Как оценить квартиру

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры.

Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/


Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. 

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры.

Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Источник: http://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_delaetsya_ocenka_nedvizhimosti_kvartiry_dlya_ipoteki/


Как оценить квартиру?

В жизни каждого взрослого человека возникает вопрос, как оценить квартиру? Первый шаг к продаже квартиры, дома, коттеджа или комнаты – это оценка стоимости квартиры. Независимо от того, кто будет этим заниматься, и продавец и покупатель должны быть довольны «куплей — продажей».

Как лучше оценить квартиру

Есть четыре основных способа оценки квартиры. Однако каждый из этих способов оценки субъективен и будет отличаться друг от друга. И все — таки это может привести именно к той стоимости квартиры, которая удовлетворит обе стороны: покупателя и продавца. Рассмотрим эти варианты.

Самостоятельная оценка

Этот способ самый дешевый. Необходимо будет купить несколько газет или журналов по недвижимости, лучше за несколько месяцев. Здесь Вы найдете варианты квартир, похожих на Вашу. Затем на основании сравнения квартир и их цен, Вы найдете среднюю цену.

Но , если продавец и покупатель сошлись на другой цене, лучше обзвонить хозяев этих квартир и выяснить у них реальное положение продажи. Может быть, эта квартира уже давно продается по этой цене.

Чем больше вариантов вы найдете, тем точнее будет определена стоимость квартиры.

Оценка квартиры риэлтором

Риэлтор разбирается в рынке, просматривает базу предложений по купле-продаже недвижимости. Он знает, что влияет на стоимость больше, что меньше. При личном осмотре квартиры может увидеть и подсказать те минусы квартиры, устранив которые можно будет приподнять стоимость квартиры.

Можно конечно позвонить в агентство и попросить по телефону примерно оценить Вашу квартиру. Однако,это приведет просто к просмотру базы имеющихся предложений.

Определяется средняя стоимость квадратного метра подобной квартиры и умножается на метраж Вашей квартиры. Этот вариант можно использовать как дополнительный.

Оценка квартиры профессиональным оценщиком

Профессиональный оценщик выдает официальную справку по стоимости Вашей квартиры. Эту справку принимают банки на ипотеку или кредит на покупку недвижимости. Покупателя же больше интересует торг, чем подтверждение стоимости данной квартиры.

Онлайн оценка квартиры

Онлайн оценка стоимости квартиры сейчас набирает все большую популярность. При расчете онлайн используются следующие параметры: район города, этаж, тип дома, состояние квартиры, метраж и количество комнат. Погрешность при данном расчете составляет 5%. Такая погрешность может быть в оценке стоимости квартиры и у людей.

При нетиповых квартирах, квартирах в центре города, элитном жилье погрешность онлайн оценки будет уже выше. Поэтому этот способ может быть дополнительным к самостоятельной оценке квартиры.

Каким способом Вы будете оценивать свою квартиру решать Вам!

Как оценить дом

Если Вы решили продать свой дом, то для этого надо его оценить. При определении цены Вашего дома или коттеджа, нужно рассматривать и учитывать следующее:

  1. Неповторимость, оригинальность коттеджа или дома
  2. Местоположение должно быть удобно
  3. Окружающая экологическая обстановка
  4. Отсутствие аэропортов, промышленных, химических производств
  5. Наличие леса, водоема
  6. Наличие дорог, доступность медицинской помощи, пожарных
  7. Наличие школ, магазинов

Даже добротный дом, внутри которого есть все условия для комфортного проживания, будет стоить меньше, если к нему не будет  идти дороги, не будет школы, не будет поблизости медицинского учреждения.

Как оценить стоимость квартиры за границей

Приобретая квартиру или дом за границей, хочется чувствовать себя как дома. Предложений приобрести недвижимость за границей много, однако не всегда продавцы предлагают свою квартиру за ту цену, по которой Вы хотели бы её купить. Поэтому лучше попробовать оценить квартиру самим.

Нужно узнать, легко ли продать квартиру в этом регионе, этой стране, где планируется покупка. В Панаме, например, практически невозможно продать недвижимость. Зачем тогда квартира или дом, если его в случае необходимости невозможно будет продать?

Можно будет поступить следующим образом. Обратиться в банк, и, если он будет готов выдать кредит на приемлемых для Вас условиях, значит, эту недвижимость можно покупать по той цене, по которой Вам предлагают. Банк оценил свой риск и уверен, что если кредит не будет погашен, то он сможет продать этот залог.

Продумайте вопрос об аренде, в то время когда ваша квартира будет свободна. Сдавая квартиру в аренду, Вы сможете получать солидный доход. Этот доход от аренды в будущем может возвратить часть затраченных Вами денег на покупку квартиры.

Как оценить квартиру для продажи

Если Вы решили продать квартиру. Для этого надо её оценить. При определении цены Вашей квартиры исходят из средних цен на аналогичные выставленные для продажи квартиры на данной территории, в городе, в регионе. Лучше всего просмотреть 70- 100 предложений о продаже.

При оценке квартиры для продажи оцениваются следующие факторы:

    • техническое состояние дома, в котором находится квартира
    • общая площадь и планировка
    • престижность района, в котором находится Ваша квартира
    • расположение в доме (этаж, угловая или нет)
    • безопасность дома, подъезда (охрана, домофон, консьержка)
    • состояние квартиры
    • «юридическая чистота» (не прописаны несовершеннолетние или инвалиды, нет долгов, нет залога и так далее).

Оптимально, когда посмотреть однокомнатную или двухкомнатную квартиру приходят 2-4 человека в неделю, а на трехкомнатную 2-4 человека в месяц.

Как правильно оценить квартиру

Надо заранее подумать, на кого может быть рассчитана Ваша квартира?

Если Вы на первом этаже, мимо ходит много народа, то продавать вашу квартиру лучше под магазин. Если рядом расположен детский сад, школа, то Вашу квартиру захотят купить семьи с детьми.

Если Вы завышаете цену на свою квартиру, то покупателя может не быть очень долгое время. Можно продавать квартиру очень долго.

Если Вы занижаете продажную стоимость Вашей квартиры, то Вы не сможете получить ту прибыль, на которую надеялись.

Если цены на жилье падают, то лучше продать квартиру чуть дешевле. Можно согласиться в данном случае с ипотекой. Если же стоимость жилья увеличивается, то лучше рассчитаться с покупателем сразу, придерживаясь среднерыночных цен.

Когда идет «прощупывание рынка», цена вначале слегка завышается. Если покупатель квартиры не появился, тогда продавец начинает снижать стоимость. Тогда за этой квартирой закрепляется негативный имидж. Покупатели думают, что в квартире есть дефекты.

Источник: https://elhow.ru/gosudarstvo/prava-grazhdanina/kvartirnyj-vopros/kak-ocenit-kvartiru


Как самостоятельно оценить квартиру?

У каждого может сложиться такая жизненная ситуация, при которой необходимо продать квартиру. Но прежде чем сделка купли-продажи совершится, вам предстоит долгий путь. Это сбор документов, встречи и торги с покупателями, а главное – оценка своей недвижимости так, чтобы продать ее выгодно.

Можно обратиться в оценочную компанию и пригласить специалиста, который подсчитает стоимость вашей квартиры, именно стоимость, а не цену. Стоимость квартиры – это наиболее вероятная цена квартиры, но чаще всего эти суммы разнятся, то есть цена может быть меньшей или, наоборот, большей.

А вам надо знать цену, то есть сумму, за которую можно продать эту квартиру. Но за вызов оценщика надо будет заплатить определенные деньги, а лишние траты вам ни к чему, так что попробуйте оценить квартиру самостоятельно.

С чего надо начинать?

Сначала купите газеты или любые другие издания, где будут разделы, отведенные для информации о недвижимости. Или воспользуйтесь услугами Интернета, этот вариант еще надежнее и быстрее.

Прочитайте все опубликованные объявления о продаже квартир, которые были бы такими же, как ваша жилплощадь по метражу, году, когда был построен дом, району расположения дома. Также учитывайте этаж и общее состояние квартиры, то есть отделку или какие-то ее дополнительные характеристики. Определите коридор цен на такой тип квартир и примерно подсчитайте, сколько будет стоить ваша.

Что делать дальше? Как только вы соберете все данные, начните самостоятельно высчитывать рыночную цену квартиры. Для ее определения надо разделить стоимость аналогичной квартиры на ее общую площадь. Разделили? Вы получили цену одного квадратного метра.

А теперь высчитайте эту же цену у пяти таких же квартир. Полученные цифры не должны сильно отличаться друг от друга. Если разрыв составит более 30%, то значит, вы ошиблись с выбором квартиры-аналога или цену на нее слишком завысили или, наоборот, занизили.

Рыночная стоимость определяется путем вычисления среднего арифметического стоимости 1 квадратного метра у аналогичных квартир. Окончательная цена оцениваемой квартиры – произведение общей площади на высчитанную рыночную стоимость одного квадратного метра.

Конечно, это самый упрощенный вариант, который понятен даже не имеющему опыта в таких делах человеку. Но если вы воспользуетесь такими простыми расчетами, то будете знать хотя бы примерную стоимость оцениваемой квартиры, именно примерную, потому что оценочные организации, вполне вероятно, укажут совсем другие суммы.

По каким критериям оценивают квартиру?

Их достаточно много.

Во-первых – это местоположение. Если она находится в центре, а не в спальном районе, если рядом парк, а не автотрасса, то цена уже будет выше.

Во-вторых – площадь. Именно цена за квадратный метр определит стоимость квартиры.

В-третьих – инфраструктура данного района, то есть в какой близости от дома будет находиться все для комфортного проживания.

В-четвертых — планировка. Если кухня в аналогичной квартире будет намного больше, чем в вашей, то это тоже повлияет на цену жилища.

В-пятых — состояние квартиры, как давно там был сделан ремонт, и делали ли его вообще когда-нибудь. После капремонта квартира будет стоить дороже.

В-шестых — тип дома. Элитный дом, сталинский дом или «хрущёвский» дом. Ясно, что цены будут разниться очень заметно.

В-седьмых — этажность. Это тоже не последний фактор, который повлияет на стоимость квартиры. Если продаваемая квартира будет расположена на последнем или первом этаже, то и стоимость ее будет ниже, чем на такую же квартиру, но на других этажах.

На стоимость квартиры повлияет и наличие или отсутствие телефона, подключена или нет сеть Интернета, есть ли балкон или лоджия, поставлены ли пластиковые окна и какая стоит дверь, металлическая или обычная деревянная.

Повлияют на стоимость продаваемого жилья даже люди, которые живут в соседних квартирах.

Тут должно быть понятно, что не стоит рассчитывать на удачную продажу, если на одной площадке будут жить алкоголики или открыт притон наркоманов.

Но если по каким-то причинам вы самостоятельно не сможете оценить квартиру, то стоит все-таки обратиться к профессионалам. Правильная оценка значительно ускорит процесс продажи. Еще один факт, о котором вам нужно не забывать. Любой из собственников жилья не замечает недостатков, которые могут быть в продаваемой квартире, потому что люди, в основном, любят свои жилища.

Поэтому трудно быть объективным в этой ситуации. Это значит, что собственник неправильно оценит жилье и будет продавать квартиру по завышенной цене. Продать не сможет, а время потеряет. Рынок недвижимости все время находится в движении и зависит от спроса, и цену устанавливает именно он, спрос, а не собственник. Это закон, и от него никуда не уйдешь. Учтите все советы — и удачной вам продажи!

Источник: https://kerzhaev.ru/ocenka-stoimosti/kak-samostoyatelno-ocenit-kvartiru.html


Как правильно оценить квартиру и показать преимущества

Сегодня на Habrealty.ru!

Как правильно оценить квартиру и не допустить ошибки упускающие действительные преимущества, за которые можно было бы попросить надбавку при продаже квартиры.

Мы уже как-то рассматривали причины того, почему квартира «зависает» в продаже и неправильно определенная цена была одной из основных причин. Если вы еще не читали эту статью, то обязательно прочтите.

Примерно 2/3 собственников жилья склонны переоценивать достоинства собственного жилья

Рассмотрим, за что следует просить доплату, а за что скинуть цену, а также как правильно оценить квартиру.

Ошибки или как правильно оценить квартиру

Склонность к преувеличению

Если посмотреть на предложения по продаже квартир, то сегодня 70-80% рынка занимает жилье с необоснованно завышенной ценой. Причем таких примеров много во всех сегментах – от эконома до элитной недвижимости.

Причин переоценки много, наиболее распространенных – три. Это:

  • Аналоговый метод оценки. Хозяева жилья назначают цену, основываясь на информации из газет и с порталов о недвижимости. Ориентируясь на верхний диапазон, они формируют стоимость. Добавляют к ней еще немного, исходя из того, что «мое жилье лучше». После чего советуются со знакомыми и друзьями и еще делают надбавку на 3-5%. В результате цена оказывается завышенной на 10-15%. Усугубить ситуацию может нерадивый риелтор, добавляющий к явно завышенной цене еще и свою комиссию;
  • Формирование цены в зависимости от собственных потребностей. Хозяева недвижимости выставляют в ценнике ту цифру, сколько денежных средств им нужно, например, на покупку жилья большего километража. В результате стоимость складывается так: цена приобретаемого жилья минус наличные средства, уже имеющиеся у владельца. Причем нередко оказывается, что она на 20-30% больше среднерыночной. При таком подходе речь о том, как правильно оценить стоимость квартиры, не идет;
  • Завышенные ожидания роста цен. Нередко продавцы играют на опережение роста цен. Но вторичный рынок обычно не сразу реагирует на изменения. А потому и стоимость оказывается завышенной.

К не таким распространенным причинам относится ожидание щедрого, т.н. «своего» покупателя.

Так происходит, когда собственник намеренно завышает цену и ждет, когда она продастся. Обычно так делают те люди, у которых есть еще одно жилье.

И еще одна причина – намеренное позиционирование собственного жилья как более дорогого в расчете на большее внимание покупателей.

Перечень важных советов по продаже квартиры читайте: Продажа квартиры: советы

Устаревшее элитное жилье

С тем, как правильно оценить стоимость квартиры, особая ситуация сложилась на рынке элитного жилья.

Сегодня имеется множество объектов с родословной из 90-х годов, имеющих довольно неудачные планировки: много бесполезной площади квартиры, занятой под коридоры и прихожие, с минимумом жилых квадратов. Они значительно хуже новых концептуальных проектов. Но, например, в Хабаровске такие дома стоят в несколько раз больше среднерыночной цены.

Узнайте, кто оплачивает оценку квартиры продавец или покупатель

Конечно, многие старые дома уже не могут найти своего покупателя, если на них выставлена завышенная ситуация. Но владельцы резиденций так и не будут, скорее всего, снижать цены. Ведь деньги у них есть.

К тому же недвижимость – это хороший способ их сохранения.

Нулевая ликвидность

Собственники, которые не знают, как правильно оценить квартиру, мало задумываются над тем, что переоцененные проекты зачастую неликвидны.

Причина проста — покупатели дорожат своими средствами и не хотят переплачивать.

Все что остается продавцам, если не найдется случайного покупателя, желающего купить квартиру в том же доме, это скорректировать цену или снять свое жилье с продажи.

Что, собственно, и происходит зачастую в Хабаровске.

Сомнительный или редкий дисконт

Тех объектов, которые, наоборот, были недооценены, очень мало, не более 7%.

Зачастую по «недостаточной» цене продают свое жилье те собственники, которые куда-то переезжают, хотят выплатить задолженность по кредиту или вложиться в развитие бизнеса.

Обычно такие квартиры очень быстро продаются. Но тут нужно быть внимательным. Бывают случаи, когда дешевизна жилья сигнализирует о том, что с ним что-то не так.

Узнайте, какую технологию продаж на рынке лучше не использовать Как быстро и правильно продать квартиру

Не окупится евро ремонт

Как известно, цена квартиры зависит от множества факторов (планировки, размеров и т.д.).

Стараясь узнать, как правильно оценить стоимость квартиры, владелец жилья должен учитывать их все.

Но, к сожалению, такого не происходит. Нередко люди основываются на стоимости ремонта. Понять, конечно, их можно – хотят окупить свои вложения.

Но добавлять 100% стоимость к цене не оправдано. Вполне может быть такое, что новые владельцы будут переделывать все по своему усмотрению.

Недавно сделанный ремонт, наоборот, способен снизить стоимость квартиры.

Расположение метро и остановок транспорта

В данном случае есть два фактора.

Одни владельцы, не знающие как правильно оценить квартиру, пишут, что недалеко от них имеется метро, хотя добираться до него придется на наземном редко ходящем транспорте. У других действительно все так и есть.

Но кому нужны квартиры, у которых «окна ходуном ходят», к тому же, если они переоценены? Но в целом, на повышение или понижение цены влияет близость метро и магистралей, а также интенсивность хождения наземного транспорта.

Узнайте, как правильно купить квартиру и не остаться без штанов

К примеру, мало кто из собственников понимает, насколько покупателям непривычно слышать грохот проезжающего мимо дома трамвая, к которому нынешние хозяева давно привыкли и просто не замечают.

Минус 30% за соседство с ЛЭП

Есть факторы, снижающие стоимость жилья:

  • расположенность в торце здания
  • на первых или верхних этажах
  • длительное не проведение в подъезде капитального ремонта
  • наличие в домах существенных и весьма заметных дефектов (снижение на 5-10%)
  • окружение дома (например, если вход в офис, расположенный на первом этаже, осуществляется из подъезда).

Негативным фактором является соседство с кладбищем, тюрьмой, вокзалом или ЗАГСом – до 15%.

Дешевле будет стоить жилье рядом со свалками, ЛЭП, промзонами и ТЭЦ, так как подобное соседство создают угрозу для здоровья жильцов.

На 30% придется снизить стоимость владельцам жилья, если у них имеются какие-то необычные условия продажи.

Например, отсрочка выселения продавцов от 2 недель до полугода.

Но не только расположение квартиры и неправильно определенная цена влияют на продажу.

Умение преподнести товар лицом, тоже влияет на успешную реализацию квартир на рынке недвижимости. Я имею ввиду фотографии квартир, которые затем публикуются в рекламе, внимательно отнеситесь к ним.

Читайте статью Ошибки в продающих фото квартир

Недооцененные факторы

Есть и хорошие новости для вас, уважаемые читатели:)

Есть факторы, на которые не все обращают внимание, но вместе с тем их наличие повышает ликвидность продаваемого жилья.

Например, стоит подумать, как правильно оценить стоимость квартиры и насколько повысить ее, владельцам тех квартир, из окон которых открывается живописный вид, например, на тихий сквер, парк или пройму реки.

Такое жилье пользуется спросом, хоть и недооценивается своим владельцем. За хороший вид можно требовать с приобретателя вплоть до 300 тыс. рублей.

Можно повысить цену на квартиру в доме, расположенном вблизи рекреационных зон, транспортную доступность, богатую инфраструктуру. Все это имеет большое значение для покупателей, а потому и жилье может быть более дорогим, примерно на 200 тыс. рублей.

Следует добавлять вплоть до пары сотен тысяч к стоимости квартиры, если она расположена в том доме, в котором живут исключительно благонадежные люди, нет людей с асоциальными наклонностями, скандалистов и дебоширов.

Ну, и наценку можно сделать, если в доме когда-то жил какой-нибудь знаменитый человек. Хотя это работает далеко не всегда. Бывают люди, которые не знают тех или иных великих людей и даже по учебнику истории.

Мы рассмотрели, как правильно оценить квартиру, учитывая положительные и отрицательные факторы, а также насколько они влияют на стоимость объекта.

Остается вам пожелать наиболее точнее определять стоимость продаваемой вами недвижимости, чтобы избежать долгой продажи, сопровождающейся упущенной выгоды.

Кстати, теперь вы можете рассказать своим знакомым, как правильно оценить стоимость квартиры или просто поделиться ссылкой на эту статью.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-pravilno-otsenit-kvartiru.html


Как оценить недвижимость самому? Инструкция в вопросах и ответах

Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:• Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира.

Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.• Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором.

В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.

• Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.

В чем заключается метод сравнительного анализа?

«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.

Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?

Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья.

Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее.

Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.

Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?

Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве).

Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров.

Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:• местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)• исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)• метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)• этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)• расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)• тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)• материал стен (кирпич, панель, монолит)• наличие балкона или лоджии.Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.

Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?

Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию.

Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах.

Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости.

Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.

Когда же начнем считать?

Прямо сейчас.Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.• Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.• Сравните получившиеся суммы.

Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.• Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:1. сложите цены всех объектов2. сложите площади всех объектов3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2).

Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.• Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.

Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,П1, П2, …, Пn – площадь объектов.2. Цкв.=Цср.*Пкв.,где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,Пкв.

– площадь вашей квартиры.

Почему мы называем эту цену ориентировочной?

Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья».

Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения.

Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку.

В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.

Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?

Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.

Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры.

Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.

Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.

Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.

Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М.

Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.

Желаем вам удачи.

Галина Протопопова

2014-08-08 05:37:03

3380 просмотров

Полезные ссылки

  • Как правильно выбрать офис
  • Как работают агенты по недвижимости

Источник: http://copdoc.ru/articles/1105.html