Как определяется кадастровая стоимость квартиры

Понятия и отличия рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Любая недвижимость может быть оценена разными видами стоимости, причем одни из них используются для определения, по какой цене оптимально продать квартиру или дом, а с помощью других производится расчет налога на имущество. Поэтому каждый собственник должен хорошо разбираться в том, какая именно стоимость должна им учитываться для тех или иных целей.

Наиболее важными считаются показатели рыночной и кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости и влияющие на них факторы

Рыночная стоимость представлена ценой, которая может определяться оценщиками или владельцами квартир или домов, для чего учитывается имеющийся спрос на жилье и цены, предлагающиеся конкурентами.

К особенностям этого показателя относится:

  • при его определении используются разумные и обоснованные доводы;
  • он рассчитывается непосредственно владельцем жилья, для чего он анализирует схожие предложения на рынке;
  • на показатель оказывают влияние различные рыночные условия и факторы;
  • не является постоянным, поэтому меняется со временем, причем может кардиально скорректироваться за короткий промежуток;
  • применяется при различных сделках, предполагающих продажу жилья, передачу его в залог, обмен или иные схожие действия.

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной? Ответы в этом видео:

На этот показатель влияет множество факторов, к которым относится:

  • курсы валют;
  • политическая обстановка в стране;
  • сезон;
  • место расположения объекта и развитость близлежащей инфраструктуры;
  • особенности строения и его износ;
  • издержки, понесенные на этапе строительства;
  • этаж, на котором располагается квартира;
  • квадратура недвижимости;
  • качество и привлекательность имеющегося ремонта;
  • наличие предметов обстановки и техники.

Кадастровая стоимость: понятие, специфика и факторы, оказывающие на нее влияние

Другим важным показателем для любой квартиры или дома считается кадастровая стоимость.

Что такое инвентаризационная стоимость? Как ее определить? Ответы смотрите по ссылке.

Она рассчитывается исключительно государственными органами, поэтому не учитываются индивидуальные параметры каждой недвижимости.

К особенностям ее относится:

  • для расчета и оценки применяется массовый способ;
  • установкой ее занимаются исключительно кадастровые оценщики,обладающие лицензией на работу и сотрудничающие с государственными органами, предоставляющими им работу;
  • расчет этого значения регламентируется многочисленными законодательными актами;
  • за счет него обеспечивается возможность рассчитать размер налога на имущество;

Как пенсионеру получить налоговые вычеты по закону? Смотрите тут.

  • в процессе расчета используются сведения, содержащиеся в реестре недвижимости;
  • устанавливается значение на определенный период времени, в течение которого остается неизменным, причем корректируется ежегодно или раз в 5 лет.

Использование кадастровой стоимости квартиры для исчисления налога на недвижимость.

На кадастровую стоимость влияет множество факторов, к которым относится:

  • рыночная цена на объект;
  • экономическая ситуация в регионе или в стране в целом;
  • средний доход граждан;
  • расположение объекта и оформленная форма собственности;
  • цена, устанавливающая на земельные участки, где осуществляется строительство многоквартирных или частных домов;
  • тип земли, износ строения, его размер и количество помещений;
  • возможность в будущем получить доход от продажи объекта.

Соотношение значений

Для изучения и соотношения данных показателей учитываются моменты:

  • рыночная цена считается неофициальной, но объективной, а также постоянно меняющейся;
  • при оценке, проводимой кадастровым инженером, не учитываются некоторые важные параметры, к которым относится спрос на объекты, состояние рынка и обустроенность квартиры или дома;
  • кадастровая стоимость считается не слишком гибкой, а вот рыночная предполагает изучение предложения и спроса, конкуренции ииных рыночных факторов;
  • при подсчете кадастровой цены используется специальная технология, причем допускаются достаточно высокие погрешности, поэтому нередко данное значение чрезвычайно завышено, поэтому и налоги на имущество приходится уплачивать высокие.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Пошаговая инструкция здесь.

Оба этих показателя считаются важными и используются достаточно часто.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью в зависимости от расположения и класса жилья. Фото: kvartiravmoskve.ru

Где применяются

Кадастровая цена используется в ситуациях:

Рыночная стоимость оптимальная для применения в ситуациях:

  • приобретение или продажа объектов;
  • изъятие недвижимости государственными органами на законных основаниях;
  • передача квартиры или дома в залог;
  • оформление ипотеки;
  • банкротство человека, при котором его имущество подлежит реализации для погашения долгов;
  • оформление каких-либо безвозмездных контрактов, на основании которых имущество переходит без платы третьим лицам;
  • расчет вклада в уставный капитал;
  • принятие разных управленческих решений.

Методы расчета показателей

Важно! Самостоятельно произвести расчет кадастровой стоимости невозможно, так как для этого требуется наличие специализированной документации, к которой нет доступа физлицам.

Данный показатель можно только узнать разными способами:

  • получение информации в виде справки или выписки из Росреестра;
  • изучение данных, имеющихся в кадастровом паспорте, полученном до 2017 года;
  • запрос на сайте Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости и сравнить ее с рыночной? Смотрите в этом видео:

Рыночная цена достаточно легко рассчитывается самостоятельно, причем для этого можно пользоваться разными методами:

  • доходный, определяющий ликвидность объекта, но при этом не учитывается цена на аналогичные виды недвижимости;
  • затратный, предполагающий определить понесенные для строительства объекта расходы;
  • сравнительный, заключающийся в анализе нескольких объектов, причем только на один из них не известна цена, поэтому за счет схожих или разных факторов удается рассчитать нужный показатель.

Приравниваются эти значения только в некоторых ситуациях:

  • выносится решение суда или специальной комиссии;
  • невозможно воспользоваться математической моделью стоимости объекта;
  • сведения о ценах значительно отличаются в разных достоверных источниках;
  • невозможно объективно определить кадастровую стоимость, а также она значительно превышает рыночную.

Такиеси туации встречаются достаточно часто, поэтому нередко показатели действительно приравниваются.

Какова разница коэффициентов

В каждом регионе страны применяются собственные коэффициенты во время расчетов. Отмечается, что если квартиры располагаются на западе

России, то они стоят выше, чем другие объекты, так как используются повышенные коэффициенты Росреестром.

Часто кадастровая цена значительно превышае трыночную, а это обусловлено разными причинами:

  • квартира располагается в новостройке;
  • для строительства применялись дорогостоящие материалы;
  • во время оценки использовались неверные сведения.

Заключение

Таким образом, эти два показателя считаются значимыми и сложными. Каждый из них обладает своим предназначением и используется в тех или иных ситуациях.

На них оказывает влияние множество факторов, но в любом случае при совершении различных сделок требуется грамотно определять данные значения.

При этом рыночную стоимость можно определить самостоятельно, пользуясь разными методами расчета, а вот кадастровую можно только узнать из достоверных источников.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kadastr/ry-nochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Кадастровая стоимость

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Понятие «кадастровой стоимости» содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при определении выкупной стоимости данного участка.

Как определяется кадастровая стоимость

Порядок определения кадастровой стоимости установлен главой 3.1 Закона об оценочной деятельности

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в упрощенном порядке при постановке на учет в Росреестре объектов недвижимости, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как правило, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

На какие объекты недвижимость определяется кадастровая стоимость

В соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, любой объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость, подлежит кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке,  формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Как узнать кадастровую стоимость

Сведения об актуальной кадастровой стоимости имущества для целей налогообложения можно найти:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней по запросам любых лиц.

Соответствующий запрос можно составить в электронной форме путем его заполнения на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.

Справочно. По возникающим вопросам в отношении кадастровой стоимости можно проконсультироваться в Росреестре по единому номеру телефона 8 (800) 100-34-34.

Как оспорить кадастровую стоимость

В настоящее время налогообложение имущества прямо пропорционально его кадастровой стоимости.

Поэтому при существенной стоимости квартиры, жилого дома, здания или земельного участка возникает вопрос о снижении кадастровой стоимости. Законом предусмотрен порядок оспаривания стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

По общему правилу результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Более подробно о порядке и способах оспаривания кадастровой стоимости можно прочитать в статье по ссылке.

При обращении в комиссию необходимо подать заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Подготовлено «Персональные права.ру»

Источник: http://personright.ru/zhilishchno-kommunalnoye-khozyaystvo/kadastrovaya-stoimost.html

Что такое кадастровая стоимость квартиры, как и где можно узнать цену жилья по кадастру

До недавних пор, в Российской Федерации все операции с недвижимостью проводились, опираясь на две ценовые величины: на рыночную и инвентаризационную. Но ввиду того, что рыночная цена сформирована в обход государственных структур, в то время как инвентаризационная зачастую не соответствует действительности, правительство решило ввести новое понятие под названием кадастровая стоимость квартиры.

Разберёмся: что же такое кадастровая стоимость квартиры, можно ли оспорить завышенную оценку и какие инстанции занимаются этим видом оценки.

Предназначение кадастровой стоимости

Основной целью данной разработки является уплата налогов, которые призвана пополнить бюджет в связи с покупкой, пользованием или продажей квартиры.

И если раньше эта сумма определялась БТИ, как инвентаризационная стоимость объектов, то анализ показал, что оценка БТИ существенно занижена по сравнению с действительной (рыночной) ценой на недвижимость, а из-за этого бюджет недополучал внушительные финансовые вливания от населения.

Кадастровая стоимость просчитывается при помощи математической модели, в которую вносятся основные факторы рыночной информации: ценовой уровень сделок купли-продажи недвижимости, данные анализа стоимости предложений и т. д.

Где указывается кадастровая стоимость квартиры? Данные вы можете узнать из кадастрового паспорта объекта жилой недвижимости.

Если вы собрались произвести в банке оформление ипотеки, хотите продать, или обменять квартиру, необходим официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость. И помните, что при купле-продаже квартиры вы имеете право на налоговой вычет, который предоставляется один раз. Информация о налоговом вычете при покупке квартиры в ипотеку вот тут.

В чём разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

чем же отличается кадастровая оценка:

  • назначение. с 2015 года налоговые выплаты рассчитываются именно по кадастровой стоимости.
  • параметры. помимо учёта всех затрат на постройку, плюс традиционные основные коэффициенты, включается площадь квартиры и год постройки.
  • размер. кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, притом что инвентаризационная приблизительно в десять раз ниже цен, существующих на рынке недвижимости.

в зависимости от региона страны, кадастровая стоимость заметно отличается. это объясняется тем, что не все региональные управления оценки объектов недвижимости получили полномочия вносить в кадастровую стоимость цену земли, на которой расположено здание. при таком расчёте кадастровая стоимость практически приравнивается к инвентаризационной.

проведение кадастровой оценки с учётом земли поднимает ценник до 70%.

основные отличия от рыночной стоимости

когда собственник намеревается заложить недвижимость в банке или продать её, он хочет исходить из реального ценника. хотя кадастровая стоимость и обязана максимально соответствовать рыночной цене, но зачастую не отображает действительность.

в чём разница:

  • рыночная стоимость необходима для совершения всех видов сделок (в то время как кадастровая оценка не требуется при наследовании недвижимости).
  • помимо параметров, характерных для расчёта кадастровой стоимости, рыночная оценка учитывает и состояние квартиры на момент продажи.
  • чаще всего рыночная цена устанавливается по соглашению продавца и покупателя.

чтобы получить документальную оценку рыночной стоимости, владельцу необходимо обратиться за услугами независимого оценщика, чтобы знать, какую сумму просить за продажу квартиры, или на какую сумму кредита под залог можно рассчитывать.

за определённую плату такой экспертизы, оценщик выдаст документ­альное заключение, которое в дальнейшем можно смело предъявлять и возможному покупателю, и работнику банковской сферы.

помните, что оформляя ипотеку или кредит в определённом банке, вы обязаны обращаться за рыночной оценкой только к экспертам, аккредитованным данной финансовой организацией. они произведут собственную оценку, не беря во внимание другие заключения.

в пределах одного города, цены на жильё могут разительно отличаться. кадастровая стоимость отдельной квартиры зачастую определяется местом её расположения.

где узнать стоимость жилья по кадастру

Есть несколько не сложных способов получения данных о кадастровой цене:

  1. Посмотреть в кадастровом паспорте квартиры. Паспорт можно получить, обратившись в Кадастровую палату. В случае если с квартирой происходили важные операции, то в документе, который обязан быть на руках владельца, стоимость прописана в восьмом пункте.
    Обратите внимание, что в паспорте квартиры, который был оформлен до 2012 года, информация уже не соответствует действительности, поэтому следует заказать новый документ.
  2. На сайте Росреестра. Эту операцию можно произвести, заполнив специальную форму, которую можно найти на официальном сайте данного учреждения. Кадастровая стоимость определится значительно быстрее при условии максимально точно указанных сведений о квартире.Алгоритм ваших действий следующий. Вы находите сервис со справочной информацией онлайн, если хотите узнать кадастровую стоимость по адресу, то вводите в поисковую строку точный адрес объекта, после чего появится интерактивная карта, где будет помечен данный объект. Щелчок мышки по выбранному объекту выведет на экран необходимую информацию. Если по номеру, то вбиваете номер.

    Хотя Росреестр и предоставляет все сведения в форме для печати, однако, официальной значимости такая справка не имеет, позволяя лишь предварительно ознакомиться с суммой.

  3. Обратиться в Кадастровую палату. Полученный этим способом документ является пригодным для предъявления в нотариальной конторе. Справка выдаётся после заполнения запроса в течение рабочей недели при условии предоставления пакета необходимых документов (с перечнем последних можно ознакомиться на сайте организации).

В течение недельного срока справка выдаётся бесплатно. Однако, в случае срочной необходимости, документ можно оформить в ускоренном порядке за дополнительную плату. Тогда справку о кадастровой стоимости можно получить в день обращения.

На что следует обратить особое внимание при покупке вторичного жилья — учимся на чужих ошибках.
Как безопасно передать деньги при купле-продаже жилья? Описание процесса покупки квартиры через банковскую ячейку здесь. Это один из способов передачи крупных денежных сумм без риска для сторон сделки.

Связь между кадастровой стоимостью и расчётом налога

Следует отметить, что указанные параметры между собою тесно связаны. Если кадастровая стоимость квартиры превысит 300 млн. руб., то, по решению региональных властей, налоговая ставка может быть повышена до 1%. Для квартир со стоимостью менее означенной суммы ставка остаётся прежней — 0,1%.

Многие собственники проявляют интерес к кадастровой стоимости, когда решают продать приватизированную квартиру менее трёх лет в собственности. Это не удивительно, ведь чем выше цифра, тем больше подоходного налога (13%) вы заплатите. Однако предупредим сразу, что если захотите продать квартиру ниже кадастровой стоимости — выйдет себе дороже.

Налоговики уполномочены увеличить налог на сделку купли-продажи квартиры, проведённую по заниженной кадастровой стоимости, в 0,7 раза выше цены в кадастре.

Как оспорить кадастровую стоимость

За последние два года была проделана титаническая работа по пересмотру показателя кадастровой стоимости в регионах, так как предыдущий показатель значительно отличался в меньшую сторону от реальных цен. Работа была проделана с целью уравновешивания рыночной и кадастровой стоимости квартиры. Однако, в некоторых районах, это привело к превышению реальной цены целого ряда объектов.

Обратите внимание, что вы вправе оспорить указанную кадастровую стоимость, если считаете, что расчёты были произведены неверно. Для этого гражданину достаточно обратиться в судебные органы с правильно оформленным исковым заявлением. Если буду обнаружены нарушения в расчёте, то его значение обязано быть пересмотрено.

Как видим, кадастровая стоимость недвижимости ­ это основной ценовой показатель квартиры для государственных налоговых органов. Этот показатель учитывают при оплате сборов и налогов, осуществлении операций по оформлению имущества в залог или его отчуждению.

Вы в праве оспорить завышенную кадастровую стоимость через суд.

Многие владельцы считают данное нововведение недопустимой мерой, ввиду постоянной инфляции, которые впоследствии могут породить неподъёмные налоги. Однако пока государство активно пополняет бюджет и не собирается пересматривать свою политику.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/ocenka/kadastrovaya-stoimost.html

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *