Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру: важные тонкости процесса приобретения жилья

Ваши первоначальные шаги:

Детально изучите все документы на квартиру

Практика показывает, что от первого шага зависит дальнейшее развитие ситуации. Ваша задача — уделить всем документам пристальное внимание. Не торопитесь в этом вопросе.

Во-первых, попросите владельца представить документы, которые подтверждают его право собственности. Это может быть документ дарения, решение суда или бумага, подтверждающая, что квартира получена в наследство.

Во-вторых, попросите владельца показать вам документы, которые подробно описывают всю историю квартиры: перечень сделок, совершенных с ней.

В-третьих, проверьте личность самого владельца. Не стесняйтесь попросить у продавца жилья паспорт, чтобы проверить его подлинность. Желательно выяснить, состоял ли этот человек на учете в различных диспансерах.

Всегда помните о том, что максимальный объем информации позволит вам лучше узнать личность, которая намерена продать вам жилье.

Не ленитесь выяснять все подробности, ведь именно так вы страхуете себя от совершения опасных сделок.

Всегда назначайте встречу с владельцем жилья. Если вы на всех этапах сделки встречаетесь с человеком, который действует по доверенности, вы не сможете застраховать себя от махинаций. Не пренебрегайте этим советом.

Правильно заключите договор

Не стоит забывать, что любые денежные операции должны сопровождаться заключением договора, ведь потом вы не сможете доказать, что внесли залог или что-то проплатили. Всегда подстраховывайте себя!

Изучим, как грамотно составить договор и на что обратить внимание. Прежде всего, вы должны знать, какие пункты следует в обязательном порядке изложить в бумаге.

В договоре должна указываться следующая информация:

  • Точная сумма задатка или аванса (все зависит от конкретной сделки). Обязательно проследите, чтобы в документе описывалась ситуация срыва сделки. В подобных случаях ваш задаток или аванс сгорит (возможно, предусмотрены другие варианты развития событий).
  • Информация об объекте сделки. В этом пункте, как правило, прописывается адрес квартиры и подробное ее описание: количество комнат, их площадь. Этот пункт позволяет вам избежать мошенничества (в суде вы с легкостью докажете, что договор заключен именно на этот объект).
  • Полная стоимость квартиры. Эта цифра имеет ключевое значение, поскольку так вы сможете избежать дальнейшего возрастания цены на квартиру. Вы уже не заплатите продавцу больше той суммы, которая указана в документе.
  • Сроки сделки и все сопутствующие детали. В этом пункте описываются все детали, которые могут возникнуть при проведении сделки. Не забывайте о том, что не бывает в договорах лишней информации. Чем больше ситуаций рассмотрено в документе, тем выгодней для вас.
  • Обязательно прочите договор, получив его на руки. Изучение подобной информации не терпит спешки. 

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-946154-kak-pravilno-kupit-kvartiru-vazhnye-tonkosti-processa-priobreteniya-zhilya

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Статья обновлена: 10 апреля 2018 г.

Если Вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы Ваше проживание в купленной квартире не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Перед самой инструкцией проверки квартиры, перечислим на что именно надо обращать внимание.

  1. У продавца имеются правоподтверждующие и сопутствующие документы:
    1. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. С 2017 года документом, который подтверждает право собственности на недвижимость, теперь является выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (в нашем случае на квартиру). Свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июля 2016 года.
    2. договора основания на каждого владельца;
    3. технический и кадастровый паспорт. Если же хотя бы одного из паспортов нет, то продавец обязан его заказать и получить.
  2. В квартире отсутствуют лица, на данный момент не прописанные, но сохранившие право проживания и после смены собственника (временно выписанные), т.е. в случае покупки квартиры с временно выписанными гражданами, они могут в ней вновь прописаться и проживать уже с новыми хозяевами.

    К ним относятся:

    • заключенные, отбывающие срок наказания;
    • военнослужащие срочной службы;
    • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
    • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
    • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

    Также Вам будет интересно, что есть налоговый вычет при покупки квартиры, который составляет 13% от ее стоимости и его максимальный размер 260 тысяч рублей. Читайте инструкцию по получению этой «компенсации» от государства.

    Если у Вас квартира обремененная ипотекой, то ее также можно продать. Тут описаны 3 способа продажи такой квартиры.

    Источник: http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

    Как правильно купить квартиру

    Сделки с недвижимостью считаются одними из наиболее сложных, они связаны с определенным риском и требуют максимально взвешенного подхода. Перед приобретением жилья нелишним будет узнать, как правильно купить квартиру.

    Большой выбор недвижимости на «вторичке» и в новостройках позволит каждому покупателю найти свой оптимальный вариант.

    Но обязательно следует учитывать особенности покупки квартиры на первичном и вторичном рынке, чтобы выгодно распорядиться собственными или заемными средствами и совершить удачную инвестицию. На продажу могут быть выставлены только объекты, находящиеся в собственности.

    Как купить квартиру на вторичном рынке

    Определите приоритеты и максимальную сумму покупки, это поможет ограничить и скорректировать зону поиска и не поддаться на заманчивые, на первый взгляд, предложения. Обязательно учитывайте, с какой целью приобретаете жилье.

    Например, для последующей сдачи в аренду подбирайте недвижимость в районах с развитой дорожной и коммерческой инфраструктурой. Лучше осмотреть несколько подходящих вариантов, прежде чем сделать окончательный выбор.

    Выбор квартиры

    Чтобы правильно оценить стоимость предлагаемых вариантов, необходимо учитывать все многообразие характеристик: метраж, планировка и общее состояние квартиры, этаж, год постройки дома, район расположения. Не ищите недвижимость только от собственника в надежде сэкономить, обычно владелец устанавливает цену аналогичную объектам от риэлторов. Так на какие же особенности при покупке квартиры нужно обратить внимание?

    • на ее состояние (как давно был сделан ремонт, требуют ли замены проводка, трубы, окна);
    • на планировку и соответствует ли она кадастровому плану, при незаконной перепланировке штраф уплачивает новый владелец;
    • на расположение относительно сторон света;
    • на состояние подъезда и двора;
    • на инфраструктуру района.

    Нелишним будет поинтересоваться, и кто проживает по соседству. Если квартира устраивает по всем параметрам, попросите у хозяина показать паспорт и правоустанавливающий документ на собственность. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве или договор приватизации. Владелец также может предъявить правоподтверждающий документ – свидетельство о собственности.

    Проведение сделки

    Следующий шаг – это оформление покупки квартиры. Если сделка проходит через агентство недвижимости риэлтор предложит подписать предварительный договор, в котором прописаны все основные моменты:

    • стоимость квартиры, которая будет указана в договоре купли-продажи;
    • срок оформления необходимых документов для сделки;
    • дата подачи документов в регистрационный орган;
    • срок выписки всех зарегистрированных граждан в квартире;
    • срок освобождения помещения;
    • сумма вносимого покупателем задатка (не более 5-10% от общей стоимости);
    • штраф за невыполненные вовремя обязательства.

    При покупке недвижимости от хозяина лучше также оформить между продавцом и покупателем подобный договор о намерениях.

    Перед проведением сделки стороны договариваются о способе передачи денежных средств. Обычно арендуют банковскую ячейку или используют аккредитив, в обоих случаях сумма выдается продавцу после получения покупателем устанавливающей выписки из Росреестра и освобождения квартиры (по акту приема-передачи).

    Перед сделкой попросите у продавца для ознакомления:

    • выписку из Росреестра о зарегистрированных правах, в которой указаны все характеристики объекта, а также сведения об имеющихся ограничениях;
    • справки формы 9 и 7(жилищный паспорт), в них указаны все зарегистрированные на данной жилплощади и характеристика квартиры, срок действия 1 мес.;
    • справку из налоговой службы;
    • квитанции об уплате за коммунальные услуги.

    Кроме того, продавец должен иметь на руках нотариально заверенное согласие супруга и всех собственников на продажу недвижимости. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, потребуется дополнительная справка от органов опеки.

    Весь пакет документов, включая заявление и квитанцию об уплате госпошлины, подается на регистрацию совместно продавцом и покупателем (при наличии паспортов) в любое отделение МФЦ или Росреестра. Срок регистрации 7-9 рабочих дней.

    Договор купли-продажи, входящий в перечень, может быть оформлен у нотариуса или в простой письменной форме непосредственно при подаче документов.

    «Подводные камни» при покупке вторичного жилья

    Как купить квартиру и не быть обманутым? Соблюдать нехитрые правила в процессе сделки:

    • по возможности не покупать недвижимость по доверенности, она может быть отозвана в любой момент;
    • при сильно заниженной стоимости объекта по сравнению с аналогами, проверить, чем это вызвано;
    • настаивать на выписке всех зарегистрированных до сделки;
    • не соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости квартиры;
    • внимательно проверить до сделки все документы;
    • если личность продавца вызывает сомнение, лучше отказаться от покупки.

    Многие квартиры неоднократно меняли владельцев или становились предметом имущественного спора. При их покупке и в других сложных случаях лучше обратиться за квалифицированной помощью к юристу или риэлтору.

    Приобретение квартиры на первичном рынке

    Имеет и свои особенности покупка квартиры на первичном рынке. Приобрести жилье в новостройке можно на любом этапе. Стоимость квадратного метра повышается по мере готовности дома. Надежнее всего приобретать недвижимость по Договору Долевого Участия (ДДУ) у компании, работающей в соответствии с ФЗ 214.

    Всем, кто предпочитает новый дом, будет полезна информация, как правильно купить квартиру на «первичке». Недвижимость на этапе строительства принадлежит застройщику, соответственно продавцом будет выступать юридическое лицо. Для продажи объекта компания должна иметь следующий пакет документов:

    • учредительный договор и устав;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
    • свидетельство о регистрации компании;
    • свидетельство о праве на землю или договор аренды участка;
    • разрешение на строительство;
    • кадастровый план земельного надела;
    • проектную документацию и обоснование проекта;
    • заключение государственной экспертизы.

    Покупатель вправе ознакомиться со всеми документами до подписания ДДУ. В большинстве случаев будущее жилье можно увидеть только на поквартирном плане. Но лучше всего съездить на стройку и лично убедиться, как продвигается работа. Дополнительную информацию о надежности застройщика легко получить на форумах дольщиков и новоселов.

    Когда выбор будет сделан, покупатель подписывает договор и в 3-5-дневный срок вносит оплату на эскроу-счет компании. Договор подлежит обязательной регистрации.

    Оформить покупку квартиры можно и в рассрочку сроком от 6 мес. до 3-х лет с внесением первоначального взноса от 30%. График выплат устанавливается для каждого клиента индивидуально.

    Свидетельство о собственности (с 2017 г. выписка из ЕГРН) выдается дольщику после сдачи дома.

    При подписании договора необходимо обратить внимание на следующие моменты:

    • фиксированную цену квартиры;
    • срок сдачи объекта;
    • срок передачи ключей;
    • метраж и предполагаемую отделку.

    Если стоимость квартиры гораздо ниже аналогичных объектов, это должно насторожить, и возможно стоит отказаться от сделки. Приобретать недвижимость надежнее и у проверенного временем застройщика, хотя последние изменения в жилищном законодательстве практически сводят к нулю риски при покупке новостройки.

    Источник: http://vse-pro-nedvizhimost.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru/

    Как выбрать квартиру для покупки в 2018? Новостройка или вторичка?

    Последнее обновление: 10-03-2018

    Как выбрать квартиру для покупки в 2018? Что смотреть?

    4.8 (95%) 32 votes

    В статье рассмотрим как правильно выбрать квартиру для покупки в 2018 году, разберемся какую квартиру лучше выбрать — в новостройке или на вторичном рынке. На что обратить внимание — ремонт, этаж, район, продавец и т.д.

    Поменять квартиру будет не так просто как купить, поэтому стоит серьезно отнестись к данному процессу.

    НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:

    Также будут полезны две следующие статьи: уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке.

    В каком районе лучше всего купить квартиру?

    Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

    Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:

    1. Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
    2. Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
    3. Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
    4. Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.

    Давайте посчитаем.

    Допустим, жить в купленной квартире, придется больше 5 лет.

    Пункты 1 и 4: дорога до работы занимает 1 час, обратно еще час. Т.е. в день тратим 2 часа времени, в месяц это выходит порядка 40 часов (20 раб. дней * 2 дня в дороге).

    Только вдумайтесь в эту цифру — 40 часов в месяц!!!!!!! — это же целая рабочая неделя уходит фактически в никуда. И это не предел.

    За год получится порядка 18 дней!!! Если перевести все это время в деньги, то за сколько лет вам окупится переплата за квартиру в центре?

    К примеру, вам платят 300 рублей/час, тогда за месяц получится порядка 12000 рублей вы теряете + дорога до работы также отнимает деньги. За год (берем 11 месяцев, т.к. минус 1 месяц отпуска) получается 132 000 рублей упущенной выгоды!!!

    Или за 5 лет, порядка 650 000 рублей!!! И это без учета роста вашего дохода и процентов которые вы могли бы получить на данную сумму.

    И это еще не рассмотрели другие два пункта.

    Рассмотрим пункты 2 и 3: последствия будут накапливаться и влиять на вас, ваше здоровье, настроение. Что может в дальнейшем выльется в походы по врачам, а это трата времени и денег.

    В наше время «удовольствие не дешевое».

    Есть о чем задуматься?

    Что должно быть возле дома где будите жить?

    Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

    В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

    • магазины
    • общественный транспорт
    • детский сад и школа
    • больница

    Чем больше всего рядом, тем лучше.

    Update:

    Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

    Как правильно купить квартиру

    Ваша мечта о покупке квартиры начала сбываться, и вы уже присматривать себе квадратные метры? Но начинает пугать юридическая сторона оформления сделки, и вы не знаете, как правильно купить и оформить квартиру? Рассмотрим зачем нужен риелтор и на какие нюансы сделки следует заострить внимание.

    Чем занимаются агенты недвижимого имущества?

    Покупка недвижимости – это сложный, долгий и дорогостоящий процесс. Он связан со многими непредвиденными ситуациями и непростыми задачами. Впрочем, дипломированный юрист, наверняка, справится с любыми препятствиями. Остается вопрос – что же делать тем, кто ничего не смыслит в юриспруденции, но хочет выгодно приобрести жилье? Обратится к риелтору!

    Задачи риелтора:

    1. Предоставляют консультации касательно рынка недвижимости. Просчитывают примерные расходы, которые придется понести покупателю за нужное ему жилье;
    2. Ищут варианты, соответствующие пожеланиям их клиентов. Ваша задача правильно выбрать квартиру;
    3. Ведут переговоры с продающей стороной, оговаривают условия сделки и стоимость продаваемого недвижимого имущества;
    4. Организовывают для потенциальных покупателей показы квартир;
    5. Оформляют и ведут договора по приобретению недвижимости, а также следят за их выполнением;
    6. Занимаются вопросами перерегистрации дома на нового владельца.

    Именно эти люди оберегают потенциальных покупателей от аферистов, решают большинство их задач и находят самые интересные предложения. Конечно же, они делают это не просто так. Их плата составляет от 2 до 5 % от стоимости покупаемой площади. Но эти расходы обоснованы. Хотя бы потому, что честный и квалифицированный риелтор оберегает своего клиента от более крупных трат.

    Риелторы обладают еще одним бесценным достоинством – умением работать с документами. Именно в официальных бумагах кроется большинство ловушек, в которые попадаются покупатели. К примеру, в продаваемом жилье может быть не узаконена перепланировка или квартира может находиться под арестом. Данные юридические моменты требуют отдельного внимания.

    Регистрация

    Купить квартиру по всем правилам и стать полноправным владельцем можно лишь тогда, когда сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Только после этого он получит полный пакет документов, свидетельствующих об его правах на владение приобретенной недвижимости.

    Процесс регистрации достаточно трудоемкий. Для того, что бы полностью узаконить свое недвижимое имущество необходимо собрать полный пакет документов, обратиться в несколько инстанций.

    Помимо законных сроков, сроки регистрации зависят от того, насколько правильно подобраны документы. Нередко, покупатель жилья вынужден по несколько раз обращаться в Росреестр, что бы завершить данный процесс. Впрочем, опытному риелтору не составит труда выполнить подобную работу быстро и с первого раза.

    Так же, крайне желательно прописать в договоре купли-продажи реальную стоимость, за которую она покупалась. В случае если клиент стал жертвой махинаторов, он может рассчитывать на возмещение через суд той суммы, которая обозначена в официальных бумагах.

    Оформление сделки

    Покупка недвижимости – это всегда риск. Особого внимания заслуживают следующие ситуации:

    1. Квартира досталась человеку по наследству. После того, как он ее продал, к новому владельцу могут обратиться другие «наследники», доставив много беспокойств. В отдельных случаях им удается даже отсудить уже купленную недвижимость;
    2. Прописка детей – согласно законодательству РФ, жилье, в котором зарегистрированы несовершеннолетние, может быть продано лишь при согласии опекунского совета;
    3. Невменяемость владельца. Люди с отклонениями психики – плохие партнеры. В один прекрасный миг они могут вообще забыть о том, что жилая площадь была продана. Если же квартира нужна позарез, необходимо хотя бы потребовать у ее текущего продавца справку о психическом здоровье, и ряд других нюаснов.

    Как уже говорилось, покупка квартиры правильно – дело непростое. Если вы хоть немного сомневаетесь в своих силах – обратитесь за помощью к агентам недвижимости. Лучше доплатить, чем стать жертвой аферистов и потерять колоссальную сумму.

    Источник: http://malimar.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru/

    Как правильно купить квартиру: основные рекомендации

    В жизни многих людей покупка жилья является самой значительной сделкой. Как правильно купить квартиру и не пожалеть потом о потраченных силах и выброшенных на ветер финансах?

    Памятка о том, как покупать квартиру

    На начальном этапе нужно определиться, кто конкретно будет заниматься оформлением и покупкой квартиры. Можно обратиться к услугам профессиональных риелторов или начать самостоятельный поиск жилья. В любом случае необходимо отнестись крайне осторожно к данному вопросу.

    Как правильно купить квартиру – первое правило

    Не рекомендуется давать частные объявления о покупке квартиры в газетах и в Интернете. Обратитесь за помощью к продавцам или в официально зарегистрированные фирмы, которые занимаются торговлей недвижимостью. Иначе достаточно легко стать жертвой чистой воды вымогательства. Давая такое объявление, вы автоматически афишируете наличие немалой суммы денег.

    Как правильно купить квартиру – второе правило

    Когда найдена квартира, которая удовлетворяет определенным требованиям, необходимо проверить наличие и действительность паспорта у продавца.

    Если же продавец (представитель агентства или частное лицо) работает по генеральной доверенности, желательно лично познакомиться с собственником продаваемого жилья. Нужно убедиться, что данный человек жив, и проверить его паспорт.

    Важно выяснить, давал ли он кому-либо генеральную доверенность на продажу собственной квартиры. Он мог ее дать совершенно для других целей, которые не связанны с отчуждением его жилья.

    Как правильно купить квартиру – третье правило

    Следующим этапом является проверка того, что собственник (продавец) квартиры не является алкоголиком, не состоит на учете в психоневрологическом диспансере и у нарколога. В обязательном порядке потребуйте справки, подтверждающие данный факт.

    Также обратитесь к участковому инспектору для выяснения следующих данных: не лечился ли собственник от наркомании, от алкоголизма и не находится ли он на подобном лечении в данный момент. В этих случаях, даже если цена квартиры приемлемая, не приобретайте ее.

    Как правильно купить квартиру – четвертое правило

    Необходимо проверить, кто (помимо собственника) прописан в данной квартире. Это можно узнать из выписки домовой книги или проверить в РЭУ самостоятельно.

    Если же в данной квартире прописаны дети в возрасте до восемнадцати лет, потребуйте у продавца справку, разрешающую продажу собственности при наличии прописанных в ней несовершеннолетних.

    Если же квартира приватизирована и дети являются собственниками, то без данной справки нотариус просто не оформит договор о покупке квартиры.

    Как правильно купить квартиру – пятое правило

    Решив вопрос с пропиской детей, необходимо проверить всех лиц, которые прописаны в квартире. Ими могут быть совершеннолетние особы (бывший муж или жена), имеющие право собственности на данную квартиру. Обязательно решите вопрос об их выписке с продавцом, ведь их местонахождение может быть неизвестно. Возможен вариант, что они вообще не захотят выписываться из квартиры после продажи ее собственником.

    Как правильно купить квартиру – шестое правило

    Необходимо обратить внимание на то, что в генеральной доверенности должно быть отмечено право продажи квартиры и получения за нее денег. Только в данном случае можно передавать деньги за квартиру лицу, работающему по доверенности. Но даже при этом условии необходимо взять у продавца расписку, подтверждающую получение денег.

    Седьмое правило и последнее

    Имейте в виду, что после подписания договора о покупке квартиры, данный документ подлежит обязательной регистрации. Только при выполнении этого условия квартира переходит в собственность покупателя.

    https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

    Важным вопросом является момент передачи денежных средств. При передаче денег покупателю рекомендуется взять с продавца расписку.

    Выводы: как оформить покупку квартиры

    Все предоставленные продавцом справки необходимо проверить путем запросов в органы, выдавшие данные документы. Обращение к адвокатам для оформления и сопровождения сделки о покупке недвижимости значительно снизит возможные риски.

    Источник: http://fb.ru/article/45724/kak-pravilno-kupit-kvartiru-osnovnyie-rekomendatsii

    Как правильно купить квартиру — памятка!

    В первых строках памятки мы напоминаем прежде всего о том, что каждый конкретный случай глубоко индивидуален, поэтому, для того чтобы ответить на вопрос как правильно купить квартиру, обращайтесь к специалистам, именно к ним, а не к тем, кто себя таковыми считает. Вы тем более, должны обратиться к специалистам, если у вас возникли сомнения хотя бы по одному из нижеперечисленных пунктов:

    Тем, кто собирается правильно купить квартиру на первичном рынке, т. е. становится первым покупателем объекта недвижимости

    • Нужно внимательно прочитать договор договор соинвестирования или долевого участия. В нем должен присутствовать пункт о том, что договор заключен в трех экземплярах, один из которых идет в управление Росреестра, соответственно договор подлежит государственной регистрации и заключен в соответствии с ФЗ-214.
    • «Пробить по базам» застройщика – посмотреть не числится ли застройщик (юридическое лицо выполняющее функции застройщика) в базе должников y наоговой инспекции (www.mosnalog.ru или аналог в вашем регионе) или в списках организаций-банкротов на сайте арбитражного суда вашего региона, например, в Москве – www.msk.arbitr.ru.
    • Нужно проверить полномочия  подписывающего договор с вами, он действительно Генеральный директор или он бывший Генеральный директор. Проверить это можно запросив в налоговой (46 ИФНС в Москве) выписку из государственного реестра юридических лиц. Получить ее может любой.
    • Взять копию договоров аренды земельного участка, на котором строится дом и разрешение на строительство, выданное органом местной власти. Не полениться проверить актуальность документов, съездив в местный орган власти (в Москве в Префектуру округа) и запросив информацию в управлении Росреестра региона о собственнике и обремениях участка земли по кадастровому номеру указанному в договоре.
    • Денежные средства перечислять путем безналичного банковского перевода, даже если для оплаты будущей жилплощади вы выкопали банку из-под яблони. Отнесите ее в банк и сделайте перевод без открытия счета. Вне зависимости от суммы перевода он стоит МАКСИМАЛЬНО! 1500 рублей. Минимально 200. В соответствии с действующим законодательством никто не может спросить у вас где вы взяли деньги. Будут пугать Финмониторингом – не бойтесь! Он завален бумагами и реагирует на сделки не менее 1 000 000 долларов.
    • Еще нужно проверить разрешения на подключения к сетям – водопроводу, канализации и электричеству. Особенно это актуально для Московской области. Можно очень правильно купить квартиру, но мыться и в туалет ходить в общественную баню и ближайший лес соответственно.
    • Желательно, чтобы у застройщика ваш объект был не первый,хотя и это иногда не спасает.
    • До сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи желательно регулярно ходить в церковь, молиться и ставить свечки за то, чтобы все кончилось хорошо.
    • Если вы продали личное имущество (квартиру, доставшуюся вам до брака), добавили немного семейных денег и вложились в новостройку, НЕ ЗАБУДЬТЕ все платежи, начиная с продажи лично вам принадлежащей квартиры проводить по безналичному расчету, что потом, во время развода, супруг мог претендовать только на половину совместно вложенных денежных средств, а не на всю квартиру в целом. Доказательством в суде будут служить только платежные поручения и ничего больше!

    Тем, кто собирается правильно купить квартиру на вторичном рынке, т.е. вы ее не первый обладатель

    • Любыми путями получить расширенную выписку из домовой книги, т.е. в ней должны быть перечислены все когда-либо проживавшие этой квартире с момента постройки дома. Внимательно проанализируйте причины выбытия жильцом. Те кто сейчас в «местах не столь отдаленных» и в армии сохраняют право проживания по возвращении даже при смене собственника. В обычной выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе их вообще не укажут, т.к. при отбытии в тюрьму или в армию граждан снимают с регистрационного учета, а по прибытии восстанавливают. Право пожизненного проживания на данной жилплощади сохраняют граждане, которые не будучи собственниками, имели право на приватизацию данного жилого помещения и от него отказались. Кроме того, несовершеннолетние, чьи права на приватизацию были нарушены (родители отказались от приватизации за себя и «за того парня», который на момент приватизации был несовершеннолетним) имеют право на обращение в суд в течение года с того момента как им стало известно о том, что они не являются собственниками квартиры. В этом момент им может быть и 20 и 30 и 40 лет – это для тех, кто ошибочно решит отсчитывать срок исковой давности с совершеннолетия. Неверно брать с такого « бывшего несовершеннолетнего» нотариально заверенное заявление о том, что он не имеет претензий к результатам приватизации – в день подписания им заявления начнет течь годичный срок исковой давности на обращение в суд.
    • Проверьте согласование переустройства. При этом помните, что несогласованная перепланировка всего лишь вопрос цены – регистрация сделки с кадастровым паспортом в красных линиях абсолютно не проблема.
    • Возьмите выписку из Росреестра о зарегистрированных правах и обременениях на данный объект недвижимости. Квартира может быть в залоге.
    • Потребуйте нотариально заверенного соглсия супруга на сделку, особенно нотариально заверенного согласия бывшего супруга (!!!) — это особенно важно.
    • Получите от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, об отсутствии задолженности по квартплате и налогам.
    • Договор купли-продажи должен содержать следующий пункт: Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Стороны пришли к соглашению,что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения договора по обстоятельствам,возникшим не по вине Покупателеля или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, или любых других,которые суд сочетет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателелю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры,исходя из стоимости аналогичного жилья,действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о расторжении настоящего договора, а также возместить Покупателю все понесенные расходы, связанные с приобретением квартиры, являющейся предметом настоящего договора и судебные издержки. При этом квартира не может быть изъята у Покупателеля до полного возмещения убытков.
    • Не соглашайтесь писать в договоре сумму сделки 2 000 000 рублей (так просят те, у кого квартира в собственности менее трех лет: при признании судом сделки недействительной и применении последствий этой недействительности (двусторонняя реституция) вы получите назад свои два миллиона, а продавец – свою квартиру.
    • Если вы платите еще и за мебель и аксессуары, то подробно перечислите в соглашении об авансе модели, марки и техническое состояние всего того, что перейдет вам вместе с квартирой.
    • При закладке денежных средств в ячейку, вторую ячейку абонируйте под расписку о получении денежных средств от Продавца, которую вы заберете под тем же условием, что и Продавец деньги. Иначе возможно вам придется бегать за Продавцом и распиской, а это главнй документ, подтверждающий исполнение вами обязательств по договору в полном объеме.
    • Не соглашайтесь отдавать деньги через день после сдачи документов на регистрацию – у сторон договора есть право отказаться от государственной регистрации до последнего дня, обозначенного в расписке Росреестра.

         Теперь, когда вы знаете,  как правильно купить квартиру,  всем кто хочет купить квартиру — удачных  покупок!

    Возврат к списку

    Источник: http://www.mos360.ru/razbor/detail/98968/

    Что нужно знать при покупке квартиры

    Главная / Квартира / Покупка квартиры

    Покупка квартиры – это весьма ответственная процедура, поэтому к ней стоит отнестись очень серьезно, предварительно изучив не только технические характеристики приобретаемой квартиры и инфраструктуру района, но и юридическую сторону потенциальной сделки купли-продажи.

    Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться, будет ли он заниматься покупкой квартиры самостоятельно или доверит подготовку и оформление сделки специалистам. Конечно, услуги агентств по недвижимости стоят зачастую совсем недешево, однако они освободят вас от необходимости самостоятельно подбирать подходящее жилье, просматривая огромное количество вариантов.

    Еще одним плюсом обращения к специалистам при покупке квартиры является то, что они полностью возьмут на себя все документационные проверки и оформление сделки.

    Если вы все же решили приобретать жилье самостоятельно, это займет у вас значительно больше времени. При этом желательно, сначала изучить все правовые нюансы, касающиеся сбора документов, проверки «чистоты» квартиры и оформления сделки.

    Что же нужно знать потенциальному покупателю при покупке квартиры? Во многом это зависти от рынка жилья (первичный или вторичный), на котором совершается сделка по купле-продаже жилого помещения.

    Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

    Покупка жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества: покупатель в отличие от незавершенного строительства сразу видит, какое жилье он покупает, и может въезжать в квартиру сразу после ее покупки, не дожидаясь проведения коммуникаций и сдачи дома.

    Однако при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке следует учитывать определенные нюансы. Прежде всего, это касается юридической чистоты квартиры.

    Покупателю нужно убедиться, что в покупаемой квартире отсутствуют лица, которые сохранили право на проживание (граждане, призванные на военную службу, дети, находящиеся в детских воспитательных учреждениях, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях и т.п.). Данные лица могут быть и не зарегистрированы в квартире, но сохранять свое право проживания даже при смене собственника.

    Затем нужно обязательно проверить, не обременена ли покупаемая квартира правами третьих лиц. Юридически чистая квартира не должна быть передана в аренду, являться предметом судебного спора или залога, находиться под арестом и т.п.

    Рекомендуем к прочтению статью из которой вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость земельного участка.

    О том, как можно выписаться из квартиры читайте здесь.

    Как проверить юридическую чистоту квартиры и другие правовые нюансы

    К сожалению, как показывает практика, на сто процентов убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно. Однако определенные меры для ее проверки совершить все-таки нужно: сходить с продавцом в БТИ, паспортный стол и ЖЭК за соответствующими справками, получить выписку из домовой книги. Кроме того, нужно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и некоторые другие моменты.

    Агентства по недвижимости, занимающиеся сопровождением сделки купли-продажи жилого помещения, обычно проверяют следующие сведения:

    • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
    • список всех бывших собственников данной квартиры;
    • сведения из БТИ;
    • финансово-лицевой счет, свидетельствующий о наличии или отсутствии финансовой задолженности;
    • выписку из домовой книги;
    • список всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире;
    • перечень лиц, временно выписанных из продаваемой квартиры в связи с призывом на военную службу, нахождении в доме престарелых и т.п.;
    • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
    • отсутствие ареста, запрета или т.п. на квартиру.

    Кроме того, для проверки всех нюансов сделки можно:

    1. Проверить в полиции, не поступало ли заявления об утере паспорта от кого-либо из собственников данного жилья;
    2. Попросить продавца представить справку из налоговой службы об оплате налога на квартиру (налог на наследование, дарение, ежегодный налог на имущество);
    3. Проверить сведения о родственниках. Если их нет, то продавец должен предоставить письменное заявление об их отсутствии. При наличии супруга, детей или других родственников, которые также могут претендовать на квартиру или ее долю, продавец должен представить письменное согласие супруга, разрешение попечительского совета или другие документы (обычно требуется их нотариальное заверение);
    4. Узнать, не значится ли дом, в котором продается квартира, в списке на реконструкцию.

    Чтобы полностью обезопасить себя от риска, можно застраховать риски приобретения жилья в страховой фирме, однако такая гарантия стоит недешево.

    Перед оформлением договора купли-продажи жилой недвижимости продавец и покупатель должны определиться, кто из них понесет затраты на оформление сделки, за какое время будет совершена выписка всех лиц, прописанных в квартире, кем и как будет проверяться наличие задолженности по квартплате, останется ли телефонный номер.

    Также стороны должны прийти к соглашению относительно суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи, и обсудить, какую ответственность понесет продавец квартиры, если не сможет вовремя ее освободить или совсем откажется от продажи квартиры.

    Вопрос о цене квартиры, которая будет записана в договоре купли-продажи, нужно обговаривать обязательно. Это связано с тем, что продавец зачастую заинтересован, чтобы цена в договоре была указана ниже реальной стоимости, так как от этого будет зависеть размер налогов, подлежащих уплате. А покупателю, наоборот, иногда выгоднее указать полную стоимость квартиры, чтобы получить налоговый вычет.

    Очень внимательно стоит подойти и к самому процессу оформления сделки с недвижимостью, и к вопросу передачи денег. После расчета с продавцом, необходимо взять с него расписку о получении денежных средств в полном объеме.

    Покупка квартиры в новостройке

    Покупка квартиры в строящемся доме также имеет ряд преимуществ: гарантированная юридическая чистота квартиры и более низкая цена по сравнению с аналогичной квартирой на вторичном рынке. В данном случае покупатель является первым собственником жилья, и, следовательно, он застрахован от проблем обременения квартиры или претензий бывших владельцев.

    Кроме того, покупая новую квартиру, покупатель может расплачиваться с застройщиком по частям и осуществлять ремонтные работы полностью в соответствии со своими пожеланиями.

    Однако при покупке новой квартиры покупателю стоит учитывать, что процедура оформления такой недвижимости занимает гораздо больше времени. Если обычный договор купли-продажи может быть оформлен в течение 1-2 дней, то оформление договора передачи квартиры, на основании которого и передается покупателю право собственности на жилое помещение в новостройках, может занять 1,5-2 месяца.

    Стоит отметить, что при покупке жилья у застройщика существует определенный риск. Уже неоднократно возникали ситуации, когда организация-застройщик внезапно исчезала, собрав определенную сумму денег, а начавшееся строительство прекращалось.

    Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, постарайтесь максимально проверить застройщика и правильность оформления всей документации. Можно следовать следующим рекомендациям:

    1. Перед подписанием договора, соберите как можно больше информации о самом застройщике. Узнайте, как давно он работает на рынке, посмотрите официальный сайт фирмы, съездите к строящемуся объекту.
    2. Сравните и проанализируйте цены на квартиры. Сильно заниженная цена может свидетельствовать о ненадежности организации, так как стабильная и надежная фирма не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.
    3. Попросите учредительные документы (устав, свидетельство ИНН, свидетельство ОГРН и т.п.) застройщика.
    4. Посмотрите лицензию, дающую право на застройку. В лицензии внимательно проверьте срок ее действия и наличие права на строительство соответствующих по высоте зданий.
    5. Внимательно проверьте разрешение на строительство. Бывают случаи, когда компания-застройщик проводит застройку сразу по нескольким объектам, однако разрешения именно на тот дом, в котором продаются квартиры, у нее не оказывается. Также нужно обращать внимание на конечные сроки разрешения.
    6. Посмотрите проектную документацию.
    7. Изучите условия договора. Если у вас нет практики работы с юридическими документами, лучше, конечно, доверить проверку договора профессиональному юристу, который сможет указать на все «подводные камни» договора.
    8. Проверьте право застройщика на земельный участок, на котором происходит строительство дома, а также целевое назначение этого участка. Земельный участок должен быть выделен именно под строительство дома, расположенного по соответствующему адресу.

    При купле-продаже квартир в новостройках обычно используется три вида договора:

    • договор долевого участия, порядок заключения которого строго регламентируется законодательством. По данному виду договора покупатель квартиры имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если будут нарушены сроки строительства или другие обязательства застройщика;
    • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
    • договор участия в жилищно-кооперативном строительстве, в соответствии с которым покупатель должен оплачивать членские и паевые взносы, равные в общей сложности стоимости покупаемой квартиры. Данный вид договора наименее урегулирован российским законодательством, поэтому к его заключению стоит подходить с особой осторожностью.

    Короткое видео в продолжении темы:

    Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pokupka-kvartiry/chto-nuzhno-znat.html

    Покупка квартиры на вторичном рынке – советы экспертов

    Поиск подходящей жилплощади для её покупки представляет собой не столь сложный процесс, если знать, на что следует обратить внимание, и что вы желаете получить в итоге. Не требуется обладать какими-либо особыми знаниями и прибегать к помощи специалистов.

    К тому же, чтобы найти подходящий вариант, не обязательно обращаться в риэлторские компании, поскольку на сегодняшний день достаточно средств для поиска необходимого объекта недвижимости, включая те же объявления и поиск через знакомых.

    Однако в большинстве случаев объявления размещают агентства.

    Выбирая из множества вариантов, проверяя внешний вид квартиры и её технические характеристики, исправность систем коммуникации, инфраструктуру и месторасположение, следует не забывать о проверке документов.

    Для этого необходимо знать все этапы оформления, правила и порядок действия.

    Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на поиск недвижимости, проверку документов, заключение договора после согласования условий и регистрацию сделки в государственных органах.

    Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует иметь представление о том, на что нужно обратить внимание, где может быть подвох, а также учитывать возможные риски.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

    Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Проверка документов

    При покупке квартиры на вторичном рынке, следует попросить предоставить все имеющиеся на данный объект недвижимости документы. В первую очередь нужно проверить:

    Перечень документовПримечания
    Свидетельство о праве собственности на имя продавца И другие правоустанавливающие документы (предыдущий договор купли-продажи, передаточный акт, дарственная, завещание, свидетельство получения наследства, прочие)
    Выписка из домовой книги о прописанных гражданах На момент продажи все жильцы должны быть сняты с регистрации
    Справка, выданная Бюро технической инвентаризации Данные о площади, поэтажный план жилого дома
    Справка из единой государственной базы регистрации прав собственности Подтверждающая отсутствие обременений на жилье и личность собственника
    Письменное, заверенное нотариусом согласие второго супруга или иных совладельцев на оформление сделки Если собственник получил квартиру по договору дарения или она не является совместно нажитой, данное разрешение не требуется
    Письменное разрешение на продажу квартиры от органов попечительского совета Если в квартире зарегистрирован ребёнок или он является совладельцем (собственником)
    Справка из наркологического и неврологического диспансера Подтверждающая дееспособность продавца на момент продажи квартиры

    Что узнать дополнительно

    После того как покупатель определился с выбором и проверил требуемый пакет документов, следует узнать дополнительные сведения о жилье. Покупатель имеет право попросить у продавца предоставить ему расширенную выписку из данных домовой книги.

    Это нужно для того, чтобы выяснить, кто проживал на данной жилплощади ранее и убедиться, что у прежнего владельца нет права претендовать на квартиру. По закону существует категория лиц, для которых такое право сохраняется даже при смене собственников.

    К ним относятся дети, которых неправомерно исключили из договора приватизации.

    Если в квартире была проведена перепланировка, следует проверить, узаконена ли она и есть ли на неё разрешения. Препятствием к заключению сделки это не станет, но повлечёт за собой немало денежных вложений и времени на узаконивание.

    Если жилье не является совместно нажитым, необходимо запросить у продавца документы, которые этот факт подтверждают. Словам верить не следует, поскольку есть риск остаться без квартиры.

    Нюансы договора

    Главным аспектом сделки является договор купли-продажи, к составлению, оформлению и подписанию которого следует подходить особо внимательно.

    Несмотря на то, что существует образец такого документа, текст и включённые в него пункты могут быть изменены в зависимости от ситуации и договорённости между сторонами.

    Обязательными сведениями договора является: подробное описание характеристик объекта недвижимости, указание суммы, за которую квартиры будет продана, права и обязанности сторон, дата заключения сделки, способ передачи денег, реквизиты и личные подписи.

    Сумма за квартиру должна быть прописана цифрами и словами, с указанием денежной единицы, которая после подписания договора не может быть изменена. От нее будет зависеть налог.

    Если продавец настаивает на том, чтобы указать намеренно меньшую сумму, избегая высокого налога, соглашаться и делать поспешные решения не стоит.

    Для покупателя это не играет никакой роли, а вот покупатель при обнаружении такого обмана существенно пострадает.

    Причины для аннулирования сделки

    Соблюдая порядок покупки жилплощади на вторичном рынке, важно учитывать причины, по которым сделку могут аннулировать в судебном порядке. Чтобы уберечь себя от возможных неприятностей, необходимо соблюдать определённые условия при проверке и составлении документов. Покупатель должен быть убеждён в том, что:

    • Собственник квартиры на момент заключения договора купли-продажи является дееспособным и единственным владельцем либо есть согласия совладельцев;
    • Все документы и договорённости заключены письменно, с подписями и печатями;
    • Купля-продажа оформлена без принуждения. Все письменные согласия заверены нотариусом;
    • Права сторон ущемлены не были. Особенно это касается несовершеннолетних;
    • Сделка носит абсолютно законный характер;
    • Все документы и соглашения приложены к основному договору купли-продажи квартиры;
    • Документ содержит необходимые реквизиты, подписи, а порядок его оформления соблюдён.

    Нарушение какого-либо пункта является основанием для признания сделки недействительной.

    Заключение сделки

    После того как были согласованы условия и составлены все необходимые документы, приходит время подписать договор. Сделка осуществляется только в присутствии всех её участников.

    Если покупатель или продавец по каким-то причинам не может лично присутствовать, необходимо оформить у нотариуса доверенность на другого человека, который будет действовать от имени и в интересах доверителя.

    В документе должны быть указаны все полномочия доверенного лица.

    Каждый из участников должны иметь при себе паспорт. Также можно подписать договор в присутствии нотариуса, который проверит правильность всех документов и удостоверит подписи сторон. Это служит дополнительной гарантией, как для покупателя, так и для продавца.

    Регистрация договора купли-продажи квартиры необязательна. Однако необходимо зарегистрировать новые права собственности в местном учреждении Росреестра. Данная услуга оплачивается покупателем.

    Передача денежных средств

    К пункту передачи денежных средств также следует отнестись ответственно. В договоре должна быть указана не только сумма, но и способ её передачи продавцу. Стороны могут договориться об оплате сразу после подписания сделки или назначить точную дату. Также можно внести оплату раньше, но такое встречается редко.

    Не рекомендуется производить оплату наличными, хотя это не возбраняется. Если такой вариант наиболее удобен для сторон, нужно составить расписку в получении денег. Пишет её продавец собственноручно, в присутствии свидетелей.

    Оплата безналичным платежом производится через отделение банка и является более надёжной. В этом случае деньги переводятся на счёт продавца в его присутствии.

    Самым надёжным вариантом считается оплата с помощью банковской ячейки. В неё покупатель кладёт нужную сумму, а после заключения договора продавец с ним и своим паспортом идёт в банк и забирает из ячейки деньги.

    Оплату желательно производить после получения нового свидетельства о праве собственности. До этого момента продавец имеет право расторгнуть сделку, и покупатель останется ни с чем.

    Возможные риски

    Чтобы исключить возможные риски после заключения сделки покупки квартиры на вторичном рынке, следует знать, когда и по каким причинам они могут возникнуть. Не следует указывать в договоре меньшую стоимость жилплощади, чем вы будете платить на самом деле.

    Во-первых, это снизит подоходный налог, на который гражданин может претендовать в виде некого возмещения от государства. Во-вторых, при расторжении договора невозможно будет потребовать у продавца возврата уплаченной суммы.

    По закону он вправе вернуть только сумму, указанную в документе.

    При обращении за помощью к риелторам, нужно внимательно проверить договор относительно пунктов ответственности компании, предоставляющей свои услуги.

    Не следует путать понятия аванса и задатка. Если покупка не состоялась, то аванс покупателю возвращается, а вот задаток по закону остаётся у продавца независимо от того заключена ли сделка или соглашение расторгнуто.

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

    Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

    Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/pokupka/vtorichka.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *