего (если он достиг возраста 14 лет).

Во-вторых, необходимо всем участникам сделки предоставить паспорта и их копии.

В-третьих, понадобятся расписки, написанные всеми собственниками жилья, в которых они не возражают против того, чтобы в сделке участвовал несовершеннолетний ребенок.

В-четвертых, следует предоставить правоустанавливающие документы на объект купли-продажи («розовое» свидетельство, справку из БТИ об оценочной стоимости жилья, план квартиры, справку, где отражено состояние финансовых счетов и подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам).

Интересы ребенка прежде всего…

При рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо учитывать следующее обстоятельство: государство даст согласие на сделку по отчуждению жилья, если будет уверено в том, что в новых апартаментах ребенку будет отведено столько же (или больше) кв. метров, что и в старых. Если площадь приобретаемых хором превышает площадь старых, то доля несовершеннолетнего отпрыска должна быть увеличена в обязательном порядке.

На что еще следует обратить внимание тем, кто не знает, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую? Следует помнить, что сделка по приобретению и отчуждению недвижимого имущества с точки зрения временного отрезка должна быть одновременной. Другими словами, осуществлять процедуру регистрации обеих договоров необходимо параллельно.

Хотите продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала? Не забудьте про то, что сделка будет легальной только в том случае, если она будет нотариально удостоверена.

Налоги

Очень важно помнить и о том, что, совершая сделки с жильем, вам придется заплатить налоги. Если квартира оформлена в собственность менее трех лет, то размер отчислений в доход государства составит 13 % от стоимости имущества.

Еще один нюанс

Вопрос о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал, таит в себе еще один подводный камень.

Ведомство, курирующее сферу опеки и попечительства, может «забраковать» сделку, если выяснится, что владельцы материнского сертификата после продажи старой квартиры намереваются приобретать новую в кредит.

Банковское учреждение вряд ли предоставит залог на недвижимое имущество, узнав о том, что в числе «потенциальных» собственников будут находиться несовершеннолетние дети.

Официально признать за ними право владения квадратными метрами можно только после того, как материальные обязательства перед кредитной организацией будут исполнены в полном объеме. Рассмотрим вопрос с ипотекой более подробно.

Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

После того как мы выяснили, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую, нелишним будет рассмотреть ситуацию, когда семья обзаводится квадратными метрами в кредит с привлечением МСК, а спустя какое-то время после выплаты долгов решает выступить в качестве продавца данного жилья с целью приобрести более комфортное.

Как уже подчеркивалось, если апартаменты покупались в рамках ипотечного кредитования, то погасить целиком сумму задолженности сразу нельзя. Дело в том, что банк не согласится на соглашение о залоге, если установит, что к числу владельцев относятся совершеннолетние лица.

Естественно, процесс выделения доли в этой ситуации «замораживается» до тех пор, пока кредитная организация не получит свои деньги обратно.

При этом отец и мать недееспособных отпрысков должны представить в Пенсионный фонд нотариальные гарантии того, что в течение 6 месяцев с момента погашения всей задолженности перед банком они оформят все документы должным образом.

Проблема заключается в том, что исполнение вышеуказанных гарантий юридически не регулируется, и родители нередко пренебрегают взятыми на себя обязательствами. В сложной ситуации остаются только те, кто является потенциальным приобретателем квартиры у «недобросовестного» отца или матери.

Все дело в том, что, достигнув восемнадцатилетнего возраста, дети последних могут оспорить в судебном порядке такую сделку, причем не имеет значения сознательно ли родители «просрочили» момент или же по небрежности. В любом случае перед заключением подобных сделок не помешает воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

Источник: http://fb.ru/article/224479/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-i-kupit-druguyu


Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Tomsickova/Fotolia

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.).

Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока.

Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка.

Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки.

И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала.

В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений.

Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала.

При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств.

Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности.

Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Невестка купила мой дом на маткапитал, а деньги забрала себе. Что делать?

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет.

Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой.

Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи.

Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца.

По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?

Главные правила ремонта в детской комнате

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kogda_mozhno_prodat_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6785


Возможна ли продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала

Многие папы и мамы уже успели воспользоваться государственной поддержкой материнским капиталом для улучшения условий проживания своей семьи. Но как быть, если ситуация изменилась? Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ограничения по закону при продаже жилых помещений

Для того, чтобы ответить на этот часто возникающий у многих российских семей вопрос, вспомним, какие жилые помещения нельзя продавать по закону.

Гражданский кодекс РФ (ст. 37 п. 2) прямо гласит, что родители (опекуны) не вправе совершать какие-либо сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка (подопечного), без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Это означает, что нельзя продавать, совершать обмен, дарить или сдавать в аренду имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку (подопечному), минуя органы опеки.

Следовательно, продать жилое помещение, при покупке которого был задействован материнский капитал, можно только с согласия детей, если они достигли совершеннолетия, или после получения официального разрешения на продажу от органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние.

Это условие вытекает из того факта, что при приобретении жилья на материнский капитал, собственные доли в купленной квартире должны иметь все члены семьи: оба супруга и дети, в том числе первый ребенок, второй и все последующие (в редакции Федерального закона от 28.07.2010 г. N 241-ФЗ).

Даже если вы получили от органов опеки разрешение, помните о сроках. Выданное разрешение действует в течение трех месяцев от даты получения.

При этом договор о купле-продаже жилого помещения должен быть заключен не позднее, чем через месяц после получения разрешения. Если вы не уложитесь в этот срок, необходимо будет повторно готовить пакет требуемых документов и еще раз получать разрешение.

Продажа приобретенной с использованием средств материнского капитала недвижимости проходит также, как и обычной. Стороны обязаны заключить договор, посетить Росреестр для государственной регистрации купли-продажи со стандартным набором документов, а также захватить с собой справку, полученную от органов опеки.

Самый простой вариант разрешения проблемы – когда все дети, в том числе и ребенок, на рождение которого материнский капитал был получен и использован при покупке жилья, достигли совершеннолетия. В этом случае для продажи нужно лишь получить согласие всех членов семьи, имеющих право собственности.

Если же дети еще несовершеннолетние, за получением разрешения на сделку придется обратиться в местное отделение органов опеки и попечительства.

Получение разрешения органов опеки на сделку с квартирой

Получить такое разрешение легко – надо просто подтвердить документально два факта:

  • Дети получат долю в другом жилом помещении, которая будет равна их доле в продаваемой квартире или превысит ее.
  • Условия в том помещении, где будут жить выписанные из продаваемой квартиры дети, не будут хуже, чем условия на предыдущем месте жительства и будут соответствовать санитарным нормам.

Однако допускается нарушение этих фактов в тех случаях, когда это не ущемляет интересов ребенка.

Если вы считаете, что ваш случай подпадает под это условие, проконсультируйтесь в местном отделении органов опеки.

Перечень документов

Для этого надо принести в местный попечительский совет документы или их нотариально заверенные копии согласно следующему списку:

  1. Паспорта родителей и удостоверение личности ребенка. До 14 лет это свидетельство о рождении, после – паспорт.
  2. Заявление от обоих родителей, заполненное по установленному образцу, который можно получить в органах попечительства. Если один или оба родителя лишены родительских прав, умерли или признаны недееспособными, то необходимо принести оригиналы или копии подтверждающих это документов.
  3. Для детей, которым исполнилось 14 или больше лет — заявление о согласии на продажу.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру.
  5. Паспорта на квартиру: кадастровый и БТИ.
  6. Выписка из поквартирной карты.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей за жилищно-коммунальные услуги.

После получения оригиналов или копий вышеперечисленных документов, в течение месяца вам обязаны либо выдать разрешение, либо документально обоснованный отказ. Это срок можно ускорить, если приложить документ о том, что за квартиру был внесен аванс.

Нюансы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку

Если вы использовали материнский капитал для того, чтобы взять жилье в ипотеку, которая еще не погашена, при продаже такой квартиры возникнут дополнительные трудности.

К перечню необходимых документов прибавится разрешение на продажу от банка, предоставившего ипотечный заём.

Схем продажи в этом случае может быть три:

  1. Ипотека погашается продавцом, после чего квартира может быть продана, как обычно.
  2. По согласованию с продавцом покупатель выплачивает банку остаток средств по ипотеке, после чего с квартиры снимается обременение.
  3. Ипотечный договор перезаключается на покупателя, на которого переходят обязанности бывшего владельца недвижимости по погашению банковского кредита.

Самым проблемными являются варианты:

  • Готовящаяся к продаже недвижимость приобреталась с оформлением ипотечного кредита и оплатой первого взноса из средств материнского капитала, а покупка нового жилья планируется также с привлечением кредитных средств. В этом случае залогом погашения кредита становится новая квартира, которая при невыполнении обязательств по погашению кредита может быть отобрана в пользу банка-кредитора. Однако это невозможно, так как интересы детей будут нарушены.
  • Новая недвижимость приобретается на этапе строительства покупается, а в недостроенной и неоформленной квартире невозможно выделить доли каждому ребенку.

Для решения обеих проблем необходимо прийти в местное отделение органов опеки с нотариально заверенным заявлением о том, что всем несовершеннолетним будут выделены полагающиеся по закону доли в течении полугода после введения новостройки в эксплуатацию или погашения ипотеки.

Подводные камни для покупателей недвижимости, приобретенной с привлечением материнского капитала

1 Начнем с главного: если сделка с квартирой будет совершена без разрешения органов опеки и попечительства, то она может быть аннулирована. Это разрешение обязан предоставить продавец. Убедитесь, что оно не просрочено и что на нем есть все необходимые подписи и печати. При возникновении любых сомнений позвоните в то отделение опеки, которое выдало документ и уточните все детали.

2 Если квартира была взята в ипотеку, по которой произведены не все необходимые выплаты продаваться она будет с обременением. До момента полной оплаты часть прав на квартиру будет принадлежать банку-кредитору.

Если права маленьких владельцев квартиры были нарушены, закон дает право заинтересованным лицам обжаловать сделку по продаже недвижимости не позднее, чем через три года после наступления совершеннолетия. В таком случае покупатель теряет право собственности на жилье.

При этом ему возвращаются уплаченные при покупке деньги, но если у прежних законных владельцев их нет, выплата может производиться по частям и растянуться на длительный период. К тому же, в условиях нестабильного курса рубля и колеблющихся цен на недвижимость на этой сделке можно много потерять.

Условия успешной продажи квартиры

  • Главное условие – это получение разрешения от опеки. Поэтому заранее обдумайте, как соблюсти интересы ребенка при продаже. В случае затруднений запишитесь на консультацию в то же отделение, где планируете брать справку.
  • Время – ваш враг. Все необходимые справки и разрешения действуют очень ограниченное время. Лучшая стратегия – заранее все обдумать и узнать, а потом посвятить неделю или две только оформлению документов. Непосредственно перед продажей еще раз проверьте, не истек ли срок годности разрешения на продажу.

Как видно из этой статьи, продать квартиру, которая было куплена с использованием средств материнского капитала, не только можно, но и не очень сложно. Для этого необходимо только получить разрешение в органах опеки и вовремя собрать все документы.

Источник: http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html


Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Рождение или усыновление второго и последующих детей дает право на получение материнского капитала. МК – это финансовая поддержка семей. Средства можно направить на увеличение пенсии матери, адаптацию ребенка-инвалида, образование ребенка и улучшение жилищных условий. Последний вариант считается самым востребованным.

При определенных обстоятельствах иногда требуется продажа недвижимости, приобретенной на средства МК. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, рассмотрим далее.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал?

Одним из пунктов закона о «Предоставлении финансовой поддержке семьям…» является выделение денежных средств на улучшение жилищных условий. К улучшениям относятся:

  • покупка квартиры или дома;
  • реконструкция жилья;
  • строительство дома.

В некоторых случаях требуется продажа квартиры или дома, приобретенных за МК:

  • для увеличения жилой площади;
  • при переезде в другой город или район и т.д.

Важно: реализация недвижимости в таком случае допускается, но процедура производится при соблюдении определенных условий, предусмотренных законом.

Ограничения при отчуждении купленной за маткапитал недвижимости

Квартира, приобретенная на средства материнского капитала, поступает в общедолевую собственность членов семьи. Иными словами, собственниками становятся не только родители, но и дети. При покупке покупатель оформляет нотариальное обязательство о выделе доли членам семьи после регистрации недвижимости в Росреестре.

Согласно гражданскому законодательству отчуждение имущества несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки. Если требование закона будет не соблюдено, то сделка в судебном порядке признается недействительной. Все полученное по сделке будет возвращено сторонам. Продавца в таком случае привлекут к уголовной ответственности, а также лишат средств маткапитала.

Реализация недвижимости осуществляется в следующем порядке:

  • подбор новой квартиры или дома;
  • получение разрешения у органов опеки на реализацию квартиры;
  • сбор остальных документов;
  • заключение сделки;
  • получение денег.

Условия

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно при соблюдении следующих условий:

  • Ребенку будет предоставлено жилье равной или большей площади. Например, предполагается покупка двухкомнатной квартиры вместо однокомнатной;
  • Предоставление жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим нормам;
  • Реализация квартиры осуществляется без встречной покупки, если ребенку будет предоставлена равноценная доля в другой недвижимости (например, выделена часть в бабушкиной квартире);
  • Продать квартиру можно в случае, если вырученная доля денежных средств с продажи будет положена на открытый счет ребенка. Применяется, если ребенок помещается в детский дом.

Документы

Со стороны продавца потребуются:

  • паспорта всех собственников (если ребенок младше 14 лет, то предоставляется метрика о рождении);
  • доверенность, если интересы стороны представляет юрист;
  • номер налогоплательщика;
  • документ о регистрации брака или его расторжении;
  • согласие на продажу от второго супруга, если имущество приобреталось в период брачного союза;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки.

На недвижимость необходимо предоставить:

  1. Договор купли-продажи квартиры. В нем указываются стороны сделки, передаваемый объект недвижимости, характеристики квартиры, стоимость, права и обязанности сторон, подписи и другие сведения;
  2. Документ, подтверждающий право владения и распоряжения продаваемой квартирой. До июля 2016 года это было свидетельство о праве собственности, после — выписка из ЕГРП;
  3. Кадастровый паспорт — представляет собой материал, характеризующий объект недвижимости (площадь, количество комнат и т.д.);
  4. Сведения о лицах, имеющих право пользоваться жилой площадью. Необходимо указать всех зарегистрированных. И желательно тех, кто проживал ранее;
  5. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, электрической энергии, Интернета и т.д.;
  6. Документ, подтверждающий полную оплату налога на квартиру.

Смотрите также:  Расторжение брака в судебном порядке и через ЗАГС

Получение согласия органов опеки

Для получения согласия от органов опеки необходимо написать заявление, а также предоставить следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • метрики о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • согласие взрослых членов семьи на совершение сделки;
  • документ об оценке недвижимости;
  • документы на квартиру или дом;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Важно: если нужен обмен на квартиру меньшей площади в связи с получением денежных средств на лечение ребенка, опека может одобрить сделку. В таком случае требуется предоставление подтверждающих бумаг (справки из больницы).

Продажа жилья, купленного с использованием маткапитала — нюансы

Каждый конкретный случай имеет свои нюансы. Рассмотрим 2 наиболее распространенных.

Ипотечное

Ипотека – это покупка жилья с привлечением заемных средств. Отличительной особенностью является оформление залога купленной квартиры до полного погашения кредита.

Реализация ипотечного жилья допускается с согласия кредитного учреждения. В таком случае денежные средства передаются в счет погашения кредита. При наличии выписки из банка о выплате кредита Росреестр снимает обременение с квартиры или дома.

МК используется на погашение уже взятого кредита или в качестве суммы, идущей на первоначальный взнос. Дополнительно на продажу необходимо согласие органов опеки.

Без обременений

Продажа жилья, купленного за собственные средства с привлечением МК, осуществляется проще, чем реализация ипотечного. Сделка проходит с согласия органов опеки и попечительства.

Вне зависимости от того, на заемные или личные средства приобреталась недвижимость, она поступает в собственность в определенных долях. Собственниками являются как взрослые, так и дети. Чтобы интересы детей не ущемлялись, сделки по отчуждению их имущества осуществляются с согласия опекунских органов.

Риски для покупателей жилья, купленного на материнский капитал

Основным риском является заключение сделки с продавцом, который намеренно или не специально не выделил доли детям. Такое случается часто на практике и обусловлено тем, что:

  • родители опасаются, что в дальнейшем не смогут реализовать квартиру;
  • взрослые члены семьи забыли оформить доли детей.

Смотрите также:  Лишение отцовства — основания. Как лишить отцовства?

Сделка в обход органов опеки считается недействительной и подлежит отмене. Все полученное возвращается сторонами друг другу.

Стоит отметить, что продавец к моменту признания сделки недействительной может израсходовать полученные деньги. Поэтому возврат суммы может затянуться. Таким образом, покупатель рискует остаться без жилья и денег.

Продать дом, купленный на материнский капитал, или квартиру можно только с согласия органов опеки. Сделка в обход закона считается недействительной. Покупатель несет риски утраты приобретенного жилья и денег.

Источник: http://passus.ru/semeynye-voprosy/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html


Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал – это финансовые средства, которые преимущественно тратятся на приобретение жилища или улучшение жилищных условий уже имеющейся недвижимости.

Но нередки случаи, когда перед семьей возникает необходимость отчуждения такой собственности. Это может быть связано с бракоразводным процессом, материальными трудностями или необходимостью переезда.

Поэтому актуальным становится вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Что такое материнский капитал

Материнский капитал представляет собой финансовую поддержку государством семей, где есть более двух детей. Предоставляется такая помощь один раз и заключается во вручении именного сертификата.

Безусловным получателем сертификата будет женщина, которая является биологической матерью или усыновителем младшего ребенка (в связи с рождением которого и передаются денежные средства). Согласно этому, в полной мере распоряжаться растратой полученных денег может только женщина.

Учитывая, что указанная сумма выдается в поддержку детей, государством выделен ограниченный список целей использования сертификата, среди которых:

  • повышение качества жилищных условий по адресу фактического проживания детей;
  • покупка нового жилья (полной суммой или в ипотеку);
  • создание банковского счета для накопления денег для будущего образования детей;
  • открытие депозитного счета для увеличения средств материнской пенсии.

Сумма финансовой поддержки отличается в зависимости от количества детей. И в зависимости от субъективной ситуации семьи могут столкнуться с рядом сложностей, связанных с продажей квартиры.

Важные моменты

Денежные средства материнского капитала, несмотря на то, что распорядителем является взрослый родитель, призваны улучшить условия жизни детей. Поэтому все вопросы, связанные с отчуждением такой недвижимости должны быть проверены с точки зрения соблюдения прав несовершеннолетних детей, которые обладают равными долями прав собственности на недвижимость.

В вопросах продажи такой квартиры родители будут заинтересованной стороной, поэтому защитить права детей призваны органы опеки и попечительства. Только с их участием и письменным соглашением может проводиться сделка купли-продажи.

Главными условиями для получения разрешения будет соблюдение таких требований:

  • дети должны получить свои доли в новоприобретенной собственности;
  • качество приобретенного жилья должно быть не ниже уже имеющегося и обязано соответствовать всем требованиям.

До начала оформления сделок по отчуждению собственности необходимо собрать полный пакет нужных документов и разрешений, в частности, от органов опеки. Для этого понадобится предоставить такие бумаги:

  • письменное заявление (составляется в свободной форме и пишется от руки разборчивым почерком);
  • документ, подтверждающий родство (если родителей нет, то соответствующие бумаги, а также подтверждение опекунства или усыновления);
  • документы на всех членов семьи (паспорта для совершеннолетних, свидетельства о рождении – для лиц, не достигших возраста 18 лет);
  • письменные согласия отдельно каждого из родителей на участие детей в сделке;
  • полный пакет бумаг на недвижимость;
  • заключение об оценке продаваемого имущества;
  • справки об отсутствии финансовых задолженностей касательно жилища.

Когда объектом отчуждения выступает частный дом, то необходимо дополнительно предоставить информацию о качестве материалов, использованных в строительстве, а также о наличии всех удобств для проживания.

Существуют случаи, когда органы опеки предоставляют разрешение на обмен недвижимости на жилище меньшей площади. Но за ребенком будет закреплена такая же долевая часть.

Условия ипотеки

Зачастую материнский капитал становится средством оплаты первого взноса за жилье в ипотеку. По завершению оформления всех бумаг жилище в одинаковых долях распределяется на всех членов семьи, а обязанность по выплате взносов ложится на плечи взрослых родителей.

Когда на момент отчуждения собственности вся сумма займа выплачена, то никаких проблем у сторон не возникнет. В общем порядке оформляется договор и происходит оплачиваемое отчуждение жилища.

Если долг по ипотеке еще не возмещен, то есть два способа осуществления сделок по продаже. В первом случае, это выставление жилища на продажу самим банком, которому заложено жилье. Это крайне невыгодно, поскольку предлагаемая банком цена намного ниже рыночной и плюс будут изъяты дополнительные издержки с собственников.

Сложности ожидают в таких случаях:

  • новое жилье также приобретается в кредит;
  • покупаемая квартира находится в доме, который еще строится и в эксплуатацию не сдан.

Чтобы получить разрешение от органов опеки на продажу своей квартиры и приобретение нового жилища, необходимо предоставить заверенное нотариусом заявление о том, что не позднее 6-месячного срока после полной выплаты кредита или сдачи в эксплуатацию нового жилища, дети гарантированно получат такие же доли в собственности.

Зачастую органы опеки идут на уступки родителям в таких случаях, но новые покупатели могут столкнуться с определенными рисками, приобретая имущественные права на собственность.

Опасности для покупателей

Увы, институт контроля над соблюдением прав детей при оперировании приобретенной недвижимостью, работает не очень слаженно. Поэтому допущенные юридические ошибки и нарушения могут проявиться через значительный промежуток времени.

Так, способы выявления нарушений:

  • во время проверки органами опеки;
  • на основании жалоб детей после достижения совершеннолетия.

Согласно действующему законодательству ребенок может обратиться с жалобой в судебные органы не позднее, чем через 3 года со дня совершеннолетия. Таким образом, если на момент отчуждения жилища ребенку еще не было и годика, то последующий 21 год имущественные права на собственность могут быть пересмотрены и договор может быть аннулирован.

Это большой риск для покупателей, поскольку факт отмены соглашения подразумевает возврат жилья предыдущим владельцам и компенсацию уплаченных финансовых средств.

Как правило, сразу возвратить такую сумму продавец не может и суд позволяет выплачивать стоимость частями на протяжении длительного времени.

Но, даже, если покупателям и будет предоставлена вся сумма сразу, то стоимость денежных знаков будет гораздо ниже, нежели на момент совершения покупки.

На видео о продаже жилья, приобретенного на материнский капитал

Бракоразводный процесс, согласно национальной статистике, является наиболее частым основанием для отчуждения собственности, купленной на материнский капитал.

Как правило, до развода деньги благополучно тратятся на одну из предусмотренных законом целей. Возможности использования средств включают:

  • покупку жилища сразу;
  • внесение первого взноса по ипотеке;
  • внесение суммы долевого участия в постройке;
  • оплата ремонта и расширение уже имеющегося совместного жилья.

Раздел приобретенной собственности

Когда деньги были потрачены на покупку недвижимости, она в равных долях принадлежит всем членам семьи, в том числе и мужу, и несовершеннолетним детям. Доли всех являются идентичными и равными.

В таком случае, при разводе каждый член семьи может претендовать на свою часть, которая может быть компенсирована равной денежной суммой или же передачей части жилища.

Раздел вложений в ипотеку

В случаях, когда недвижимость находится в ипотеке, она также в равных долях принадлежит всем членам семьи, без исключения. Но обязанность оплаты финансовых взносов делится только между мужем и женой 50/50.

Аналогичная ситуация и с вложением доли в строительство будущего дома.

Так, продажа жилища, приобретенного с вложением средств материнского капитала, возможна, но требует обязательного соблюдения прав детей. Об этом следует подумать как продавцам собственности, так и получателям имущества.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html


Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом – советы юриста

По свидетельству экспертов, большинство российских семей используют средства материнского капитала на цели улучшения своих жилищных условий, а именно на приобретение дома или квартиры.

Однако когда семья решает по каким-либо причинам продать объект недвижимости, возникают серьезные трудности, поскольку материнский капитал, ровно как и приобретенное за его счет жилье, находятся в собственности не только у матери, но у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних детей.

Продать квартиру, приобретенную на материнский капитал можно, однако это требует углубления в отдельные аспекты жилищного законодательства РФ.

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал с позиции законодательства

Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» недвижимость, купленная с материнским капиталом, является собственностью всех членов семьи, включая обоих супругов и их детей.

При этом на каждого выделяется отдельная доля, следовательно, отчуждение квартиры может происходить при взаимном согласии родителей и детей.

Никаких прямых ограничений или запретов относительно продажи квартир и домов, приобретенных на таких основаниях, в законодательстве не предусматривается.

Возникает вопрос: как оформить согласие несовершеннолетних детей на продажу квартиры?

Ответ в данном случае оказывается очевидным: поскольку дети в силу возраста не могут самостоятельно принимать важные решения, то родителям придется обратиться в органы опеки по месту жительства. Там семье могут предоставить специальное разрешение на продажу квартиры и приобретение нового жилья.

Однако это происходит только в том случае, если сделка не предусматривает ущемления материальных интересов несовершеннолетних детей. Иными словами, в новой недвижимости дети должны получить не меньшие материальные доли, чем те, которые были у них в квартире, приобретенной на материнский капитал.

Такого рода жилищная политика вполне законна, поскольку в 37-ой статье Гражданского кодекса РФ прописаны два важных момента:

  1. Опекуны, в лице которых выступают родители несовершеннолетних детей, не имеют права совершать любого рода сделки с имуществом подопечного без соответствующего разрешения органов опеки;
  2. Попечители, представленные органами опеки, не могут дать согласие на сделку до того момента, пока опекуны не представят им доказательства того, что имущество подопечного в итоге не уменьшится.

Такого рода правила позволяют защитить материальные права несовершеннолетних граждан, предоставленные государством. Соблюдение указанных норм российского законодательства позволяет без труда продать такую  квартиру.

Продажа квартиры на практике

Поскольку законодательство не запрещает продавать квартиры, приобретенные с привлечением материнского капитала, то следует подробнее остановиться с практической стороной данного вопроса. Во-первых, нужно учесть два главных условия, которые уже упоминались выше:

  1. Размер имущественных долей несовершеннолетних детей не должен уменьшаться при совершении сделки;
  2. Доля площади в новом жилье, приходящаяся на одного члена семьи не должна быть меньше. Чем в предыдущем, а жилищные условия не должны быть хуже.

Только при соблюдении этих условий органы опеки дадут безоговорочное согласие на продажу квартиры. Именно поэтому, прежде чем идти за разрешением родителям следует подыскать выгодный вариант одновременной продажи или обмена квартир. Наиболее благоприятными в этом случае могут оказаться:

  • Обмен имеющейся квартиры на большее по площади жилье с возможной доплатой;
  • Одновременная продажа и покупка большего по площади жилья.

После того, как подходящий вариант найден, а сама сделка согласована, то оформляется предварительное согласие обеих сторон и заверяется нотариально.

Данная бумага предоставляется в органы опеки вместе с копиями документов, удостоверяющих личности членов семьи. Иногда могут быть запрошены и иные документы.

Положительное решение органов опеки позволяет без промедлений заключать договоры купли-продажи или обмена жилья и совершать сделку.

Таким образом, продать квартиру, купленную в свое время с участием средств материнского капитала возможно, стоит лишь соблюсти отдельные юридические формальности и приобрести жилье по размеру и условиям превосходящее прежнее. Это позволит учесть права и законные интересы всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей, которые не имеют права на полных основаниях принимать участие в сделках.

Источник: http://111999.ru/realty/prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/


Можно ли продать жилье, купленное с использованием маткапитала

Рождение второго ребенка в семье позволяет родителям оформить дополнительную поддержку от лица государства – материнский капитал. Средства фактически на руки соискателям не предоставляются и располагают люди только специальным сертификатом. Расходовать деньги также можно только на строго определенные нужды. К примеру, покупка квартиры является одним из востребованных направлений по использованию МК.

Получение заветного сертификата дает возможность решить сразу несколько проблем, связанных с проживанием, однако, иногда ситуация может кардинально измениться и семье необходимо будет продать купленное жилье. К примеру, семья решит переехать в другой район или купленная жилплощадь будет иметь дефекты.

По этой причине появляется вполне закономерный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать и какие документы могут потребоваться в процессе проведения сделки купли-продажи.

Какие ограничения могут иметь место при продаже жилплощади?

Согласно действующему законодательству (ст.36 ГК РФ) продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещена без особого разрешения органов опеки и попечительства. Дело в том, что во время приобретения жилья при помощи МСК, родители обязаны выполнить одно очень важное условие – каждый член семьи, включая малолетних детей должен получить свою долю квартиры в собственность.

Соответственно, реализовать жилплощадь в дальнейшем можно будет только с разрешения всех собственников, а поскольку, интересы несовершеннолетних граждан защищает служба опеки, то и разрешение потребуется оформлять через данный орган.

Сотрудник ведомства, при составлении и подписании соответствующего документа, обязан строго следить за тем, чтобы права и интересы ребенка соблюдались в полной мере. Родители, перед тем, как продать квартиру, обязаны доказать, что несовершеннолетний не будет лишен своей доли собственности, а в новом жилище все нормы будут соответствовать предыдущем, включая санитарно-гигиенические и метраж квартиры.

Лишь при соблюдении этих параметров будет получено полное разрешение, без которого, продажа жилья считается невозможной. Если родители проигнорирую данное требование, то сделка по продаже квартиры будет в дальнейшем признана ничтожной и аннулирована.

Какие документы могут потребоваться для оформления разрешения на продажу?

По закону, реализация жилплощади, купленной на средства маткапитала, осуществляется только при наличии специального разрешения и в присутствие сотрудника органа опеки. Если жилье продается с целью улучшения условий проживания, то этот факт должен быть зафиксирован в документальном порядке. В качестве необходимых документов могут потребоваться следующие:

  • заявление в стандартной форме от родителей ребенка;
  • акт о рождении малыша и других детей;
  • паспорта родителей;
  • разрешение родителей на участие ребенка в будущей сделке;
  • оценочное заключение на квартиру и другие технические документы;
  • справка об отсутствие долгов по платежам за квартиру.

Если граждане собираются обменить квартиру на дом, то необходимо будет дополнительно подать бумаги, подтверждающие, что дом подключен ко всем необходимым энергосетям и заключение о том, из какого материала он построен.

Если все документы в порядке, то разрешение будет выдано соискателю в порядке, определенном законодательно.

При наличии причин, ухудшающих условия проживания малыша или лишающих его права на часть жилплощади, документ не предоставляется.

Какие риски могут возникнуть при продаже недвижимости купленной с использованием средств МСК?

Приняв решение о продаже жилья, родители должны понимать, что процедуру следует соблюдать максимально точно и строго. Это связано с тем, что нарушение отдельных требований законодательства может стать причиной аннулирования сделки и лишения граждан дальнейшей возможности продать жилище.

Нарушение прав детей на долю жилплощади – это самое грубое и распространенное нарушение.

После того, как ребенок достигнет 18-ти лет, в течение трех лет он может обратиться в суд о признании проведенной в прошлом сделки недействительной и судья встанет на его сторону, поскольку ребенок был лишен своей законной доли недвижимости.

В случае аннулирования сделки они будут обязаны вернуть квартиру прежним владельцам, а те, в свою очередь, обязаны будут выплатить денежные средства.

Для покупателя ситуация может также стать негативной. Прежде всего, ежегодная инфляций значительно «съедает» часть денежной массы и неизвестно в каком количестве придется возвращать средства. Неутешительной ситуация окажется и с начислением налогов, поскольку реальная стоимость жилья достаточно часто занижается. Если у покупателя жилье было единственным, то он вообще может оказаться на улице.

Заключение

Чтобы реализовать жилье, купленное на средства маткапитала, необходимо оформить специальное разрешение в органе опеки и попечительства. Данный документ необходим в качестве гаранта соблюдения прав и интересов маленького ребенка в отношении его доли недвижимости.

Чтобы оформить разрешение потребуется заранее подготовить пакет обязательной документации и обратиться к сотруднику ведомства. Нарушение требования ведет к наложению штрафных санкций и к аннулированию сделки.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/kvartira-kuplennaya-na-matkapital.html


Продать квартиру, купленную на материнский капитал

В соответствии с законодательством РФ, материнский (семейный) капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, оплату образования любого из детей, увеличение накопительной части трудовой пенсии мамы. Как показывает практика юристов, большинство семей, которые воспользовались правом на материнский (семейный) капитал, приобретают на данные средства жилье (квартиру, дом, комнату и т.д.).

Некоторые семьи, по различным причинам вынуждены продавать квартиры, купленные на средства материнского (семейного) капитала. И сразу же возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную на материнский (семейный) капитал?».

Продать квартиру, можно, но это будет сделать сложно, особенно в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие свою долю, либо если жилье было куплено в кредит.

Исходя из норм закона, регулирующего порядок получения сертификатов на материнский (семейный) капитал, если квартира была приобретена на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на нее будут иметь все члены семьи.

Размер долей в данном случае будет определяться на основе письменного соглашения всех дееспособных членов семьи и (или) на основании первоначального договора купли – продажи квартиры, в котором указываются доли всех членов семьи.

Таким образом, даже несовершеннолетние, либо только что родившиеся дети приобретают долю в квартире, купленной на средства материнского (семейного) капитала.

Соответственно, при продаже такого жилья, необходимо учитывать права несовершеннолетних детей (чем и занимаются органы опеки), то есть прежде чем продавать квартиру, купленную на средства материнского (семейного) капитала необходимо получить разрешение органов опеки на совершение такой сделки.

Способы продажи квартиры

Существует несколько способов продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала:

  1. Предоставить несовершеннолетним детям такие же доли в другом жилом помещении с условиями не хуже чем в продаваемой квартире. Для этого надо найти покупателя на продаваемую квартиру и продавца (застройщика) на приобретаемую и путем заключения одновременно двух предварительных договоров обратиться в опеку с данными договорами для получения согласия. В договорах необходимо предусмотреть отсутствие штрафных санкций в случае неполучения разрешения от органов опеки и попечительства.
  2. Разместить на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей денежные средства, эквивалентные стоимости их долей. Для этого достаточно получить справку о стоимости доли (без проведения оценки) и предоставить такую справку в опеку для получения согласия. Денежные средства размещайте только после получения согласия от опеки.
  3. Предоставить несовершеннолетним детям уменьшенные доли в другом жилом помещении. Для этого необходимо без проведения оценки получить от оценщика справку о стоимости доли, в которой в допустимых пределах будет занижена стоимость доли в продаваемом жилом помещении. Затем получить такую же справку по имеющемуся другому жилому помещению с завышением стоимости доли в допустимых пределах. Несовершеннолетним детям не рекомендуется выделять большие доли, чтобы у родителей было меньше проблем в дальнейшем при изменении жилищных условий. Поэтому этот способ самый правильный.

Нужно ли согласие органов опеки при залоге квартиры?

Без согласия органов опеки невозможно зарегистрировать ипотеку под материнский (семейный) капитал (согласие должно быть получено в течение одного месяца со дня подачи заявления).

Рассмотрим вариант продажи: жилье приобретено в ипотеку, при этом в качестве первого взноса или уплаты процентов (основного долга) были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если Вы приобрели жилье посредством ипотечного кредитования, то до тех пор, пока кредит не будет погашен, квартира будет находиться в залоге у банка, некоммерческой организации.

Юристы называют такое жилье «квартира с обременением» (обременением здесь будет выступать факт залога). Жилье с обременением продать сложно, но возможно. Например, Вы купили квартиру, но по каким-либо причинам не можете выплачивать платежи по кредиту и решили ее продать и досрочно погасить ипотеку в банке.

Если Вам нечем платить, то не стоит дожидаться, пока накопится долг и банк продаст квартиру с аукциона, так как на аукционе такие квартиры продаются обычно по значительно заниженным ценам.

Первоначально Вам необходимо узнать: нет ли в договоре, который Вы заключили с банком или кредитной организацией ограничений на досрочное погашение (чаще всего, такие ограничения устанавливаются на первые пару лет ипотеки). Если ограничений нет, то можно искать покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский (семейный) капитал

Если дом был куплен или построен на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на него имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети. Их права при продаже нужно учитывать в первую очередь. За этим следят органы опеки. Так, прежде чем заключить договор купли-продажи дома, необходимо получить разрешение органов опеки.

Дом был куплен в ипотеку, но в силу обстоятельств, был выставлен на продажу. По правилам ипотеки, дом, который был куплен посредством заключения договора ипотечного кредитования, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вся сумма кредита не будет выплачена. В данном случае, между покупателем и продавцом может существовать несколько схем взаимодействия:

  • Продавец получает у банка письменное согласие на продажу дома, находящегося в залоге, определяет стоимость имеющейся задолженности и самостоятельно продает дом. Покупатель передает деньги продавцу, последний гасит задолженность в банке, и после регистрации в Росреестре сделки, а так же факта снятия залога, дом переходит в собственность покупателю;
  • Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, покупатель вносит в банк оставшуюся задолженность, банк снимает обременение с дома, данный факт регистрируется в Росреестре, право собственности переходит к покупателю. Если дом продавался по цене, выше чем задолженность в банке, то разница между этими суммами ложится покупателем в ячейку банка;
  • Переоформление ипотеки на нового заемщика. Подписывается соглашение о переводе долга, переходе права собственности на нового заемщика, который обязуется погасить оставшийся долг;
  • Продажа через аккредитив.

Куда обратиться за помощью при составлении документов?

При заключении такого вида сделок риски для продавца и покупателя минимальны, так как залог по ипотеке регистрируется в УФРС, так же регистрируется и сама сделка. Для регистрации в УФРС обычно представляется как договор займа, так и договор купли — продажи. Банк либо некоммерческая организация одобряет кредит (заём) и начинает перечисление денежных средств только после регистрации.

Юристы ООО «Ордин и К» имеют многолетний опыт работы в сфере продажи квартир, купленных на средства материнского (семейного) капитала.

При заключении договора с нашей компанией, юристы фирмы проведут с вами юридическую консультацию, расскажут (можно дистанционно по е-mail: info@consult35.

ru) о возможных вариантах продажи, о существующих рисках, проверят чистоту сделки, соберут и оформят все необходимые документы, сопроводят саму сделку.

Где можно получить заём под материнский капитал?

Кредитный потребительский кооператив «Содействие» выдает займы на улучшение жилищных условий (погашение основной суммы долга и процентов за пользование займом материнским (семейным) капиталом) под 4% от суммы материнского капитала (16% в год) с минимальным пакетом документов от заемщика.

Для справок: тел. (8172) 588-388, е-mail: info@consult35.ru сайт: www.kpk35.ru и www.makapital.ru

Источник: http://Consult35.ru/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html


Можно ли продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Дело в том, что сертификат выдаётся семьям после появления на свет второго ребёнка. Помощь государства оказывается при единственном условии: целевое расходование полученных средств.

Кстати, денег счастливые родители двух и более детей не видят. Средства выделяются в виде сертификата, который можно получить в региональном Пенсионном фонде.

Обналичивать детский сертификат нельзя, это противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Его можно использовать следующим образом: пополнить пенсионные накопления матери, потратить на обучение любого из детей или улучшить квартирный вопрос.

Согласно статистике, последний вариант наиболее приемлем для наших сограждан. Однако, возникает вопрос: является ли материнский капитал препятствием при продаже квартиры? Давайте вместе разбираться в ситуации.

Возможные ограничения

При использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий или приобретения объекта недвижимости, запрета на продажу жилья нет. Это подтверждают и сотрудники Пенсионного фонда. Единственное условие — это своевременное выделение долей несовершеннолетним членам семьи.

По замыслу государства, такая схема служит гарантией решения жилищных проблем для детей. Стоит отметить, что это требование соблюдается не всегда. Живым примером служит вложение сертификата в долевое строительство или использование его в качестве первоначального взноса в ипотечном кредитовании.

В первом случае распределить доли можно лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Во втором, банки просто не включают детей в число долевых собственников. Ведь в случае просрочек по кредиту, квартира будет выставляться на реализацию, а при наличии несовершеннолетних собственников это сделать невозможно.

В этих случаях дети могут лишиться причитающейся им по закону доли. Стоит отметить, что по достижению совершеннолетия, они могут через суд восстановить нарушенные права.

Итак, если изучить Гражданский кодекс, можно обратить внимание на второй пункт 36 статьи. Он гласит, что реализовать жилплощадь, приобретённую на материнский капитал, можно только согласовав сделку с органами опеки.

Этот орган государственной власти выступит гарантом, что права детей не будут нарушены. Перед реализацией квартиры родителям придётся доказывать, что после продажи детям будет предоставлена доля жилья, причитающаяся им по закону. Кроме того, условия проживания должны будут соответствовать санитарно-гигиеническим нормам.

Важно! Несоблюдение этих условий или реализация квартиры в обход органов опеки и попечительства, может послужить основанием для оспаривания сделки. В этом случае родители лишаются приобретённого жилья.

Необходимые документы при продаже жилья, купленного под материнский капитал

Используя материнский капитал на приобретение недвижимости, родители могут столкнуться с проблемами, которые потребуют срочной продажи приобретённого жилья.

Например, деньги нужны на лечение ребёнка, или дом находится в аварийном состоянии и необходимо улучшить условия проживания. В этих ситуациях недвижимость можно продать, подготовив необходимые документы:

  • заявление в письменном виде от родителей или опекунов в органы опеки;
  • паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних;
  • выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей;
  • документы на жилплощадь (техпаспорт, право собственности);
  • бумаги с указанной стоимостью квартиры;
  • заявление родителей, подтверждающее добровольное участие детей в сделке.

Аналогичные документы потребуются и в случае обмена недвижимости. Если квартира обменивается на частный дом, то понадобятся дополнительные справки об имеющихся коммуникациях.

Если имеющаяся жилплощадь обменивается на меньшую, потребуется справка, что за детьми сохранена равноценная доля. Когда квартира продаётся с целью получения денег для лечения ребёнка, нужно предоставить справку, подтверждающую заболевание.

При соблюдении этих условий, отдел опеки обычно идёт навстречу и оказывают помощь в продаже квартиры. Необходимое для совершения сделки разрешение обычно выдаётся спустя 14 дней после подачи документов.

Варианты реализации квартиры

Как видите, просто так продать квартиру, приобретённую на материнский капитал, невозможно. Требуется собрать массу разрешающих бумаг и пройти кучу инстанций. Сюда относятся Пенсионный фонд, Росреестр, БТИ, отдел опеки и попечительства. Соответственно это займёт кучу времени. Однако существуют более практичные способы обзавестись другой жилплощадью:

  • обмен. Если вы действительно заинтересованы в обеспечении детей комфортными условиями для проживания, оптимальным вариантом будет обменять жильё на равноценное или большей площади;
  • купля-продажа. Когда вы продаёте недвижимость, приобретённую с использованием сертификата, одновременно приобретая другой объект недвижимости.

Возможные риски

При реализации квартиры, купленной с использованием материнского капитала, рискуют все участники сделки. Продавец может остаться без сертификата и квартиры, если сделка будет оспорена. Для покупателей риск аналогичен. Если нарушены права детей, то они по достижению совершеннолетия могут их восстановить.

Ставшие совершеннолетними, дети могут в течение трёх лет подать исковое заявление с требованием восстановить их права. В этом случае, сделка оспаривается в судебном порядке. И решение суда всегда будет в пользу несовершеннолетнего участника сделки. Соответственно покупатель оказывается буквально на улице. Спорная квартира будет продана или возвращена прежним владельцам.

Поэтому совершая сделки с объектом недвижимости, приобретённым на материнский капитал, строго следите за правильным оформлением документов.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-prodat-kvartiru-materinskij-kapital.html


Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Четко определенные в законе направления инвестирования материнского капитала накладывают ограничения не только на сферы вложения безналичных денежных средств, зарезервированных на счету держателя сертификата, но и создают значительные сложности в распоряжении имуществом, приобретенным с использованием этих денег.

Самым распространенным и злободневным на сегодняшний день является вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Попробуем рассмотреть варианты распоряжения недвижимостью и проследить алгоритм действия в случае возникновения такой необходимости.

Когда можно продавать квартиру, купленную за материнский капитал

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, предусмотрел несколько возможностей расходования материнского капитала для приобретения недвижимости (квартиры, дома):

  • Покупка квартиры с внесением материнского капитала в качестве доли в совокупной стоимости недвижимости;
  • Внесение материнского капитала в качестве первоначального взноса при покупке квартиры на условиях рассрочки платежа;
  • Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования, когда материнский капитал используется либо как первоначальный взнос, либо для погашения остатка по кредиту в банке.

В любом из перечисленных способов законодательно накладывается условие, что все члены семьи, решившей воспользоваться денежными средствами в рамках программы, непременно становятся совместными собственниками приобретенного жилья.

Исключить одного члена семьи (совершеннолетнего) даже при его согласии из круга собственников нельзя. Таким образом, сразу же возникает законодательное ограничение, связанное с согласием всех собственников на какую-либо сделку с купленной квартирой. Без такого согласия сделка просто не состоится.

Когда можно продать квартиру

Но жизнь многообразна, и купленная с использованием материнского капитала квартира не является абсолютно неподлежащей продаже.
У семьи возникает в этом необходимость в следующих случаях:

  • При возможности приобрести новое, большее по площади жилье, отвечающее потребностям выросшей семьи;
  • В случае переезда в другой район города или иной населенный пункт;
  • В случае расторжения брака между родителями и выделении одному из них доли в приобретенной квартире;
  • В случае острой нуждаемости в денежных средствах на лечение несовершеннолетнего ребенка.

Источник: https://TvoiRazvod.ru/materinskii-kapital/prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-matkapital.html


Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без ущерба для себя?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.

Возможно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются.

Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.

Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают. Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.

Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях. Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.

Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?

Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.

Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее. Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.

В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города. Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет. В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.

Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.

Условия, по которым осуществляется продажа

В первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены.

Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью. По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир.

В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.

Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.

Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.

После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов. Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.

Какие документы понадобятся?

В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.

В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки. Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.

Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:

  • план квартиры;
  • документы с указанием стоимости жилья;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • копия договора на квартиру;
  • справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Подводные камни, с которыми можно столкнуться

Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.

При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.

Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.

Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

Бывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.

Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.

Весь обмен произойдет. Но за то время, когда вы жили в квартире, вы могли сделать ремонт, купить новую мебель и так далее. Более того, новое жилье так быстро не приобрести. Также деньги за аннулированную сделку могут быть возвращены не сразу.

Ведь, скорее всего у покупателя нет на счету такой большой суммы, так как деньги с продажи он мог вложить во что-нибудь еще. Поэтому деньги он будет возвращать ежемесячно, определенными платежами. Это может затянуться даже на несколько лет.

Такие ситуации не выгодны как для продавца, так и для покупателя.

Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.

Советы и рекомендации

Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.

Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.

Обратите внимание, что доля, которая была у детей на предыдущую квартиру, не должна быть меньше доли в новой квартире. Это еще одна причина, почему могут возникнуть спорные ситуации. Есть еще один вариант.

Вы можете не выделять долю в новой квартире детям, но перевести денежные средства на их собственный счет в банке. Сумма должна быть точная и соответствовать документам.

В этом случае в дальнейшем будет легче взять кредит на новую квартиру или продать ее.

Как вы видите, продажа квартиры в такой ситуации вполне осуществима. Она происходит дольше, чем обычные сделки и требует много документов, но зато вы сможете улучшить ваши жилищные условия и переехать в новый дом.

Это предложение не является частью статьи и написано, лишь для того, что бы в тексте было достаточное количество символов.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-bez-ushherba-dlya-sebya/


Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: нюансы сделки

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям.

Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности.

Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

Возможные проблемы продажи квартиры с материнским капиталом

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны выделить в нем доли для несовершеннолетних детей. Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств:

  • получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
  • не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
  • не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы:

  • заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
  • паспорта родителей;
  • паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
  • документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
  • свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
  • справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
  • доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за материнский капитал, выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее  планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих продать квартиру, взятую в ипотеку. Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге.

А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора.

В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать:

  • возраст покупателя;
  • является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
  • имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
  • есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
  • готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Добрая воля сособственников

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев.

И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой. 246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.

1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод. Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья:

  1. По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
  2. С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
  3. Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
  4. Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
  5. После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом:

  • на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
  • на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
  • на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
  • на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

Риски для покупателей

В заключение рассмотрим, безопасно ли покупать такие квартиры. Приобретение квартиры, купленной с привлечением материнского капитала – не самое надежное вложение денежных средств. Риски покупателей связаны, прежде всего, с отменой заключенной сделки.

Это может быть сделано по инициативе:

  • банка-кредитора, если заемщик не взял у него разрешения;
  • органов опеки и попечительства – по той же и иным причинам (например, выяснится, что предварительное согласие было дано на основании поддельных документов);
  • подросшего ребенка — после достижения совершеннолетия у него есть 3 года на оспаривание продажи «материнской» квартиры.

Самым неприятным последствием отмены купли-продажи станет возврат не реально уплаченной за квартиру суммы, а той, что указана в договоре. Не секрет, что многие продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, просят покупателя прописывать в нем не истинную, а минимальную стоимость. Это помогает бывшим собственникам существенно сэкономить на уплате налога на полученный доход, или вовсе уйти от него.

Однако уступчивость в данном вопросе – не в интересах покупателя. Учитывая повышенную степень риска при покупке такого жилья, ему следует настаивать на указании реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Многие риэлторы не любят сделки с участием несовершеннолетних лиц, вне зависимости от того, приобреталось ли жилье на средства маткапитала или без него.

Если и покупатель желает избежать проблем, возможных при подобных покупках, он вправе заблаговременно поинтересоваться всеми участниками со стороны продавца.

Одним из способов проверить обременение является требование предоставить договор, по которому изначально приобреталась квартира, и / или справку о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

Источник: http://mamkapital.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/


Продажа квартиры с материнским капиталом — можно ли и как это сделать

Одним из способов использования средства маткапитала – улучшение жилищных условий семьи, которое может быть достигнуто за счет приобретения жилого объекта. Однако как быть в случае, если семье необходимо продать купленный объект?

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал — что скажет закон

Процедура использования средств материнского капитала регулируется не только ФЗ № 256, но также и гражданским законодательством.

На основании положений закона, государство допускает покупку за счет федеральных денежных средств нового жилого помещения для семьи.

Положения гражданского законодательства говорят о том, что продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, разрешается законом, однако при соблюдении необходимой процедуры.

Так, в случае, когда дети, воспитывающиеся в семье и получившие доли в квартире (напомним, что получение долей в жилом помещении каждым членом семьи, одно из обязательных условий использования средств) достигли возраста 18 лет, продать квартиру, купленную на материнский капитал можно без каких – либо дополнительных процедур.

В случаях, когда дети не достигли указанного возраста жилье, купленное на материнский капитал продать можно, однако семья должна получить одобрение этой сделки со стороны органов опеки и попечительства, которые должны установить отсутствие нарушений прав детей в случае реализации соглашения.

Ограничения при продаже

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно! Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону! Просто позвоните по телефону из любого региона России: Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Для того чтобы продать недвижимость, которая была приобретена за счет средств материнского капитала семья должна соблюсти определенные требования, предъявляемые законодателем.

Главное условие для получения возможности продать объект – приобретение на полученные средства новой квартиры или иного недвижимого объекта, который имеет статус жилого.

В приобретенном объекте семья должна оформить в собственность детей доли, которые должны быть меньше, чем в продаваемой квартире.

Приобретаемый объект, должен соответствовать всем санитарным и строительным требованиям, которые предъявляются к жилым объектам. Это означает, что приобретаемая квартира должна быть в таком состоянии, которое позволяет семьи её использовать после приобретения для проживания.

Площадь, распределенная на каждого члена семьи не может в новом объекте не может быть менее, чем в квартире, которая приобреталась за счет государственных средств.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Для того чтобы уполномоченный орган, выдал разрешение на сделку, следует соблюсти следующую процедуру получения этого документа.

В первую очередь следует обратиться в орган опеки или попечительства по месту проживания семьи.  При обращении необходимо представить соответствующий пакет документов, который сотрудники органа должны будут изучить и проверить достоверность отраженных в них данных.

В орган следует представить:

  1. Заполненное заявление. Бланк заявления, а также образец его заполнения можно получить в органе.
  2. Документы, подтверждающие личности родителей, а также подтверждающие наличие детей в семье.
  3. Обязательство об оформлении на детей доли в собственность в новом жилом объекте.
  4. Документ, содержащий сведения о заключении оценщика, касаемо стоимости продаваемого помещения.
  5. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также техническую документацию.
  6. Документ об отсутствии у семьи задолженностей по коммунальным платежам.

Рассмотрение документов будет осуществлено в срок, который не может превышать один месяц. Обратите внимание на то, что рассмотрение документов будет осуществляться только в том случае, когда все сведения будут представлены в полном объеме.

По результатам рассмотрения, орган должен выдать либо разрешение на продажу квартиры, либо запретить осуществлять сделку.

Обратите внимание на то, что выданный уполномоченными органами документ имеет срок действия, который равен трем месяцам.

В случае, когда по истечению этого срока, соглашение о продаже квартиры не заключено, то семья должна будет еще раз получить разрешение органа.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры купленной под мат. капитал

Для того, чтобы продать жилой объект, необходимо подготовить определенный пакет документов, к которым относятся:

  1. Разрешение, полученное от органов опеки и попечительства.
  2. Составленное соглашение о купле – продаже объекта.
  3. Документы, подтверждающие личность, как продавцов, так и покупателя. Обратите внимание, должны быть представлены, как оригиналы документов, так и их копии.
  4. Документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемую квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из Россреестра).
  5. Кадастровая документация на квартиру.
  6. Техническая документация, предоставленная БТИ.
  7. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
  8. Выписка с лицевого счета, на который начисляет коммунальная плата.

Все документы представляются в регистрирующий орган  — Россреестр.

В случае, когда участвует представитель, вместо одной из сторон, необходимо предоставлять доверенность, которая должна быть заверена нотариусом, в установленном порядке.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом – нюансы

Продажа ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала,законом разрешена.

Однако только при условии соблюдения дополнительных обязательных процедур.

В первую очередь семья в общем порядке должна получить разрешение органа опеки и попечительства.

Вторым необходимым условием после соблюдения, которого может быть осуществлена продажа квартиры с ипотекой и в то же время с материнским капиталом, является получение одобрения на продажу объекта со стороны банка.

Необходимость такого одобрения заключается в том, что квартира, находящаяся в ипотеки не является собственностью семьи, такой объект обременен правами банка, пока семья не выплатит всю сумму определенную ипотечным соглашением.

После того, как два условия соблюдены, можно приступать к самой процедуре продажи:

  1. Покупатель перечисляет на банковский счет денежные средства в счет продавца.
  2. Далее банк осуществляет переоформление ипотечного соглашения. После такого переоформления покупатель становиться обязанным лицом по договору, продавец выходит из ипотечного правоотношения.

Как продать комнату, купленную на материнский капитал

Продать комнату, приобретенную на материнский капитал, семья может в том случае, когда будут соблюдены вышеперечисленные условия, то есть:

  1. Семья должна обратиться в органы опеки и получить разрешение на отчуждение комнаты, приобретенной за счет федеральных средств.
  2. Далее семья должна подготовить установленный пакет документов и обратиться вместе с покупателем в Россреестр, который зарегистрирует переход права собственности от одних лиц, к покупателю.

Обратите внимание на то, что продана, может быть не любая комната. Она должна быть изолированной, без мест общего пользования.

Как продать дом приобретенный на материнский капитал

Дом, купленный на мат капитал, может быть продан семьей при наличии такой необходимости, только после получения соответствующего разрешения со стороны органов опеки, если дети не являются совершеннолетними.

Требования к продаже дома предъявляются такие. Допускается отсрочить период покупки нового жилого помещения, при необходимости с зачислением вырученных денежных средств на определенный банковский счет. Срок такой отсрочки законом не определен, но в целях защиты прав детей, определяется одним месяцем.

Обратите внимание на то, что в случае наличия болезни или иных серьезных обстоятельств,  органы опеки могут разрешить покупку на вырученные средства жилья, которая ухудшает положение детей. Однако допускается это только в исключительных случаях.

Риски при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала

Поскольку речь идет о приобретении жилого объекта, который был куплен ранее продавец за счет федеральных государственных средств, покупатель должен быть очень внимателен.

В первую очередь любой покупатель должен понимать, что в случае, когда продавец при совершении сделки не соблюдал требования закона, и положение детей после продажи объекта ухудшилось, соглашение может быть признано недействительным.

Возможность обращения с подобны исковым требованием, сохраняется у детей в течение трех лет, после достижения ими совершеннолетия.  

Это означает, что покупатель в этом случае должен будет вернуть приобретенную квартиру. Средства конечно должны быть возвращены ему, однако на практике случается так, что всей суммы семья не имеет и перечисляет её по частям.

Можно ли ускорить процесс продажи и как

Единственным способом, который можно использовать для ускорения процедуры продажи квартиры, приобретенной за счет

средств материнского капитала это параллельное оформление сделки по продаже имущества и приобретения нового жилого объекта, которое отвечает всем требованиям закона.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилых объектов, которые приобретались с помощью капитала семьи, выданного государством, законом допускается. Для этого необходимо только получить соответствующее разрешение уполномоченного органа.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html


Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Если вы приобретали жилплощадь на средства материнского капитала, но теперь решили продать её по тем или иным причинам, то сделать это можно, но придётся учесть некоторые нюансы ситуации. При оформлении сделки, ещё до покупки вашей квартиры, все члены семьи были вписаны в долю на собственность жилья.

Это значит, что даже несовершеннолетние дети имеют право на некоторую часть жилплощади.

В этой ситуации перестаёт действовать закон о материнском капитале, но вступают в силу семейные и гражданские законы: согласно статьям 28 и 37 Гражданского кодекса Российской Федерации «Об опеке и попечительстве» вы вправе продать такую собственность только при согласии органов опеки и попечительства. Как именно получить такое разрешение, будет подробно рассмотрено далее.

1

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал — получение разрешения на продажу квартиры у органов опеки

Существуют два основных пункта:

  • Вам нужно доказать, что дети не лишаются доли на право собственности.
  • Санитарные нормы в новой квартире будут соответствовать всем стандартам.

Если вы не получите данное разрешение, то рано или поздно, вашу сделку купи — продажи жилплощади аннулируют. Это причинит массу неудобств не только вам, но и продавцам квартиры.

При подаче заявления, требуется приложить к нему следующие документы:

  • Паспорта обоих супругов.
  • Если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, то его письменное согласие на продажу имущества.
  • Свидетельство о браке супругов.
  • Свидетельство о рождении ребёнка.
  • Документы на жильё, которое продаётся.
  • Документы на жильё, которое покупается.

Органы опеки пристально следят за выполнением всех пунктов условия продажи. В новой квартире ребёнок должен получить долю не меньшую, чем уже имеет в нынешней квартире. Будьте готовы к тому, что сотрудники органов попечительства могут выехать непосредственно на место, указанное в документах, чтобы лично проверить подлинность данной вами информации.

Как вы уже могли заметить, продать старое жильё получится только в том случае, когда вы уже присмотрели себе новое. Это вызывает некоторые трудности, так как сужает варианты сделок с будущим покупателем.

Случаются и исключения, когда органы опеки соглашаются дать некоторый срок на поиск квартиры, чаще всего, это месяц с момента продажи предыдущей.

Свои исключения этот способ также имеет: вы обязаны положить некоторую сумму на специальный банковский счёт и не трогать её до момента окончания сделки покупки квартиры. Эта сумма чаще всего равна доле ребёнка на жилплощадь.

2

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал — в каких случаях могут отказать в продаже

Отказать в продаже органы опеки могут, если их не устроит ваше новое жильё либо способы его покупки, а именно:

  • Вы покупаете квартиру в рассрочку. Если уровень вашего дохода средний, то рассрочка ухудшит качество жизни ребёнка.
  • В новой квартире будет прописано больше человек, чем в прежней. Это уменьшит долю на собственность вашего ребёнка, поэтому такие случаи органами опеки рассматриваются в индивидуальном порядке.
  • Бывший жилец, как это часто бывает, выписывается не сразу из квартиры. В вашем случае это недопустимо. Органы опеки не могут знать наверняка, что человек точно выпишет себя.

Если вы соблюдали все условия подачи заявления, то, при положительном результате, вам выдадут соответствующее разрешение через две недели.

Уважайте право ребёнка на собственность жилплощади, и тогда у вас не возникнет никаких проблем с органами опеки и попечительства, ведь их разрешение — решающий документ в сделке купли — продажи квартиры.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital