Как оценить стоимость квартиры

Правила и порядок процедуры независимой оценки стоимости недвижимости (квартиры или дома)

Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.

При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.

Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.

Что это за процедура и для чего она нужна

Профессиональная независимая оценка недвижимости проводится с использованием установленных методов исследования стоимости и позволяет рассчитать наиболее актуальную и объективную цену.

Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации.

Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях:

  • Определение стоимости квартиры при передаче её в залог;
  • Раздел имущества;
  • При оформлении наследственного объекта;
  • Получении кредита;
  • Дарении имущества;
  • Внесение жилого помещения в уставный капитал общества;
  • Совершении сделок по его реализации;
  • Оформление страхования и исчисление суммы компенсации;
  • Решение имущественных споров;
  • Привлечение инвестиций;
  • Подготовка бухгалтерской отчетности;
  • Определение величины дохода, полученного собственником от реализации жилплощади, для исчисления дохода;
  • Расчет сумм госпошлин и взносов в ПФ.

Основные критерии

Важными параметрами оценки жилья являются:

  1. Место нахождения. На цену повлияет удаленность расположения от центра населенного пункта, приближенность к автостраде либо парковой зоне. Большей ценностью обладает жилое помещение, находящееся недалеко от учебных школьных заведений, детских садов, больниц, торговых центров.
  2. Характеристики квартиры. Это самая важная составляющая стоимости объекта в целом и за единицу квадратного метра.
  3. Особенности проекта. Разница в планировке похожего жилья может иметь существенные различия. Например, квартира, имеющая большую площадь кухни, будет больше востребована, чем аналогичное предложение с меньшим кухонным пространством.
  4. Отделка жилья. При подборе жилой площади, чтобы сэкономить, можно рассматривать варианты без свежего ремонта. Но такие расходы придется все равно понести после её приобретения.
  5. Типология строительства. Квартиры элитарного дома и здания хрущевского периода не могут стоить равноценно.
  6. Высота этажа. Нижний и верхний, как правило, наиболее доступны, чем другие предложения.
  7. Возраст, тип, конструктивные особенности технического обеспечения, состояние, уровень инженерной оснащенности и другое.

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

Правила проведения процедуры

Кто её проводит

Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов. В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности. Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.

Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ».

Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг.

Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.

С заказчиком заключается соглашение о проведении работ.

Методы

Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода:

  1. Сравнительный. Его суть заключается в сопоставлении похожих квартир, при этом цена сравниваемой жилплощади уже может быть известна. Количество жилья, которое будет сравниваться, должно составлять не менее 5 объектов. Только так вывод о цене будет наиболее точным.
  2. Затратный. При его использовании специалист ориентируется на размер затрат по созданию или восстановлению оцениваемой недвижимости. Например, если в одном помещении необходимо сменить дверь, а в другом, ничем не отличающимся, нет, то размер стоимости в первом случае будет отличаться от подобной на сумму затрат по установке двери.
  3. Доходный. Он производится на основании выводов о возможности получения прибыли при пользовании жилплощадью различными способами. В целях оценки стоимости жилья он применяется очень редко.

Порядок осуществления

Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются:

  • Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
  • Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый БТИ.

Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.

Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:

  • Через ККА, находящийся в офисе исполнителя, с представлением ему чека;
  • В подразделении банка, принимающего платежи физлиц:
  • В терминале по реквизитам организации.

Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.

После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки. Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг.

Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.

Стоимость

Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.

Самостоятельное выполнение работ

Самостоятельная оценка предполагает применение упрощенного порядка сравнительного анализа продаваемых квартир с аналогичными параметрами.

В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в риелторских агентствах, в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.

Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.

Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.

Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.

Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка. Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене.

В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию.

Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.

О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry.html

Оценить квартиру правильно – значит продать быстро и выгодно

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

  • занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
  • завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
  • установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи, нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Вариант определения оптимальной стоимости жильяПлюсыМинусы
С помощью получения официальных документов – обращения в саморегулируемую организацию оценщиков. В недельный срок специалисты выдают исчерпывающую информацию на десятках печатных страниц с ценой и ее обоснованием; — допускается процент погрешности, но он минимален. — Цена услуги 3 – 5 тысяч рублей; — срок действия документа всего 1 месяц;- ориентир оценщиков – существующие цены на рынке, а не реальные сделки. Велика вероятность получить завышенную цену с ошибкой, которую не покроет допустимая погрешность.
Обращение к действующим риэлторам по недвижимости и в агентства недвижимости. — Реальная оценка жилья на основе постоянного мониторинга рынка недвижимости; — опыт работы специалиста и его заинтересованность в положительном результате сделки. — возможно завышение цены.
Устанавливаем свою цену. Оценка квартиры самостоятельно производится продавцом, он хозяин положения. Покупателя можно ждать очень долго, иногда годы. Но не исключена быстрая продажа без торга. Дело случая.
Продаем жилье самостоятельно с помощью интернета. — Собственная оценка жилья, выставляемого на продажу; — помощь в ориентации на рынке недвижимости;- простота метода: на сайте вводите данные квартиры, и вам выдается ее цена. Можно сделать подборку похожих квартир и определиться со стоимостью своей. Годится главным образом для удовлетворения любопытства о том, сколько примерно стоит своя квартира. Результаты слишком приблизительны.

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

  1. Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
  2. Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
  3. Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
    экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Оцениваем квартиру сами

Чтобы правильно сделать оценку квартиры, нужно учесть ряд критериев, которые определяют
стоимость жилья:

  • месторасположения района, в котором находится квартира. Как правило, жилье в центре стоит дороже;
  • тип строения. Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах, далее следуют кирпичные. Еще дешевле жилье в блочных строениях;
  • год постройки здания;
  • планировка квартиры. Повысить стоимость жилья может большая кухня, раздельные комнаты, наличие просторной лоджии и пр.;
  • общая площадь жилья. Здесь действует принцип: чем больше квартира, тем дешевле м2. Поэтому 1м2 в «однушке» ценится выше, чем в «трешке»;
  • состояние квартиры, качество ремонта;
  • инфраструктура. Этот фактор очень индивидуален и оценивается покупателем. Кому-то непременно нужна школа или поликлиника рядом, кому-то – станция метро или автостоянка. Но вряд ли кто-то обрадуется шумной автостраде под окнами или мусорному полигону неподалеку;
  • юридическая ситуация. Важно, чтобы квартира не являлась предметом залога, на нее имелись необходимые документы, были выплачены все коммунальные платежи и пр.

Как узнать реальную цену квартиры мы выяснили. Но есть еще нюансы, которые часто ускользают от внимания, но влияют на стоимость жилья.

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

  • частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
  • собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
  • если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина — риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/otsenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Как самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиру при продаже

Оценка стоимости квартиры позволяет определить ликвидность жилья. Чтобы получить достоверный результат, нужно обратиться к специалистам, которые имеют лицензию на проведение подобных работ. Обычно это техники БТИ, но можно заказать услугу в коммерческих организациях. Как происходит оценка рыночной стоимости квартиры? Давайте углубимся в этот вопрос.

Зачем это нужно?

Определение стоимости жилплощади может понадобиться в следующих случаях:

  • для продажи недвижимости;
  • чтобы застраховать квартиру;
  • для признания дома аварийным и непригодным для проживания;
  • при оформлении ипотечного кредита. Банки требуют результат оценки, для определения ценности жилья;
  • при оформлении наследства;
  • для решения имущественных споров. Например, при разделе жилья после развода супругов.

Обратите внимание, что некоторые агентства недвижимости предлагают своим клиентам собственные услуги в решении этого вопроса. Однако такая оценка не может быть объективной. Риелторы ориентируются на пожелания клиента, поэтому полученные цифры часто превышают средний показатель по региону.

Варианты оценки

Оценить стоимость жилплощади, выставленной на продажу. можно самостоятельно или с привлечением профильных специалистов. В первом случае полученный результат не имеет юридической силы, потому что доморощенный оценщик является заинтересованным лицом. Но это поможет определить приблизительную стоимость квартиры.

Воспользовавшись услугами профессионалов, собственник получает на руки заверенный печатью акт оценки, который принимают в любой организации, включая коммерческие. В любом случае оценка рыночной стоимости происходит тремя способами:

Сравнительный способ оценки

В основе этой методики лежит аналогия. Оценщик ищет объекты недвижимости со схожими параметрами и выявляет среднее значение цены. Способ эффективен лишь в отдельно взятом регионе. Согласитесь, что сравнивать стоимость трёхкомнатной квартиры в Москве, с аналогичным жильём в Воронеже, это даже не смешно.

Кроме того, при оценке жилья для продажи сравнительным методом, необходимо учитывать все параметры. Например, двухкомнатная квартира с кухней в 6 метров, стоит дешевле аналогичного жилья с кухонным помещением в 9 «квадратов». Сравнительный метод применяется в основном риелторами и считается самым неэффективным. Кроме того, если на рынке недвижимости отсутствуют схожие объекты, то сравнивать просто не с чем.

Затратный способ оценки

В основе этого метода лежат затраты на возведение объекта. Сюда входит стоимость земли, строительных материалов, расходы на зарплату и другие ключевые факторы. Такой способ самый актуальный, но при этом довольно сложный, поэтому используется редко.

Доходный способ оценки

Этот способ используется для оценки коммерческих объектов недвижимости. Для определения стоимости квартир, выставленных на продажу, он не подходит по специфике проведения. В основе доходного способа оценки лежит подсчёт будущих доходов, которые принесёт недвижимость.

Инвентаризационный способ оценки

Использовать такой способ рекомендуется для определения налога на имущество. Полученные цифры сильно разнятся с реальной рыночной стоимостью. Здесь также берутся за основу материалы и расходы, затраченные на строительство. При этом действуют два коэффициента: рост инфляции и степень износа здания.

Отдельно стоит упомянуть о том, как оценить долю в квартире. Если недвижимость для продажи находится в долевой собственности, определение стоимости происходит с учётом следующих факторов:

  • размер доли. Если принадлежащая собственнику часть квартиры составляет отдельную комнату, например, 1/3 в трёхкомнатной квартире;
  • количество собственников жилья;
  • наличие несовершеннолетних детей.

Учтите, что стоимость доли намного ниже цены квартиры. Поэтому при продаже совладельцам имеет смысл объединиться и реализовать квартиру целиком. Такая сделка будет намного выгоднее.

Рассчитываем только на себя

Если определить рыночную стоимость нужно для продажи жилья, можно решить этот вопрос самостоятельно. Конечно, результаты получатся весьма приблизительными, зато не придётся тратить средства на оплату услуг специалистов. Для этого можно воспользоваться такой формулой:

О =ЦМ*(К1 + К2)*П, где:

  • О – оценочная стоимость жилья;
  • ЦМ – средняя стоимость квадратного метра в регионе;
  • К – коэффициенты, влияющие на стоимость недвижимости;
  • П – общая площадь квартиры.

В качестве определяющего коэффициента учитываются следующие факторы:

  1. Удалённость квартиры для продажи от центра города. Любой населённый пункт можно разделить зонально: центр, окраина, спальные районы. Рыночная стоимость квартир, расположенных в центре и спальных районах, имеет бонус к стоимости, потому что такое жильё пользуется повышенным спросом.
  2. Инфраструктура. Большим плюсом будет, если в шаговой доступности расположены остановки общественного транспорта, магазины, школы, детские сады и медицинские учреждения.
  3. Расположение. Квартиры, расположенные на нижних и верхних этажах не пользуются спросом на рынке недвижимости. Сюда относятся и угловые квартиры. Выставляя такую жилплощадь на продажу, цену придётся сбросить.
  4. Состояние. Если жильё находится в приличном состоянии и хозяева не поленились сделать хотя бы косметический ремонт, это будет считаться небольшим плюсом к стоимости.

Эти факторы учитываются при оценке, сделанной специалистами. Поэтому не стоит тратить средства, если можно решить проблему самостоятельно. Учтите, что самостоятельная оценка жилплощади не принимается во внимание при подсчёте налога на недвижимость или при оформлении ипотечного кредита.

Если обратиться к профессионалам

Если оценка рыночной стоимости недвижимости происходит с привлечением сторонних специалистов, есть смысл рассказать о примерной стоимости услуг.

Стоимость работ составит от 2 500 до 6 000 рублей. Приведённые цены актуальны для Москвы и ближайшего Подмосковья. Стоимость услуг в других регионах страны может отличаться. Столь очевидный разброс цен зависит от квадратуры жилплощади и целевого назначения документа.

Например, чтобы оценить однокомнатную квартиру для продажи, придётся расстаться с 2 500 рублей. Выполнение аналогичной работы для получения ипотечного кредита обойдётся уже в 3 500.

Кроме того, если недвижимость находится далеко от столицы, придётся компенсировать специалисту затраты на дорогу. На оформление документа уходит 1-5 дней. Количество экземпляров, которые может получить заказчик, не ограничено.

Чтобы оценщик приступил к работе, потребуются следующие бумаги:

  • паспорт заказчика;
  • документ, подтверждающий право распоряжаться недвижимостью;
  • техплан БТИ.

Обратите внимание, что такие организации обычно знакомы с требованиями различных банков, поэтому при оформлении ипотеки будут учтены пожелания кредитора. Кроме того, коммерческие оценщики более лояльно относятся к своим клиентам, поэтому всегда учитывают их интересы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/ocenka-stoimosti-kvartiry.html

Оценка стоимости квартиры при продаже в 2018 году: оценка доли в квартире, кто оплачивает, как сделать, стоимость оценки, калькулятор | Жилищный консультант в 2018 году

638

Содержание статьи:

Оценка имущества

Оценка имущества – это определительный процесс стоимости жилья в денежном эквиваленте или вычисление суммы имущественного права владения. Ввиду этого, цена на квартиру может зависеть от технических характеристик либо находиться в прямой зависимости от ценности права обладания на конкретную площадь.

Оценкой имущества занимаются компетентные лица. Таким лицом может быть эксперт из БТИ (бюро технической инвентаризации), либо независимый специалист частной фирмы, проводящей экспертизы недвижимости.

Юридическая ценность экспертизы, заключается в заверении ее удостоверяющими подписями и печатями, без которых документация признается недействительной. Поэтому нужна ли самостоятельная оценка собственной недвижимости? Да, если определяется примерная стоимость квартиры для продажи. Стоимость оценки квартиры для продажи у независимого эксперта составит в среднем 1-2 тыс. рублей.

Процедура определения стоимости жилья регламентируется Федеральным законом РФ «об оценочной деятельности».

Виды стоимости недвижимости

Стоимость жилья – денежная величина запускающая механизм перехода прав владения собственностью. Именно она является причиной и следствием возникновения правоотношений.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Классификация стоимости может различаться по методу оценки квартиры. Например, оценка рыночной стоимости квартиры будет исходить из средней цены такого же сегмента. При этом индивидуальные характеристики: техническое состояние и оснащение жилища рассмотрены не будут. Такой вид стоимости получил распространение и называется рыночный.

Инвестиционная стоимость определяется с учетом предложений заинтересованных лиц-инвесторов. Такие граждане, оценивая недвижимость определенной суммой, формируют ее ценовую величину.

Минимизированная гарантированная сумма денег, возвращаемая при отчуждении собственности при любых обстоятельствах, называется ликвидационной стоимостью. Если рыночная и инвестиционная стоимость может быть равной, то ликвидационная всегда на порядок ниже.

Инвентаризационная стоимость высчитывается на основании технического состояния объекта недвижимости за вычетом элементов ветхости и негодности. Такая сумма составляется путем оценки всего что есть, затем производится оценка износа и делается вычет.

Оценка кадастровой стоимости квартиры подобна рыночной системе. Отличием является одинаковая стоимость собственности в зависимости от площади и дополнительной комплектации. Такое измерение обычно производят государственные органы с целью определения налога.

Методы оценки стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры при продаже имеет несколько основных методов.

  1. Метод капитализации доходов. В простонародье имеет название доходный метод. При таком анализе учитывается полная стоимость жилья, а также предполагаемая прибыль за счет владения. Если прибыль носит сезонный характер, то применяется дисконтирование, то есть вычет на основе неравномерности получения прибыли.
  2. Метод декапитализации, или затратный. Применяется при оценке вторичного рынка или доли. Оценка доли в квартире для продажи преимущественно носит убыточный характер, связанный с многочисленными рисками. Выгода от вторичного жилья всегда заретуширована расходами на преобразование и ремонт.
  3. Сравнительный метод. Прием используется для легкого анализа цены на недвижимость в сравнении с аналогичными объектами.

Такими объектами могут быть:

  • Площадь квартиры или участка.
  • Общие технические характеристики.
  • Недалекое расположение сравниваемых объектов.
  • Однообразная инфраструктура поблизости.
  • Ситуация со снабжением.
  • Демографическая и экологическая составляющая места расположения.

Порядок самостоятельной оценки стоимости квартиры при продаже

Владелец жилья перед продажей задается вопросом, как сделать самостоятельно оценку квартиры? Грамотная и точная экспертиза возможна при соблюдении следующих аспектов:

  1. Проанализируйте местоположение дома, в котором находится квартира. Ознакомьтесь с ценой на жилье данного сегмента рынка.
  2. При расчете стоимости уделите внимание отдаленности квартиры от объектов инфраструктуры. Наличие поблизости станций метро, автобусных остановок, крупных магазинов, школ и больниц станет положительным фактором успешной продажи.
  3. Наличие проблем с регистрацией в данной жилплощади или наложенный арест послужит поводом к значительному снижению суммы денег.
  4. Следует обратить внимание на материал изготовления строения;
  5. Техническое состояние и внутреннее оснащение.
  6. Этаж, площадь, количество комнат – первостепенный аспект для анализа.
  7. Уровень безопасности.

Проанализировав основные характеристики продаваемого жилья, не следует их переоценивать. Беспристрастная независимая оценка самого владельца позволит определить оптимальную сумму для продажи собственности.

Основываясь на характеристиках и привлекая беспристрастность, следует поэтапно оценить квартиру:

  1. Изучив аналогичный рыночный сегмент, необходимо дать ответ: сколько стоит квартира в среднем.
  2. Учитывая нюансы рыночных отношений, не следует забывать о скидках и уступках. Необходимо уменьшить среднюю сумму для продажи, учитывая скидку.
  3. Проанализировать техническое состояние. В случае наличия определенных дефектов, узнать, кто делает и какая будет цена ремонта. Сумму ремонта целесообразнее тоже вычесть из общей стоимости квартиры.
  4. Полученная стоимость – цена, из которой следует исходить при подаче объявления о продаже жилья.

Также возможно воспользоваться калькулятором оценки стоимости квартиры, который можно найти в сети Интернет.

Пример оценки стоимости квартиры при продаже

Гражданин владеет двухкомнатной квартирой на третьем этаже в панельной пятиэтажке. Было решено квартиру оценить и продать. Финансовый вопрос, кто оплачивает регистрацию смены хозяина не стоял, платить будет покупатель. Оценка жилья и подготовка документации за продавцом.

Произвести оценку для уверенности решено было несколькими способами. Сначала производился первоначальный самостоятельный расчет. Для определения цены исследованы объявления аналогичной недвижимости. Средняя стоимость составила 6 млн. рублей.

Затем обратились за услугой к независимому эксперту, который оценил имущество на 8 млн. рублей.

Напоследок для уверенности решено было воспользоваться новой услугой – оценки недвижимости через интернет. Результат – 8 млн. руб.

Выставив объявление о продаже дома за 8 млн. практически не было получено откликов. В итоге квартира была продана за 5.6 млн.

Заключение

  1. Оценка имущества производится независимым экспертом или специалистом БТИ при необходимости получения удостоверяющей документации. Самостоятельная оценка необходима для определения примерной стоимости квартиры для продажи.

  2. Несмотря на различие видов методов оценки имущества, все они рассчитывают общую сумму с учетом доходности или убыточности объекта.
  3. При самостоятельной оценке необходимо учесть не только явные технические характеристики, но и скрытые аспекты недвижимости.

  • Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry-pri-prodazhe/

Оценка стоимости квартиры: критерии оценки, процедура

Оценка стоимости квартиры является правовым понятием, и подразумевает совершение определенных оценочных действий, уполномоченными на то субъектами.

Достаточно большому количеству владельцев квартир приходится проходить через эту процедуру – поэтому очень важно знать основные этапы данного процесса. Однако понятие оценки стоимости квартирыне будет полным, если не дать представление о том, каким образом оценщики производят данную оценку.

Поэтому, целесообразным является указание на основные приемы, которыми они руководствуются в своей деятельности.

Основным методами, которыми пользуются оценщики, для получения более объективного результата оценки стоимости квартиры, являются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В каждом конкретном случае, оценщик может выбирать либо сочетание этих трех приемов, либо выбрать какой-то один из них, в качестве основного.

Суть сравнительного метода заключается в сопоставлении аналогичных между собой объектов (в данном случае, квартир), при этом цена сравниваемых объектов должна быть известна. Количество квартир, с которыми оценщик будет сравнивать конкретную квартиру, должно быть достаточно большим – в этом случае, вывод о стоимости оцениваемой квартиры будет более точным. 

В случае с затратным методом, оценщик ориентируется на то, какова будет стоимость создания или восстановления оцениваемого объекта (квартиры). Так, например, если в одной квартире необходимо поменять сантехнику, а в другой, точно такой же – нет, то стоимость первой квартиры будет отличаться от стоимости второй как раз на стоимость работ по смене сантехники. 

Смысл доходного метода заключается в расчете стоимости квартиры на основе выводов о возможности получения доходов, при использовании оцениваемого объекта тем или иным способом. Как правило, в случае с оценкой стоимости квартиры, этот метод применяется крайне редко. 

Основных критериев, влияющих на определение стоимости квартиры достаточно много, остановимся на самых главных.  

Местоположение квартиры – значение имеет район, в котором расположена квартира (престижность района), удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность (вплоть до указания на то, в скольких минутах ходьбы от метро – для крупных городов, или автобусной остановки расположена квартира). Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов и т.д.). 

Функциональные характеристики квартиры. Здесь значение имеет планировка квартиры, этаж, на котором она расположена, площадь квартиры, объекты, на которые выходят окна квартиры, наличие/отсутствии лоджии или балкона, смежный/раздельный санузел. Кроме того, важным является наличие ремонта в квартире.

Состояние жилого дома, в котором находится квартира. В данном случае, определяющими факторами являются тип здания, год постройки, материал стен и перекрытий.

Кроме того, на оценку стоимости квартиры влияют и такие факторы, состояние подъезда, наличие охраны или консьержа. Немаловажным фактором является и контингент соседей, проживающих в данном доме.

Правовые характеристики оцениваемой квартиры.

Важными моментами являются: юридическая свобода квартиры (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает, либо имеются зарегистрированные в квартире граждане); является ли оцениваемая квартира частной собственностью или она не приватизирована; состав правоустанавливающих документов на квартиру (принадлежит ли она лицу на основании приватизации или в результате тех или иных сделок, например, купли-продажи); есть или нет обременение квартиры (долей квартиры) правами третьих лиц.

На данный момент времени существует огромное количество организаций, осуществляющих оценку стоимости квартиры – это могут быть как специализированные оценочные бюро, так и соответствующие подразделения юридических компаний или агентств недвижимости. Процедура оценки стоимости квартиры начинается с выбора владельцем квартиры подходящей фирмы, которая и будет производить соответствующие работы по оценке.

Основные положения, касающиеся оценки стоимости квартиры, а так же правового положения оценщиков, определяются Федеральным законом №135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Под оценщиками понимаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность.

Владелец квартиры (заказчик), обратившийся в офис оценочной фирмы, вправе поинтересоваться у сотрудников фирмы стажем работы их организации, специализацией, наличием страхового полиса по конкретному виду деятельности.

Фирмы, занимающиеся оценочной деятельностью, обязаны иметь в штате не менее двух оценщиков и предоставить по запросу заказчика договор обязательного страхования их ответственности. С выбранной заказчиком оценочной фирмой заключается договор на оказание услуг по оценке.

Для того, чтобы оценка стоимости квартиры могла быть произведена, заказчик должен предоставить в оценочную организацию следующие документы: 
— свидетельство о праве собственности, иные правоустанавливающие документы на квартиру — справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план

Это основной набор документов, но в некоторых случаях, могут потребоваться и дополнительные (например, для старых домов –справка о перекрытиях в доме). Впоследствии, как правило, копии всех этих документов прилагаются к отчету по оценке.

После заключения договора на оказание услуг, заказчик обязан оплатить услуги фирмы. Оплата должна производиться через контрольно-кассовый аппарат, расположенный в офисе фирмы, с обязательной выдачей заказчику чека об оплате услуг, либо через удобное для заказчика отделение банка, принимающего платежи от физических лиц.

Заказчик и оценщик должны договориться о времени выезда оценщика на объект (квартиру). Возможна оценка стоимости квартиры и без выезда оценщика (на основании предоставленных заказчиком документов и устной информации), но в этом случае, велика вероятность ошибки в оценке стоимости. 

После осмотра оценщиком квартиры, им составляется отчет об оценке. После ознакомления заказчика с отчетом, при отсутствии у последнего претензий к оценщику, сторонами составляется и подписывается акт сдачи – приемки услуг. На этом, процедура оценки стоимости квартиры считается  завершенной. 

Таким образом, из всего сказанного можно заметить, что сам по себе процесс оценки квартиры для её владельца не представляется трудным. Однако на саму оценку стоимости квартиры влияет очень большое количество факторов

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Источник: http://www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_remonte/ocenka_stoimosti_kvartiry_kriterii_ocenki_procedura/48-1-0-785

Как оценить стоимость квартиры правильно?

Для того, чтобы оценить квартиру, риэлторы-профессионалы используют порядка 25 разнообразных параметров, в которые входят не только местонахождение жилья, этаж и транспортная доступность, но и наличие места для парковки, балкона, площадь кухни, высота потолков и другие.

При самостоятельной оценке жилья можно в качестве удобного варианта использовать метод аналогии, при котором по объявлениям в Интернете анализируются цены, выставленные за аналогичные квартиры.

Необходимо подобрать не меньше десятка объектов, находящихся в районе, где вы живете, и по возможности близких к вашей по параметрам.

Из стоимости тих квартир надо вычислить среднее арифметическое и таким образом получить достаточно верную, хотя и приблизительную стоимость вашей квартиры.

Необходимо только иметь в виду, что большинство объявлений, встречающихся на сайтах по продаже недвижимости — это агентские объявления, то есть в них уже заложена сумма вознаграждения риэлтора. От полученного среднего арифметического стоимость вознаграждения надо отнять.

Можно ориентироваться на цены, указанные в объявлениях, которые дают собственники, но обычно они тоже на 5-7 процентов завышены, поскольку владелец учитывает будущий торг. В современной ситуации до 80% всех квартир продается с дисконтом до 10 процентов.

Подавляющее большинство владельцев жилья склонны переоценивать собственную недвижимость, так что перед размещением объявления желательно объективно отнестись к собственным потребностям.

Если вы можете не спешить с продажей и уверены, что ваша квартира лучше других, предлагаемых на сайтах, можно провести эксперимент, выставив максимальную из аналогичных вариантов цену. Если звонков по объявлению не будет, значит, вы перестарались с повышением цены, и можно немного снизить ее, вновь подождав реакции.

Для максимально быстрой продажи лучше всего назначить цену на уровне минимальной стоимости аналогичного жилья в вашем районе или даже немного ниже нее. Здесь надо иметь в виду психологию: покупатели прежде всего высматривают в базе объекты подешевле, а продавцы — подороже. Чтобы избежать ошибки, можно принять среднее значение.

Переоценка собственной недвижимости — очень распространенная среди продавцов ошибка: совершают ее три четверти всех собственников. А ведь если начать продажу с завышенной цены, это может испортить репутацию объекта, и он остается надолго висеть в базе и в итоге может быть продан даже дешевле, чем это могло получиться.

Еще один случай переоценки собственником своей квартиры — это включение в стоимость только что выполненного ремонта. Желание окупить расходы и силы вполне понятно, но не оправдано включение в стоимость всех средств, потраченных на ремонт.

Согласно практике, даже самый свежий ремонт окупается не более, чем наполовину, поскольку для покупателей, тем более, в экономном сегменте, цена все равно становится решающим фактором.

Поэтому попытки продавцов полностью окупить ремонт обычно остаются безуспешными.

С другой стороны, собственники, увеличивающие стоимость жилья на основании сомнительных преимуществ, могут не обращать внимания на действительно серьезные плюсы, которые могут послужить основанием для роста цены.

В условиях мегаполиса важное значение имеет живописный вид из окна, но для владельцев он привычен, и они не считают его важным фактором.

Повысить цену жилья можно при его близости к паркам, скверам, бульварам и другим рекреационным зонам, а также при доступности объектов инфраструктуры.

Таким образом, для правильного ценообразования существует много нюансов и различных составляющих. Свое жилье не обязательно оценивать самостоятельно — можно ведь обратиться с этим вопросом к профессионалам, тем более, что риэлторская компания Адресъ-недвижимость эту услугу окажет бесплатно. Оставить онлайн заявку на расчет!

Источник: http://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/kak-otsenit-stoimost-kvartiry-pravilno

Как оценить стоимость квартиры

Главная / Квартира / Стоимость квартиры

Причина, по которой необходимо выполнить оценку, определяет способ ее выполнения: своими силами либо с привлечением специализированной организации.

Цели оценки квартиры

Жилье оценивают для:

  1. Продажи;
  2. Получения дохода;
  3. Страхования;
  4. Внесения объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
  5. Ликвидации (например, в случае признания дома аварийным);
  6. Передачи в залог (при кредитовании под залог объекта недвижимости, при ипотечном кредитовании);
  7. Решения имущественных споров, в том числе в судебном порядке (для оформления наследства, при расторжении брака и так далее);
  8. Изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд;
  9. Прочего.

Оценка квартиры своими силами

Самостоятельная оценка квартиры выполняется на основе информации, размещенной в СМИ или на интернет-ресурсах. Профессиональные риелторы для обзора ситуации на рынке недвижимости и определения предположительной стоимости помещения используют, в том числе, и данные источники.

Цена квартиры для реализации, которую собственники определяют самостоятельно, состоит из нескольких сумм:

  • то, что хочет получить продавец по совершении сделки;
  • сумма, на которую возможно снижение цены (мнимая скидка может помочь утвердить покупателя в решении приобрести именно эту недвижимость);
  • премия риелтора, юриста и прочих специалистов, которые помогают с продажей;
  • комиссии финансовой организации, осуществляющей финансовые операции по сделке;
  • прочие сопутствующие расходы (на регистрацию сделки, проезд и так далее).

Факторы, определяющие стоимость квартиры

Основное правило выполнения оценки – ничего личного, только бизнес. Осмотрите жилье трезвым взглядом. Аргумент «здесь прошло мое детство» не является достаточно веским для того, чтобы существенно повышать стоимость квартиры.

На цену влияют:

  1. Наличие инфраструктуры (близость детских образовательных и медицинских учреждений, транспортная доступность и так далее);
  2. Экологическая и криминальная обстановка в районе;
  3. Год постройки дома и его тип;
  4. Уровень комфортабельности жилья (наличие лоджий, балконов, кладовок, планировка, лифт, интернет, мусоропровод, подъездные пути и наличие парковки, тип отопления и прочее).

Интересно, что наличие дорогого ремонта может ускорить процесс реализации, но понесенные затраты, скорее всего, не окупятся. Если квартира бюджетная, то у покупателей просто нет лишних денег. Если элитная, то сделанный ремонт может не понравиться будущим владельцам, которые планируют переделать все по своему вкусу.

Итоговая цифра должна соответствовать существующим ценам на рынке недвижимости.

Методика определения цены жилья

Самый простой и адекватный способ вычислить стоимость квартиры следующий:

  • купить газету или журнал, содержащий последние объявления о продаже квартир. Сообщений должно быть много. Чем они подробнее, тем лучше;
  • найти аналогичные квартиры. По возможности, должен быть один тип дома, количество комнат и балконов, площадь. Аналоги должны быть расположены в одном районе;
  • выписать стоимость подобных объектов и их площадь;
  • найти стоимость квадратных метров в районе, разделив цены предложенных к продаже аналогов на их площадь;
  • определить минимальную и максимальную стоимость кв. м в данной местности;
  • умножить площадь квартиры на полученные величины. Полученные цифры – диапазон цены квартиры.

Оценка квартиры агентством оценки недвижимости

Если требуется документальное оформление всех расчетов (цели оценки с 3 по 8 пункт), то следует обратиться в агентство оценки недвижимости.

Заказчик предоставляет:

  • документ, подтверждающий право собственности (либо другие права, например, аренды) на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор приватизации или иной документ);
  • бумаги, на основании которых можно судить о технических характеристиках квартиры (технический паспорт, экспликация, разрешения на перепланировку, сметы произведенного ремонта и прочее);
  • другие необходимые документы (перечень определяет специалист в зависимости от особенностей жилья, целей оценки, его правого статуса).

Специалист обязательно выезжает на объект, производит его обследование, делает фотографии.

Узнайте, как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры.

Про оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением можно узнать здесь.

Отчет об оценке недвижимости

Через несколько дней заказчик получает готовый официальный многостраничный документ, в котором:

  1. Достаточно подробно описана квартира, район ее расположения, ситуация на рынке недвижимости;
  2. Приведены обоснованные расчеты стоимости объекта основными методами (затратным, доходным, сравнительным);
  3. Даны минимальная и максимальная стоимость помещения.

Проект отчета согласовывается с заказчиком. Споры могут возникнуть в отношении конечных данных о цене квартиры. Цифры корректируются на основании разумных доводов.

Цена может оказаться существенно ниже ожидаемой, так как сравнивали помещение, расположенное в старом жилом фонде, с квартирой в современном доме. Уровень комфорта, естественно, будет сильно разниться. Квартира в кирпичном доме с автономным отоплением и прочими достижениями цивилизации привлекательнее жилья в строении, возведенного лет тридцать назад.

Поскольку фактически определяют среднюю стоимость помещения, то необходимо руководствоваться правилами статистики и не брать в расчет явные отклонения от нормы. Так, если в районе или даже городе преобладают дома 1960-70-х годов постройки, и оценивают квартиру, расположенную в доме 1980 года, а цена существенно занижена именно из-за единственной новостройки, то есть разумный повод изменить результат расчетов.

Документ принимается к рассмотрению всеми государственными и муниципальными учреждениями.

Затраты на экспертную оценку

Цена вопроса колеблется в зависимости от региона и целей оценки. Ориентир – 3-7 тысяч рублей. Как правило, экспертиза для получения кредита самая дорогая, так как банки требуют обращаться только к аккредитованным специалистам.

Учитывая стоимость оценки специализированным агентством, возможно, есть смысл обратиться к специалистам. Потратить 3-4 тысячи рублей на оценку дешевле, чем оказаться обманутым в риэлтерском агентстве. Посредники свою прибыль получат по факту совершения сделки, а не от того сколько денег получит продавец.

Заключение

Цена квартиры – ее реклама. Она должна удовлетворять запросы продавца и быть приемлемой для потенциального покупателя.

Продавать дешево – невыгодно, покупать дорого тоже. Квартиры, стоимость которых выше среднерыночных на 5%, покупатели, как правило, не рассматривают. Выставлять по заведомо низкой цене – вызывать подозрения в законности сделки. Баланс цены определит успех операции по реализации квартиры.

Небольшое видео по теме:

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/stoimost-kvartiry/kak-otsenit.html

Как оценить стоимость квартиры

Необходимость проведения оценки квартиры возникает из нескольких причин. Возможно, собственник жилья хочет совершить продажу своего имущества, обменять его или оформить ее в качестве залога для получения желаемого кредита. Неважно, какими бы ни были ваши цели, узнать о процедуре и особенностях оценки квартиры стоит заранее.

1

Критерии оценки жилья

Чтобы правильно оценить стоимость квартиры, стоит учесть несколько критериев. В первую очередь учитывается местоположение, ведь немаловажным является расположение квартиры (в центре города, на окраине, около трассы или недалеко от лесопосадки).

Важную роль при оценке отыгрывает и площадь жилья. Этот показатель непосредственно влияет на стоимость квартиры. Его рассчитывают исходя из стоимости квадратного метра жилья. Кроме того, удаленность от инфраструктуры также может повлиять на стоимость.

Ведь для любой семьи важно положение их дома по отношению к школе, детскому саду, больнице, магазину и т.п. Среди ценовых критериев есть такие, как планировка, состояние отделки, тип дома («хрущевки», «сталинки» или элитные) и этажность.

 На стоимость жилья также могут повлиять и прочие незначительные факторы, такие как наличие домашнего телефона, интернета, балкона, пластиковых окон и т.п.

2

Можно ли оценить квартиру самостоятельно и как это сделать?

Оценить свое жилье самостоятельно можно, но насколько ваши подсчеты будут правдивыми, неизвестно. Ведь собственникам квартир всегда кажется, что их жилье очень хорошее и дорого стоит.

Вследствие этого цена за квартиру получается завышенной, поэтому продать ее будет сложно. Хотя бывает и наоборот. Собственники указывают такую цену, что покупатели моментально готовы приобрести квартиру.

Так что стоит быть внимательными и наилучшим вариантом может стать обращение к профессионалам.

В случае, если вы прибегли к помощи оценщиков, то вам понадобится подготовить такие документы: справку БТИ по форме 11а и свидетельство о государственной регистрации права на имущество.

3

Работа профессиональных оценщиков

Для определения стоимости квартиры стоит обратиться в оценочную фирму. Именно профессионалы могут назвать вам реальную стоимость, которая может отличаться от заявленной цены за квартиру. Узнав стоимость своей квартиры, можно в дальнейшем завышать ее цену при продаже, или наоборот, занижать (если нужно быстро продать квартиру).

4

Какие методы оценки квартиры используют профессионалы?

Специалисты в своей работе используют три основных метода оценки жилья.

  • Первый метод – сравнительный. Это наиболее популярный метод, который заключается в анализе и сравнении стоимости аналогичных квартир на рынке.
  • Второй метод – затратный. Это наиболее трудоемкий способ подсчета. При использовании такого метода считают все затраты, которые были понесены при строительстве: использованные материалы, транспортные расходы, налоги и т.п. Также высчитываются такие факторы, как износ здания, уровень инфляции и т.д.
  • Третий метод – доходный. Такой метод позволяет рассчитать доход, который можно получить от квартиры. Данный метод не используют при оценке жилого помещения. Это скорее необходимо в том случае, когда квартира используется в качестве магазина, салона, игрового центра или любой другой организации.

Подводя итоги, стоит отметить, что для оценки стоимости своей квартиры лучше всего прибегать к помощи профессионалов, которые дадут реальную оценку вашему жилью. Полученные достоверные данные помогут вам быстрее провести все необходимые финансовые операции, связанные с продажей, сдачей в аренду или взятием кредита.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-ocenit-stoimost-kvartiry

Как оценить стоимость квартиры?

В некоторые моменты жизни, собственники недвижимости хотят узнать ее рыночную стоимость.

Цели преследует каждый свои: квартира идет на продажу, а ценник не известен, банковская система кредитования при получении кредита, требует в залог оставить собственность, страховка недвижимости также начисляется в зависимости от ее собственности (не все виды), либо же квартира идет на обмен.

Как понятно из перечисленных случаев, знать стоимость своего жилья необходимо. Однако не подготовленный человек при решении этих вопросов «утонет» с головой. Для того чтобы облегчить понимание процесса оценки жилья, была написана данная статья.

Прежде чем приступить к денежной оценке квартиры, необходимо определиться с теми параметрами, которые идут на эту самую оценку.

  • Первое – расположение квартиры в городе. В городах различаются несколько типов районов по качеству жизни: спальный, центральный, либо же окраина города.
  • Второе – квадратные метры или площадь квартиры. Естественно, чем больше квадратных метров, тем дороже квартира. Стоимость квартиры обычно рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра * на их количество.
  • Третье – развитость инфраструктуры, этот критерий имеет косвенное отношение к типу района города, Развитость инфраструктуры – удаленность расположения таких объектов, как школы, больницы, детсады, автостоянки, станции метро и остановки.
  • Четвертое – тот ремонт, который сделан в квартире на момент ее продажи. Чем дороже облицовка и оснащение квартиры, тем она, соответственно, дороже. Так что имеет смысл делать капитальный ремонт перед продажей, вы его, скорее всего, окупите с лихвой.
  • Пятое – расположение квартиры относительно этажа, а также общая этажность дома. Если квартира будет приобретаться не под коммерческие нужды, то первый этаж будет стоить дешевле, нежели другие.

Зная все эти параметры и особенности, как же все-таки самостоятельно оценить квартиру?

Есть один, давно проверенный метод. Суть его очень проста, вы даете объявления в местные средства массовой информации, городской сайт и т.д., стоимость указываете примерную, посчитанную исходя из вышеперечисленных критериев. И следите за откликом покупателей, большое количество звонков – показатель того, что цена очень привлекательная и даже низкая.

Следовательно, вы ее поднимаете на несколько пунктов (каждый определит насколько нужно). И опять следите за откликом. Этот процесс приценки достаточно долговременный, но зато вы сможете обойтись без помощи профессионалов.

Также отличным вариантом, в паре с вышеназванным, будет поиск похожего предложения, ознакомление с ним, так вы сможете опять-таки, примерно оценить свою квартиру.

Если же вы не хотите тратить время, и не уверены в точности своих действий, советуем обратиться к специалистам. На сегодняшний день, на рынке недвижимости, работают большое количество профессиональных оценщиков жилья.

Для того, чтобы воспользоваться их услугой, подготовьте документ – регистрация права на квартиру, либо те документы, на основе которых можно провести данную операцию, также необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) формы 11а.

При оценке квартиры, нужно различать два понятия, стоимость и цена. Вроде бы похожие определения, однако, есть некоторые отличия, которые необходимо знать при работе с оценщиками. И так, цена – сумма, которая отдается при проведении данной сделки.

По российскому законодательству, данная сумма фиксируется в договоре купли-продажи (хотя иногда, чтобы частично обойти налоговую, сумма указывается не полностью). А стоимость, в этом контексте, обозначает реальную стоимость квартиры при идеальных условиях.

При хороших стечениях обстоятельств и правильному расчету, цена не сильно варьируется относительно стоимости квартиры. Это надо четко для себя понимать, потому что при обращении к оценщику, вы лишь узнаете стоимость квартиры, но фактическая цена может отличаться.

Естественно, решения разных оценщиков могут сильно отличаться друг от друга, но зато вы хотя бы примерно будете знать цену своей квартире.

При оценке рыночной стоимости квартиры, разные оценщики пользуются разными способами оценки. Давайте поговорим о них немного. Оценка квартиры – сложный процесс, на исход которого влияют совершенно разные по своей природе факторы.

В сфере оценок недвижимости, получили распространение три способа расчета: затратный, доходный и сравнительный.

  • Первый способ основывается на том, что стоимость рассчитывается согласно суммированию расходов, которые собственник потерпел при приобретении и ремонте данной недвижимости (стоимость стройматериалов, зарплаты подрядчиков, налоги, транспорт, время, все это учитывается при расчете данным методом). Также, помимо суммы расходов, оценщику предстоит вычислить размеры инфляции, амортизацию и т.д. и после отразить это все в своих расчетах.
  • Второй способ применяется для оценки недвижимости, которая будет использоваться лишь в коммерческих целях. Суть его проста, стоимость начисляется исходя из будущих выгод, которые может подчерпнуть для себя владелец. Отличный вариант при расчете недвижимости для магазинов и офисов. Так как он не касается темы продажи квартиры, мы его не будем рассматривать.
  • Третий способ самый простой и чаще всего применимый. Заключается он в том, что цена определяется путем сравнения подобных предложений. Он не очень точен, однако благодаря простоте, оценщик возьмет с вас не слишком большую сумму.

При контакте с оценщиком, вы можете поинтересоваться, каким методом будут сделаны расчеты. Если вас что-то не устроит, есть возможность выбрать метод, либо поменять оценщика, все делается исходя из ваших нужд.

Давайте затронем тему ипотечного кредитования, данный вид приобретения квартир очень популярен на сегодняшний день и в нем также встает необходимость оценить стоимость квартиры. Представим ситуацию, вы решили взять квартиру в ипотеку.

Банк дал добро на участие в этой программе, условия вас устроили… Однако, не смотря на то что квартира будет приобретаться на деньги банка, знать ее стоимость в любом случае необходимо. Обычно банк имеет в своем штате оценщика, либо у него подписан договор с компанией-оценщиком.

Но полностью доверять им не стоит, о честности ведения бизнеса в нашей стране, многие знают не понаслышке. Стоимость квартиры может разница, как упоминалось выше, в зависимости от способа расчета стоимости. Как понятно из процесса, вы – клиент банка и в его интересах сделать так, чтобы сумма за квартиру была как можно выше.

Мы не говорим о том, что все банки мошенничают, но лучше все- таки перепроверить и отдать предпочтение тому банку, который позволяет клиентам выбирать оценочные фирмы, либо же предоставляет для оценки двух и более независимых оценщиков.

Еще нужно уловить следующий момент, если по окончанию оценочных работ, стоимость квартиры вам не подойдет, работу оценщика в любом случае нужно будет оплатить. И уж в зависимости от метода расчета, она может сильно отличаться.

При ипотечном расчете стоимости квартиры, также необходимо знать ликвидационную стоимость недвижимости. Суть ее проста – сколько будет стоить квартира в случае экстренной продажи. Ликвидационная стоимость, обычно, ниже рыночной на 30 процентов.

Разобравшись со всеми понятиями, данными в этой статье, вы сможете обезопаситься от мошенников и самостоятельно рассчитать стоимость своей квартиры.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/kak_ocenit_stoimost_kvartiry_65292.html

Угадать, да не прогадать: как самостоятельно оценить квартиру перед продажей

Каждому владельцу, который продает свою квартиру, хочется выручить за нее максимум, однако искусство оценки стоимости жилья – штука тонкая, и здесь важно не переоценить, но в то же время и не прогадать. Эксперты открыли «РИА Недвижимость» азы самостоятельной оценки стоимости городской квартиры.

Каждому владельцу, который продает свою квартиру, хочется выручить за нее максимум, однако искусство оценки стоимости жилья – штука тонкая, и здесь важно не переоценить, но в то же время и не прогадать. Эксперты открыли «РИА Недвижимость» азы самостоятельной оценки стоимости городской квартиры. 

Как подготовить к продаже квартиру >>>

Составляющие ценыВ первую очередь человеку, который решил оценить свою квартиру, нужно обратить внимание на объекты, уже выставленные на продажу и сравнить их стоимость, говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

Для этого, по словам эксперта, можно просмотреть интернет-сайты, газеты, журналы с объявлениями о продаже жилой недвижимости. Причем искать нужно аналогичные по характеристикам квартиры, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, подчеркивает собеседница агентства.

Разница в площади сравниваемых квартир в среднем снижает или повышает стоимость на 0,5% за каждый квадратный метр расхождения, а разность в стоимости квартир, расположенных в пешей или транспортной доступности от метро, составляет 7-8%, отмечает Третьякова.

 

Помочь в расчетах, по ее словам, могут и онлайн-калькуляторы для оценки стоимости квартиры, но важно помнить, что они оценивают квартиру на основе средних показателей по району, без учета особенности квартиры.

Самыми главными параметрами при определении стоимости квартиры являются местоположение (район, окружение), удаленность от центра, близость к метро, остановке наземного транспорта, тип дома (монолитный, панельный, «хрущевка», «сталинка»), состояние продаваемого объекта недвижимости (наличие ремонта и его качество), объясняет в свою очередь руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Различные же недочеты и дефекты корректируют стоимость предложения в сторону снижения. Например, нужно идти на уступку, если окна выходят на козырек подъезда или не узаконена планировка, отмечает эксперт.

Кроме того, необходимо принимать во внимание этаж, на котором расположена квартира. Так, квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8-10% дешевле, а на последнем – на 2-3%, чем на всех остальных этажах, уточняет Третьякова.

Впрочем, снижение цены на верхних этажах наблюдается в основном в старых домах из-за риска протекания крыши, уточняет Бирина. В современных же новостройках высокий этаж – это скорее плюс, так как из окон открывается хороший вид на окружающие окрестности, утверждает она.

Характеристики «с наценкой»

При оценке квартиры также следует учитывать особенности планировки квартиры и метражи жилых и вспомогательных помещений, говорит Третьякова. Так, например, наличие совмещенного санузла в 2-х и более комнатных квартирах снижает стоимость, наличие второго санузла – увеличивает.

Что касается вида из окна, то в сегменте дорогого жилья видовые характеристики могут увеличить стоимость жилья на 10%, заявляет управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк.

А вот в сегменте «эконом», как утверждает Третьякова, покупатели мыслят несколько другими категориями, поэтому вид на пруд, или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам.

Панорамы, открывающиеся с «пентхаусов» высотных домов эконом-класса >>>

Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, которые понижают стоимость квартиры, поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Типичные ошибки продавцов

Зачастую продавцы на вторичном рынке очень боятся прогадать и завышают стоимость объекта в надежде, что найдется покупатель, которому приглянется именного их квартира, отмечает Пазяк.

С коллегой соглашается Бирина и добавляет, что часто люди следуют такой логике: у соседа квартира стоит 6 миллионов рублей, а моя лучше, и я ее продам за 6,5 миллионов рублей. Однако такой подход не всегда себя оправдывает.

Кроме того, продавцы редко учитывают и тот факт, что рынок недвижимости достаточно инертен, и не сразу реагирует на изменение трендов, и неоправданно завышают стоимость, в расчете на то, что цены рано или поздно вырастут, подчеркивает Пазяк. Все это может привести к тому, что продажа квартиры затянется.

  Еще одну ошибку при оценке квартиры продавцы допускают, когда пытаются ориентироваться на другие подобные предложения на рынке.

Например, часто продавцы забывают про торг, который уже включен в указанную стоимость объекта-аналога, и плюсуют к стоимости объекта оценки дополнительную сумму, тем самым искусственно завышая стоимость квартиры, поясняет Третьякова. Помимо этого, замечает она, многие продавцы плюсуют к стоимости мебель, с которой собираются продавать квартиру, а это считается грубой ошибкой, так как мебель должна продаваться отдельно и к стоимости квартиры не имеет никакого отношения.

Ремонт с наценкой

Отдельным пунктом в оценке квартиры идет ремонт. «Иногда люди, и это очень распространенная ошибка, преувеличивают достоинства квартиры, особенно если они занимались отделкой самостоятельно.

Свои трудовые затраты они хотят компенсировать ценой, и это неправильно», — утверждает Бирина.

Дорогой ремонт, по ее словам, делать совсем не обязательно.

В массовом сегменте важен  в первую очередь фактор цены, к тому же многие покупатели все равно планируют все переделать на свой лад, отмечает собеседница агентства.


Семь советов, как сделать ремонт в квартире без больших затрат >>>

Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости 10%, улучшенная – 15%, если объект оценки сравнивается с объектами аналогами, в которых требуется косметический ремонт, замечает в свою очередь Третьякова. Для более точной суммы надбавки эксперт советует исследовать цены в компаниях, занимающихся ремонтом квартир, а также сориентироваться в ценах на стройматериалы. При этом собеседница агентства предупреждает, что при продаже, как правило, компенсируется лишь 50% от затраченных на ремонт денег.

Если в квартире произведена перепланировка и на момент оценки, она не согласована, то из общей стоимости необходимо вычесть сумму ее оформления, которую можно узнать, позвонив в организации, занимающиеся утверждением перепланировок, добавляет Третьякова.

Перепланировка в квартире: рамки дозволенного >>>

Секреты торга

К завышению стоимости с целью торга эксперты относятся насторожено. Так, по мнению Пазяка, в силу широкого предложения на вторичном рынке завышать стоимость квартиры не стоит, поскольку это может привезти к тому, что квартира будет долго экспонироваться на рынке, и в итоге продавцу придется самому снижать ее стоимость.

Впрочем, завышение стоимости квартир с целью торга все же имеет место быть в большинстве случаев. Как правило, цена оферты изначально завышена на 3-5%, подмечает Третьякова.

Источник: https://realty.ria.ru/home_advice/20140311/402642643.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *