ИП продал недвижимость нужно ли платить налог

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

ИП продал недвижимость нужно ли платить налог

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру.

Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость.

Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ.

Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей.

Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей.

Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент.

Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

  • 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
  • 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе.

Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Источник: http://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-licom


Платит ли ИП налог с продажи жилья, если владел им 10 лет?

Использование ПСН (Патентной системы налогообложения) дает индивидуальному предпринимателю (ИП) возможность не платить налог на доход физического лица. Но только в части дохода, полученного при ведении деятельности, которая соответствует данному патенту (это указано в статье 346. 43 Налогового кодекса России).

В данном случае без уплаты налога все равно не обойтись, поскольку доход от продажи имущества, использованного в бизнесе, налогом облагается (согласно соответствующим правилам статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации).

Когда Вы продаете свою квартиру, Вам придется заплатить налог на доходы физических лиц по ставке равной 13% (в соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса Российской Федерации), и тут не играет роли, оформлен патент на доход от сдачи ее внаем или нет.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

И еще немного о налогах в данной ситуации. Следует обратить внимание на тот неприятный с налоговой точки зрения факт, что в этой ситуации право на имущественный налоговый вычет и возможность снижения налогооблагаемой базы по НДФЛ исключается (данное правило четко определено в статье 220 НК РФ).

Но есть и хорошие новости: с 4.07.17, по указанию КС России (№ 1017-О-О), если документально подтвержденные расходы ИП непосредственно связаны с получением им дохода, он имеет право воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Применительно к данному случаю это означает, что расходы, понесенные ИП при продаже квартиры, снизят налоговое бремя.

Отвечает учредитель и президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Романенко:

Существует мнение – ошибочное, но очень устойчивое в среде владельцев недвижимости, – что если квартира приобреталась обычным гражданином (говоря официально – физическим лицом), а потом этот гражданин получил статус ИП и начал сдавать жилье в аренду как юридическое лицо, то есть фактически стал рантье, то при продаже недвижимости налог на доход платить не надо и существует льгота, по которой вся сумма полученного дохода при условии владения квартирой долгое время не подлежит налогообложению. Это не так.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

На самом деле есть всего два варианта развития событий. Или физическое лицо приобретает квартиру и использует ее для проживания себя и/или своих близких, не получая с этого дохода, или юридическое лицо использует ее как источник дохода, имеет льготу по налогу на имущество, но при продаже платит налог по повышенной ставке и не имеет никаких льгот.

Да, налоговая не всегда может в общем потоке найти такие мошеннические варианты, но риелторы и юристы предпочитают относиться к объектам, собственники которых меняли статус, очень аккуратно. Ситуация, если к моменту продажи ИП закрыто, вызывает разночтения у юристов.

Некоторые считают, что с момента прекращения коммерческой деятельности должно пройти пять лет, и только после этого можно продать квартиру со всеми льготами по налогам, которые есть у физического лица.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре). Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен. При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/platit_li_ip_nalog_s_prodazhi_zhilya_esli_vladel_im_10_let/7012


Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнеса (Статья 217 НК РФ): выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельности.

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус «индивидуальный предприниматель», значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный вычет.

Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают «за себя», и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности.

Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи «трехлетней» недвижимости просто не облагается НДФЛ. Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес- недвижимость.

Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестра, который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФНС. Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев.

Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения:

  • о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;

  • проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т.д.) и назначении (нежилое);
  • цене сделки.
  • Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

    Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее «камералить». Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснения.

    Примечание. Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документов. Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

    Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма.

    Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацией.

    На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

    Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

    Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

    Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

    • данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операциониста;

  • договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторов;
  • копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) — то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охране.
  • Почему на суд надежды мало

    В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельности.

    До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лицо. Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес- недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

    < или> проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя;

    < или> сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли;

    < или> продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает доход;

    < или> стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельностью (проданное имущество не являлось основным средством предпринимателя);

    < или> до продажи недвижимость была выведена из состава основных средств;

    < или> на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельность;

    < или> предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лица.

    Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то, естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

    Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

  • главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно- бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую трубу;
  • трансформаторную подстанцию;
  • встроенное помещение.
  • Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

    < если> предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельности.

    Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе.

    Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целях;

    < если> предприниматель вел «вмененную» деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя «площадь торгового зала».

    Однако среди дел, рассмотренных уже «в новой эре», то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводов. Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

    • в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;

  • помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
  • сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.
  • Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

    Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указывают: предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

    При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли.

    То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть).

    Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

    Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВД).

    С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСНО. При этом упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому поводу. Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие споры.

    Примечание. Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НДС. Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они, безусловно, не выделяли в договоре сумму НДС.

    И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд.

    А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

    ***

    Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

    Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

    Впервые опубликовано в журнале » книга» 2011, N 11

    Суховская М.Г.

    Узнать подробнее о журнале » книга»

    Источник: http://ppt.ru/news/97421


    4 правила уплаты налогов физическим лицом при продаже коммерческой недвижимости

    Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей. Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.

    Понятие коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость – это склады и офисы, здания бизнес-центров и земельные участки под ними, кафе, магазины, строительные площадки и автопарковки, заводы, фабрики и производственные помещения.

    Под признак коммерческой недвижимости подпадает любое помещение, здание или имущественный комплекс, с помощь которого получают прибыль.

    Кто может быть владельцем коммерческой недвижимости?

    а) физ. лицо,

    б) физ. лицо-предприниматель,

    в) юр. лицо.

    Кроме этого, любой из владельцев бизнес-недвижимости может быть

    • гражданином РФ, или налоговым резидентом
    • гражданином другого государства, или налоговым нерезидентом.

    Какая ставка налога при продаже коммерческой недвижимости?

    Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом зависит от системы налогообложения, в которой работает владелец помещения на момент совершения сделки.

    Ставка налога при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом.

    Как проходит процесс продажи недвижимости?

    Продажа бизнес-недвижимости – процесс непростой, требующий специальных знаний и практического опыта в сфере права, экономики, бухгалтерии и аудита. Для достижения эффективного результата – выгодной продажи объекта в максимально короткий срок, необходимо привлечение специалистов из компаний, занимающихся куплей-продажи недвижимости.

    Профессиональные юристы, эксперты по недвижимости и аудиторы, «по полочкам» разложат все вопросы, связанные с продажей объекта: определят стоимость, найдут покупателя, подготовят пакет документов, помогут заключить сделку.

    Больше информации о продаже коммерческой недвижимости в России, содержится в этой статье.

    4 основных этапа продажи коммерческой недвижимости

    • Подготовительный
    • Оформление сделки
    • Регистрация в Гос.реестре прав собственности нового владельца.

    Каждый этап предусматривает определенные действия, но только правильно выполненные действия в определенной последовательности дадут максимально эффективный конечный результат.

    Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом: обязательно ли их платить во время совершения сделки?

    Действующее российское законодательство предусматривает уплату налогов за продажу недвижимости, в т. ч. и коммерческой. Согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, денежная сумма от продажи бизнес-недвижимости – это доход от предпринимательства.

    Действительно ли все ли физ. лица, продающие коммерческие объекты, должны платить налог?

    Налог при продаже коммерческой недвижимости, которая была в собственности более 3 лет

    При продаже физическим лицом гражданином РФ недвижимости, находящейся в собственности продавца 3 года и больше, налоговая ставка не применяется.

    Налог при продаже коммерческой недвижимости, которая была в собственности менее 3 лет

    Если проданное имущество было в собственности продавца меньше 3-х лет, то предусмотрена ставка 13% к общей стоимости объекта недвижимости.

    Но, данная ставка применяется в случае, если имущество все это время не использовалось в коммерческих целях для получения прибыли, а физическое лицо не было зарегистрировано, как частный предприниматель.

    Для иностранца, продающего собственный объект недвижимости, расположенный на российской территории, утвержден 30 % размер налога. З-х летняя налоговая льгота, предусмотренная для граждан России, на граждан не резидентов РФ не распространяется.

    Поскольку речь идет о коммерческой недвижимости, целью использования которой является получение прибыли, то следует рассматривать начисление и уплату налогов при продаже бизнес недвижимости предпринимателем.

    Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.

    Продажа коммерческого объекта предпринимателем

    База налогообложения и налоговая ставка четко определяется НК РФ.

    Система налогообложения российских предпринимателей

    • общая – ОСНО
    • упрощенная – УСН
    • единый налог на вмененный доход – ЕНВД

    Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.

    Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%. Кроме этого, продавец должен заплатить 18 % налога на добавленную стоимость (НДС).

    ИП, применяющий УСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от стоимости сделки.

    Для предпринимателей на ЕНВД четко определена деятельность, попадающая под эту систему налогообложения, и продажа объектов недвижимости в это перечень не входит. Точнее, предприниматель этой группы может продать недвижимость, но заплатить после сделки 13 % НДФЛ и 18 % НДС.

    Согласно действующему НК РФ физ. лицо-предприниматель при сделке по продаже бизнес недвижимости должен уплатить одну из двух ставок налога — 13% или 6%, и 18 % НДС, если применяется ОСН.

    Соотношение системы налогообложения и размера налога на продажу коммерческой недвижимости.

    Подготовительный этап или предпродажная подготовка

    Именно на подготовительном этапе проводится экспертная оценка продажной стоимости объекта недвижимости, определяется налогооблагаемая база и ставка налоговых отчислений, подлежащих оплате после совершения сделки.

    На этом этапе проверяют «чистоту» истории объекта, собирают необходимые документы и справки, рассчитывают налоги, которые необходимо будет заплатить.

    Можно ли оптимизировать налоги от продажи бизнес недвижимости?

    В некоторых случаях – да! На законных основаниях можно уменьшить налогооблагаемую базу от продажи объекта, которая уменьшит размер налоговых отчислений.

    Как получить налоговый вычет при покупке квартиры и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

    Стоимость объекта можно уменьшить на сумму затрат, подтвержденных документами или на сумму амортизационных отчислений, на которые ранее не уменьшалась стоимость объекта.

    В любом случае для законного уменьшения базы налогообложения потребуется помощь профессионального бухгалтера.

    Какой предусмотрен налог на дарение квартиры и в каком порядке осуществляется его выплата — читайте здесь.

    Где и как отражается продажа объекта недвижимости?

    Стоимость проданного объекта отражается в документах бухгалтерского учета – выбытием основных средств и увеличения прибыли на сумму продажи.

    Полученный от продажи доход декларируется и подается в налоговую инспекцию по месту регистрации ИП.

    Возможные нюансы после сделки

    1. Следует знать, что продажа объекта официально отражается во многих документах. Стоимость объекта указана в договоре продажи, а полученная покупателем сумма отражена в банковской выписке движений средств по расчетному счету или приходному кассовому ордеру при расчете наличными деньгами.

    2. Налоговая проверка покажет всю сумму, полученную от продажи объекта, и налоговикам не составит большого труда определить, правильно ли был рассчитан и уплачен налог.
    3. Также при проверке специалисты легко смогут определить, не занижена ли стоимость объекта при продаже, и как результат уменьшена база налогообложения.

      Любое из выявленных нарушений классифицируется как нарушение Налогового кодекса и влечет доначисление налога и штрафные санкции.

    4. Нередки случаи, когда органы в судебном порядке доказывают занижение продажной стоимости объекта и в принудительном порядке через суд «заставляют» ИП «доплачивать» налог.

    Ответ прост, обратиться в компанию по недвижимости или нанять опытного бухгалтера-аудитора.

    Продажа коммерческой недвижимости: какие налоги нужно заплатить? Информация содержится в следующем видео-интервью:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

    Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kommercheskaya-nedvizhimost/4-pravila-uplaty-nalogov-fizicheskim-litsom-pri-prodazhe-kommercheskoj-nedvizhimosti.html


    Налог при продажи недвижимости ип — Правовая помощь юриста

    Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. ? Апелляция Налоговая права Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

    ? Кассация Доход от продажи имущества — выручка ИП. Оставить решение в силе Дело № А-А70−7612/2016 Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП. ? Верховный суд Все инстанции правы.

    Жалобу отклонить Определение ВС № 304-КГ17−7241 Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими. Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления.

    Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским.

    Внимание

    Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

    • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
    • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

    Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

    Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.
    Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

    • Москва и область: +7-499-350-97-04
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
    • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

    Юридическая консультация в екатеринбурге

    Что на это возразил предприниматель? Вот какие аргументы привел мужчина:

    1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
    2. Продавал недвижимость тоже как физлицо.

      В договоре не было ссылок на его статус ИП. Деньги от продажи он получил на свой личный счет.

    3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
    4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам.

      По этому поводу были официальные письма.

    Письмо Минфина № 03–11–11/53622 Письмо Минфина № 03–11–11/42684 Что сказали суды? ? Арбитражный суд Налоговая всё сделала правильно.

    Мужчина должен заплатить Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

    Ип продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

    Важно

    Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей? Николай — предприниматель и работал на УСН.

    Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.
    Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель.

    А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

    Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено.
    Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог.
    Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

    Какой налог заплатит ип при продаже недвижимости?

    Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости.

    Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса? Уплата налогов на имущество: общие нормы права Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества.

    Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ. Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года.

    Налогообложение ип при продаже недвижимости

    По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей.

    Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

    Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

    Пример 2. Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей.

    Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

    Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей.

    Какой налог платит ип при продаже недвижимости

    Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно.

    Или не продавать, если это невыгодно. Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП, оцените риски.

    Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит.

    Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

    Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина.

    Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист.

    Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

    В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований.

    Имущество ип: продает предприниматель, налоги платит гражданин

    Правовед.RU 552 юриста сейчас на сайте

    1. Категории
    2. Налоговое право

    Здравствуйте У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи? Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности? Ответы юристов (2)

    • Все услуги юристов в Москве Арбитражные налоговые споры Москва от 50000 руб. Сопровождение налоговых проверок Москва от 20000 руб.

    Источник: http://dipna5.ru/nalog-pri-prodazhi-nedvizhimosti-ip-2/