Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать ипотечную квартиру?

Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.

Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте.

В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону.

А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса… Так как же быть?

При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.

Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.

Шаг первый. Получение разрешения от банка.

Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.

При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.

Шаг второй. Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.

В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа.

После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр.

По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца.

На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.

Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся.

После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.

Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.

Источник: http://www.banki.ru/news/columnists/?id=9601621

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Как продать квартиру в ипотеке

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным.

Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать.

Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Почему продаются квартиры, находящиеся в ипотеке?

Основной причиной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, является недостаточное количество денежных средств для погашения долга перед банком. Причин на то может быть несколько. Вот наиболее распространенные из них:

  • сокращение заемщика на текущем месте работы;
  • разногласия между близкими, которые совместно выплачивают жилищный кредит;
  • расторжение брака;
  • смерть родственника, который помогал выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности, когда заемщик не оформлял страховку.

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

Банк заинтересован в том, чтобы платежи поступали своевременно без просрочек. Поэтому в целях предотвращения подобных ситуаций нередко помогают заемщикам продать недвижимость.

Чтобы продать квартиру через ипотеку «Сбербанк», необходимо оформить договор по купле-продаже недвижимости. Если квартира будет продана, банк получит прибыль, поскольку возвратит себе ранее выданные деньги и найдет нового заемщика.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» (статьи 29 и 33) с изменениями от 2013 года, правами заемщика являются:

  • эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка;
  • содержание недвижимости в пригодном виде для проживания.

Обременением называют условия, которые налагают на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться жильем. Если говорить об ипотеке, то заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Такой порядок регламентируется Федеральным законом 102 (статья №6). В качестве исключения рассматривается только случай наследования.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку «Сбербанк», без разрешения

Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность. Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.

Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский. После того, как будет собрана вся необходимая документация и получены денежные средства, нужно погасить остаточную задолженность по ипотеке. После этого можно смело приступать к продаже.

Также можно найти покупателя, который не боится рисковать и готов поверить «на слово» продавцу. В этом случае составляется расписка, по которой продавец берет денежные средства у покупателя на погашение ипотеки. Таким образом, обременение снимается. Тем не менее, таких покупателей найти довольно сложно.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой «Сбербанка»), если разрешение получено

Для начала стоит проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно подойти к аргументированию причин продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит наиболее рациональный способ решения проблемы.

Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка. После того, как найдется покупатель, заемщику необходимо уведомить банк о деталях купли-продажи, поскольку в договор жилищного кредитования, возможно, придется вносить некоторые изменения.

Военная ипотека

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно.

Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продатьквартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный.

Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

  • род деятельности покупателей;
  • стадия выплат по кредиту;
  • может ли покупатель погашать ежемесячные платежи.

Продажа без участия банка

По своему желанию заемщик может провести сделку по продаже квартиры самостоятельно без вовлечения в этот процесс банка. После того как найдется покупатель необходимо:

  • выяснить сумму задолженности и получить соответствующую выписку;
  • заключить предварительный договор по покупке недвижимости и заверить его нотариально;
  • погасить задолженность из денежных средств, выделенных покупателем, остальная сумма при этом хранится в банковской ячейке;
  • получить документацию у банка о снятии обременения;
  • подать документы в регпалату, обременение снимается через 28 дней;
  • после получения прав на распоряжение недвижимостью оформить договор купли-продажи.

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Продажа при участии банка

Покупатель и продавец снимают в банке две сейфовые ячейки. Покупатель разделяет сумму на две части: одна необходима для погашения задолженности, вторая достанется после сделки продавцу.

Доступ к ячейкам будет возможен для продавца после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве на недвижимое имущество. Если сделка по тем или иным причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги.

Пока деньги лежат в сейфовых ячейках, регпалата снимает обременение, происходит оформление сделки через нотариуса, который выбирается банком-кредитором.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

Если покупатель берет залоговую квартиру по ипотечному кредиту, лучше всего это делать в одном банке. Процедура рефинансирования долга в новом банке всегда затруднительнее.

Оплата налога с продажи недвижимости

Правила по уплате налога с продажи ипотечного жилья аналогичны тем, которые действуют при продаже квартиры, которая уже находится в собственности. Если квартира находится в собственности не больше 3 лет, тогда продавец-заемщик оплачивает налог от продажи. Если же с момента получения права собственности прошло больше 3 лет, от уплаты налога продавец освобождается.

Важно

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» и не потерять вложенные средства? Это довольно сложная задача, поскольку ипотечное жилье продается, как правило, по низким ценам.

Продажа ипотечной квартиры длится сравнительно долго и требует сбора большого количества документации, а оплата производится наличными средствами. На такие риски не готовы идти многие потенциальные покупатели.

Сделки по продаже ипотечной недвижимости предполагают довольно большие расходы.

«Сбербанк», как и любая другая кредитная организация, обязательно будет производить контроль сделки на каждом этапе. Без справки о текущей задолженности от банка невозможно даже зарегистрировать договор купли-продажи через «Росреестр».

Если же продается строящееся жилье путем переоформления договора долевого участия (переуступка прав), тогда банк взимает комиссию в размере 1% от суммы, выделенной им для приобретения жилья.

Все этапы проведения сделки должны подтверждаться документально в договоре по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»? Это довольно сложная и трудоемкая процедура, которая требует сравнительно больших затрат средств и времени. Однако, если принято окончательное решение о продаже ипотечного жилья, это вполне возможно. Подобные сделки являются весьма рискованными, поэтому стоимость ипотечных квартир на рынке существенно ниже, и покупатели менее охотно приобретают такое жилье.

Источник: http://fb.ru/article/232334/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-mojno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта решения проблемы

Сделки с недвижимым имуществом, являющимся залогом по ипотечному кредиту, запрещены без согласия залогодержателя. Но вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, периодически встает, поэтому заемщику важно знать законные варианты прохождения такой процедуры.

Причины продажи

Фундаментальный этап переговоров с банком по вопросу, что нужно чтобы продать квартиру в ипотеке, — обоснование необходимости операции. Перед банком в лице его представителя появляется дилемма:

  • желание отказать в продаже и полный срок получать дивиденды по кредитной сделке;
  • опасения по поводу утраты платежеспособности конкретного клиента при отказе.

При грамотном объяснении необходимости реализовать жилье, банк пойдет навстречу. Серьезными причинами считаются:

  • утрата возможности платить по кредиту;
  • желание приобрести более просторные апартаменты по ипотеке;
  • обоснование явной материальной выгоды сделки.

Разрешение от банка — первый этап сделки с находящейся в ипотеке недвижимостью. Без него дальнейшие шаги бессмысленны.

Продажа банком

Способ, требующий от владельца практически минимум действий, — реализация через банк, который выдавал кредит. Причина последнего заниматься такими операциями — возврат средств. Для проведения такой операции от заемщика требуется:

  • подписать договор на представление его интересов;
  • выписаться из квартиры и подтвердить это документально;
  • заключить договор купли-продажи;
  • получить деньги после проведения транзакций (разницу между задолженностью и ценой реализации);
  • прийти за выпиской о погашении задолженности.

Все остальные заботы банк берет на себя. В итоге сделки средства на погашение ипотечного кредита забирает банк, вторую часть — продавец.

Минусы варианта: банк заинтересован только в обеспечении своих интересов, поиск действительно выгодного покупателя в его обязанности не входит. Получение дохода от продажи сомнительно. Наблюдать, как банк продает квартиру в ипотеке, и вмешиваться в этот процесс, диктуя условия, владелец квартиры уже не может.

Продажа с полным расчетом личными средствами покупателя

Самый простой способ продажи, если покупатель знает все аспекты сделки и готов пойти на предоставление аванса в размере суммы кредита. Сумма передается с нотариальным оформлением.

 Вторая часть суммы, если сделка предусматривает выгоду продавца, помещается в банковскую ячейку, к которой у продавца нет доступа до передачи прав на метры.

Сумма аванса передается в банк, где после погашения кредита фиксируется факт снятия обременения. 

В банке продавец получает выписку о погашении долга и закладную. С момента снятия обременений с площадью возможны любые операции в рамках законодательства. Стороны подписывают договор купли-продажи, и новый владелец фиксирует договор в Регистрационной палате.

Продажа в ипотеку

О продаже и купле, где обе стороны сделки связаны ипотекой, об особенностях приобретения должны быть поставлены в известность оба банка. Кредитная организация с большей готовностью пойдет навстречу, если обе стороны являются ее клиентами и риск потери прибыли минимален.

В этом случае все операции могут быть проведены безналичным способом. Продавцу передается только сумма разницы. При участии в процессе двух кредитующих организаций камнем преткновения может стать отсутствие у покупателя задатка, достаточного для погашения кредита хозяина площади.

Если этот вопрос решен, этапы сделки выглядят так:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора.
  2. Оценка квартиры, проверка возможности продажи.
  3. Получение задатка.
  4. Погашение долга.
  5. Снятие обременения в банке и Регистрационной палате.
  6. Подготовка документов для банка покупателя с фактом оценки и выписками из Рег.палаты.
  7. Оформление ипотеки в банке покупателя и заключение сделки купли-продажи.

Без наличия достаточного залога сделка маловероятна. О варианте получения ипотеки под материнский капитал можно узнать тут.

Переоформление обязательств

 Редко применяющаяся форма продажи. Желающие продать квартиру и купить другую в ипотеку, получив прибыль, чаще пользуются вышеописанными механизмами.

Покупатели предпочитают участвовать в сделках с объектами без обременений: недостатка предложений на рынке нет, а сделка по типовой купле-продаже кажется более понятной и прозрачной.

Эта форма передачи в собственность находящегося в ипотеке объекта распространена в практике разводов и сопутствующего раздела имущества.

 

Выгодным для стороннего покупателя такое предложение является только в случае приобретения прав на метраж, растущий в цене: стоимость по договору может быть значительно меньше текущей рыночной. Такие объекты дорожают не только с ростом этажей здания, но и с приближением сроков сдачи объекта или с появлением в доступности инфраструктурных элементов. Перерегистрация доли и получаемая таким образом прибыль компенсирует хлопоты.

Для одобрения банком нового заемщика последний должен пройти процедуру проверки, как и предшественник: подтвердить личность, материальную обеспеченность, доход и возможность рассчитаться.

В банковском договоре, который заемщик подписывает при оформлении ипотеки, прописаны обязанности: требование содержать площадь в надлежащем состоянии, предупреждать снижение стоимости, запрет на идею продать квартиру с ипотекой или подарить.

 Важно помнить, передача прав на собственность в ипотеке происходит только с согласия банка: даже досрочно погасить ипотеку и продать квартиру можно только после согласования этой операции. Несанкционированные сделки могут быть признаны ничтожными.

 

Обмен ипотечной квартиры

Нередко люди хотят разобраться, как продать квартиру в ипотеке с целью последующего приобретения другой недвижимости также в ипотеку. Частый вариант такой сделки — замена объекта залога. Разберемся в нюансах такой сделки.

Законодательно вопрос залога регулируется главой №3 Гражданского кодекса. Статья 345 этого документа гласит, что замена залогового имущества возможна при согласии на это обеих сторон, в данном случае, банка и взявших там ипотеку людей. Это означает, что кредитная организация разрешить такую сделку может, но совершенно не обязана.

В каком случае банк согласится на обмен, а в каком нет — зависит от внутренней политики учреждения и решения ответственных специалистов. Российское законодательство этот вопрос никак не регламентирует. Вероятность одобрения выше, если:

  1. Новая квартира стоит примерно столько же, сколько обмениваемая, либо чуть дешевле. В такой ситуации риски банка минимальны. Ведь при выборе более дорогой недвижимости выше вероятность, что заемщик не сможет за нее расплатиться.
  2. Кредит исправно платится хотя бы 3-4 года и/или уже выплачено треть или больше всей суммы, а кредитная история заемщика хорошая.
  3. Клиент имеет историю сотрудничества с банком — успешно выплачивал кредиты ранее, имеет вклады или счета, у его работодателя там зарплатный проект и так далее.

Также новая квартира должна находиться в том регионе страны, где есть филиалы кредитной организации. Вероятность, что банк захочет отправлять сотрудников для совершения сделки куда-то далеко, крайне мала.

Источник: http://frombanks.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-zakonno-i-vygodno/

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов

Комментарии: 4

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура.

Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.

Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

○ Особенности ипотечного жилья

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.  

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Вернуться к содержанию ↑

○ Обзор ипотечных программ банков

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.

 Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст.

1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.

Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.

✔ Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54040-kak-pravilno-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке: варианты реализации, главные моменты

Актуальность вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, может возникнуть на любом этапе. Ипотека берется на десятилетия, потому за такой огромный срок могут произойти различные изменения в жизни самих заемщиков.

Чаще всего причиной становится расторжение брака. Но брак расторгнуть просто, но вот квартира под залогом ипотеки никуда не денется. Более того, к преимуществам банка не относится качество вникания в проблемы их заемщика.

Если такая необходимость все же возникает, изначально нужно подготовиться к сложному процессу. Просто так реализовать квартиру не получится, поскольку по закону она считается недвижимостью с обременением. Лучше всего при поиске покупателя общаться только с самим кредитором.

В случае реализации залоговых квартир даже маститые фирмы по работе с недвижимость предпочтут не связываться с квартирой, где есть обременение.

Если обобщить, то вопрос продажи не стоит как » а можно ли», он стоит в форме как это сделать по закону. Закон определил несколько способов, когда возможно продать квартиру с обременением. Однако тут надо отталкиваться от политики самого банка.

Так, ВТБ24 редко идет на подбор вариантов для упрощения ситуации заемщика. Если же ипотека у Сбербанка, то шансов немного больше.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Купленную в ипотеке квартиру можно продать несколькими путями:

  • досрочное погашение;
  • продажа долгового обязательства;
  • реализация самой закладной;
  • рефинансирование.

Важный момент в том, что начинать надо всегда с получения разрешения от кредитного банка. По сути, он владелец объекта, пока не будет погашен долг. Второй критично важный момент в том, что иных способов продать залоговую недвижимость не существует. Также нужно учесть, что придется пройти много дверей. Законных способов упростить процедуру также не существует.

Если квартира в залоге у банка, от него зависят условия для продажи и от условий договора. Вообще договора в большей части стандартные, но в каждом есть индивидуальные условия от кредитора.

Так, один банк разрешит реализацию объекта только после уплаты определенного процента от ипотеки. Другой в принципе откажется от досрочного погашения. Все эти моменты прописаны в договоре и желательно их изучить раньше, чем возникнет необходимость продажи.

Для защиты от мошенников необходимо привлекать сам банк как третью сторону. То есть, как только средства покупателя уйдут к продавцу, банк тут же получит уведомление и так он может влиять на сделку.

Как проводится сделка

Если банк дал разрешение, можно начинать поиск покупателя. Процесс почти всегда невыгодный для продавца, поскольку придется создавать мотивацию для покупки. На рынке недвижимости мотивация работает только одна: небольшая стоимость. Нужно понимать, что уменьшить цену придется существенно, чтобы привлечь потенциального покупателя.

Для покупателя основное — получение квартиры без обременения. Для этого в банке открываются два депозита: на первом средства по долгу ипотеки, на втором остальные средства. После этого шага стороны подписывают главный договор купли-продажи, согласно которому все права по квартире переходят покупателю.

После подписания все документы передаются в регистрационную службу. Когда все изменения будут внесены в реестр, документы возвращаются.

Теперь банк получает право открыть первый депозит и забрать свой долг, тут же сняв ограничения. Второй депозит открывает продавец, забирая свои средства.

А покупатель получает новую квартиру и становится ее добросовестным приобретателем. Это наиболее частый способ проведения, когда нет рисков.

Есть другой сценарий, по которому возможно провести сделку. Заключается предварительный стандартный договор, по которому будущий покупатель передает продавцу сумму для погашения долга перед банком.

Затем, как только средства поступают кредитору, последний снимает обременение и выдает документ, подтверждающий выплату ипотеки. Дальше же сделка проходит уже в УФМС.

Права переходят покупателю, после регистрации остаток денежных средств передается и продавцу.

Как продать свою квартиру, если она имеет обременение:

Замена заемщика

Крайне редкий вариант потому, что все банки неохотно идут на смену должника. Исключение, если заемщику удается доказать кредитору, что его причина весьма весома и уважительна. Так, банк может пойти навстречу и дать согласие, если:

  • произошло расторжение брака;
  • произошла потеря кормильца;
  • тяжелая болезнь заемщика.

То есть, необходимо предоставить документы с тем расчетом, чтобы банк сам принял целесообразность замены ответственного по ипотеке. Предварительно нужно собрать такой же пакет документов, как собирал сам продавец. Велик риск, что кредитор откажет, если доход будет отличаться в меньшую пользу.

Если же решение положительное по новому лицу, нужно учесть, что само тело ипотеки будет переоформлено. Но вот проценты по долгу — личная обязанность первого заемщика, выплачивать будет он лично. Однако закон не ограничивает покупателя, если он того захочет, погасить и процентные начисления.

Реализация квартир с таким обременением всегда представляет сложный процесс. Каждый покупатель опасается мошенников, ведь суммы внушительные. Лучше избегать таких покупок, но если объект слишком манит своей ликвидностью, обязательно требовать присутствия представителя банка.

В этом случае банк страхует проведение сделки и можно быть уверенным в прозрачности последней.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

При каких условиях можно продать квартиру, взятую в ипотеку

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Вероятные схемы продажи:

  • Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
  • Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
  • Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
  • Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

  1. продавец – залогодатель;
  2. банк – залогодержатель;
  3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

  • рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
  • положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
  • получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Продажа квартиры самостоятельно

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно.

Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется.

Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Продажа долговых обязательств

Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод).

Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен.

Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора.

Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения.

Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.

Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:

  • Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
  • Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
  • «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

  • процент – от 12 годовых;
  • первоначальная доля платежа – от 20%;
  • срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга.

Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах.

Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой

Источник: http://sovets.net/9246-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать ипотечную квартиру: существующие способы

Добавлено в закладки: 0

Ипотечный кредит имеет большой недостаток для потребителей – осуществлять свободную реализацию жилья до полного погашения займа не получится. Средний срок возврата ипотеки составляет 10-25 лет. За период жизненная ситуация владельца может сильно изменится. По этой причине важно заранее выяснить, как продать ипотечную квартиру.

Получение согласия банка

Продажа ипотечного жилья начинается с получения согласия банка. Заемщик, решивший реализовать недвижимость, должен посетить отделение организации и выяснить условия, при которых банк соглашается на проведение манипуляции. Представитель компании может потребовать бъясняти причину продажи залогового жилья.

Квартиру нельзя продать в период действия запрета на досрочное закрытие кредита. Начинать переговоры с банком о продаже ипотечного жилья заемщик должен после снятия моратория.

Решив продать ипотечное жилье, человек столкнется со следующими нюансами:

  1. Банк начнет интересоваться личными делами клиента. Организации важно оценить риск потери средств из-за продажи недвижимости. Банк не слишком заинтересован в смене заемщика.
  2. На заключение сделки потребуется время. Перед удовлетворением просьбы о продаже ипотечного жилья, банк должен просчитать обоюдные риски. Это замедлит проведение процедуры.
  3. Банк может требовать от участников сделки заключения нотариального предварительного соглашения о купле-продаже квартиры.

Получение согласия организации – длительная процедура. Ускорить ее можно, заранее ознакомившись со способами проведения действия.

Вариант № 1. Самостоятельная продажа квартиры

Человек обладает правом самостоятельно продать заложенную квартиру. Действие можно выполнить, после получения разрешения банка. Выбрав способ реализации ипотечной квартиры, заемщик должен пройти следующие этапы:

  1. Подписание предварительного договора. Документ составляется, после получения разрешения банка. Кредитная организация сообщает сумму оставшейся задолженности. Предварительный договор нужно заверить у нотариуса.
  2. Расчет с банком. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму долга по ипотеке путем перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора. Погасив задолженность, клиент получает закладную и банковский документ, подтверждающий факт отсутствия кредитного долга.
  3. Снятие обременения. В срок, прописанный в предварительном соглашении, бывший заемщик должен прийти в службу регистрации и зафиксировать факт снятия обременения на квартиру. Дополнительно нужно зарегистрировать факт перехода прав собственности на ипотечное жилье и договор купли- продажи.
  4. Передача оставшихся средств. Если существует разница в суммах задолженности по ипотеке и стоимости квартиры, оставшиеся средства кладутся в депозитную ячейку банка. Капитал станет доступен для снятия при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.

Банки могут затребовать нотариальную копию свидетельства о правах собственности жилья на покупателя.

Вариант № 2. Банк – основной распорядитель

Выбрав вариант, человек сможет рассчитывать на помощь банка. Кредитная организация осуществляет следующие действия:

  • сопровождает сделку купли-продажи;
  • дает ячейку для хранения денег;
  • связывается со службой регистрации.

Покупатель может вносить денежные средства в счет погашения ипотеки в банковскую ячейку организации. Оставшуюся разницу между ценой квартиры и стоимостью займа закладывают в иную депозитарную ячейку на условиях сделки купли-продажи жилья.

Банк подает в регистрационную службу сообщение о погашении кредита и предает закладную. Затем происходит регистрация сделки и переход прав в обычном порядке.

Денежную разницу между стоимостью покупки и продажи жилья заемщик получает из банковской ячейки по окончании процедуры.

Вариант № 3. Продажа кредита

Жилье можно продать вместе с кредитом. Для старой ипотеки банком одобряется новый заемщик. Кредит переоформляется на этого человека. Для совершения операции оформляется соглашение, фиксирующее перевод долга на покупателя. Он получает право собственности на квартиру и берет обязательства по погашению ипотеки. Жилье остается под банковским залогом.

Третий вариант подходит для перекредитования. Способ подразумевает продажу кредита. Популярность услуги связывают с разницей процентных ставок. Перекредитование уменьшает процент по ипотечному кредиту и снижает сумму задолженности.

Источник: https://biznes-prost.ru/procedura-prodazhi-ipotechnoj-kvartiry.html

Как заемщику продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сегодня жилье стоит дорого, и цены на недвижимость продолжают повышаться. Накопить на покупку квартиры самостоятельно среднестатистическому гражданину непросто. Выходом из сложившейся ситуации становится получение ипотечного кредита.

Займ позволяет быстро обзавестись жильем, однако накладывает на человека рад ограничений. Например, продать квартиру в ипотеке Сбербанка не получится. Но в ряде ситуаций реализация жилья может являться единственным выходом из сложившейся ситуации.

Чтобы разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, стоит ознакомиться с основными правилами выполнения действия.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Причин, из-за которых может потребоваться продажа залоговой квартиры, много. Нередко пара, взявшая ипотеку, разводится, и каждый супруг хочет получить свою часть. Кроме того, заемщик может лишиться возможность оплачивать кредит. Однако квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, служит залогом. Поэтому продать ее можно с соблюдением ряда условий.

Осуществляя покупку квартиры в долг, большинство граждан уверенно, что продать недвижимость не получится до полного погашения ипотеки. Однако существует возможность обойти запрет на реализацию недвижимости законным способом.

Как обойти запрет?

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Действующее законодательство не запрещает реализацию, если она выполняется по разрешению кредитного учреждения. Так, может быть выполнена продажапо разрешению банка.

До момента полного расчета по кредиту недвижимость принадлежит кредитному учреждению. Если человек хочет продать ее, придется согласовать действие с кредитором.

Для этого необходимо совершить следующие манипуляции:

  1. Ознакомиться с договором и убедиться, что продажа заложенного жилья возможна до полного погашения займа. Иногда Сбербанк накладывает запрет на совершение действия. Если подобный пункт будет присутствовать в основном документе, продать недвижимое имущество не удастся.
  2. Обратиться к работнику банка. Специалист компании в обязательном порядке потребует указать причину, из-за которой клиент хочет продать жилье. Если работник организации сочтет причину уважительной, вероятность получения положительного ответа возрастет.
  3. Дождаться решения банка. Если квартира приобретается по ипотеке, продать ее удастся только в случае получения разрешения.
  4. Внести процент за досрочное погашение кредита. Если человек продает жилье и закрывает ипотеку раньше установленного срока, привычные правила не применяются. Человеку придется заплатить часть процентов или начисленную сумму за пользование денежными средствами банка в полном объеме.
  5. Составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Это позволит компании получить гарантию того, что сделка будет совершена. Человек может самостоятельно найти покупателя или доверить совершение сделки кредитору. Банк переоформит документы без участия заемщика.

Если банк не согласен с продажей ипотечной квартиры, реализовать жилье удастся только после того, как долг перед компанией будет закрыт, а имущество перестанет находиться в залоге.

Избежать погашения кредита не удастся. Однако существуют иные способы продажи собственности без разрешения банка. Человек может попытаться получить дополнительный кредит.

Деньги, полученные в другом банке, направляются для погашения ипотечного займа.

Обременение с ипотечной квартиры будет снято и человек сможет совершить ее свободную продажу. Если средств потребительского займа не хватает, человек может взять ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита.

Если человек не хочет брать дополнительный займ, он может найти покупателя, согласного на покупку заложенной квартиры. Человек, приобретающий недвижимость, передает деньги под расписку.

Получив средства, заемщик осуществляет погашение долга, а квартира переоформляется на покупателя. Но найти покупателя ипотечной квартиры будет сложно. Способ отличается повышенным риском.

К нему обычно прибегают только близкие люди.

Способы продажи ипотечного жилья

Если человеку не удалось разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, он может попытаться продать недвижимость без участия кредитора. Однако в этой ситуации продавцу придется уговорить покупателя совершить сделку купли-продажи квартиры на особых условиях. Если человек собирается продать залоговую недвижимость без согласия банка, придется совершить следующие действия:

  1. Посетить банк, предоставивший ипотеку и узнать величину текущего долга. Лучше получить документ, подтверждающий точный размер задолженности.
  2. Оформить предварительную сделку купли-продажи квартиры. Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
  3. Получить деньги для погашения текущего долга. Их предоставляет приобретатель ипотечной квартиры.
  4. Осуществить закрытие кредита. После этого произойдет снятие обременения на квартиру, владелец недвижимости сможет передать права на нее покупателю.
  5. Получить документ, подтверждающий возврат долга банку. Когда бумага на руках, владелец недвижимости может подготовить остальную документацию и отправиться вместе с покупателем к нотариусу.

Если покупатель боится отдавать деньги продавцу для погашения займа и требует гарантий, можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга. В этой ситуации возвращать остаток ипотечного кредита должен будет покупатель.

При этом продавцу передается определенная сумма денежных средств, о которой договорятся стороны. Следует помнить, что такая сделка допускается, если покупатель соответствует требованиям банка.

Человеку, на которого переводится долг, придется:

  • подготовить стандартный пакет документов, требуемый при оформлении ипотеки;
  • подтвердить платежеспособность;
  • доказать соответствие установленным требованиям.

При переводе долга банк может изменить условия кредитования. Нередко организации повышают ставку по кредиту.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: документы

Перед тем, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, необходимо подготовить:

  • паспорта участников сделки;
  • договор о выдаче займа на покупку жилья;
  • документацию, подтверждающую, что обременение с квартиры было снято.

В чем риски покупки и продажи

Осуществление приобретения залоговой недвижимости связано с перечнем рисков. При покупке ипотечной квартиры у Сбербанка, человек может столкнуться со следующими последствиями:

  1. Недобросовестность продавца ипотечной квартиры. Предоставляя капитал для закрытия долговых обязательств, покупатель идет на дополнительный риск. Передача денег без документального подтверждения ничем не обязывает продавца. Может получиться так, что владелец недвижимости погасит долг, снимет с квартиры обременение, но передавать покупателю откажется. По этой причине эксперты рекомендуют отказаться от совершения действия или обезопасить себя, оформив документацию, подтверждающую передачу средств.
  2. Дополнительные траты. Снятие обременения в обязательном порядке должно быть зарегистрировано. Следовательно, покупателю предстоит внести деньги дополнительно.
  3. Возникновение проблем при использовании банковской ячейки. Если человек закладывает средства в сейф, фиксируя ряд условий для их получения, а в совершении сделки отказывают, продавец не сможет получить капитал. Однако покупатель сможет вернуть деньги, хоть приобрести ипотечную квартиру не удастся.

Чтобы минимизировать риски, эксперты советуют внимательно подходить к совершению подобных сделок и использовать дополнительные гарантии. Не стоит бездумно передавать капитал без оформления подтверждающей документации. Предложение продавца ипотечной квартиры стоит рассматривать с осторожностью.

Продавая ипотечную квартиру, заемщик тоже идет на определенный риск. Сегодня банкротство – не редкость. Если подобное явление произойдет с кредитным учреждением, через которое совершалась сделка, владелец недвижимости рискует лишиться денежных средств.

Источник: http://vawilon.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотечное кредитование – популярный вид договора между банком и заемщиком. Это реальный способ получить недвижимость в собственность за счет банковских средств.

Но могут возникать различные ситуации, которые способны привести к тому, что клиент банковской организации становится не в состоянии выплачивать долг. В этой ситуации многие начинают задаваться вопросом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

В этой статье рассмотрим вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, и расскажем обо всех вариантах продажи недвижимости, взятой в кредит.

Как продать ипотечную квартиру: все способы

Во многом подходящий способ зависит от условий по договору ипотеки. Банковские компании в целях обезопасить себя от непредвиденных рисков учитывают различные возможные ситуации. Поэтому в условиях может быть указано, что продажа возможна только с начислением неустойки или, например, квартиру нельзя даже сдавать в аренду, а в случае нарушения текущих правил, недвижимость переходит в собственность банка.

Поэтому для начала рекомендуем заемщику изучить индивидуальные и общие условия договора. А также проконсультироваться непосредственно с банковским менеджером. Потому что в любом случае финансовой организации будет выгодней, чтобы вопрос клиента был решен, чем обременять заемщика долгами и решать вопросы через суд.

Поэтому способы продажи недвижимости существуют, и их несколько:

  • досрочное погашение кредита;
  • продажа квартиры с погашением долга в процессе сделки;
  • передача квартиры вместе с обязательствами по кредиту;
  • продажа жилья через банк.

В зависимости от ситуации любой из этих видов передачи прав будет приемлем как для заемщика и покупателя, так и для банка. Рассмотрим каждый пункт более подробно.

Досрочная уплата ипотеки

Такой вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, подразумевает под собой отсутствие участия банка. Покупатель и продавец самостоятельно договариваются о сделке. Банковская организация в этой операции не участвует. Для финансовой компания это выглядит, как полное досрочное погашение кредита заемщиком.

Схема действия того, как продать квартиру, имеющую договор ипотеки, может быть следующей:

  1. Покупатель и продавец договариваются о стоимости недвижимости.
  2. Затем человек, который покупает квартиру, находящуюся в ипотеке, передает деньги под расписку.
  3. Продавец обращается в банк и составляет заявление на полное досрочное погашение, вносит денежные средства на счет для погашения.
  4. Возможно, что условиями договора предусмотрено закрытие не в день поступления денег на счет, а через 30 дней после написания заявления или в дату, указанную в графике.
  5. Необходимо дождаться момента закрытия сделки с банком, а также попросить финансовую организацию как можно быстрей снять обременение.
  6. После закрытия кредита обременение может сниматься в течение 5 рабочих дней.
  7. Далее покупатель и продавец обращаются за перерегистрацией недвижимости.

Плюсы такой операции в том, что она может быть выгодна всем сторонам, кроме, разве что, банка. Ведь покупатель может взять квартиру по ценам ниже рыночной, так как у недвижимости имеется обременение, и операции выглядят сложнее, чем обычная сделка купли-продажи.

Заемщик способен выгодно решить вопрос с долгами перед банковской организацией, ведь продажа ипотечной квартиры часто связана с тем, что у клиента нет возможности выплачивать ежемесячные платежи. Рассмотрим альтернативные варианты того, можно ли продать квартиру, находящуюся под ипотекой.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом варианте продажа квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется с участием банка. Заемщик таким образом может продать ипотечную квартиру и купить другую. В этой сделке он принимает более пассивное участие. Главная задача – найти покупателя, который готов приобрести недвижимость, имеющую обременение. Ход процедуры будет следующий:

  1. Покупатель обращается в банк и составляет предварительный договор купли-продажи на квартиру, которая находится в ипотеке.
  2. Вносит денежные средства в одну ячейку для погашения задолженности перед банком, в другую – оставшуюся стоимость недвижимости для продавца.
  3. Банк снимает обременение с жилья.
  4. Формируется договор купли-продажи.
  5. Стороны подписывают документы, открывается доступ к банковским ячейкам.

Это более безопасный метод того, как продать квартиру с обременением, так как правила использования банковских ячеек позволяют формировать условия, при которых доступ к хранилищу открывается. Например, если с квартиры не снято обременение, то забрать деньги может только покупатель.

Если произошла перерегистрация прав, то денежными средствами могут воспользоваться только банковская организация и продавец. Но стоит не забывать, что при покупке квартиры в ипотеку с использованием ячеек, ответственность за мошеннические операции кредитная организация на себя брать не будет, и стоит быть предельно внимательным.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Продавать жилье можно не только физическому лицу, но и юридическому. В первом варианте продавец должен найти человека, который будет готов переоформить ипотеку на себя. В этом случае действия схожи с обычным ипотечным договором.

Потенциальный покупатель обращается в банк с документами для оформления кредитования на недвижимость. Банковская организация рассматривает пакет и выносит решение о возможности сделки. Если ипотека одобрена, то собственником квартиры становится новый заемщик. Но при этом у него возникают долговые обязательства перед банковской организацией.

Во втором случае в роли покупателя выступает другой банк. Такая услуга носит название «рефинансирование». Таким образом, клиент может снизить процентную ставку или изменить условия договора на более выгодные для себя. Например, увеличить срок кредита, что приведет к уменьшению ежемесячных выплат. Процедура аналогична оформлению новой ипотеки.

Продажа ипотечного жилья банком

Возможен еще один вариант того, как продать квартиру вместе с ипотекой. Чаще всего такая ситуация возникает, если заемщик переходит в разряд должников и не может вносить ежемесячные платежи. Банк по решению суда или на основании договора начинает самостоятельно продавать недвижимость.

Банковская компания находит покупателя и действует через ячейку. От собственника ничего, кроме подписи необходимых документов, не потребуется. Человек приобретает недвижимость путем внесения денег в хранилище и подписи договора купли-продажи с кредитно-финансовой организацией. Перерегистрацию прав собственности на себя принимает также банковская компания.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Операция по продаже ипотечной недвижимости носит характер более сложной сделки, так как помимо документов, которые касаются непосредственно жилья, необходимо еще и подготавливать документацию по кредиту и залогу. Поэтому в зависимости от типа сделки может понадобиться следующий комплект:

  • договор купли-продажи;
  • справка о снятии обременения;
  • закладная по кредиту;
  • справка о сумме задолженности перед банком;
  • справка о закрытии кредитного договора;
  • договор об использовании банковских ячеек;
  • расписка между продавцом и покупателем;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • справки о доходах.

Главный принцип в продаже ипотечной недвижимости – не пытаться скрыть факт того, что жилье находится под обременением. При этом о своем намерении следует обязательно оповестить кредитора. И более того, банковские специалисты проконсультируют своего клиента о возможных вариантах продажи.

Как банки относятся к подобным сделкам

Не стоит полагать, что банковские компании выступают против таких операций и будут всячески им препятствовать. Также досрочное закрытие кредитного договора не оказывает никакого влияния на кредитную историю.

Куда более страшней ситуация, когда заемщик переходит в категорию должников в связи с тем, что у него ухудшилось финансовое положение и он больше не может вносить необходимую сумму для погашения ежемесячных платежей.

Продаваемая правильно квартира в ипотеке будет иметь только одобрение со стороны банка. Специалисты кредитной организации действуют, исходя из условий ипотечного договора. Законодательством отменены любые моратории на погашения займов для физических лиц. Поэтому продать квартиру тем или иным способом можно на любом этапе ипотеки.

Источник: http://pinpay.ru/raznoe/mojno-li-prodat-kvartiry-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

x

Check Also

Налоговый вычет – это определенная денежная сумма, позволяющая уменьшить налогооблагаемую базу. Также вычет в некоторых случаях позволяет вернуть часть денег, уплаченных по налогу на доходы гражданина. В статье подробно рассмотрены …

Правила получения налогового вычета на квартиру: порядок оформления и какие документы для этого нужны Когда речь заходит об уплате налогов, граждане уверены, что тут у них одни обязанности. Однако в …

Гражданам Российской Федерации, осуществляющим оплату услуг образовательных учреждений, государство предоставляет особую финансовую преференцию — налоговый вычет за обучение. Разберем, как правильно оформить возврат налога за обучение в 2017 году, за …

Кто и как может получить налоговый вычет на обучение в 2017-2018 году? Кто и как может получить налоговый вычет на обучение в 2017-2018 году? Как рассчитывается данный налог, какие документы …

Порядок и правила предоставления налогового вычета за обучение в 2017 году Применение вычета за обучение снижает налоговую базу по НДФЛ лица, имеющего облагаемые налогом доходы. Воспользоваться льготой можно при обращении …

Как получить налоговый вычет на лечение в 2017 году Россияне все чаще заявляют о праве на получение социальных налоговых вычетов. Например, вычетом на лечение пользуются в несколько раз меньше по …

Возврат НДФЛ за дорогостоящее лечение и лекарства в 2017 году Все заболевания сопровождаются финансовыми расходами, будь то на лекарства или на медицинскую помощь. Устранить боль позволяет только лечащий врач, а …

Как оформить возврат подоходного налога за лечение зубов в 2017 году Каждому работающему гражданину, получающему заработную плату, с которой ежемесячно удерживается 13% НДФЛ, можно претендовать на возврат подоходного налога за …

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие. Здесь важно понимать, что нужно не только …

Уплата налогов и получение налогового вычета при продаже квартиры Каждая сделка с недвижимостью предполагает не только большую ответственность, но и значительные финансовые расходы. При продаже квартиры бывший собственник должен заплатить …

Кто будет платить налог на продажу квартиры в 2017-2018 году Ни для кого сейчас не является секретом тот факт, что владельцы жилой площади при ее продаже должны платить налог в …

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2017 году) доход при продаже автомобиля, мотоцикла, скутера и иного транспортного средства облагается налогом. Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, …

Продаем автомобиль менее 3 лет в собственности: размер налога в 2017 году Каждый владелец дорогого автомобиля должен знать, что при его продаже ему придется уплатить немалый налог. Согласно действующему законодательству, …

Какие транспортные средства не облагаются транспортным налогом? Транспортный налог — это государственный сбор, который обязаны уплачивать как предприятия, так и физические лица в РФ. На сумму налога влияет много факторов. …

Налог с продажи автомобиля в 2017-2018 году: как и сколько платить Реализация транспортного средства – прибыльная процедура, в результате которой собственник получает облагаемый налогом доход. Принимая решение продать авто, каждый …

Налог с продажи автомобиля более и менее 3-х лет в собственности Любое физическое или юридическое лицо, получившее доход от проданного имущества. обязано уплатить подоходный налог. Автомобиль относится к зарегистрированному имуществу, …

Имеют ли пенсионеры льготы на налог на недвижимость в 2018 году Налог на недвижимость с пенсионеров с 2018 года, согласно последним новостям не начисляется в определенных случаях. Пенсионеры относятся к …

Справочно-консультационный центр по компенсациям и пособиям. Бесплатная консультация онлайн Льготы на налог на недвижимость для пенсионеров в 2018 году До 2014 года пенсионеры имели право на освобождение от имущественного налога …

Советуем прочитать наш материал Налог на имущество организаций, а эту статью разбиваем на тему: Максимальная ставка, установленная НК РФ по всему имуществу, которое не указано далее по недвижимости, налоговая база …

В 2017 году расчеты по налогу на имуществу можно сдавать по новой форме или по старой форме . Уже третий год по налогу на имущество организаций в отдельных регионах считаются …

Порядок начисления налог на землю в 2017-2018 году для физических лиц Среди фискальных обязательств граждан выделяется налог на землю для физических лиц. Расскажем в статье, какие изменения в этой сфере …

Источник: http://organoid.ru/lichnye-finansy/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka

Как продать квартиру в ипотеке: можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотечные кредиты для многих россиян стали палочкой-выручалочкой. Кому-то эта банковская программа позволила обзавестись жильем на приемлемых условиях, а кому-то — выручить приличную сумму от продажи квартиры.

Договор ипотеки может быть заключен на разные сроки — 15, 20 или даже 30 лет. С одной стороны, это хорошо, что так долго — ежемесячный платеж становится подъемным. Но с другой стороны, за такой срок многое может произойти. В том числе может возникнуть необходимость реализовать жилье, находящееся в ипотеке. Например, в случае развода супругов, переезда или при приобретении более просторной квартиры.

Важно: закон суров — он запрещает продавать жилье в ипотеке. Как же быть? Каким образом не нарушить ни собственные планы, ни законодательство?

Оглавление: 1. Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой 2. Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке 3. Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу 4. Залоговая замена

Юридические нюансы оформления квартиры с ипотекой

Кредитный ипотечный договор чреват залогом приобретенной квартиры в банке. Впрочем, заемщик таки остается владельцем жилья со всеми правами собственника. Кроме одного — права на продажу квартиры, находящейся в банковском залоге.

Жилье находится под арестом, на нем лежит обременение на совершение определенных действий. Собственнику недоступны:

  • продажа;
  • договор дарения;
  • сдача в аренду;
  • вывод в нежилой фонд;
  • оформление перепланировок и пр.

Пытаться перешагнуть через законодательный акт нет смысла. Тем более, что нотариус, который будет освидетельствовать сделку, непременно отправит запрос в регистрационный реестр, где содержатся сведения всех ограничений и арестов, касающихся недвижимости.

Запрет на отчуждение жилья может быть снят исключительно по заявлению банка после полного погашения ипотечного кредита. При этом владелец квартиры не имеет права подавать какие бы то ни было запросы по этому поводу. Только нотариус. И в связи со всем вышеизложенным возникает естественный вопрос: так как же все-таки продать жилье, находящееся под ипотекой?

Важно: банковское заявление непременно должно быть в письменной форме.

Оптимальный вариант продажи квартиры в ипотеке

Лучшим вариантом реализации квартиры, находящейся в залоге, является ее продажа с согласия банка. Для этого заемщик обращается в то отделение, где ипотека оформлялась, а там ему все подробно рассказывают.

Процедура несложная: нужен покупатель, который согласен купить жилье на условиях договора эксперт-сейфинга. Далее стороны арендуют банковскую депозитарную ячейку для предоплаты.

Потом заемщик (он же продавец) должен выполнить ряд условия, открывающих ему доступ к деньгам.

Необходимо будет вывести квартиру из залога, заключить сделку-купли-продажи, а после погасить ипотеку за счет средств (а может быть только части средств), лежащих в банковской ячейке.

Как только нужная сумма окажется в банке, тот направляет сообщение нотариусу о выведении конкретной квартиры из-под залога. Одновременно похожие заявления направляются в соответствующие реестры. Сразу после осуществляется купля-продажа, а деньги из ячейки отправляются в банк, в счет погашения ипотечного кредита.

Трудность подобного способа заключается в проблеме поиска покупателя, соглашающегося на приобретение жилья, находящегося в банковском залоге. В основном из-за сложностей предстоящей процедуры.

Однако есть возможность все это несколько упростить: после нотариально заверенного предварительного соглашения заемщик гасит долг за счет полученного аванса, далее банк подает заявление на снятие ареста, а уже следом можно заключать договор купли-продажи.

Важно: при таком варианте растут риски для потенциального покупателя недвижимости, ведь последняя находится в состоянии ипотечного залога на момент подписания сторонами предварительного соглашения и получения аванса одной из сторон (заемщиком-продавцом).

Замена ипотекодателя или переуступка прав по долгу

Есть и еще один способ реализации квартир, находящихся в залоге у банков по условиям ипотечных кредитов. Правда, он более сложный, чем вышеописанный.

Речь о замене ипотекодателя. Заемщик может найти покупателя, который также хотел бы приобрести жилье в кредит. Таким методом можно убить сразу двух зайцев. Не нужно выводить квартиру из-под залога, достаточно будет лишь сменить ипотекодателя. Но только с разрешения банка.

Процедура эта достаточно долгая:

  1. Сначала покупателю необходимо написать заявление (по форме), которое будет рассматриваться в соответствии с внутренним банковским регламентом.
  2. Если заявка одобрена, далее возможны 3 сценария развития событий:
    • покупатель оформляет кредит, который по сумме равен долгу заемщика-продавца перед банком, тогда долг гасится полностью, а разницу между стоимостью квартиры и долгом покупатель выплачивается наличными продавцу;
    • приобретатель оформляет кредит на сумму, которая меньше, нежели долг заемщика-продавца перед банком, и тогда банк частично погашает ипотечный долг (за счет выданной ссуды) плюс берет с покупателя долговой остаток наличными, наличными же покупатель рассчитывается и с продавцом — выплачивает ему разницу между полной стоимостью квартиры и погашенным остатком займа;
    • покупатель оформляет кредит, который больше, чем остаток долга, подлежащий погашению: из этих денег закрывается долг перед банком, остаток отдается заемщику-продавцу и ему же банк выплачивает разницу между полной ценой квартиры и остатком по ипотеке.
  3. Сразу после продавец подает 2 заявления в банк: о замене ипотекодателя и досрочном погашении займа.
  4. Кредит продавца (заемщика) банк закрывает, к имеющемуся ипотечному договору присовокупляется допсоглашение о смене ипотекодателя или же — по решению банка или рекомендациям нотариуса — оформляется новый договор ипотеки.
  5. Бывший заемщик (он же продавец) получает остаток денег на руки, а также справку о полном погашении ипотечного кредита.

Залоговая замена

Есть и третий вариант реализации квартиры, находящийся под банковским обременением на основании договора ипотеки.

Если заемщик хочет приобрести новое жилье, банк может согласиться на замену залога. Тогда со старой квартиры арест будет снят и наложен на новую в качестве обеспечения по существующему договору ипотеки.

Важно: Такая замена предусматривается ст 145 ГК РФ.

На подобную замену банки (в большинстве своем) соглашаются лишь по прошествии 2-х, а то и 3-4-х лет после оформления ипотеки и при условии абсолютно успешного обслуживания существующего договора. Если же даже разово были зафиксированы просрочки, в залоговой замене заемщику-продавцу, скорее всего, будет отказано.

Есть и другие условия, необходимые для подобной замены.

Во-первых, стоимость новой квартиры не может быть меньше, чем остаток (с процентами!) по имеющейся ипотеке. Более того, цена обязана быть на 20-30% выше такого остатка.

Во-вторых, банк будет самым тщательным образом проверять «юридическую чистоту» жилья, намеченного для приобретения. Если все будет приемлемо, тогда нужно готовить сразу два пакета документов:

Какая бы возможность реализации квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, ни была выбрана ее собственником, регистрация права происходит одномоментно с перекладыванием обременения со старого жилья на новое.

Все вышеописанные процессы довольно затратны по времени. Замена и ипотекодателя, и залога не могут длиться меньше 2-х, а то и 3-х месяцев.

Да и вообще, банки не очень-то любят досрочное кредитное погашение — во многих из них действуют моратории на подобные действия, которые прописаны в кредитных ипотечных договорах.

При наличии такого моратория и записи о нем в договоре, продать квартиру с банковским обременением будет практически невозможно. Это нужно иметь ввиду.

(264 голос., средний: 4,55 из 5)
Загрузка…

Источник: http://pravo.moe/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-varianty-prodazhi/

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Причины, по которым владельцы обремененной собственности решаются на реализацию жилища, могут быть разными. По своей сути продажа квартиры купленной в ипотеку отличается от обычной купчей более обширным пакетом документов и кругом заинтересованных лиц. Итак, как же продать квартиру, купленную в ипотеку? Нюансов немало, но самые важные мы рассмотрим в этой статье.

Возможно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Приняли решение продавать квартиру, но сомневаетесь возможно ли ее продать пока она находится в ипотеке? Попробуем разобраться в тонкостях вопроса. Процедура может инициироваться как заемщиком, так и банковским учреждением. Существует три наиболее распространенных способа, благодаря которым возможна продажа квартиры находящейся в ипотеке:

  • реализация жилища с согласия банка по инициативе собственника;
  • продажа без согласия кредитора;
  • продажа квартиры займодателем.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке, разберем на каждом этапе отдельно по порядку.

Реализация жилища с согласия банка

Если, например, заемщик чувствует, что не в силах выплачивать ежемесячные кредитные взносы или наоборот им присмотрено жилище получше, он вправе обратиться к банку с просьбой разрешить реализовать обремененную недвижимость.

После получения согласия, должник самостоятельно подыскивает клиентов, оговаривает с ними все существенные моменты. А банку лишь остается одобрить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой. Кстати, данный документ должен содержать положения о том, какую сумму покупатель обязывается перевести на счет кредитора в счет погашения задолженности и в какие сроки.

После получения финсредств кредитор снимает обременение, и покупатель может осуществить госрегистрацию права собственности.

При несогласии займодателя с проектом договора, он вправе ветировать сделку. И заемщик вынужден либо реализовать предложения банка или искать нового покупателя.

Когда клиенту понравился вариант, но средств не хватает, возможна продажа ипотечной квартиры в ипотеку. То есть, часть существующей ипотеки продавца погасится новой ипотекой покупателя. Если условия действующего ипотечного соглашения нравятся потенциальному собственнику квартиры, то при согласии кредитной организации, в документ вносятся изменения относительно замены заемщика.

Продажа без согласия банка

Продажа квартиры после выплаты ипотеки не отличается от обычной сделки. В согласии кредитора продавец уже не нуждается.

А вот что делать, если банк не разрешает реализовывать залоговую недвижимость? Юристы уверяют, что можно продать объект и без уведомления займодателя. Как? Очень просто.

  1. С потенциальным покупателям изначально подписывается предварительное соглашение о погашении банковского кредита, взятого владельцем квартиры. Это расценивается как авансовый платеж.
  2. Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают полноценную купчую, в которой упоминается сумма, внесенная кредитору покупателем. Документом определяется и сумма, которую должен получить собственник залоговой недвижимости.

Можно подписать договор купли продажи квартиры находящейся в ипотеке и без предварительного соглашения. Однако в этом случае необходимо детально прописать все действия сторон и сроки выполнения договоренностей.

Разберем пример такой ситуации. Вам осталось выплатить по кредиту 2 000 000 рублей. Рыночная стоимость квартиры составляет 3 000 000. Соответственно при взаимной договоренности с покупателем тот подписывает предварительное соглашение об оплате кредита на сумму 2 000 000 рублей + отдельно составлять договор купли-продажи на соответствующую сумму.

Продажа квартиры банком

Если заемщик накопил большую задолженность, отказывается от дальнейшего погашения взятого займа, банк вправе самостоятельно искать покупателя на проблемную недвижимость. Он же и снимает обременение после внесения новым собственником необходимой суммы.

С этих денег помимо кредита погашаются затраты кредитора по организации продажи. Остаток финсредств перечисляются на счет заемщика. Если последнему покажется, что стоимость квартиры занижена, он вправе обжаловать сделку в суде.

Продажа квартиры в ипотеке – процедура нестандартная, но тем не менее не особенно сложная. Основная сложность будет скорее заключается или в нахождении покупателя, который будет согласен на подобную сделку или получить соответствующее разрешение от банка. Классический ее вариант состоит их таких этапов:

  • решение о реализации;
  • письменное уведомление кредитора заемщика (или наоборот) о принятом решении;
  • поиск клиентов;
  • составление договора;
  • подписание договора;
  • выплата задолженности банку;
  • снятие обременения;
  • госрегистрация собственности новым владельцем.

Условия продажи квартиры в ипотеке четко контролируются кредитором. В случае несогласия он вправе требовать внести нужные ему изменения.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Сделка купля продажа квартиры с обременением ипотекой регулируется договором. В бумаге отображаются следующие сведения:

  • дата составления, место;
  • информация о сторонах, кредиторе;
  • условия произведения выплат;
  • момент снятия обременения;
  • положения о процедуре решения споров;
  • реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи ипотечной квартиры Вы можете скачать здесь — Договор купли продажи ипотечной квартиры

Покупателю следует относиться с настороженностью к продавцам, у которых есть маленькие дети. Ведь велика вероятность, что для приобретения жилища помимо ипотечного кредита привлекались еще и финсредства материнского капитала. В связи с чем, малышам должны выделятся доли в квартире.

Игнорирование данного требования может повлечь за собой неприятности в дальнейшем. Поскольку, даже спустя многие годы выросшие дети могут подать в суд о выделении им обязательной части в квартире, которая приобреталась за средства маткапитала.

Как показывает судебная практика, суды склонны удовлетворять такие исковые требования.

Чтобы не допустить подобное развитие ситуации, необходимо требовать справку о составе семьи продавца и жильцах, которые проживали с 2006 года (с этого времени начал действовать закон о маткапитале).

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *