Как проверить квартиру перед покупкой

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников.

Как убедиться в безопасности и чистоте сделки? Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой.

Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры.

Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности.

Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда.

Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта.

Чтобы самому получить выписку из ЕГРП, нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП.

Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.

В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная  с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ, а также в территориальном подразделении ФМС).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить.

А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее.

  Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено  нотариально заверенным согласием.

Источник: https://www.cian.ru/help/security/36423/

Как проверить квартиру перед покупкой?

Как проверить квартиру на чистоту при покупке с помощью документов, если приобретение жилого помещения как на вторичном, так и на первичном рынке имеет свои потенциальные риски?

В зависимости от ситуации покупатель должен научиться уделять внимание деталям в официальных бумагах и требовать от продавца предоставления дополнительной документации, без которой невозможно провести самостоятельную юридическую проверку сделки.

Зачем нужна проверка чистоты сделок

Каждому покупателю настоятельно рекомендуется проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту.

Во время приобретения жилого помещения могут возникнуть определённые спорные вопросы и конфликтные ситуации (например, с оспариванием права на жилище).

Поэтому во избежание проблем документы на квартиру и её история досконально проверяются участниками сделки, чаще всего с помощью привлечения профессионалов (агентов по недвижимости).

Основаниями для возникновения споров, касающихся прав на жильё, являются:

  • появление ранее отсутствующего гражданина (признанного потерянным без вести или отбывающего срок в тюрьме), который прежде имел регистрацию по данному адресу;
  • отмена регистрации несовершеннолетних детей, прописанных в жилом помещении, без согласия органов попечительства;
  • признание в судебном порядке предыдущего владельца недееспособным (например, в связи с наркоманией, алкоголизмом, преклонным возрастом и т. д.);
  • попытки раздела жилой площади после развода между бывшими супругами;
  • спор между предыдущими наследниками жилья;
  • неправильно оформленная приватизация квартиры;
  • сокрытие сведений о вписанных по данному адресу людях.

Максимальный период исковой давности о признании сделок недействительными, касающихся недвижимого имущества, составляет 3 года. После этого у купившего жильё гражданина не должно быть переживаний относительно своих прав собственности.

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

  • проверка документов продавца;
  • проверка качества и истории жилища;
  • проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

  • паспорт;
  • справку о дееспособности продавца;
  • доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

  • выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
  • правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

  • ренты;
  • мены;
  • купли-продажи;
  • дарения;
  • приватизации;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия.

Всегда следует проверять факт госрегистрации договоров и дату их заключения. Если новый хозяин слишком быстро продаёт жильё, это может быть поводом для подозрения в мошенничестве.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Присутствие у продавца официального супруга означает необходимость в получении от него заверенного у нотариуса согласия на сделку, иначе в дальнейшем в течение одного года продажа может быть признана недействительной (третья часть 35 статьи СК РФ).

Покупка жилья на первичном рынке

В некоторых случаях рекомендуется самостоятельно проверять документы на жильё в новостройке, даже с учётом, что свидетельства о праве собственности пока нет.

Проверка юридической чистоты не нужна, если договор долевого участия подписывается в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года 30 декабря, который защищает интересы покупателя и гарантирует регистрацию прав на собственность в Росреестре.

Какой-либо другой договор в период незаконченного строительства может представлять рискованную сделку.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-proverit-kvartiru-na-chictotu-pri-pokupke.html

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Перед покупкой квартиры рекомендуется проверить саму недвижимость, чтобы сделка была законной. Для этого потребуется выполнить следующие рекомендации.

1

Проверить документы

Проверку объектов вторичного рынка нужно начинать с правоустанавливающих документов, то есть в результате чего продавец стал владельцем.

  • Самыми распространенными считаются купля-продажа и дарение; немного реже встречаются решение суда, которое вступило в силу, право на наследование, а также договор ренты. На этих документах не должно быть никаких подчисток и исправлений, если последние присутствуют, то их удостоверение должно быть подтверждено подписями двух сторон, участвующих в договоре. Все исправления необходимо удостоверять подписью нотариуса.
  • Также нужно проверить условия вступления в права собственности, потому как в случае их невыполнения, сделка может быть расторжена. Например, если владелец квартиры, которую он сейчас продает, должен выплатить деньги за недвижимость через время после сделки. И если он не выплачивает их, то договор расторгается.
  • И главное, нужно понимать, что при дарении квартиры или вступлении в наследство, новый владелец начинает срочно ее продавать, то здесь стоит задуматься.

2

Проверить историю

Следующим шагом является изучение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимостью. Этот документ показывает всю историю, а именно смену владельцев, наличие ареста и запрета на сделку.

При выявлении частой продажи квартиры и в случае не проживания в ней длительное время следует насторожиться по поводу чистоты объекта. Возможно, кто-то хочет продать не совсем чистую квартиру.

Еще в этом документе можно выявить факт различных споров либо наложение арестов, если они были, то нужно обратить внимание на дату их возникновения.

  • Если прошло 3 года с момента любой ситуации, то можете смело покупать квартиру. Если все-таки факт спора обнаружен в течение этого срока, то потребуется решение суда с выводами о законном владении. При отсутствии решения, рекомендуется дождаться его.
  • Часто квартира не занесена в реестр (объекты старого жилого фонда). В случае ее отсутствия, это значит, что никаких сделок по квартире не было. Это идеальный случай и квартира чистая.

3

Проверить качество объекта

Далее нужно изучить документы БТИ. Это позволит проверить согласованность перепланировки в случае если такова имеется. Все изменения необходимо в законном порядке согласовывать с соответствующими органами. При произвольной перепланировке это может грозить административным правонарушением. Если объект переоборудован, то без разрешения это считается незаконным.

Собственника квартиры также необходимо проверить, а именно подлинность паспорта. В этом поможет портал Федеральной миграционной службы России. Это информация считается справочной. Информацию юридического значения можно получить при обращении в отделение ФМС.

  • Если сделка осуществляется по доверенности, то последняя должна быть удостоверена нотариусом.
  • Также нужно выяснить, чтобы ее никто не отозвал.
  • Важно выяснить список действий, которые дозволены доверенному лицу: право на подписание договора, получение оплаты и т.д. Участие доверенного лица — это риск в любом случае.
  • Очень важно проверить дееспособность продавца, а именно психическое состояние, не в запое ли он либо под наркотиками. Для этого нужно получить справки в наркологическом и психоневрологическом диспансерах.

5

Проверить третьи лица

И последним шагом, является выписка из домовой книги. С ее помощью можно узнать о зарегистрированных людях по этому адресу и какие права они имеют после продажи квартиры.

  • Наиболее серьезным риском является оспаривание прав третьими лицами. Это может случиться из-за безвестно отсутствующего человека (сидит в тюрьме, в длительной командировке), который может появиться через годы.
  • Также опасность заключается в покупке объекта с прописанными несовершеннолетними детьми. В этом случае должно быть разрешение органов опеки.
  • Помимо этого, нужно учесть права супругов на квартиру, которая приобретена в браке. В этом случае договор должен включать согласие второго супруга.

В понятие сделка входит очень много деталей: содержание самого договора, передача денег, правильно составленные расписки, передача объекта. Процесс покупки недвижимости должен основываться на документальном подтверждении каждого слова, которое заверено нотариусом. По этой причине лучше довериться опытному юристу, который знает толк в области жилой недвижимости.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке или в новостройке. Проверка чистоты недвижимости и документов

Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

○ Особенности процедур

Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.

Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры.

Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Законодательное регулирование

Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ).

После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?

Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:

  • Паспорт собственника (доверенность представителя).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
  • Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

✔ Документы на право собственности

Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом).

Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде.

Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:

  • О собственнике.
  • Технические характеристики квартиры.
  • Кадастровые данные.
  • Номер государственной регистрации.
  • Дата оформления и т.д.

Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.

✔ История квартиры

Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.

Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья.

Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

✔ Качество жилья

Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.

Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения.

В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.

✔ Права третьих лиц

Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:

  • Находящиеся в местах лишения свободы.
  • Проходящие курс лечения в ПНД.
  • Солдаты-срочники.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
  • Пенсионеры из домов для престарелых.

Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.

✔ Проверка продавца

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой.

Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт.

Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как провести осмотр жилья?

Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.

Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома.

Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.

✔ На что обращать внимание

Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:

  1. Внутренний облик квартиры.
  2. Количество этажей, работоспособность лифта.
  3. Наличие парковок и детских площадок.
  4. Внешний вид дома.
  5. Характер соседей.
  6. Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
  7. Наличие лесной или парковой зоны.

Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.

✔ Как понять выгодное или нет предложение

Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость.

Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей.

Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна.

Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Продавец не предоставляет документы на право собственности и не хочет говорить о правах третьих лиц

Такая ситуация явно свидетельствует о юридическом подвохе со стороны продавца.

Отсутствие документов на право собственности может означать, что указанное лицо хоть и владеет правом на распоряжение квартирой, жильё было получено нечестным путем (например, в обход налогов).

Значит стоит ждать трудностей с выпиской или внезапного объявления третьих лиц. Неприятности ударят в первую очередь по покупателю, поэтому рекомендуется отказаться от покупки квартиры.

✔ Документы на квартиру не убедили в правах, как еще их проверить

Закажите выписку из ЕГРН в отделении «Мои документы», после чего сравните документ с подлинниками.

Не лишним будет расспросить продавца, когда и на основании чего он получил квартиру? Сверьте рассказ собственника с информацией в документах. Обратите внимание на ситуации, когда квартира досталась продавцу в наследство совсем недавно.

Скорее всего вскоре объявятся другие наследники, которые потребуют своей доли. От покупки таких квартир также следует воздержаться.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист расскажет, на что обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54026-kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Ошибка

  • JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 981



Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Часто этим занимаются юристы агентств недвижимости. Покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с купленной на вторичном рынке недвижимостью. 

Речь пойдёт о вторичном жилье, т.е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц.

Предъявить подобные требования можно, если:

  • есть временно выбывшие по разным причинам: срочная служба в армии, находящиеся в заключении осуждённые, пациенты психиатрических больниц, претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
  • сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
  • после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

  • Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
  • Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
  • Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
  • Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку.

Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:

Правоустанавливающие — идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:

  • паспорт;
  • справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет — решать вам);
  • документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
  • другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.

Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).

По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.

Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.

Подлинник доверенности на продажу, заверенной нотариально
Экспликация, или план квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.

  • Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

  • Убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров. Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
  • Из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
  • Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
  • Дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати. И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
  • От покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений. Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем. Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.

Источник: http://tversmsv.ru/statyi/item/409-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья. Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях. Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Это интересно

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.
Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.
Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.
Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым. Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

  • сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;
  • квартира является предметом судебного процесса;
  • залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
  • договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
  • арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается. Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию. Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу. Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.
Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

  • когда продавец недееспособен;
  • после появления выписанного из жилища на время лица;
  • если возник имущественный спор между наследниками;
  • если существует безвестный пропавший член семьи;
  • при разделе имущества супругами.

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года.

Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав.

Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

  • продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
  • полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
  • наличие внебрачных детей;
  • заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно. Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем. Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://ya-i-zakon.ru/articles/nedvizhimost/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry.html

Как проверить недвижимость перед покупкой

Как проверить недвижимость перед покупкой.

Сбор документов для юридической проверки недвижимости (необходимых для покупки квартиры). Часть 1.

На мой взгляд, правильней всего говорить о комплексной проверке недвижимости, которая состоит из:

-психологической проверки участников сделки;

-элементов детективно-розыскной деятельности;

Начинать юридическую проверку нужно со снятия копий с оригинальных правоустанавливающих и прочих сопутствующих документов.

Как правило, юриста привлекают на этапе внесения аванса за квартиру, который заблаговременно созванивается с хозяином квартиры и обговаривает список документов, который будет предоставляться. Непосредственное общение юриста со всеми участниками сделки — это очень важная процедура юридической проверки.

Опытный юрист или агент по недвижимости по определенным реакциям и поведению людей может уже вычислить мошенников. Поэтому психологические аспекты не нужно снимать со счетов.

Документы при покупке квартиры:

— Документы, которые предоставляет продавец квартиры.
— Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры.
— Документы, которые вы собираете самостоятельно.

У продавца квартиры нужно запросить все имеющиеся документы, связанные с квартирой. На этом этапе могут появляться негативные раздражения со стороны риелторов, которые представляют продавцов квартиры. Риелторы по своей природе часто ленивы и не хотят предоставлять ни одной лишней бумажки, связанной с квартирой без обоснования, зачем это нужно.

Правда, так они почему-то ведут себя только когда продают квартиру. Когда покупают, до них доходит быстро, для чего нужен возможно излишний список документов. Собственники квартиры, не обремененные определенными знаниями, необходимыми для продажи недвижимости, на этапе внесения аванса намного лояльней ведут себя по отношению к продавцу квартиры или его представителю.

Они рады, что нашелся покупатель и готовы предоставить все что угодно, лишь бы покупатель внес аванс. Хочу сразу предупредить, что такой душевный порыв длится не долго после внесения аванса. Отношения собственника и риелтора, представляющего его интересы, меняются кардинальным образом.

В психологические аспекты этого процесса не будем вдаваться, главное, что нужно понять: все важные условия сделки, нужные вам документы необходимо запросить на этапе внесения аванса. В такой ситуации собственник квартиры или его риелтор выполнит ваши условия без лишней нервотрёпки.

Если же вы внесете аванс и после этого начнете запрашивать документы, просить произвести определенные действия (к примеру, нотариальное согласие супруга или бывшего супруга), то все это будет воспринято враждебно.

Вы можете скинуть продавцу квартиры весь список документов, пусть предоставит те, которые есть.

Документы, необходимые для проверки квартиры на юридические риски:

-Договор купли-продажи квартиры, дарения, мены, с распиской, подтверждающей оплату по договору, актом приема-передачи.
-Заявление о приватизации, договор на передачу квартиры в собственность.
-Свидетельство о браке.
-Снилс участников сделки.
-Водительские права всех собственников продаваемой квартиры.
-Справка из ПНД, НД.

-Свидетельство о регистрации права собственности.
—Паспорт собственников квартиры.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.
-Технический паспорт на жилое помещение.
-Кадастровый паспорт.
-Квитанция за коммунальные услуги, свет, воду, телефон.

-Ипотечный договор, оценка стоимости квартиры (если квартира покупалась по ипотеке).
— Выписка из ЕГРН.

При запросе документов главное правило: лишних документов не бывает. Вы договариваетесь с собственником квартиры, что он предоставляет на аванс те документы, которые есть у него сейчас, и договариваетесь о документах, которые вам предоставят потом.

Что касаемо документов, которые предоставляются в период с момента внесения аванса до дня сделки: вам необходимо самостоятельно определить ценность тех или иных документов для комплексной проверки.

Для этого внимательно прочитайте, на что обращают внимание юристы при проверке документов.

При запросе необходимых вам документов, риелтор продаваемой квартиры, не желающий совершать лишние действия, будет выдвигать стандартное возражение: «Зачем вам эти документы, они не нужны для регистрации сделки. Следовательно, мы не обязаны их предоставлять».

Можно возразить, что юридическая проверка квартиры и регистрация квартиры — это два разных понятия, и что покупать квартиру без юридической проверки вы не собираетесь.

Подобный сценарий можно довольно долго продолжать и у опытного риелтора всегда есть заготовленные аргументы как в пользу того, для чего нужно предоставить те или иные документы, так и в пользу того, почему эти документы продавец не должен предоставлять.

Я надеюсь, вы запомнили, что все важные вопросы нужно решать на авансе, пока продавец квартиры находится в фазе «наконец-то я нашел покупателя!!!». Когда продавец перейдет в фазу «Блин, какой-то досадливый покупатель! Он что, мне не верит на слово? Это же обидно», тогда все решить гораздо сложнее.

Лирическое отступление (ситуация из жизни): Как-то покупали квартиру у одного очень малоизвестного режиссёра, он так обиделся, когда его попросили предоставить выписку из ПНД, НД. Это был театр одного актера, возмущения не было конца.

В конце его выступления хотелось попросить психологическое освидетельствование, так как засомневался в его адекватности. Многие взрослые люди как дети обижаются на то, что им приходится доказывать, что они нормальные, психологически здоровые люди.

Если вы продавец квартиры, то поймите, это всего лишь процедура проверки, которую надо пройти, если вы хотите продать квартиру!

Один из этапов проверки недвижимости — это визуальный осмотр оригиналов документов. Не допускайте, чтоб вам просто передали копии документов с ссылкой на то, что оригиналы будут на сделке. Вам лично нужно осмотреть оригиналы на предмет подделки. Юристы знают, как выглядит тот или иной документ, какие стоят печати.

Свежий, не помятый документ, еще пахнущий краской, вас непременно должен насторожить. Особое внимание уделите паспорту собственника. Сравните его со своим, он должен иметь те же степени защиты. Очень важно убедиться, что вы имеете дело с владельцем паспорта. Поэтому очень важно сличить паспорт с правоустанавливающими документами. Т.е.

паспорт на Иванова Ивана Ивановича и все остальные документы должны быть оформлены на него же.

Не все документы запрашиваются у продавца квартиры. К примеру, Выписку из ЕГРН (единого реестра прав на недвижимость) вам необходимо получить самостоятельно.

Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры:

-Справка из ПНД, НД.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.

Справку из психоневрологического и наркологического диспансера вам никто не даст даже по нотариальный доверенности. Ваше личное присутствие при получении указанной справки — это гарантия, что указанная справка не подделана.

Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ получается в одном месте, в МФЦ. Указанную справку вам могут выдать и по нотариальный доверенности.

Но зачем ради одного действия оформлять доверенность? В МФЦ вы потратите значительно меньше времени, чем у нотариуса. Также важно присутствовать при получении указанных документов для гарантии их оригинальности.

Бывают случаи, что в квартире прописаны лица, имеющие право проживать, и если вам предоставят поддельную выписку из домовой книги, вы об этом и не узнаете.

Документы, которые вы получаете самостоятельно:

— Выписку из Единого реестра недвижимого имущества.

Получить выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new

Или обратившись в МФЦ с соответствующим запросом. Как правило, работники МФЦ подскажут, как оплатить госпошлину 200 руб.

за выписку, сами составят заявление и выдадут вам расписку, в которой будет указана дата, когда будет готов документ.

С собой вам нужно взять лишь паспорт, данные на квартиру для заполнения заявлений, и денежную сумму в размере 300 рублей (на случай, если аппарат по оплате госпошлины берет комиссию)

 Как это сделать, читайте ЗДЕСЬ.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/9934/

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц.

Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами.

Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

Как проверить паспорт продавца

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений.

Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь.

Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.

Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.

Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.

Нужен ли кадастровый паспорт

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Нужно ли согласие супруга

Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

  • осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
  • находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
  • проходящие срочную службу;
  • несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
  • пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи.

Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость.

Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Что делать, если продавец – несовершеннолетний

В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.

Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца

Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.

Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.

Источник: http://kvartirablog.ru/stati/12-sekretov-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoy/

Проверка квартиры перед покупкой — инструкция как проверить на юридическую чистоту любую недвижимость

Проверка перед покупкой объекта недвижимого имущества на предмет недобросовестности предоставленной информации является этапом приобретения недвижимого имущества.

Целью действий является определение наличия препятствий, которые могут возникнуть в ходе купли-продажи недвижимого имущества. Также важным является и отсутствие каких-либо нюансов при совершении сделки, которые в будущем могут привести к оспариванию третьими лицами в судебных инстанциях.

Нужна ли проверка квартиры при покупке? Несомненно. Совершение купли-продажи недвижимого имущества относится к категории наиболее рискованных сделок, где достаточно высок процент участия мошенников.

Аферисты для того, чтобы преступным путем завладеть денежными средствами граждан, разрабатывают целый комплекс мошеннических действий, которые приводят к обману простых граждан.

Но к негативным моментам может привести и самостоятельные действия покупателя, который не до конца взвесил все доводы «за» и «против» приобретение того или иного объекта недвижимости.

Довольно распространена ситуация, когда после приобретения жилья, у новоявленного владельца теряются права на данную недвижимость, часто возникают права на приобретенную недвижимость у третьих лиц. Всё это приводит к серьезной потере денежных средств и времени, которые были затрачены на совершение подобной сделки.

Юридическая проверка квартиры является обязательным пунктом при приобретении квартиры при помощи кредитных учреждений.

Банки пусть и выказывают заинтересованность в том, чтобы сделка была прозрачной с юридической точки зрения, но зачастую подходят к проверке сведений формально. Главное для банков, чтобы все предоставленные документы были в порядке.

Довольно часто возникают лица, которые оспаривают подобные сделки при приобретении квартиры в ипотеку в судебных инстанциях.

Чтобы избежать подобных эксцессов, можно выполнить проверку самостоятельно. Не только же риэлторы и юристы могут это выполнить, но и сами покупатели.

Наиболее легкий способ осуществить проверку квартиры, когда она принадлежала на протяжении всего периода своего существования лишь одной семье. Если же у квартиры имелось несколько разных владельцев, то необходимо проверять документы с особой тщательностью.

Проверка документов

В первую очередь, покупатель должен запросить у продавца документальное подтверждение право собственности на данное имущество. В список документов входит непосредственно свидетельство о праве собственности, различные договора о купле-продаже объекта недвижимости, дарения и прочее. В оригиналах предоставленных документов не должно быть подчисток и исправлений.

Их наличие должно стать сигналом о том, что в документах могут присутствовать «подводные камни». Лишь наличие подпись нотариуса или лиц, которые участвовали в подписании документа, могут говорить об ином.

Проверка истории объекта имущества

Чтобы проверить историю приобретаемой жилплощади необходимо попросить продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП. В данной выписке находится вся информация о правообладателе объекта, наличии ограничений, судебных споров относительно недвижимого имущества. При наличии судебных споров, необходимо проверить срок, который указан в нем.

Согласно российскому законодательству, срок давности о непризнании сделок не превышает трех лет.

Таким образом, если на протяжении последних трех лет не было судебных споров относительно данного объекта, то никто уже не сможет предъявить собственные права на данную квартиру.

В том случае, если спор был, то нужно запросить у хозяина соответствующее решение суда, на основании которого он является владельцем жилья.

Важно помнить, что в случае совершения сделки с лицом, который является владельцем жилплощади, так как получил его в наследство, то данный факт может быть оспорен другими наследниками в течение 360 дней.

Как правило, в этом случае продавец предоставляет отказные письма от других наследников, которые могли бы претендовать на данную жилую площадь. Эти документы имеют юридическую силу лишь в том случае, если они заверены у нотариуса. При отсутствии документов лучшим решением станет отказ от совершения сделки, так как она несет в себе существенные риски.

Большие вопросы вызывает и наличие различных обременений относительно данного жилья. В их число входит арест, наличие аренды, указание в качестве залога. При наличии обременений регистрационная служба имеет полное право в отказе регистрации данной сделки.

В ином случае вместе с квартирой вы получите все обременения, которые присутствуют относительно её. В том случае, если хозяин жилья обещает решить данный вопрос, то рекомендуется получить документы, в которых бы говорилось об отсутствии притязаний со стороны обременителей в отношении вас как к обладателю жилых квадратов.

Следующим пунктом в ходе процесса, когда нужно проверить юридическую чистоту квартиры, является определение дееспособности лица, которое совершает продажу. Это нужно для того, чтобы впоследствии, данное лицо не смогло оспорить сделку, ссылаясь на собственную недееспособность в момент продажи квартиры.

Проверка по сети интернет

В век развития современных технологий, многие люди вполне обоснованно задаются вопросом «как проверить квартиру онлайн»? Тут дела обстоят несколько сложнее, так как при помощи интернета можно лишь заказать выписку из ЕГРП.

Сайт Росреестр предоставляет возможность любому человек получить выписку в удобной ему форме. Для этого необходимо правильно заполнить специальную форму, которая размещена на данном ресурсе. Стоимость предоставления данной услуги стоит 200 рублей.

Но наличие лишь одного такого документа не позволит определить юридическую чистоту объекта недвижимости в полном объеме. В данном документе будет присутствовать лишь информация, в которой говорится о собственниках данного имущества и наличии обременений, а вот оснований возникновения права собственности, к сожалению, там нет.

Большое количество компаний готово предоставить информацию относительно юридической чистоты того или иного приобретаемого имущества. Стоимость подобных услуг варьируется в диапазоне от 5 тысяч рублей до 70 тысяч рублей. На цену оказывает большое влияние объем работы, её сложность, региональной принадлежности. Данные компании в короткий срок смогут предоставить кадастровый номер квартиры.

Источник: http://planirovkainfo.ru/proverka-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке то самым важным аспектом будет являться проверка документов.

Проверка документов

Стоит заметить, что в стандартный пакет входят следующие виды документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. договор дарения;
  3. договор ренты;
  4. свидетельство о праве на наследство, которое вступило в силу по решению суда;

Необходимо проверить всю историю квартиры с самого момента ее постройки, только тогда можно продолжать вести переговоры.

На этапе проверки документов, необходимо иметь дело только с оригиналами, ни в коем случае с ксерокопиями. Также рекомендуется проверить печать на всех документах. В том случае, если в документе обнаружены исправления, то помните, что разнообразные дефекты, неточности и исправления, должны быть зарегистрированы и заверены нотариусом. Как правило, на таких документах должна стоять подпись и печать юриста.

Инструкция

  1. Вам необходимо тщательным образом изучить документы, которые бы удостоверяли личность продавца, а также его дееспособность. Это важно, так как любой судья может исторгнуть сделку в пользу продавца, если на тот промежуток времени он считался недееспособным. В этом случае, вы потеряете и потраченные деньги, и приобретённое жильё.

  2. Необходимо проверить свидетельство о браке. Необходимо сверить дату приобретения жилья и заключения брака, так как согласно Семейному Кодексу Р.Ф. Если жильё было приобретено на момент брака, то необходимо получить согласие мужа, или жены на продажу жилья. В том случае, если такого соглашения нет, то сделка может быть расторгнута любым судом, но не в вашу пользу.

  3. Также необходимо проверить в документах наличие третьих лиц, а точнее, их права на данную собственность. Для этого нужно изучить домовую книгу дома, из которой можно получить информацию о количестве проживающих, и о том имеют ли они право на данную собственность.

В том случае, если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние, а также дети инвалиды, необходимо быть предельно внимательными, так как любой суд будет на их стороне, а вы потеряете всё. 

Тщательный осмотр

  1. Необходимо проверить выписку из Единого государственного реестра, в которой указывается о праве на недвижимое имущество. Именно из такого документа можно проследить всю историю жилья, то есть, кому и сколько раз продавалась.

    В том случае, если в реестре нет такой выписки, то, как правило, после приватизации квартира ещё ни разу не выставлялась на продажу.

  2. Также следует провести осмотр приобретаемого жилья, чтобы оценить соотношение цены и качества, а также то, сколько вам потребуется ещё затратить финансов на то, капитальный косметический ремонт.

    В том случае, если вы сами не в состоянии провести такую оценочную работу, то рекомендуется обратиться к помощи оценщиков.

  3. Если это многоквартирный дом, то следует также просмотреть такие места, как лифт, подвал, чердак.

    К примеру, если в подвале сильно пахнет сыростью, то, следовательно, подвал часто затапливается, а также есть вероятность того, что придётся очень часто менять трубы. Необходимо также проверить чердак на наличие протечки, если они имеются, то крышу придётся очень скоро менять, а следовательно, это лишняя затрата денежных средств.

После того как вы проверили квартиру по всем данным критериям, можно смело приступать к её покупке.

Проверка квартиры на наличие третьих лиц

Совершая сделку по поводу приобретения квартиры, очень часто можно слышать такой вопрос:

Как правило, покупая квартиру, рекомендуется проверять её юридическую чистоту. Иными словами, нужно удостовериться в том, что продавец обладает правом на совершение сделки о продаже такого вида для жилья.

Ведь сегодня очень часто встречаются ситуации, когда продаваемое жильё находится в залоге, или же на ней находится категория определённых обременений, или же имеются третьих лиц, у которых есть также право обладания этим жильём.

Самый простой способ проверки – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован в данной квартире, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.

Рекомендуем проконсультироваться у нашего юриста, позвонив по телефону или задав вопрос в форме Онлайн-консультанта. Это бесплатно.

Часто встречаемые варианты обмана

Появление неожиданного наследника

Такая проблема возникает, как правило, в том случае, когда жильё перешло по наследству, а третье лицо входит в категорию неучтенных наследников. Например, несколько детей от разных браков, когда один не знает о своей доли наследства, и поэтому, вовремя не вступил в права наследования.

Согласно закону, на вступление в наследство отводится 6 месяцев, но, и здесь есть исключение из правил, когда у наследуемого есть уважительная причина.

Если квартира уже продана, то объявившейся наследник имеет право потребовать свою долю, или же выплаты ему компенсации. А новому владельцу придётся обращаться в суд по поводу возврата денег, которые он потратил на приобретении этого жилья.

Супружеская доля

В том случае, если жильё приобретено в период совместного проживания, то такое имущество относится к классу совместно нажитого, несмотря на то, на кого она оформлена.

Если супруги решили развестись, то соответственно квартира делится на равные доли. Но, иногда супруги не знают об этом праве, и жильё остаётся тому, на кого оно зарегистрировано, и здесь может возникнуть следующая вполне стандартная ситуация.

После того как брак был, расторгнут, собственник жилья решает продать квартиру. Но, он не учитывает того обстоятельства, что вторая половина, пускай и бывшая имеет право на свою долю, которую законным путём можно отсудить и установить в суде, а, следовательно, такая сделка о купле-продаже также будет считаться недействительной.

Как правило, данные ситуации являются достаточно распространёнными и часто встречаемыми в юридической практике, поэтому очень важно во время проверки документов тщательно изучить справку о выписки.

Источник: http://consultmill.ru/kvartira/pokupka/kak-proverit.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *