Как купить квартиру по ипотеке

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/


Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

21:33, 17 мая 2017 1   0   1382

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

  1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
  2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

  1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
  2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
  3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
  4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
  5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

Варианты покупки:

  • через банк за наличные;
  • через банк в ипотеку;
  • у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

  1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
  2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
  3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
  4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
  5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
  6. Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

  • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
  • заверить договор;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

  • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
  • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
  • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
  • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
  • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-kvartiryi-v-ipoteke.html


Как лучше купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Приобретая квартиру в ипотеку, собственник жилья – то есть заемщик, — не имеет права неограниченно распоряжаться ей до момента полной выплаты кредита. А как быть, если больше нет возможности выплачивать кредит? Можно ли продать ипотечное жилье? И как купить ее новому собственнику?

Об этом вы узнаете из данной статьи.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать заемщику, решившему реализовать ипотечную недвижимость – обратиться в банк и получить согласие на такую сделку. Стоит быть готовым к тому, что сотрудники будут дотошно расспрашивать Вас о причинах такого поступка. Обычно это происходит по двум причинам:

  • Во-первых, банк тратит большое количеств времени на проведение и подготовку ипотечной сделки – оценку заемщика, недвижимости и т.д. Сделки относятся к категории высокого риска. Повторять ту же самую процедуру с новым заемщиком, решившим купить ипотечную квартиру – это новые временные затраты.
  • Во-вторых, кредитор теряет таким образом уже проверенного и известного ему клиента, который до этого момента своевременно исполнял свои обязательства. Будет ли так же хорошо платить по кредиту новый заемщик – еще неизвестно. А это влечет за собой определенные риски. Тем не менее, покупатель может повлиять на решение кредитора, подробнее об этом говорим в этой статье.

После того, как продавец уведомил организацию о желании совершить сделку, стороны определяют способ ее проведения. В данном случае, мы говорим о том, как покупателю приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся под обременением. Как все будет происходить на практике?

Покупка ипотечной квартиры в кредит – процедура

Чему определенно можно порадоваться – такая сделка будет идти быстрее. Основным преимуществом покупки уже проверенной кредитно-финансовой компанией квартиры в том, что все документы по ней, ее оценочная стоимость и т.д, уже есть в наличии. И повторно проводить процедуру оценки недвижимости и ее проверки не придется.

Определившись с приобретаемыми квадратными метрами, потенциальному покупателю следует собрать все необходимые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Приблизительный перечень бумаг, требуемых для проведения сделки, представлен по этой ссылке.

Это стандартный пакет:

  • Личные документы (паспорт, права и т.д.);
  • Документы о доходах и занятости. Желательно собрать как можно больше бумаг, подтверждающих стабильное финансовое положение. Помимо 2-НДФЛ, предъявляют договор банковского вклада, договор аренды, выписку с карточного счета и д.р. В качестве дополнительного дохода могут быть учтены суммы, получаемые от фриланса;
  • Документы на имущество;
  • Свидетельство о браке или справка о его отсутствии.

Покупатель вместе с продавцом должен обратиться в банк. И здесь есть два способа проведения сделки.

  • В первом случае, покупатель вносит сумму, необходимую для погашения остатка долга. Продавец подписывает с ним об этом предварительное соглашение. После того, как кредит выплачен, необходимо дождаться закрытия счета и получить закладную. После этого покупатель подает в банк заявку на ипотеку, ее рассматривают, одобряют и происходит переход права собственности новому заемщику после регистрации сделки. Вариант подходит только в том случае, когда денег для первоначального взноса достаточно, а уверенность в том, что кредитор одобрит покупателю заявку, стопроцентная. Можно воспользоваться услугами кредитного брокера, подробнее об этом здесь.
  • Во втором случае, покупатель и продавец сразу обращаются в банк и пишут заявление о намерении перевести долг по жилищному заему. Кредитор рассматривает заявку нового покупателя, в случае ее одобрения с предыдущим заемщиком кредитный договор расторгается, и заключается с покупателем. Расчет организация должна произвести с предыдущим владельцем сама. Покупатель же действует так же, как при обычной ипотечной сделке. Более простой вариант, и гарантий по нему больше – по сути, задача покупателя в данном случае просто предоставить свои документы на рассмотрение, и иметь первоначальный взнос. Ничем практически данная сделка от обычной ипотеки при покупке необремененной квартиры не отличается.

Если Вы собираетесь покупать в кредит ипотечную квартиру, нелишним будет перед непосредственным обращением в банк сперва уточнить информацию у его сотрудников.

В каждом банке процедура может немного разниться, а Вам следует делать правильный выбор, исходя из Вашей ситуации.

Если Вы не уверены в том, что способны сами провести такую сделку, можно обратиться за помощью к опытному риелтору или кредитному брокеру – это повлечет за собой дополнительные расходы, но избавит Вас от головной боли.

Источник: http://KreditorPro.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-v-ipoteku/


Купить квартиру в ипотеку

 

Купить квартиру в ипотеку можно и не сложно. Только действовать необходимо обдуманно.

  • Начинаем с изучения условий банков. В чем они могут разниться?

Вам нужно выбрать лучшие, а не те, которые вам предлагает риелтор и менеджер по ипотечному кредитованию, они заинтересованы получить максимальное вознаграждение за это и какие вы понесете потери финансовые потери — их мало волнует!

Поэтому не поленитесь досконально изучить все сами!                                                            Какие моменты важные:

Очень  важно:

  • способ начисления ежемесячных платежей — аннуитентный или дифференцированный (значительно уменьшает переплату)
  • процентная ставка
  • первоначальный взнос от 10% до 50% и выше в зависимости от программы. У каждого банка есть по нескольку  ипотечных программ. Уточняйте.
  • требования к страхованию — титул собственника,  жизнь и работоспособность, предмет залога (квартира) — все это увеличивает стоимость кредита, читать далее > > >
  • момент списания средств на погашение кредита с вашего счета( любой день или определенная дата), важно при досрочном погашении
  • место хранения закладной, если это другой город, это может сильно затруднить продажу квартиры, в случае необходимости

 

Важно:

  • Условия выдачи кредитных средств:

после регистрации права собственности , по предъявлению Свидетельства , Договора купли-продажи (иногда выписки их ЕГРП с отметкой об обременении в пользу вашего кредитора)

по расписке  из Росреестра о передаче Договора купли-продажи  и Закладной на регистрацию права собственности и ипотеки.

  • подтверждение ваших доходов:
  1. если у вас зарплатная карта — доходы подтверждать не надо, возможно              % ставка будет ниже
  2. справкой 2 НДФЛ от работодателя за 3-6 месяцев и даже год.
  3. справкой по форме банка, тогда возможно повышение % ставки (не всегда)
  • Продолжительность работы по последнему месту — от 1 до 6 месяцев.

Важно не взять ипотеку, а без труда с ней справляться!

Еще раз прочтите раздел -«Очень важно»!!!

Купить квартиру в ипотеку можно, если включить режим «Разумная ипотека!

Примеры ипотечных ситуаций:

Расчет ежемесячных платежей при ипотеке 1 600 000 Расчет ежемесячных платежей при ипотеке 2 000 000 Расчет ежемесячных платежей при ипотеке 2 400 000

  • Ипотека должна быть расчетливой!

Расчеты произведены на Ипотечном калькуляторе Сбербанка.

Всегда рада разъяснить. Автор

Купить квартиру в ипотеку

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/02/10/kvartira-v-ipoteku/


Как купить квартиру по ипотеке? Правда об агентствах недвижимости

Что же происходит на самом деле? Оплата услуг риелтора составляет либо процент от сделки (в Москве в среднем 5%), либо фиксированную сумму порядка 50 тыс. рублей. Так ли необходимо в действительности обращаться в агентство, и что предоставляется за эти немалые суммы оплаты услуг?

В данной статье мы постараемся подробно, «пошагово» рассмотреть действия, которые необходимо совершить от этапа принятия решения о покупке квартиры до получения заветных ключей от нее, и сравним их с действиями специалистов по недвижимости.

Вы решили улучшить свои жилищные условия: купить отдельную квартиру либо приобрести более просторную. Вы можете это сделать самостоятельно, либо обратиться к специалистам агентства недвижимости. При обращении в агентство, Вам предложат подписать договор на оказание услуг и внести сумму (как правило это 100%), указанную в договоре.

В идеале, в договоре должны быть поэтапно четко прописаны услуги, которые агентство обязуется оказать за данную сумму, однако часто это выглядит достаточно размыто.

К сожалению, «подбор наилучшей ипотечной программы» оказывается подачей Ваших документов в банк, с которым агентство сотрудничает, а подбор квартиры и проверка чистоты сделки заключается в подборе рекламных объявлений, и, в лучшем случае, сопровождением Вас на этапе просмотра вариантов.

Юридическую чистоту сделки и ее сопровождение ведут исключительно специалисты банка. Подробную информацию о том, что нужно делать, Вы получаете в банке, в котором решили кредитоваться. Безусловно, присутствие квалифицированного риелтора на всех этапах сделки внушает уверенность, но так ли оно необходимо, притом за такую внушительную сумму?

На первом этапе Вам нужно определиться: какую квартиру Вы хотите приобрести, сколько она может стоить и какими свободными средствами Вы располагаете. Отметим, что в данный момент оптимально иметь как минимум 30 процентов от суммы приобретаемого жилья. Откройте популярную газету бесплатных объявлений и просмотрите, на какую квартиру Вы можете рассчитывать.

Если в качестве первоначального взноса Вы планируете внести деньги с продаваемой квартиры, то сразу оговорюсь, что сначала нужно получить одобрение банка на Ваше кредитование, а лишь потом продавать квартиру. Можно это делать параллельно. Итак, Вы определили свои возможности и потребности. Следующий шаг — выбор банка.

Практически во всех банках требуется следующий пакет документов для рассмотрения заявки на кредит: копии всех страниц паспорта, копии ИНН, пенсионного, водительских прав, копия трудовой книжки, заверенной начальником отдела кадров, оригинал справки о доходах 2-НДФЛ, а также заполненная анкета и заявление в банк. Выберите 5−6 крупных банков, работающих с ипотекой в Вашем городе.

Как правило, на официальных сайтах банков есть анкеты потенциальных заемщиков, полная информация о документах, процентных ставках и расходах на получение ипотечного кредита.

Также у многих банков на сайтах есть так называемый ипотечный калькулятор, с помощью которого Вы можете рассчитать, какую сумму Вы будите платить в месяц. Выберите 2−3 банка, наиболее подходящих для Вас, и подайте туда документы.

В течение недели Вас проинформируют о положительном либо отрицательном решении кредитного комитета и службы безопасности.

Следующий этап наиболее приятный — выбор квартиры Вашей мечты. На данном этапе нужно усвоить три основные правила. Во-первых, квартира должна максимально Вам подходить. Расплачиваться за квартиру Вы будете долгие годы и покупать жилье, которое через 2−3 года уже не будет Вас устраивать, просто нецелесообразно. Во-вторых, идеальных квартир не бывает.

Не нужно «зацикливаться» на какой-то конкретной квартире: она может быть неоправданно дорогой либо юридически «не чистой», либо просто с проблемными, неоформленными документами. В-третьих, квартира должна быть ликвидной. Вряд ли Вы, покупая квартиру в 20−30 лет, собираетесь прожить в ней всю оставшуюся жизнь.

Поэтому, если Вы решите ее продать, то лучше, если она будет пользоваться спросом и поднимется в цене.

Покупка квартиры по ипотеке является наиболее безопасным способом приобретения жилья, так как банки тщательно проверяют объект залога. От Вас требуется только предоставить в банк ксерокопии требуемых документов по квартире.

Идеально, если хозяева, либо риелторы, которые работают с данной недвижимостью, предоставят Вам документы до внесения задатка.

Список документов на приобретаемое жилье также можно найти на сайтах банков либо получить у специалиста по ипотечному кредитованию.

Во всех банках требования практически одинаковые, а именно:

— правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности и его основание: договор купли-продажи, лист приватизации, свидетельство о наследовании по закону либо по завещанию, договор дарения либо мены); — технический паспорт на квартиру и справка БТИ;  — отчет об оценке квартиры, составленный лицензированной компанией оценщиков, аккредитованных в данном банке; — выписка из домовой книги о зарегистрированных в данной квартире гражданах, финансово-лицевой счет; — копии паспорта владельца;

 — согласие супруга или супруги на продажу (нотариально заверенное), если квартира приобретена в момент состояния в браке.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, то требуется разрешение РОНО, но сразу оговоримся, что если есть возможность, то лучше с такими квартирами не связываться.

Во-первых, Вы будете должны отследить цепочку сделки, так как разрешение РОНО дается только с условием приобретения конкретной квартиры. Во-вторых, банки с неохотой дают разрешение на приобретение такой квартиры.

В-третьих, наибольший процент приостановки сделок приходится именно на жилье, где собственником является ребенок.

Если Вы все вышеперечисленные документы предоставляете в банк и кредитный комитет одобряет покупку данной квартиры, то специалист банка назначает день сделки, а Вы смело можете вносить задаток.

Далее Вам нужно довериться специалисту банка. В назначенный день продавцы и покупатели приходят в банк, где уже готовы кредитный договор и договора по купле-продаже.

Первоначальный взнос вносится либо на счет в банке, либо передается по расписке в присутствии специалиста банка.

После подписания договоров, Вы страхуете свою жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье в страховой компании по предварительному согласованию со специалистами банка.

Далее происходит регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате. После этих операций деньги перечисляются на счет продавца. Заранее оговорите и пропишите в договоре день освобождения квартиры и момент передачи ключей.

Вам остается только справить новоселье и исправно погашать кредит.

Источник: https://ShkolaZhizni.ru/money/articles/21678/


Продажа квартиры под ипотеку рисков не создаст

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости давно уже подчиняется новым правилам. Лишь единичные квартиры продаются за наличные денежные средства, а все остальные сбываются посредством кредитования.

По этой причине люди редко сталкиваются с непониманием со стороны владельцев квадратных метров, ведь они отлично знают, что накопить столь огромные суммы почти нереально. Неудивительно, что о продаже квартиры под ипотеку знают почти все семьи, поэтому свободно соглашаются на сделку.

Тем не менее, у некоторых все же закрадываются сомнения, а значит, стоит поэтапно пройти весь процесс, чтобы отыскать возможные риски.Какие риску существуют при продажи квартиры под ипотеку

Этапы покупки квартиры под ипотеку

Подробно рассмотреть все действия со стороны заемщика, продавца и банка почти невозможно. Однако основные моменты выделить реально, поэтому именно на них следует остановиться. Только в этом случае удастся узнать, насколько реально появление даже минимального риска. О каких же этапах идет речь?

  1. Проверка и оценка квартиры;
  2. Подготовка жилья к сделке;
  3. Передача недвижимости в качестве залога;
  4. Передача денежных средств.

На самом деле тонкости процедур раскрывают множество нюансов, которые помогают продавцу почувствовать безопасность. Тем более что документы на квартиру до самого последнего момента остаются в его руках. Соответственно, риски собственника сводятся к минимуму, позволяя избавиться от самых неприятных мыслей. Теперь пора поэтапно рассмотреть действия с недвижимостью.

Проверка и оценка квартиры

Перед продажей квартиры под ипотеку обязательно осуществляется ее проверка и оценка. Состояние жилой недвижимости должно быть идеальным, чтобы финансовая организация полностью убедилась в сохранении и увеличении ее стоимости в предстоящие годы. По этой причине сначала покупатели, а потом и представители банка посещают каждую комнату, убеждаясь в оценке.

После этого обязательно заемщику придется обратиться в фирму по оценке недвижимости. Полученные от специалистов документы потребуются для определения суммы последующего займа, а значит, они должны обладать юридической силой. Неудивительно, что отдельные финансовые организации предпочитают самостоятельно указывать, куда именно следует обратиться для получения данных о реальной цене.

На данном этапе единственной неприятностью, с которой может столкнуться продавец, является невозможность завышения стоимости. Разумеется, многим людям хочется передать документы с большой выгоды, но эксперты поступить подобным образом не позволят. Хотя данный нюанс никак не повлияет на совершение сделки купли-продажи и передачу денежных средств человеку.

Подготовка жилья к сделке

Если банк полностью соглашается на представленные документы и данные по жилой площади, начинается подготовительный этап. Дело в том, что заемщику важно сохранить будущее залоговое имущество в отличном состоянии. По этой причине он в обязательном порядке прибегает к страхованию.

Этот момент не таит в себе риски, наоборот, он подсказывает собственнику, что отказ уже не последует. Деньги тратятся покупателем, но выплату при малейшем повреждении или неожиданном пожаре получает продавец. Следовательно, беспокойство сразу должно сводиться к минимуму. Если же сомнения остались, можно обратиться в страховую компанию и уточнить подробности.

Передача недвижимости в качестве залога

Правда, минимальные риски все-таки появляются. Дело в том, что сделка купли-продажи осуществляется до перевода денежных средств на счет собственника. В этом главная неприятность, которая часто заставляет людей держать документы в руках до последнего момента. Конечно, присутствуют свидетели, но все-таки мошенничества в нынешние времена случаются слишком часто, чтобы доверять даже крупнейшим банкам.

Важно, что в момент подписания договора, квартира мгновенно превращается в залоговое недвижимое имущество. Соответственно, оно потенциально переходит во владение финансовой организации. Где же тогда денежные средства? Они перечисляются на банковский счет продавца сразу после того, как приходят окончательные документы из регистрационной палаты.

Пожалуй, этот этап продажи квартиры под ипотеку остается наиболее сомнительным для собственников. Им приходится сразу передавать права на жилье, но денежные средства еще не попадают им в руки. Однако сомневаться не следует, так как существует два гаранта чистоты сделки.

  • Представитель банка;
  • Представитель регистрационной палаты.

Представители обязательно курируют сделку купли-продажи, поэтому собственник никогда не столкнется с мошенничеством. Наоборот, договора составляются таким образом, чтобы в них не было никаких лазеек или «подводных камней». Из-за этого продавцы спокойно подписывают документы, а потом дожидаются перечисления.

Передача денежных средств

Последним этапом сделки является передача денежных средств. При оформлении ипотеки она происходит посредством банковских счетов, поэтому мошенники не могут проникнуть в данную сферу деятельности финансовых организаций. Продавец получает перевод напрямую от банка, а значит, покупатель не участвует в процессе. Так что и в этом моменте риски сведены к нулю.

В момент передачи денежных средств продавец уже не является владельцем, ведь документы на залоговое имущество перешли в руки нового собственника.

Хотя этот никого не смущает, банк до последнего момента курирует сделку, поэтому беспокоиться о неприятных неожиданностях не следует. Практика показывает, что ни в коем случае не допускаются нарушения со стороны заемщика.

Его права и обязанности подробно описаны в пунктах договора об ипотеке, поэтому он их не нарушит.

Особенности договора купли-продажи

Кроме того, перед подписанием договора купли-продажи можно отметить важное дополнение, отмеченное регистрационной палатой. Дело в том, что документы рассказывают о том, что сделка заключается с привлечением кредитных денежных средств. Этот момент также важен именно для продавца, так как за счет него появляется еще один пункт безопасности. В чем же особенность такой приписки?

По условиям договора, если через 10 дней после передачи прав собственности деньги не поступят на счет продавца, договор разрывается. Такие тонкости стали указываться не так давно, так что многие люди еще не успели узнать ничего о них.

Практика показывает, насколько важно такое дополнительное указание. Оно позволяет продавцу при малейших сомнениях разорвать сделку, вернув все в исходное состояние.

Хотя после этого заемщику банк не выдаст кредита, поэтому человек обязательно совершит передачу денег.

Продажа под ипотеку надежна

Проводя параллели со стандартными сделками, сразу можно увидеть, насколько ошибочно мнение собственников, которые сомневаются в честности банков. В нынешние времена спокойнее подписать договор в присутствии специально назначенных представителей, чем надеяться на честность покупателя на каждом этапе купли-продажи. В этом уверены многочисленные семьи, которые уже близко познакомились с подобными действиями.

Пусть беспокоят документы на жилье, которые передаются чуть раньше денежных средств. Данный нюанс не станет объектом мошенничества, так как в этот момент банк и страховая компания уже отвечают за действия заемщика. Из-за этого даже риэлторы начали советоваться соглашаться на подобные предложения, так как они обеспечивают спокойное подписание договора.

Продажа через финансовую организацию

Правда, сегодня особой популярностью пользуется покупка жилья под материнский капитал, которую курируют небольшие финансовые организации. Крупные банки выдвигают слишком жесткие требования, поэтому семьи отказываются от их услуг. В этом случае появляются дополнительные сомнения, ведь отсутствие репутации не позволяет убедиться в том, что посредник сам не станет мошенником.

Не стоит забывать о том, что сертификат о материнском капитале является государственным документом. При этом существуют жесткие требования, которые нельзя нарушать, соответственно, финансовая организация из-за относительно небольшой суммы не захочет сталкиваться с судебным разбирательством. Следовательно, даже такие сделки отличаются чистотой.

Ипотечные средства — это сложный вопрос, беспокоивший продавцов квартир на протяжении долгих лет. Сейчас им пора позабыть обо всех сомнениях и с радостью соглашаться на сделку купли-продажи.

Единственным ее минусом станет длительное ожидание, хоть оно и проходит в процессе оформления всех документов.

В остальном же банк и регистрационная палата создают комфортные условия, исключая даже подозрения на факт мошенничества.

(24

Источник: https://moezhile.ru/pokupka-prodazha/prodazha-kvartiry-pod-ipoteku.html


Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной.

В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше.

При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  • Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  • Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
  • Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  • Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  • Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре.

Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи.

После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Источник: http://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/


Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

12:29, 17 сентября 2016 11   0   4766

Далеко не у всех граждан, проживающих в нашей стране, есть возможность приобрести отдельное жильё. Тем более что с каждым годом стоимость на него неизменно растёт. Некоторые в отчаянии прибегают к нестандартным решениям. Например, покупают квартиры, которые находится в ипотеке.

Для удобства покупателей у банков имеются специальные площадки с информацией об имеющихся объектах недвижимости. Каждый может просмотреть их и выбрать для себя наиболее подходящий вариант.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед приобретением такого имущества необходимо заранее ознакомиться со всеми преимуществами и возможными рисками. Не стоит в спешке принимать это крайне важное решение.

К плюсам покупки ипотечной квартиры можно отнести следующее:

  • привлекательную цену, обычно такие квартиры забираются банками у граждан, которые не в состоянии оплачивать займ. После этого их выставляют на торги, указывая сумму ощутимо ниже рыночной;
  • отсутствие рисков попасться на мошенников или третьих лиц, владеющих квартирой, так как она является собственностью банка.

При покупке ипотечной квартиры также имеются следующие минусы:

  • требуется соглашаться со всеми условиями банка;
  • непросто оформить все необходимые документы;
  • наличие обременения на объекте недвижимости, что многих отпугивает;
  • контроль состояния квартиры банком после оформления сделки.

Риски для покупателя

В первую очередь, каждый должен подумать о возможных рисках и попытаться снизить вероятность их наступления. Многие граждане, имеющие желание купить ипотечную квартиру, не знают о проблемах, которые могут возникнуть в случае неправильного оформления. Приобретая ипотечное имущество, необходимо учитывать следующее:

  1. Нельзя приобретать такую квартиру, общаясь при этом только с заёмщиком-продавцом, так как он не имеет права на её продажу. В процедуре помимо продавца должен участвовать банк, в котором заёмщик брал ипотеку.
  2. Не поленитесь и обязательно посетите Росреестр. Там вам предоставят все сведения о квартире и о её собственниках.
  3. Во избежание проблем денежные средства нужно передавать продавцу только через банковскую ячейку, иначе возможна такая ситуация, когда после передачи ваших денег у продавца резко появляется возможность погасить задолженность по ипотеке и воспользоваться услугами хорошего адвоката. В этой ситуации вы ничего не докажете и ваши денежные средства пропадут бесследно.
  4. Не желательно оплачивать квартиру, путём погашения задолженности продавца. Ведь он после оплаты займа в дальнейшем может отказаться от составления договора-купли продажи. Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации нужно подписывать предварительный договор купли-продажи, в котором прописать все возможные риски.

Узнать более подробную информацию о возможных рисках, вы можете, обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Порядок оформления

Имеются 3 варианта покупки ипотечной недвижимости. У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы. При выборе их обязательно нужно учитывать.

Покупка у банка

В данном случае банк самостоятельно выставляет квартиру на торги. Поэтому он, как никто другой, заинтересован в наиболее быстрой продаже.

Процесс оформления процедуры выглядит следующим способом:

  1. Арендуйте две ячейки. Одна из них предназначается для банка, а другая для заёмщика. В ячейку, которая предусмотрена для банка, нужно внести остаток по кредиту на квартиру, а в другую ячейку — оставшуюся часть долга. После этого банк вам вручит справку о погашении кредита.
  2. Правильно составьте договор, чтобы обезопасить себя от дальнейших разбирательств. Обязательно нужно прописать, что в случае если заёмщик будет всячески препятствовать переходу прав на квартиру покупателю, то он должен будет оплатить штраф.
  3. Подпишите составленный договор купли-продажи обеими сторонами.
  4. Заверьте договор у нотариуса. Данная процедура не является обязательной, но всё же так будет спокойнее.
  5. Произведите регистрацию договора в Росреестре. Помимо этого, вам понадобится составить перечень документов для снятия обременения с квартиры.

Узнать более подробную информацию о покупке недвижимости у банка, вы можете, обратившись за онлайн-консультацией к юристам нашего сайта.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Возможно и такое приобретение имущества, но только в случае, если кредит будет браться у того же банка, который выставил залоговую квартиру на продажу.

В этом случае банк с удовольствием выдаст вам кредит. Также будет проведена проверка возможности оплаты кредита будущим заёмщиком. При таком способе оформление проходит гораздо быстрее, так как, по сути, всего лишь осуществляется замена заёмщика и залогодателя.

Существуют банки, которые в таком случае даже снижают ставки и устанавливают минимальный первоначальный взнос.

Покупка у заёмщика-собственника

Каждый должен знать о том, что приобретая квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, вам всё равно потребуется согласие банка. В каждом этапе сделки должен участвовать его представитель. Как правило, им является кредитный менеджер. Именно с данным человеком нужно согласовывать все условия сделки.

Последовательность действий такова:

  1. В самом начале рекомендуется заключить предварительный договор. При его составлении заёмщик в дальнейшем не сможет изменить условия сделки после передачи ему денежных средств.
  2. Затем происходит регистрация договора. После этого приобретатель становится полноценным владельцем квартиры.

Такой вариант покупки не является безопасным. Каждое своё действие нужно тщательно анализировать, чтобы не потерять денежные средства.

Узнать более подробную информацию о приобретение ипотечной недвижимости у собственника, вы можете непосредственно на нашем сайте в режиме онлайн.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры – это весьма выгодный и безопасный вариант. Во избежание рисков нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. В первую очередь, не забудьте направиться в Росреестр для проверки информации о собственниках, имеющихся кредитах и обременениях.
  2. Передавая деньги продавцу ипотечной квартиры обезопасьте себя составлением расписки или открытием банковской ячейки. В этом случае вы можете не беспокоиться, что они могут пропасть, а вторая сторона также может быть спокойной в их сохранности.
  3. Ни в коем случае не погашайте задолженность по ипотеке, которая имеется у продавца до подписания договора купли-продажи.
  4. Каждое своё действие обговаривайте с опытным юристом и менеджером банка. Соблюдения этого правила поможет избежать наступления неприятных ситуаций.

Покупать залоговую квартиру можно, но следует вести себя крайне аккуратно. Надо продумывать каждый свой шаг и желательно дополнительной поддержкой. В таком случае не будет риска лишиться своих средств.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/ipoteka/pokupka-kvartiryi-v-ipoteke.html


Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

  • Как проверить авто на залог по VIN коду
  • Пример заполнения предварительного договора купли продажи в Сбербанке
  • Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html


    Как купить квартиру которая находится в ипотеке?

    Приобретение жилья рассчитывают по нескольким критерием. Среди них — стоимость недвижимости. Используются доступные варианты для снижения итоговой суммы. Таким вариантом выступает покупка ипотечной квартиры, то есть приобретение недвижимости с обременением. Банк предлагает купить ее по цене ниже рыночной.

    Сведения о недвижимости, которая находится в ипотеке и продается, предоставляются как самими заемщиками в виде объявлений, так и банками на специализированных ресурсах. Последние могут объединять все предложения для облегченного поиска по городам и регионам.

    Как купить квартиру находящуюся в ипотеке у банка?

    Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками:

    • владелец недвижимости не имеет права распоряжаться собственностью в полной мере — сделки по купле-продаже, аренде, дарению оформляются при обязательном посредничестве банка;
    • продают ипотечное жилье при отсутствии средств на погашение кредита — если средства появятся, заемщик может отказаться от продажи;
    • не рекомендуется покупать жилье путем погашения ипотеки — снимается обременение и заемщик становится полноправным владельцем недвижимости, которую не захочет уже продавать.

    Для минимизации рисков и проведения результативной сделки следует обратить внимание на определенные нюансы оформления:

    • получение выписки из ЕГРП позволяет ознакомиться с полной информацией по объекту — наличие долгов и иных обременений помимо залогового обеспечения в ипотеке;
    • все транзакции осуществляются через залогодержателя, рекомендуется открытие банковской ячейки для передачи средств;
    • при наличном расчете оформляются расписки;
    • из домовой книги берется выписка о прописанных лицах.

    Пока ипотечная квартира является залоговым обеспечением, банк-залогодержателей обеспечивает правомерность заключаемой сделки. Это облегчает процедуру покупки при условии, что все действия согласуются с представителями банка.

    Преимущества покупки ипотечной квартиры

    Покупка ипотечной квартиры обладает следующими преимуществами:

    • низкая по сравнению с рыночной стоимость за счет срочности предложения;
    • надежность проводимой сделки благодаря посредничеству банковского учреждения.

    Вместе с положительными аспектами имеются и негативные:

    • наличие обременения ограничивает действия с недвижимостью и отпугивает потенциальных покупателей;
    • юридически сложная процедура оформления;
    • банк использует ситуацию и навязывает собственные условия и требования.

    При наличии подходящего предложения и выгодных условий покупки ипотечной квартиры негативные аспекты разрешаются в стандартном порядке оформления.

    Порядок оформления

    Выделяют три способа, по которым покупают квартиру в ипотеке:

    • приобретение жилья у банка;
    • оформление ипотечной недвижимости в новую ипотеку;
    • покупка ипотечного жилья у собственника.

    Покупка ипотечной недвижимости у банковского учреждения осуществляется по упрощенной схеме. Ситуация предполагает, что имущество взыскано с недобросовестного плательщика и продается в срочном порядке. Поэтапно порядок оформления заключается в следующих действиях:

    • аренда двух банковских ячеек — одна для погашения кредита, вторая — для перечисления средств текущему владельцу;
    • заключается договор о покупке, прописываются дополнительные условия о расчете и штрафные санкции на случай, если заемщик передумает;
    • достигнутая договоренность заверяется у нотариуса для дополнительной гарантии и правомерности;
    • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

    Купить ипотечную квартиру по ипотеке можно при сохранении залогодержателя. То есть новая ипотека оформляется в том же банке. Соблюдение условий и требований делает такой способ быстрым.

    В итоге новый владелец компенсирует затраченные средства прежнему собственнику и берет на себя выплату оставшейся ипотеки.

    В определенных условиях банк предоставляет сниженную процентную ставку и выгодные условия кредитования.

    Покупка ипотечной квартиры у собственника проходит в ином порядке. Основным условием становится согласие банка на такую сделку. Его представители сопровождают каждый из этапов сделки. Они устраняют риски мошенничества и гарантируют правомерность оформления покупки.

    Порядок действий при покупке через собственника аналогичен процедуре оформления через банк. Отличие заключается в условиях — их устанавливает заемщик, а не банк.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

    С учетом допустимой покупки ипотечной квартиры, допускается и ее продажа. Из-за обременения недвижимость может быть реализована только с разрешения банка. Для его получения обращаются к представителям учреждения, обосновывая причину. При добросовестных выплатах по кредиту банк пойдет навстречу и предложит следующие варианты действий:

    • погасить оставшуюся задолженность за счет средств своих или покупателя;
    • перевести обязательство по ипотеке на нового владельца.

    Распространенный вариант — погашение кредита за счет покупателя. Банк потребует заключить предварительный договор купли-продажи. Документ станет гарантией, что после погашения и снятия обременения полноправный владелец не передумает.

    Одновременное оформление продажи ипотечной квартиры и покупки другой юридически задача сложная, но осуществимая. При посредничестве банка недвижимость можно поменять на другую при некоторых условиях:

    • добросовестные выплаты по кредитным обязательствам;
    • выплата значительной части кредита;
    • новая недвижимость стоит меньше.

    В последнем пункте допускаются варианты обменять или купить квартиру и с большей площадью или стоимостью. Разницу в цене заемщику придется погасить самостоятельно.

    Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

    • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
    • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
    • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

    Источник: https://ahrfn.com/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke.html


    Как купить квартиру по ипотеке. Что вас ожидает

    Главная страница » Недвижимость » Ипотека » Как купить квартиру по ипотеке. Что вас ожидает

    Мечта многих – своя собственная квартира. Уже все меньше людей, которые копят на ее покупку. А количество желающих обратиться в банк за ипотечным кредитом возрастает. В данной статье будет коротко рассказано о процедуре получения ипотеки: от момента подачи заявления до момента покупки жилья.

    Естественно, начинается все с вашего желания приобрести недвижимость. В первую очередь следует сравнить ваши финансовые возможности с вашими желаниями. Если они соответствуют далее необходимо выбрать банк.

    На данном этапе необходимо сделать выбор: самостоятельно ли вы займетесь оформлением кредита (на это требуется большое количество нервов и времени) или же обратитесь за помощью к ипотечным брокерским агентствам.

    Стоимость их услуг не велика, а количество предложений огромно. Данные агентства помогают с выбором банка, заполнением все необходимой документации, самостоятельно передают бумаги в банк.

    Вам остается лишь ожидать, какое решение примет банк. Ипотечные брокеры знакомы с особенностями работы банковских структур и их требованиями.

    Смогут подобрать для вас тот банк, получение удовлетворяющего вас решения в котором гарантированно.

    Вам же остается только сделать выбор: условия, какого банка вам больше подходят. Период с начала сотрудничества с ипотечным брокерским агентством до получения решения банка — в основном две-три недели.

    Итак, положительное решение банка вы получили. Вы имеете ваучер, который подтверждает ваше право на ипотечный кредит для покупки недвижимости сроком на 3 месяца. Если за предоставленное время вы не воспользуетесь ваучером, то его действие можно будет продлить.

    Следующий шаг к мечте – поиск квартиры. И снова следует принять решение: искать жилье самому или обратиться в агентство недвижимости. Ответ, безусловно, зависит как от финансовых возможностей, так и от того, каким количеством свободного времени Вы располагаете.

    И вот вы сделали выбор. Внесли задаток. Осталось получить согласие банка. Для этого придется провести независимую экспертизу о рыночной стоимости выбранной Вами недвижимости. После необходимо отдать в банк документы. Там они тщательно проверяются сотрудниками.

    Когда банк подтвердит свое согласие на сделку, заключается договор со страховым агентом. Все банки требуют страхования квартиры сразу по трем пунктам.

    На этом ваши «мучения» можно считать оконченными. Рассказывать о процедуре подписания договора, получения кредита и передачу продавцу денег мы не будем. В любом случае, это формальность, не влияющая исход дела.

    Удачной вам сделки!

    Источник: http://vse-delaem-pravilno.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-po-ipoteke/


    9 шагов как купить квартиру по ипотеке в 2018 году. Инструкция

    Последнее обновление: 26-02-2018 Как купить квартиру в ипотеку? Легко. Расскажу все по порядку4.6 (91.48%) 61 votes

    Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

    Шаг №1 — Определитесь с желаниями и возможностями

    Ответьте для себя на следующие вопросы:

    Шаг №2 — Выберите выгодный банк для ипотеки

    Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

    Затем идем в  ипотечные банки:

    • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
    • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
    • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

    Основные критерии выбора банка при этом:

    • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
    • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
    • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

    Подробнее читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

    Шаг №3 — Соберите документы для получения ипотеки

    Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

    С подробным списком можно ознакомиться по ссылке //moi-ipodom.ru/spisok-dokumentov-dlya-ipoteki.html

    При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

    Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

    Шаг №4 — Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

    Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

    • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
    • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

    Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

    Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

    Шаг №5 — Заключите предварительный договор и внесите задаток

    Важно! На всех этапах составления и подписания договоров рекомендую пользоваться услугами юристов, т.к. малейшая ошибка может очень дорого стоить. Сейчас доступны онлайн-сервисы, так что проконсультироваться можно не выходя из дома.

    Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

    Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

    Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

    Шаг №6 — Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

    Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

    Шаг №7 — Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

    • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки — решать Вам.
    • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
    • Договор со страховой компанией подписывается перед  заключением кредитного договора.

    Шаг №8 — Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

    • В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
    • Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
    • Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
    • Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
    • В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства  о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.

    Шаг №9 — Вы  купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

    • Документы оформлены, ключи получены. — Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
    • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
    • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
    • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

    Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

    Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем. Поделитесь с друзьями ссылкой.

    Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-shagam.html


    Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция 2017

    Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях. Вряд ли кто-то из вас скажет: «да ну её, эту трёшку, вот продам и возьму комнату в общежитии – эх, заживу!» Конечно же, мы мечтаем о замках и дворцах, но в реальности можем себе позволить максимум ипотеку. Но и здесь не всё так просто. Покупка жилья в ипотеку оформляется не в один шаг – это дело требует тщательной подготовки и существенных затрат времени.

    Если вы уже взвесили все «за» и «против», основательно продумали своё решение взять кредит на приобретение недвижимости, тогда вам стоит изучить порядок оформления квартиры в ипотеку, чтобы быть готовым ко всем этапам и заранее спланировать расходы при покупке квартиры в ипотеку.

    В этой статье мы расскажем поэтапно, как приобрести квартиру в ипотеку и каким образом ускорить часть обязательных процессов.

    С чего начать покупку квартиры в ипотеку?

    Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку можно начать с чего угодно, только не с поиска самой квартиры. Конечно, присмотреть заранее новую жилплощадь никто не запрещает, но захотите ли вы разочаровываться, если банк не одобрит достаточную сумму или не сочтет найденную квартиру подходящей? У вас будет ещё достаточно времени на поиски, а начать стоит с более важных деталей.

    Во-первых, советуем определиться сразу – хотите вы провести операцию быстро, но за деньги или дешево, но долго. Тем, у кого горят сроки, потребуется брокер и/или риелтор, чьи услуги предоставляются на платной основе. Остальным с возникающими сложностями придется справляться самостоятельно.

    Этапы сделки купли-продажи квартиры по ипотеке и взаимоотношения с банком мы обобщим в общую инструкцию, которой вы смело можете руководствоваться.

    Этап 1: Выбираем банк и кредитную программу

    Что касается банка, то выбор стоит сделать в пользу нескольких кредитных учреждений, предусмотрев заранее возможность отказа.

    Большинство из вас остановит внимание на крупных кредиторах, но от этого никак не изменится порядок покупки квартиры в ипотеку. Сбербанк, ВТБ24, Дельта кредит и прочие ипотечные банки работают по единой схеме.

    Разница есть лишь в перечне кредитных программ, к выбору которых стоит подходить с не меньшим вниманием.

    Определите, проходите ли вы по особым программам – это поможет сэкономить внушительную сумму на процентах. Возможно, вы можете рассчитывать на ипотеку с государственной поддержкой, льготы «Молодой семье», отдельные тарифы для ученых, учителей или военных или успеете воспользоваться специальными акциями на ипотеку в 2017 году.

    Выбрав программу с частичным государственным финансированием, следует готовиться несколько иначе: получать сертификат на субсидию, собирать дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. Например, при покупке квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция включает прежде всего участие в накопительной ипотечной системе, а для получения льготы молодой семье нужно предварительно вставать на очередь.

    От выбранной программы будут зависеть такие важные факторы, как:

    • Величина первого взноса;
    • Процентная ставка;
    • Количество обязательных поручителей;
    • Допустимый размер дохода;
    • Требования к заёмщику.

    Этап 2: Подаём кредитную заявку

    На сайте или в офисе выбранного банка вы узнаете требования к соискателям, поручителя и созаёмщикам, а также получите список документов, необходимых для обращения (обязательно потребуются справки с работы по форме 2НДФЛ и копия трудовой на каждого участника кредита).

    Составление анкеты займет не так много времени, сколько придется прождать ответа. Обычно, решение банка приходит в срок около 7 дней. Если вы ранее являлись добросовестным клиентом – банк может ответить гораздо быстрее. В редких случаях, ответ банка приходит в более поздние сроки – до 1,5 месяцев.

    Этап 3: Ищем квартиру

    Получив одобрение кредитора, вы знаете, на какую сумму можете рассчитывать. На поиск жилья у вас есть 60 дней – ровно столько вас будет ждать одобренная кредитная заявка. По истечении 2-х месяцев она автоматически аннулируется.

    На этом этапе могут возникнуть некоторын сложности, особенно, если вы рассматриваете вторичный рынок. Многие продавцы сразу разворачиваются, как только услышат от покупателя: мы покупаем квартиру в ипотеку. Не желая сталкиваться с надуманными трудностями, продавец просто уходит от правильного оформления бумаг – что приводит в итоге к незаконным сделкам.

    Для продавца также существует пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке: порекомендуйте ему ознакомиться с ней, чтобы развеять сомнения в сложности сделки. На самом деле, труднее будет покупателю: ведь выбранная жилплощадь должна соответствовать требованиям банка. Продавец же по факту не почувствует большой разницы в оформлении.

    Этап 4: Оценка квартиры

    Один из самых важных этапов, что нужно для покупки квартиры в ипотеку – это оценка её рыночной стоимости. На основании данных, отраженных в отчете, будет приниматься решение – подходит ли квартира нормам банка.

    Этап 5: Согласование с банком

    Получив независимую оценку и собрав пакет документов на квартиру, отправляемся в банк, на согласование. Изучив предоставленные бумаги, банк отвечает – подходит ли выбранная квартира для ипотеки. Если кредитора всё устроит – переходим к сделке купли-продажи.

    Этап 6: Подписание договора

    До оформления сделки вам нужно поставить подпись на кредитном договоре. После того, как договор приобрел силу, банк готовит для вас деньги.

    Этап 7: Оплата

    Банк может передавать оплату продавцу в зависимости от собственных правил и ваших предпочтений. Может быть использован аккредитивный счет или банковская ячейка.

    Если вы приобретаете новострой, банк переведет оплату напрямую компании-застройщику по безналичной схеме.

    Этап 8: Нотариальное оформление

    Нотариальное удостоверение сделок с 02.06.2016 стало обязательным. Это касается тех случаев, когда приобретаемая квартира находилась в долевой собственности, или принадлежала несовершеннолетнему лицу. Если же продавцом выступает один взрослый собственник, заверять сделку у нотариуса не нужно.

    Также услуги нотариуса могут потребоваться при заверении подписей на закладной и документах, подтверждающих условие, что заёмщик не состоит в браке (если применимо).

    Этап 9: Госрегистрация

    На этом этапе вы фиксируете сделку в росреестре и происходит переход права к новому собственнику. Государственная регистрация сделок с имуществом осуществляется в течение 3-х дней.

    Этап 10: Страховка

    По условиям кредитного договора, закладное имущество должно быть застраховано, также как и жизнь/здоровье заёмщиков. Это условие обязательно и при несоблюдении банк просто повысит процентную ставку в безакцептном порядке.

    Что делать после покупки квартиры в ипотеку:

    Каждый год вы обязаны пролонгировать страховку и самостоятельно следить за состоянием кредитного счета (чтобы платежи поступали своевременно). В случае изменения существенных условий, вы обязаны предупреждать банк (к ним относятся: смена работы, контактных данных, фамилии, семейного положения, места проживания, адреса прописки и пр.).

    Источник: https://banks.is/publ/345-procedura-pokupki-kvartiry-v-ipoteku


    Как купить квартиру в ипотеку

    Практически во всех информационных агентствах рассказывают о привлекательности ипотеки. Эта услуга требует минимум документов и совершенно быстро оформляется. И что важно, кредит выдают под низкие проценты. Так как купить квартиру в ипотеку?

    Первый шаг

    До того, как начинать искать квартиру, будущему покупателю лучше всего заранее продумать какую именно он хочет квартиру. Стоит составить подробный список, в котором будут указаны все основные параметры будущего жилища:

    • Количество этажей и планировка комнат.
    • Количество жилых комнат, совмещенный или раздельный санузел.
    • Сторона света и вид из окон.
    • Какой предполагается структура района.
    • Индивидуальные пожелания.
    • Положительное или отрицательное отношение к ипотечной сделке.

    Второй шаг

    Банк, в котором берется кредит на покупку недвижимости, должен соответствовать всем требованиям клиента:

    1. Процентная ставка.
    2. Месторасположение.
    3. Особый порядок внесения платежей.

    Третий шаг

    После того как был выбран банк, следует обратиться в его ипотечный центр. Там на руки выдадут перечень документов, в которых указано, что банк одобрил выдачу кредита. Размер первоначального взноса сильно влияет на принятие решения банком. Необходимо предоставить документы о своих доходах, заработной плате, а также список недвижимости и информацию о том, чем владеет клиент. Это могут быть:

    1. Квартиры.
    2. Комнаты.
    3. Автомобили.
    4. Дома.

    В случае одобрения кредита, банк отправляет по почте информационное письмо. В нем указывается сумма, которую банк способен предоставить, основываясь на предоставленных документах во время оформления кредита. В документе прописана процентная ставка и срок, в течение которого заемщик обязан определиться с выбором квартиры и забрать кредит.

    Беспокоиться о том, как купить квартиру в ипотеку не придется.

    Четвертый шаг

    Начать поиск квартиры можно самостоятельно, или воспользовавшись услугами компании по поиску квартир, агентства недвижимости. Фирма учтет все пожелания клиента и его финансовые возможности. Компания имеет большую базу данных, которая даст исчерпывающую информацию про недвижимость, выставленную на продажу.

    Важно то, что не все продавцы согласны на сделку с кредитными займами, так как процесс затянутый и весьма сложный, в отличие от покупки за личные средства.

    Пятый шаг

    Выбрав квартиру и получив согласие продавца на продажу, начинается следующий этап – одобрение банком недвижимости. Теперь нужно с продавцом квартиры получить специальные документы для банка на недвижимость:

    1. Свидетельство продавца о праве на собственность квартиры.
    2. Документ подтверждающий, что продавец приобретал эту квартиру.
    3. Нотариальная форма о том, что продавец согласен на сделку.
    4. Наличие кадастрового паспорта продаваемой квартиры.
    5. Справка о полном отсутствии задолженности по оплате всех коммунальных услуг.
    6. Выписка из домовой книги про зарегистрированных в квартире лиц.
    7. Копия личных документов продавца.
    8. В случае острой необходимости требуется наличие согласие органов опеки.
    9. На усмотрение банка могут понадобиться любые иные документы.

    Шестой шаг

    После завершения подачи документов проводится «заклад» денег в сейфовую ячейку банка, в котором берется кредит на недвижимость. Можно просто перечислить деньги по аккредитиву. Перед и во время подписание акта следует внимательно осмотреть покупаемую квартиру, все срытые дефекты, если таковые имеются должны быть выявлены заранее.

    Седьмой шаг

    Далее, документы отправляются на государственную регистрацию. По истечении пяти рабочих дней покупатель получает полный комплект документов на квартиру с тремя отметками:

    • Переход права на собственность.
    • Свидетельство о регистрации договора.
    • Отметка про ипотеку.

    Эти шаги помогут понять как купить квартиру в ипотеку, затратив для этого минимум своего времени. Зная, что делать наперед человек сбережет свои нервы и силы.

    Источник: http://petersit.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku/


    Как купить квартиру в просроченной ипотеке?

    На рынке жилья все чаще стали появляться в продаже залоговые ипотечные квартиры. По статистике, 70% покупателей боятся приобретать жилье, если оно уже находится в залоге, однако, риелторские агентства уже настолько освоили этот сегмент продаж, что рисков здесь стало не больше, чем при стандартной сделке.

    Причин продажи ипотечной квартиры может быть несколько: владелец заложенной квартиры намерен поменять ее на бОльшую площадь (например, при рождении ребенка), сказался финансовый кризис, и у заемщика нет возможности погашать свой кредит и прочее.

    Если в первом случае банк может охотно вступить с клиентом в новую сделку и даже помочь ему реализовать залог, то во втором случае дело обстоит немного хуже, особенно, если уже пошли просрочки и инициатором продажи является не клиент, а банк.

    В общей картине, приобретение заложенной квартиры является выгодным делом для сторон сделки: клиент сможет погасить долг перед банком, банк получает свои средства, а покупатель – квартиру по более низкой цене. Но здесь есть ряд рисков, которые нельзя не учитывать.

    Что такое залог?

    Предметом ипотечного  залога является недвижимость (дом, квартира), которая находится у кредитора, пока заемщик не выплатит долг. Залог используется практически во всех долгосрочных целевых кредитах, как гарантия исполнения клиентом своих обязанностей.

    Ипотечные сделки растягиваются на длительные периоды времени, за которые может кардинально поменяться финансовая ситуация заемщика.

    Если в потребкредитах, которые выдаются на короткие сроки, еще как-то банк может предугадать развитие событий, то на длинных промежутках времени, особенно в России, сделать это практически нереально.

    Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, связанных с неспособностью заемщика выплачивать долг, банк берет при выдаче ипотеки квартиру в залог. Если клиент окажется не в силах исполнять обязанности, залог можно будет легко продать по сниженной цене и перекрыть все проценты, пени и штрафы.

    На практике реализация предмета залога является крайней мерой воздействия на клиента, с которым не удалось достигнуть договоренности во внесудебном порядке.

    Банк может реализовать залог по решению суда, когда суд примет решение о неспособности клиента выплачивать долг, либо  по согласованию с клиентом.

    Если клиенту удастся доказать, что он сможет погашать задолженности, то суд может назначить процедуру реструктуризации долга

    По ст. 348 ГК РФ, сумма долга должна превышать 5% от стоимости залога, а срок просрочки должен превышать 3 месяца.

    Как залог переходит к банку?

    • С момента возникновения просрочки кредитор начинает проводить мероприятия, призванные уведомить клиента о мерах воздействия и заставить его погашать долг. Во время этого процесса банк делает акцент на своем праве взыскать залог, если заемщик не сможет погасить возникшую задолженность.
    • По истечению 3х месяцев банк отправляет заемщику уведомление о начале процедуры взыскания на залоговую квартиру, в котором обычно указывается обязательство клиента, договор залога, предмет залога, начальная стоимость продажи залога и способ реализации. Обычно при продаже залоговой квартиры назначаются торги. Реализация залога может начаться по судебному решению, либо без суда по истечению 10 дней с момента получения заемщиком уведомления.
    • Если заемщик согласен с процессом продажи залоговой квартиры, то он передает залог и все документы по нему в банк по акту передачи. После получения документов банк уведомляет клиента о месте, дате и времени проведения торгов.
    • Если в ходе первых торгов продать квартиру не удалось, то банк начинает снижать ее стоимость, пока не найдется покупатель.

    Решение о продаже залоговой квартиры может происходить не только от банка, но и от самого заемщика. В данном случае банк должен дать разрешение на реализацию залога.

    Покупка залоговой квартиры

    Механизм сделки по покупке залоговой квартире уже давно налажен у риелторов, поэтому риски в таких сделках не больше, чем в остальных. Специалисты этой области настоятельно рекомендуют не вступать в подобные сделки самостоятельно без помощи экспертов, чтобы не нарваться на неприятности.

    Есть несколько вариантов, как приобрести заложенную квартиру:

    • Покупка за наличные. Покупатель передает продавцу в виде авансового платежа в размере непогашенной задолженности сумму на приобретаемый объект, которая перечисляется в счет погашения задолженности. Банк снимает обременение с залога и происходит стандартная сделка купли-продажи. Здесь также есть свои нюансы. Самым безопасным способом является следующий: банк представляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, необходимую для погашения долга, а другую оставшуюся часть. После этого банк снимает обременение, забирает средства из первой ячейки. Далее проводится регистрация прав собственности нового хозяина, и покупатель забирает деньги из второй ячейки. Опасным считается способ, когда покупатель вносит средства напрямую на счет продавца для погашения долга. После этого продавец получает документы о снятии обременения и регистрируется переход прав покупателю. Здесь покупатель рискует тем, что продавец нарушит условия договоренности, вернуть деньги уже будет проблематично.
    • Покупка в ипотеку. Такая сделка проводится только в том банке, где был оформлен залог. Теоретически, покупатель может прокредитоваться в другом банке, однако, на практике банк-залогодержатель может отказать в проведении подобной сделки в виду ее сложности. Итак, покупатель оформляет ипотеку в том же банке. Банк, который был кредитором для продавца залога, стал кредитором и для покупателя. За счет нововыданного кредита погашается долг продавца, а банк снимает обременение и тут же накладывает его вновь. В конечном итоге у залога меняется залогодатель – вместо продавца им становится покупатель.
    • Покупка по суду. Если банк взял квартиру заемщика по решению суда, то заводится дело о выселении должников. По ст. 292 ГК РФ, как только право собственности переходит к банку, то это является основанием для окончания права пользования прежним собственником. По ст. 35 ЖК РФ, жилец обязан освободить помещение или подлежит выселению. Выселение проводится приставами. В данном случае, по грамотно составленному иску, суд может отсрочить выселение из заложенной квартиры. Если квартира уже продана, но в ней все еще проживают бывшие хозяева и не желают выселяться, покупателю придется ждать, пока приставы не освободят квартиру от прежних жильцов. Ситуация в таком развитии событий получается неприятная, поэтому многие покупатели отказываться связываться с залоговой квартирой, забранной банком по суду.

    Риски приобретения залоговой квартиры:

    • Сложность проведения сделки.
    • Риск нарушения условий сделок со стороны продавца.
    • Риск потерять свои средства.
    • Ожидание выселения прежних жильцов (если добровольно они отказываются съезжать).

    Стоит отметить, если покупатель все же решил связаться с приобретением ипотечной квартиры, то ему стоит просчитать все нюансы сделки, привлечь к делу экспертов.

    В успешном повороте дел, после всех этапов, можно приобрести хорошую квартиру по сниженной цене.

    Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/kredit_molodim_semjam/kak-kupit-kvartiru-v-prosrochennoy-ipoteke.html

    Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

    Из-за кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой, когда на выплату кредита больше нет средств. В таких случаях люди идут на радикальные меры – решаются продать свою недвижимость. Так как с подобной ситуацией каждый год сталкиваются все больше граждан, банки разработали безопасный для двух сторон алгоритм, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Такие схемы абсолютно легальны.

    Всего существует 3 варианта такой покупки:

    • с согласия банка;
    • за наличный расчет;
    • в ипотеку.

    Покупка ипотечной квартиры с согласия банка

    Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

    Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

    • банк получает сумму по кредиту;
    • продавец – свою часть;
    • покупатель – право на владение недвижимостью;

    Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

    Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.

    Покупка квартиры за наличные средства

    Если вы решились приобрести квартиру и уже нашли идеальный вариант, то обратитесь вместе с продавцом в отделение банка за разъяснением. Вам предоставят информацию можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и как выплатить оставшуюся часть кредита. В случае отказа банка по причинам, которые также должны объяснить, об этой квартире можно забыть.

    Также непозволительно, чтобы продавец скрывал от банка намерения по продаже. Необходимо проинформировать его, что финансовое обязательство будет погашено после перепродажи, иначе сделку могут признать неправомерной.

    Чтобы этого не произошло, следует указать реальную причину досрочного погашения. Например:

    • невозможность дальнейшей выплаты кредита в силу определенных обстоятельств (указать, каких именно);
    • смена места жительства;
    • увольнение с места службы.

    Когда банк разрешит покупку, проследите, чтобы владелец вашей будущей квартиры выписался из нее. Проверьте, чтобы в ней никто не остался прописанным, особенно, несовершеннолетние дети. Заказать такую справку можно в БТИ.

    Далее, необходимо передать продавцу определенную сумму задатка и оформить передачу денежных средств документально. Это происходит при оформлении договора или расписки. Задаток должен равняться сумме, необходимой для полного погашения кредита.

    Лучше всего оформляйте договор у нотариуса, чтобы быть абсолютно уверенными в безопасности своих денег. В документе нотариус укажет, что при передаче денежных средств продавцу и его согласии их принять, он обязуется продать вам свою недвижимость после снятия обременения в Регистрационной палате.

    Также в договоре должны быть зафиксированы сумма задатка и финансовые обязательства двух сторон.

    Как только, продавец подготовит все документы можно переходить непосредственно к этапу покупки. Для начала всю сумму, необходимую для сделки, нужно разделить на 2 части. Их кладут на депозитные счета или же в ячейку банка, в котором был взят кредит на квартиру.

    Только покупатель имеет право снять деньги до момента заключения сделки, и лишь после ее совершения продавец и сам банк получают доступ к своим ячейкам. Последний забирает деньги за кредит, продавец – разницу между стоимостью и кредитом.

    Другие возможные способы передачи денег за покупку квартиры вы найдёте тут.

    В том же банке заключается договор, в котором обговариваются сроки и размер вознаграждения. Банк забирает свою часть в пользу списания кредита и выдает справку о снятии задолженности.

    Наступил этап снятия обременения. Для этого продавец и уполномоченное лицо банковского работника отправляются в Регистрационную палату, где регистрируют заявление на снятие обременения.

    Перечень необходимых документов для подачи в Регистрационную палату:

    • паспорт настоящего собственника квартиры;
    • справка, свидетельствующая, что ипотека полностью выплачена;
    • документ, подтверждающий право владения;
    • заявление на снятие обременения;
    • закладная.

    Приобретение квартиры в ипотеку

    Провести такую операцию несложно, если брать ипотеку в том же банке, где ее брал настоящий владелец квартиры. Банковские структуры охотно берутся за подобные дела, они лишь проверяют платежеспособность нового заемщика и данные о его работе. При таком способе смены владельца ипотечной квартиры процесс не занимает большого количества времени, ведь фактически здесь происходит смена заемщика.

    Некоторые банки для своих новых клиентов предоставляют льготные условия кредитования: снижают процентные ставки, уменьшают первоначальный взнос. Нужно отметить и безопасность такого способа переоформления, так как всеми документами занимается банк.

    Если говорить об оформлении кредита на такую квартиру в другом банке, то такой процесс в лучшем случае будет сложным и долгим. Также очень вероятно, что вам не одобрят ипотечный кредит. Для банка подобная операция является большим риском и не все из них решатся на ваше предложение.

    Покупка по предварительному договору

    Имеется еще один способ покупки – по предварительному договору. Такое возможно, только если банк разрешит владельцу досрочно выплатить оставшуюся сумму по кредиту. Чтобы стать собственником, вам необходимо будет перечислить определенную сумму в банк, в залоге которого находится имущество. Настоящий владелец получает свидетельство, в котором указывается, что кредит полностью погашен.

    Недостаток

    По такой схеме велик риск остаться без денег – если продавец нарушит правила оформления предварительного договора, то вы не сможете купить квартиру, и вам придется очень долго возвращать свои деньги.

    Преимущество

    Основное преимущество покупки квартиры по предварительному договору – отсутствие надобности в согласовании всех действий с банком. Все обязательства перед ним прекращаются сразу же после полного погашения финансовых обязательств.

    Видео-ролик о способах покупки квартиры в ипотеке

    Как вы уже поняли, купить ипотечную квартиру возможно, причем для этого существует несколько способов. Мы ознакомили вас с самыми простыми и безопасными. Их исполнение позволит вам максимально быстро провести процедуры переоформления и стать владельцем выбранного жилья.

    Источник: http://2realtor.ru/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/