Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

​Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос:  можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

  1. Предоставление в банк документов на новую квартиру.
  2. Согласование всех условий сделки.
  3. Подписание договора мены.
  4. Наложение обременения на новый залог.
  5. Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.

  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.

  6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

  • Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
  • Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога.

Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте.

Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

  1. Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
  2. Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.

  3. Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
  4. Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
  5. Продать старую квартиру.

  6. Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke


Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе.

Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей.

Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/ipoteka/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html


Перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру

04.07.2018

Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости. На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.

Перенос ипотеки: как заменить залог?

Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность.

Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры.

Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:

  1. Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
  2. Произвести оценку нового залога;
  3. Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
  4. Заключить новое ипотечное соглашение.

Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости.

Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам.

Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.

Перенос ипотеки в Сбербанке: требования к залоговой квартире

В качестве залога банк принимает:

  • Таунхаус;
  • Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
  • Квартира в многоэтажном здании;
  • Объекты нежилого фонда;
  • Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами Сбербанка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке.

Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км).

Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.

Квартира, являющаяся обеспечением по ипотеке, не должна иметь обременений (арест, рента и др.). Если в квартире есть нелегальные перепланировки, то она не может быть оформлена в качестве залога.

Сотрудники Сбербанка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, то заявка на перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру отклоняется.

Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.

Перенос ипотеки в Сбербанке: продажа залогового имущества

В некоторых случаях поменять объект залога можно путём продажи обременённой недвижимости. Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Получить разрешение Сбербанка на реализацию квартиры (согласно 102-ФЗ). Если речь идёт о строящемся жилье, то понадобится разрешение застройщика, предоставляемое на платной основе;
  2. Найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру. Многие люди с опаской относятся к покупке собственности, находящейся под обременением, поэтому имеет смысл сделать скидку на реализуемую недвижимость;
  3. Заключите договор. Если у покупателя достаточно денежных средств для покупки квартиры, то сделка проходит в два этапа. Одна часть суммы идёт на досрочное погашение и перенос ипотеки, а другая помещается в сейфовую ячейку. После этого подаются документы в Росреестр. Обременение снимается и происходит регистрация недвижимости. Права на жилплощадь переходят к покупателю, а продавец получает разницу между ценой залога и суммой, помещённой в банковский сейф.

Если покупатель берёт ипотеку для приобретения жилья, то после завершения регистрации сделки он должен обратиться в Сбербанк для получения денежных средств. После завершения сделки бывший заёмщик может взять ссуду,
перенеся ипотеку в Сбербанке на другую квартиру.

Перенос ипотеки в Сбербанке: безопасные расчёты

Использование наличных денежных средств при переносе ипотеки связано с большим риском. Довольно часто различные махинации случаются именно на стадии подписания предварительного соглашения. Преступники всеми путями пытаются взять у покупателя задаток. Доверчивые люди передают деньги и не берут долговую расписку.

После этого мошенники аннулируют сделку, пропадают с наличными денежными средствами в неизвестном направлении и начинают поиск новой жертвы. Заключение предварительного соглашения не влечёт за собой передачу прав собственности на квартиру. Сделка по покупке недвижимости приобретает законную силу после регистрации основного договора продажи квартиры.

Покупатели и продавцы жилья могут воспользоваться специальным электронным сервисом Сбербанка, который обеспечивает безопасность расчётов. Все операции с деньгами производятся в безналичной форме через специальный счёт.

Оформление данной услуги занимает не более 15 минут. Деньги переводятся на счёт продавца только после государственной регистрации сделки. Продавцу не требуется лично встречаться с покупателем и передавать наличные.

Если у обоих контрагентов открыты счета в Сбербанке, то комиссия при переводе не взимается.

Для совершения сделки с использованием цифрового сервиса необходимо предоставить:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • Договор, являющийся юридическим основанием сделки.

Перевод денежных средств подтверждается уведомлениями, которые приходят сторонам договора на электронную почту. Услугу можно оформить в любом отделении кредитной организации. Другим вариантом переноса ипотеки и оплаты сделки является электронное поручение, высылаемое через цифровой личный кабинет.

Как обменять квартиру если она в ипотеке

Источник: https://sber-ipoteka.info/info/operacii/perenos-ipoteki-v-sberbanke-na-druguyu-kvartiru.html


Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена ипотечной квартиры

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе.

Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей.

Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Источник: http://BazaZakonov.ru/raznoe/kak-obmeniat-kvartiry-v-ipoteke-na-drygyu-bolshyu-ili-menshyu/


Как поменять одну квартиру на другую, если ипотека еще открыта

Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно  ст. 6 ФЗ № 102.

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

    • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
    • обмен на жилье меньшей стоимости;
    • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

  1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
  2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
  3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
  4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

  • кредитный договор;
  • выписку из банка о лицевом счете;
  • документы на объект обмена;
  • документы по требованию банка на участников сделки;
  • справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
  • справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
  • техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
  • оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
  2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
  3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
  4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
  • при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

  • договор мены;
  • акт передачи нового объекта;
  • снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

  • оформляется два договора купли-продажи;
  • после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
  • деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 07.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-na-kvartiru-v-ipoteke.html


Как обменять ипотечную квартиру?

На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка.

При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться.

Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива

Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.

На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:

  • Копия и оригинал паспорта
  • Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
  • Копия лицевого счета
  • Выписка из домовой книги
  • Документы, подтверждающие своевременность выплат.

Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки.

По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации.

Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.

Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки.

Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру.

Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банкаКредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк.

А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
  • После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
  • Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.

При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено.

Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам.

Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:

  • Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
  • Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
  • Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
  • Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
  • На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
  • На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.

Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html


Возможно ли поменять квартиру в ипотеке на другую у того же застройщика

Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
  6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц. Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Внимание

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье.

Сегодня мы подробно разберем вопрос: можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно? Разрешение банка Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Важно

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:

  1. На каждую из обмениваемых квартир оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком квартира на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
  2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
  3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
  4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной квартиры, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Обмен квартиры по военной ипотеке Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую военнослужащему? Самый сложный случай – обмен жилья, полученного военнослужащими по спец.
программе.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту.

Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены.

Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге. Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора.

Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре.

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Как обменять квартиру в ипотеке на большую? Такой обмен чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит квартиры и на оформление в ипотеку новой жилплощади.

Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.

О том, можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке, на большую, вы можете узнать из видео: Смена должника Проводится в случае нехватки средств у приобретателя ипотечной квартиры.

Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.

Квартира при этом остаётся в залоге. Трудность подобного обмена заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы обмена довольно редкие на практике.

Обмен ипотечной квартиры

Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски.
Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Можно ли будет обменять квартиру находящуюся в ипотеке

Prozhivem.com≫≫≫≫Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика Григорий 2 Мар 2016 Получил квартиру подписал акт приема деньги переведены,могу ли я поменять эту квартиру с переводом средств на другую у этого же застройщика? 2 Мар 2016 Здравствуйте, Григорий.

Так как Вы уже подписали акт-приема передачи, то поменять квартиру уже не сможете.

Сначала оформите квартиру в собственность (получите свидетельство на квартиру), потом можете её продать и купить другую квартиру у застройщика. Даже если бы акт-приема передачи не подписывали, все равно не факт, что застройщик согласился бы на обмен.

Источник: http://zakon52.ru/vozmozhno-li-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu-u-togo-zhe-zastrojshhika/


Кто менял ипотечную квартиру на другую в другом городе

Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом. Если во время проверки не выявляются факторы, которые могут препятствовать проведению сделки, стороны заключают договор. Одновременно оформляется:

  • передача нового залога;
  • договор обмена;
  • снятие обременения со старой квартиры.

Процедура требует и времени, и средств. Расходы, связанные с оценкой, заключением договоров, получением справок и выписок, берет на себя заёмщик. Новый владелец сможет реализовать своё право собственности после снятия с квартиры обременения. Проведение данной операции станет доступным только по факту обретения новым жильём статуса залогового имущества.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

Внимание

Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге.

Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.
В Сбербанке Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране.

Важно

Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6). Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка.


Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение. Условия процедуры Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен.

Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов. Условия совершения сделки:

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Варианты совершения обмена:

  1. досрочное погашение кредита;
  2. перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
  3. обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями.

Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник).

Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст.

80). ВАЖНО: Банк отказывает в обмене, если новая квартира находится в регионе, где отсутствуют его офисы обслуживания. Определение правовой формулировки Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон.

Как поменять квартиру под ипотекой на другую

СОВЕТ: Совершить данную процедуру заемщик может и самостоятельно, если финансовое учреждение выдаст разрешение о праве распоряжаться собственностью от его лица (доверенность).

Как действовать после одобрения? Залоговый тип имущества не позволяет произвести рядовую процедуру смены собственников: оформление договоров купли-продажи на каждую квартиру обеспечивает возможность планомерно «перенести» обременение.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

Больше информации о процессе оценки вы получите из этой статьи.

  • Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа. Например, по этой ссылке вы найдете перечень бумаг для оформления жилищного займа в Сбербанке.
  • Обычно кредитно-финансовые учреждения настаивают на внесении первоначального взноса по новому кредиту. О том, как получить ипотеку без первого взноса, вы можете прочитать здесь.

Банк вправе направить запрос в БКИ для проверки кредитного досье заемщика.

При выявлении каких-либо нарушений он, скорее всего, откажет в обмене.

Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в данной статье.

Можно ли продать или обменять квартиру на другую, если она находится в ипотеке?

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда обмен квартиры при ипотеке предусмотрен договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору обмен осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд».

Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Если обмен производится на большую или меньшую квартиру, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку. Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс.

Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

Как переоформить или обменять ипотечную квартиру

Ведь, как правило, частные дома располагаются в небольших населённых пунктах, где представительства банка может не быть.

При выполнении всех условий ипотечный договор переоформляется на новое залоговое обеспечение. На жилье меньше или дешевле Это самый сложный случай в контексте вопроса «если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять?». Банк даст согласие, только когда большая часть суммы по ссуде уже выплачена.

Финансовой организации невыгодна замена солидного залога на квартиру, реализация которой, скорее всего, будет сопряжена с трудностями. Если заемщик получит отказ, выходом из сложившейся ситуации может стать получение потребительского кредита.

Заёмные средства тогда направляются на закрытие ипотеки, благодаря чему с квартиры снимается обременение.

В данном случае также необходимо оформить два договора – продажи и купли.

Можно даже в другом банке.Согласие банка Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры.

Источник: http://yurist123.ru/kto-menyal-ipotechnuyu-kvartiru-na-druguyu-v-drugom-gorode-2/


Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Олег Сухов

Источник фотографии

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно. Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург.

Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу. В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет.

Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную.

Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ.

В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора.

Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов.

При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка.

Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен.

Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка.

За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС.

Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка.

Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость.

И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/kak-obmenyat-kvartiru-kotoraya-nakhoditsya-v-ipoteke.html


О возможности поменять квартиру в ипотеке на другую

Можно ли как-то квартиру в ипотеке поменять на другую? Когда человек берет недвижимость в кредит, то чаще всего для него это – единственная возможность обзавестись собственным жильем.

Тем не менее, со временем его финансовые возможности могут улучшиться, или же потребуется переезд, а значит, придется сменить и квартиру.

Как поменять квартиру в ипотеке? Какие документы нужно собрать? Отметим, что это действие можно осуществить только в том случае, если соблюдаются определенные условия.

Ипотека – это довольно распространенный вид кредитования, когда залогом является приобретенная недвижимость. Даже если вся сумма еще не погашена, это не значит, что обменять квартиру в ипотеке на большую или разменять ее запрещается.

Так, на время осуществления выплат частичным владельцем будет банк, а значит, различные сделки с этой недвижимостью должны осуществляться с его разрешения. На вопрос, можно ли будет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ответ положительный.

Однако необходимо выполнить следующие условия:

  • срок выплат на данный момент должен составлять, минимум, несколько лет;
  • у клиента не должно быть ни одной просрочки, в том числе по предыдущим кредитам.

Что касается первого пункта, то в некоторых ситуациях банки увеличивают этот срок. Все зависит от условий предоставления ипотеки и отношений между банком и клиентом. Как переоформить ипотеку? Для этого необходимо собрать определенные бумаги, среди которых можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • заявление на размен находящейся в ипотеке квартиры;
  • договор кредитования;
  • выписка из лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие от всех зарегистрированных в жилье лиц в письменном виде;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о бракосочетании (при необходимости);
  • подтверждение беспроблемных выплат.

Как показывает практика, подобные операции для банков являются нежелательными. Тем не менее, в некоторых случаях выдается согласие. Конечно же, будут проанализированы все риски и только после этого принято соответствующее решение.

Порядок действия

Итак, мы выяснили, что обменять ипотечную квартиру можно, если договориться с банком. Для честных плательщиков это не станет проблемой. Тем не менее, как обменять квартиру в ипотеке? Эта процедура осуществляться в несколько этапов:

  • подбор нового жилья;
  • обращение в финансовое учреждение с желанием поменять квартиру в ипотеке на другую. Пишется заявление о замене залога и повышении стоимости займа;
  • в случае одобрения со стороны банка оформляются все необходимые бумаги;
  • жилье выходит из-под залога, который переносится на новую недвижимость.

Отметим, что при использовании такой схемы обязательно нужно заключить два договора купли-продажи – по одному на каждую квартиры. Помимо этого, новое жилье должно быть одобрено банком, поскольку на неликвидную квартиру кредит не будет выдан.

Казалось бы, все легко, однако, на практике, этот процесс имеет несколько подводных камней. Пока новая квартира не перейдет во владение банка, старая будет также находиться в залоге.

Это значит, что поменять ипотечную квартиру на другую недвижимость или на дом будет сложно, поскольку большинство покупателей откажутся от сделки из-за слишком высокого риска.

Как можно выйти из этой ситуации? Существует несколько других вариантов.

Первый вариант заключается в том, что заемщик может оформить еще один кредит на определенную сумму денег и выплатить полностью ипотеку. Это позволит снять обременение с квартиры. Далее она продается, а средства оказываются на руках, что даст возможность погасить второй кредит. После этого остается определенная сумма, которую можно внести в качестве первого взноса на новую квартиру.

К сожалению, этот вариант не лишен недостатков. Поскольку у человека есть ипотека, то чтобы оформить новый кредит, у него должен быть довольно высокий уровень дохода. Также нужно понимать, что осуществление всех этих действий потребует значительных затрат, а поэтому следует заранее все просчитать.

Второй вариант заключается в том, что можно переоформить ипотеку на другого человека. Он будет исправно выплачивать кредит, а поэтому банк такая сделка может устроить.

Полученные деньги можно будет использовать для получения ипотеки на другую квартиру. Конечно же, найти покупателя и получить разрешение от банка будет непросто.

Кандидат на перевод ипотеки должен соответствовать требованиям в финансовом плане и не иметь проблем в прошлом.

Ценовой вопрос

Мы уже разобрались с требованиями банка для замены жилья в ипотеке. Чтобы обменять квартиру на большую или меньшую, нужно учитывать разницу в цене, поскольку может быть неравноценное переоформление.

Важно! Самый благоприятный вариант – обменять недвижимость, которая имеет приблизительно одинаковую стоимость. При этом не имеет значения площадь. Это может быть квартиры меньших размеров, но в лучшем районе с хорошим ремонтом.

В этом случае вы находитесь в выигрышной позиции, поскольку банк легко согласится на такую сделку. Для переоформления не требуется много времени, а если ликвидность нового жилья выше, то банк будет в этом только заинтересован.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/mozhno-li-kvartiru-v-ipoteke-pomenyat-na-druguyu.html


Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период времени, иногда речь идет о десятках лет. На протяжении данного срока возникают различные жизненные ситуации.

К примеру заемщику требуется переехать в другой город, или возникает потребность в другом жилье. В итоге появляется вопрос, можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке.

Решение данного вопроса зависит от нескольких факторов.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую?

Ипотечное кредитование предполагает оформление приобретаемой недвижимости в залог. Такой шаг становится ее фактическим обременением, по которому ограничиваются все возможные сделки с недвижимостью. Однако обмен ипотечной квартиры на другую возможен согласно статье 345 Гражданского кодекса РФ.

Положения данной статьи предписывают, что новая недвижимость становится таким же залогом, каким была предыдущая. При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту.

Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:

  • большая часть ипотеки уже выплачена;
  • новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний;
  • заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.

В некоторых банковских учреждениях могут данные условия выделяются отдельно. Однако нередки случаи, когда они выставляются сразу.

Обмен квартиры в ипотеке на большую

Возможность обменять ипотечную квартиру на другую по меньшей цене обычно оформляется без особых сложностей. Такой процесс затратен по времени, требует переоформления документации, а также перерасчета. Но на такой обмен банк может пойти. Возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на большую по площади.

По умолчанию предполагается, что чем больше площадь — тем больше и стоимость недвижимости. А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды. Редкий банк пойдет на такой перерасчет.

Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:

  • погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
  • выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
  • найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.

В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.

Обмен с выкупом ипотеки

Обмен квартиры с выкупом ипотеки — это возможность произвести обмен с одновременным погашением кредита. Происходит это следующим образом:

  • имеется покупатель, обычно это специализированная юридическая фирма, которая готова выкупить залоговую недвижимость путем досрочного внесения всей суммы займа;
  • та же фирма может предлагать на обмен другое жилье, или таковое может найти сам заемщик;
  • владелец ипотечной недвижимости обращается в банк за получением согласия на такую сделку;
  • далее вносится остаток по ипотеке, средства, уже уплаченные заемщиком возвращаются ему;
  • на них он приобретает выбранное жилье.

Такая процедура может быть осуществлена, однако ее документальное оформление очень сложное. Поэтому без привлечения одного или нескольких профессиональных юристов вряд ли получится обойтись.

Обмен квартиры на дом

Вопрос о том, как обменять квартиру в ипотеке на дом, решается на тех же условиях. Важным моментом является присутствие банка в том регионе, где приобретается жилье. Если все условия выполняются, осуществляется переоформление на новое залоговое обеспечение.

Однако банк может и не одобрить подобную сделку. Аргументация может быть различной, но причина кроется в незаинтересованности банковского учреждения в такой сделке.

Навстречу могут пойти тем клиентам, которые имеют хорошую репутацию перед банком — высокий доход, открытый счет, отсутствие просрочек по платежам. Однако в любом случае лучше сначала заручиться согласием банка, прежде чем оформлять обмен или продажу ипотечной недвижимости.

Как оформить обмен квартиры с доплатой через ипотеку?

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку — процедура крайне сложная с документальной точки зрения. В данной ситуации предполагается оформление именно доплаты в качестве ипотечного кредита, то есть сумма меньше общей стоимости недвижимости. Разница в этом случае редко имеет высокое значение, обычно до миллиона. А потому необходимо учитывать и минимальную сумму ипотеки.

Для оформления такой ссуды понадобятся те же документы, что и для получения стандартной ипотеки. Следует заранее определить позицию банка в таком вопросе — согласится ли он выдать ипотечный кредит на доплату.

Если такое согласие имеется — процедура оформляется по стандартной схеме.

Однако для оформления документации необходимо предоставить данные третьей стороны — того лица, на квартиру которого осуществляется обмен с доплатой.

В перечень таких документов входят:

  • удостоверение личности;
  • права собственности на указанною недвижимость;
  • справка об отсутствии обременения или задолженностей.

Банк рассчитывает такое имущество как вторичный рынок жилья. Поэтому возможно потребуется дополнительное предоставление документов.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html


Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

  • Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
  • Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога. Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.


Важно Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке? Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Как поменять квартиру под ипотекой на другую

Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру. На большую Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно.

Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе. Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге.

Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Источник: http://redtailer.ru/mozhno-li-u-zastrojshhika-pomenyat-kuplennuyu-kvartiru-v-ipoteku-na-druguyu-kvartiru/


Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Здравствуйте! Как поменять квартиру в ипотеке на другую? Сейчас живем в однокомнатной, в семье есть ребенок — планируем приобретать большую по площади.

Добрый день!

Обмен квартиры в ипотеке на большую теоретически возможен, но основное решение – за Банком, который вас сейчас кредитует. Также будут сложности в поиске покупателя, который согласится на усложненную процедуру покупки жилья.

Попробуем описать схематично весь процесс:

  • Вы подбираете новую квартиру.
  • Обращаетесь в Банк с заявлением об изменении предмета залога и (возможно), увеличении суммы ипотечного кредита.
  • Если Банк соглашается (этого может и не произойти, будьте готовы и к такому исходу), то вы оформляете две сделки купли-продажи, убедившись в том, что новое жильё соответствует требованиям банка.
  • Новая квартира переходит во временную собственность банка (до момента выплаты всего долга), а старая – освобождается из-под залога.

На схеме все выглядит довольно просто, но на деле это далеко не так. В частности, нюанс состоит в том, что до момента оформления новой квартиры, старая временно остается в залоге, и покупатель вашей однокомнатной серьезно рискует, приобретая такую недвижимость.

Пойдет на такую сделку далеко не каждый покупатель.

Альтернатива 1

Как вариант, можем предложить вам такую схему:

  • Досрочное погашение ипотеки за счет нового потребительского кредита, что влечет за собой освобождение собственности из-под залога;
  • Погашение потребительского займа за счет средств от продажи старой квартиры;
  • Оформление новой квартиры в ипотеку.

Здесь также есть свои минусы. Во-первых, взять кредит при том, что у вас есть непогашенная ипотека, будет очень непросто, во-вторых – это дополнительные расходы на оформление нового займа и новой ипотеки.

Альтернатива 2

Еще один выход из положения – это переоформление остатка долга по действующей ипотеке на нового собственника (опять же, с согласия банка) и оформление новой квартиры в новую ипотеку. В качестве первого взноса можно использовать доплату, полученную от покупателя.

К минусам этого варианта можно причислить то, что банк может не согласиться на смену заёмщика, и сложность в поиске такого покупателя, который согласится оплатить часть стоимости квартиры наличными, а часть – взять в кредит на имеющихся условиях.

Сложностей может быть гораздо больше, например, вы говорите о том, что у вас появился ребенок. Пока вы находитесь в декретном отпуске, вы считаетесь иждивенцами супруга, и взять ипотеку будет сложнее.  

Источник: https://banks.is/ask/178-mozhno-li-obmenyat-kvartiru-nahodyaschuyusya-v-ipoteke


Как обменять ипотечную квартиру? Советы

Ипотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

Условия обмена ипотечной квартиры

Главным условием обмена является получение согласия банка на совершение сделки. Это необходимо, поскольку квартира, кредит за которую Вы выплачиваете, находится в залоге у кредитной организации, а совершение каких-либо юридических действий с залоговым имуществом невозможно без согласия залогодержателя.

Если Вам удастся получить разрешение банка, Вы должны учитывать, что совершение такой сделке возможно при одновременной продаже залоговой квартиры и покупке другой недвижимости, которая должна отвечать не только Вашим требованиям, но и требованиям кредитной организации.

При этом, недвижимость обязательно проходит процедуру оценки, которую проводит банк, а оплачиваете – Вы, заёмщик.

Чтобы убедиться в Вашей платежеспособности, кредитная организация снова потребует предоставления документов для оформления ипотеки. Т.е. Вы должны будете представить все справки, которые снова тщательно проверят специалисты банка.

Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке. Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру.

Как обменять ипотечную квартиру на другую?

После того, как Вы получили разрешение банка, можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

Первое, что Вам необходимо сделать – найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

После того, как Вы найдете подходящий вариант новой квартиры, следует начать искать покупателя на Вашу старую квартиру.

Учитывайте, что найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге – задача не самая простая.

Кроме того, банк будет внимательно проверять платежеспособность нового заемщика, он должен быть добросовестным и не затягивать с выплатой денег за приобретаемую недвижимость.

Процедура обмена представляет собой одновременное проведение двух сделок по купле-продаже недвижимости. Подготовить все документы для двух сделок – это также Ваша обязанность.

После того, как всё готово, вы продаете старую квартиру найденному покупателю и гасите свой ипотечный долг. После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость.

Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. Новая квартира также становится залоговым имуществом кредитной организации, после регистрации Вашего права собственности на неё.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру.

Можно ли обменять квартиру другим способом?

Существует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.

Для того, чтобы использовать эту возможность, Вам необходимо подготовить и собрать все необходимые документы для оформления нового ипотечного кредита, передать их в банк для проверки и ожидать разрешения от банка на проведение сделки.

Если разрешение получено, Вам выдается краткосрочный займ, с помощью которого Вы гасите существующий долг, а квартира выводится из залога кредитной организации.

После этого, Вы легко находите покупателя на квартиру без обременений, вырученные с продажи квартиры деньги пускаете на погашение краткосрочного кредита, а остаток – на приобретение другой недвижимости и внесение первого взноса за нее.

Здесь самым важный момент – получить согласие банка на новую ссуду – иначе Вы рискуете остаться без жилья.

Таким образом, возможность обменять ипотечную квартиру – существует, и вы тоже можете ей воспользоваться. Самое главное – заручиться поддержкой и согласием банка, постоянно с ним сотрудничать, а ещё лучше, прибегнуть к помощи агентства недвижимости, являющегося партнером кредитной организации.

Опытные специалисты помогут Вам сократить время на проведение сделок, соберут все необходимые документы и исключат возможные риски.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/ipoteka/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru-sovety/.html


Процедура обмена квартиры в ипотеке на другую

Ипотека – востребованный банковский продукт, позволяющий обзавестись собственным жильем, если личных средств на это не хватает. Срок такого кредита обычно достаточно длинный, и за это время в жизни и планах заемщика может многое измениться.

Поэтому нередко возникают ситуации, когда вся сумма задолженности банку еще не выплачена, и в самом ближайшем будущем сделать это не представляется возможным, а жилье по тем или иным причинам необходимо сменить.

Попробуем разобраться, можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую, и как сделать это.

Разрешают ли банки обмен ипотечной квартиры

До момента, пока клиент полностью не рассчитается с банком, квартира остается у него в залоге, и на любые серьезные операции с этой квартирой требуется согласие кредитного учреждения.

В общем случае вопрос обмена залогового имущества регулирует 345 статья ГК РФ, согласно которой замена залогового имущества возможна по соглашению сторон (т.е. залогодержателя и залогодателя).

Иными словами, банк может согласиться на обмен, но совершенно не обязан этого делать, ведь его выгода в таком случае минимальна или отсутствует вовсе, а мороки и рисков добавляется.

Каких-либо единых государственных стандартов, которые бы регламентировали, в каких случаях обмен возможен, а в каких нет, не существует, каждый банк руководствуется в принятии решений собственными внутренними правилами.  Самые распространенные из них:

  • несколько лет исправной оплаты кредита (или погашение хотя бы 20-30% его объема) и в целом позитивная кредитная история;
  • расположение новой ипотечной квартиры в том регионе, где представлен банк-кредитор;
  • примерно равная или более низкая стоимость новой квартиры в сравнении со старой;
  • длительное сотрудничество с банком (наличие там вкладов, участие в зарплатном проекте).

Но даже при соблюдении этих и всех других имеющихся у банка требований к заемщику нет никакой гарантии, что обмен ипотечной квартиры разрешат, решение принимается в каждом случае индивидуально.

Варианты обмена

Способов, как обменять квартиру в ипотеке, существует несколько:

  1. Продажа залоговой квартиры и покупка новой с привлечением уже нового ипотечного кредита. В такой ситуации заемщик получает на руки только сумму разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, и в дальнейшем эти деньги идут в качестве первого взноса для новой ипотеки. Более редкая разновидность этого варианта обмена – когда новый покупатель также желает приобрести эту квартиру через ипотеку. Тогда по текущему кредиту происходит замена заемщика, а прошлый владелец точно также на свое новое жилье оформляет уже новый кредит.
  2. Привлечение потребительского займа. При таком варианте желающий продать свою квартиру человек берет краткосрочный заём на погашение оставшейся части ипотеки в том же или ином банке, и после продажи в первую очередь гасит этот кредит, а оставшиеся деньги вкладывает в новое жилье. Плюсы такого варианта – возможность более быстро (а возможно и более выгодно) продать ипотечную квартиру, поскольку она уже не будет находиться в залоге у банка, и избежать определенного количества бумажной волокиты. Однако чтобы при наличии непогашенной ипотеки получить еще один кредит на немалую сумму, человек должен иметь очень высокую платежеспособность.
  3. Смена объекта залога. В этой ситуации оформление нового кредитного договора не требуется, меняется лишь находящаяся под обременением недвижимость. Недостаток такого варианта обмена ипотечной квартиры – сложность с поиском покупателя. Дело в том, что некоторое время, пока идет процедура переоформления всех связанных со сделкой бумаг и на новую квартиру заемщика еще не наложено обременение, оно сохраняется на старой квартире, а приобретать недвижимость с ограничениями захочет не всякий.

Выбор между этими вариантами зачастую зависит даже не от желания залогодержателя, а от разрешения банка. Поэтому в первую очередь необходимо посетить своего кредитного специалиста и проконсультироваться, можно ли поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую квартиру в принципе; каким образом это лучше сделать; в каком регионе/городе может быть приобретено новое жилье.

При получении согласия банка можно начинать подыскивать подходящий вариант, не забывая о том, что он также потребует одобрения кредитной организации. Как и в случае первой покупки квартиры, как правило, банк проверит юридическую чистоту квартиры и потребует от клиента представить документы об оценке ее стоимости.

Необходимые документы

Список всех бумаг для совершения обмена квартиры в ипотеке в принципе аналогичен тому, что собирался, когда ипотечный кредит оформлялся в первый раз. Каждый банк может немного изменять или дополнять его, но обычно он выглядит  так:

  • справки, подтверждающие уровень доходов заемщика, а также паспорт и военный билет (для мужчин старше 27 лет);
  • результаты независимой оценки рыночной стоимости жилья (в данном случае как продаваемого, так и приобретаемого);
  • правоустанавливающая и техническая документация на новую квартиру.

Резюме

В принципе, обмен ипотечной квартиры на другую, как большую по площади и/или цене, так и меньшую, возможен, хотя не всегда банки охотно идут на это.

Повысить же шансы на получение разрешения от кредитного учреждения на такую процедуру в конкретном случае поможет добросовестное исполнение своих обязательств перед ним – своевременное совершение платежей, сотрудничество и консультации по всем связанным с ипотекой вопросам.

[smartcontrol__shortcode key=»обменять квартиру в иптоеке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»false»]

Процедура обмена квартиры в ипотеке на другую Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/ipoteka/obmenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Можно ли поменять заброниравоную квартиру в новостройке на другую

Больше информации о процессе оценки вы получите из этой статьи.

  • Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа. Например, по этой ссылке вы найдете перечень бумаг для оформления жилищного займа в Сбербанке.
  • Обычно кредитно-финансовые учреждения настаивают на внесении первоначального взноса по новому кредиту. О том, как получить ипотеку без первого взноса, вы можете прочитать здесь.

Банк вправе направить запрос в БКИ для проверки кредитного досье заемщика. При выявлении каких-либо нарушений он, скорее всего, откажет в обмене. Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в данной статье.

Внимание

Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка. Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога.
    То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу».

Бронь – дело тонкое: как «застолбить» квартиру в новостройке?

Большинство догворов бронирования в настоящее время заключается для ипотечных сделок. Что должен содержать договор бронирования квартиры:

  1. Возможность возврата авансового платежа в полном объеме, при условии, что сделка не состоится из-за отказа ипотечного банка
  2. Полная информация о квартире- ее адрес, площадь…
  3. Размер внесенного аванса
  4. Условия, при которых аванс возвращается клиенту
  5. Срок, в течение которого никто не сможет купить эту квартиру
  6. Ответственность сторон за неисполнение обязательств
  7. Реквизиты покупателя и продавца
  8. Сроки выхода на сделку

Нужно знать, что договор бронирования не подлежит государственной регистрации, и поэтому государственные чиновники его не смогут проконтролировать- подходить к заключению договора нужно очень внимательно.

Как обменять «вторичку» на новостройку

Важно

Но чаще всего застройщики также идут навстречу клиенту, чтобы сохранить его в рамках своего жилого комплекса».

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»): «В случае, если клиенту понравилась другая квартира из каталога, а он уже внес аванс за объект, застройщик или фирма-продавец, как правило, идут навстречу клиенту и перезаключают договор резервирования без финансовых потерь для покупателя.

Если же покупатель решает расторгнуть договор бронирования по причине покупки квартиры у другого застройщика, аванс возвращается, если это было прописано в договоре».

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): «Сегодня застройщики стремятся максимально учитывать потребности покупателей. Поэтому если вы забронировали одну квартиру, а затем передумали и хотите приобрести другую без потери оплаты за бронь, скорее всего вам пойдут навстречу.

Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

Как правильно зарезервировать квартиру Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать. Мария Литинецкая («Метриум-Групп»): «Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет.

Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить.
Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы.

Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.

Обмен ипотечной квартиры

Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой. Как правило, такой обмен без труда разрешается банком, если у заёмщика не было просрочек по действующему договору.

Смена должника Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади.
Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя. Жилье при этом остаётся в залоге.

Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.

Договор купли-продажи Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи? Средства от продажи идут на погашение ипотеки, новая вновь оформляется в ипотеку. В этом случае возможна даже смена банка.

К необходимым документам относятся:

  • Паспорт (копия и оригинал)
  • Заявление
  • Свидетельство о заключении брака (если имеется)
  • Кредитный договор
  • Копия лицевого счета
  • Выписка из домовой книги
  • Письменное согласие прописанных в квартире
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
  • Документы, которые подтверждают, что платежи производились своевременно
  • Иные бумаги.

Банки не заинтересованы в таких сделках, но дают согласие при выполнении ряда условий:

  • Заключается договор продажи имеющейся квартиры (о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, читайте здесь) и второй договор на покупку новой недвижимости, которая полностью соответствует требованиям кредитора.
  • Банк оценивает новое жилье, затраты оплачивает заявитель.

Договор бронирования квартиры в новостройке

Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен. Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

Источник: http://plusbuh.ru/mozhno-li-pomenyat-zabroniravonuyu-kvartiru-v-novostrojke-na-druguyu/

Возможно ли поменять квартиру в ипотеке на другую у того же застройщика

Причин на желание заказчиком поменять квартиру, купленную согласно долевому договору может быть множество. В данной статье будет рассмотрено несколько ситуаций, в которые наиболее часто попадает дольщик, а также предоставлены ответы юристов, квалифицирующихся на кадастровых делах.

  1. Если покупатель заключает с прорабом юридическое соглашение о долевом строительстве на приобретение квартиры в будущем новострое, а после окончания строительных работ и введения дома в эксплуатацию хочет поменять квартиру в том же доме на другую, сможет ли он осуществить желаемое, при этом не регистрируя свои права на собственность конкретного жилья?

— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

  • согласие на обмен зарегистрированных в квартире;
  • техпаспорта и поэтажные планы квартир;
  • акт оценки объекта обмена.

Условия получения согласия банка Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить обмен квартиры в ипотеке на другую квартиру, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  3. Квартира находится вблизи какого-либо отделения банка.

Особенности в зависимости от характеристики объектов Как поменять квартиру в ипотеке на другую? Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях: На равноценную Как обменять квартиру в ипотеке на равноценную? Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре.

Как поменять квартиру под ипотекой на другую

Важно Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект. Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ.

На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене квартирами, вы можете узнать из наших статей.

Источник: http://advocatus54.ru/vozmozhno-li-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu-u-togo-zhe-zastrojshhika/