Как правильно купить квартиру в новостройке

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Текст: Евгения Акимова

Здесь вы найдете всё официально необходимое, а также практические советы. Если покупкой квартиры для вас занимается риэлтор, покупателю всё равно нужно быть в курсе подробностей, чтобы не столкнуться с мошенничеством.

Рекомендовано к прочтению по одной и самой главной причине: важно обладать полной информацией для того, чтобы нечаянно не остаться без денег и без квартиры.

Как сделать всё правильно и не наделать ошибок на миллион – читаем внимательно статью и мотаем на ус.

Иллюстрация: Jay Wennington, Toa Heftiba, unsplash.com.

  1. Понравилась новостройка? Первым делом идите на сайт застройщика. Проверяйте: на сайте должны быть фотографии с места строительства, веб-трансляция со стройки, контакты офиса, и, самое главное, документы. Документы о компании: устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учёт и выписка из ЕГРЮЛ.

    Два главных документа о новостройке: разрешение на строительство и проектная декларация. Если всего этого вы не видите на сайте, то звоните в офис и запрашивайте документацию – в добротной компании вам должны выслать ее на электронную почту по первому требованию.

  2. Откройте проектную декларацию и найдите раздел о финансах. Обычно он называется «Финансовые риски».

    Там указано, какой банк финансирует стройку. Застройщик, который получил проектное финансирование надёжного банка – надёжный застройщик, у него можно покупать.

  3. В проектной декларации указаны сроки строительства. Загляните на сайт в раздел «Ход строительства» и посмотрите, есть ли свежие фотоотчёты со стройки. Сравните их с фотографиями двухмесячной давности. Если есть разница, значит дом строится.

    Посмотрите веб-трансляцию: смотрите дольше пяти минут (дольше 5 минут — значит это не видеозаглушка), а потом зайдите на следующий день. Если вы видите одно и то же, то или их камера сломана, или, что печальнее, застройщик жульничает.

  4. Почитайте в интернете всё, что найдете про компанию застройщика. Поинтересуйтесь отзывами на надёжных сервисах. На сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.

    ru/ посмотрите, нет ли требований о банкротстве компании. У будущего банкрота квартиру покупать не нужно.

  5. Съездите в недавно построенный этим застройщиком заселённый дом, погуляйте по подъездам, посмотрите лестничные площадки, двери, лифты, пообщайтесь с жильцами. Те, кто уже живут в купленной квартире, не станут устраивать вам рекламных акций, а расскажут всё как есть. Это ценная информация.

    Не забудьте просто постоять в доме или рядом, и попробовать почувствовать атмосферу – понравится ли вам быть жильцом здесь? Это важно.

Поезжайте на первую встречу с застройщиком в его офис. Скажите, что вы хотите взять образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Он будет защищать вас от ошибок в строительстве и просрочек. Если у вас есть друзья-юристы, покажите им образец договора, пусть посмотрят.

Что должно быть указано в ДДУ: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором построят дом, этаж и предварительный номер квартиры, высота потолков, планировка и площадь квартиры, дата сдачи новостройки.

Попросите менеджера дать вам взглянуть на оригиналы учредительных документов (сверьте их с теми, что на сайте, или попросите копию – дома проверите на сайте налоговой)  и  договор страхования на дом (попросите копию и проверьте, есть ли страховая компания в списке страховщиков Центробанка – если нет, застройщик не вправе заключать с вами ДДУ).

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от вас о регистрации договора.
  • Ваш паспорт.
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Стандартная процедура оформления документов займет 3-4 недели. Перед покупкой тщательно проверьте все документы. Оплата должна происходить после заключения ДДУ и после его регистрации в Росреестре. Этот порядок оплаты указан в  п.3, ст.5, закона ФЗ-214. Платеж проводится в безналичной форме – со счёта покупателя на счёт строительной компании.

Оплата может быть проведена полностью, поэтапно или по частям, —  в зависимости от того, как это прописано в договоре. Также с 2017 года введен альтернативный вариант оплаты по ДДУ через счёт эскроу.  Этот механизм расчётов направлен на защиту интересов дольщиков и гарантирует им возврат денег с случае нарушения застройщиком ДДУ.

Подробнее про счёт эскроу читайте тут.

Хорошей вам покупки!

  • полезное
  • Источник: https://1000novostroek.ru/articles/kak-pravilno-kupit-kvartiru

    Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция

    С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого.

    Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки.

    В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

    ○ Особенности покупки квартиры

    Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта.

    При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

    Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

    • Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
    • Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
    • Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

    Вернуться к содержанию ↑

    ○ Чем регулируется вопрос

    Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

    Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

    • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
    • Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.

    Источник: http://TopUrist.ru/article/53998-pokupka-kvartiry-v-stroyashchemsya-dome.html

    Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

    Покупка квартир в новостройке иногда превращается в игру в рулетку и приводит желающих купить квартиру в новой доме в приюты для бездомных, в психушку или колонию. Для того, чтобы этого избежать, внимательно прочитайте этот материал. Не следует обольщаться и если выбранные вами застройщик- крупный. Об уловках крупных застройщиков посмотрите здесь.

    Прежде всего, делая купить квартиру у конкретного застройщика, обратите внимание- есть ли строительная кампания в реестре проблемных застройщиков Москвы и Подмосковья. Прежде всего начните с проверки правоустанавливающих документов на квартиру- ровно половина всех трагедий, связанных с потерей жилья находится именно здесь.

    Особое внимание обратите договорам переуступки прав на квартиры в новостройках. 

    Ознакомьтесь еще с одним материалом о том, как правильно купить квартиру в новостройке. Не редки случаи, когда застройщики квартиры в новом доме в качестве оплаты за поставленные стройматериалы или работы передают по договору уступки права требования предприятиям- партнерам. Так же не редки случаи, когда такие квартиры передаются застройщиком не одному подрядчику- поставщику или предаются “авансом”. То есть вполне возможно купить квартиру у субподрядчика, который свои обязательства не выполнил, и остаться ни с чем.

    Мало того, есть возможность купить квартиру в новостройке, прошедшей через руки аферистов и так же остаться без крыши над головой. Такой случай произошел в сентябре 2013 года в Москве. Московские власти построили квартиры для военных. Группа аферистов подделала документы на квартиры и продала их добросовестным покупателям. 

    Сделки прошли все государственные проверки и регистрацию, покупатели рассчитались с жуликами, получили ордера и въехали в квартиры. Однако спустя некоторое время чиновники поняли, что квартиры ушли из их рук и попросили добросовестных покупателей “с вещами на выход”. 

    О том, как избежать наложение взыскания на квартиру, посмотрите здесь.      

    На настоящий момент прошел первый суд, самый справедливый суд в мире, которой подтвердил, что добросовестных покупателей надо выбрасывать на улицу, а чиновники, которые сначала незаконно оформили квартиры на аферистов, а потом и на добросовестных покупателей, вышли сухими из воды. 

    Ознакомьтесь еще как купить квартиру в рассрочку.  

    Договора, по которым совершаются сделки бывают нескольких видов:

    Разберемся подробнее.

    • Получение разрешения на строительство новостройки- обязаны предоставит по первому требованию
    • Опубликовать документы государственной регистрации права и проектную декларацию
    • Определить объект недвижимости с четким указанием всех параметров и элементов
    • Установить строгие сроки готовности новостройки и передачи квартир инвесторам
    • Четко указать стоимость квартир в новостройке и определить порядок оплаты
    • Ознакомить инвесторов с положением, что гарантийные сроки на квартиры составляет пять лет со дня передачи квартир в собственность.

    Теперь, по новому закону, покупатели новостроек являются соинвесторами строительства жилого дома и, в случае, если строительная кампания объявлена банкротом, инвесторы по закону признаются в очереди кредиторов первыми, а не самыми последними, как ранее трактовалось в законе.

    Правила покупки квартир по договору цессии: 

    1. Убедиться что все договоры, заключенные от застройщика до продавца, реально существуют  
    2. По этим договорам реально прошла оплата- получить копии платежек (или поставлены материалы, выполнены работы). В практике были случаи, когда копии платежек просто подделывались.  
    3. Убедиться, что никто из цепочки :продавцы- покупатели не оспаривает данную сделку.

      В противном случае вы можете купить квартиру, спор по которой находится в суде, и вы останетесь без денег, но с правом требования с продавца- банкрота  

    4. Если в цепочке- физические лица, следует побеседовать с ними- не совершались ли эти сделки под влиянием каких- то факторов- обмана, заблуждения, угроз и т.п. В противном сделка может быть отменена в суде и по этим основаниям.

    Договор об инвестировании подписывается тогда, когда застройщик выполнил целый ряд условий- получил разрешение на строительство, купил землю, согласовали проект и т.п. Основное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в том, что в договоре долевого участия все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам. Вам это надо?  Следует отметить, что все договора должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации, или согласованы с предыдущим хозяином (правообладателем). Нужно обязательно проверить наличие отметок в органах Росреестра или ином органе. Если в жилом доме покупается не жилое помещение, это должно быть отмечено в реестре застройщика. Факт отсутствия такой регистрации может привести к двойным продажам. А при двойной продаже владельцем квартиры становится тот, кто числится в реестре. Как уже отмечалось, часть квартир в новых домах переходит в собственность заказчика или генподрядчика или к другим лицам- муниципалитету или инвесторам. Однако неоднократно бывали случаи, когда эти квартиры продаются самим же застройщиком через фирмы- однодневки. Чтобы избежать этого, нужно потребовать протоколы распределения квартир для установления правомочности реализатора и кроме этого нужно уточнить у застройщика- кому принадлежит покупаемая квартира. И в Москве и в Подмосковье не раз бывали случаи, когда дольщикам продавали квартиры, предназначенные муниципалитету. Оформление собственности на квартиру в новостройке- серьезная и длительная процедура и напрямую зависит от того, сколько участников состоит в цепочке продавец-покупатель Не редки случаи, когда оформить новостройку в собственность в обычном порядке вообще не получается. Выход в этом случае всегда один- обращение в суд. Сами суды по таким делам длятся обычно три- четыре месяца, после этого еще месяц решение суда будет вступать в законную силу.

    И это в лучшем случае, когда все согласятся с решением суда и не подает документов в апелляционную инстанцию. Здесь дела могут длиться годам. 

    Ознакомьтесь с правилами рефинансирования ипотечного кредита.  Если все происходит в нормальном режиме, то в первую очередь право собственности на квартиры в новом доме в Росреестре оформляется на квартиры и не жилые помещения, которые собственно принадлежат застройщику, во вторую очередь-на квартиры, отчужденные третьим лицам. Срок оформления в Росреестре зависит от числа участников цепочки “продавец-покупатель”. Срок может растянуться и на полгода — год, даже при условии, что вся цепочка- добросовестные юридические и физические лица и существуют в действительности. Сложности начнутся, когда выяснится, что одна из организаций, участвующих в сделке к началу регистрации находится в стадии банкротства или перестала вести деятельность. В этом случае право собственности на квартиру без суда оформить будет нельзя. Такой случай произошел с инвест компанией ООО “Ронэкс Инвест”, которая работала по адресу: Москва, ул. Лодочная, д. 17. Здесь всем дольщикам которой пришлось добиваться своих прав и получать свидетельства через суд.

    Покупку квартиры в новостройке многие эксперты считают рискованными сделками- слишком много существует нюансов и даже покупка квартиры в новостройке у известной и крупной кампании не означает. что оплаченная квартира перейдет в собственность новосела, а принятие судебного решения во многих случаях не гарантирует его немедленное исполнение.

    И еще одно- при покупке новостройки на стадии строительства и подписании договора долевого участия обратите особое внимание на подсудность при рассмотрении споров. И если в договоре значится, что все споры застройщика и дольщика рассматриваются в третейском суде- будьте предельно осторожны. О браке при строительстве новостроек посмотрите здесь. Еще о покупке квартиры в новостройке по схеме трейд- ин и взаимозачету.     

    Источник: http://www.msknov.ru/important/Kriminal_i_pravo/CHto_nugno_znat_pokupatelyu_nedvigimosti_v_novostroyke/

    Как правильно купить новостройку

    Главная страница » Недвижимость » Как правильно купить новостройку

    Принятие решения о покупке жилья, которого ещё нет в природе, вещь не спонтанная. Как правило, сначала люди рассматривают множество вариантов покупки имеющегося жилья, т. е. вторичного.

    И в этом есть неоспоримое преимущество, хотя и во вторичном жилье придется делать серьезный ремонт, чтобы оно ощущалось своим.

    Однако, преимущества есть и у строящегося жилья – оно дешевле вторичных аналогов, имеет намного больше вариантов выбора этажности, планировки, метража, района и жилье будет вашим, только вы будете его первым хозяином.

    Отрицательным же моментом является то, что и в СМИ, и в частных обсуждениях, можно встретить много рассказов о незавершенном строительстве, продаже квартир нескольким людям одновременно и прочих ужасах. Приведем несколько советов, которые помогут вам в некоторой степени обезопасить себя при покупке строящегося жилья.

    Зачастую строящееся жилье начинает продаваться еще на стадии рытья котлована или готовности одного-двух этажей. Для покупателя в этом случае преимущество в том, что стоимость жилья будет почти на треть ниже стоимости после сдачи дома в эксплуатацию.

    Риск же незавершенного строительства возрастает, и этот риск полностью ложится на вас. Если у вас нет уверенности в своих силах, лучше прибегнуть к услугам агентств по недвижимости или помощи грамотного юриста.

    На что, в первую очередь, следует обращать внимание, чтобы уменьшить риск долгого ожидания, судебных разбирательств и прочих проблем?

    Выбор строительной организации

    • уточните в агентствах по недвижимости, какие из строительных организаций имеют сданные в срок объекты и пользуются наибольшим доверием. В качестве дополнительной информации можно отметить, что для установки коробки достаточно полугода;
    • проверьте информацию о названных вам компаниях в Интернете и СМИ;
    • пройдите по сданным и уже заселенным объектам, поговорите с жильцами на предмет наличия претензий к строителям.

    Выбрав застройщика и конкретный объект строительства (свой будущий дом), придите в офис компании и проверьте наличие следующих документов:

    Возможен вариант, когда строительство дома идет полным ходом, а документы готовы ещё не все. Если репутация фирмы высока, то отказываться от покупки жилья на этом основании не стоит, в нашей стране такая ситуация не редкость, волокита из-за отсутствия какой-либо мелочи (печать не надлежащей формы, например) вполне может быть.

    Оплата квартиры должна производиться непосредственно в главном офисе строительной фирмы!

    Не следует обращаться к представителям по доверенности. Имеется также вариант покупки жилья от организации-подрядчика. Это организации, выполняющие некоторые виды работ на строительстве, и получающие оплату не наличными, а квадратными метрами будущего жилья.

    Проверяйте внимательно все документы, которые вам предоставит продавец.

    Убедитесь, что у вас на руках есть акт сверки, либо справка о полном расчете. Обязательно обратите внимание на то, чтобы расчет был указан именно полный, а также было отмечено, что квартира должна быть полностью отработана, в противном случае вы рискуете внести деньги за не полностью отработанный объект, и нет никаких гарантий, что строитель возвратит соответствующую сумму.

    Договоры могут иметь различное содержание: долевое участие, инвестиционный пай, займ, предварительная покупка. Или договор переуступки права требования (инвестиционного пая), такой договор оформляется в случае покупки квартиры у человека, который раньше купил это жилье, либо у организации-подрядчика, получившей жилье в качестве оплаты работ.

    Перед тем, как подписать документы, убедитесь в правильности написания каждого пункта – срок сдачи, секция дома, планировка, этаж, метраж с точностью до сантиметра, номер квартиры.

    Обратите внимание также на следующее:

    • Как именно указана цена. Она может быть либо фиксированной, либо с начислением процентов. В последнем случае должно быть четко оговорено, в каких случаях проводится пересчет, и какие проценты будут начислены.
    • На случай, если вы не справитесь по какой-либо причине рассрочкой, проверьте, прописано ли в договоре, какая сумма и в какой срок будет вам возвращена. Чаще всего в договоре стоит фраза «при нахождении нового покупателя». Но, как вы понимаете, цена вашей квартиры на тот момент будет выше начальной. Разница же пойдет не вам, а фирме-строителю. Если есть желание этого избежать, поищите покупателя сами, он должен внести требуемую сумму фирме-строителю, а вы, имея справку о полном расчете, переуступите квартиру.

    Надеемся, что вышеприведенные советы помогут вам при приобретении строящегося жилья.

    Счастливого новоселья!

    Источник: http://vse-delaem-pravilno.ru/kak-pravilno-kupit-novostrojku/

    Как купить квартиру в новостройке — грамотный подход

    Оглавление:

    Приобретение жилья в новых домах всегда сопряжено с определенным риском. И для того чтобы максимально сократить его, необходимо обладать знаниями в области жилья.

    Покупка по переуступке

    Квартиру в строящемся жилье можно купить у того, кто ранее выступал в качестве соинвестора, а теперь решил переуступить свои права. Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

    1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
    2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
    3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
    4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
    5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
    6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.

    Уточните, почему соинвестор решил переуступить свои права на квартиру: возможно, за этим скрывается какой-то подвох. Впрочем, человек мог просто передумать или найти более подходящий вариант, но осмотрительность в любом случае не помешает.

    Семь раз проверь – один раз подпиши

    Какие бы колебания ни происходили на рынке недвижимости, покупка жилья все равно остается одним из лучших способов капиталовложения. Однако зачастую подобная операция превращается в своеобразную лотерею. Как же купить квартиру в новостройке без риска?

    1. Первая опасность – остаться без денег и жилья. Стоит очень внимательно отнестись к выбору и оценке строительной компании. Даже если все выглядит радужно, не спешите отдавать деньги: лучше изучите еще раз финансовое состояние дел застройщика, а также список возведенных и сданных им объектов. Проверьте, нет ли у компании проблем с властями, природоохранными и экологическими организациями, не нарушала ли она земельное законодательство. Тут поспособствуют агентства недвижимости, Всемирная паутина, а также жильцы уже заселенных домов.
    2. Если вы рассчитываете купить квартиру на стадии котлована и сэкономить при этом кучу денег, то рискуете вы так серьезно, что, возможно, и шампанское потом пить не захочется. Наше время нестабильно, и пока дом строится, цены на рынке недвижимости скакнут неоднократно. Безусловно, разница цен между начальным и завершающим этапами строительства будет значительной, но все-таки имеет смысл приобрести жилье с уже возведенными стенами и проложенными коммуникациями.
    3. Далее вам нужно будет заключить договор долевого участия. Во избежание затягивания сдачи жилья следует оговорить в соглашении ответственность компании за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Имейте в виду, что квартира должна быть передана вам не позднее, чем через два месяца со дня приема государственной комиссией.
    4. Еще один весьма серьезный риск – это двойные продажи. С юридической точки зрения квартиры в новостройке чисты, но все же оговоренная опасность существует. Во избежание столь неприятного инцидента стоит оформить имущественные права в БТИ на жилье, выступающее объектом незавершенного строительства.
    5. Пятая опасность – сдача жилья с недоделками. Вряд ли здесь возможна заблаговременная подстраховка, но, по крайней мере, можно будет перечислить все недоделки в акте приема-сдачи, и застройщик должен будет устранить их.

    Строительство само по себе довольно опасная область: непредвиденные риски могут возникнуть когда угодно. Поэтому лучше всего выбрать надежного застройщика и, таким образом, минимизировать число возможных опасностей.

    Новостройка от застройщика

    Сейчас возводится очень много современного жилья. Выбор поистине огромен, но необходимо знать, как купить квартиру в новостройке от застройщика.

    1. Определитесь с районом. Помните о том, что жилье в готовом доме стоит на порядок выше, чем в строящемся. Если не хотите ждать – рассматривайте только готовые варианты. Располагаете временем – присмотритесь к жилью в строящихся домах.
    2. На стоимость жилья влияют тип строения, удаленность от центра, панорамный вид. Ориентируйтесь по средствам.
    3. Дома какого типа строятся в выбранном вами месте? Узнать эту информацию вы можете посредством Интернета либо агентства недвижимости. Знакомясь с предложенными вариантами, не спешите, взвесьте все как следует.
    4. Не мешало бы навести справки о застройщике: сколько времени компания существует на рынке недвижимости, успешно ли ведет свою деятельность? Почитайте отзывы, поговорите с жильцами уже сданных в эксплуатацию домов. Если все устраивает, тогда приглашайте юриста, и вперед, к застройщику.
    5. Обсудите с менеджерами компании всю интересующую вас информацию: какова будет планировка квартиры, как обстоит дело с объектами инфраструктуры, что со сроками сдачи и получения ключей. Присмотрите несколько вариантов. Если жилья достаточно, возьмите паузу на раздумья.

    Приобретая квартиру за наличные деньги, обговорите скидку, диапазон колебаний которой составляет 1 — 5 процентов (что при столь крупной покупке, согласитесь, немало).

    Ипотечное кредитование облегчает покупку

    Такой вариант хорош тем, что позволяет выбрать желаемое месторасположение вашего будущего жилья. Но как купить квартиру в новостройке в ипотеку?

    1. Сначала вам нужно будет представить в банк документы, которые подтверждают вашу платежеспособность, хорошую кредитную историю, регистрацию в районе обслуживания выбранного вами банка, а также сведения, касающиеся ликвидности покупаемой в ипотеку квартиры.
    2. Конечно, лучше правильно рассчитать свои возможности и погашать кредит своевременно. Если у вас недостаточно денег, вы можете обратиться за помощью к платежеспособным родственникам. В кредитном договоре должна быть отражена полная стоимость квартиры, часть из которой нужно будет внести сразу.
    3. Обратите внимание на то, что после подписания договора на счет кредитора должна будет поступить необходимая сумма, которая спишется в тот же день в пользу продавца-застройщика, предоставившего вам квартиру в ипотеку. До сдачи объекта в эксплуатацию подобная сделка будет представлять высокий риск для банка, поэтому не стоит удивляться завышенным процентам.

    После того как вы получите регистрацию прав собственности на приобретаемое жилье и будут внесены определенные записи в закладную, возникнет предмет банковского залога, обеспечивающий обязательства по кредиту. По получению банком закладной возможны снижение процентной ставки и изменения в соглашении по кредитному договору.

    Чтоб все чисто было

    Есть несколько факторов, позволяющих нивелировать риски во время приобретения квартиры в новом жилье. Давайте же узнаем, как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым.

    1. Съездите на объекты, уже возведенные данной компанией.
    2. Выбирая застройщика, учитывайте его репутацию, срок деятельности, количество и качество реализованных объектов. Отдельного внимания заслуживает законность строительства – проследите за правильностью оформления документов.
    3. Изучите имеющуюся в Интернете информацию, посетите сайт выбранной вами компании, не забудьте просмотреть черный список компаний-застройщиков.

    Таким образом, перед вами предстанет объективный портрет застройщика.

    Сотрудничество с риелторской компанией поможет вам свести риски к минимуму, ведь такие агентства во избежание потери репутации не станут связываться с недобросовестными застройщиками. Специалисты компании обязательно проведут юридическую экспертизу документов девелопера.

    Очень хорошо, если выбранный вами объект имеет ипотечную аккредитацию, поскольку банки также тщательно проверяют всю информацию о компании. Правда, если строительство находится на начальной стадии, отсутствие аккредитации вполне объяснимо.

    Перечень документов, заслуживающих внимания, будет зависеть от формы договора. Также на этот список влияет стадия строительства, на которой вы покупаете жилье.

    Не упустите из виду следующие факторы

    1. Цена за квадратный метр.
    2. Стадия и темпы строительства.
    3. Месторасположение, инфраструктура.
    4. Площади квартир, планировка.
    5. Класс жилья.
    6. Тип застройки.
    7. Наличие правоустанавливающих документов.

    8. Юридическая схема реализации объекта.

    Важный фактор после стоимости – это, конечно, степень готовности жилья.

    На данный момент наибольшей ликвидностью обладают уже возведенные дома, а также объекты компаний, успешно зарекомендовавших себя на строительном рынке.

    Теперь вы обладаете информацией, как купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наши советы помогут вам выбрать надежного застройщика и приобрести действительно качественное жилье.

    Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-ili-kak-raspoznat-stroitel-stvo-dlinoyu-v-zhizn.html

    Документы для покупки квартиры в новостройке

    Последнее обновление: 20.03.2017

    Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке – этот вопрос волнует многих Покупателей на первичном рынке жилья. 
    Но для начала стоит определиться, что именно называют новостройкой.

    Что значит «новостройка»?

    Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

    Но точнее и правильнее, с точки зрения риэлторов, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  Т.е. новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

    Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Девелопера, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления. 

    Деньги на стройку большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства дома. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие.

    На рынке существует несколько схем участия граждан в процессе финансирования стройки. Они заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Это зависит от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру. 

    Как покупать квартиру в новостройке?

    В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться различными способами, на основании разных типов документов.

    Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

    Последние три способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

    Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который четко определяет разрешенные способы (первые четыре) покупки квартир в строящихся домах (п.2, ст.1, ФЗ-214)..

    Бывают и другие «серые» схемы покупки новостройки (например, «целевой заем», «договор о намерениях» и т.п.), которые постепенно уходят с рынка.

    Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок. 

    О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

    В идеале, покупать квартиру на «первичке» рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214.

    Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

    Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

    Варианты покупки квартиры через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

    Инвестиционный договор, ПДКП и «Вексельная схема» (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем.

    По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

    В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

    «Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

    При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры.

    Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

    В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку.

    Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают.

    Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

     ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

     — О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

    К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» (здесь).

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

    Как правильно купить квартиру в новостройке — Статьи

    Покупка квартиры без обмана

    Нам немного осталось до того счастливого момента — обладания квартирой в новостройке. Путь проделан не маленький, и мы на середине пути:

    1. Застройщик выбран
    2. Нам удалось получить у него скидку.
    3. Договор долевого участия подписан.

    Тем не менее, между моментом заключения договора и в получении прав собственности на квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем это сделать, мы должны быть уверены, что эта квартира не продана еще кому-нибудь. Для этого договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Ниже речь пойдем как раз об этом.

    Регистрация договора в Росреестре

    Росреестр представляет собой Федеральную службу государственной регистрации, кадастра, картографии.

    С теоретической точки зрения застройщик может продать квартиру дважды: договор на продажу одной и той же квартиры может быть подписан сразу с несколькими дольщиками. А потом этот самый застройщик может просто исчезнуть с вашими деньгами.

    Российское законодательство защищает дольщиков от мошенничества такого рода и обязывает зарегистрировать каждый договор долевого участия до того, как по нему будут переданы деньги. Отсюда следует, что одна и та же квартира не может быть продана дважды.

    В Росреестре ваша сделка будет проверена на предмет законности и сохранена в ЕГРП – едином государственном реестре прав. С этого момента ваш договор принимает действительный характер: вы являетесь единственным хозяином данной квартиры, а другой договор долевого участия по ней зарегистрирован не будет.

    Если у вас есть сомнения, вы сможете назначить застройщику встречу в Росреестре. Как правило, приличные застройщики у себя в штате имеют юриста, который занимается вопросами регистрации договора долевого участия с клиентами.

    Юрист назначит вам встречу. С собой вам необходимо иметь набор документов, который был подготовлен для подписания ДДУ, а также необходимо иметь квитанцию об уплаченной госпошлине.

    В 2016 году ее размер составляет 350 рублей для всех участников сделки, включая застройщика. Каждым участником сделки оплачивается своя часть госпошлины. О размере, подлежащим оплате, вам сообщит застройщик.

    Оплата может быть произведена или через интернет-банк, или через портал госуслуг.

    В случае вашего проживания в другом городе или нехватки времени, вы можете оформить у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщиком будет оплачена госпошлина, будут поданы документы на регистрацию с последующими действиями.

    После посещения нотариуса вам следует отдать доверенность застройщику, последний сам посещает Росреестр. По истечении пяти дней застройщик получает договор долевого участия и передает (отправляет) его вам. Вся процедура в среднем займет 7-10 дней.

    Оформление разовой доверенности

    Если вы не желает наделять застройщика лишними полномочиями, в доверенности должны быть указаны правильные формулировки. Оптимальным вариантом в этом случае будет разовая доверенность – она оформляется под конкретную квартиру.

    Если вы находитесь в другом городе, то у застройщика есть право подписывать договор долевого участия за вас.

    Чтобы избежать подписанных документов ненужного характера от застройщика, проверьте, что доверенность содержит данные стоимости и адреса квартиры, совпадающие с ДДУ и реальностью.

    После того, как застройщиком будет получен зарегистрированный договор долевого участия в Росреестре, вам необходимо будет забрать у него оригинал доверенности.

    Если у вас все же есть некоторые сомнения, вам лучше будет посетить Росреестр самостоятельно и написать заявление о том, что во всех сделка с недвижимостью, принимать участие будете лично вы сами. В этом случае Росреестр откажет любому, кто придет от вашего имени с документами, не смотря на доверенность. Как только подобного рода заявление будет написано, все доверенности перестанут иметь юридическую силу.

    Если вы хотите сэкономить пару тысяч рублей, оплачивайте госпошлину самостоятельно и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. В случае экономии пары дней – есть смысл оформить разовую доверенность у нотариуса на застройщика.

    Перевод денег застройщику

    После того, как договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре, можно приступать к оплате застройщику.

    Застройщику запрещено брать с вас деньги за квартиру до регистрации и проверки ДДУ в Росреестре. Такой порядок регламентирует ФЗ-214. В случае требования застройщиком денежной суммы до регистрации ДДУ, на лицо действия незаконного характера – будьте внимательны!

    Оплата через аккредитивный счет. Аккредитив – специальный механизм, цель которого защита интересов дольщиков и помощь застройщикам.

    Это такой счет в банке, деньги на который вы вносите перед регистрацией договора долевого участия, а застройщик получит их лишь после регистрации договора в Росреестре. Таким образом, ваши деньги хранятся в банке на время регистрации договора.

    После того, как в банк будет предъявлен зарегистрированный договор долевого участия, деньги будут переведены банком на расчетный счет застройщика. Данная процедура носит название «раскрыть аккредитив». Если в силу каких-либо причин сделка сорвется, вы сможет прийти в банк и забрать ваши деньги с аккредитива.

    Перевод денег на расчетный счет. Но не всегда застройщики имеют дело с аккредитивами. В этом случае договор регистрируется в Росреестре без оплаты, после этого деньги переводятся на расчетный счет застройщика.

    Также можно оплатить наличными. Мы не рекомендуем оплачивать квартиру наличными, нет смысла носить с собой такую крупную сумму денег. Если все же решитесь на это, платите только после регистрации договора долевого участия.

    Как только вы рассчитались с застройщиком через его кассу, вам выдадут квитанцию к приходно-кассовому ордеру. Она является документом, подтверждающим факт оплаты. Квитанцию необходимо сохранить.

    Обобщая вышеизложенное, заключаем, что переводить деньги застройщику на расчетный счет, необходимо только после регистрации в Росреестре, на аккредитив – можно и до регистрации, оплату наличными лучше исключить в целях безопасности.

    Дальнейшие действия

    Но после всех вышеизложенных действий, квартира еще не является вашей собственностью. Чтобы она перешла к вам в собственность окончательно, необходимо наличие трех пунктов:

    1. Квартира должна быть достроена и передана вам застройщиком.
    2. Далее подписывается акт передачи квартиры у застройщика или не подписывается (зависит от ситуации).
    3. После приемки ваше право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

    Источник: http://www.capitaloff.ru/pub/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke_4d06e/

    Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку

    В современном обществе немногие являются приверженцами старой застройки. Квартиры, построенные в прошлом веке, не удовлетворяют типовыми планировками, небольшими площадями.

    Они редко могут конкурировать с вновь построенным жильём, разве только выигрышным местоположением, особенно когда речь идет о новостройке, цена которой равна, а то и меньше жилья на вторичном рынке.

    Для правильной покупки квартиры в новостройке нужно знать ряд моментов, которые помогут сделать процесс приобретения беспроблемным и приятным.

    Пошаговая инструкция для претендента на новое жильё:

    1. Посчитать денежные средства, на которые планируется приобретение. Именно с учетом финансовой возможности получится оценить сегмент строящегося дома: экономичный или бизнес. При наличии достаточного количества денег покупатель занимается поиском недвижимости, руководствуясь только своим желанием.
    2. Если личных денежных средств небольшое количество, то следующим шагом будет рассмотрение особых условий продажи жилой недвижимости застройщиками. К таким можно отнести зачёт имеющегося жилья по рыночной стоимости, предоставление скидок, иных спецпредложений. Встречаются предложения о двукратном увеличении материнского капитала, персональной скидке людям с детьми.
    3. В случае отсутствия каких-либо существенных накоплений или собственной недвижимости меньшей площади вышеуказанные пункты пропускаются. Претенденту на новое жилище придется прибегнуть к заёмным средствам, предварительно посчитав свои ежемесячные доходы. Здесь ему предлагаются два варианта:
    • Рассрочка от застройщика, которая предоставляется на непродолжительный срок (1-2 года), без участия банка и предполагает оплату первоначального взноса;
    • Ипотечный кредит. Как правило застройщики работают с определенными кредитными организациями и публикуют на сайте их перечень. Неплохая идея — пойти от обратного, посмотреть на сайтах банков (особенно если зарплата или иной доход приходят на банковскую карту) предложения с привязкой к строящимся домам. На новостройки процент по ипотеке максимально снижен.

    После выбора подходящего дома необходимо обратиться напрямую к застройщику для ознакомления с документацией.

    Застройщики должны иметь собственный Интернет-ресурс, а уважающие своих клиентов организации иногда делают отдельный сайт для каждого строящегося дома. На нем размещается вся актуальная информация о стройке и порядке приобретения. Если застройщик заключает договоры долевого участия, то он обязан иметь следующую документацию:

    1. Документы об осуществлении деятельности в качестве юридического лица
    2. Разрешение от местной администрации на строительство именно такого дома, о котором заявлено в рекламе.
    3. Проектную декларацию. В ней содержится исчерпывающая информация о строящемся объекте и организации, осуществляющей стройку.
    4. Экспертное заключение о соответствии спроектированного дома нормам строительного законодательства.
    5. Выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность земельного участка, расположенного под строящимся объектом, застройщику. Земля должна быть в собственности или в аренде.
    6. Проект договора ДУ

    Все указанные бумаги в виде сканированных копий размещаются на сайте, но при посещении офиса потенциальный покупатель наделен правом затребовать для ознакомления оригиналы, а кроме вышеуказанных бумаг есть возможность увидеть:

    • документы о членстве в СРО;
    • годовые бухгалтерские отчеты за 3 года.

    Особое внимание нужно уделить договору долевого участия. Договор должен полностью соответствовать законодательству (ст. 5 ФЗ № 214), в нем должны быть прописаны: срок сдачи, цена квартиры, способ обеспечения передачи построенного дома, гарантийный срок и самое важное – подробно описана квартира, которую предполагается передать дольщику.

    Сам договор подлежит регистрации в Росреестре, это служит гарантией от мошеннических схем.

    После заключения договора ДУ начинается период ожидания. Завершение строительства ознаменуется приглашением застройщика принять квартиру. Это значит, что представитель строительной организации пригласит дольщика и, предоставив новое жильё для осмотра, попросит по окончании проверки подписать акт приема-передачи.

    Осмотр необходимо производить тщательным образом, присутствие близких людей повышает шанс найти недоделки или некачественно выполненную работу. Для исправления найденных недоделок составляется акт (дефектная ведомость) и указываются все выявленные изъяны.

    В таком случае проводится повторный осмотр. После удовлетворительного просмотра стороны подписывают акт, и передаются ключи.

    Теоретически после этих действий у дольщика появляется шанс въехать в дом, но законодательно это предписывается делать уже полноправному владельцу после проведения регистрации прав.

    Нормативные документы:

    • Федеральный закон № 214;
    • Федеральный закон № 102 «Об ипотеке».

    Каков порядок действий после подписания акта приёма-передачи квартиры при ипотеке?

    Непосредственно после подписания представителем застройщика новому владельцу передаются ключи, с этого момента он вправе заселиться в квартиру. Дольщик, воспользовавшийся ипотекой, обращается в банк с подписанным актом. Банк готовит закладную, и она подается в Росреестр одновременно с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.

    Можно ли заселяться в новостройку после получения ключей?

    Закон определяет, что вселение должно состояться после прошедшей государственной регистрации права собственности.

    Въехавшим до этого момента покупателям не рекомендуется производить ремонт, так как возможно проведение дополнительных замеров.

    При несовпадении с теми, которые делает БТИ сразу после сдачи дома в эксплуатацию, с новоявленного хозяина затребуют привести в первоначальный вид все переделанные помещения.

    Источник: https://ipoteka.finance/voprosy/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke-ot.html

    Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули?

    Приобрести жилье в новостройке – значит стать владельцем новой современной квартиры не только с новой планировкой, но и с развитой инфраструктурой, подразумевающей наличие удобного паркинга, детского сада, поликлиники и торговых центров.

    И все было бы замечательно, если бы не риск вложить большие деньги и не получить заветных квадратных метров.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

    к содержанию ↑

    Риски при покупке новостройки

    К рискам приобретения жилья в новостройке относят:

    • Долгострой;
    • Качество строительно-монтажных работ на низком уровне;
    • Применение некачественных материалов;
    • Нарушены правила пожарной безопасности;
    • Системы жизнеобеспечения дома не введены в эксплуатацию (нет тепла, электричества, не подключен или не смонтирован лифт);
    • Квартира приобретается у частного застройщика, не прошедшего процедуру регистрации в Госреестре;
    • Купить квартиру в доме, земельный участок под которым не дооформлен или находится в краткосрочной аренде, или его назначение не соответствует использованию и др.

    Всех рисков избежать трудно, но их можно свести к минимуму.

    Часть проблем можно увидеть, приехав на объект. Если потенциальный покупатель не специалист, то стоит попросить знакомого инженера-строителя опытным глазом оценить качество материалов или работ.

    Не попасть на «долгострой» поможет изучение истории застройщика, полезно прочесть отзывы людей, уже купивший жилье у этой компании.

    Нужно обязательно посмотреть документацию на строительство интересующего объекта. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

    1. Наличие разрешения на строительство;
    2. Документы на земельный участок – какого назначения земля, на каком основании пользуется ею застройщик;
    3. На какие средства ведется строительство (крупный банк проверит состоятельность застройщика, прежде чем вкладывать деньги).

    Следует понаблюдать за ходом стройки, если дело продвигается, то есть надежда, что дойдет и до пуска. Если объект стоит, то в такое жилье деньги лучше не вкладывать.

    Если участок земли — сельхозназначения или заповедный, то оформить как положено собственность квартиры в новостройке не получится, и никакой суд не поможет.

    Застройщик, не вполне законно ведущий стройку, всегда старается быстрее продать все квартиры, для чего существенно занижает стоимость, так что чрезмерная дешевизна против рыночной стоимости должна насторожить покупателя.

    к содержанию ↑

    Покупка новостройки, на что обратить внимание?

    Приобретение квартиры в новом доме – вопрос непростой, требующий взвешенного подхода и трезвой прагматичности.

    Законодательные органы, чтобы свести к минимуму преступные схемы хищения средств, приняли ФЗ №214, согласно которому строительство ведется при долевом участии граждан.

    Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

    Прежде чем внести деньги, следует придирчиво прочесть договор (это может быть договор долевого участия или иной).

    В тексте, где должна стоять цена или сумма, недопустимо незаполненное место, также обязательное условие правильно оформленного документа – сроки окончания работ, наличие регистрации в Госреестре.

    Предлагаем вам ознакомиться с примером договора об участии в долевом строительстве: Посмотреть образец.

    Обязательно должны быть определены сроки передачи квартиры дольщику и сроки гарантии на новую квартиру. Если все в порядке, то можно произвести оплату.

    Чтобы гарантированно получить желанную квартиру, нужно следовать правилам.

    • Приобретать только в соответствии с ФЗ №214;
    • Внимательно изучать договора;
    • Проверить репутацию застройщика и его документы.

    Следует проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, а также наличие разрешения на застройку. Обязательно должен быть проект, прошедший экспертизы.

    Покупка квартиры на стадии котлована всегда считалась выгодным приобретением. Такая покупка всегда связана с риском. Эксперты советуют покупать на начальной стадии строительства только тогда, когда вы полностью уверены в строительной компании.

    Покупая квартиру в новостройке от застройщика даже на финальных этапах строительства, стоит узнать происхождение компании, ее репутацию, достижения – какие объекты закончены и введены в эксплуатацию.

    Подводных камней при покупке квартиры в новостройке достаточно, мошенничество на этом рынке особенно распространено. Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

    Скандальные, «темные» непонятные истории не добавляют ярких положительных красок к образу застройщика, и нужно хорошенько подумать, прежде чем отдавать свои деньги ненадежной фирме.

    Много интересного можно узнать из отзывов людей, ранее имевших дело с этим застройщиком.

    Возможно Вас заинтересует информация, как получить квартиру от государства бесплатно, читайте статью тут.

    к содержанию ↑

    Как правильно купить квартиру в новом доме?

    Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:

    1. Разрешение на строительство;
    2. Право на пользование земельным участком;
    3. Проект, в составе которого все разделы, состоящие из графической и сметной документаций;
    4. Заключение гос. экспертизы;
    5. Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение;
    6. Графики производства работ и освоения средств.

    Периодически стоит посещать стройку и наблюдать ее динамику.

    О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения.

    Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.

    Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья.

    Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.

    к содержанию ↑

    Приемка готовой квартиры у застройщика

    Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания, в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.

    При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата.

    Внимательно и терпеливо осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:

    • Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику;
    • Потребовать составить акт о несоответствии объекта, включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок;
    • Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами;
    • Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами.

    Если вы хотите узнать, как прописаться в новой квартире, советуем вам прочитать статью.

    Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:

    1. Вы подписываете акт приема-передачи;
    2. Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
    3. Застройщик устраняет недостатки.

    Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.

    При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.

    Если проблемы выявляются позже, уже после заселения, то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы.

    Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.

    Первичный осмотр качества ремонта квартиры в новостройке. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

    Источник: http://kvartira3.com/novostrojki-kak-kupit-chtoby-ne-obmanuli/

    Как дольщику правильно купить квартиру в новостройке

    Добрый день!

    Покупка квартиры в новостроящемся районе — это, безусловно, радостное событие. Особенно для человека, который ждал этого дня несколько лет.

    Слова «куплю квартиру в новостройке» наполнены для него особым смыслом. Вот только перед тем, как это сделать, ему необходимо понять механизм покупки, свои права и обязанности как покупателя, за что отвечает продавец. Иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

    Алгоритм покупки квартиры в новостройке

    Решение

    Принимать решение нужно после осмотра квартир на первичном и вторичном рынке, а покупать — ориентируясь на свои предпочтения. Вторичный рынок предлагает, например, тесный контакт со специалистами, имеющими полный доступ ко всем предложениям и способными проверить юридическую чистоту выбираемого варианта.

    Но в этом случае нужно будет затратить некую сумму на оплату их работы. Можете, конечно, справиться своими силами и это более экономно, но не менее хлопотно. Чтобы проще сориентироваться при самостоятельной покупке квартиры, предлагаю прежде почитать статью «Как купить квартиру без посредника (схема)«.

    Если вы покупаете не напрямую у застройщика, а у физического лица, то обязательно посмотрите информацию в статьях «Переуступка права на квартиру: зачем нужна и как оформить» и «Переуступка прав на квартиру: нюансы«.

    Так-с, продолжим:) Помимо того, квартиры на вторичном рынке морально устаревшие, они не соответствуют требованиям сегодняшнего времени и подходят только ценителям особой ауры прошлого. Первичный рынок очень хорош, но на нем встречаются иногда незавершенные проекты. Поэтому следует покупать жилье после тщательного выбора застройщика и консультации с грамотным специалистом.

    Для того, чтобы все-таки правильно определиться с выбором, необходимо отбросить все колебания, а это возможно сделать только после получения исчерпывающей информации, которую вы узнаете в статье «Что купить вторичку или новострой«, прочтите ее прежде чем продолжить изучать инструкцию «Как купить квартиру в новостройке«.

    Приобретать квартиру в новостройке можно у агентств недвижимости, застройщиков, инвесторов, муниципальных властей, которые имеют полномочия на это, различных организаций, соинвесторов.

    Изучение

    После принятия решения необходимо изучить рынок. Заниматься сбором информации можно через Интернет или просто сесть в машину и проехать по всем стройкам. Через неделю повторить свой путь для того, чтобы оценить скорость постройки новых домов, соответствие их возведения требованиям СНИПов.

    Это поможет быстрее принять решение о покупке. Так же необходимо выяснить, какая репутации у застройщика, сколько на его счету завершенных качественных проектов, отсутствие у него проблем с властью.

    Потому как в случае чего долги компании будут покрываться из активов компании, в числе коих может оказаться и купленное вами жилье.

    Поиск

    Сейчас потребуются собранные вами данные и помощь специалистов.

    Можете обратиться в риелторские компании, для того чтобы специалист провел вам по объекту, рассказал о его истории, планировании инженерно-технического освещения, про то, как быстро идет строительство, и когда оно будет завершено. Задавайте любые вопросы, не спешите заключать договор, оцените другие дома от других застройщиков. Вполне вероятно, у вас появиться повод для размышлений.

    Не забудьте выяснить статус земли под строящимся домом, а для того, чтобы знать плюсы и минусы каждого из статусов, прочтите статью «Земля под новостройкой: аренда или собственность?».

    Выбор

    Теперь честно ответьте себе на такие вопросы, как:

    • Все ли вы знаете о застройщике и строящемся объекте? Устраивает ли вас полученная информация, срок окончания работ, не было ли срывов промежуточных сроков возведения новостройки?• Хватает ли вам финансов на покупку, можете ли вы в случае необходимости воспользоваться кредитом, знаете ли, какие могут быть дополнительные расходы? Готовы ли прописаться в жилье на промежуточном этапе?

    • Сможете ли вы найти временное жилье, если сроки застройки сдвинутся? Предусмотрели ли вы все технические аспекты покупки?

    Если вы на все вопросы ответили утвердительно, значит, можете смело переходить на следующий этап. Если нет, то смотрите статьи: «Как выбрать застройщика«, «Что надо знать перед взятием ипотеки«.

    Покупка

    Самое ответственное дело — купить квартиру в новостройке. Оно означает, что обратного пути уже нет, вам необходимо договориться о покупке жилья с застройщиком и передать ему деньги с оформлением всей необходимой документации. Для оценки договоров можете воспользоваться услугами юриста или собственного риелтора.

    Вы можете поинтересоваться у строящей компании, нет ли у них беспроцентной рассрочки, подождать сезона скидок для заключения договора (обычно она происходит перед новым годом), оценить финансовую схему и понять, устраивает ли вас она. Стоит иметь в виду, что оплата векселем не всегда законна. У тех компаний, которые ее практикуют, могут возникнуть большие проблемы.

    Кстати, довольно много интересной информации мы рассматривали в статье «Как не стать обманутым дольщиком«, уверен, вам пригодится. А чтобы знать, где подстелит соломки, в случае падения, вам придет на помощь статья «От чего не защищает договор долевого участия«.

    Не забудьте, что принять квартиру надо с умом, чтобы не было потом лишних переплат, вот здесь пригодится информация из статьи «Как принять новостройку«, многим эта статья уже помогла.

    Кстати, проверить документы застройщика, на строящийся объект и договор долевого участия, успешно помогает квалифицированный юрист.

    Бесплатно спросить юриста вы можете, кликнув на вкладку «Специалисты»

    Переезд

    Теперь можно и переезжать. Только, возможно, вам нужно будет сделать в квартире ремонт. Хотя зачастую продаются уже отделанные квартиры. Для того, чтобы не было проблем с переездом, можно воспользоваться услугами компании, специализирующейся на этом. Ее сотрудники сами упакуют ваши вещи и расставят (или разложат) на новом месте.

    В случае самостоятельного переезда нужно составить план расстановки мебели, написать список вещей, которые будут перевезены в новое жилье, каждую группу вещей сложить в коробку определенного цвета, чтобы потом легче было их найти и разобрать.

    Сегодня вы узнали как купить квартиру в новостройке, строго по шагам. Вникли в основные нюансы алгоритма покупки.

    Успехов вам!

    Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke.html

    Покупка квартиры в новостройке

    Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.

    Существует несколько вариантов подготовки сделки по выбранному жилью. Можно:

    • самостоятельно заключить договор с застройщиком или его официальным представителем,
    • провести сделку через посредничество риэлторского агентства или при помощи наемного юриста, который проверит бумаги.

    Количество и перечень документов, которые потребуется собрать и проверить зависит от способа приобретения и оплаты жилья. Купить квартиру можно в рассрочку, по ипотеке, через кооператив, с помощью долевого участия, за наличные.

    При приобретении за наличные покупателю потребуется предоставить паспорт, квитанцию об оплате квартиры и госпошлины на регистрацию, а также, заверенное нотариусом согласие на покупку супруга и свидетельство о браке.

    При долевом участии пакет документов аналогичен, только квитанция при заключении договора будет не на полную сумму при наличном расчете, ведь полная оплата поступает при передаче недвижимости покупателю.

    Для приобретения жилья через кооператив потребуется в него вступить. Как правило, ЖСК создают сами застройщики, они не хотят терять время из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов заранее.При заключении договора потребуется квитанция об оплате пая. Остальные документы из стандартного списка.

    Покупка квартиры через ипотечное кредитование потребует дополнительно агентского договора, кредитного договора с банком и оформленной закладной (в пользу банка). Квитанции об оплате в данном случае не будет, ведь она производится только после регистрации права собственности.

    Договор, заключаемый с компанией застройщиком не типовой, а индивидуальный. Это связано с различием помещений по количеству комнат, метражу, условиям и оценочной стоимостью квартиры.

    Именно из-за различий между договорами надеяться на стандарты нельзя, проверять следует каждый пункт.

    Если дом уже построен, застройщик должен иметь документы, подтверждающие подключение к коммуникациям (технический паспорт). Без таких бумаг дом не принимается экспертизой, а следовательно, не сдан в эксплуатацию. Тогда сроки ожидания нового жилья могут растянуться на неизвестное время.

    Документы от застройщика

    От застройщика вам потребуются следующие документы:

    • точное описание приобретаемой недвижимости,
    • справка о цене и сроках оплаты, рассрочки,
    • гарантийные обязательства продавца (ремонт кранов, перекоса окон, трещин в стенах и т.п.), которые не могут быть менее пяти лет,
    • договор с указанием сроков передачи жилья покупателю в собственность.

    Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.

    Для того, чтобы убедиться в надежности компании продавца стоит ознакомиться с учредительными документами, ИНН, ОГРН, св-во о внесении в единый реестр и т.д.

    Если компания отказывает в предоставлении каких-либо сведений, то это должно насторожить.

    Пошаговая инструкция

    Начинать процесс приобретения жилья следует с выбора района. После покупатель должен определиться с компанией застройщиком. Не лишним будет на этом этапе посетить уже сданные объекты компании и поинтересоваться у жильцов о существующих недостатках в квартирах.

    Следующий этап — выбор подходящего жилья (этаж, метраж, вид из окон, цена) и подготовка документов, например, для ипотеки.

    Одобрение кредита банком служит некоторым гарантом сделки, надежности застройщика.

    Если достойное жилье подобрано и бумаги собраны, можно обращаться к юристам для проверки квартиры перед покупкой. Только после их одобрения можно ставить подпись. Прием осуществляется по акту, с описью, найденных недостатков (в случае приобретения на стадии строительства).

    После подписания договора, если жилье передано хозяину, следует получить свидетельство на собственность и кадастровый паспорт. При подписании договора, документы должны сшиваться. Покупателю предоставляется квитанция, где указана сумма оплаты.

    Налог

    При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.

    Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.

    Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен налоговый вычет, если они являются плательщиками подоходного налога. Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

    Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.

    Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс. рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.

    Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле. Возврат оформляется только на следующий год, правда справку по форме 2-НДФЛ можно взять с учетом уже прошедших 3-х лет.

    Подать документы можно в любое время, срок давности по данному вопросу не обозначен.

    Оформить вычет можно через бухгалтерию работодателя или в налоговых органах по месту жительства.

    Список документов для оформления налогового вычета:

    • Личное заявление,
    • копия паспорта,
    • справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
    • декларация,
    • договор покупки жилья,
    • документы об его оплате,
    • акт приемки жилья,
    • свидетельство собственности.

    Если квартира берется в ипотеку, дополнительно понадобятся кредитный договор, справка о процентах (за каждый год отдельно) и квитанции об оплате кредита за тот же период.

    При совместной покупке в ипотеку супругами или при оформлении жилья на ребенка, следует приложить свидетельство о браке или о рождении ребенка соответственно. Также нужна справка о распределении долей.

    Защититься от риска – главная задача покупателя. Стоимость квартиры большая, поэтому риски надо свести к минимуму.

    Во-первых, нельзя вносить никакие оплаты до заключения договора.

    Любые авансовые платежи, даже в обмен на скидки не должны проходить до заключения официального договора.

    Во-вторых, следует понимать, что при приобретении недвижимости в новостройке до ее сдачи в эксплуатацию, клиент рискует вместе с компанией, даже если она честно ведет дела.

    При такой ситуации клиент становится полноправным партнером застройщика и несет соразмерную ответственность. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, разорения и т.п. покупатель может просто не получить квартиру. Некоторые риэлторы при сделке долевого участия в строительстве предлагают застраховать риск разорения партнера-застройщика.

    Для исключения неприятных последствий, рекомендуется ответственно подходить не только к выбору жилья, но и к выбору самого застройщика, благо информация сейчас вполне доступна.

    Например, покупатели могут жаловаться на долгострой, плохое обустройство придомовой территории объектов компании, текущие краны, слабые стеклопакеты, некачественную отделку, повышенную влажность, проблемы с документами, случаи мошенничества и т.д.

    Квартиру перед покупкой необходимо обязательно осмотреть, именно ту, которую собираетесь приобретать. и заключать договор только при 100%-ной уверенности. О надежности компании может говорить аккредитация в солидном надежном банке с низкими ставками или государственным участием в капитале.

    Самый главный риск поджидает покупателя при подписании договора. Каждый его пункт может скрывать ловушку.

    Порой застройщики прибегают к различным уловкам с ценой. В договоре могут быть прописаны условия, при которых сумма к окончательному сроку передачи жилья возрастет. Обратите внимание на пункты, в которых указывается возможность доплаты.

    Договор не обязательно подписывать сразу, можно показать его юристу, предложить коррективы (при необходимости), и только после этого подписать.

    Стоит обратить внимание на сам бланк договора. Солидная компания заказывает фирменные бланки с водяными знаками, которые невозможно подделать.

    Следует учесть, что при прямом обращении к застройщику, особенно при оплате наличными можно получить значительную скидку.

    Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

    Оставить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *