Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке без ипотеки

Если в данной квартире прописаны или зарегистрированы несовершеннолетние и другие члены семьи, следует в обязательном порядке получить согласие органов опеки и попечительства.

Многие банки в качестве залога не рассматривают недвижимость в столице, которая расположена в общежитиях, домах гостиничного, барачного типа и здания, построенные до 1957 года и ниже шести этажей.

Если залогом становится приобретаемая квартира из рук в руки, в этом случаи она должна соответствовать всем требованиям, которые были описаны выше. Проверка квартиры Все банки предварительно перед продажей тщательно проверяют недвижимость, выставленную на продажу на вторичном рынке.

Ведь сегодня велик риск попасть в руки мошенников У каждого банка свои способы проверки квартир и отсева сомнительных вариантов. Некоторые кредитные организации доверяют эту задачу риэлторам, которые включен в процесс подбора жилья для клиентов.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов Шаг 1Определение параметров квартиры На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке?

Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд. Шаг 2: собираем документы Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:

  1. Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
  2. Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
  4. Свидетельства о браке и о рождении детей.
  5. Дополнительные документы.

Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет. Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене.
При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Как взять ипотеку на вторичное жилье

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться) Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Ипотека при покупке квартиры на вторичном рынке

на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;

  • узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  • поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  • фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.
  • Лист отбора квартир с досок объявлений(можно дополнять новыми колонками под ваш случай) Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец 1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник 1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам.

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Шаг 4: оцениваем и страхуем Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.

От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос).

При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку. Без того оформить ипотеку не удастся. Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры.

В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

Внимание

Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.

  • Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
  • Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
  • Отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Этаж и расположение.

Источник: http://law-uradres.ru/kak-pravilno-pokupat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-bez-ipoteki/


Особенности оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Многим будет полезно узнать, как правильно оформить покупку квартиры или дома на вторичном рынке. Большинство людей предпочитают всё же покупать именно вторичное жилье, так как считают его более качественным.

У многих просто нет доверия к новостройкам и застройщикам, поэтому они стараются обходить такие квартиры стороной. Однако при покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо знать о многих нюансах. Очень важно обратить внимание на многие моменты, чтобы в итоге не допустить серьезных ошибок.

Из данной статьи вы узнаете о порядке оформления сделки и всех нюансах, которые нуждаются в очень тщательном изучении.

Нюансы

Покупка недвижимости, особенно, если она дорогая, – это очень серьезный шаг. Здесь нужно обращать свое внимание на каждую мелочь. Конечно же, процесс можно значительно упростить, если обратиться в агентство, и вашей сделкой займется профессиональный риэлтор. Однако такая помощь может обойтись вам очень дорого – 100-200 тысяч рублей. Если же делать всё самостоятельно, то можно очень неплохо сэкономить.

На самом деле, всё действительно можно сделать без посторонней помощи. Главное – не торопиться, запастись временем и терпением. Если вы покупаете жилье в только что построенном доме, то в качестве продавца чаще всего выступает сам застройщик. В случае с вторичным рынком вам придется иметь дело с самим хозяином квартиры. Именно это вызывает основные сложности.

Вы должны быть готовы к тому, что несколько недель вам придется посвятить именно выбору квартиру. Вы будете самостоятельно смотреть жилье, так как этим не будет заниматься риэлтор, ездить на просмотры и готовить документы. Если вы уже покупали квартиры, то особых сложностей не возникнет, а вот первый раз будет достаточно сложно.

До того как начинает оформляться сделка и вносится задаток, вам необходимо очень внимательно изучить все документы на квартиру. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

  • Когда именно было приобретено данное жилье. Эта информация поможет вам узнать, сколько времени жилье уже находится в эксплуатации.
  • Сколько собственников у недвижимости. Этот момент точно не стоит игнорировать, ведь в сделке должны в обязательном порядке участвовать все собственники. Проще всего покупать квартиру у одного собственника. С несколькими продавцами сделка оформляется дольше.
  • Посмотрите, если среди собственников несовершеннолетние дети. Если таковые есть, то это значительно усложнит процедуру сделки. Дело в том, что продавцу придется получить разрешение от органов опеки, чтобы продать квартиру, а значит, процедура может очень сильно затянуться. В некоторых случаях лучше всего просто отказаться от покупки подобной недвижимости.
  • Важно убедиться в том, что никто из собственников жилья не служит в армии и не находится в тюрьме. Подобные моменты сделают покупку квартиры просто невозможной.
  • Необходимо убедиться в том, что все зарегистрированные готовы выписаться из квартиры.
  • Обязательно посмотрите паспорт. В квартире не должно быть несогласованных перепланировок. Подобные моменты могут очень серьезно усложнить сделку.
  • Ознакомьтесь с бумагами, в которых указано, когда проводился капитальный ремонт в доме.

Ни один из этих моментов нельзя упускать из виду, если вы не хотите потерять задаток или ждать свою квартиру очень долго. Лучше потерять свое время на начальном этапе и всё тщательно проверить.

Проверка квартиры

После того как вы убедились, что все документы в порядке, можно приступить к осмотру квартиры. Данный этап также важен, так как ваша невнимательность может обернуться тем, что в квартире будет невозможно жить и придется потратить очень много денег на капитальный ремонт.

Важно! При проверке не стоит стесняться и задавать вопросы продавцу. Также не лишним будет задать интересующие вопросы другим жильцам дома, чтобы сразу узнать обо всех проблемах, если таковые имеются.

В квартире необходимо осмотреть всё – окна, пол и стены. Если она находится на последнем этаже, то нужно убедиться в том, что крыша не протекает, и у вас не будет неприятных сюрпризов.

Особое внимание уделите трубам, сантехнике и батареям. Всё должно быть в рабочем состоянии. Не лишним будет проверить и вытяжку, так как очень часто они оказываются просто нерабочими.

Данный момент в дальнейшем может очень сильно усложнить вам жизнь.

Если будет вноситься задаток, то необходимо правильно оформить договор, который будет полностью соответствовать российскому законодательству. В первую очередь вы должны помнить, что договор о внесении задатка в обязательном порядке создается в письменном виде.

Здесь не приемлемы варианты с электронными версиями, так как такой документ будет просто считаться недействительным. В договоре прописываются все самые важные моменты – сумма, данные о собственниках.

Необходимо следить за тем, чтобы в итоге не выяснилось, что вы внесли задаток только за одну часть квартиры, а вторую вам потом не захотят продавать.

Необходимо обсудить с продавцом все нюансы сделки, чтобы потом не возникло никаких проблем. Лучше всего скачать образы договоров купли-продажи в интернете. Делать это нужно только на проверенных ресурсах, которые предлагаю исключительно актуальную информацию. С этим могут возникнуть проблемы, особенно, если вы не очень сильны в юридических вопросах.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Важно учесть, что, согласно российскому законодательству, договор купли-продажи совсем необязательно регистрировать у нотариуса. Однако сделать это всё-таки можно для того, чтобы защитить себя от различного рода проблем, которые могут появиться в будущем. В любом случае сделка может быть оспорена в суде, если не все документы были оформлены правильно.

Не забывайте, что к основному договору должен обязательно прилагаться акт, который подтверждает, что квартира была передана и теперь находится в вашей собственности. Наличие этой бумаги обязательно, иначе сделка так и не будет закончена, что нужно учитывать. Обычно, в то же время, когда подписывается этот акт, передаются и ключи от квартиры. Однако бывают и исключения, которые также имеют место быть.

Итоги

Как вы видите, самостоятельно приобрести квартиру на вторичном рынке достаточно проблематично, так как необходимо учесть множество нюансов. Именно поэтому многие предпочитают пользоваться услугами профессионалов.

В таком случае вам не придется самостоятельно искать объявления, проверять квартиры и готовить документы. Это значительно сэкономит ваше время.

Если вы покупаете недвижимость первый раз и не уверены, что сможете обратить должно внимание на все важные моменты, то от затеи совершить сделку самому лучше всего отказаться. В конечном итоге экономия на услугах агентства обернется вам только лишними расходами.

Избежать больших лишних трат при приобретении недвижимости можно следующим образом:

  • Еще до осмотра квартиры изучить все важные моменты. Посмотреть образцы договоров и изучить все юридические вопросы.
  • Проконсультироваться с юристом, но при этом не пользоваться его услугами при непосредственном оформлении покупки.

Второй вариант будет наиболее оптимальным, такой подход убережет вас от серьезных ошибок. При покупке квартиры на вторичном рынке очень сложно уследить за всеми моментами, что является проблемой. При этом последовательность действий здесь точно такая же, как в случае с приобретением новом жилья.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-kak-oformit.html


Жилье на вторичном рынке – покупка кота в мешке

14 апреля 2018

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с очень сложными вопросамию. И, пожалуй, самый из них – как не ошибиться с выбором и на что следует обратить внимание, чтобы эта сделка не стала покупкой кота в мешке?

Многие специалисты рынка недвижимости уверены: выбор квартиры и принятие решение о ее покупке в основном зависит от первого эмоционального эффекта, который был произведен на покупателя. Именно поэтому некоторые риэлтеры используют небольшие уловки, чтобы улучшить первое впечатление от квартиры: расставленные вазы со свежими цветами, правильно подобранные салфетки на столе и чисто вымытые окна.

Однако нужно уметь вовремя выключить эмоции и трезвым взглядом оценить предполагаемую покупку, хотя бы даже для того, чтобы затем сбить цену. 

Первое, на что следует обратить внимание сразу, – придомовая территория. Здесь нужно оценить количество парковочных мест, зеленую зону (если таковая имеется), наличие детской площадки, магазинов и ограждений. Далее, следует обратить внимание, в каком состоянии находится лестницы, вестибюль подъезда и лифт.

Не следует забывать и о «подводных камнях», которые сопровождают большинство сделок. Например, о наличии в квартире перепланировки. Сразу должен возникнуть вопрос, законна ли она.

Потому что если предыдущий хозяин не оформил все документы и разрешения на перепланировку квартиры в БТИ, вся ответственность ложится на плечи нового собственника.

Это значит, что покупатель будет вынужден либо приводить квартиру в изначальное состояние, либо выплачивать штрафы за незаконную перепланировку.

Следующим, не менее важным моментом является вид квартиры без мебели. Собственники квартиры зачастую стараются завысить цену за хорошее состояние квартиры или произведенный там ремонт. Покупатель всегда должен попросить показать квартиру без мебели или хотя бы ее немного отодвинуть. В случае, если на обоях видны выгоревшие пятна или разводы от сырости, стоимость любого ремонта сразу нивелируется.

Важным является и оценка «свежести» ремонта. Только что сделанный ремонт (под продажу) должен насторожить покупателя. Зачастую так делают продавцы, желающие скрыть какие-либо очевидные недостатки квартиры. Также нужно проверить исправность всех инженерных коммуникаций: электропроводку, подачу горячей и холодной воды, канализацию, сантехнические трубы и вентили, счетчики и т.д.

Кроме того, осматривать квартиру лучше в тишине (без включенной музыки или телевизора), чтобы оценить уровень уличного шума.

«Второй» взгляд

Есть определенные нюансы, информацию о которых получить сразу практически невозможно. Например, шумные ли соседи за стенкой или, может, сосед сверху делает затяжной ремонт. А это, помимо бесконечного шума, означает и постоянное складирование строительного мусора на лестничной площадке.

Именно поэтому покупателю следует очень обстоятельно поговорить с потенциальными соседями. Причем, следует уделить внимание не только соседям по лестничной площадке, но и молодым семьям, прогуливающимся неподалеку. Именно они зачастую могут дать более-менее объективную оценку этому дому.

Только через определенный промежуток времени можно узнать и о наличии неисправностей в системе коммуникаций или электрической разводке. Сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартиру покупать летом, то оценить качество отопления будет возможно только зимой.

К неприятным сюрпризам можно отнести и нежелательное соседство, и «темную» историю квартиру (убийство, пожар).

«Верните мои деньги!»

Что делать покупателю, если серьезные недостатки были выявлены только после покупки квартиры? Можно ли в таком случае оспорить сделку и вернуть хотя бы часть вложенных средств?

Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что после подписания акта приемки-сдачи квартиры покупателю уже вряд ли удастся доказать свою правоту. Спасительной шлюпкой здесь становится договор купли-продажи. В обязанность продавца входит передача квартиры того качества, которое было указано в договоре.

В случае, если покупатель находит какие-либо несоответствия, он может потребовать от продавца устранить недостатки либо потребовать возмещения собственных материальных затрат на устранение этих недостатков.

Если продавец отказывается, то покупатель имеет право уже в судебном порядке решать данный вопрос вплоть до признания сделки недействительной. 

Обобщая все вышесказанное, хочется заметить, что, помимо первого, восторженного, взгляда, всегда должен быть «второй», более скрупулезный и педантичный. Каждый покупатель должен составить себе четкую схему осмотра квартиры и методично ей следовать, даже несмотря на очевидные достоинства квартиры, которые, безусловно, будет подчеркивать продавец.

Источник: https://www.hata.by/articles/zhile_na_vtorichnom_rynke__pokupka_kota_v_meshke-5191/