Как обезопасить себя при покупке квартиры

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке квартиры

  • Как выбрать сантехнику для ванной: 5 важных рекомендацийВы решили поменять старую сантехнику или обустраиваете новую ванную комнату? Что необходимо учесть при выборе сантехники? При таком огромном выборе сложно не растеряться. Поэтому мы подготовили для вас обзор с советами специалиста
  • Неожиданные приёмы декора в ванной: 30 примеровВанная — место простое и скучное, не так ли? Кафель, плитка, светлый цвет, никаких сюрпризов. Мы хотим вас удивить и показать то, что вы наверняка не ожидали увидеть — оцените и возьмите на вооружение необычные и смелые приёмы декора ванной
  • Как обустроить деревянный дом стильно и функционально: пример из НорвегииКак сделать деревянный дом современным, комфортным и обеспечить как можно больше пространства для трёх поколений его владельцев? У нас есть ответ на этот вопрос. Читайте наш материал и вдохновляйтесь идеями
  • Как быстро преобразовать квартиру в соответствии с любимым стилемВы не вполне довольны своим интерьером? Мы расскажем, как можно отразить в нём вкус и характер
  • 17 классных ванных из инстаграмов дизайнеровУже стало доброй традицией на Roomble.com собирать лучшие публикации из инстаграмов ведущих дизайнеров, помеченных хештегом #4roomble. Возможно, именно в этих публикациях вы найдёте идею для вашей ванной, которая всё никак не могла прийти вам в голову! Ну и конечно, здесь вы сможете найти дизайнера вашей мечты
  • Интерьер в стиле ар-деко, где много сочного зелёного цветаВот как выглядит квартира, готовая к летнему сезону
  • Модный тренд: геометрия в ванной комнатеГеометрия способна преображать пространство — что мы и докажем сегодня на примере ванной комнаты
  • Как оформить стены в спальне: 15 вариантов и советы экспертаЗдоровый сон — секрет хорошего настроения и продуктивного рабочего дня. Как цвет и фактура стен в спальне могут повлиять на нашу жизнь — рассмотрим в этой статье
  • Стеклянный фартук на кухне: всё, что нужно об этом знатьКаковы плюсы и минусы стеклянного кухонного фартука? Какое именно стекло стоит выбрать? Как не переплатить за свой заказ? Эта и другая полезная информация — в нашей статье
  • Как обустроить уютную гостиную: 20 лучших примеровГостиная — это центр дома, место, где собирается вся семья, поэтому важно, чтобы дизайн этой комнаты был особенно уютным и спокойным. Как этого добиться и какие дизайнерские приёмы использовать — читайте ниже
  • 20 необычных ярких идей для разрисовывания половВы когда-нибудь рисовали прямо на полу? Нет? Но в детстве вам ведь наверняка хотелось. Настала пора исполнить мечту! Наша подборка зарядит вас энергией и точно подбросит пару идей 
  • Галька как материал для декора дома: 19 идейСкоро пора отпусков, а значит, с моря к нам перекочует пара килограммов раковин и гладких камушков. Что делать с ракушками, вы наверняка и сами знаете, а вот как можно значительно улучшить свой интерьер при помощи гальки — мы вам сейчас покажем
  • Кухонный фартук: 29 необычных и красивых примеровСбились с ног в поисках интересного решения для оформления кухонного фартука? А мы уже всё нашли! Целых 29 вариантов — практически на любой вкус
  • Где хранить вещи в маленькой квартире: идеи и советыКак разместить все необходимые вещи на небольшой площади и не превратить квартиру в склад? Где кроются неожиданные резервы? Сегодня мы раскроем секреты, покажем все укромные уголки и узнаем мнение специалистов
  • Стиль баухаус в частной архитектуреИщете самый практичный и рациональный стиль в архитектуре, чтобы построить функциональный, современный и красивый дом своей мечты? Тогда вы его нашли! Баухаус — ответ на все ваши вопросы!
  • Необычная квартира в доме старого фондаЭта квартира находится в кирпичном доме старого жилого фонда в центре Москвы. Пространство площадью 105 метров с 8 окнами оформила дизайнер Наталья Федосеева — с особым, аристократичным настроением
  • Как спланировать маленькую квартиру: 19 планировок с мнением экспертаВсегда ли небольшая площадь квартиры означает скованность в перепланировке и отсутствие альтернативного решения? Мы попросили опытного архитектора прокомментировать 19 планировок маленьких квартир и указать их плюсы и минусы. Наглядно
  • 10 способов со вкусом декорировать вашу верандуВ вашем загородном доме уже есть просторная веранда, которую вы мечтаете превратить на лето в островок красоты, уюта и отдыха? Это не так сложно, как может показаться. Главное, следуйте нашим советам, и у вас всё получится
  • Квартира в Москве: спальня в гостиной и стиралка под потолком на 30 метрахЖизни на 30 метрах быть! Полноценная жизнь с двуспальной кроватью, машинкой-автоматом и уютной лоджией тоже, как оказалось, возможна. Новый интерьер от Buro Brainstorm это подтверждает!
  • Декор спальни: 25 наглядных примеровЕсли в спальне вы видите прекрасные сны, а открыв глаза, оказываетесь в реальности, которая не радует, — посмотрите наш материал. Эти интерьеры — воплощённая мечта, которая обязательно вдохновит вас на изменения к лучшему в жизни и в доме

Источник: https://roomble.com/ideas/novosti-i-sobytiya/gorod/kak-obezopasit-sebya-ot-moshennichestva-pri-pokupke-kvartiry/


Как обезопасить себя при покупке квартиры

Покупка квартиры – дорогостоящего товара – рискованное мероприятие. Когда дело касается больших денежных сумм, велик риск столкнуться с мошенничеством. Ответственный и юридически «подкованный» покупатель имеет большие шансы на удачную сделку.

1

Покупая квартиру в новостройке, выбирайте компанию-продавца, уже хорошо зарекомендовавшую себя. Такая фирма сотрудничает с застройщиком и имеет полномочия на продажу новостроек. О репутации организации можно судить по отзывам покупателей в СМИ, в частности – в интернете. Немаловажно наличие информативного сайта. Обращаясь в неизвестную фирму, можно оказаться обманутым, купив несуществующую квартиру или ту, которая уже была продана другим покупателям.

2

При покупке квартиры на рынке вторичного жилья сложностей возникает больше. Первым делом нужно убедиться, что продавец квартиры является ее собственником. Если это посредник, то он должен иметь нотариально заверенную доверенность на сделки с квартирой. Важно: если квартира продается по доверенности после смерти собственника, то такая сделка является недействительной.

3

Обычно оформление сделки купли-продажи начинается с заключения авансового договора. Покупатель оплачивает продавцу квартиры оговоренную сумму – аванс. Такой договор является своего рода гарантией для продавца, что покупатель не передумает, и продавец может приступить к сбору документов для сделки. Для покупателя это, в свою очередь, гарантия, что квартира будет продана ему. Хотя мошенничества встречаются и на этом этапе, когда продавец умудряется получить несколько авансовых платежей от разных покупателей. Существуют «черные списки» выявленных мошенников.

4

Затем начинается этап, когда продавец готовит документы для продажи. Покупатель в это время должен проверить юридическую «чистоту» квартиры, узнать, не возникало ли когда-либо оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в результате ущемления прав собственников. Наиболее распространенные случаи – ущемление прав несовершеннолетних при продаже квартиры или приватизации, продажа квартиры, когда один из собственников находится на воинской службе или в местах лишения свободы.

5

Следующий сложный этап – подписание договора купли-продажи и передача денег продавцу. Надежный способ не потерять и квартиру, и деньги одновременно – аренда банковской ячейки для осуществления платежа. В момент подписания договора покупатель в присутствии банковского служащего закладывает деньги в ячейку. Ключ хранится в банке. После регистрации права собственности на нового покупателя продавец может забрать деньги из ячейки.

6

Необходимо также получить от продавца документы, подтверждающие выписку всех ранее проживающих в квартире и отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Хороший способ свести хлопоты по покупке квартиры к минимуму – обратиться в риэлторское агентство, сотрудники которого выполнят все необходимые проверки и помогут совершить сделку. Однако и это не избавляет покупателя от самостоятельной проверки всех документов.

Источник: http://SovetClub.ru/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry


Как обезопасить себя при покупке квартиры

Даже такое радостное для семьи событие как покупка квартиры может быть омрачено недобросовестными продавцами или неправильно оформленными документами. Конечно, можно заплатить и доверить всю работу профессионалам, а именно – риэлторам, однако зачастую это дорого, и не каждый может себе позволить помимо покупки квартиры отдать около 50 000 рублей за услуги риэлтора.

В любом случае, полезно самостоятельно разбираться в таких вопросах как покупка квартиры либо иной недвижимости.
На самом деле, не так все страшно, как пишет Google и показывают в программах телевидения.

«Доверяй, но проверяй!» — это должен быть главный лозунг на протяжении всех этапов совершения купли-продажи квартиры, не важно знаком ли вам продавец, или вы нашли квартиру по объявлению.

Итак, для начала нужно узнать кто прописан в квартире. Для этого нужно попросить продавца обратиться в департамент жилищных отношений, для того, чтобы получить справку о составе семьи, проживающей в данной квартире. Лучший вариант для покупателя – чтобы в момент совершения сделки в квартире никто прописан не был.

Даже собственник данной квартиры. Нужно понимать, что если в квартире остался кто-то прописанный, и даже если продавец уверяет, что он данного человека выпишет в течение дня/месяца/года, этого может не произойти. Без согласия прописанного выписать его увы невозможно.

Приходится обращаться в суд, но не факт, что там можно получить положительное решение по данному вопросу.

Если в квартире прописаны или являются собственниками несовершеннолетние дети, обязательно нужно проверить письменное разрешение органа опеки и попечительства.

Еще можно споткнуться об один подводный камень, покупая квартиру у бывших супругов. Для примера: Супруги в разводе 1 год. За время брака нажита квартира. Квартира зарегистрирована на жену. Жена продает всю квартиру от своего имени.

Бывший муж узнает об этом и обращается в суд с требованием признать за ним право собственности на ½ проданной квартиры. И он будет прав. Поскольку, несмотря на то, что в свидетельстве о праве собственности фигурирует только жена, квартира нажита в период брака.

И муж имеет право требовать ровно половину от квартиры. Срок предъявления его претензий 3 года с момента развода. Совет такой: проверяйте штампы в паспорте о регистрации и расторжении браков, а также даты. И помните – срок исковой давности 3 года с момента развода.

Но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве).

При заключении любого договора стоит досконально проверять документы и идентифицировать личность людей, с которыми вы заключаете данный договор.

Если вы заключаете договор или предварительный договор не с собственником квартиры, а его представителем по доверенности, не будет лишним также проверить его полномочия, и уточнить у нотариуса, выдавшего данную доверенность не была ли она отменена.

Также стоит проверить срок действия доверенности – не более 3‑х лет. Важно помнить, что смерть или ограничение дееспособности собственника-доверителя прекращают действие данной доверенности.

При покупке квартиры в договоре может быть указано, что все долги по коммунальным платежам и электроэнергии старого собственника переходят новому собственнику. Данный факт, можно использовать в своих интересах, а именно, просить о снижении стоимости квартиры на размер долга.

Однако, долг гасить придется все равно, и при отсутствии желания покупать квартиру с долгами следует запросить у продавца выписку из лицевого счета об отсутствии долгов в данном помещении, а также справку об этом. Эти документы может выдать Управляющая компания и Энергосбыт.

Если вам кажется, что в квартире сделана перепланировка, требуйте у продавца справку из БТИ либо об отсутствии таковой, либо об утверждении и узаконивании данной перепланировки.

Бывают также случаи, когда квартира является обременённой. Для того, чтобы не купить такую квартиру, следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Такую выписку можно получить на сайте росреестра, либо обратившись в Росреестр напрямую. Из данной выписки будет понятно, обременена ли квартира правами 3-х лиц, т.е. не арестована ли она, не находится ли она в залоге и прочее.

Также в ЕГРП можно просмотреть историю данной квартиры. Здесь есть простое правило – чем меньше собственников у квартиры, тем лучше. Если у квартиры за последний год сменилось 3 хозяина стоит задуматься, а нужна ли такая квартира или может быть где-то скрыт подвох.

Также не следует пренебрегать возможностью проверить договор купли-продажи. Если прочитав его, пришло понимание того, что слов в договоре много и они для вас непонятны обратитесь к юристу. Также можно показать юристу документы на квартиру. Отдав около 1000-2000 рублей, за анализ договора и документов, можно спокойно совершать сделку.

Итак, подводя итог, можно сказать, что покупка квартиры дело не сложное, но требующее предельной внимательности покупателя. Не стоит поддаваться эйфории от покупки квартиры не проверив ее документы.

При покупке требуйте, чтобы Вам показали: — Паспорт удостоверяющий личность продавца. — Любой другой документ, также удостоверяющий личность продавца. — Доверенность, если продажей занимается не собственник данной квартиры.

— Домовую книгу — Технический паспорт квартиры — Свидетельство о праве собственности на квартиру — Справку о составе семьи — Выписку из ЕГРП

— Справку об отсутствии долгов

Приятных вам покупок!

Источник: http://www.dnevniki.ykt.ru/bplaw/721611


Как обезопасить себя при покупке квартиры? Советы юристов по недвижимости

Ваш вопрос принят!
Сейчас мы Вам перезвоним. Все статьи

Если у вас намечается покупка квартиры, наверняка вы задаетесь вопросом: как себя обезопасить и не попасться на обман.

Проблема в том, что много аферистов и мошенников среди продавцов на рынке недвижимости. Схемы обмана ежегодно совершенствуются. Обмануты могут быть люди, подкованные юридически.

Данная статья поможет вам избежать мошенничества и сделать процесс приобретения более приятным.

Проверьте правоустанавливающие документы
По фальшивым документам вам могут продать квартиру в аренде. Чтобы избежать этой неприятности проверяйте право собственности. 

Проверьте документы:1. Выписку из ЕГРП о наличии данной квартиры в собственности.2. Договор купли-продажи, дарения, ренты. Исправления должны быть заверены покупателем, продавцом. Если договор заверен нотариусом, то должны стоять его подпись и печать.3. Свидетельство о праве на наследство.

Если в свидетельстве несколько наследников, смотрите чтобы были приложены: договор дарения или отказ от приватизации, заверенный нотариусом; соглашение о разделе имущества. Также убедитесь, что нет судебных тяжб по квартире между наследниками.4. Правоустанавливающие документы по решению суда.

Никаких копий, только оригиналы документов.

Проверьте имеются ли обременения
Если квартира находится в залоге, то оформление договора невозможно, также ка и регистрация. Для этого запросите расширенную выписку из ЕГРП об отсутствии обременений. Ипотечную квартиру стоит проверить на отсутствие арестов за долги.

Нарушение прав третьих лиц
К ним относятся: несовершеннолетние дети, прописанные квартиранты, супруги. Попросите расширенную выписку из домоуправления и проверьте в ней отсутствие данных лиц. Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то стоит попросить разрешение из органов опеки. Проверьте наличие прописок лиц, пропавших без вести.

Это может быть человек, который находится в тюрьме, но не хочет, чтоб об этом знали. Проверьте дату заключения брака и покупки квартиры, если она куплена до брака или брак гражданский, то рисков нет. Также проверьте наличие дарственной или свидетельства при передаче в дар или по наследству.

Запросите доверенность от супруга на сделку, заверенную нотариусом, если квартира куплена в браке.

Выписка из ЕГРП
Посмотрите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). О частой продаже квартиры за один год следует задать вопросы продавцу. Если в течении трех лет не было продаж, можете быть спокойны. Строк исковой давности в России составляет 3 года.

Технический паспорт квартиры
Стоит проверить технический паспорт перед заключением сделки и сверить план квартиры с ним. Незаконная перепланировка может стать причиной отказа в регистрации.

После покупки такой недвижимости, новый собственник потратит много денег на разрешение перепланировки. Если не будет оформлять, то следующие сделки будут под запретом. Также можете заплатить штраф по жалобе соседей.

Получить административный штраф, в результате проверки. Либо возвращать квартиру в исходное состояние.

Собственник недееспособен
Сделка аннулируется, если родственники докажут, что собственник был дееспособен. То есть был в состоянии алкогольного опьянения, наркотического состояния, старческом слабоумии. Поэтому следует запросить справки из психиатрического и наркологического диспансеров, чтобы обезопасить себя от расторжения сделки.

Сделки по доверенности
При продаже квартиры по генеральной доверенности выясните почему сделку оформляет представитель. Попросите о встрече с собственником, либо о его присутствии на сделке. В случае, личного подтверждения собственником прав представителя можете быть спокойны.

Занижение цены в договоре
Не соглашайтесь занижать стоимость квартиры в договоре по просьбе продавца. Это невыгодно вам: налоговый вычет вы сможете получить только с суммы, указанной в договоре.

Вы становитесь соучастником мошенничества: собственник не хочет платить налоги с продажи квартиры. Еще хуже, если собственник заявит в суд о расторжении сделки.

В таком случае вам вернут сумму согласно подписанного договора купли-продажи.

Расчет наличными
Мошенники в договоре могут прописать расчет наличными деньгами. Собственник чтобы обезопасить себя все расчеты будет проводить через расчетный счет. Поэтому перед подписанием договора, проконсультируйтесь у своего юриста. Аванс в размере до 50000 руб. – это обычное дело.

Тщательно проверяйте все документы на наличие исправлений.Документы должны быть все и оригинальные.Собственники не должны часто меняться.Все перепланировки должны быть узаконены.Жильцы, особенно несовершеннолетние дети, выписаны до совершения сделки.Генеральная доверенность подтверждена собственником.Обращайтесь к юристу, риелтору за ведением сделки.Заверяйте договор нотариусом.

Страхуйте сделку, чтобы вернуть всю сумму по договору.

Спасибо

Ваш вопрос принят!
Сейчас мы Вам перезвоним.

Источник: https://xn----dtbjeg6aganehm6m.com/kak-obezopasit-sebja-pri-pokupke-kvartiry-sovety-juristov-po-nedvizhimosti/


Как обезопасить себя при покупке жилья в новом доме?

Сегодня существует две законные схемы покупки жилья .
Первый, уже хорошо зарекомендовавший себя способ покупки — это покупка квартиры в новостройке через через жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Второй способ – это покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов на основании Федерального Закона № 214 от 30.12.2004г. Этим законом установлены особые требования к договорам долевого участия в строительстве.

Главная цель требований — максимальная безопасность интересов лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Это обеспечивает государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».

Надо понимать, что регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

Право собственности на квартиру или помещение Вы сможете оформить только после сдачи объекта в эксплуатацию.

При покупке квартиры в новостройке Вы выясняете по какой схеме продает застройщик квартиры, какие документы нужно будет подписывать. Далее — получаете у застройщика ответы на следующие вопросы:

  1. Получено ли застройщиком разрешение на строительство и есть ли оно в наличии?

  2. На каком основании за застройщиком закреплен земельный участок? Необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами (например, договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее – РосРегистрация).

  3. Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в РосРегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство. Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.

  4. Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

    Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один из которых – для Росрегистрации, один – для Вас). Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

    Размер госпошлины за регистрацию сделки участия в долевом строительстве для граждан составляет 200 руб., для организаций – 4000 руб.

  5. После того, как дом будет построен, и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с вами будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой Вы вкладывали деньги, будет передана Вам. Имея на руках акт приема-передачи, Вы можете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

  6. В случае покупки квартиры через ЖСК, выясняете вопросы по пп.1, 2

  7. Далее, Вам надо удостовериться в том, что жилищно-строительный кооператив действительно зарегистрирован как юридическое лицо.

  8. Проверить наличие договора, дающего основание ЖСК продавать квартиры в данном объекте (как правило, это инвестиционный договор между застройщиком и кооперативом).

  9. При покупке квартиры через внесение паевого взноса, документы не подлежат государственной регистрации. Очень важно, что с момента 100 % выплаты паевого взноса, согласно п.4 ст.218 гражданского кодекса и п.1 ст129 жилищного кодекса, Вы становитесь собственником квартиры и после сдачи объекта в эксплуатацию лишь подтверждаете свое право собственности в Росрегистрации.

Надеемся, что отмеченные нюансы позволят покупателям жилья в новостройках избежать лишних проблем. Всех моментов, естественно, в краткой статье предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста. Наше агентство продает жилье в новых домах:

Новостройки от застройщика.

Также, мы рекомендуем более простую в оформлении 

продажу квартир в секторе вторичного жилья.

Источник: https://anpalitra.ru/realtor/6/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/


Как обезопасить себя при покупке жилья

У современных покупателей жилья вызывает страх не только возможность потерять купленную недвижимость, но и собственные денежные средства, которые они рассчитывают потратить на покупку…

Стоит отметить, что этот страх вполне обоснован.

И хоть Гражданский кодекс твердит, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон получает назад все, что передала другой стороне по сделке, то есть продавцу возвращают квартиру, а покупателю – деньги, но в реальности, как правило, возврат происходит в одностороннем порядке.

Покупатель лишается квартиры, но не получает назад свои деньги, поскольку продавец уже успел их потратить. Кроме того, обратиться в суд с просьбой признать сделку недействительной может не только продавец, но и третьи лица, чьи права были ущемлены.

Руководитель отдела юридического сопровождения АН Dream Realty Ольга Любомирова рассказала порталу недвижимости superrielt.ru, чего следует опасаться покупателю жилья и как обезопасить себя ещё до выхода на сделку.

Бывший супруг не во всём бывший

В своей практике я сталкивалась со случаем продажи квартиры, которую приобрели в браке только на имя супруга. После развода недвижимость делить не стали, поскольку она должна была достаться общему сыну. Также при разводе супруги договорились в устной форме касательно раздела денег, если квартиру всё же продадут.

Ведя переговоры с покупателем, бывший муж сообщил ему ложную информацию о том, что на момент приобретения жилья не состоял в браке, и подтвердил это нотариально заверенным заявлением. Мужчина продал недвижимость, совместно нажитую в браке, и уехал на постоянное место жительства за рубеж. Когда супруга узнала о сделке, то решила её оспорить.

Покупатель оказался в весьма непростой ситуации, поскольку требовать, чтобы продавец вернул уплаченные за квартиру деньги, было достаточно сложно.

Кроме того, если сделку совершило неуполномоченное лицо, её признают недействительной. Поэтому покупатель должен насторожиться, если недвижимость продают по доверенности, даже если она выдана близкому родственнику, а владелец квартиры якобы не может присутствовать из-за высокой занятости, пребывания на территории другой страны или по другим «уважительным» причинам.

Недееспособность продавца

Если продавец недвижимости признан недееспособным (для этого должно быть соответствующее решение суда), сделка также будет считаться недействительной с момента её совершения. Нужно понимать, что человек может стать недееспособным из-за психического расстройства. Поэтому для страховки лучше попросить справки из наркологического (НД) и психоневрологического диспансеров (ПНД).

Правда, может быть и так, что человек не состоит на учете в вышеупомянутых диспансерах и не лишён дееспособности в судебном порядке, но в момент совершения сделки не мог придавать значения своим действиям и руководить ими.

Как пример можно привести резонансное дело о признании недействительной сделки, поскольку продавец накануне лечился в психиатрической клинике. Он продал квартиру в перерыве между выпиской из клиники и передачей его дела в ПНД, который находится по месту регистрации. Справки были идеальными.

В ходе судебного разбирательства продавец умер, поэтому выгодоприобретателем (истцом) стала его жена. Она требует, чтобы расписку, которую написал ее покойный супруг, признали безнадежной. Это позволит доказать, что продавец не получал деньги за квартиру. Судебные тяжбы все еще продолжаются, и вердикт еще не вынесен.

Если суд признает, что денежные средства по указанной расписке не передавались (несмотря на то, что в сделке участвовали риелторы, которые видели, как деньги закладывались в банковскую ячейку), покупатель лишится не только приобретенной недвижимости, но и средств, которые за нее заплатил.

Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо получить справку из районного НД или ПНД с результатами освидетельствования. В документе должно быть указано, что у продавца нет противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Вне закона

Суд также может посчитать, что человек, совершающий сделку в состоянии наркотического или алкогольного опьянения либо после употребления лекарственных препаратов, которые влияют на сознание, не руководил своими действиями или не понимал их значения.

Популярная схема мошенничества строилась на том, что с виду адекватный продавец, совершив сделку, «случайно» попадал в ДТП, поэтому, конечно же, вынужден был пройти медицинское освидетельствование.

В его крови находили наркотические вещества или алкоголь, под действиями которых нельзя садиться за руль автомобиля.

Результаты освидетельствования станут доказательством для суда, чтобы признать совершенную сделку недействительной.

Правда, продавцу еще придется доказать, что он употреблял наркотические средства или алкоголь до/на момент совершения сделки.

Поэтому если от продавца накануне совершения сделки пахнет алкоголем, стоит перенести процедуру. Иначе покупатель рискует, что впоследствии сделку признают недействительной.

Также необходимо отметить, что недействительной считается сделка, которая нарушает требования закона или другого правового акта. Может показаться, что таких ситуаций быть не может, но здесь не все настолько очевидно.

К примеру, обладатели материнского капитала неоднократно раздумывали, куда лучше потратить эти средства. Популярный вариант – улучшить жилищные условия.

Если младшему ребенку исполнилось три года, деньги по сертификату можно перечислить напрямую продавцу.

Но часто продавцы не хотят получать денежные средства по сертификату, так как еще недавно их нужно было ждать от Пенсионного фонда в течение 60 дней после того, как право собственности зарегистрировано.

На интернет-площадках родители детей до 18 лет могут найти такое решение: заплатить за недвижимость собственными деньгами, включив в состав владельцев члена семьи (к примеру, бабушку), а потом с помощью материнского капитала выкупить у нее эту долю и оформить на несовершеннолетнего ребенка. На первый взгляд схема кажется идеальной, но она незаконна.

Дело в том, что закон запрещает совершать возмездные сделки между детьми до 18 лет и их близкими родственниками (и родственниками второй степени родства).

Недействительной является и мнимая сделка – совершенная лишь на бумаге, без создания соответствующих правовых последствий. Сюда можно отнести «перекидывание» квартиры на третьих лиц, то есть переоформление недвижимости на другого человека договором купли-продажи без фактической передачи оплаты и объекта.

Также бывают притворные сделки, которые прикрывают другую сделку, включая сделки на других условиях. Например, это касается дарения, которое оформляют как продажу, или наоборот.

Сделку купли-продажи также сочтут притворной, если в документах указана сумма, которая отличается от фактической (как правило, на бумаге цену занижают).

Банкротство

Сегодня новые риски для покупателей жилья создаёт банкротство физлиц. В случае если гражданина признают банкротом, все сделки, совершенные за три года до этого, могут посчитать недействительными.

Чтобы человек стал банкротом, достаточно, чтобы его денежные обязательства превысили 500 тысяч рублей и не были оплачены более 3 месяцев. К сожалению, ответственность в таком случае ляжет на покупателя.

Если он не докажет свою добросовестность, вряд ли удастся вернуть уплаченные за недвижимость деньги.

Согласно Гражданскому кодексу, если человек обладал информацией об основаниях для признания сделки недействительной, после отмены этой сделки посчитают, что он действовал недобросовестно.

Дело в том, что суд может посчитать покупку недвижимости по цене, ниже рыночной (случаи, когда цена занижена на бумаге, тоже относятся к этой категории), осведомленностью покупателя в сложном финансовом положении продавца или других пороках объекта, из-за которых на него делают большую скидку. То, что покупатель не попытался выяснить эти обстоятельства, тоже будет работать против него.

Как покупателю доказать свою добросовестность, чтобы не лишиться всего?

  • Во-первых, не покупайте недвижимость с сомнительной историей и ценой, которая существенно ниже рыночной.
  • Во-вторых, требуйте, чтобы продавец лично присутствовал на сделке. Также лучше запросить у продавца справки из районного ПНД или НД о том, что он может совершать сделки с недвижимостью. В крайнем случае, можно настаивать на медицинском освидетельствовании прямо на сделке.
  • В-третьих, обратите внимание на семейную ситуацию продавца (есть ли у него бывшие супруги, наследники и так далее) и получите все необходимые документы и заявления.

Покупатель может облегчить свою жизнь, обратившись к специалистам по недвижимости, которые помогут собрать всю нужную информацию и установить юридическую чистоту объекта. Тем более, если у покупателя будет правовой отчет о результатах такой проверки, проведенной агентством недвижимости, это докажет его добросовестность в суде.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11226/


Риски при покупке квартиры: как обезопасить себя от третьих лиц

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, прежде чем заключать сделку с ее настоящим владельцем, необходимо четко оценить все возможные риски при покупке квартиры. Ведь любой упущенный из виду факт может впоследствии обернуться огромными неприятностями, вплоть до потери купленного жилья.

И если личность владельца квартиры всегда проверяется и может не вызывать никаких сомнений в добропорядочности, то вот проверить права и интересы третьих лиц никогда не помешает. Ведь по статистике большинство судебных разбирательств происходит именно из-за их внезапного появления.

Откуда берутся третьи лица

В большинстве случаев при покупке жилья проверка третьих лиц, их прав на жилплощадь не проводится или осуществляется крайне поверхностно.

Такая небрежность в будущем может привести к тому, что третьи лица начинают оспаривать законность сделки по «купле-продаже» в судебном порядке.

Такой сценарий в финале очень часто приводит к утрате покупателем права собственности на купленное жилье и потере вложенных в приобретение денежных средств. Поэтому наличие третьих лиц и их права на данную жилплощадь проверять необходимо внимательно.

Появляются эти третьи лица не из ниоткуда. Как правило, в их число входят наследники, супруги, граждане, проходящие продолжительное лечение или находящиеся в местах не столь отдаленных, а также безвестно и долго отсутствующие.

И у покупателя нет никаких гарантий, что по прошествии какого-то времени, эти безвестно отсутствующие лица не возникнут вдруг на пороге и не станут скандально требовать то, что положено им на законных основаниях.

Верить же при покупке продавцу, который начнет утверждать, что отсутствующие жильцы не будут оспаривать сделку, не стоит. Верить в такой ситуации можно только официальным документам: отказам, согласованиям и т.д.

На что обратить внимание при покупке

Покупая жилье у его сегодняшнего владельца недостаточно поинтересоваться личностью хозяина и удовлетвориться общим осмотром жилых помещений.

Чтобы минимизировать собственные переживания и риски при покупке квартиры следует затребовать расширенную выписку из домовой книги, из которой и можно узнать о наличии третьих лиц, зарегистрированных по данному адресу и имеющих полное право проживания в продаваемой квартире.

Вторым важным аспектом являются приватизационные документы. Если квартира прошла процесс приватизации, то в договоре обязательно прописывается такой немаловажный пункт, как зарегистрированные несовершеннолетние дети.

На момент заключения договора они, в силу малолетства, в процессе приватизации не участвуют, но достигнув совершеннолетия, имеют все основания оспорить ее итоги и сохранить за собой право на проживание и пользование данной жилплощадью.

Ситуация, когда права несовершеннолетних часто не соблюдаются – покупка квартиры по ипотеке с использованием материнского капитала.

Связано это с тем, что банки, оказывая услугу ипотечного кредитования, категорически против того, чтобы включать детей в число собственников. В этом случае родители ребенка дают обязательство о выделении ему соответствующей доли.

Но собственники часто не выполняют это обязательство, поскольку четкой системы контроля над его выполнением нет.

Еще одним моментом, связанным с приватизацией и определяющим риски при покупке квартиры является наличие лиц, отказавшихся участвовать в приватизации, но не оформивших официальный отказ от права проживания в квартире.

Свои права на пользование жилплощадью и проживание в квартире эти лица сохраняют даже в том случае, когда живут в другом городе и прописаны по другому адресу.

Чтобы минимизировать риски, важно внимательно изучить и приватизационные документы, и подробную выписку, выданную управляющей компанией, ТСЖ или МФЦ.

Проверка квартиры при покупке

В зону риска попадают квартиры, которые были получены в наследство в законодательном порядке или по завещанию. Всегда есть вероятность, что объявятся ранее неизвестные наследники, которые потребуют причитающуюся им долю.

В случае с квартирой, которая оказалась в собственности по наследству важно обратить внимание на срок ее нахождения в собственности.

Если он составляет менее трех лет, то риск столкнуться с наследниками, которые будут отстаивать через суд свои права весьма велик, поскольку срок оспаривания завещания составляет три года.

Еще одним весомым фактором, понижающим благонадежность приобретаемой квартиры, является наличие супруга или супруги.

Если собственник, продающий жилье, состоял в законном браке на момент покупки, то вторая половина имеет право на проживание и пользование «квадратами», а значит, при продаже квартиры требуется ее согласие.

Если речь ведется об экс-супругах, то на момент продажи собственник должен состоять в разводе не менее трех лет. Меньший срок увеличивает риск того, что бывший партнер станет заявлять о своих ущемленных правах.

Согласие супруга требуется также в таком частном случае, когда продается жилье, которое приобреталось по договору пожизненного содержания или договору ренты, а брак был заключен после его подписания.

Отсутствие согласия второй половины на продажу жилья является весомой причиной для признания сделки «купли-продажи» незаконной.

В таких ситуациях суд учитывает права и интересы третьих лиц, и покупатель сильно рискует остаться на улице: и без квартиры и без денег.

Интересы третьих лиц учитываются при продаже комнат или долей, находящихся в собственности.

К судебным разбирательствам чаще всего приводит тот факт, что владелец «квадратов», выставив их на продажу, по каким-то соображениям не сделал предложение о покупке соседям или долевым собственникам.

По закону они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. При таком сценарии продаж собственник должен обязательно иметь на руках согласие всех остальных долевых собственников и отсутствие претензий с их стороны.

Как избежать рисков

Чаще всего в зону риска попадают квартиры, которые продавцы пытаются реализовать по привлекательным ценам существенно ниже рыночных.

Заниженная стоимость – первый фактор, который должен насторожить покупателя, усилить его бдительность и тщательно проверить всю документацию. Ведь когда нарушаются права, затрагиваются интересы третьих лиц, суд чаще всего становится не на сторону покупателя.

Последний же серьезно рискует утратить право собственности и потерять все свои денежные средства, вложенные в покупку столь долгожданного жилья.

Для того чтобы минимизировать риски потерять только что обретенную недвижимость важно внимательно и скрупулезно изучать все документы, не стесняться требовать дополнительные выписки, проверять наличие согласований, говорить с соседями настоящего собственника.

При покупке следует проверить не только личность собственника, но и личности, права предыдущих владельцев, если они были. Можно привлечь к проверке профессионалов, которые досконально знают все нюансы процедуры.

Все это поможет минимизировать риски возникновения неприятных проблем со сделкой и стать полноценным собственником.

Вам будет интересно:  Дизайн квартиры — студии       Дизайн маленькой квартиры       Для сладких снов: как выбрать подушку

Источник: https://dom-isemya.ru/dom/riski-pri-pokupke-kvartiryi-kak-obezopasit-sebya-ot-tretih-lits/


Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

При покупке квартиры в новостройке нужно быть осторожным и внимательным. Что нужно проверять перед покупкой, и что свидетельствует о ненадежности фирмы-застройщика?

Наиболее спокойными могут быть те, кто покупает квартиру в новостройке в ипотеку. В этом случае банк сам будет заинтересован в надежности застройщика и не спустит с него глаз. Но и самому покупателю нужно быть внимательным. Что же нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?

Проверьте разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь Вас могут ожидать два сюрприза. Во-первых, отсутствие этого документа и заверения застройщика в том, что все согласовано, а разрешение будет оформлено задним числом.

Во-вторых, Вам могут предъявить совершенно другой документ. Также нужно проверить, есть ли у застройщика право за этот земельный участок.

Отсутствие любого из этих документов может стать основанием для «заморозки» строительства, может затянуть сдачу дома и оформление права собственности.

Застройщик обязан предста­вить по требованию покупателя учредительные документы, сви­детельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, а при наличии — аудиторское заключение за последний год.

Нужно обязательно узнать, работает ли строительная организация в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Он дает немалые гарантии дольщикам в случае «заморозки» строительства, просрочки и т. д. Таким договором пользуются около 30% компаний.

Важно знать, что договор долевого участия после подписания должен пройти регистрацию в Управлении Росреестра. В противном случае договор считается недействительным. Если Ваш застройщик предлагает заключить иной договор, следует тщательно взвесить риски.

К примеру, вступление в строительный кооператив подразумевает, что член кооператива несёт ответственность по долгам кооператива.

Требуйте от застройщика точного и подробного описания квартиры. А именно: номер этажа, расположение на лестничной клетке, площадь и т. д.

Важно предусмотреть в договоре порядок определения стоимости квартиры в случае, если её площадь по обмерам ПИБ будет отличаться от площади, указанной в договоре: к примеру, в площадь квартиры будет включена площадь лоджии. Зачастую застройщик требует доплату за такие метры по рыночным ценам.

Определите точную цену квартиры. Она будет фигурировать в претензии, если стройку «заморозят», или при подсчете размера компенсации за просрочку.

Требуйте точной даты сдачи дома. Это не позволит уйти от выплаты компенсации при просрочке.

Не следует приобретать квартиру, если:

— многократно менялись сроки строительства жилого дома;

— происходила частая смена застройщика;

— компания предлагает квартиру значительно дешевле, чем аналогичные квартиры в этом районе города;

— компания предоставляет неточную или недостоверную ин­формацию об объекте строительства или отказывается давать подробные разъяснения по предмету будущей покупки;

— застройщиком выступает гражданин или индивидуальным предприниматель;

— застройщик требует оплаты приобретаемой квартиры до регистрации договора доле­вого участия в Управлении Росреестра;

— в договоре не указана ответственность компании-застройщика за срыв сроков передачи квартиры участнику до­левого строительства;

— Вам предлагают подписать иную форму договора-займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный до­говор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квар­тиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.

Источник: http://VashAdres.spb.ru/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke.html


Внимание, невменяемые продавцы! Как обезопасить себя при покупки квартиры на вторичном рынке у «психа»

Все, кто когда-либо покупал квартиру, хорошо знаком со страшилками о невменяемых продавцах, состоящих на учете в психоневрологических (ПНД) и наркологических (НД) диспансерах. Чтобы не пришлось иметь дело с одним из них, покупателям рекомендуется потребовать у визави справку о том, что он не имеет отношения к вышеописанным категориям пациентов.

Если же окажется, что продавец такой документ предъявить не может, то лучше и вовсе отказаться от приобретения «нехорошей квартиры».

Однако далеко не все потенциальные покупатели знают, чем именно чревата сделка с таким лицом, и нет ли способов нейтрализовать негативные моменты, если квартира очень уж понравилась, и не хочется отказываться от покупки?

Чем чревата сделка с «психом» и почему
Основная опасность, исходящая от таких граждан, состоит в том, что статус не вполне психически здорового человека дает им право впоследствии оспорить сделку – дескать, не ведал, что творю…

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, существует ряд оснований для того, чтобы можно было бы признать незаконность сделки. В частности, в статьях 171, 176 и 177 говорится, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если гражданин, его заключивший, признан недееспособным или ограниченным в дееспособности по суду, либо не понимает значения своих действий и неспособен руководить ими.

Все вышеперечисленное относится прежде всего к людям, злоупотребляющим алкогольными напитками или испытывающим наркотическую зависимость. А 1 марта 2013 года в этот перечень были добавлены лица, страдающие пристрастием к азартным играм, так называемые игроманы, которые вследствие своего слабости лишают семьи последних средств существования.

Казалось бы, признание сделки недействительной не несет в себе особой угрозы. Неприятно, конечно, но не смертельно, и стороны возвращают «статус кво». То есть продавец получает обратно свою квартиру, а покупатель – свои деньги. Но в том-то и беда, что к этому времени денег у «психа» уже нет – он их потратил на свои нездоровые увлечения.

А заработать сумму, аналогичную потраченной, для него, конечно, нереально. Раз так, суд принимает решение – квартиру истцу отдать сейчас, а деньги ответчику он будет возвращать по мере возможности.

Поскольку граждане этой категории крайне редко имеют стабильный доход, можно предположить, что отдача растянется на неопределенный срок, короче, «плакали ваши денежки».

«Настоящих буйных мало…» по данным официальной медицины
По сведениям главного санитарного врача РФ Геннадия Онищенко, официально признанных алкоголиков в России насчитывается около 3 миллионов. Еще 650 тысяч – наркозависимые (статистика Минздравсоцразвития), и 1,3 миллиона — инвалиды по психическим болезням (данные Центра социальной и судебной психиатрии имени Сербского).

Официальные данные выглядят сильно заниженными, но нам иного и не требуется. Ведь опротестовать сделку может только человек, обладающий официальным статусом «психа», а таких крайне немного. Те же, кто не попал в сети официальной медицины, будь они хоть трижды алкоголиками и наркоманами, на ситуацию повлиять не могут. И это хорошая новость для покупателей недвижимости.

А теперь – плохая. Она заключается в том, что в некоторых сложных, многоходовых обменах (например, при размене коммуналки) участвует большое количество людей. И стоит хотя бы одному из них оказаться недееспособным, как вся схема летит в тартарары.

Кроме того, оспаривание сделки дает возможность заработать не только самим алкоголикам и игроманам, но и множеству юридических и адвокатских контор, которые этим кормятся. Зачастую они раскручивают подобные дела с единственной целью – добиться мирового соглашения между сторонами, конечно, с финансовой выгодой для себя. Как говорится, «и волки сыты, и овцы целы».

А если страдающий зависимостью либо психическим расстройством пациент сам не догадается использовать свой диагноз для организации мошенничества, то наверняка найдутся «доброжелатели», которые помогут ему «заработать».

Немассовое явление
Официальной статистики, которая бы фиксировала случаи расторжения договоров купли-продажи по причинам невменяемости одной из сторон, понятное дело, не ведется, но эксперты утверждают, что от 5% до 10% сделок имеют «подозрительных» участников. На практике же подобные дела возникают нечасто.

По словам адвоката Олега Сухова, каждый год в России аннулируются несколько тысяч сделок, признанных недействительными именно по причине недееспособности продавца. На Московский регион из этого количества приходится немногим более сотни прецедентов.

Бывают и совершенно вопиющие случаи многократных продаж одной и той же квартиры с последующим оспариванием сделки на основании невменяемости продавца.

Именно так поступал бывший сотрудник одного из НИИ, который, состоя на учете в ПНД, умудрился продать свою квартиру 4 раза, и каждый раз возвращал ее назад, оставляя себе «бонус» в виде 30-40% ее стоимости. Несостоявшиеся покупатели рады были вернуть хотя бы часть денег.

Требуем справку, причем настоящую
Риелторы, имеющие большой опыт работы с людьми, научились определять «чудаковатость» возможного участника сделки по поведению и другим внешним признакам. В этом им оказывают помощь интуиция и наблюдательность, которые служат хорошим подспорьем профессиональным качествам. Однако настоящий диагноз может поставить, конечно, только квалифицированный врач.

И именно справка, выданная в соответствующем медицинском учреждении, является тем «единственным и неповторимым» документом, который нужен профессионалам рынка для заключения сделки.

Скажем сразу, что такими справками должны обзавестись все продавцы недвижимости, за исключением граждан, имеющих водительские права и охотничьи удостоверения, ибо для получения этих документов они уже проходили проверку психического здоровья.

Эксперты рынка недвижимости советуют не доверять слепо справке, предъявленной продавцом, ибо она может быть подделана или куплена через интернет (да-да, и такое случается).

Лучше всего вместе посетить диспансер, тогда можно быть уверенным в подлинности документа. Также полезно проверить, как давно продавец был зарегистрирован по последнему адресу.

Если недавно, стоит поинтересоваться, не стоял ли он на учете по прежнему месту жительства. Возможно, что нужная вам информация обнаружится именно там.

Фальшивая справка – тоже документ?
Что же делать покупателю, если все же окажется, что продавец представил фальшивую справку? И может ли этот документ, хоть и поддельный, служить доказательством добросовестности покупателя? Ведь он получил от продавца справку, и не его вина, что тот принес вместо нее липовую бумажку, а значит, совершил преступление! Должен ли суд в этом случае встать на сторону покупателя?

К сожалению, несмотря на убедительность этой аргументации, реальная жизнь зачастую разбивает стройные теории. Например, суд может посчитать, что покупатель не сделал все от него зависящее, чтобы обеспечить законность сделки, или, того хуже, имел сомнения в состоянии здоровья продавца, однако… И так далее.

Так что готового ответа на этот вопрос нет, как нет и гарантированного решения в каждом конкретном случае.

Что делать, если…
Конечно, не все из «психов» — заведомые авантюристы. Ведь встать на учет в психоневрологический диспансер легко, а «отмыться» потом очень сложно. Рассказывают историю про мальчика, который в детстве очень мучился головными болями.

Мама отвела его к специалистам, в том числе к психиатру. Тревога оказалась напрасной, боли вскоре прошли, и история забылась. Но ближе к 18-летию о ней вспомнил военкомат, и призывнику пришлось пролежать несколько дней на больничной койке в соответствующем диспансере.

Вывод: чтобы попасть на учет, необязательно чувствовать себя Наполеоном или человеком-чайником.

Представим теперь, что такой гражданин решил продать свою квартиру. С чем он столкнется на этом пути, и вообще – возможно ли это? Эксперты рынка единогласно утверждают, что возможно, пока продавец не лишен дееспособности, а такое решение принимает только суд. С другой стороны, ни один из них не стал бы рекомендовать приобретать такое жилье своим клиентам.

Путей решения этой проблемы немного. Если отбросить вариант фальшивой справки, их остается всего два.

Можно известить потенциальных покупателей о своих проблемах и сделать существенную скидку в надежде, что она поможет им преодолеть осторожность. Второй способ – пройти процедуру официального снятия с учета.

Она продолжительна и хлопотна, но более перспективна, так как помогает решить многие вопросы, и не только связанные с продажей недвижимости.

Вывод
Наши граждане имеют весьма слабое представление о возможном мошенничестве со стороны продавцов, стоящих на учете в НД и ПНД. По результатам опроса, 79% москвичей даже не знают о том, что перед заключением сделки от продавца нужно потребовать справку о психическом здоровье.

Гражданам, встречающимся с квартирой, владелец которой имеет подобные проблемы, можно посоветовать не рассматривать такой вариант покупки, несмотря ни на какие скидки. А продавцу недвижимости лучше всего попробовать добиться официального снятия с учета.

Статья прочитана 4562 раз(a).

Источник: http://oktyab.ru/realty/vnimanie-nevmenyaemye-prodavcy-kak-obezopasit-sebya-pri-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-u-psixa/


«Подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом. Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.

4 обстоятельства, которые должны насторожить при покупке вторичного жилья:

  1. Продажа недвижимости по доверенности. Владелец жилья может оспорить доверенность. Кроме того, доверенность можно подделать или закончится срок действия на момент подписания сделки.
  2. Владельцы недвижимости часто менялись.

Возможно, что жилье является объектом мошеннических действий. Бывшие владельцы могут оспорить продажу.

  1. Странное поведение хозяина квартиры. Убедитесь, что владелец недвижимости является дееспособным.
  2. Квартира покупалась на средства семейного капитала.

Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается.

Особенности покупки вторичной недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

  • Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
  • Покупка ипотечной квартиры

Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.

Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.

Например, разрешает продажу, если новый владелец внесет оплату в размере пятидесяти процентов стоимости кредита.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке

Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

15 рисков при покупке вторичного жилья

  1. Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.

Важно! Дети имеют право оспорить продажу, если не учитывались их интересы при приватизации. Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.

Трехлетний срок будет отсчитываться после того, как ребенок узнает о нарушении своих прав.

  1. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
  2. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
  3. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
  4. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
  5. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
  6. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
  7. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
  8. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
  9. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
  10. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Проблему легче предотвратить, чем потом исправлять. Тщательный анализ документов поможет избежать ошибок при покупке жилья.

6 советов, как снизить риски при покупке жилья

  1. Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
  2. Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.

  3. Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
  4. Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
  5. Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга.

    Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.

  6. Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса.

    В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.

Как купить жилье, свободное от обременений

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.

Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.

Как проверить дееспособность владельца недвижимости

Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.

Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.

Важные сведения, которые указываются в справке:

  • опека и попечительство не устанавливались;
  • решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.

Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»советы при покупке квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Проверка личности и документов продавца

На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.

Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.

9 действий для снижения рисков

  1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
  2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
  3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
  4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
  5. Откажитесь вносить предоплату.
  6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
  7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
  8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
  9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Риски при покупке квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Заключение

Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке.

Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры. Если владельцы недвижимости часто менялись, возможно, что с жильем проводились мошеннические схемы.

Не спешите соглашаться на покупку, ознакомьтесь с несколькими вариантами, и выбирайте самый надежный из них.

«Подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-riski.html


Как купить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя

В силу достаточно большого обилия причин, все больше жителей России отдают свое предпочтение приобретению жилья на вторичном рынке.

Ситуаций, что ведут к таковому решению достаточно много, но общим для всех случаев остается тот факт, что именно вторичный рынок достаточно широко пестрит опасностями и подводными камнями, что способны не только сыграть злую шутку с покупателем, оставив его без жилья, но и лишить его денег, что были заплачены за квадратные метры.

Каким образом можно купить квартиру на вторичном рынке и лишить себя сомнительного счастья быть обманутым и поговорим более основательно в данной статье нашего официального ресурса.

Купить квартиру на вторичном рынке: сколько подводных камней вас ждет?

Даже опытный юрист вам не сможет дать достоверного ответа на этот вопрос. Справедливости ради, стоит отметить, что уже сегодня в данной сфере существует достаточно много уловок и способов обмануть потенциального покупателя.

Стоит ли говорить о том, что с каждым днем таких методов становится все больше и больше? Однако, жизнь иногда складывается таким образом, что вы можете даже попасть не на мошенников, но все-равно быть без крыши над головой в силу жизненных обстоятельств.

Так почему же это происходит? Во-первых, соответственно действующему законодательству нашей страны, лица, признанные недееспособными не могут заключать сделок. Таким образом, договор купли-продажи может быть признан не действительным и вы будете обязаны вернуть квартиру, а вам — деньги.

Но тут и наступает неприятное последствие, когда в целях экономии в договоре была указана заниженная стоимость жилплощади. Таким образом, разница в сумме может стать искушением для продавца.

Чтобы такой ситуации не возникло, ответом на вопрос о том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке станет такой: всегда указывайте правдивую информацию в документах и факт передачи средств фиксируйте нотариально.

Во-вторых, причиной вашей неудачи может стать мошенничество или жилищные нюансы. Таким образом, купив квартиру по ложным документам вы рискуете попросту потерять все свои финансовые средства. Относительно нюансов, то тут стоит проявить свою максимальную бдительность.

Соответственно законодательству, вы можете вмиг оказаться владельцем только части жилья. Так как же покупателю себя обезопасить? Для этого внимательно проследите за тем, куда и как были выписаны несовершеннолетние из квартиры.

Если жилищные условия таких детей ухудшились или они попали в интернат, то они имеют законное право претендовать на свою часть вашего жилья.

Точно также стоит внимательно отнестись к жителям квартиры, которые любят пригубить спиртного или состоят на учете в псих-неврологическом диспансере. Такие личности могут заявить, что в момент подписания договора купли-продажи были невменяемыми.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке и не прогадать?

Для того, чтобы не прогадать, вам стоит перед покупкой поговорить с продавцом и выяснить все те нюансы, о которых мы уже говорили выше в данной статье. Кроме того, внимательно отнеситесь к самой личности продавца, а полученную во время беседы информацию постарайтесь проверить в соответствующих органах и благодаря соседям.

Ответом на вопрос о том, как покупателю себя обезопасить может стать и проверка документов как на квартиру, так и подтверждающих личность продавца. Безусловно, уловок может быть нескончаемое количество, а актерское мастерство продавца не оставит вас равнодушными, а потому, по возможности, обратитесь за помощью к специалисту, который сможет проверить все указанные аспекты.

Каков правильный порядок действий покупателя квартиры на вторичном рынке?

Для того, чтобы произвести сделку купли-продажи квартиры на вторичном рынке, вам стоит выстроить подробный план своего поведения — порядок действий покупателя квартиры на вторичном рынке. Руководствуясь указанным планом вы сможете эффективно и максимально безопасно произвести сделку, если данным вопросом вы занимаетесь самостоятельно.

Прежде всего, вам стоит встретиться с продавцом и выяснить нюансы, о которых мы уже говорили выше — относительно несовершеннолетних детей, стариков и невменяемых жильцов. Также следует выяснить — единственный ли продавец у этих квадратных метров.

Следующий ваш шаг — обязательный поход в ЖЭК, чтобы получить справку, где будут указанны все лица, что зарегистрированы на проживание в данной квартире. После этого, стоит сделать запрос в Единый Судебный Реестр, чтобы убедиться, что данная жилая площадь не есть предметом судебных разбирательств.

Обратите также внимание на то, как давно продавец является владельцем квартиры. Чем меньше срок — тем больше рисков, что предыдущий договор купли-продажи может быть оспорен соответственно тем причинам и нюансам, которые уже были описаны выше в данной статье.

Вместо вывода: быть или не быть?

Выше мы описали только основные нюансы, которые вам стоит проверить. Но на деле их может быть больше. Не у всех есть настолько много свободного времени для того, чтобы заниматься данными вопросами самостоятельно. Кроме того, зачастую не хватает и знаний в этой сфере. Таким образом, для гарантированной безопасности мы рекомендуем обратиться к профессионалу своего дела.

Важно! По всем вопросам приобретения жилья на вторичном рынке, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Юристы по жилищным вопросам, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

как купить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя купить квартиру на вторичном рынке сколько подводных камней вас ждет как безопасно купить квартиру на вторичном рынке и не прогадать каков правильный порядок действий покупателя квартиры на вторичн

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-i-obezopasit-sebya/


Квартира без обмана: азбука покупателя

Содержание:

  • Покупаем жилье в новостройке
  • Вторичный рынок жилья

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Ведь речь идёт о крупных денежных суммах. Эта проблема актуальна как для вторичного рынка жилья, так и для новостроек. В первом случае покупатель может столкнуться с мошенническими действиями или купить жилплощадь с обременением. Во втором, человек приобретёт заветную жилплощадь, но так и не дождётся сдачи дома в эксплуатацию.

Чтобы избежать неприятных инцидентов, нужно тщательно, вплоть до запятой, проверять документы при оформлении сделки. Но разобраться в юридических тонкостях обычному человеку не по силам. Да и читаем мы документы бегло, зачастую просто ставя подписи в нужной графе. Это в корне неправильный подход.

В этой статье мы расскажем, на чём стоит заострить внимание, приобретая квартиру. При этом рассмотрим вторичный и первичный рынок недвижимости.

Покупаем жилье в новостройке

Интересуясь квартирами в строящемся доме, потенциальный покупатель рискует остаться без денег и жилья. Ведь застройщики обычно требуют 100% предоплату, хотя объект находится в стадии строительства. Как обезопасить себя в такой ситуации? Напомним, что нужно внимательно относиться к документам и иметь дело только с солидными фирмами. Ключевые моменты при выборе новостройки:

  1. Обратите внимание, на какой стадии строительства находится объект. Если к дому уже подводят коммуникации, то он наверняка будет сдан, поэтому можно смело заключать договор. Но здесь стоит отметить, что на стадии «котлована» квартиру можно приобрести намного дешевле, зато и риск возрастает многократно.
  2. Оцените местоположение строящегося дома. Это позволит определить справедливость назначенной цены за квадратные метры. Например, к преимуществам относятся развитая инфраструктура микрорайона, а к недостаткам наличие оживлённых автомагистралей или железной дороги. Во втором случае стоимость квартиры должна быть ниже, чем в аналогичном доме, расположенном в более спокойном месте.
  3. Проверьте репутацию застройщика. Не стесняйтесь спрашивать, сколько времени компания работает в сфере строительства и какие объекты возводились ранее. Обычно представители фирмы охотно рассказывают о своих достижениях, подтверждая информацию соответствующими документами. Если для компании это первая стройка, то лучше воздержаться от покупки.
  4. Бывают случаи, когда недобросовестные застройщики продают одну квартиру несколько раз. Чтобы избежать такой ситуации, нужно заключать ДДУ (договор долевого участия). Это гарантия чистой сделки, подтверждённая страховой компанией и поручительством банка. Если застройщик не выполнит свои обязательства по договору, у него отзывают лицензию, а покупателям компенсируют затраты.

При приобретении жилья в новостройке рекомендуется обращать внимание на следующие документы:

  • разрешительные документы. Сюда относится разрешение на строительство, проектная декларация и инвестиционный контракт;
  • заключение Бюро Экспертиз и Проектной Документации;
  • право собственности на землю или арендный договор;
  • контракт со страховой компанией;
  • учредительные бумаги фирмы: ИНН, ОГРН и ЕГРЮЛ.

Соблюдая эти правила, можно существенно снизить риски при покупке квартиры в новом доме.

Вторичный рынок жилья

Здесь цены на квадратные метры заметно ниже, поэтому «вторичка» привлекает к себе большинство покупателей. Стоит отметить, что и рисков быть обманутыми здесь намного больше.

Приобрести квартиру на вторично рынке жилья можно двумя способами: действовать самостоятельно или обратиться в агентство недвижимости. В первом случае, покупатель действует на свой страх и риск, во втором – за дело берутся профессионалы. Рассмотрим вариант самостоятельной покупки и расскажем, как обезопасить себя при совершении сделки.

Нотариально заверяйте любые факты передачи денег. Предоплата за покупаемую жилплощадь — это обычное явление. Своеобразная гарантия, что продавец не будет искать других клиентов и подтверждающая серьёзность намерений покупателя. Этим часто пользуются мошенники, которые берут задаток сразу с нескольких человек, а затем исчезают в неизвестном направлении.

Аванс продавцу лучше проводить в присутствии нотариуса, который заверит факт передачи денег. Кроме того, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи, где будут отмечены ключевые моменты сделки.

Например: окончательная стоимость жилья и сроки завершения процедуры купли-продажи.

Поинтересуйтесь у продавца документами, которые подтвердят выписку из квартиры всех жильцов. Бывают ситуации, когда не все собственники согласны с продажей квартиры, а недобросовестные продавцы «забывают» о них сообщить.

Кроме того, один из владельцев может отбывать наказание или проходить службу в рядах вооружённых сил. Соответственно эти люди могут просто не знать, что их доля недвижимости переходит к другому владельцу. Узнав о сделке, собственники могут восстановить свои права в судебном порядке.

Убедитесь, что квартира не обременена долговыми обязательствами. В этом случае ответственность перекладывается на плечи нового владельца. Например, если жилплощадь приобретена в ипотеку, а прежний хозяин перестал платить кредит, банк вправе выставить квартиру, находящуюся в залоге на продажу. При этом неважно, что владелец уже сменился.

Если у продавца имеются несовершеннолетние дети, требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Дело в том, что несовершеннолетние собственники вправе оспорить сделку после того, как им исполнится 18 лет. Это происходит в том случае, когда ребёнок ущемляется в правах.

Например, родители продали квартиру и уехали в другой город, а чадо сдали в детский дом. Разрешение органов опеки на проведение сделки позволит вам в дальнейшем избежать неприятных ситуаций или не оказаться на улице.

Окончательный расчёт. Оптимальным вариантом, будет совместное бронирование участниками сделки банковской ячейки. Тогда расчёт происходит так: покупатель закладывает необходимую сумму в ячейку. Эта процедура происходит в присутствии работника банка. После того как покупатель получает право собственности, деньги из ячейки забирает продавец.

Стоит отметить, что лучшим способом обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, это обратиться к риэлторам. Конечно, придётся понести дополнительные расходы, зато это будет юридически чистая сделка без лишних хлопот.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/kak-obesopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry.html


Виды мошенничества при покупке квартиры, как себя обезопасить

Недвижимость имеет высокую стоимость, этим пользуются преступники при оформлении сделок и документов на квадратные метры.

Мошенничество при покупке и продаже квартиры весьма распространено в городах с большим объемом строительства (примеры тому, Москва или Санкт-Петербург).

В случае переезда или при желании увеличить квадратные метры покупатель ищет подходящие варианты в зависимости от финансовых возможностей.

Что представляет собой мошенничество при покупке и продаже квартиры

Обман с недвижимостью может происходить как со стороны продающей квадратные метры, так и со стороны покупающей их. В таком случае не застрахован ни покупатель, ни продавец. Чаще остальных встречаются аферы с подлогом документов или подставными собственниками со стороны продавца. В отношении покупателя случаются махинации с передачей денежных средств.

Виды мошенничества

Можно выделить несколько основных видов мошенничества с жильем, которые совершают продавцы:

  • Искусственное уменьшение стоимости. При составлении предварительного договора купли-продажи (договора о задатке) продавец просит указать маленькую сумму за объект недвижимости. Через некоторое время продавец сможет инициировать расторжение договора, и как следствие оставить деньги за жилье у себя. Необходимо внимательно знакомиться с условиями предварительного договора.
  • Покупка «старой» квартиры. Эта сделка несет повышенную степень риска, так как предыдущий владелец может иметь различного рода обременения на квартиру, иметь ее в долевой собственности или иметь прописанного в ней малолетнего члена семьи. Кроме того, возможно, что документы покупателю будет предоставлять не собственник, а аферист. Сами документы при этом не будут соответствовать действительности. Такие квартиры продаются дешево и подлежат двойной проверке.
  • Новая недвижимость от подрядчика по цене ниже, чем у застройщика. Существуют махинации с домами, которые застраиваются по договорам долевого участия граждан или при создании жилищных кооперативов. Объявления о продаже множества квартир в одном доме могут по цене ниже, чем у застройщика, при условии переполнения предложений на рынке первичного жилья. Не всегда удается связать продавца первички с застройщиком. Таким образом, купить квартиру можно у посредника.
  • Мошенничество с квадратными метрами. Если покупатель обращается к официальному застройщику и предполагает приобрести квартиру во вновь отстроенном доме, то, перед тем как подписать акт приемки-передачи квартиры, следует обратиться к эксперту, чтобы смог предотвратить обман с квадратурой. Зачастую предлагается оплатить стоимость больших квадратных метров, чем есть на самом деле.

Важно! При такой мошеннической схеме страдает собственник и в будущем, поскольку плата за обслуживание собственности производится именно из расчета метров, указанных в выписке из ЕГРН.

  • В последнее время появился способ, позволяющий обманывать потенциальных собственников без заключения типичного договора купли-продажи. Ипотечные квартиры или квартиры в недостроенных новостройках обычно продаются по договору цессии (это уступка права требования в данном случае оформления права собственности на квартиру). В соответствии с этой схемой указанный договор заключается с несколькими лицами в течение короткого промежутка времени. Продажа производится в различных МФЦ, а документ, передаваемый в регистрационную палату, размножается от оригинала. Длительный срок процедуры регистрации и отсутствие компетентных специалистов на местах приема документов позволяют одной стороне (продающей) многократно получить деньги за квартиру, продав, по сути, ее единожды. Обезопасить себя в таком случае можно, используя в договоре формулировку о передаче денег после регистрационных денег. При этом следует понимать, что совместный поход в регистрационную палату будет произведен в момент получения выписки из ЕГРН и передаче денежных средств под расписку.
  • Продают арендованное жилое помещение. Распознать, что жилье, которое выставлено на продажу, снимается мошенником, не всегда представляется возможным. Если квартира была построена или передана в собственность до начала 2015 года, то следует проверить свидетельство о праве собственности на предмет нанесения голографических надписей на бланк и удостовериться, что печать и подписи нанесены чернилами. То жилье, которое приобреталось позже и перепродавалось несколько раз, имеет в качестве оснований собственности выписки из ЕГРН, которые исполнены на обычных белых листах бумаги. Хотя в них указываются все сведения об объекте (адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость), подделать такой документ не представляется сложным.
  • Залог как гарантия покупки. Завладеть квартирой с вероятностью в 90% можно, передав залог продавцу. Хотя эта система не работает, если речь идет об арендованной квартире. Действия преступников нацелены на скорость совершения сделки и невозможности договориться в другое (удобное для покупателя) время. Вернуть задаток зачастую невозможно, поскольку собственники квартиры не подозревают, как работали мошенники.
  • Улица «Дом Строителей». Часто способом подлога адреса продаваемой квартиры получается обмануть приезжих. Более того, жители России, перед тем как осуществить поиск жилья, проводят мониторинг местности. Такой возможности приезжие из стран ближнего зарубежья не имеют (люди, осуществляющие переезд из Казахстана, Украины или Болгарии). Речь при такой схеме идет именно о переоформлении недвижимости, но продавать мошенники намерены не ту квартиру, которую показывают потенциальным покупателям. Распознать обман можно, используя кадастровую карту местности, которая составлена для всех объектов России. Благодаря номеру жилья, указанному на такой карте, можно сверить адрес демонстрируемой квартиры. В итоге сделка состоится, и признать ее ничтожной не будет возможности.
  • Без агентства не продать. В этот раз жертвой становится сам продавец. Заключая договор о содействии в поиске добросовестного и платежеспособного покупателя, продавец может и не подозревать, что, передавая доверенность на совершение сделки, без агентства самостоятельные манипуляции совершать невозможно. Даже при условии внесения гонорара за работу избежать последствий заключения кабального договора не получится. Обезопасить себя в таком случае можно только при внимательном ознакомлении с положениями договора. Если они не ясны, собственник вправе затребовать письменной трактовки положений основного договора.

Куда обратиться за помощью

Квартирный вопрос для большинства россиян является весьма важной темой. Основная помощь может быть оказана только сотрудниками правоохранительных органов. Защитить права добросовестного приобретателя может суд, но только в том случае, если продавец не скрывается от покупателя. В любом случае розыск мошенников будут следователи и дознавателя по возбужденному уголовному делу.

Законодательная база

По общему правилу, преступные махинации с недвижимостью относятся к преступлениям с прямым умыслом. Ответственность за подобную сферу преступлений будет наступать по статье 159 УК РФ.

Необходимо четко понимать, что наказание получат подельники, которые косвенным образом способствовали совершению преступления. Обман с недвижимостью зачастую сопряжен с совершением иных более тяжких преступлений.

По общему правилу, применяется квалификация именно этой статьи для вменения наказания.

Как обезопасить себя

Аферы со стороны покупателей встречаются реже, так как, кроме денежных средств, которые предполагается передать продавцам, они ничего не имеют. Но по общему правилу, если завладение недвижимостью произведено (например, для переезда до момента оформления и передачи денежных средств, покупатели просят выдать ключи, а потом меняют замки), действие их также будет оценено по факту мошенничества.

Чтобы будущему владельцу себя защититься, следует избегать сомнительно низких цен на квартиры, а также прибегать к услугам посредников.

Таким образом, стать обманутым приобретателем жилья достаточно просто. Нужно внимательно относиться ко всем объектам сделки.

Виды мошенничества при покупке квартиры, как себя обезопасить Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ypravo.com/moshennichestvo/pri-pokupke-kvartiry.html


Советы профессионалов, как обезопасить себя при покупке квартиры

04/10/2017

    Квартира продается и покупается точно так же, как и любая иная продукция на рынке. Однако из-за специфических особенностей товара сделка таит в себе определенные риски, а при отсутствии знаний и навыков может принести множество неприятностей потенциальному клиенту.

Риски при покупке квартиры в новостройках

    Когда вы приобретаете жилье в новых домах от застройщика, самым важным пунктом является выбор фирмы, осуществляющей реализацию квартиры. Компания должна обладать именем и определенным авторитетом на рынке, быть с абсолютно чистой репутацией и иметь определенные полномочия от Правительства Москвы на продажу квадратных метров в новостройках.

    Чтобы избежать обмана, необходимо просто тщательно проверить фирму и обезопасить себя от мошенников типа «Мосжилстроя», которые реализовывали несуществующую или уже проданную недвижимость по несколько раз. После изучения всей документации и аудита застройщика можно заключать договор инвестирования или уступки прав требования (лучше всего с помощью юристов) и ждать его исполнения.

Риски при покупке на вторичном рынке

    В случае с приобретением недвижимости, в которой уже кто-то жил, «подводных» камней больше на порядок. Для понятия всей сложности данной процедуры приведем базовую последовательность действий, которые должен осуществить потенциальный покупатель.

    Первым этапом является поиск квартиры, после чего следует связаться с продавцом и обсудить все условия сделки. Далее вносится предоплата и происходит составление авансового договора, в котором прописываются условия сделки купли-продажи в дальнейшем.

    Для каких целей нужен авансовый платеж? Он необходим для того чтобы обеспечить исполнение своих обязанностей потенциальным покупателем и является гарантией того, что тот не откажется от сделки с продавцом, который потратил свое время и средства на сбор необходимых справок и подписей, оформление некоторых документов и прочее. Авансовый договор одновременно сводит на нет риск того, что квартира будет продана другому лицу (если продавец не является мошенником). При покупке квартиры составление подобного документа является обязательным.

Какие пункты прописываются в предварительном (авансовом) договоре?

  • Стоимость, по которой продавец реализует недвижимость покупателю.
  • Крайний срок заключения договора купли-продажи.
  • Дата, до которой жилье будет освобождено продавцом.
  • Кто платит за оформление договора (нотариальные услуги, регистрация и аренда банковской ячейки).

    Авансовый договор четко прописывает дальнейшие взаимоотношения сторон и минимизирует риски обмана для каждого из участников сделки. В практике встречаются случаи мошенничества и на этом этапе. Есть такие «продавцы» квартир, которые принимают авансовые средства от нескольких потенциальных клиентов как за собственные, так и за чужие квартиры и в дальнейшем не возвращают их.

В нашей базе имеется подробный список таких мошенников, который постоянно пополняется и обновляется.

    Следующим действием покупателя является проверка квадратных метров на юридическую чистоту, и происходит это в тот момент, когда продавец подготавливает документацию для осуществления сделки.

В официальной практике данного понятия не существует, однако этому нюансу требуется уделять пристальное внимание. Под юридической чистотой понимают отсутствие в истории недвижимости законных оснований для расторжения договора купли-продажи.

Наиболее частой причиной, когда сделка оказывается признанной недействительной, есть ущемление прав несовершеннолетних во время приватизации и реализации жилья.

    Данные основания были актуальны до 1994 года при несовершенной законодательной базе, до тех пора пока не было опубликовано распоряжение мера столицы, в котором указывалась «группа риска» и вступили в силу две части соответствующего закона Гражданского кодекса РФ.

«Беспредел» в сфере продаж квартир значительно снизился, но и сейчас имеется много жилья, где были ущемлены права несовершеннолетних.

Закон имеет обратную силу, поэтому в судебной практике часты случаи, когда признаны недействительными не только те сделки, в результате которых несовершеннолетний остался без жилья, но и сделки с такими квартирами в будущем.

    Мошенники часто применяют и такие махинации, когда реализуют недвижимость по доверенности после смерти ее законного владельца. Сделка на подобных условиях является ничтожной (недействительной) с самого момента подписания документов.

К покупке квартиры по доверенности следует подходить очень серьезно и все тщательно перепроверять. Помимо этого необходимо проанализировать жилье на возможность обратной прописки в нем тех людей, которые имеют законные основания для этого.

    Покупатель может проигнорировать проверку юридической чистоты квартиры, но это чревато в дальнейшем поводом для беспокойства на протяжении 10-ти лет. Именно столько длятся сроки исковой давности по ничтожным сделкам.

В худшем случае суд может вселить в ваше жилье лиц, которые имеют на это право по закону (временно снятых с регистрации по причине длительной командировки, побывавшие в заключении и прочее). В отдельных вариантах возможна полная утрата прав собственности на недвижимость.

Поэтому лучше подойти к данному вопросу очень серьезно.

    Дальнейшим действием покупателя будет подписание сделки купли-продажи. Существует нотариальное и безнотариальное подписание договора, и вы в праве самостоятельно выбирать его тип.

После этого необходимо зарегистрировать договор в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, передать деньги продавцу, получить квартиру в том виде, в котором она была на стадии подписания авансового договора и оформить акт передачи жилья.

    Очень важным моментом является получение денег за квартиру продавцом после регистрации в государственных структурах и снятие с учета всех прописанных в помещении граждан. Следует также удостовериться в том, что жилье передается без долгов по коммунальным платежам, за телефон и прочее.

    Передаче средств нужно уделить особое внимание. Наше агентство чаще всего арендует сейф в депозитарии проверенного банка, к которому продающая сторона будет иметь право доступа только после полного подписания документов и оформления договора купли-продажи недвижимости.

    Применяя все эти советы, вы сможете значительно снизить вероятность неприятностей и обмана при покупке недвижимости.

Но если для вас это все предоставляет определенные трудности, лучше обратитесь в нашу риэлтерскую компанию, специалисты которой досконально знают свою работу и сведут риски к нулю.

В структуре нашего агентства имеется отдел безопасности, юридическая служба, множество других подразделений, профессионально занимающихся всеми вопросами, огромная база проверенной недвижимости, где очень высока вероятность того, что вы найдете подходящий вариант.

    Статистика говорит о том, что при самостоятельной покупке квартиры одна из 10-ти сделок проходит с большими проблемами, тогда как при сотрудничестве с лицензированными риэлтерскими агентствами из 300 только в одном случае наблюдаются сбои. Выбирайте безопасность и профессионалов, и все пройдет на высшем уровне.

Источник: http://akcent.pro/content/sovety-professionalov-kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry