Как продать дом с обременением

Оформление договора купли-продажи с обременением

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html


Можно ли продать квартиру с обременением. Преимущества и недостатки сделок с «проблемными» квартирами

Приобретая квартиру, потенциальный покупатель должен осознавать, что собственник, предлагающий недвижимость, может быть ограничен в своих правах распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Это означает возможность признания сделки недействительной, что может привести к утрате средств, которые были уплачены покупателем по договору купли-продажи.

Факт наличия обременений может являться причиной возникновения каких-либо обязательств покупателем перед частными лицами, организациями, которые имеют определенные права на приобретаемую квартиру.

В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будет рассматриваться понятие «обременение» — каким образом могут возникать ограничения, которые являются препятствием для продажи квартиры, и к чему может привести наличие подобных препятствий в том случае, если сделка, все-таки, состоялась.

Риски на первичном и вторичном рынке

Наиболее защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир, предлагаемых на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и в значительной степени ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.

Ситуация на вторичном рынке жилья является прямо противоположной, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять – нет ли у предложенной квартиры «приданного», которое может принести немало хлопот.

Однако не стоит сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.

Что такое «обременение»

Итак, под термином «обременение» принято понимать наличие ограничений на некоторые операции с недвижимостью, эти ограничение связаны, главным образом, с правами третьих лиц. То есть, квартира может быть продана владельцем только в том случае, если частное лицо организация, которой принадлежит часть прав на недвижимость, изъявят свое согласие на отчуждение.

Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком. Так, при ипотечном кредитовании квартира остается залогом до полной выплаты кредита, собственник может ее продать только с согласия банка.

Кроме того, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. Договор аренды также может накладывать на собственника определенные ограничения.

Когда продается квартира «с приданным»

Случаи, когда квартира с обременением продается, можно условно разделить на две категории:

  • Мошенническая операция, предполагающая сокрытие от потенциального покупателя факт обременения. В этом случае новый владелец может быть лишен имущества через суд (по причине признания сделки недействительной и нарушения прав остальных собственников). Или же он автоматически приобретает обязательства (например, перед банком, если жилье под ипотекой);
  • Чистая сделка, предполагающая согласие залогодержателя или же снятие обременения законным путем (выплата покупателем суммы задолженности по ипотеке, снятие ареста).

Насколько выгодны сделки с обременением

Операции с недвижимостью, на которую наложены ограничения, являются достаточно сложными, и требуют от риэлтора немалого опыта и профессиональных знаний. Что, собственно, и сказывается на размере вознаграждения, предусмотренного в подобных случаях.

Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях будет намного разумнее доверить оформление документов и проведение необходимых проверок специалисту из крупного и «проверенного» агентства недвижимости.

Однако, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение хорошего специалиста по недвижимости, покупка квартиры с обременением может быть весьма выгодной. Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может в некоторых случаях снижать цену на 35%-40% относительно рыночной цены.

Как проверить наличие обременения

Потенциальный покупатель, не обладая достаточными познаниями юридических тонкостей, подвергается существенному риску при самостоятельной подготовке и проведении сделки с «проблемным» жильем. Однако проверить наличие обременений довольно просто – все ограничения по недвижимости централизованно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Покупатель имеет возможность лично обратиться в ближайшее отделение Росреестра, в Многофункциональном центре или же сделать запрос на сайтах rosreestr.ru, gosuslugi.ru. Перед тем, как заказывать выписку, нужно оплатить государственную госпошлину и заполнить бланк заявления.

Интересующая информация будет находиться в п.4 выписки ЕГРП, а если квартира не имеет обременений, то в этом же пункте будет отметка «не зарегистрировано».

Подобную проверку необходимо проводить в отношении любой квартиры, которая предлагается на рынке, поскольку владелец может попытаться скрыть наличие обременений.

Особенности продажи жилья с обременением

Наиболее простой и распространенной сделкой является продажа жилья в ипотеке, банк дает согласие на переоформление залога либо на досрочное погашение, после чего стороны проводят расчеты в порядке, который отражен в договорах. Когда расчеты проведены, банк снимает обременение и квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Более рискованной операцией является передача прав по договору ренты и пожизненного содержания. На нового владельца недвижимости переходят обязательства перед залогодержателем, который имеет право в любой момент отменить сделку (при соблюдении определенных условий).

Покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения), чревата осложнениями, которые преодолеть бывает крайне проблематично даже через суд. Так, выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.

Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире.

Заключение

Рассматривая преимущества и недостатки операций с «проблемной» недвижимостью, специалисты RealtyPress.ru хотели бы еще раз подчеркнуть, что любые выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов потенциального покупателя. Такую защиту может обеспечить максимальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых сам покупатель может даже не догадываться.

К проверке недвижимости и заключению соответствующих договоров рекомендуется привлекать профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве или же эксперта надежной риэлтерской компании. Хорошее вознаграждение и определенные репутационные риски (для привлеченных специалистов) станут для покупателя гарантией отсутствия возможных проблем после переоформления недвижимости.

Realtypress.ru

Ключевые понятия: Ипотека

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_11027.html


Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca


Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

 

Обременение в пользу продавца  довольно  частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена  18.03.2018 г

Обременение в пользу продавца

Как снять обременение

Обременение в пользу продавца регистрируется  в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

  • Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения ( вносится запись об ипотеке),  в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

  • Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.
  • Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
  • В  выписке из ЕГРН  запись об обременении  будет отражена
  • На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.

 

  • Сделка с обременением  регистрируется 5 рабочих дней
  • Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
  • С заявлением о погашении записи об ипотеке документ о полной оплате в Росреестр не передается!

Обременение в пользу продавца. договора 

  • В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие  сроки и какими суммами  будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  • Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату,  но при этом не прописали о  возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено,  потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  • Регистрация  обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь

Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой  многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать. Ведь снять его легко!Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.

Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/


Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца в 2018 — образец

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/


Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры.

Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость.

Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/


Продажа квартиры с обременением — что это?

Обременение – серьезная преграда при купле-продаже недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, узнать о его существовании лучше до оформления договора.

Проведение сделок с объектами недвижимости сопряжено с определенным риском и сложностями. Чаще всего, продать жилье с обременением возможно, однако, требует от продавца и покупателя дополнительных усилий. О том, что необходимо для этого предпринять, будет изложено далее.

Под обременением квартиры понимается ограничение прав владельца, которое накладывается на пользование и распоряжение имуществом. Оно не снимается в результате смены собственника жилья.

Его наличие отмечено в свидетельстве о регистрации права на квартиру. Присутствие обременений, указанных в этом документе, затрудняет или даже запрещает отчуждение недвижимости.

Если реализация возможна, то сделка по продаже жилой площади совершается по значительно сниженной цене, относительно схожей, но не имеющей наложенных обременений. С целью выяснения всех нюансов относительно подходящей квартиры, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Типы обременений

Для того чтобы решить ситуацию с ограниченными правами, нужно вникнуть в ее суть. Необходимо знать значение обременений каждого вида и их влияние на предпринимаемые действия продавца и будущего владельца.

В законодательстве есть следующие виды обременения:

  • Ипотека. Приобретение недвижимости на заемные средства сопровождается временной передачей части прав на квартиру кредитору. Эти права вернуться собственнику после полной выплаты долга. Обременение, в данном случае, служит весомой гарантией возврата средств банку. По этой причине, до исполнения сторонами всех обязательств, владелец жилья не вправе отчуждать заложенную недвижимость;
  • Аренда. Покупка жилья с квартирантами – неприятный факт. Поэтому продавец не должен совершать сделку до окончания срока действия договора найма и выселения арендаторов. Проблема возникает в случае, если квартиранты должны освободить помещение еще не скоро, например, через год. В этом случае, заставить их съехать можно только через суд;
  • Рента. Позволяет получить квартиру собственника взамен на пожизненное оказание ему материальной и иной помощи. Поэтому хозяин не вправе продать (обменять, подарить) свою недвижимость, которая после его смерти должна перейти к рентодателю. В случае если собственник передумал отдавать квартиру или у него отпала необходимость в посторонней помощи, нужно расторгнуть договор ренты. Владелец жилого помещения обязан будет вернуть переданные ему финансы и материальные ценности, а также компенсировать стоимость приобретенных для него продуктов, лекарств и др.;
  • Арест. Это одно из самых сложных обременений. Причиной наложенных ограничений может являться наличие задолженности за коммунальные услуги. Подобные меры применяются со стороны государственных структур, поэтому никакие другие организации не в состоянии изменить ситуацию. Как правило, обременение не позволяет отчуждать объект недвижимости, однако, есть и особые ситуации, препятствующие проживанию владельца в собственной квартире;
  • Доверительное управление. Это случай, когда за квартирой закрепляется лицо, присматривающее за ней. На время действия договора с управляющим, к нему переходит часть прав. Необходимость в нем возникает у некоторых собственников, уезжающих на длительный срок за пределы страны. В обязанность нанятого человека входит оплата коммунальных услуг и контроль сохранности имущества. Доверительное управление прекращается раньше срока, в случае смерти исполнителя или по соглашению сторон.

В чем опасность квартиры с обременением для каждой из сторон сделки?

Опасность продажи жилплощади с обременением ничуть не меньше ее покупки. Собственник, не снявший перед продажей ограничения с квартиры в силу стечения обстоятельств, будет долгое время решать возникшие проблемы.

Ситуация осложнится, если будущий хозяин после завершения сделки уедет за пределы страны и не сможет явиться и помочь их устранить.

Собственникам, желающим получить помощь в продаже недвижимости с обременением, стоит проконсультироваться у юриста. Он сможет рассказать обо всех деталях сделки и подобрать подходящее решение вопроса.

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

По этой причине, собственнику целесообразнее решить вопрос со снятием обременений до продажи квартиры. Будущий хозяин также рискует приобрести вместе с жилплощадью дополнительные хлопоты.

Существующие ограничения не дадут ему стать полноценным владельцем недвижимого имущества. Вернуть деньги до того, как проблемы решатся, будет невозможно. Рассмотрение дела в суде может продлиться несколько лет.

Одним из наиболее сложных случаев является приобретение жилья с прописанным ребенком. Не проще ситуация, когда доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Обговаривать детали такой сделки и осуществлять грамотную передачу допустимо лишь при согласии опекунов. Не все из них пойдут на это.

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Подобные сложности проще предупредить, чем потом бороться с ними. Снизить риски покупателю поможет тщательное изучение документов, домовой книги и имеющихся обременений. Эти несложные действия помогут сэкономить силы, время и деньги.

Как проверить обременение квартиры

В ЕГРП заносятся все обременения на недвижимое имущество. Выписку из него можно заказать в Росреестре или многофункциональном центре.

Она позволит проверить чистоту интересующей квартиры. Запросить сведения можно на порталах gosuslugi.ru и rosreestr.ru. Услуга предоставления выписки из ЕГРП требует уплаты государственной пошлины.

Если за объектом недвижимости не значатся обременения, то пункт 4 справки будет содержать надпись «не зарегистрировано».

Продажа квартиры с обременением

Продемонстрировать процедуру можно на примере ипотечной недвижимости. Обременение на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, действует до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен банку.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Есть ли возможность продать квартиру, не снимая обременения?

Обремененные объекты недвижимости закон продавать не запрещает. Исключением являются квартиры, находящиеся под арестом или в домах, признанных аварийными.

После сделки купли-продажи, обременения не снимаются, а переходят к новому хозяину. Это стоит помнить гражданам, покупающим недвижимость без обращения к специалистам, способным проверить чистоту сделки.

Какие существуют риски

В случае, когда жилое помещение обременено рентой, то лицо, выплачивающее ее, не вправе продавать недвижимость без согласия получателя. Покупатель квартиры с таким обременением рискует остаться без квартиры в результате аннулирования сделки.

Приобретение жилья с арендаторами грозит долгим ожиданием окончания срока действия договора найма. Если же квартирантам удастся прописать в ней новорожденного, то вселения можно вообще не дождаться.

Снятие обременения

Гражданский кодекс регламентирует процедуру снятия обременения. Сделать это можно и через суд, если для этого есть все основания.

Если квартира приобретена в ипотеку, то банк вправе дать клиенту письменное согласие на снятие обременения или сделать в закладной отметку о том, что долг погашен. Росреестр снимет все обременения в течение 3-х рабочих дней.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/chto-znachit-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem.html


Как продать дом с обременением

Недостаток метода состоит в том, что продавец должен не просто найти покупателя, но и убедить его дать задаток в размере долга, оставшегося по ипотеке. На такое согласен далеко не каждый человек. В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Покупка недвижимости с обременением

Отсудить Вы можете, но есть свои тонкости. Возможно, в отношении фирмы-застройщика открыта процедура банкротства. При обращении в суд необходимо будет доказать, что Вы полностью оплатили стоимость квартиры.

Только в судебном процессе можно будет сказать, возможно ли взыскать долю в виде квартиры у фирмы-застройщика.

Безусловно, Вам необходимо будет сделать независимую оценку квартиры, чтобы понимать ее рыночную стоимость.

  1. Заключение предварительного договора, по которому продавец обязуется погасить ипотечный кредит, снять обременения и затем заключить основной договора.
  2. Продажа недвижимости с переводом ипотечного кредита на покупателя. Для этого необходимо согласие банка и, что бы покупатель подходил по всем требованиям кредитования (платежеспособность, хорошая кредитная история).

Покупка и продажа недвижимости с обременением

Необходимо, чтобы передача денег была оформлена с минимальными рисками для покупателя: ведь между снятием обременения и подписанием основного договора купли-продажи остается промежуток времени, в течение которого продавец может отказаться от сделки. Желательно составить предварительный договор, в котором будет точно указана не только переданная сумма, но и ответственность продавца в случае, если он передумает.

Единственная обязанность, которая возникает у владельцев такой недвижимости — не препятствовать пользователям сервитута в осуществлении их прав. Однако лучше заранее узнать о наличии этого обременения, чем столкнуться с неприятным сюрпризом уже после заключения сделки. Сведения о возможных сервитутах можно получить из местного земельного кадастра.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Рента или пожизненное содержание с иждивением – виды обременений квартиры, позволяющие решить проблему приобретения жилья за счет определенных договором выплат или действий. Но эти ограничения имеют и свои риски, в частности, появление наследников квартиры, оспаривающих право на нее.

Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.

Можно ли продать квартиру с обременением

Кроме того, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. Договор аренды также может накладывать на собственника определенные ограничения.


Покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения), чревата осложнениями, которые преодолеть бывает крайне проблематично даже через суд. Так, выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.

Обременение на квартиру и ее продажа

Как же защитить себя и узнать, находится ли продаваемая квартира под обременением? Право накладывать обременение на недвижимость имеют территориальные органы Управления Федеральной службы госрегистрации. Факт обременения на квартиру подлежит регистрации в Росреестре.

Это объясняется тем, что сведения, в том числе и о недвижимости с обременением, которые заносят в ЕГРП, используют при заключении сделок купли-продажи недвижимости (выписка их ЕГРП для составления договора обязательна).

Это гарантирует покупателям честную сделку, так как продавцы квартир иногда пытаются утаить информацию об обременении.

Многим сегодня приходится продавать квартиру под обременением. Происходит это по разным причинам. Что это значит – обременение на квартиру? Обременение дает возможность приобретения некоторых прав собственности на это жилье лицами, не являющимися ее владельцами.

В правоустанавливающих документах присутствует соответствующая запись – свидетельство с подтверждением госрегистрацию о праве собственности на объект недвижимости.

Обременение начинает действовать после вынесения соответственного судебного решения либо при заключении договора.

Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением

Но обременением может быть не только это.

В качестве него может быть применена рента с пожизненным содержанием, аренда, арест имущества, сервиут, смысл которого заключается в ограниченном пользовании объектом, доверительном управлении.

Обременением является также принадлежность объекта к памятнику культуры. Информация, касающаяся наличия обременения, содержится в свидетельстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимости.

Рекомендуем прочесть:  Документы на детское пособие малоимущим

Однако, вернемся к рассмотрению ситуации, позволяющей рассмотреть вопрос с судьбой недвижимости, с которой не было снято обременение.

Насколько такая сделка будет безопасной для покупателя? Безусловно, для успешного проведения сделки, идеальным вариантом является ситуация, при которой обременение с квартиры перед передачей прав собственности будет снято. Стоит отметить, что юристы практикуют вариант, заключающийся в использовании сейфовых ячеек.

Такой подход позволяет застраховать свои интересы, давая возможность продавцу получить доступ к ячейке при условии предоставления оригинала свидетельства о регистрации права собственности уже на нового владельца.

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

  • сведения о сторонах;
  • предмет соглашения и его характеристики;
  • цена квартиры;
  • последовательность совершения расчетов и условия передачи имущества;
  • ответственность, которую будут нести стороны при несоблюдении данных условий;
  • указание, что на объект наложено обременение.

При продаже квартиры иногда возникают нюансы, появляющиеся непосредственно при наличии на продаваемом объекте обременения. Соответственно, возникает ряд вопросов, которые касаются законности такой сделки. Это заставляет собственников искать возможности, как продать квартиру с обременением, не нарушая ничьих прав.

Какие особенности при продаже квартиры с обременением

Арест имущества — очень сложное обременение, предполагающее полный или частичный запрет на распоряжение имуществом, а порой — и на пользование им.

Характерной его чертой является вид лиц, которые могут наложить арест: суды, правоохранительные органы, судебные исполнители.

Наложение ареста может преследовать различные цели – например, его применяют в качестве обеспечения, а также могут использовать как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Каждый из вышеописанных вариантов может быть применен и тогда, когда залогодержателем выступает не банк, а другое юридическое или даже физическое лицо: обременение фиксируется регистрационными органами в любом случае, поэтому продажа квартиры может произойти только с согласия залогодержателя.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Источник: http://russianjurist.ru/avto/kak-prodat-dom-s-obremeneniem


Продажа квартиры с обременением

Реализация недвижимостью сама по себе является довольно сложным и ответственным мероприятием, связанным с определенными рисками, тратой времени, нервов и денег.

Однако, продажа квартиры с обременением является вполне возможным и реальным мероприятием, если подойти к нему продуманно, со знанием буквы закона и действующих правил. Но, при наличии ограничений, связанных с возможностью полного или частичного отчуждения имущества, проблем становится еще больше.

Рассмотрим, что является обременением при приобретении квартиры и какие существуют варианты ее реализации с минимальным ущербом и без нежелательных последствий.

Сбыт ипотечного жилья

Ипотека является наиболее частой причиной наложения запретов на свободу распоряжения купленной в кредит недвижимостью. Реализовывать квартиры с ограничением ипотекой теоретически возможна, но только с разрешения и при посредничестве банка.

Причиной тому является то, что подписывая договор о целевом кредите, заемщик соглашается с тем, что объект покупки будет находиться в залоге у банка до полного погашения всей суммы долга.

Если у покупателя отпала необходимость в приобретении жилья или возникли финансовые трудности, то возникает вполне понятный вопрос: можно ли продать квартиру с обременением?

Если кредиторы видят, что заемщик не сможет вовремя гасить ипотеку, то они идут ему навстречу. Это вполне обосновано, так как просрочки приводят к аресту, отчуждению жилья и последующим расходам по его содержанию и реализации. Как это ни странно, обеспеченный заемщик с положительной кредитной линией может получить отказ. Финансовые структуры с большой неохотой расстаются с такими надежными клиентами.

Вот, как можно приобрести квартиру под обременением ипотекой:

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.

Определенным минусом переоформления ипотеки являются ограничения по владению недвижимостью до полного погашения долга.

Как продать жилье с прописанными людьми?

Прежде, чем приобрести недвижимость, покупатели всегда интересуются содержимым домовой книги, а именно наличием лиц, в ней прописанных. Если такой факт имеется, то шансы выгодно реализовать квартиру с обременением, когда прописан человек, значительно снижаются.

В зависимости от того, кто зарегистрирован, нужно сделать следующее:

  1. Взять официальное согласие с супруга или лиц, у которых есть право на долю недвижимости. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в нотариальной конторе.
  2. Перед тем, как продать квартиру с обременением пропиской, взять письменные обязательства (тоже заверенные нотариусом) со всех зарегистрированных о том, что они обязуются выписаться.
  3. Получить доверенность на оформление выписки от людей, прописанных там, но не имеющих возможности лично прибыть в паспортный стол для проведения этой процедуры.
  4. Получить разрешение от опекунов на выписку детей и недееспособных лиц. Для этого их нужно зарегистрировать на жилплощади, качество которой не уступает объекту сбыта.

Таким образом, вопрос о том, можно ли реализовать квартиру с обременением, является вполне разрешимым при условии продуманного подхода.

Продажа арендованной недвижимости

Официально арендой считается процедура, которая оформлена в виде заверенного нотариусом договора, срок действия которого составляет не менее одного года. Фактически не являясь владельцами жилплощади, арендаторы имеют полное право проживания до окончания срока действия сделки.

Если покупателя это не устраивает, то продажа квартиры после снятия обременения аренды осуществляется после ее окончания. Но, решить этот вопрос можно и по соглашению сторон. Арендаторам выплачивается компенсация и договор аннулируется.

Впрочем, если покупатель не спешит, то производится покупка недвижимости и заключается соглашение о том, что продавец будет перечислять ему плату за аренду. Это будет неплохим способом получения дополнительного заработка.

Реализация арестованного жилья

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

Проведение отчуждения такой недвижимости будет выполнить невозможно до тех пор, пока не будут решены финансовые или юридические проблемы. Но, дать объявление о продаже жилья его владельцу никто запретить не может. Это позволит собрать определенный круг потенциальных покупателей, пока вопрос о снятии ареста будет находиться в стадии разрешения.

Арест с недвижимости снимается сразу после того, как орган, его наложивший, получает официальную информацию о решении возникших проблем. После этого покупателю необходимо проверить факт снятия ограничений в Росреестре.

Продажа жилья в ренте

Если квартира связана с договором ренты, то к такой сделке покупатели относятся двояко. С одной стороны, есть возможность очень хорошо сэкономить на приобретении недвижимости, заплатив на порядок ниже, чем за обычную недвижимость.

С другой стороны, возможность одностороннего расторжения соглашения по ренте со стороны ее получателя довольно велика.

Весьма существенным является и тот фактор, что не определен срок вступления покупателя в право собственности на приобретенную недвижимость.

На заметку: Продажа недвижимости в ренте возможна только с письменного согласия со стороны ее получателя.

Но, даже дав такое согласие, он оставляет за собой полное право пожизненного проживания в квартире и после смены владельца. Поэтому, перед тем, как продать недвижимость с обременением рентой, нужно позаботиться получением официального согласия ее хозяина.

по теме

Источник: http://ZaNasledstvom.ru/imushhestvennye-spory/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/


Продажа дома с обременением

01.06.2018

Если вы приобретаете дом или квартиру, не поленитесь и возьмите справку ЕГРП. Несмотря на то, что данная услуга будет стоить денег, вы получите максимально полную и подробную информацию о том, какие ограничения есть на данном имуществе.

Обращайте внимание на то, что, возможно, покупаемая квартира находится в аренде. В этом случае ее съемщик останется там до числа, указанного в договоре, при условии, что такой составлялся. Тем не менее, сам арендатор не принимает никакого участия в процессе, для него все остается так, как и было.

Это же касается и стоимости проживания.

Договор купли продажи дома с обременением

2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) на счет № в банке рублей согласно прилагаемому к настоящему требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет, подтвержденному Продавцом.

Закон РАА

Договор купли продажи с обременением это отличный способ законно продать или купить имущество, которое находиться под залогом. Цена покупки может быть гораздо ниже рыночной. Дело в том, что не один человек не захочет покупать имущество находящееся под обременением. А вот грамотные люди, наоборот стараются заключать договора купли продажи с обременением и на этом экономить.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Покупка и продажа недвижимости с обременением

Обременение — это юридически обоснованные условия, которые ограничивают право собственника на владение своим имуществом. Если объект переходит к другому владельцу, обременения не снимаются.

Поэтому до приобретения недвижимости обязательно нужно удостовериться в том, что связанных с ней обременений нет, либо они есть, но цена объекта снижена настолько, что покупка все равно будет выгодной.

Чтобы выяснить все сведения о понравившемся объекте, желательно воспользоваться услугами юриста.

Жилье с обременением: как его не купить

Следующий естественный вопрос: какие организации и в каких случаях перечисленные ограничения налагают? Применительно к обременениям, это территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Это те органы, которые производят госрегистрацию сделок с недвижимостью – на риелторском сленге их еще называют Регпалатой.

В случае заключения сделки, предполагающей обременение (самый частый вариант, как мы помним – ипотека) такая пометка вносится в базу данных Росреестра, а собственнику недвижимости выдается свидетельство о собственности с соответствующей записью.

Что значит продажа квартиры с обременением

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Договор продажи квартиры с обременением

Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.

Сделки, требующие пристального внимания

Кроме вышерассмотренных сделок с обременением, существуют и другие, которые также требуют внимательного отношения к себе.

В этом случае необходимо обратиться к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором указано, что обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество.

При владении имуществом для его собственника эти условия будут носить стесняющий характер. Об этом было указано выше, когда рассматривались ограничения на распоряжение таким имуществом.

В качестве обременения могут выступать арест имущества, аренда, рента с пожизненным содержанием, сервитут — право ограниченного пользования объектом, доверительное управление. Принадлежность недвижимости к памятнику культуры также является для нее обременением.

Данные о наличии обременения на недвижимость содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Ограничения могут устанавливаться в каждом конкретном договоре между сторонами, когда недвижимость обременяет подобным свидетельством.

Договор купли-продажи с обременением

Второе место в обременительных сделках занимает договор купли продажи с обременением выплаты средств по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. В этом случае право собственности переходит от продавца к покупателю, сразу, а передача денежных средств осуществляется в установленный законом срок для реализации государственного сертификата.

Оформление договора купли-продажи квартиры с обременением

Квартиры с обременением сегодня в большом количестве представлены на рынке недвижимости для осуществления сделок купли-продажи. Это квартиры, которые имеют определенные ограничения в использовании для их владельцев.

Видов обременений есть несколько – это и прописка третьего лица, обременение ипотекой или пожизненной рентой, обременение судебным арестом.

В большинстве случаев квартиру все же можно продавать, исключение составляет только арест квартиры.

Договор купли-продажи земельного участка с обременением — ипотекой в силу закона

4.3.1.

Требовать уменьшения цены Участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного Участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного Участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного Участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Купля-продажа квартиры с обременением

Это необходимо сделать, потому что выписать детей или инвалидов очень сложно и без решения опекунской рады никак не обойтись. Требуйте от продавца на момент заключения сделки выписать таких лиц и предоставить вам справку. Рекомендуем самостоятельно обратиться в органы опеки, чтобы удостовериться, что документ не подделали, а дети действительно будут прописаны по другому адресу.

Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением

  • Постоянная. К получателям относят граждан и некоммерческие организации. Должна выплачиваться деньгами. Размер суммы прописан в договоре. Выплата по данному виду ренты предполагает не только деньги, но и услуги или работы по дому.
  • Пожизненная (длится весь срок жизни получателя). К получателям относят граждан, являющихся собственниками жилья. Выплачивается строго денежными средствами по срокам, прописанным в договоре.

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением

Задумайтесь и проявите особую настороженность, если Вам предлагают купить квартиру в Москве по низкой стоимости с явным желанием побыстрее ее продать.

Понятно, что лишних денег нет и, что очень хочется сэкономить. Но только не в случае покупки недвижимости в Москве или Подмосковье.

Для этого есть ряд существенных оснований, главное из которых – купленная Вами квартира может оказаться под обременением. Что это такое?

Продажа дома с обременением Ссылка на основную публикацию

Источник: http://svoijurist.ru/ugolovnoe-pravo/prodazha-doma-s-obremeneniem


Как снять обременение с дома и земельного участка: 5 нюансов

Продажа недвижимости с обременением – процедура непростая. Но, настоящие сложности ожидают тех, кто отчуждает дом. Конечно, профессиональным риелторам организовать такую сделку труда не составит, а вот рядовому гражданину придется изучить немало законодательных актов, чтобы вникнуть в суть процедуры. Чтобы ускорить процесс рассмотрим основные моменты, нюансы продажи частного дома.

Как продать дом с обременением

Продажа дома с обременением пройдет успешно, если контрагенты тщательно подготовят материалы. Основные хлопоты, бумажная работа ложится не только на собственника недвижимости. Покупателю тоже предстоит работа.

Ему необходимо собрать доказательства своей платежеспособности. Иначе залогодержатель не разрешит продажу.

Такой подход используется, если покупатель согласен взять на себя обязанности по выплате кредита, полученного собственником дома (перевод долга).

Когда же клиент располагает достаточной суммой для выплаты рыночной стоимости объекта, то можно использовать другую схему, которая состоит из нескольких взаимосвязанных этапов:

  • осмотр объекта;
  • подготовка документации, проверка юридической чистоты недвижимости;
  • составление, подписание авансового договора;
  • внесение покупателем аванса, достаточного для погашения кредита;
  • погашение кредита;
  • снятие обременения, получение нового свидетельства;
  • оформление купчей;
  • передача остаточных средств, составление акта приема-передачи объекта;
  • подача документации регистрационному органу для регистрации права собственности;
  • получение свидетельства о праве собственности.

Госпошлина взимается лишь за выдачу нового документа, удостоверяющего право собственности, в размере двухсот рублей.

Покупателя недвижимости может подыскивать как банк, так и продавец. Если кандидатов несколько, то приоритет отдается лицу, готовому заплатить большую сумму.

Какие документы нужны для снятия обременения земельного участка и дома

Организация процедуры покупки обремененного дома должна начинаться с одобрения банком кандидатуры покупателя.

Чтобы кредитор рассмотрел возможность перевода долга на третье лицо, ему предоставляется:

  • справку от работодателя с информацией о продолжительности работы, среднемесячной зарплате (расчетный период последние полгода), должности покупателя;
  • копия паспорта;
  • справка работодателя о средней зарплате за полгода;
  • справка 2НДФЛ за полгода;
  • ксерокопия трудовой книжки, удостоверенная печатью работодателя.

Если покупатель имеет супруга, то аналогичная документация подается и на него. Банковская организация вправе требовать дополнительные материалы с целью изучения платежеспособности потенциального покупателя.

И вот кандидатура согласована, банк дал «добро» на сделку! Теперь наступила очередь владельца недвижимости собирать документацию:

  • копии правоучредительных документов на дом, земучасток;
  • копии договоров с кредитным учреждением;
  • фотокопия паспорта владельца;
  • техплан дома;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • договор аренды, если земучасток не приватизирован;
  • заключение оценщика;
  • согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в период брака;
  • согласие совладельцев дома, при наличии таковых;
  • справка о жильцах;
  • разрешение терорганов опеки попечительства, если одним из совладельцев является несовершеннолетний;
  • выписка кредитного счета о сумме уплаченных финсредств;
  • справка банка о состоянии кредита: размер уплаченной суммы, остаток займа, наличие штрафных санкций;
  • документы, подтверждающие дееспособность собственников (отсутствие на учета в психо-, наркодиспансере);
  • справки об отсутствии задолженности по комуслугах;
  • фотокопия паспорта лица, уполномоченного собственником (собственниками) на совершение сделки и доверенность.

Окончательное решение относительно сделки выносит заставодержатель после изучения документов и проекта купчей.

Как проверить участок на обременение

Присматриваясь к земучастку, не забудьте проверить его на наличие обременений. Такую информацию выдают регистрационные палаты. Данный документ предоставляется покупателем. Но, продавец может самостоятельно заказать выписку Росреестра, уплатив предварительную госпошлину в размере двухсот рублей.

Получить интересующие данные можно двумя способами:

  • интернет-запрос в Многофункциональный центр;
  • личное обращение с заявлением в регистрационный орган.

Справка Госреестра о земучастке позволит узнать не только об обременениях, но и о наличие судебных споров относительно интересующего объекта. Кроме того, данный документ поведает информацию о собственниках, местонахождении земли, ее назначении.

Как снять обременение с земельного участка

Если участок является «заложником» банка, то «освободить» его можно следующими способами:

  • погасить кредитные обязательства. Внимание, «закрытие» кредита и снятие обременения – разные вещи. Банковские служащие зачастую игнорируют свои обязанности по предоставлению регистрационной палате ведомостей об отсутствии необходимости в обременении. Поэтому, бывший должник должен самостоятельно инициировать данную процедуру путем подачи письменных требований администрации банка;
  • смена залогового имущества. Этот способ малораспространенный и банки соглашаются лишь, если новый объект ценнее предыдущего или более ликвиден. При этом сумма кредита учреждениями не учитывается. Поэтому, перед визитом к кредитору запаситесь заключением оценщика. Хотя, будьте готовы, что банк предложит повторно оценить имущество у «своего» эксперта;
  • банкротство кредитора. Это сработает лишь, если у заставодержателя не окажется правопреемников и задолженность будет списана, как безнадежная. Данный вариант маловероятен, поскольку «залоговые» кредиты можно неплохо продать коллекторским конторам. Этим правом может воспользоваться, как сам банкрот, так и арбитражный управляющий, исполняющий обязанности ликвидатора юрлица;
  • в судебном порядке. Если причина обременения неактуальна, а кредитор игнорирует требования об устранении ограничений или при смене объекта залога он «забыл» снять обременение с дома, но при этом обременил имущество, предложенное взамен, то спор разрешается судом. Иск с подтверждающими материалами подается судебному органу по месту нахождения имущества. Поскольку исковые требования не относятся к имущественным, то госпошлина составляет двести рублей (квитанция прилагается к заявлению).

Какие документы нужны для снятия обременения

Для снятия обременения компетентному органу предоставляется предварительно сформированный пакет документов, а именно:

  • ксерокопия паспорта заявителя (собственника);
  • доверенность, если заявитель и собственник разные лица;
  • свидетельство о праве собственности;
  • письмо банковского учреждения об отсутствии претензий;
  • закладная банка с отметочкой о выплате кредита;
  • требование снять обременение.

Если собственник желает получить новый правоустанавливающий документ на дом без упоминания об обременении, дополнительно уплачивается госпошлина.

Документы рассматриваются территориальным органом Службы госрегистрации, кадастра, картографии в трехдневный срок. Госорган вправе отказать в совершении регистрационных действий. О таком решении заявитель уведомляется мотивированным письмом. Отказ может обжаловаться вышестоящему органу либо в суде.

Нюансы процедуры покупки дома и земучастка с обременением

Выбрав приемлемый вариант, следует всесторонне изучить его на наличие таких рисков:

  • соответствие использования земучастка, на котором расположена постройка целевому назначению, указанном в Росреестре;
  • соответствие фактической площади участка параметрам, указанным в кадастровом паспорте, данным Госреестра. Различия являются основанием для снижения стоимости объекта;
  • ограничение согласно Земкодекса на осуществление определенных действий на территориях с особым статусом (например, изменения ландшафта, реконструкции строений). Это относится к участкам, находящимся в зонах: санитарной защиты; санитарной охраны, спецрежима;
  • несовершеннолетние жильцы, владельцы. Для продажи необходимо разрешение соцоргана опеки и попечительства;
  • отсутствующие жильцы, пребывающие в военных образованиях, командировках, местах лишения свободы. По возвращению их зарегистрируют по месту прежнего проживания.

Не лишним будет взять расписку продавца о том, что при возникновении третьих лиц, претендующих на объект, он обязывается разрешить конфликт за свой счет.

Источник: http://realty24.info/stati/kak-snyat-obremenenie-s-doma-i-zemelnogo-uchastka-5-nyuansov/


Как продать дом с обременением

Нельзя также продать квартиру, являющуюся совместным имуществом супругов, без разрешения второй «половины». Такая квартира – это объект общей собственности, даже если она записана только на одного из супругов. Согласно же ст.35 Семейного кодекса РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.

) единолично распоряжаться недвижимостью каждый из супругов не может, а только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Если же продаваемая квартира не входит в круг совместно нажитого имущества и тому имеются подтверждения (например, это обозначено в брачном договоре), разрешение супруга получать не нужно.

Покупка недвижимости с обременением

Вы зря распыляетесь, единственной сложностью будет наличие залога до полной оплаты суммы кредита. В свидетельстве покупателя будет указано обременение до погашения и его снятие.

Ни покупатель, ни кто другой не сможет сдать дом в аренду, продать и прочее. У нас в городе были раньше недобросовестные агентства, которые этим пользовались, чтобы надавить на покупателя. Поэтому потребуется выполнять требования по страхованию.

Кредитный инспектор будет контролировать недвижимость до оплаты.

Покупка и продажа недвижимости с обременением

Необходимо, чтобы передача денег была оформлена с минимальными рисками для покупателя: ведь между снятием обременения и подписанием основного договора купли-продажи остается промежуток времени, в течение которого продавец может отказаться от сделки. Желательно составить предварительный договор, в котором будет точно указана не только переданная сумма, но и ответственность продавца в случае, если он передумает.

Читать еще —>  Для прописки нужно ли согласие всех собственников

Обременение на квартиру и ее продажа

Чтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту.

В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения.

Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга.

Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности.

Чаще всего банки дают согласие собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена, оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное обременение.

Как происходит купля-продажа недвижимости с обременением

Самым распространенным видом обременения являются такие, которые связаны с ипотекой. Однако с подобной недвижимостью можно совершать сделки несколькими способами. Осуществление всех предлагаемых способов происходит в два этапа. Первым этапом является снятие обременения с недвижимостью, выставленной на продажу.

Самой распространенной схемой, позволяющей это сделать, является погашение продавцом всей суммы задолженности в банке. Результатом таких действий будет получение всех необходимых документов на руки, позволяющих избавить недвижимость от обременений. И только после этого начинается процесс оформления купли-продажи.

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

Сняв ограничение с жилого помещения, продавец сможет сохранить реальную стоимость жилья. Жилые помещения, имеющие какие-либо обременения, теряют в цене порядка 30% от рыночной стоимости. Независимо от того, что цена ниже, большинство людей предпочитают приобретать юридически чистые помещения.

Читать еще —>  Вернуть ндфл за покупку квартиры

Как заключить договор купли-продажи с обременением

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.

  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру.

    Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Покупка квартиры с обременением

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП.

Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения.

Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Источник: http://firstjurist.ru/zhaloby-i-obrashheniya/kak-prodat-dom-s-obremeneniem


Можно ли продать дом с обременением

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Можно ли продать квартиру с обременением

Потенциальный покупатель, не обладая достаточными познаниями юридических тонкостей, подвергается существенному риску при самостоятельной подготовке и проведении сделки с «проблемным» жильем. Однако проверить наличие обременений довольно просто – все ограничения по недвижимости централизованно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Что значит продажа квартиры с обременением

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

Процедура продажи квартиры с обременением

В чём ещё минус подобной сделки? Все ограничения, которые существуют, не позволят покупателю сразу стать полноправным собственником. Да и вернуть свои деньги до законного решения проблемы будет невозможно. А суд способен рассматривать вопрос от нескольких месяцев до пары лет. Поэтому гораздо проще купить сразу нормальное жильё.

Можно ли продать квартиру с обременением

Что такое обременения и можно ли в дальнейшем их устранить? С юридической точки зрения термин «обременение» обозначает перечень условий или обстоятельств, которые требуют обязательного исполнения. Дело в том, что обременение могут быть разными.

Соответственно в некоторых случаях от такого запрета можно с легкостью избавиться, например, квартира оформлена по ипотеке и для того, чтобы разрешить эту проблему покупатель может выступить ответственным лицом перед банком и выполнить все обязательства по погашению кредитного долга.

Вообще, покупатель должен понимать, что приобретая такую квартиру, обременения в любом случае сохраняется и в основном ложится тяжким бременем на плечи нового собственника. Ипотечное обременение вполне разрешимая проблема, необходимо обратиться в банк и оформить документы, которые будут подтверждать смену владельца и естественно погашение ипотечных выплат.

Залоговое обременение не содержит подводных камней и очень часто довольно распространенная схема, когда покупатель, обращаясь, в банк в течение одного дня рассчитывается с банком и вносит остаточный долг, что обеспечивает снятие обременения и можно переходить к регистрации сделки.

Рекомендуем прочесть:  Налог от продажи авто

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Ипотечный договор заключается на много лет вперед, поэтому заемщиков интересует множество вопросов, связанных с порядком пользования и распоряжения жилой недвижимостью. Так как жилье является предметом залога по договору, то продажа домов в ипотеке имеет свои особенности.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Какие особенности при продаже квартиры с обременением

Согласно закону ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. То же самое касается и обременений, налагаемых на нее: они должны быть зарегистрированы, иначе не будут признаны законными.

Сведения об изменении прав собственности на недвижимость и о фактах ее обременения заносятся в специальный реестр.

Данная информация является общедоступной, поэтому перед сделкой любое лицо, желающее приобрести квартиру, может сделать запрос в регистрирующий орган и узнать о наличии того или иного вида ограничения на приобретаемый объект.

Совет: чтобы проверить юридическое лицо, можно обратиться в налоговую службу и попросить предоставить некоторые документы, подтверждающие отличную репутацию продавца. Или же можно воспользоваться онлайн-сервисами проверок. Там можно получить сведения о предпринимателях, о доходах и даже их поставщиках.

Можно ли продать квартиру с обременением

Что такое обременения и можно ли в дальнейшем их устранить? С юридической точки зрения термин «обременение» обозначает перечень условий или обстоятельств, которые требуют обязательного исполнения. Дело в том, что обременение могут быть разными.

Соответственно в некоторых случаях от такого запрета можно с легкостью избавиться, например, квартира оформлена по ипотеке и для того, чтобы разрешить эту проблему покупатель может выступить ответственным лицом перед банком и выполнить все обязательства по погашению кредитного долга.

Вообще, покупатель должен понимать, что приобретая такую квартиру, обременения в любом случае сохраняется и в основном ложится тяжким бременем на плечи нового собственника. Ипотечное обременение вполне разрешимая проблема, необходимо обратиться в банк и оформить документы, которые будут подтверждать смену владельца и естественно погашение ипотечных выплат.

Залоговое обременение не содержит подводных камней и очень часто довольно распространенная схема, когда покупатель, обращаясь, в банк в течение одного дня рассчитывается с банком и вносит остаточный долг, что обеспечивает снятие обременения и можно переходить к регистрации сделки.

Рекомендуем прочесть:  Договор об снятии квартиры

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Обременение права собственности: что это такое и как его снять

Продажа квартиры с обременением возможна, но сопровождается дополнительной бумажной волокитой. Плюсом такой сделки, будет сниженная цена по сравнению с аналогичными вариантами. Перед подписанием предварительного договора следует взвесить все за и против. Иначе договор обернется покупателю большими проблемами.

Можно ли продать квартиру с обременением

Обременение может быть различным. В каких-то случаях его легко можно снять, а в каких-то нужно обращаться в суд. Могут быть и совершенно неразрешимые ситуации, когда необходимо проводить длительные переговоры между всеми заинтересованными сторонами.

Самое главное – вовремя оповестить тех, кто решил купить квартиру в Москве, о существовании проблемы обременения.

В случае если вы его не оповестите, а после сделки это всё же обнаружится с вас могут потребовать возврат средств в полном объёме с компенсацией морального ущерба.

Жилье с обременением: можно ли продать квартиру с долгом

Между тем, в настоящее время продать квартиру с задолженностью по ЖКХ вполне можно – это не противоречит российскому законодательству, объясняет адвокат Олег Сухов. Сейчас перед проведением сделки от продавца всегда требуют предоставить справку об отсутствии задолженности. Однако это лишь желание покупателя, а не обязательное требование закона или Росреестра.

Источник: http://onejurist.ru/nalogi/mozhno-li-prodat-dom-s-obremeneniem