Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в доме

Можно ли продать долю ребенка в квартире: основные моменты в сделке

Продажа долей в квартирах, где проживают несовершеннолетние, имеет свои особенности, которые связаны с тем, что защита прав и интересов ребенка гарантируется государством.

Законодателями оказание этой защиты возложено на родителей, попечителей, опекунов.

Гражданский кодекс устанавливает требования, согласно которым дети до 14 лет не могут совершать никаких финансовых операций, а после 14 и до совершеннолетия – только с письменного согласия вышеуказанных взрослых. Допустимые сделки указаны в статье 26 ГК.

Однако при проведении купли или продажи недвижимости между родителями и детьми могут возникнуть противоречия.

Изменение имущественного положения несовершеннолетних находится под контролем нотариата, прокуратуры, судов. Не остается в стороне кадастровое управление – его специалисты тщательно отслеживают соблюдение продавцами квартир всех правовых норм. Отвечают от имени государства за фактическое обеспечение прав недееспособных лиц органы опеки.

При продаже недвижимости эти органы следят за тем, чтобы права недееспособных лиц не были ущемлены, а имущественное положение не ухудшилось. Без их согласия сделка не сможет состояться в принципе.

В некоторых случаях (оговоренных ГК) согласование сделки с органами опеки не производят в связи с тем, что дееспособность юного гражданина наступила до 18 лет.

Гораздо чаще попытка продать доли в помещении, где проживают дети, не достигшие 18 лет, завершается успешно при следующих обстоятельствах:

  • несовершеннолетнему будет предоставлена равноценная доля в квартире, которая окажется не хуже той, из которой он должен съехать;
  • этот факт должен быть доведен до сведения органа опеки.

Для выполнения этих условий у продавцов существуют две возможности. Первая – предоставить властной структуре купчую, в которой уже будет зафиксирована часть собственности несовершеннолетнего. Вторая – выделить необходимую долю из той недвижимости, которая есть во владении членов семьи, но никак не принадлежит ребенку. Как правило, в этом случае речь идет о жилье бабушек-дедушек.

В какие инстанции необходимо обратиться

Как продать долю в квартире, если она принадлежит ребенку? Начинать подготовку к продаже недвижимости необходимо с посещения паспортного стола, чтобы получить справку о проживающих в квартире, которая намечена к продаже.

Затем у регистраторов получают техпаспорт или выписку из реестра недвижимости.

Следом необходимо нанести предварительный визит в управление опеки и попечительства. Так как по закону – это ветка исполнительной власти, в небольших городах функции опеки могут выполнять муниципалитеты. Цель посещения – согласовать варианты жилья, с приобретением которого в пользу ребенка согласятся чиновники, уточнить перечень необходимых документов.

Следующий шаг – обращение в нотариат. Необходимо подготовить и заверить все разрешительные документы и доверенности, написать уведомления. Нотариус должен помочь разрешить сложные ситуации наподобие следующей: если кто-то из супругов не сможет лично прийти в попечительский совет для написания заявления, он должен дать согласие на продажу и покупку доли детей; документ должен быть заверен.

Родители совместно обращаются в орган опеки для подачи заявления. Если детям исполнилось 14, заявления пишут они самостоятельно, а взрослые только ставят согласовательные подписи.

После получения Постановления о согласовании и оформления сделки в нотариате ее регистрируют в Росреестре.

Если согласовать продажу доли не удалось, а родители уверены в ее целесообразности и полезности для детей, решение опеки оспаривается в суде.

Инструкция продажи доли

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

Прежде, чем предлагать контролирующему органу даже предварительные возможные варианты нового жилья стоит разобраться в критериях, которыми руководствуются инспектора службы опеки. Перед ними стоит задача не допустить:

  • ухудшения жилищных условий малолетнего или недееспособного лица;
  • ущемления права его собственности.

Единых методических указаний по определению качественных характеристик этих критериев не существует, поэтому специалисты госоргана руководствуются здравым смыслом и общепринятыми толкованиями.

Поэтому понимание «улучшений» и «ухудшений» положения ребенка может быть различным у сторон.

Обзор судебных прецедентов показывает, что правота отказа безоговорочно будет признана судом в следующих случаях:

  • взамен доли ребенка не приобретается ничего, а деньги планируется направить на повышение стоимости его текущего содержания;
  • малолетнему ребенку выделяется малогабаритное помещение, в котором он, по утверждению взрослых, будет проживать один;
  • новое жилище по сравнению с прежним заведомо ниже классом – колонка во дворе вместо централизованного водоснабжения, переезд в «коммуналку» и т.д.;
  • происходит ухудшение социальной инфраструктуры – отдаляется школа, усложняется доступ к детским развивающим учреждениям;
  • семья распродает весь принадлежащий ей жилой фонд, а взамен приобретает в кредит новое жилье;
  • ребенок долю получил по наследству, а родители (опекуны) выставили ее на продажу по существенно более низкой цене в сравнении с оценкой наследства.

Спорными (такими, что бывали либо признаны, либо отклонены судами) выглядят отказы органов опеки по причинам:

  • величина доли (в метрах) уменьшается, хотя новая квартира в центральной части города;
  • жилье приобретается в незаконченной высококлассной новостройке по долевому участию;
  • при дарении подростку другого жилья родственниками; но в этом случае может сыграть роль наличие/отсутствие возможности прописки ребенка в «межквартирный» период.

Казусными могут оказаться дела, когда бабушка одаряет внука долей от собственной отдельной квартиры, а органы опеки согласия на продажу все равно не выдают, утверждая, что дарение произошло независимо от продажи. Вернуть долю бабушка уже не сможет, ввиду ущемления интересов несовершеннолетнего.

Итогом вышесказанного может стать утверждение о том, что с органами опеки можно найти общий язык, если истинной целью продающей стороны будет стремление повысить благополучие подрастающего гражданина.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/prodat/mozhno-li-prodat-dolju-rebenka.html


Как продать долю ребенка в квартире

Продажа доли в квартире – это сложная юридическая сделка, сопряженная с рядом рисков. Если в подобном мероприятии участвуют несовершеннолетние дети, это неизбежно усложняет каждый этап оформления покупки и накладывает определенные обязательства как на продавца, так и на покупателя доли.

В Российской Федерации права детей защищены законодательством и курируются органами опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю ребенка в квартире?

Продажа доли жилой недвижимости – это процедура в разы более запутанная и сложная, чем продажа отдельной квартиры или дома. Когда в сделке задействованы несовершеннолетние, приходится учитывать ряд дополнительных требований, которые предъявляет к продаже Гражданский кодекс РФ.

Стоит запомнить, что продажа доли ребенка возможна только при условии разрешения попечительского совета. Такой документ можно получить в случае, если ребенок взамен проданной части получит точно такую же долю в такой же по уровню комфорта и престижности расположения квартиры.

Запомните: сделка, совершенная без согласия органов опеки и попечительства, будет впоследствии признана незаконной и расторгнута. Но это еще не все. И продавец, и покупатель доли понесут заслуженное наказание.

Сформулируем два единственных законных варианта развития событий возможной продажи доли несовершеннолетнего в квартире.

  1. Купить новую квартиру и оформить на имя ребенка долю в ней.
  2. Дать несовершеннолетнему долю в другом жилом помещении, например, в квартире или доме родственников.
  3. Переписать на несовершеннолетнего аналогичную долю, в приобретенной взамен, квартире.

Не забывайте, что не существует варианта продажи собственности несовершеннолетнего без покупки ему аналогичной замены.

В ряде случаев органы опеки не дают разрешения на продажу доли. Например, если родители или опекуны продают хорошую квартиру в сталинском доме, а затем оформляют на несовершеннолетнего долю в хрущевке-малосемейке, органы опеки не дадут согласия на такую замену. Новая доля должна быть идентичной прошлой не только по площади, но и по комфорту.

С чего начать продажу доли несовершеннолетнего?

  1. Обратиться к нотариусу. Специалист поможет правильно оформить разрешение на продажу квартиры.
  2. Отправиться в органы опеки, чтобы получить разрешение на продажу.
  3. Посетить паспортный стол, с целью снятия ребенка с регистрационного учета и впоследствии выписки его из квартиры или дома.
  4. Начать оформление сделки у нотариуса, в регистрационной палате и других органах.

Продажа доли несовершеннолетнего: отношения родителей

Процедура получения разрешения на совершение сделки должна проводиться в присутствии обоих родителей. Если по тем или иным причинам отец или мать не могут или не желают явиться на данный процесс, сделка отправляется в суд. Сократить срок судебных разбирательств поможет нотариально заверенное согласие второго родителя о продаже доли или подтверждение факта лишения лица родительских прав.

В случае если мать или отец отсутствуют в стране, им необходимо отправить письменное согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, заверенное нотариусом или представителем российского консульства.

Необходимые документы

Требуемый для продажи доли в квартире несовершеннолетнего пакет документов во многом зависит от региона и даже муниципального образования, в котором он оформляется. Поэтому рекомендуем уточнить список в местных органах опеки.

Стандартный пакет включает нижеследующие документы:

  • Паспорта РФ родителей или иные документы, удостоверяющие их личность;
  • Паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • Документальное подтверждение получения несовершеннолетним доли в ином объекте недвижимости;
  • Заявление, написанное родителями в присутствии сотрудника органа опеки или заверенное им;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
  • Разрешение нотариуса на заключение сделки;
  • Выписка лицевого счета обоих жилых помещений
  • Выписка из домовой книги
  • Свидетельство о покупке нового жилья;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Представленные документы являются основанием для решения сотрудников органов опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу доли несовершеннолетнего.

Если с документами все в порядке и ребенок приобретает аналогичную долю, не стоит сомневаться в положительном решении органов опеки.

Однако помимо вышеупомянутых причин органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в квартире в следующих случаях:

  • Жилье покупается в рассрочку, в другой квартире или доме жилье ребенку не предоставляется.
  • Новая квартира или дом находятся еще в фазе строительства – недвижимость. приобретается по договору долевого участия.
  • В квартире или доме отсутствуют какие-либо удобства.
  • В выбранном микрорайоне нет достаточной для ребенка инфраструктуры.

Чтобы быть на 100% уверенными в положительном решении органов опеки стоит выбирать районы с хорошей экологией, сформированной инфраструктурой и обеспеченностью рабочими местами для родителей.

Органы опеки принимают решение о разрешении или запрете на продажу доли несовершеннолетнего в квартире не сразу. Вердикт будет вынесен через две недели, специалисты будут тщательно изучать выбранный объект недвижимости, чистоту и прозрачность сделки.

При положительном решении дальнейшие действия совершаются по стандартной схеме:

  1. Участники оформляют договор купли-продажи на оба объекта.
  2. Регулируются права собственности на жилье сторон.
  3. После совершения сделки родители ставят в известность органы опеки о новом имуществе ребенка.

Если вы хотите, чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в квартире прошла гладко, обратитесь к профессионалам. Специалисты агентства «ТОR» помогут быстро оформить все документы и оперативно продать, купить или обменять объекты недвижимости. Ждем вас на приеме в любое удобное время: +7 (812) 385-51-21.

Источник: https://torestate.ru/stati/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-kvartire/


Возможно ли продать долю несовершеннолетнего в квартире?

  Если вашему ребёнку принадлежит доля в квартире, которую вы намереваетесь продать, приготовьтесь к тому, что перед вами встанет проблема: необходимо заручиться разрешением на продажу этой доли опекунского совета. Здесь мы рассмотрим два варианта получения такого разрешения, которые гарантированно принесут положительные плоды.

Однако вы должны знать, что существуют несколько условий, при которых опекунский совет может отказать в проведении продажи доли несовершеннолетнего.

Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

Условия, при которых органы опеки разрешат продажу

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

При таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Если продажу орган опеки не разрешил, как вы считаете, безосновательно, обжалуйте это решение в суде.

Органы опеки обычно запрещают продавать долю ребёнка, например, в таких случаях:

  • когда вновь приобретаемое жильё имеет худшие технические характеристики, чем существующее;
  • когда вновь приобретаемое жильё находится в худшей зоне, чем имеющееся;
  • когда жилья ещё не существует, например, строится кооперативная квартира.

Случай в Волгограде:

Школьнику принадлежала комната в благоустроенной коммунальной квартире площадью 19 м². Квартира расположена в доме, стоящем в центре города, рядом со школой.

Отец школьника планировал эту комнату продать, а взамен подыскал однокомнатную квартиру такой же стоимости, площадью 49м².

Орган опеки запретил продажу, и Волгоградский суд с этим согласился, потому что покупаемая квартира находилась в шестидесятилетнем деревянном доме на окраине города, в доме нет ни воды, ни газа, ни канализации.

Предоставление доли во вновь приобретаемом жилье

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Читать также:
как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

Внимание, ловушка!

  Если взамен продаваемой доли ребёнка вы уже приобрели для него долю в другом жилье, получается так: и там доля выделена, и тут доля осталась, при продаже которой вы обязаны предоставить равноценную долю в другой квартире.

В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой. Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке.

Два примера из судебной практики:

1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире.

Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку.

А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.

2.Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.

Получив задаток за продаваемую долю, не согласовав предварительно продажу с опекунским советом, вы рискуете тем, что вернёте покупателю двойную сумму задатка!

В заключение добавлю: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!

Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/dolia/prodat-dolyu-nesovershennoletnego.html


Порядок продажи доли несовершеннолетнего ребенка в квартире

Есть несколько существенных условий, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в общей с родителями квартире.

Эти условия являются обязательными к выполнению, потому как их нарушение влечет за собой отмену договора, расторжение всех условностей, а также возврат собственности к прежним владельцам.

И поскольку больше всего рисков предусмотрено для будущего покупателя, то именно он должен, в первую очередь, провести надлежащую проверку сопутствующих обстоятельств соглашения.

Основания

Согласно принципам конституционного законодательства, каждому владельцу недвижимой собственности гарантирована свобода управления личным объектом в рамках закона.

Это же касается и возможности отчуждения прав собственности на дом или квартиру.

И чтобы гарантировать соблюдение данного права, на практике был предусмотрен механизм, как правильно осуществить отчуждение прав владения на недвижимость, если часть дома или квартиры принадлежит лицу, не достигшему возраста 18 лет.

На практике, продажа квартиры с долей в ней ребенка возможна, но это сложная процедура, которая предусматривает дополнительные механизмы защиты имущественных прав несовершеннолетнего.

Среди них и необходимость получения письменного согласия от органов опеки и попечительства.

Участие инстанции призвано гарантировать, что во время осуществления сделки будут соблюдены права несовершеннолетнего на свою долю недвижимости, и не будет допущено их ограничение.

Важно! Допускается оформление договора купли-продажи на отчуждение имущественных прав доли несовершеннолетнего в квартире, но только если в кратчайшие сроки ребенок получит в личное владение аналогичную часть недвижимой собственности в новом доме или квартире.

Так, допускается использование одного из 2 возможных механизмов продажи доли ребенка:

  • отчуждение прав владения с одновременным оформлением прав собственности в новом жилище семьи;
  • продажа жилья с временной регистрацией чада в квартире третьих лиц, которыми зачастую выступают близкие родственники семьи.

То есть, на практике, не допускается лишение ребенка его собственности без гарантии получения аналогичного куска квартиры.

Алгоритм

Не каждый прописанный гражданин является владельцем дома, в котором он зарегистрирован, поэтому не следует путать эти два понятия. Так, если малолетний прописан в квартире и является владельцем ее части (что закреплено в свидетельстве), то его доля собственности должна обязательно перенестись на новый объект недвижимости. При этом условия в новом доме не могут быть хуже имеющихся.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe-vladenie/kak-prodat-dolyu-nesovershennoletnego-rebenka-v-kvartire.html