Договор купли продажи налогообложение

Налог при договоре купли продажи квартиры

Договор купли продажи налогообложение

Для его оформления не требуется обращаться в отделение ФНС – сведения налоговикам будут переданы из кадастровой палаты. На только что купленное жилье Следует также выяснить, какой налог нужно платить при покупке квартиры, если с заключения сделки не прошло и года.

Как правило, сделки совершаются в течение года, что предусматривает первый после покупки квартиры налоговый год – неполным. В этом случае налоговые инспекторы не учитывают ту часть календарного года, которая прошла до совершения сделки.

Подведем итог: если только что купил квартиру нужно ли платить налог? Налог начисляется только на тот период, который прошел, начиная с дня получения удостоверенного Росреестром договора – до 31 декабря текущего года.

При покупке второй квартиры А что если второй раз купил квартиру, какие налоги платить? Приобретение второй квартиры так же не облагается иными видами налога, кроме имущественного.

Так как покупатель, затрачивает собственные денежные средства, передавая их продавцу недвижимости, то он получает право на получение налогового возврата с уплачиваемого подоходного удержания, если не исчерпал данное право ранее, на предшествующих сделках, а также если предоставление установленной льготы не противоречит законодательству по иным основаниям.

Возврат подоходного налога при покупке недвижимости предоставляется лишь один раз.

Иногда граждане оформляют приобретение квартиры альтернативной сделкой, при одновременной продаже старой квартиры и покупке новой.

Удержание 13%, НДФЛ, исчисляется с суммы объекта недвижимости при продаже.

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

Важно

В Российской Федерации приходится платить не только один налог – с заработной платы.

Внимание

В нашей стране существует множество разнообразных налогов, причем один из них достоин пристального внимания – налог, уплачиваемый продавцом при реализации собственной квартиры.

Платить данный налог необходимо не во всех случаях – иногда этой процедуры можно избежать.
Если вы в ближайшее время планируете продавать свою квартиру, данное руководство поможет узнать вам, потребуется ли выплачивать налог в вашем случае продажи своей квартиры. Что нужно знать? Перед тем, как продать квартиру, следует знать несколько моментов касательно уплаты налога:

  • налог выплачивается только в случае, если квартира зарегистрирована до трех лет назад;
  • в некоторых случаях появляется возможность уменьшить налог путем его компенсации;
  • максимальная сумма вычета составляет 260 тыс.

Налогообложение на продажу квартиры: ставка, расчет и вычет

Имеются ввиду расходы при покупке продаваемой вами квартиры.

В их состав можно включить:

  1. Расходы на покупку недвижимости.
  2. Проценты, уплаченные фактически по взятому для покупки кредиту.
  3. Сумму оплаты услуг риэлторов.

Все эти расходы должны иметь документальное подтверждение в виде подлинников документов на оплату, актов, договоров, других документов, подтверждающих расходы.

Обратимся к нашему примеру:Если вы используете налоговый вычет и сократите сумму дохода на миллион рублей, то получите налог 780 000 руб.(7000000 – 1000000) × 13% = 780000 рублей.
Допустим, вы купили эту квартиру ранее за 4 500 000 рублей.

Кроме того, расходы по кредиту, который вы брали у банка для оплаты этой недвижимости, то есть проценты банку, в сумме за весь период возврата кредита составили 250 000 рублей.

Forbidden

Еще немного информации о налогах при покупке и продажи имущества смотрите в следующем видео: Как показано в статье, приобретение квартиры по преимуществу предоставляет собственнику льготы, поступающие из фонда уплаченных ранее налоговых удержаний. Однако в ряде случаев при покупке квартиры нужно платить налог в виде удержания НДФЛ.

  • Письмо МинФина России №03-04-05/63812 от 11 декабря 2014 года

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство.

Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы.

Если они были утеряны, их можно восстановить. Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей.

В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей.

Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.

Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн.

рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей.

Когда договор купли-продажи облагается налогом

В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет. Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.

Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.

При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.

Кадастровая стоимость Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре.

Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки. Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн.

Расходы как вычет Есть и другой способ уменьшить сумму налога. Для этого необходимо учесть расходы, которые были понесены во время покупки квартиры, которая затем была продана. В качестве таких затрат могут быть учтены:

  • расходы при покупке жилья;
  • проценты по кредиту (если недвижимость приобреталась в кредит или в ипотеку);
  • стоимость риэлторских услуг.

Нельзя забывать о том, что все вышеперечисленные расходы должны быть подтверждены соответствующими договорами, актами и чеками.

В некоторых случаях удается включить в такие расходы и стоимость ремонта, который был произведен для продажи квартиры.

Однако и в этом случае необходимо предоставить все документы, подтверждающие стоимость и время проведения ремонтных работ.

Какой налог нужно выплатить с продажи квартиры?

Расчет и сумма Если квартира была в собственности более 3 лет, то вам предстоит самостоятельно исчислить сумму налога с дохода от продажи квартиры, составить декларацию и предоставить в налоговый орган, а затем перечислить налог в бюджет.

Сумма налога исчисляется умножением подтвержденного документально дохода от продажи на ставку налога 13%. Например, вы продали квартиру за 7000000 рублей. Налог составит 7000000 х 13%= 910000 рублей. Налоговый Кодекс предоставляет возможность уменьшить эту сумму.

Можно воспользоваться налоговым вычетом, предоставляемым в размере миллиона рублей.

Если у квартиры несколько собственников и они продают ее по единому договору, то возврат делится между ними пропорционально долям.

А если собственники продают доли по отдельным договорам, то вычет предоставляется каждому в полном объеме. Второй вариант — учесть расходы в качестве вычета.

Источник: http://yurist123.ru/nalog-pri-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/


Налоги по дарению / продаже/ наследству квартиры/ земельного участка/ пая/ дома

Стоимость консультации — от 3 тыс. руб.

Стоимость разработки вариантов минимизации налогов — согласно смете работ.

На этой страничке мы вкратце расскажем о примерных налогах, которые могут ожидать каждого гражданина при продаже, дарении, наследовании, иных сделках с жилыми помещениями, земельными участками, паями.

Почему примерные суммы налогов, спросите Вы? Потому что при разных стартовых данных, налоги будут разные. Так, например, при совместной или долевой собственности можно получить разные итоговые выгоды, при продаже целого объекта или долей будут разные налоговые вычеты и пр. Кроме того, налоги исчисляются за год.

И в зависимости от того, какие сделки были осуществлены в налоговом периоде (году), может быть или не быть уменьшение определенных налогов. Кроме того, существуют налоговые вычеты, суммы не облагаемых доходов и пр.

Точный расчет налогов может сделать юрист или адвокат по налоговым вопросам непосредственно по сделке или за прошедший год, на основании точных цифр, указанных в ваших договорах и справках. 

Мы знаем как законно уменьшить налоги.  Запишитесь на консультацию!

Тел. (812) 535-44-43, 8 812 959-52-95

Налоговые схемы

Лучшее, что может быть для уменьшения налогового бремени по всем налогам, связанным с недвижимостью — составление схемы, выгодно и законно уменьшающей налоги за определенный период. Если законодательство позволяет, надо пользоваться!

Такие схемы учитывают не только налоги при отчуждении недвижимого имущества, но и будущие налоги на имущество, возможность просить налоговый вычет при покупке жилья, быстроту окупаемости вычета в зависимости от зарплаты, зачеты и иные важные факторы. Это дает экономию по налогам, во много раз превышающую стоимость юридических услуг при составлении таких схем.

Обращайтесь в нашу организацию, поможем!

Налоги по дарственной (договору дарения)

После заключения и регистрации перехода прав по договору дарения уплата налогов лежит на одаряемом. То есть, налоги платит тот человек, кто получил дар, подарок. Налог составляет 13%.

Освобождаются от налога близкие родственники при дарении друг другу и супруги (ст. 217 п. 18 Налогового кодекса РФ).

Если дарится только доля объекта недвижимости, то налоги, соответственно, рассчитываются исходя из стоимости такой доли.

До недавнего времени, при заключении договора дарения в простой письменной форме у всех граждан без исключения налогов не было. Налоги начислялись только по договорам, составленным в нотариальной форме. Теперь правила налогового законодательства изменились, и независимо от формы договора (простая письменная или нотариальная), уплата налогов зависит от степени родства.

При разумном и грамотном отношении к сделке, могут быть найдены варианты уменьшения налогов как по сделке, так и при будущих ежегодных платежах.

Налоги по договору купли-продажи

При сделке купли-продажи налоги платит продавец. То есть тот, кто получил деньги. Но законодательство обязывает налоги платить согласно установленных правил (в некоторых случаях — с определенными льготами).

Например, замечательная возможность дается тем гражданам, кто был собственником недвижимости более 3-х/5-и лет (в зависимости от указаний, определенных в НК РФ) с 2016 года. Такие граждане могут использовать имущественные налоговые вычеты в полной сумме полученного дохода.

Есть и другие варианты исчисления имущественных налоговых вычетов.

Что такое налоговый вычет? Это сумма, которая вычитается из суммы дохода, полученного от продажи. Налоговый кодекс дает несколько вариантов таких вычетов.

Так как вариантов очень много и они зависят от существенных обстоятельств, необходимо руководствоваться точной редакцией Налогового кодекса (ст. 220 и далее) и судебной практикой по налоговым спорам.

Стоит рассматривать и социальные налоговые вычеты и иное, согласно законодательства.

Простым языком описать налоговые вопросы невозможно. Да и в каждой конкретной ситуации расчет налогов будет разным.

Налоги рассчитываются исходя из всех доходов, полученных по сделкам за год, и всех расходов, которые закон учитывает в качестве таковых для уменьшения налогооблагаемой базы.

По сделкам купли-продажи недвижимости рекомендуем заранее проконсультироваться у наших специалистов. Стоимость консультации от 3000 рублей.

! Важно. С 2016 года уже изменен и дополнен по регионам налог на имущество. Этот налог на имущество граждан рассчитывается по новому, с учетом кадастровой стоимости объектов.

 Сегодняшние «льготники», за которыми числятся два и более объектов недвижимости платят налоги за следующие после первого объекта — без льгот. А с учетом возросшей облагаемой стоимости имущества, это могут быть солидные суммы.

Об уменьшении налогов Вам могут рассказать наши юристы по финансовым вопросам и вопросам налогообложения. Мы знаем, как разработать законную схему уменьшения налогов. Обращайтесь.

С 2017 года изменены(дополнены)  правила совершения сделок с недвижимостью.

Налоги по договору найма

По договору найма налоги оплачиваются по истечении календарного года, как и в предыдущих случаях. Гражданин, получивший доход за год (сумма полученных месячных платежей складывается в единую), должен оплатить налог. Ставка налога, согласно ст. 224. Налогового кодекса, установлена в размере 13 процентов.

Налоги при наследовании недвижимости

Наследование недвижимости (квартир, комнат, домов, паев, земельных участков, их долей и прочей недвижимости) налогом не облагается. При оформлении наследства граждане несут определенные финансовые издержки, связанные со сбором необходимых документов и регистрационными действиями, а также оплачивают нотариусу стоимость совершения нотариальных действий согласно требованиям закона:

— за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию:

  • детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей*;
  • другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей*.  * Есть льготы.

Одни и те же задачи по отчуждению (передаче) недвижимости граждане могут решить различными способами. Например, квартиру можно продать, можно подарить, а можно и оставить по наследству. В каждом конкретном случае налоги будут разные. Мы можем подобрать самый выгодный вариант.

Например, бабушка хочет, чтобы квартира перешла внуку. Это условие задачи неполное. Важно знать, есть ли в живых дети этой бабушки, здоровы ли они, сколько им лет (от этого зависит предложение — написать ли бабушке завещание на внука или переоформлять уже сегодня).

Важно знать, где прописан внук (это может повлиять на изменение квартплаты при передаче ему прав на квартиру). Родной ли внук бабушки (от этого с полной мере зависят налоги)? Для выбора наиболее разумного варианта надо знать возраст, социальное положение, место работы и финансовые риски внука, если он взрослый и т.д.

И вариантов решения будет как минимум, три: подарить, продать, оставить по наследству. Каждый вариант имеет место.

Для успеха дела, чтобы «не попасть на налоги» и возможные будущие судебные споры, лучше всего заказать услугу «сопровождение сделки по отчуждению недвижимости». Или получить юридическую консультацию юриста, адвоката или риэлтера. Специалист расскажет вам варианты, посчитает стоимость оформления документов для каждого варианта, расскажет гарантии результата. Интересно, полезно и выгодно.

Источник: http://www.AdveconSPb.ru/natural/nalogi/


Купля и продажа квартиры между близкими родственниками: образце договора, налоговый вычет

23.01.2018

Законодательство не запрещает передавать права собственности на объекты недвижимости путем заключения соглашений купли — продажи между лицами, признаваемыми родственниками. В некоторых случаях допускается получения налоговых льгот.

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажи Договор дарения Завещание
Стороны Продавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,Покупатель – любое лицо Даритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФ Завещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.Наследник.
Форма Письменная, не требующая нотариального заверения Требует нотариального удостоверения Письменная, удостоверяется нотариусом
Предмет Передача объекта недвижимости на возмездной основе Передача объекта на безвозмездной основе Передача имущества на безвозмездной основе
Права и обязанности Широкий перечень, устанавливается по усмотрению сторон Даритель обязан передать объект, одаряемый обязан принять Наследник обязан принять наследственную массу
Налогообложение Продавец уплачивает НДФЛ,Стороны имею право на вычет Одаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛ Выплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 раз
Переход права Право собственности переходит только после регистрации соглашения Право собственности переходит только после регистрации соглашения Право собственности переходит только после регистрации свидетельства

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

  1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
  2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
  3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
  4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
  5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

  1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
  2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартиремежду родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

  1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
  2. Размер стоимости;
  3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

  • Супруг;
  • Ребенок;
  • Родитель;
  • Бабушка, дедушка.

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства, налог не подлежит уплате когда:

  1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
  2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
  3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

  1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
  2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
  3. Указываются права и обязанности сторон;
  4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

⇒ Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Кому положен имущественный вычет

Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.

Основаниями получения признается:

  1. Приобретение недвижимости;
  2. Самостоятельное строительство жилого объекта;
  3. Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.

Претендовать на льготы могут:

  1. Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
  2. Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
  3. Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Заключение

Таким образом, родственники имеют широкий круг прав по определению вида соглашения, являющегося основанием перехода прав собственника. Если стороны соглашения не близкие родственники, они могут реализовать права на получение вычета.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-nalogovyj-vychet.html


Купля-продажа: как спланировать выгодные налоговые последствия

Одна из главных задач, которые стоят перед налоговыми менеджерами компаний, – предвидеть, то есть запланировать налогообложение предстоящей сделки. Это значительно выгоднее, чем пытаться снизить налоговое бремя уже по фактически исполненному договору.

Какие именно вопросы при планировании последствий сделки купли-продажи являются ключевыми? Каков алгоритм создания благоприятных для компании налоговых последствий? Рассмотрим эти вопросы на примере договоров между российскими компаниями.

Инструменты, обычно непригодные (как высокорисковые) для постоянного использования, могут быть достаточно безопасны при разовой операции

ЭТАПЫ ПЛАНИРОВАНИЯ

Первый этап: определение планируемой частоты совершения сделок. Это связано с тем, что инструменты, обычно непригодные (как высокорисковые) для постоянного использования, могут быть достаточно безопасны при разовой операции.

Второй этап: определение влияния вида товара на налогообложение. Например, в зависимости от вида товара могут различаться налоговые ставки.

Третий этап: оценка системы налогообложения контрагентов, участвующих в сделке. Возможно, для них существуют налоговые льготы или, напротив, ограничения, которые лучше учесть заранее.

Четвертый этап: определение вида и формы сделки, наиболее благоприятствующей снижению налогового бремени.

Пятый этап: оценка рисков (и расходов) внедрения каждого решения. Для этого оценивается как позиция налоговиков, так и судов (1).

Шестой этап: выбор наиболее выгодного варианта.

Применим указанные выше этапы на примерах. Каждую сделку мы будем рассматривать с учетом интересов обеих сторон — покупателя и продавца и двух основных налогов — НДС и налога на прибыль.

ОБЫЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Рассмотрим наиболее распространенную сделку — куплю-продажу товаров для последующей перепродажи.

Исходные данные: компания А желает приобрести товар (офисные стулья) у компании В.
Определим данные для каждого этапа.

Первый этап. Сделки купли-продажи происходят на постоянной основе.

Второй этап. Товар облагается НДС по ставке 18 процентов, льгот нет.

Третий этап. В большинстве случаев компании применяют обычную систему налогообложения, доходы определяют по методу начисления, соответственно льгот нет.

Вместе с тем или продавец, или покупатель могут находиться на спецрежиме, например применять «упрощенку» с объектом налогообложения «доходы». Единый налог рассчитывается по кассовому методу. Поскольку деньги получает продавец, то именно ему и потребуется оптимизация.

Но изменить общую сумму налога не получится, можно будет лишь отсрочить оплату с помощью изменения срока расчетов по договору. Следовательно, продавцу оптимизировать нужно будет именно срок расчетов.

При этом продавцу надо еще помнить об ограничении по лимиту выручки, установленному для применения «упрощенки».

Четвертый этап. Налоговое бремя можно снизить с помощью заключения другой сделки вместо договора купли-продажи.

Так, с точки зрения НДС продавцу выгодней заключить договор комиссии (2). Работа по договору комиссии дает возможность продавцу (комитенту) отсрочить уплату НДС с отгруженного, но неоплаченного товара до момента оплаты.

Ведь собственником товара остается комитент (ст. 996 ГК РФ), причем до момента получения отчета покупателя (комиссионера) о продаже товара (ст. 999 ГК РФ). Соответственно до тех пор, пока право собственности не перешло, нет реализации (ст.

39 НК РФ), которая признается объектом обложения НДС (ст. 146 НК РФ).

Комиссионеру (покупателю) договор добавляет и плюсов, и минусов. С одной стороны, при купле-продаже он мог бы получить возмещение сразу.

Тогда как, будучи комиссионером, он лишь заплатит НДС с суммы своей наценки, а не со всей стоимости товара (ст. 167 НК РФ) и после его перепродажи. Тем не менее на общую сумму налогов покупателя договор не влияет.

С другой стороны, он получает отсрочку в уплате НДС с наценки до момента перепродажи товара.

Предложенный способ выгоден продавцу и покупателю и с точки зрения налога на прибыль. Ведь до момента получения отчета комиссионера комитент не знает, продан товар или нет. Соответственно не может определить выручку и начислить налог. Покупатель в данном случае получает отсрочку по налогу на прибыль – ведь у него доход появится лишь в момент перепродажи товара.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Александр АНИЩЕНКО,
аудитор ООО «Аудиторская фирма «АТОЛЛ-АФ»»:
— Хочу предостеречь: комиссионер становится «заложником» комитента.

Так, согласно статье 997 ГК РФ, комиссионер вправе удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента.

Поэтому для заключения договора комиссии вместо обычной купли-продажи между покупателем и продавцом должно быть особое доверие и уверенность в финансовой состоятельности друг друга.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Екатерина ЮЗЧИШИНА,
главный бухгалтер ООО «ТС Комус»:
— В отличие от договора купли-продажи при договоре комиссии трудозатраты на оформление первичной документации между сторонами вырастут минимум в два раза.

Составление отчетов комиссионера, отчетов об авансах покупателей, выдача комитентом накладных на каждую реализацию комиссионера, счетов-фактур с указанием всех показателей счета-фактуры комиссионера покупателю и т. д.

По моему мнению, лучше сторонам договориться о торговле более мелкими партиями товара по мере необходимости, возникающей у покупателя.

А чтобы продавец имел гарантию, что покупатель выкупит весь предполагаемый товар, нужно заключить гарантийное соглашение, в котором покупатель обязуется в течение определенного периода времени приобрести товар в соответствии с предварительным заказом.

Если же договор комиссии не устраивает партнеров, а купля-продажа будет предусматривать предоплату, можно внести в договор условие о задатке (заменив им предоплату) (3). Но такое изменение полезно лишь продавцу — он получает отсрочку по НДС по полученным в качестве задатка средствам до тех пор, пока не будет отгружен товар (поскольку задаток выполняет обеспечительную функцию — ст. 329 ГК РФ).

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Дмитрий ГРИГОРЕНКО,
советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса:
— Идея хорошая, но есть проблема: пойдут ли продавцы на это. И как их уговаривать. Привлекать тем, что именно мы как покупатель сможем сэкономить на НДС? Думаю, что второй раз с такой организацией не захотят заключать договоры.

Если же покупатель и продавец находятся на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы», переноса уплаты единого налога для продавца можно достичь, указав в договоре отсрочку расчетов, например, на месяц. Такая отсрочка выгодна и покупателю, ведь за этот месяц он сможет перепродать товар дальше.

Пятый этап.

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/1225-kuplya-prodaja-kak-splanirovat-vygodnye-nalogovye-posledstviya


Каковы особенности договора купли-продажи предприятия?

Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная.

В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).

Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности

договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?

Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия

Порядок передачи предприятия по договору продажи

Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия

Итоги

Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности

Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК  РФ, гдезаконодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.

Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.

Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:

  • Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
  • В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).
  • В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
  • Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).

Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.

договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

  • детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
  • стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
  • наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
  • перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
  • список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
  • реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена).

То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.

В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?

В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами.

Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы.

Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.

Источник: http://nalog-nalog.ru/dogovory/kakovy_osobennosti_dogovora_kupliprodazhi_predpriyatiya/


Продажа транспортного средства организацией

Рынок продажи и покупки транспортных средств, получивший самостоятельность, является сегодня наиболее активным.

Количество сделок, проводимых ежедневно в российских городах, доходит до двухсот на каждые 100000 человек (по данным «Автостата», — федерального агентства).

Другое дело, когда одним из участников продажи автомобиля является юридическое лицо. В этом случае до момента государственной регистрации должны быть соблюдены все необходимые процедуры.

Продажа автомобиля организацией физическому лицу

Реализация бывших в употреблении авто встречается на практике довольно часто. Юридическое лицо продает транспорт, выслуживший сроки эксплуатации, а физическое лицо получает возможность заполучить средство передвижения по сниженной цене. Процедура приобретения гражданами транспортного средства, принадлежащего организациям, проводится поэтапно:

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-50-82 Москва; +7 (812) 425-68-16 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-14-96 Бесплатный звонок для всей России.

  1. Составляется стандартный договор купли-продажи автомобиля, в котором указывается исчерпывающая информация о юридическом лице.

    Это юридический адрес, ИНН, его полное наименование, реквизиты ответственного лица. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации договор должен иметь письменную форму.

  2. Физическое лицо производит оплату в установленные контрактом сроки. Можно воспользоваться кассой организации и сдать денежные средства под квитанцию.

    Альтернативно, покупатель может перечислить условленную сумму на расчетный счет компании, указанный в договоре купли-продажи машины.

  3. После подтверждения факта оплаты приобретаемого автомобиля, гражданин должен проверить техническое состояние авто, его исправность. По результатам осмотра составляют акт приемки транспортного средства.

Завершающим этапом сделки между гражданином и юридическим лицом является получение документов на транспортное средство. В комплекте с автомобилем должны быть диагностическая карта, свидетельство, подтверждающее регистрацию и договор страхования.

Имея на руках документы, новый собственник должен в установленные законодателем сроки зарегистрировать транспортное средство на свое имя и стать полноправным владельцем. Процедура регистрации стандартная, — пишется заявление и предоставляются документы по списку в отделение государственной инспекции.

В организации, которая планирует самостоятельно реализовать автомобиль, издается соответствующий приказ.

В распоряжении должны быть указаны существенные условия предстоящей сделки, которые будут отражены в договоре купли-продажи ТС. Что касается стоимости авто, до бухгалтерских данных будет недостаточно.

Для оценки реальной цены имущества организации привлекается эксперт. Результаты заключения будут являться основанием для выставления автомобиля на продажу.

Договор купли-продажи автомобиля юридическим лицом физическому лицу не обязательно заверять в нотариальной конторе. Также предприятие может не снимать авто с учета, правда, в этом случае новый владелец может воспользоваться данным фактом по своему усмотрению. В эти 10 дней с машиной может произойти все, что угодно.

Продажа ТС юридическим лицом юридическому лицу

Сделку продажи автомобиля юридическим лицом другой организации, в соответствии с Гражданским Кодексом можно причислить к хозяйственным.

Порядок оформления движения транспортного средства, как и в случае с реализацией гражданам, остается прежним. Необходимо издать соответствующий приказ и заручиться подтверждением экспертной группы.

Требование законодателя вполне уместно, так как продаваться могут и новые автомобили.

Алгоритм продажи для юридического лица будет следующий:

  1. Снятие автомобиля с регистрационного учета. На транспортное средство устанавливаются транзитные номерные знаки, делается отметка в паспорте авто.
  2. Осуществляется поиск потенциального покупателя, ведение переговоров, составление предварительного договора. Организацией продажи автомобиля юридическое лицо может заниматься как самостоятельно, так и поручить это действие третьим лицам, например, автосалону.
  3. Составление окончательной редакции договора купли-продажи. Уточнение цены, существенных условий (порядка расчетов и ответственность сторон).
  4. Продажа автомобиля, равно как и другого имущества организации, облагается налогом. Точная сумма обязательного сбора с прибыли исчисляется по установленному порядку.

Документы для продажи автомобиля юридическим лицом:

  • Свидетельство, подтверждающее регистрацию транспортного средства в государственной инспекции;
  • Диагностическая карта;
  • Договор со страховой компанией по условиям ОСАГО;
  • Паспорт приобретателя.

Постановка транспортного средства на учет имеет для предприятия некоторые особенности. По большей части эти требования касаются бухгалтерии.

Договор купли-продажи

договора купли-продажи автомобиля юридическим лицом, по которому передается транспортное средство на возмездной основе, должно устраивать обе стороны сделки. В большинстве случаев для экономии времени пользуются типовыми образцами, но юристы компаний могут дополнить текст своими пунктами. Делается это для того, чтобы снять возможные правовые последствия.

  • договора начинается с описательной части продаваемого автомобиля. В разделе приводятся подробные сведения об авто, такие как марка, номер регистрации, номер кузова, двигателя, шасси, год выхода с конвейера и цвет. Первый пункт чаще всего содержит информацию о форме собственности бывшего владельца, имеющиеся ограничения (данные, которые содержатся в свидетельстве о регистрации).
  • Второй и третий разделы содержат существенные условия договора. Точная стоимость (размер НДС), порядок и сроки расчетов, а также возможные последствия (ответственность) в случае нарушений по контракту. Здесь же прописываются обязательства сторон по регистрационным действиям.
  • В заключительных положениях договора указывается на отсутствие ограничений, препятствующих продаже автомобиля, реквизиты сторон.

Скачать договор купли-продажи автомобиля юридическим лицом

Налогообложение

Продажа транспортного средства в российском законодательстве признается сделкой, подразумевающей выгоду для бывшего владельца. Порядок исчисления налоговой нагрузки зависит от того, какие стороны принимают участие в процессе передачи авто на возмездной основе.

Автомобиль, который стоит на бухгалтерском учете юридического лица, входит в группу внеоборотных активов (основных средств).

Общий режим налогообложения предусматривается возможность уменьшения финансового результата, полученного с продажи, на разницу после начисленной амортизации и затрат, которые были понесены на организацию продажи.

На практике часто оказывается так, что налоговая база как разница между вычетами и стоимостью продажи оказывается отрицательной. Это означает, что бухгалтерия предприятия обязана зафиксировать убыток.

Списание суммы отрицательной прибыли будет происходит по нормам Налогового Кодекса (статья 268).

Порядок снятия с учета отрицательной разницы предусматривает уменьшение налогооблагаемой прибыли равными суммами по итогам отчетности.

При продаже транспортного средства сохраняется общий принцип налогообложения для целей транспортного налога.

Организация, которая реализует авто, обязана начислить обязательный платеж в пользу государства пропорционально времени владения за целые месяцы.

При этом округление месяца владения в большую сторону следует делать только при продаже машин после 15 числа. Для встречающей организации, соответственно, этот месяц будет выпадающим.

Ндс с продажи автомобиля юридическим лицом

Порядок исчисления налога на добавленную стоимость (НДС) при продаже автомобиля юридическим лицом будет зависеть от того, на каком режиме работает фирма. Если предприятие использует упрощенный алгоритм, НДС при снятии с учета продавцом не уплачивается.

Налог на добавленную стоимость для предприятий, работающих на общем режиме, подлежит начислению в общем порядке. Сумму налога следует отобразить в договоре купли-продажи, как бы это было невыгодно для покупателя.

Оптимизировать нагрузку можно за счет не принятых ранее к вычету сумм входного налога по приобретенным ценностям.

Доверенность на продажу автомобиля юридическим лицом

Действующее законодательство предусматривает возможность реализации автомобиля без участия владельцев бизнеса или администрации предприятий. Нотариального заверения доверенности не требуется, главное это соблюсти минимальные требования к оформлению.

В документе должны быть четко прописаны реквизиты доверителя и исполнителя, а также перечень действий, которые может выполнять представитель организации. Списку полномочий следует уделить особое внимание во избежание недоразумений или наступления неблагоприятных событий.

Практика оформления доверенностей на продажу транспортных средств юридическим лицом обычно подразумевает ограничение срока действия (обычно на период сопровождения сделки и проведения регистрационных действий).

Доверенность в обязательном порядке заверяется руководителем организации, ее выдавшей, печатью.

Участие в сделке на основе выданной доверенности подразумевает идентификацию представителя. На руках сотрудника должен быть договор в нескольких экземплярах, сама доверенность, паспорт и вся документация на автомобиль как объект сделки.

Бланк доверенности не имеет строго установленной формы. Образец всегда можно скачать в сети на правовых порталах или на нашем сайте.

Правильное оформление доверенности подразумевает отработку всех обязательных полей, заверение руководителем и печатью организации.

Скачать доверенность на продажу автомобиля юридическим лицом

Оформление проводок

Снятие автомобиля организацией с бухгалтерского учета должно сопровождаться оформлением соответствующих распорядительных актов, проводок в учетных программах и сохранением всех первичных документов.

Если планируется выбытие объекта, назначенная комиссия оформляет акт списания с обоснованием такого движения.

Один экземпляр распорядительного документа поступает в бухгалтерию, он является основанием для исполнения следующих проводок:

  • Дебетуется счет выбытия основных средств в корреспонденции с кредитом счета основных средств, числящихся в эксплуатации. Дт 01 – К 01 – сумма списания первоначальной стоимости;
  • Дебетуется счет 02 в корреспонденции с кредитом счета 01 – сумма списанной амортизации;
  • Сумма начисленного налога НДС отражается в дебете счета 91 и кредите счета 68 (расчеты по налогам и сборам с соответствующим признаком);
  • Дт 91 – Кт 01 – сумма списанной остаточной стоимости авто;
  • Для целей исчисления налога на прибыль от продаж составляется проводка Дт 62 – Кт 91 – на сумму реализации.

Датой проводок следует считать день, когда по договору автомобиль будет передан новому владельцу. Временной параметр операций по идее должен совпадать с датой, проставленной в акте приема передачи транспортного средства и оплатой по банку.

Нюансы при продаже автомобиля юридическим лицом

Все трудности оформления и следования требованиям законодателя при реализации авто лежат на продавце,— юридическом лице. С другой стороны, организация это штат сотрудников, каждый из которых отвечает за ведение своего участка. Сделка по продаже авто потребует привлечения специалистов хозяйственной службы, правового отдела, бухгалтера и заместителя директора.

Довольно часто на практике имеют место случаи продажи автомобилей своим сотрудникам. Обычно цена в таких случаях является довольно привлекательной, несмотря на внушительные параметры пробега.

Ситуация может усложняться, когда покупателем будет являться директор компании как физическое лицо.

Для избежание возможных проблем при проведении проверочных мероприятий следует обратить особое внимание на сбор документов бухгалтерии, так как отчитываться перед инспекторами придется именно ей. Лучше всего не пользоваться кассой, а использовать механизмы банковских учреждений.

Довольно часто при оформлении сделки представители юридических лиц спешат с передачей автомобиля новому владельцу. Дата выбытия транспортного средства не должна быть раньше срока оплаты. Это же требование относится и к проводкам по выбытию.

В числе дополнительных сложностей при продаже машин это проведение обязательных аукционных процедур. Это как раз и делается на случай, чтобы исключить случаи сговора и реализации «своим» лицам. Нередко умысел при продаже от организации заключается с планируемой перепродажей на авторынке. Проведение честных торгов регулируется действующим законодательством.

Источник: https://prav-voditel.ru/prodat-avtomobil/yuridicheskim-litsom