Как продать квартиру в долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

​Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи.

Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса.

В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2).

Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения.

Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора.

Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе.

Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности.

Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

  • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti


Как продать квартиру в общей долевой собственности: алгоритм действий и полезные советы

Примерно 95% квартир в России находится в долевой собственности. Столкнуться с проблемами при продаже такой квартиры, по сути, может каждый гражданин.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

В идеале достигается общее согласие между всеми совладельцами, и жильё продаётся по рыночной цене. А вырученная сумма делится согласно долям. К сожалению, такой вариант развития событий крайне редок.

В большинстве случаев переговоры заканчиваются ссорой и обращением в суд.

Судебные издержки, траты на оценку жилья, заказ технической экспертизы, обращение к юристам и адвокатам – квартирный вопрос ощутимо бьёт по финансовым сбережениям всех участников конфликта.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приложить максимум усилий и проявить всё возможное терпение, дабы решить возникшую проблему полюбовно, по обоюдному согласию.

Если кто-то из собственников выскажет несогласие, единственным выходом из ситуации будет продажа доли постороннему человеку. Продавец в этом случае потеряет часть суммы, полагающейся за долю согласно рыночным расценкам. Спорные квадратные метры обычно продаются за 30-45% от рыночной стоимости.

В некоторых случаях сообщение о том, что планируется продажа третьему лицу, отрезвляет особо несговорчивых совладельцев (никому неохота делить кров с посторонним человеком) и продажа всей квартиры проходит успешно.

По закону выставленную на продажу долю в течение месяца может приобрести другой собственник жилья (совладелец).

Оценка стоимости

После достижения согласия касательно продажи, необходимо обратиться к оценщикам. Эти специалисты не выставляют цену «на глаз», как это могут сделать собственники, желающие получить максимальную выгоду.

Оценщики обязательно анализируют рынок и делают соответствующие расчёты.

Конечная сумма необязательно будет самой выгодной и высокой, но зато по такой цене квартиру с большой долей вероятности купят в ближайшее время.

Следует отметить, что балансовая стоимость, зафиксированная справкой БТИ, иногда значительно отличается от оценочной. Это объясняется другими критериями оценки. Специалист из БТИ не учитывает рыночный спрос и предложение, его интересует лишь износ помещения и его технические характеристики.

Факторы, влияющие на формирование цены (с точки зрения оценщика):

  • площадь (чем больше, тем выше цена);
  • планировка (наиболее дорогие «сталинки», затем следуют квартиры в панельных домах и не пользующиеся популярностью «хрущёвки»);
  • угловое или торцевое расположение снижает цену, а наличие большого холла её увеличивает;
  • немаловажен вид, открывающийся из окна, изолированность комнат, наличие лоджии или балкона, снабжение горячей водой (дороже оценивается газовая колонка);
  • учитывается состояние всех коммуникаций: водопровода, электрической проводки, канализации, отопительной системы, работа лифтов;
  • повышает стоимость близость жилья к транспортным узлам;
  • важна безопасность (охраняемая территория, домофон, консьержка);
  • основную роль в формировании цены играет престижность района, тип дома (старый или новостройка), ремонт здания (давно делался или нет);
  • самые дорогие квартиры расположены в кирпичных домах – этот строительный материал теплее и долговечнее.

Где найти покупателя

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

Продавец полностью зависит от покупателей – чем их больше привлечено, тем быстрее и выгоднее будет продана квартира.

задача хозяина – вызвать живой интерес у людей и показать квартиру как можно большему их количеству. С этой целью даются объявления в популярные газеты, на интернет-сайты, в агентства недвижимости. Подойдёт в целях рекламы расклеивание объявлений на специальные доски вблизи общественных мест (магазинов, транспортных остановок, подъездов).

Решение о продаже можно огласить буквально всем знакомым. Одноклассникам, коллегам, соседям, дальним родственникам – любой из них может оказаться полезным и найти покупателя.

Эффективно обращение к риелтору – этот специалист работает на себя и всегда заинтересован в скорейшей продаже недвижимости по максимально высокой цене.

Подготовка документов

Для оформления договора купли-продажи потребуется подготовить и предъявить нотариусу следующие документы:

  • паспорт;
  • домовую книгу, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • свидетельства о браке или разводе хозяев квартиры;
  • письменное согласие всех совладельцев;
  • свидетельства рождения детей (если они несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки);
  • справка БТИ с указанием балансовой стоимости и состояния жилья;справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (необходимо обратиться в ЖЭК);
  • оценка жилья (от риелтора или оценщика);
  • лист выбытия (выписка осуществляется в паспортном столе, соответствующая отметка делается и в домовой книге).

Подписание договора

Перед подписанием основного договора о купле-продаже оформляется предварительный, в котором указана цена, срок составления и оформления у нотариуса основного документа, срок выселения (обычно бывший хозяин покидает квартиру в течение 30 дней). Также в документе фиксируется сумма задатка, полученная продавцом. Деньги достаются продавцу в случае отказа покупателя. А двойной задаток выплачивается покупателю в случае разрыва сделки продавцом.

Основной договор заключается в нотариальной конторе. Услуги этого специалиста оплачиваются покупателем.

Процедура включает в себя ознакомление с договором, оплату всех налогов и сборов (в том числе на доход физических лиц), передачу денег продавцу и подписание основного договора обеими сторонами.

Процедура регистрации

Чтобы новый владелец получил право на приобретённую собственность, необходима регистрация в территориальном органе.

Для проведения регистрации требуется предъявить следующие документы:

  • заявление о регистрации перехода права собственности;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • квитанцию, подтверждающую уплату пошлины в государственную казну;
  • договор купли-продажи – это самый важный документ;
  • свидетельство о регистрации прежнего владельца;
  • кадастровый паспорт, в котором содержатся технические описания;
  • выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности (с помощью неё проверяется, оплачены ли коммунальные счета);
  • если в недвижимость входит доля несовершеннолетнего, требуется разрешение органа опеки;
  • согласие на продажу всех совладельцев (так называемое отчуждение в письменном виде).

Уточнить перечень документов можно в конкретном регистрирующем органе.

Получение оплаты

Передача денег от покупателя продавцу фиксируется нотариусом (только после этого производится подписание основного договора).

Ознакомившись с договором и уплатив налоги, участники сделки посещают ближайший к нотариальной конторе банк. Его сотруднику предъявляется сумма и номер договора. Средняя комиссия банка за эту операцию составляет от 1200 до 1800 рублей.

После перевода денег на счёт продавца покупатель получает квитанцию. Она, в качестве подтверждения оплаты, предоставляется нотариусу перед подписанием договора.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/kak-prodat-kvartiru.html


Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми.

Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Вернуться

○ Правовое положение такого жилья

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  • Гражданским кодексом;
  • Налоговым кодексом;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  • ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  • «Основами законодательства РФ о нотариате»;
  • Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Вернуться

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Вернуться

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Вернуться

○ Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Вернуться

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

 

Источник: http://TopUrist.ru/article/54043-kak-gramotno-prodat-doli-v-kvartire.html


Общая долевая собственность: особенности продажи квартир

Приблизительно 95% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

«Заложником» такой собственности может стать фактически каждый гражданин, имеющий квартиру и решивший по какой-либо причине её продать.

Чтобы выставить квартиру на продажу необходимо заручиться согласием всех её владельцев. К сожалению, ситуации, когда достигается общее согласие всех совладельцев и продажа осуществляется по рыночной стоимости с последующим делением полученной суммы согласно долям, достаточно редкое явление.

Чаще дело заканчивается взаимными упрёками, ссорой и обращением в судебные инстанции. А это влечёт за собой дополнительные траты на оценку жилья и заказ технической экспертизы, судебные издержки, и, конечно, оплату услуг юристов и адвокатов.

Как прийти к общему согласию?

Именно такой совет даёт большинство юристов, помогающих решить проблему с продажей этого вида недвижимости.

Очевидно, что решить проблему полюбовно не всегда удаётся — у каждого из совладельцев есть свои претензии и амбиции, а иногда договориться мешает многолетняя вражда и недоверие. В такой ситуации лучшим выходом будет продажа доли, вызывающей спор, постороннему человеку или, как чаще называют такого покупателя, третьему лицу. Как же продать долю в квартире без согласия собственников?

Иногда лишь одно уведомление несогласных с продажей совладельцев квадратных метров о том, что доля достанется постороннему человеку, с которым придётся делить один кров, делает их сговорчивее. В дальнейшем продажа проходит вполне успешно, и совладельцы разделяют полученную сумму, ориентируясь на размер доли каждого из них.

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Какой из способов решения проблемы с продажей будет оптимальным, зависит от конкретной ситуации.

В любом случае будет не лишним проконсультироваться у опытного юриста, который подскажет лучший выбор для ускорения продажи.

Также нужно не забывать, что он обязательно посоветует поговорить с другими дольщиками и получить их добровольное согласие, так как это самое выгодное разрешение возникшего спора для продавца.

Как оценить недвижимость?

Как только будет достигнуто согласие относительно продажи, необходимо сразу же обратиться в организацию, предоставляющую услуги по оценке объектов недвижимости.

Оценщики не выставляют цену «на глазок», как это делают среднестатистические владельцы жилья, желающие получить максимальную выгоду от продажи.

Эти специалисты тщательно анализируют сложившуюся на текущий момент рыночную ситуацию и делают все необходимые расчёты. Возможно, в конечном итоге определённая сумма будет не самой высокой, но зато квартиру по адекватной цене купят в ближайшее время.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

Опытный оценщик, прежде всего, обратит внимание на следующие характеристики жилья:

  1. На его площадь. Чем она больше, тем это выгоднее для продавца — цена будет выше.
  2. На особенности планировки. По негласному рейтингу дороже всего оцениваются так называемые «сталинки». Чуть меньше стоят квартиры, размещённые в панельных домах. И наименьшим спросом пользуются у покупателей «хрущёвки».
  3. На размещение жилой площади в доме. Угловое расположение или размещение в торце дома заметно снизит стоимость. А вот большой холл, наоборот, её увеличит.
  4. На вид, открывающийся из окна. Покупатель желает видеть из окон не стройку или глухой двор, а, например, парк или городскую площадь.
  5. На особенности планировки. Особое внимание уделяется изолированности отдельных комнат, наличию балкона или лоджии, её остеклению, особенностям горячего водоснабжения (если есть газовая колонка, это автоматически повышает стоимость).
  6. На состояние имеющихся коммуникаций. К ним относят все инженерные и технические линии, обеспечивающие комфортное проживание — водопроводы, канализации, электрическую проводку, отопительную систему, работу лифтов в доме.
  7. На расположение самого дома. Чем ближе квартира к крупным транспортным развязкам, тем она ценнее в глазах покупателей.
  8. На безопасность жильцов. Хорошо, если имеется охраняемый подъезд и территория возле дома, присутствует домофон и работает консьержка.
  9. На престижность района. Это, пожалуй, основной фактор при выборе жилья. К нему относят также тип здания (новое или старое), и наличие в нём соответствующего ремонта.
  10. На тип использованного строительного материала. Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, возведённых из кирпичей — долговечного, тёплого и надёжного строительного материала.

Поиск покупателя

задача продавца — это привлечение максимального числа заинтересованных покупателей.

Для достижения этих целей необходимо выполнить одно или несколько предложенных ниже действий:

  • подать объявления в популярные местные газеты;
  • поместить объявления на известных интернет-ресурсах (досках объявлений) или сайтах агентств недвижимости;
  • самостоятельно расклеить объявления в максимально оживлённых точках города (например, возле транспортных остановок или супермаркетов);
  • рассказать о предстоящей продаже всем знакомым и родственникам (в этом случае срабатывает бесплатное «сарафанное радио»);
  • обратиться в риелторскую контору — эти специалисты напрямую заинтересованы в скорейшей продаже по самой выгодной цене.

Подготовка документации

Продажа осуществляется через подписание договора купли-продажи, для оформления которого заинтересованным сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору.

При себе продавцу необходимо иметь пакет документов, сформированный:

  • из паспорта, удостоверяющего личность;
  • из домовой книги, удостоверения, подтверждающего право собственности, и технического паспорта;
  • из свидетельства о заключённом браке владельцев недвижимости (или из документа о разводе, если он произошёл);
  • из свидетельств рождения всех детей (для несовершеннолетних жильцов дополнительно требуются разрешения органов опеки!);
  • из письменного согласия каждого из совладельцев;
  • из справки, выданной в БТИ (в ней присутствует информация о балансовой стоимости и общем состоянии квартиры);
  • из справки, подтверждающей отсутствие задолженности по выплатам коммунальных платежей (выдаётся в ЖЭК);
  • из документа по оценке жилья, полученного от оценщиков;
  • из листа выбытия, подтверждающего, что хозяева выписались из квартиры (выдаётся в паспортном столе, также отметка есть в домовой книге).

Оформление договора купли-продажи

В этом документе оговаривается стоимость жилья, а также указывается дата обращения в нотариальную контору для подписания основного договора о купле и продаже. Кроме того, вносится информация по срокам выселения бывшего хозяина (обычно он покидает жильё в месячный срок).

Фиксируется сумма задатка. Эти деньги являются своеобразной компенсацией продавцу в случае отказа покупателя от сделки. Если отказывается продавец, покупателю выплачивается задаток в двойном размере.

Основной договор всегда подписывается в присутствии нотариуса. Стороны знакомятся с документом, оплачивают все налоги. После чего деньги передаются продавцу и подписывается договор.

Прохождение регистрации

Чтобы получить право на владение купленной квартирой, новый хозяин должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в местный орган, занимающийся вопросами регистрации.

При себе необходимо иметь пакет документации, сформированный:

  • из заявления;
  • из паспортов обеих сторон сделки;
  • из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
  • из основного договора о купле и продаже;
  • из документа о регистрации прежнего владельца;
  • из кадастрового паспорта;
  • из выписки из домовой книги;
  • из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
  • из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
  • из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

Получение платы за квартиру

Передача денег всегда фиксируется в нотариальной конторе! Подписание договора возможно только после полного расчёта покупателя с продавцом.

Для подтверждения перевода средств со счёта покупателя на банковский счёт продавца необходимо предъявить нотариусу банковскую квитанцию. В среднем комиссия банка за эту операцию составляет 1 800-2 000 рублей.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/prodazha-obshej-kvartiry.html


Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  Федеральный закон о земле

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/


Долевая собственность на квартиру. Оформление купли- продажи

 

Долевая собственность на квартиру  продажа квартиры в 2018 году.02.01.2017 года вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218, который внес немало изменений в процедуре регистрации прав и регистрации перехода прав, а так же в процедуре кадастрового учета и ведении Единого государственного реестра недвижимости.

В законе сохранены изменения 2015-2016 гг

 

Документы для нотариуса для купли продажи  необходимо приготовить сразу, чтобы не отвлекать понапрасну помощника нотариуса, который будет готовить Договор, описывающий сделку. Вообще полнота пакета документов характеризует грамотность участников сделки и отношение нотариуса и его персонала к ним.

Документы для нотариуса для купли продажи, дарения, выделения долей 

Вы должны предоставить нотариусу копии следующих документов:

  • Предварительный договор купли-продажи с условиями сделки ( не нужен при дарении или выделении доли(ей)) .  Как составить > > >
  • Право устанавливающие документы на квартиру, то есть первичные документы на основании которых у Продавца или Дарителя возникло право собственности.
  • Свидетельство о государственной регистрации права(если выдавалось)
  • Нотариальное согласие супруга на продажу, подробнее > > >
  • Нотариальное согласие супруга на покупку, подробнее > > >

 

  • Приказ из Отдела опеки и попечительства с разрешением о продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.  Как получить > > >
  • Почтовые уведомления о получении от Вас Уведомления о продаже доли, другими участниками общей долевой собственности, если доля продается третьему лицу или одному из участников общей долевой собственности. Форма уведомления > > >
  • Поквартирную карточку и справку о зарегистрированных в квартире лицах или их отсутствии.
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • ____________________________________________________________________
    • Если недвижимость покупается за счет средств Материнского(семейного) капитала  — нужна копия сертификата и выписка с лицевого счета мамы о наличии средств
    • Если в сделке участвуют кредитные средства — нужна копия  Кредитного договора и закладной
    • Если участвуют бюджетные средства — копии сертификатов
    • Если участвуют бюджетные займы — копии договоров займа

Для сверки необходимо предоставить оригиналы всех документов

Поручение по подготовке Договора купли-продажи нотариус даст одному из своих помощников.

Познакомьтесь с этим специалистом, дайте ему Ваш номер телефона  и держите связь.

Сроки подготовки будут зависеть от загруженности нотариуса работой. Уточните это заранее, если у Вас есть срочность.

Скачать перечень  — документы для нотариуса

1. С 01.01.2018 нотариусы в своей работе будут руководствоваться новым регламентом.

2. Регламент устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые нужны для удостоверения сделок и иных действий.

3. Нотариусы не смогут требовать предоставления сведений и документов, не указанных в регламенте, а также информации, которую они могут получить самостоятельно в госреестрах и информационной системе нотариата.

Всегда рада разъяснить. Автор

Важно: Изменения в законе о регистрации недвижимости > > > Полный пакет документов нотариусу для удостоверения сделки с недвижимостью

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/08/29/dolevaya-sobstvennost-na-kvartiru-prodazha/


Как продать квартиру в долевой собственности

Первое, с чем нужно определиться при продажи квартиры находящейся в долевой собственности, полностью ли будет продаваться объект недвижимости. По законодательству РФ, вы можете продать не только квартиру полностью, но и свою долю в праве на объект недвижимости.

На сегодняшний день, стоимость продажи целой квартиры будет гораздо выше, нежели стоимость продажи «по частям». Под частями подразумевается комнаты в многокомнатных квартирах.

Если копнуть глубже, то вы можете продать даже долю в однокомнатной квартире, но по объективным причинам, вы с большой долей вероятности не сможете найти покупателя на такой «лакомый кусочек».

Касаясь технологии проведение таких сделок, стоит отметить, что законодательство, с недавних пор требует проводить куплю-продажу таких объектов исключительно через нотариуса. Теперь давайте рассмотрим, более тонко два варианта реализации таких квартир или же доли в них.

Как продать часть квартиры в долевой собственности

Как я говорил выше, доля в праве, подразумевает — в большинстве своем, некую комнату или даже несколько комнат. Такие комнаты, в многокомнатных квартирах, бываю оформлены двумя способами:

  1. Доля в праве. Доля, это часть права на объект недвижимости. Не всегда такая доля может полностью соответствовать квадратам, которые по факту будут заниматься собственником. Большинство договоренностей, как правило на словах между собственниками. Бывает, что у собственников есть порядок пользования определенный судом. Такие комнаты не подходят под покупку по ипотеке, что создает серьезную проблему при продаже. При приобретении с использованием средств материнского капитала, так же будут проблемы. Потребуется согласование с работниками пенсионного фонда и отказы от первостепенного права покупки всех остальных собственников объекта недвижимости.
  2. Объект. Такой вариант оформленной комнаты, более ликвидный. Для такой комнаты появляется возможность приобретения за счет ипотечных средств. Так же не будет проблем с использованием материнского капитала. Жилфонд, без проблем выдаст заем под материнский капитал. Комната в общежитие, будет всегда оформлена как объект и отказы от соседей по этажу требоваться не будут. Комнаты в коммунальных квартирах, чаще являются долями, но встречаются и объекты. При любом раскладе, потребуются отказы от первостепенного права покупки.

В общих чертах мы выяснили чем отличается объект от доли в праве. Как всегда, самое сложное в продаже комнаты, это найти понимание с соседями.

Теперь разберемся, что же такое отказы от первостепенного права покупки. Под этими словами подразумевается ваша обязанность официально предложить приобрести вашим соседям — свою комнату. Стоимость вашей комнаты, должна быть не выше, чем та, по которой вы будете продавать. Отказы ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть нотариальными.

Сейчас закон не предусматривает возможность получения отказа без нотариуса. Для получения отказа, потребуется обратиться к нотариусу и обговорить с ним время визита. После чего, подъехать к нотариусу с другими дольщиками вашего объекта.

Стоимость отказа может варьироваться, конкретную цену вы можете узнать у того нотариуса, к которому соберетесь ехать за отказами.

Есть вариант при котором вместо нотариальных отказов, посылаются нотариальные уведомления, по месту регистрации собственников. В таком случае порядок действий будет таков:

  1. Обращаемся к нотариусу.
  2. Нотариус посылает нотариальные уведомления по почте.
  3. После доставки уведомления, начинается ожидание 1 месяц, в течение которого собственник получивший уведомление, должен заявить своё право на покупку.
  4. По истечению срока, нотариус считает, что собственник от покупки отказался и можно выходить на сделку.

Проблема данного метода во времени, которое потребуется для выхода на сделку. И далеко не каждый покупатель согласиться ждать, при условии, что на рынке на сегодняшний день огромное количество комнат по таким же ценам, но готовые к быстрой продаже. Здесь остается брать только ценой.

Все сделки с долями, являются нотариальными. Сделку по купле-продаже, будет проводить непосредственно тот нотариус, который делал вам отказы.

Как продать квартиру находящуюся в долевой собственности

Рассмотрим вариант, когда есть квартира, в которой несколько собственников. Родственные связи не влияют на технологию сделки, поэтому нет смысла в это углубляться.

Главное, это чтоб все собственники пришли к согласию продавать эту недвижимость. Так же примерно понимать как вы будете делить деньги с продажи объекта.

Иначе будет очень неприятно, когда будет проделана работа по подготовки сделки, а на сделку вы так и не выйдете. Именно поэтому, нужно обговаривать такие вещи на берегу.

Сама технология купли-продажи осложняется лишь тем, что вести сделку будет нотариус. Как я уже говорил ранее, закон РФ, теперь обязывает все объекты находящиеся в долях продавать через нотариуса. Собрать всех собственников бывает затруднительно, но еще нужно договориться с покупателем.

Резюмируя выше сказанное, продать квартиру находящиеся в долевой собственности или часть квартиры в долевой собственности возможно, но имеется ряд ограничений и трудностей предпродажной подготовки. Все сделки по таким квартирам и комнатам будут нотариальными. Стоимость услуг нотариуса, ограничена законом в размере 0.5 процентов от стоимости квартиры + 5 тысяч техническая работа.

По продаже или покупке таких сложных объектов, вы всегда можете проконсультироваться со мной лично и я отвечу на все ваши вопросы. 

Контакты:

Герасимов Никита Викторович

8-913-756-20-04

gerasimov@jilfond.ru

Источник: https://shtyaginov.ru/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti/


Как продать квартиру в долевой собственности? | КТО?ЧТО?ГДЕ?

Иногда квартирой владеет сразу несколько собственников, и, как следствие, она разделена на доли. Может наступить момент, когда недвижимость придется продавать. В подобной ситуации стоит разобраться в законах, касающихся подобной сделки. Мы расскажем о том, как продать квартиру в долевой собственности, обозначив несколько вариантов.

Долевая собственность: что это?

Причинами для возникновения долевой собственности являются

  • приватизация недвижимости на всех, кто зарегистрирован в квартире
  • наследование несколькими претендентами
  • раздел квартиры между супругами

Стандартная квартира, в которой собственность представлена долями, не делится «физически». Чтобы сделать это, у помещения должны быть дополнительные входы и отдельное подключение к коммунальным системам.

Как правильно продать квартиру, находящуюся в долевой собственности?

При размене квартиры с долевой собственностью необходимо пройти несколько этапов

1. собственники должны договориться о стоимости объекта продажи между собой

2. покупатель смотрит квартиру и документацию

3. составляется договор о продаже квартиры и акт приема-передачи

4. готовится документация на регистрацию – ксерокопии паспортов, выписка из домовой книги

5. после подписания документов их передают в Государственный кадастр недвижимости

6. выдается расписка о дате завершения оформления;

7. в установленное время каждая из сторон сделки может забрать договоры, а покупатель и свидетельство собственника

Иногда в ситуации некорректно оформленного документа или по иным обстоятельствам со стороны государственного органа может поступить отказ в регистрации сделки либо приостановка процедуры.

В этой ситуации продавцу нужно

  • забрать подготовленный письменный отказ
  • обязательно уточнить причину
  • по возможности ее устранить
  • подать в регистрирующий орган уже исправленные документы

Продажа квартиры полностью для собственника будет более выгодной, нежели по долям. Стоит заметить, что не всегда владельцам долей удается быстро договориться о схеме распоряжения имуществом.

Получение оплаты

Передачу денежных средств нужно осуществлять при нотариусе, чтобы он этот факт зафиксировал документально. После ознакомления с договором и уплаты налогов, участники сделки отправляются в банковскую кассу, чтобы оплатить комиссию. В среднем такая процедура может стоить 1200-1800 рублей. Квитанцию предъявляют нотариусу, а он подписывает договор.

Соблюдая все эти нюансы, вы обезопасите себя от аферы при продаже недвижимости. Снизить какие-либо риски поможет обращение к опытному юристу, который подскажет все тонкости и детали в вашем конкретном случае.

Источник: http://kto-chto-gde.ru/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti/


Договор купли продажи квартиры в долевой собственности

Продажа требует надлежащего оформления. Порядок реализации недвижимости оговорен гражданским законодательством. Установленные условия подлежат обязательному исполнению.

При нарушении порядка оформления, собственность не будет зарегистрирована. Весь процесс необходимо будет начинать заново.
Особые условия оформления продажи квартиры установлены для помещений, находящихся в долевом владении.

Как оформить продажу квартиры находящейся в долевой собственности?

Имеется одно общее условие оформления купли — продажи.

  • Требуется составление договора купли — продажи;
  • Договор купли — продажи составляется между обеими сторонами. Он представляет собой общую форму оформления правоотношений;
  • При купле — продаже происходит изменение владельца. Оформить изменение можно исключительно посредством составления соответствующего договора;
  • Составленный договор купли продажи необходимо нотариально заверить. Указанное условие оформления сделки прямо предусмотрено законом.

После получения нотариального заверения, соглашение нужно сдать специалисту многофункционального центра. Документ будет проверен. После чего, произойдет перерегистрация владения.

Образец договора

Правильный образец должен содержать точные сведения о сторонах купли — продажи квартиры долевого владения. Необходимо отражение цены приобретаемого помещения.

Важным условием становится указание на индивидуальные признаки. Поэтому, нужно включить сведения о количестве комнат в 1\2 долевой части, этажности дома, расположении помещения на конкретном этаже.

Образец договора

Предварительный договор

Соглашение заключается между сторонами, обеспечивая исполнение ими взаимных обязательств. Документ оформляется при передаче задатка, аванса за помещение. Он служит гарантией совершения сделки. При отказе от совершения, продавец обязуется вернуть аванс в двойном размере. Если отказ произойдет по инициативе покупателя, задаток не возвращается.

Специалисты рекомендуют составлять предварительный договор во всех случаях. Он защищает интересы обеих сторон.

Покупка квартиры в долевую собственность

Подобные сделки купли — продажи осуществляются на общих основаниях. Имеется только одна существенная особенность. Необходимо обеспечить соблюдение прав других дольщиков. Владелец второй части помещения имеет первое право его приобретения. Соответственно, продавец обязан предложить заключение сделки второму собственнику части объекта.

Предложение должно быть составлено надлежащим образом. Оно носит официальный характер. Поэтому, его надо составлять в письменном виде. Образец документа долевой собственности выражает намерение лица продать свою часть. Включается предложение к второму собственнику о совершении покупки.

При нежелании выкупать помещение, нужен письменный отказ. Иначе, второй владелец сможет оспорить сделку. Она будет признана судом недействительной. Письменный отказ включает указание на нежелание заключать сделку. Он должен быть подписан, датирован.

Отказ от покупки доли в квартире

Как лучше оформить квартиру в совместную или долевую собственность?

Совместное владение не предполагает разделения помещений. Они являются общим имуществом. Каждый владелец вправе использовать их по своим нуждам. При долевой собственности, часть каждого владельца выделена. Например, гражданин владеет половиной помещения. Он имеет свою комнату, входить в нее второй владелец не имеет права.

Разделение частей обоснованно при разделе помещения при разводе. Поэтому, разделить помещение можно изначально, предусматривая развитие будущих событий.

Могут ли супруги купить квартиру в долевую собственность?

Договор купли продажи квартиры в совместную собственность супругов отвечает положениям закона. Но выделить сразу определенные части нельзя. Это допускается сделать только после заключения сделки, проведения процедуры регистрации.

Надо понимать, что любое имущество находится в общем владении супругов. Соглашение может заключаться одним из них. Но купленный объект становится общим.

Образец заполнения формы 3 НДФЛ при покупке квартиры в общую долевую собственность

Форма 3 НДФЛ предусмотрена для продавца жилья. Получение денег за реализованное помещение относится к доходам лица. Ему нужно заполнять данную форму. Главное, указать в образец формы стоимость объекта. Она будет соответствовать положениям соглашения. Само соглашение также нужно прикладывать к образцу формы.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность?

При получении ипотеки на помещение, получение вычета будет обоснованным. Такое право приобретается лицом вне зависимости от покупки целого объекта или же его части. Получение вычета происходит на основании ипотечного соглашения. Нужно предоставить в инспекцию по сборам справку об отсутствии долгов по ипотеке.

Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную собственность предоставляется работодателем. Основанием служит уведомление из инспекции по сборам. На основании уведомления, бухгалтерия перестает удерживать сбор на доходы. Сумма удержаний будет равна суммы вычета. Он рассчитывается из 13% от цены за объект.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html


Как продать долю в квартире?

25 июля 2017, 18:25  •  12558 • Полезные статьи

Продажа или покупка доли в квартире является одной из наиболее сложных юридических сделок, так как имеет огромное количество рисков, которые в процессе оформления договора «купли-продажи» необходимо предусмотреть.

Сюда можно отнести право преимущественной покупки, проблему регистрации нового собственника по месту жительства и т.д. Без проблем с оформлением документов можно купить однокомнатную квартиру от vyborstroi.

ru в Воронеже в новостройке.

Данные вопросы мало раскрыты в интернете и требует более подробного объяснения для юридически слабо подкованных людей. Главное побуждение статьи – это улучшение правовой осведомленности граждан РФ.

В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более человек, принадлежит им на праве долевой или совместной собственности. Совместная собственность – это, к примеру, квартира приобретенная супругами в браке и оформленная на одного из них.

И хотя в свидетельстве о собственности данный титул принадлежит только одному человеку, без удостоверенного нотариусом разрешение второго участника брака, право распоряжение полностью ограничено.

Долевая собственность – это часть в праве собственности на недвижимость. Она записывается форме дроби (например, 1/2, 1/3,1/10 и т.д.).

Долевую часть невозможно увидеть в прямом смысле, так как она определяет лишь право, а не определенную жилищную площадь.

Совместную собственность можно переоформить в долевую. Например, все те же супруги могут заключить брачный договор, в котором предусмотреть разделение совместно приобретенной квартиры на две долевой части (1/2). При продаже доли в квартире нужно учитывать, что право преимущественной покупки принадлежит другим собственникам. Т.е.

перед продажей долевой части третьему лицу, необходимо добиться согласия остальных собственников. Оно выражается в форме письменного отказа или бездействия после получение письменного предложения продажи.

Письменное предложение отправляется письмом с уведомлением на адрес второго собственника.

В нем указывается информации о желании продажи части, ее стоимость и другие условия. Если в течение одного месяца не поступит ответ, то это приравнивается к отказу от покупки. При этом очень важно сохранять почтовую опись, квитанцию оплаты почтовых услуг и уведомление, так как они являются доказательством отсутствия каких-либо нарушений прав второго собственника.

Также, доля должна быть продана на тех же условиях и по той же цене, что были изложены в письме. Исключением является увеличение цены.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

1. Извещение других собственников о продаже своей долевой части. В соответствии с ГК РФ продажу можно осуществить только по истечению одного месяца с момента извещения. Отказ или бездейственность собственников позволяют заключить договор «купли-продажи» с третьим лицом. 2. Продажа долевой части.

Договор «купли-продажи» должен содержать такие реквизиты, как ФИОучастников сделки, паспортные данные, адрес квартиры, номер дома, жилищная площадь и цена. Также процесс передачи и приема собственности должен быть отражен в передаточном акте, который подписывается продавцом и покупателем.

Все должны иметь соответствующее нотариальное заверение.

3. Регистрация в Росреестре.

Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы: оригиналы договора и акта приема-передачи (3 экземпляра), заявление обоих участников договора «купли-продажи», документы, подтверждающие отказ других собственников от права преимущественной покупки, паспорта удостоверяющие личности участников договора и другие документы, предусмотренные статей 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Документы для регистрации в Росреестре, можно подать напрямую, через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте. За регистрацию предусмотрена госпошлина в размере 2 тысяч рублей.

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Все довольно просто. Необходимо отправить письменное предложение по почте или в устной форме согласовать продажу со вторым собственником. После обсуждение условий и цены, можно приступить к оформлению документов.

В случае продажи второму собственнику, первый шаг, описанный в пошаговой инструкции, полностью опускается.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Нередки случаи, когда доля в квартире принадлежит ребенку и любые операции с ней можно осуществлять только за согласием органа опеки, которые к продаже доли несовершеннолетнего в квартире относятся довольно предвзято.

Поэтому необходимо предоставить доказательства того, что для ребенка была выделена доля в другом жилье и его жилищные условия не будут ухудшены. После получения соответствующих разрешений, можно осуществлять все действия, начиная с первого шага в вышеописанной инструкции.

Доказательством того, что жилищные условия ребенка не нарушаются, может служить открытый на его имя банковский счет, на который поступят денежные средства.

Как продать долю в квартире без согласия собственников?

Наиболее действенный способ продажи долевой части квартиры без согласия собственников – это отправка письменных предложений. Если письменное предложение было проигнорировано, можно смело приступать к процессу продажи (при условии, что присутствуют все необходимые доказательства, описанные в первом подзаголовке).

Иногда собственники могут быть категорически против продажи и даже пытаются оспаривать это в судовых учреждениях. Если все действия продающего сделаны в рамках закона, то суд отклонит какие-либо претензии.

Если место нахождения собственника неизвестно, то письменное предложение необходимо отправлять по последнему адресу, где он проживал.

Для него также действует срок в один месяц, по истечению которого можно осуществлять любые действия связанные с продажей.

Итоги

Данная статья составлена на основе действующего законодательства Российской Федерации. Все нормативно-правовые акты предусматривают решения тех или иных вопросов. Иногда собственники преднамеренно затягивают процесс продажи, подают бесчисленные судовые заявления и т.д. Если действовать в рамках законодательства, то всего этого можно избежать.

Подпишитесь на нас ,

Источник: http://geo-politica.info/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html


Как продать долю в квартире

/ Квартира / Доля в квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html


33 Юриста — бесплатная юридическая консультация

Купля-продажа доли в квартире

Купить или продать квартиру – ответственная задача. Особенно внимательно относитесь к подготовке документов, если квартира находится или приобретается в долевой собственности. Задумались, как оформить документы по сделке? Вам поможет эта статья.

Рассмотрим первый случай

В период брака часто осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.

Какие есть нюансы?

  1. Собственность на жилье получают двое владельцев, доли каждого отдельно прописываются в договоре.
  2. Сделку нельзя совершить без согласия второго супруга.
  3. Меняется порядок получения налогового вычета.

  4. Брачный договор дополнить изменениями: за кем, в случае развода, остается квартира, размер доли, который положен детям.

Предупредим о сложностях, с которыми связана покупка жилья в долевую собственность супругов.

Возникает коллизия закона. Семейный кодекс гласит: имущество, которое нажили муж и жена, становится совместной собственностью. Исключение: по договору между мужем и женой устанавливается долевая собственность.

Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор – это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.

Можно ли оформить покупку в долевую собственность без брачного договора?

Да, можно. Росреестр регистрирует сделку, поскольку регламентом регистрационных органов не предусмотрено представление про сделку брачного договора.

В регистрационной службе право собственности зарегистрируют в любом случае.

Покупка жилья – это радостное событие, но затратное. Поэтому вопрос о том, сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры — является актуальным.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Налоговая разъяснила: После покупки квартиры в общую долевую собственность вычет получает каждый собственник. Но, только, если сможет подтвердить расходы. Установлено ограничение: не больше двух миллионов составляет вычет для каждого покупателя. (Письмо ФНС от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/1367@).

Можно ли получить налоговый вычет, если купить квартиру у близкого родственника? Покупка у близких родственников — заманчивая сделка, можно выгодно договориться о цене. Но вычет при покупке у близких родственников, например, у родителей, детей, супруга — не предоставляется (пункт 5 ст. 220 Налогового кодекса).

Суды отказывают в предоставлении налогового вычета при покупке у близкого родственника – Апелляционное определение Оренбургского обл. суда от 7 апреля 2016 г., дело № 33-2670/2016.

Рассмотрим другой распространенный случай: продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность. Нередко собственниками квартиры является несколько человек.

Важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку письменно. Таким образом, вы обезопасите сделку и избежите притязаний бывших собственников на квартиру.

Продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность, имеет нюансы.

Алгоритм продажи квартиры при долевой собственности

  1. Каждый участник общей долевой собственности должен дать согласие на сделку.

    В противном случае сделка не будет иметь законной силы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса).

    Как правильно выразить это согласие?

    Необходимо, чтобы каждый участник подписал соглашение на продажу. Если оно не заключается, то все участники должны лично поставить подпись под договором.

  2. Рассчитать рыночную цену на продажу квартиры.

    Для этого воспользуйтесь услугами оценщика или проведите сравнение рыночных цен на жилье в вашем регионе. Заключение оценщика понадобится, если сделка будет оформляться в ипотеку.

  3. Искать покупателя.

    Сделать это можно самостоятельно по объявлению через различные сайты или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

  4. Собрать документы для совершения сделки.

    Какие документы потребуются? Перечень установлен статьями 16 и 17 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них: документы, подтверждающие переход жилья в вашу собственность, подтверждения прав на долю, которые имеет каждый участник общей долевой собственности, выписка из домовой книги, сведения БТИ.

  5. Поставить подпись под договором.

    Расписаться лично или оформить доверенность, заверить у нотариуса на право подписи одного из участников от лица остальных.

  6. Представить пакет документов на гос. регистрацию в Росреестр, затем получить оплату по сделке.

Покупка комнаты в квартире

Комната выгоднее и меньше затрат, чем квартира, поэтому комнаты становятся привлекательным объектом для собственности. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем при приобретении дома или квартиры, хлопот с документами достаточно.

Как избежать проблем при покупке комнаты? Нужно следовать букве закона и соблюдать формальности. Тогда не возникнет оснований оспорить сделку.

5 моментов, которые нужно учитывать при покупке комнаты

  1. Извещение других собственников.

    При продаже комнаты нужно понимать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса).

    Если это правило нарушить, есть риск, что другие собственники начнут оспаривать сделку и претендовать на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК).

    Поэтому, чтобы проблем со сделкой не возникло нужно обязательно известить других собственников о продаже доли.

  2. Отправлять извещения другим владельцам заказным письмом с уведомлением. Фиксировать факт отправки у нотариуса.

    В суде это укрепит вашу позицию, в случае, если другие владельцы захотят оспорить сделку. Так Воронежский обл. суд признал продажу комнаты состоявшейся сделкой, поскольку в деле имеются заказные письма с уведомлением, подтверждающие направление извещений другим собственникам (Апелляционное определение от 16 декабря 2014, дело № 33-6591).

  3. Нельзя изменять сумму, по которой продается комната, указанную в уведомлении. Эта цена является фиксированной.

    В противном случае у суда будут все основания отменить сделку. Так, Центральный рай суд Хабаровска перевел права покупателя на истца, потому что комната была продана за большую сумму, чем указано в извещении о продаже (Решение по делу №2-2454/2013 от 22 мая 2013).

  4. Подождать месяц с тех пор, как собственникам направлено извещение.

    Со сделкой торопиться не стоит, чтобы не возникло проблем с другими собственниками. Абзац 2 пункта 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил месячный срок ожидания ответа от других собственников. Если согласия на сделку не поступило, то комнату можно спокойно продавать другому покупателю.

  5. Заверить отказ от покупки у нотариуса.

    По закону это делать не обязательно, но отказ, заверенный нотариально, гарантирует, что сделка будет безопасной и ее нельзя будет оспорить.

Остались вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость? Помогут юристы сайта «33 Юриста. ру». Юристы расскажут обо всех подводных камнях в законодательстве, разъяснят, что означает преимущественное право покупки. Отличное знание закона и богатый опыт станут залогом успешной сделки.

Источник: https://33urista.ru/blog/nedvizhimost/pokupka-dolevoj-sobstvennosti


Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

Иногда в жизни бывают ситуации, когда нужно срочно продать недвижимость. Сложнее обстоит дело, если она является лишь долей целого объекта. Так или иначе, этот вопрос не простой. Разобраться в нем поможет статья, рассказывающая о том, как продать квартиру в долевой собственности или одну из долей в ней.

Понятие долевой собственности

Под долевой собственностью подразумевают право сразу двоих или более владельцев на объект (квартиру). Каждый из них имеет в собственности часть недвижимости, то есть вправе ею не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться.

Доли в квартире, как правило, имеют различные размеры. Если же в документе их конкретные числовые выражения не установлены, то они по умолчанию воспринимаются одинаковыми. Если же определен, то каждый из собственников получит разный размер денежных средств, в случае ее продажи.

Определить физически долю в общей собственности нельзя, так как в этом случае должен быть отдельный выход и наличие всех коммуникаций. Поэтому, такой вариант становится возможным только в отдельном доме. Пользование оформляется по договоренности, но если это невозможно, то разрешается в суде.

Каждый собственник в общей долевой собственности вправе требовать, чтобы другие пользовались лишь той долей, которая соразмерна его. Если же это не представляется возможным, то он может потребовать компенсацию. А при его незаинтересованности, суд может потребовать выплаты компенсации даже без его согласия.

Также дольщики должны оплачивать налоги, коммунальные услуги и другие общие расходы. В то же время любой из них вправе подарить, завещать или продать имущество, но с некоторыми особенностями:

  • собственники других долей квартиры имеют преимущественное право на нее;
  • они должны быть оповещены перед продажей письменно;

При нарушении этого права любой из собственников может потребовать переоформить право первого покупателя на него. В случаях, когда владелец доли является злостным неплательщиком, кредитор может потребовать, чтобы им была выделена доля, которая соответствует долгу. Тогда должник обязан продать долю совладельцам и оплатить кредит.

Особенности покупки

Несмотря на рискованность предприятия, доля собственности в квартире становится нередко объектом покупки. Ведь, стоимость ее гораздо ниже, чем недвижимости в целом. Это и является главным аргументом «за». Также такое приобретение часто делается ради прописки.

Но когда квартира приобретается не полностью, а лишь в виде части, это несет с собой и много недостатков.

  1. Так, для покупки нужно получить согласие других собственников, но нередко связаться с ними не представляет возможности.
  2. Чтобы преимущественное право не действовало, иногда предпочитают оформлять договор мены или дарения. Но тогда покупатель должен осознавать весь риск, на который он идет. Ведь, если будут выявлены недостатки, то вернуть деньги уже невозможно.
  3. Если он собирается проживать по тому адресу, нужно выяснить, с кем придется жить. Ведь, несмотря на заверение собственника доли, потом может выясниться, что «соседи» живут в комнате, и являются весьма неприятными личностями. Знакомство необходимо и в том случае, если планируется покупка всей квартиры. Другие собственники могут на это согласиться, а могут и отказаться.
  4. Перед тем, как передавать продавцу денежные средства, нужно убедиться в том, что он является дееспособным лицом, а если его представляет другой человек, то должны быть проверены все документы. Ведь, зачастую долю могут попробовать продать даже, если человека уже нет в живых.
  5. Если осуществляется покупка квартиры в долевую собственность, то должны быть прописаны доли на каждого.
  6. Проблемы могут возникнуть впоследствии и с регистрацией членов семьи. Покупатель спокойно регистрируется на приобретенной жилплощади. А вот для того, чтобы прописать других людей, потребуется согласие всех собственников.

Если предполагается продажа части квартиры, находящейся в долевой собственности, то крайне нежелательно оформлять договор мены или дарения. Необходимо соглашаться только на договор купли-продажи.

Продажа доли

Когда продается не целая квартира, а ее доля, то должно быть получено согласие всех прочих совладельцев на совершение сделки. Кроме того, соблюдается их преимущественное право, в соответствии с которым они могут первыми выкупить долю. На принятие решения отводится ровно месяц. Если по истечении месяца выкупа не последует, то можно приступать к сделке.

Получается, что покупка доли сопряжена со многими сложностями. С одной стороны, другие лица, во владении которых она пребывает, иногда не соглашаются, чтобы продаваемый участок принадлежал определенному потенциальному покупателю.

С другой стороны, дольщики иногда стремятся обойти преимущественное право, оформляя договор дарения или мены. Это также не является лучшим вариантом для будущего собственника.

Ведь, проданный участок – долю по факту, но оформленный в виде договора дарения опротестовать не получится, и деньги свои вернуть невозможно.

Когда преимущественное право не действует

По закону, если доля продается на торгах для того, чтобы покрыть долг по кредиту, то право не учитывается. Однако, если это единственное жилье собственника, то продажа невозможна. Отобрать долю можно только тогда, когда она заложена для выплаты ипотеки, а также когда у собственника имеется иное жилье, и по данному адресу он не проживает.

Как продать целую квартиру

Бывают и ситуации, когда продаваться может и целая квартира, находящаяся в долевой собственности. Это можно осуществить двумя способами:

  • с одним договором;
  • с несколькими договорами с каждым из собственников.

Конечно, более выигрышным является первый вариант, когда со всеми дольщиками оформляют единственный договор. Тогда они должны действовать вместе. Пошлина окажется ниже, и не нужно будет составлять документы, а также ждать определенный период для реализации преимущественного права.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html


Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Часто у собственников возникает вопрос: как продать квартиру в долевой собственности? Тут появляется ряд дополнительных вопросов, на которые не сразу находятся ответы. Для начала нужно разобраться в законодательстве, а потом оформлять сделку.

Важно! Нужно учитывать, что у нескольких владельцев недвижимости находятся в руках не квадратные метры, а право свободно владеть и пользоваться данным имуществом. Свободно распоряжаться нет возможности, так как жилье не полностью в их собственности.

Перед продажей квартиры возникает ряд вопросов: как оформить продажу жилья, если несколько принципалов (обладателей права собственности)? Что делать, если одним из совладельцев является лицо, не достигшее совершеннолетия? Как продать, если другие владетели против продажи?

Продажа квартиры в долевой собственности осуществляется согласно утвержденному законом порядку. Этот порядок не может быть нарушен владельцами, ни при каких условиях.

Как правильно выделить свою долю

Прежде чем начинать продажу, нужно выделить свою долю в квартире. Долю можно выделить реально. Проще всего это сделать, раздав каждому по комнате, если это возможно. Если квартира трехкомнатная, и совладельцев тоже три, то каждому полагается по комнате. Это и есть выделение натуральной доли. Все просто: сколько принципалов, на столько частей делится имеющееся жилье.

Если владетели сами не могут решить, какая из комнат принадлежит каждому из них, то это может сделать суд. Также он вправе составить график пользования общими комнатами, например, туалетом, ванной, кухней и гостиной.

Если же оба хозяина смогли договориться, то тот, который планирует продать свою долю, выделяет ее из общей долевой собственности путем документального подтверждения.

Что нужно сделать перед продажей

Законодатель установил ряд правил для тех, кто хочет продать жилье, находящееся в долевой собственности:

  • Прежде чем продать свою часть третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим держателям по той цене, которая на данный момент действует на рынке недвижимости. Обязательное условие – предложение должно быть в письменной форме.
  • Отказы собственников должны быть подтверждены документально.
  • Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется нотариально. При этом нужно учитывать, что нотариус берет определенный процент от сделки – 0,5% от суммы договора. Но законодатель четко определил суммы, в пределах которых может быть пошлина: 300 – 20 000 руб. Стоит учитывать, что в каждом регионе могут быть свои поправки относительно суммы. Так, в Москве жилье имеет высокую стоимость, соответственно, его часть тоже будет дорогая.
  • При подписании договора у нотариуса присутствие всех собственников обязательно. Собственников должны быть с собой документы, удостоверяющие их личности, и документы на продаваемое жилье.

Если владельцы согласны, то договор подлежит оформлению в короткие сроки. Не нужно ждать месяц, как в случае несогласия на продажу. Это полный перечень правил, которым нужно следовать во время продажи доли.

Что делать, если кто-то из совладельцев против

Если один из собственников категорически против сделки, то можно выкупить его долю. Сначала этому собственнику делается предложение о покупке его части, затем он рассматривает предложение в течение месяца. Он может и отказать в продаже своей части. В таком случае у собственника есть несколько вариантов:

  • Оформить дарственную части доли, а оставшуюся ее часть продать одаряемому. Суть в том, что тот, кто получает в дар часть доли, автоматически становится собственником и имеет право выкупить продаваемую долю целиком.
  • Оформить договор дарения на всю свою долю, а денежные средства получить позже. Однако такая сделка является притворной, и другие совладельцы могут ее оспорить в суде.
  • Заложить часть продаваемой доли, выручив за нее средства как за целую часть. С точки зрения юриспруденции, данный вариант является самым юридически правильным.

Прежде чем прибегать к таким методам, нужно:

  • Попытаться решить вопрос мирным способом, предложив владельцам выгодные условия, на которых покупается объект.
  • Уведомить посредством заказного письма совладельцев о намерении продать свою часть. Если они не хотят общаться и никак не реагируют на письмо, то можно смело обращаться в суд.
  • Если один из совладельцев находится далеко, и нет возможности его найти, то уведомление о намерении продать часть жилья направляется по последнему известному адресу.
  • Если мнение других владельцев было проигнорировано, то если они предъявят доказательства того, что их не уведомляли о продаже жилья и не предлагали выкупить долю, то суд может признать совершенную сделку неправомерной и потребовать возврат средств.
  • Если несколько собственников не выразили согласия или несогласия, не отвечают на предложения выкупить продаваемую долю и вообще никак не реагируют на происходящее, то можно смело обращаться в суд. Данная ситуация будет решена в короткие сроки.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe-vladenie/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html